Inhoud. Foto s voorpagina: -herontwikkeling Hofplein 19, Rotterdam Central District

Transcriptie

1 Monitor Kantorenmarkt Zuid-Holland

2 Inhoud 1. Planaanbod januari 2018 tot Leegstand en aanbod van kantoorruimte in Zuid-Holland Oplevering Nieuwbouw Onttrekkingen van kantoorruimte in Zuid-Holland Opname van (bestaande) kantoorruimte in Zuid-Holland Bijlagen a) Kantorenaanbod in Rotterdam en Den Haag, naar Kwaliteitslabel, 3 e kwartaal b) Mutaties planvoorraad t.o.v. januari 2017, excl. oplevering, volgens Provincie Zuid-Holland Foto s voorpagina: -herontwikkeling Hofplein 19, Rotterdam Central District 2

3 1. Planaanbod januari 2018 tot 2030 Bestaande uit plannen opgenomen in de bijlage van de GS-aanvaardingsbrieven van de regionale kantorenvisies, met mutaties sedertdien (oplevering, schrappen, nieuwe vastgestelde bestemmingsplannen). Grafiek 1. Ontwikkeling plancapaciteit kantoren Zuid-Holland, Schrappen Na 2020 Tot Het totale planaanbod bedraag 1,69 mln. m2 bvo 1. Dat is excl. het restant van m2 te schrappen m2 die waren opgenomen in de aanvaardingsbrieven. Sedert die aanvaardingsbrieven zijn een aantal (zachte) kantoorplannen per januari 2018 niet meer opgenomen, omdat een andere planontwikkeling wordt voorgestaan (Lombok-locatie Gouda bijv.). Bij een aantal harde plannen is eveneens de aanzet gegeven tot bestemmingsplanreductie, welke echter pas definitief zijn als het nieuwe bestemmingsplan onherroepelijk is (bijv. Vijfsluizen Vlaardingen en Brainpark III). Deze plannen zijn ambtshalve zowel op de planlijst opgenomen, als op de lijst te schrappen/reduceren m2 kantoren. Aangezien de meeste m2 zijn opgenomen in harde, vastgestelde en onherroepelijk bestemmingsplannen, kunnen bouwvergunningen direct worden verleend. Derhalve is het theoretisch mogelijk dat er op korte termijn veel m2 kunnen worden gebouwd (tot 2020). In de praktijk is de start van projecten uit de planlijst veelal niet aan te geven en niet in beeld voor de komende jaren. Het meest recent nieuwbouwproject betreft de realisatie van het nieuwe hoofdkantoor voor Fokker in Papendrecht, waarvan de 1 e paal 9 november 2017 werd geslagen. 1 Dit is exclusief diverse bedrijventerreinen met een niet nadere geduide totale omvang in m2 voor de mogelijkheid voor de nieuwbouw van kleine kantoren op nog uitgeefbare grond, dan wel op volledig uitgegeven terreinen, waar de planregels voor kleine kantoren, al dan niet na vrijstelling, ruimte bieden voor kleine kantoren door transformatie van bedrijfspanden. Ook kantoor(achtige) objecten op de sciencelocaties BioScience Park, Space BusinessPark en Tic-Delft/Technopolis zijn hierin niet meegenomen. 3

4 In praktijk verwachten we dat de komende jaren veel minder meters worden opgeleverd dan planologisch mogelijk. Tabel 1. Plancapaciteit van kantoorruimte per regio in Zuid-Holland, in m² bvo Regio Te schrappen/reduceren Na 2025 aanvaarding+aanvullend (deels) in procedure Holland- Rijnland Haaglanden Midden-Holland Regio Rotterdam Zuid-Holland Zuid Totaal Planaanbod naar status locatie in VRM Van de planlijst ligt ca. 32% binnen de provinciale kantorenconcentratielocaties. Regionaal geprioriteerde planmeters kantoren zijn goed voor 51% van het planaanbod. Daaronder vallen bijv. Schieveste Schiedam, Afrikaweg Zoetermeer, Brainpark III/Fascinatio in Rotterdam/Capelle a/d IJssel, Zwijndrecht-station en Rotterdam-Katendrecht. Zo n kleine 1 miljoen m² bvo kantoorruimte is voorzien op deze laatste categorie Grafiek 2. Plancapaciteit kantoren per januari 2018, verdeeld naar locatietype VRM. 51% 9% 32% 7% 1% kantorenconcentratielocaties science Kleine Kantoren Overige uitzonderingslocaties Regionaal geprioriteerde locaties Planaanbod naar nieuwe provinciale hoofdstructuur kantoren Wanneer de kantorenlocaties met plancapaciteit verdeeld worden naar reikwijdte - de bouwsteen voor de hoofdstructuur van de kantorenmarkt volgens Stec- dan ligt 13% in de directe omgeving van Den Haag CS en Rotterdam CS, de locaties met (inter)nationale reikwijdte. Het aandeel op de kantorenlocaties met provinciale bereik is met 26% het dubbele van de (inter)nationale locaties. Het provinciale karakter van de kantorenlocatie wordt vooral bepaald door de aanwezigheid van een intercity-station. De bedrijfs-, science en overige uitzonderingskantoren zijn als een aparte categorie beschouwd. Daaronder vallen ook de plancapaciteiten voor het (inter)nationale cluster van Vrede en Veiligheid in Den Haag, 7% van de betreffende plancapaciteit. 4

