Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Transcriptie

1 Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette zich echter in de loop van het jaar niet door. Vanaf het tweede kwartaal daalde de opname sterk waardoor de totaal opname in geheel 2012 uitkwam op iets meer dan een miljoen m², het laagste niveau in de laatste 25 jaar. De hoeveel heid aangeboden kantoormeters blijft onverminderd hoog. Hier staat tegenover dat er minder nieuwe kantoren bijkomen en het aantal kantoren dat aan de voorraad wordt onttrokken juist stijgt. Deze ontwikkeling voorkomt het verder oplopen van de leegstand. De huurprijzen voor kantoorruimten zijn in 2012 opnieuw gedaald. Kantooreigenaren realiseren zich steeds meer dat het noodzakelijk is de vraaghuren te verlagen en dat waardeverlies daarbij onvermijdelijk is. In 2012 is een aantal kantoorgebouwen en -portefeuilles verkocht tegen zeer lage prijzen. Hierdoor ontstaat mogelijk prijsconcurrentie, omdat de nieuwe eigenaren met fors lagere huurprijzen toch nog een acceptabel rendement kunnen behalen. Of deze ontwik keling zich doorzet valt te betwijfelen. Maar het lijkt wel aannemelijk dat de huurprijzen verder zullen dalen. Tegelijkertijd is de verwachting dat huurkortingen een minder dominante rol gaan spelen. Ondanks de hoge leegstand en de lage opname liggen er op de langere termijn wel degelijk kansen voor investeringen in de kantorenmarkt. Bij veel partijen is het realisme toege nomen. En de stappen om tot herstel te komen, worden nu langzaam maar zeker gezet. Kantooreigenaren en banken waarderen af, gemeenten en regio s stellen plannen bij en ontwikkelaars verleggen de koers naar herontwikkeling en transformatie. Het zijn, net als het inruimen van voldoende tijd, noodzakelijke ingrediënten om de markt te keren. De afgelopen 5 jaar is meer dan een miljoen m² kantoorruimte aan de voorraad onttrokken. Een belangrijk deel hiervan is getransformeerd naar een andere functie. De grootste kansen voor vastgoedpartijen doen zich voor op het snijvlak van herontwikkeling en gebruikersgericht bouwen. Deze twee trends zullen de komende jaren de markt gaan domineren. Om oude gebouwen met succes nieuw leven in te kunnen blazen is het noodzakelijk om ook de gebruiker van die gebouwen een veel grotere belevingswaarde te bieden. Dat kan door de ontwikkeling van in novatieve concepten, maar ook door te investeren in de marketing van gebouwen en gebieden. In een krimpende markt ontstaan hierdoor weldegelijk mogelijkheden om te groeien. Regiorapportage Noordwest-Nederland 1

2 Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest-Nederland (in m²) 20 grootste kantoorgemeenten Noordwest-Nederland (in m²) Flevoland (1,8%) Noord-Holland (23,2%) (12,3%) Overig Nederland (62,6%) Amsterdam Haarlemmermeer Amersfoort Amstelveen Hilversum Almere Haarlem Nieuwegein Alkmaar Zeist Zaanstad Houten Lelystad Diemen Woerden Veenendaal Leusden Stichtse vecht De Bilt De regio Noordwest heeft in absolute zin de grootste kantoren voorraad van het land. Ruim 37% van de Nederlandse kantorenvoorraad, circa 18,5 miljoen m², ligt in de regio. De economische structuur wordt in grote delen van de regio bepaald door zakelijke- en financiële diensten, waar door er veel behoefte is aan kantoorruimten. Bovendien is er een groot aantal internationale hoofdkantoren en nevenvestigingen gevestigd in de regio Amsterdam-Schiphol. Veruit de meeste kantoormeters in Noordwest-Nederland zijn terug te vinden in een select aantal steden, met Amsterdam voorop. De hoofdstad heeft met 6,1 miljoen m² de grootste kantorenmarkt in Nederland. Ook en de gemeente Haarlemmermeer (Hoofddorp, Schiphol) hebben een omvang rijke kantorenmarkt. In de regio liggen een aantal satellietsteden die door krapte in Amsterdam en in de jaren tachtig en negentig, een explosieve groei mee maakten. Dit zijn de kantoorlocaties in Diemen en Amstelveen bij Amsterdam en Nieuwegein, Houten en Maarssen bij. In verhouding tot de bevolking beschikken deze plaatsen over veel kantoren. De overige steden in de regio hebben vooral een lokaal of regionaal verzorgende functie. Regiorapportage Noordwest-Nederland 2

