Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Transcriptie

1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van de landelijke kantorenmarkt geconcentreerd. Meer dan de helft (55%) van de voorraad ligt in de vijf grootste kantoormarkten: Zwolle, Enschede, Apeldoorn, Arnhem en Nijmegen. In deze steden is de meest economische dynamiek zichtbaar en daardoor een gevarieerde ruimtebehoefte van kantoorgebruikers. De overige kantoormarkten zijn kleinschalig en dienen hoofdzakelijk de lokale markt. Sinds 21 zijn er voor zover bekend veertien kantoren uit de voorraad gehaald. De meest kantoren zijn getransformeerd tot woonfuncties. Vraag Opname kantoorruimte in Oost-Nederland in m² (*1.) In 213 werd bijna 15. m² kantoorruimte opgenomen in Oost-Nederland. De voorgaande vijf jaar was dat gemiddeld 215. m². Sinds enkele jaren is sprake van een fors lagere vraag in met name. Vooral in de belangrijkste kantoormarkten is veel vraag weggevallen. Momenteel gaat de meeste vraag uit naar kleinschalige kantoorruimten. De ruimtebehoefte verschuift van traditionele kantoorruimten naar kantoren die waarde toevoegen op basis van gebouwkenmerken en/of locatie. Kantoorhuren staan op nagenoeg alle locaties onder druk. Aanbod Aanbod kantoorruimte ten opzichte van de voorraad in Oost-Nederland in m² (*1.) 18,% Nederland 16,% 14,% 12,% 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% Na 28 is het kantorenaanbod fors opgelopen in Oost- Nederland. Met uitzondering van Nijmegen, hebben de grootste kantoormarkten een aanbodpercentage rond of hoger dan het landelijk gemiddelde. Dezelfde leegstandsproblematiek speelt in een aantal kleinere kantoormarkten zoals Ede, Zaltbommel en Deventer. Een groeiend deel van het aanbod heeft een structureel karakter met een gering perspectief op nieuwe gebruikers. Binnen kantoorsteden kunnen grote verschillen optreden tussen kantoorgebieden met een hoog aanbod en laag aanbod. 1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT OOST-NEDERLAND

2 Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen kantoren in Nederland (in procenten) Beste locaties Overige locaties Beste locaties Overige locaties Noord-Nederland 7,5-8,25 8,25 1, 7,75-8,75 8,25 1, Oost-Nederland 6,75 7,75 7,5-9,5 7,25-8,5 8,- 1, Noordwest-Nederland 6,-7,5 7,-1, 6, - 7,75 7,5-11, Midden-Nederland 6,25-7,5 7,25-9, 6,25-8, 7,5-1, Zuidwest-Nederland 6,25-7,5 7,-8,75 6,5-8, 7,25-11, Zuid-Nederland 6,5-7,75 7,5-1, 7,-8,5 7,75-11, De netto-aanvangsrendementen in Oost-Nederland liggen hoger dan in meeste andere regio s. Voor de beste locaties in Oost-Nederland liggen de aanvangsrendementen op 7,25 tot 8,5%. Sinds vorig jaar zijn de aanvangsrendementen opgelopen, mede als gevolg van de afnemende vraag en het toenemende aanbod. De laatste jaren is bovendien weinig geïnvesteerd in kantorenvastgoed in de regio. De meeste beleggersvraag gaat uit naar moderne kantoren op de betere locaties. Factsheet kantoren Oost-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² Gem Apeldoorn Arnhem Barneveld Doetinchem Ede Harderwijk Nijmegen Zutphen Wageningen Nijkerk Zaltbommel Overig Totaal Almelo Deventer Enschede Hardenberg Hengelo Oldenzaal Zwolle Overig Totaal Totaal Oost-Nederland Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research ( ). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Contactgegevens Leidseveer 5, 3511 SB Utrecht Postbus 2244, 35 GE Utrecht (3) , info@fghbank.nl Bronnen FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS, PropertyNL, R.Bak 2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT OOST-NEDERLAND