5 Uit de grafiek blijkt dat een derde van de plancapaciteit te vinden is op regionale kantorenlocaties. Dat zijn de kantorenlocaties met een overmaat aan plancapaciteit in het onderzoek van Stec 2017 naar de behoefteraming kantoren Grafiek 3. Plancapaciteit kantoren per januari 2018, verdeeld naar hoofdstructuur. 18% 13% 10% 26% 33% Nationaal Provinciaal Regionaal Lokaal Bedrijfs-, Clustergebonden 2. Leegstand en aanbod van kantoorruimte in Zuid-Holland 2.1.Leegstandspercentage in Zuid-Holland gedaald naar circa 13% Voor het bepalen van de leegstand op de kantorenmarkt in Zuid-Holland gaan we uit van de cijfers van Cushman & Wakefield (Nederland Compleet, januari 2018) 2. Op basis van de analyse van meer dan 85% van de totale voorraad in Zuid-Holland, kan worden geconcludeerd dat het leegstandspercentage in de provincie Zuid-Holland is gedaald naar 12,7%. Ten opzichte van een jaar geleden (16,3%) is dat een afname van 3,7%-punt. In absoluut aantal vierkante meters bedroeg de afname ca m2. Een daling van 24% ten opzicht van begin Deze ontwikkeling is wat groter dan in Nederland als geheel (2,4%-punt en 21% in absoluut aantal vierkante meters). Grafiek 4 geeft een overzicht van de leegstandspercentages van de grotere kantoorgemeenten in de provincie. De rode lijn geeft het provinciale gemiddelde weer. 2 In het Stec onderzoek 2017 bedraagt het aanbod/leegstandpercentage voor de vergelijkbare gemeenten nog 15%. Ook de m2 kantorenvoorraad en -aanbod data zijn groter dan Cushman&Wakefield. 5

6 Grafiek 4. Leegstandpercentage belangrijkse kantorengemeenten Zuid-Holland, jan Leiden Den Haag Drechtsteden Zuid-Holland Schiedam Leidschendam-Voorburg Rotterdam Delft Zoetermeer Rijswijk Gouda Capelle aan den IJssel 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Bron: Cushman & Wakefield, bewerking PZH Hoe verhouden zich de leegstandcijfers met die uit het Stec-rapport Behoefteraming kantoren Zuid- Holland 2030? De kantorenvoorraad in de Zuid-Hollandse gemeenten waarover Cushman & Wakefield/DTZ publiceren over de leegstand van kantoren (in Nederland compleet ) beslaan bij hun per januari ,6 mln. m2, waarvan m2 leeg. Een leegstandpercentage van 12,7% Volgens Stec beslaan dezelfde gemeenten 11,3 mln. voorraad en hebben ze een aanbod vam 1, 77 ml., ofwel een leegstand=aanbodpercentage van 15,6. De Cushman gemeenten in het Stec onderzoek zijn goed voor 78% van totale voorraad in Zuid- Holland en 81% van het aanbod. Tabel 2. Voorraad en aanbod kantoren zoals opgenomen in Behoefteraming kantoren 2030, Stec. REO-(deel)gebied Voorraad Aanbod Aanbodpercentage Holland Rijnland % Haaglanden % Midden-Holland % Regio Rotterdam % Zuid-Holland Zuid % Zuid-Holland % waarvan: MRDH % Alblasserwaard/5Heeren % Drechtsteden % Hoeksche Waard % Goeree-Overflakkee % Cushman gemeenten vlg. Stec ,6% Aandeel Cushman gemeenten Z-H 78% 81% Bron: Behoefteraming kantoren 2030, Stec bewerking PZH basismateriaal 6

