Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Transcriptie

1 Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari % minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte in de regio Amsterdam met 40% ten opzichte van Veel gebruikers zagen zich genoodzaakt hun bedrijfsactiviteiten in te krimpen of huisvestingslasten te verlagen, waardoor de vraag naar kantoorruimte afnam en veelal een afwachtende houding werd aangenomen. In 2009 werd in totaal m² kantoorruimte opgenomen, waarbij het deelgebied Zuidoost het grootste aandeel heeft, gevolgd door de Zuidas met respectievelijk m² en m². Een opvallende derde plaats is voor Hoofddorp met een opname van m² kantoorruimte. Grote achterblijvers dit jaar zijn Noord (930 m²) en Buitenveldert waar slechts m² kantoorruimte werd opgenomen. Ook in het Centrum van Amsterdam daalde de opname met bijna 72%. 40% minder opname kantoorruimte Grootste transacties Forse stijging aanbod en leegstand Huurprijzen stabiel Licht herstel beleggingsmarkt kantoorruimte met stabiele aanvangsrendementen Toekomstverwachting Grootste transacties Anders dan de voorgaande jaren zijn er minder grote gebruikerstransacties geweest in Capgemini Nederland, een nieuwkomer binnen de regio Amsterdam, neemt met m² kantoorruimte in Amsterdam Zuidoost het grootste aantal m² s op en wordt gevolgd

2 Alkmaar Zaandam Haarlem Den Haag Rotterdam Utrecht Huurindex/rent index/ Miet index Regio Geïndexeerde huurprijs van Geïndexeerde huurprijs van Regio gemiddelde Stadsdeel/Gemeente Hoogste huur Voorraad Opname Aanbod Leegstand Leegstand % per m²/p.jr voorraad Centrum ,13% Noord ,10% West ,59% Oost ,03% Zuidoost ,72% Zuid ,07% Zuidas ,28% Buitenveldert ,74% Totaal Amsterdam ,0% Diemen ,10% ,14% Hoofddorp ,95% Schiphol/SchipholRijk ,43% Totaal overige gemeenten ,7% Totaal regio Amsterdam ,22%

3 Noord West Centrum Zuid Zuidas Buitenveldert Schiphol/Schiph.-Rijk Oost Diemen Zuidoost Hoofddorp/Badhoevedorp Almere Amersfoort Prof W.H. Keesomlaan

4 door de Binck Bank, die m² kantoorruimte zal gaan betrekken op de Zuidas. Andere, dit jaar nog niet eerder genoemde transacties zijn de huur van m² kantoorruimte op de Zuidas door Simmons & Simmons, de verhuizing van BSH Huishoudapparaten naar Hoofddorp (7.600 m²) en de opname van m² kantoorruimte door ASICS Europe, eveneens in Hoofddorp. Deze laatste twee zijn er mede voor verantwoordelijk dat de opname van nieuw te bouwen kantoorruimte (28% van de totale opname) verdubbeld is ten opzichte van Noemenswaardig is de enige transactie in Diemen dit jaar: G3 Worldwide Mail neemt hier m² kantoorruimte in gebruik. Waar we de afgelopen jaren al konden spreken van een verplaatsingsmarkt binnen de regio Amsterdam, heeft 2009 die trend in negatieve zin doorgezet. In 2008 werd 73% van de opnamen gedaan door gebruikers die kantoorruimte achterlieten binnen de regio en in 2009 is dit cijfer toegenomen tot 79%. In de deelgebieden Zuidoost en Hoofddorp is de verplaatsing binnen het deelgebied het grootst. Een en ander is duidelijk het gevolg van de economische crisis. Forse stijging aanbod en leegstand Eind 2009 bedroeg het totale aanbod van kantoorruimte m². Dit houdt niet alleen een stijging in van bijna 12% ten opzichte van 2008, maar betekent ook het hoogste aanbod ooit (sedert 1984) door ons gemeten. De grootste relatieve stijging vond plaats in het deelgebied Noord, waar het aanbod kantoorruimte steeg van m² naar m², al blijft Noord hiermee het gebied met het laagste aanbod in de gehele regio. De twee deelgebieden met het hoogste aanbod zijn, evenals in 2008, West en Zuidoost met respectievelijk m² en m², waarbij opgemerkt dient te worden dat Zuidoost als enige deelgebied in de regio Amsterdam een daling in het aanbod kent, namelijk 9% ten opzichte van het jaar Zoals begin 2009 reeds verwacht, is het leegstandspercentage in de loop van 2009, door onder meer de oplevering van een aantal nieuwbouwobjecten, fors gestegen waardoor dit eind ,2% bedroeg. Viñoly, Amsterdam Zuidas Dit betekent een stijging van 5,9 procent punten ten opzichte van eind Het enige deelgebied dat aan de 5% leegstandsnorm van een goed functionerende markt voldoet is het Centrum (5,1%). Schiphol / Schiphol-Rijk kent met 31,4% het hoogste leegstandspercentage van de regio. Huurprijzen stabiel Over het algemeen zijn de huurprijzen in de regio Amsterdam voor kantoorruimte stabiel gebleken. Wel is er een duidelijke stijging waar te nemen in de hoogte van de incentives die verhuurders bereid waren te verstrekken. De hoogte van deze incentives bedroeg veelal 20% van de totale huurverplichting, maar in uitzonderlijke gevallen liep deze op tot soms wel meer dan 30%. Licht herstel beleggingsmarkt kantoorruimte met stabiele aanvangsrendementen Het in 2008 gesignaleerde lichte herstel van de nationale beleggingsmarkt heeft in 2009 voorzichtig doorgezet. In 2009 is een beperkte toename van het aantal transacties waargenomen in vergelijking met Daarnaast is ook de gemiddelde omvang per transactie toegenomen. Belangrijkste kopers in dit segment zijn nog steeds de open en gesloten Duitse vastgoedfondsen. UN Toren, Amsterdam Zuidas Opvallend daarbij is dat de plaatsing van gesloten vastgoedfondsen relatief makkelijk is verlopen. De door IVG verworven eerste fase van het nieuwe hoofdkantoor van KPMG in ( ,-), is binnen enkele weken geplaatst bij particuliere beleggers in Duitsland. Ook een interessant voorbeeld is het eveneens via ons kantoor verkochte eerste Nederlandse fonds van Homburg participaties, De President ( ,-) dat binnen enkele weken is geplaatst bij Nederlandse particuliere beleggers.