3 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad bedrijventerrein Oost-Nederland (in netto ha) Overig Nederland Ongeveer 18% van de landelijke voorraad aan bedrijventerreinen ligt in Oost-Nederland. beschikt over een grotere voorraad dan en heeft bovendien een hogere uitgiftegraad (85% ten opzichte van 8% in ). De economische bedrijvigheid in concentreert zich voornamelijk in de stadsregio Arnhem- Nijmegen waar 3% van de voorraad terug te vinden is. In zijn de belangrijkste concentraties van bedrijfsruimte terug te vinden rond Zwolle en de Twentse steden. Zwolle is een belangrijk distributieknooppunt voor Oost en Noord-Nederland. Vraag Opname bedrijfsruimte in Oost-Nederland in m² In 213 daalde de opname in Oost-Nederland ten opzichte van 212. De opname in laat een dalende trend zien sinds het uitbreken van de crisis in 28 (op 212 na), terwijl de opname in de laatste jaren juist op een relatief hoog niveau ligt. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat hier de laatste jaren veel grootschalige transacties (> 1. m²) zijn geregistreerd. De jaarlijkse vraag wordt echter vooral bepaald door gebruikers met behoefte aan kleinschalige en middelgrote bedrijfsruimte. Door lagere economische dynamiek en het ruime aanbod staan huurprijzen in de regio onder druk. Aanbod Aanbod bedrijfsruimte in Oost-Nederland in m² De hoeveelheid beschikbare bedrijfsruimte in Oost-Nederland ligt op ruim 1,9 miljoen m². Opvallend is dat het aanbodniveau in al geruime tijd stabiel is, terwijl het aanbod in fluctueert. In is het aanbod in 213 voor het eerst sinds het uitbreken van de crisis gedaald. Een groeiend deel van het bedrijfsruimte-aanbod is structureel en sluit nauwelijks aan bij wensen van gebruikers. heeft in Oost-Nederland het meeste aanbod van logistiek vastgoed, namelijk 389. m² tegenover 85. m² in. Ook hiervoor geldt dat dit aanbod veelal verouderd is. 1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT OOST-NEDERLAND

4 Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen bedrijfsruimte in Nederland (in procenten) Beste locaties Overige locaties Beste locaties Overige locaties Noord-Nederland 8, - 9, 8,5-1, 8,5-9,75 9, - 11, Oost-Nederland 7,25-9, 7,75-1, 7,75-9,5 8,5-1,5 Noordwest-Nederland 7,5-9, 8, - 1, 7,75-9,5 8,5-11, Midden-Nederland 7,5-8,75 7,75-1, 7,5-9,* 8, - 1, Zuidwest-Nederland 7,25-8,75 7,75-1, 7,25-9, 8, - 11, Zuid-Nederland 7,25-8,75 7,5-1, 7,25-8,75 8, - 11, Naarmate de aanvangsrendementen lager zijn, geeft dit weer dat beleggers bereid zijn een hogere prijs voor het vastgoed te betalen. De aanvangsrendementen voor bedrijfsruimte liggen gemiddeld hoger dan voor kantoren, winkels of woningen. Dit komt vooral omdat bedrijfsruimte gemiddeld genomen meer gebruikersspecifiek is. Wel neemt vooral de vraag naar (courante) distributiecentra toe. Beleggers verleggen de focus naar dit segment, waarvan met name de regio s Arnhem- Nijmegen en Zwolle profiteren. Door gebrek aan beschikbaar vastgoed, is het aantal transacties echter klein. Factsheet bedrijfsruimte Oost-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha (netto) Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² 213 Totaal Beschikbaar Gem Apeldoorn Arnhem Doetinchem Duiven Ede Nijmegen Tiel Zaltbommel Overig Totaal Almelo Deventer Enschede Hengelo Kampen Oldenzaal Zwolle Overig Totaal Totaal Oost-Nederland Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research ( ). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Contactgegevens Leidseveer 5, 3511 SB Utrecht Postbus 2244, 35 GE Utrecht (3) , info@fghbank.nl Bronnen FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS, PropertyNL, IBIS-werklocaties, NVM Business 2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT OOST-NEDERLAND