3 Vraag naar kantoorruimte Ontwikkeling vraag en aanbod kantoorruimte in Noordwest-Nederland (in m²) Opname naar grootteklasse (cumulatief in m²) Aanbod Opname Noord-Holland Flevoland <1.000 m m m m2 > m 2 In Noordwest-Nederland is circa 71% van de kantoren in eigendom bij beleggers en 29% bij eigenaar-gebruikers. Daarmee is de verhuurmarkt groter dan het landelijk gemiddelde (62%). De verhouding tussen vraag en aanbod is de laatste jaren sterk uit elkaar gegroeid. Dit beeld is sinds 2008 verscherpt zichtbaar geworden, doordat enerzijds de directe vraag naar kantoorruimte mede als gevolg van de crisis afnam, en tegelijkertijd het aanbod aan verhuurbare meters toenam. De regio Noordwest is in het voorgaande decennium goed voor 40 tot 50% van de jaarlijkse kantooropname in Nederland. We zien dat hierbij verreweg de meeste meters worden opgenomen in de grotere steden. Binnen steden zien we wel een verschuiving naar de vraag naar soorten locaties. Er vindt een verschuiving plaats naar meer binnenstedelijke locaties in een multifunctionele omgeving. Kleinschalige kantooropnames onder m² zijn naar aantallen gemeten de meest voorkomende transacties. Dit beeld zijn we in alle delen van Nederland. Gemeten naar totaalvolume valt op dat in de regio Noordwest-Nederland grotere transacties ook een belangrijke rol spelen. Dit laatste jaren is echter zichtbaar dat grootschalige transacties in aantallen afnemen. Regiorapportage Noordwest-Nederland 3

4 Aanbod van kantoorruimte Aanbod kantoorruimte t.o.v. de kantorenvoorraad (in %) Aanbodpercentage per gemeente 25% 20% 15% 10% 5% 0% Nederland Flevoland Noord-Holland Nieuwegein Almere Stichtse vecht Leusden Amstelveen Veenendaal Haarlemmermeer Woerden Amersfoort Houten Hilversum Amsterdam Diemen Nederland Zaanstad Alkmaar Lelystad Haarlem Zeist De Bilt 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% In Noordwest-Nederland is momenteel 3,3 miljoen m² kantoor ruimte onverhuurd. Dit aanbod is de laatste jaren gestegen. Vergeleken met 2000 is het aanbod meer dan verdrievoudigd. Veel aanbod kenmerkt zich door een matige verhuurbaarheid. Bijvoorbeeld omdat leegstaande gebouwen vaak (te) groot zijn, het onderhoud onvoldoende is of de locatie niet meer voldoet aan de huidige eisen van kantoorgebruikers. Het kantorenaanbod in de provincie Flevoland ligt op een zorg wekkend hoog niveau van bijna 25%. Dit komt hoofdzakelijk doordat er in Almere enkele grote kantoormeters worden aangebonden. In de provincies en Noord- Holland is het aanbod weliswaar hoog, maar is tevens sprake van een afvlakking. De reden hiervan ligt in de combinatie van een dalend nieuwbouwvolume en een toename van het aantal kantoortransformaties en renovaties. Vooral in de regio Amsterdam is de laatste paar jaar een flinke hoeveelheid kantoren aan de voorraad onttrokken. Vaak in de vorm van ombouw tot woningen en hotels. Maar ook in de andere kantoorsteden is een groeiend aantal initiatieven zichtbaar. Naar verwachting ontstaat hierdoor op termijn een gezondere verhouding tussen de vraag en het aanbod. Dat neemt niet weg dat lang niet alle objecten en locaties geschikt zijn voor transformatie. De grootste mogelijkheden liggen voorlopig in de stedelijke gebieden. Regiorapportage Noordwest-Nederland 4

5 Prijzen en rendementen Bandbreedte huurprijzen kantoorruimte per gemeente in /m² Amsterdam Haarlemmermeer Amstelveen Zeist Almere Haarlem Hilversum Amersfoort De Bilt Alkmaar Nieuwegein Leusden Veenendaal Stichtse Vecht Velsen Zaanstad Diemen Houten Lelystad Woerden Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Beste locaties Overige locaties Noord-Nederland 7,50 8,25 8,25 10,00 Oost-Nederland 6,75 7,75 7,50 9,50 Noordwest-Nederland 6,00 7,50 7,00 10,00 Zuidwest-Nederland 6,25 7,50 7,00 8,75 Zuid-Nederland 6,50 7,75 7,50 10,00 De laatste jaren zijn er behoorlijke aanpassingen geweest in de huurniveaus aan de bovenkant, maar vooral aan de onderkant van de markt. Het huurprijsniveau van minder courant kantorenvastgoed kan in bepaalde gevallen zelfs rond 60,-/m² liggen. De hoogste huren in Noordwest-Nederland worden gevraagd in de Amsterdamse regio. In delen van de hoofdstad en Schiphol, worden huren betaald van 300,-/m² en hoger. Het huurniveau in is lager, maar de Domstad behoort wel tot de duurdere locaties in Nederland. In de middelgrote kantoormarkten worden huurniveaus behaald van grofweg 150,- tot 160,-/m². Het aanvangsrendement op kantoren in Noordwest- Nederland behoort tot de top in Nederland. Daarbij is wel een duidelijk verschil tussen de toplocaties in Amsterdam en de rest van de regio. Voor de beste locaties in Amsterdam gelden aanvangsrendementen van 6%, oplopend tot 7,5% in de rest van Noordwest-Nederland. Regiorapportage Noordwest-Nederland 5

6 Factsheet kantoren Noordwest-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² Flevoland Almere Lelystad Overig Totaal Flevoland Noord-Holland Alkmaar Amstelveen Amsterdam Diemen Haarlem Haarlemmermeer Hilversum Velsen Zaanstad Overig Totaal Noord-Holland Amersfoort De Bilt Houten Leusden Stichtse Vecht Nieuwegein Veenendaal Woerden Zeist Overig Totaal Totaal Noordwest-Nederland Regiorapportage Noordwest-Nederland 6 Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.