5 Regio Amsterdam Kantorenvisie Regio Amsterdam januari 2010 Regio Amsterdam - Huurprijzen Aanbod Opname % Regio Amsterdam - Leegstandspercentage 8% Regio Amsterdam - Prime yields 12,5% 10% 6% 7,5% 4% 5% 2,5% 2% 0% 0% Zuid Zuidas Centrum Buitenveldert Zuidoost Schiphol/Schiphol-Rijk Hoofddorp West Oost Noord Diemen Hoogste huur per m²/p.jr Gemiddelde huur per m²/p.jr 2008 Leegstandspercentage Prime yields

6 Voor de niet-equity kopers is 2009 een slecht jaar. De financieringsinstellingen zijn zeer terughoudend gebleven en zelfs financieringen tot 50% LTV zijn vaak erg moeizaam tot stand gekomen. Wij verwachten dat deze trend in 2010 niet zal verbeteren. Voor de Duitse open end fondsen wordt 2010 ons inziens een spannend jaar. Ondanks de instabiele economische situatie hebben veel fondsen het afgelopen jaar instroom gekend van kapitaal, zodat er ook een zekere druk was om te investeren. De meeste fondsen hebben inmiddels een grote portefeuille opgebouwd en de vraag is in hoeverre het fondsrendement zal worden aangetast door leegstand in de portefeuille. Indien de fondsrendementen onder het rentepercentage van spaarrekeningen zakken, is de kans groot dat dit resulteert in uitstroom van kapitaal, hetgeen in het slechtste scenario tot verkopen zal moeten leiden en dat terwijl het aantal potentiële kopers, met name door de beperkte financieringsmogelijkheden, zeer klein zal zijn. Toekomstverwachting Naar verwachting zal er in 2010 slechts sprake zijn van een zeer voorzichtig herstel van de kantorenmarkt, waarbij dit waarschijnlijk pas in de tweede helft van 2010 zichtbaar zal worden. Het opnameniveau zal waarschijnlijk niet boven m² uitkomen en het aanbod licht dalen. Voor wat betreft de huurprijzen verwachten wij dat deze nominaal vrijwel gelijk zullen blijven, echter de hoogte van de incentives nog iets verder zal toenemen. Ydek, Amsterdam Houthavens Van GooluElburg 2010 Dit rapport wordt uitsluitend gepubliceerd voor algemene informatiedoeleinden. Hoewel de in dit rapport verstrekte informatie en gepresenteerde opvattingen en prognoses met de grootst mogelijke zorgvuldigheid samengesteld werden, aanvaardt Van GooluElburg geen enkele wettelijke aansprakelijkheid voor enigerlei schade voortvloeiende uit de inhoud van dit rapport. Als algemeen rapport vertegenwoordigt de verstrekte informatie niet noodzakelijkerwijze de opvattingen van Van GooluElburg met betrekking tot bepaalde objecten of projecten. Gehele of gedeeltelijke vermenigvuldiging van dit rapport is toegestaan met verwijzing naar Van GooluElburg Vastgoedspecialisten. Realisatie: Corporate Media BV, Amsterdam, januari 2010.