5 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad winkelruimte in Oost-Nederland (*1. m 2 ) Overig Nederland In totaal telt de regio Oost-Nederland 6,3 miljoen m 2 winkelruimte. Daarvan ligt circa 6% in de provincie en circa 4% in. Naar inwoners gemeten is de winkeldichtheid in (2.158 m 2 per 1. inwoners) echter hoger dan in (1.917 m 2 per 1. inwoners). In totaal is de winkelvoorraad in Oost-Nederland vorig jaar met ruim 75. m 2 toegenomen. Het grootste deel hiervan is door huurders in gebruik genomen Vraag Opname winkelruimte in Oost-Nederland (*1. m 2 ) De vraag naar winkelruimte in de regio Oost is vorig jaar sterk afgenomen, vooral in maar ook in. In totaal is slechts 72.5 m 2 opgenomen. Dat is het laagste niveau in de afgelopen tien jaar. Gemiddeld is in de afgelopen tien jaar circa 97. m 2 per jaar verhuurd, met 212 als uitschieter toen de vraag uitkwam op ruim 127. m 2. De beweging in de markt en de jaarlijkse verschillen laten zien dat de vraag naar winkelruimte veel minder voorspelbaar is dan dat het soms lijkt. Juist in de crisisjaren zien we meer dynamiek ontstaan, dit is deels te verklaren omdat meer goede locaties zijn vrijgekomen. Aanbod Leegstand van winkels (in % van het totale aantal vestigingen) 9,% 8,% 7,% 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% Nederland De winkelleegstand in Oost-Nederland is hoog. Dit komt vooral voor rekening van. heeft met 8,1%, zelfs het op één na hoogste leegstandspercentage in Nederland. Hoewel de leegstand in nog net onder het landelijk gemiddelde ligt, neemt ook hier de leegstand gestaag toe. Oorzaken voor de hoge leegstand in zijn naast de economische conjunctuur de combinatie van een relatief grote winkelvoorraad, een snel vergrijzende bevolking en verschuiving van winkelaankopen naar internet. 1 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT OOST-NEDERLAND

6 Marktstructuur Bandbreedte netto-aanvangsrendementen winkels in Nederland (in procenten) A1 locaties A1 locaties Noord-Nederland 4,5 7, 4,75 7,5 Oost-Nederland 5, 6,75 5,25 7,25 Noordwest-Nederland 4,25 6, 4,5 6,75 Midden-Nederland 4,5 6, 4,5 6,5 Zuidwest-Nederland 4,75 6,5 4,75 6,5 Zuid-Nederland 4,75 6,5 4,75 7, De investeringsmarkt voor winkels is aan het veranderen. Hogere (leegstands)risico s en neerwaartse druk op huurprijzen zorgen er voor dat de waarde van het winkelvastgoed daalt. Dat geldt zeker voor gebieden met relatief veel leegstand, waaronder diverse winkelgebieden in Oost-Nederland. Hierdoor stijgen op veel plaatsen de aanvangsrendementen, ook op de betere locaties in (Oost-)Nederland. Op de toplocaties in en liggen de netto-aanvangsrendementen net boven 5%. De toprendementen zijn daarmee hoger dan in de overige regio s. De brandbreedte wordt wel groter, een signaal dat de markt verder divergeert. Factsheet winkels Oost-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Leegstand in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² Gem Apeldoorn Arnhem Barneveld Doetinchem Ede Nijmegen Zutphen Overig Totaal Almelo Deventer Enschede Hardenberg Hengelo Kampen Zwolle Overig Totaal Totaal Oost-Nederland Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research ( ). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Contactgegevens Leidseveer 5, 3511 SB Utrecht Postbus 2244, 35 GE Utrecht (3) , info@fghbank.nl Bronnen FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS, PropertyNL, Locatus 2 REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT OOST-NEDERLAND