7 2.2. Aanbod Het aanbod van kantoren is wat meer dan de leegstand. Onder aanbod vallen ook bestaande kantoren die binnen een half jaar op de markt beschikbaar komen en nieuwbouw kantoren die binnen een half jaar gereed zijn, maar nog geen eindgebruiker hebben. Bij Cushman was de laatste jaren ca 95% van het aanbod ook leegstaand. Begin 2018 was dit afgenomen tot 88%. Zo n tweederde van aanbod van kantoorruimte in Zuid-Holland is kansrijk of kanshebbend Door Cushman & Wakefield / DTZ Zadelhoff wordt binnen het beschikbare aanbod van kantoorruimte onderscheid gemaakt in kantoorgebouwen die kansrijk, kanshebbend en kansarm zijn. Daarbij wordt gekeken naar markt, locatie, en objectspecifieke factoren, maar ook naar duurzaamheid, benodigde investeringen en waardeontwikkeling. Hieruit volgt dat begin januari 2018 zo n tweederde van het aanbod kansrijk (20%)( en/of kanshebbend (47%) was. Van ongeveer een derde van het aanbod wordt geconstateerd dat het kansarm is en weinig toekomstperspectief als kantoor heeft. Deze verhoudingen zijn de afgelopen periode vrij stabiel gebleken. De provinciale verdeling van het aanbod per januari 2018 is grotendeels in lijn met het landelijk gemiddelde. Ca. 19% van het aanbod in de twee grootstedelijke regio s is kansrijk. Opvallend is dat ruim een kwart van het aanbod in de regio Rotterdam als kansrijk wordt gekwalificeerd (26%) en van de Haagse regio maar 13% Kwaliteiten van Aanbod kantoren volgens NVM Ten behoeve van de actualisering Slim Ruimtegebruik heeft de provincie het kantorenbestand voor Zuid-Holland van Bak/NVM aangekocht, naar de situatie per januari Het betreft ruim objecten vanaf 500m2, welke de voorraad uitmaken. Het basisbestand maakt enkele nadere analyses mogelijk naar diverse kwaliteiten van het aanbod. Aanbod naar bezettingsgraad In totaal beslaan de kantoren met aanbod m2, waarvan m2 aanbod. Een gemiddelde leegstand in die panden van 46%. Tabel 3. Aanbod kantoren naar de mate van leegstand van het betreffende kantoorpand Bezettingsgraad m2 aanbod Percentage aanbod Panden met 0 tot 20% aanbod % Panden met 20 tot 50% aanbod % Panden met 50 tot 90% aanbod % Panden met 90% of meer aanbod % Totaal % De panden die voor 90% of meer leeg staan zijn goed voor m2 van het totale aanbod, ofwel 40%. Dergelijke (grotendeels) lege panden laten zich wat dat aspect het makkelijkst, snelst transformeren.(maar bijna 1/3 van die lege panden staat op een bedrijventerrein). Aanbod naar geregistreerd energielabel Van het aantal m2 aanbod is van 72% het energielabel bekend. Ruim de helft van het bekende areaal betreft een energielabel C of hoger (56%). 7

8 Tabel 4. Omvang aangeboden m2 kantoorruimte naar geregistreerd Energielabel A-label % B-label % C-label % D-labe % E-label % F, G % subtotaal % TT Aanbod % (Nog)niet in ep-online % Aanbod op bedrijventerreinen Van de 2 mln. m2 aanbod ligt ca m2 op een bedrijventerreinen (37%), soms op delen met een specifieke kantoorbestemming. De Big 5, Plaspoelpolder ( m2), Binckhorst ( m2), Rivium. ( m2), Goudse Poort (79.610m2) en Hoofdweg (33.190m2) zijn met bijna ½ mln m2 aanbod goed voor bijna 2/3 (64%) deel van het aanbod dat op een bedrijventerrein is gelegen. Aanbod naar Leeftijd Het beschikbaar aanbod vlg. Bak/NVM is qua bouwperiode ingedeeld, zoals Stec dat heeft gedaan in haar Behoefteraming Daar ging het om de hele voorraad, op basis van Bag data. Ten opzichte van dat Bag-bestand kan worden geconcludeerd, dat recent gebouwd aanbod, behoorlijk ondervertegenwoordigd is. Het aanbod uit de bouwperiode 1986 tot en met 2000 bedraagt 46% en dat is 15% meer dan de Bag voorraad. Ook ten opzichte van voorraad volgens R. Bak is het aanbod uit de bouwperiode relatief sterk vertegenwoordigd. Tabel 5. Voorraad en Beschikbaar aanbod kantoorruimte per jan naar bouwperiode voorraad aanbod Bouwperiode aantal m2 aandeel aantal m2 aandeel na % % 2001 t/m % % 1986 tm % % 1985 of eerder % % TOTAAL % % Bron: R. Bak 3. Oplevering Nieuwbouw In 2017 werden de nieuwe gemeentekantoren voor Westland opgeleverd. In Den Haag kwam het nieuwe kantoor voor Eurojust gereed. Eind 2017 kwamen de eerste gebruikers naar de nieuwe Amerikaanse ambassade in Wassenaar. Kleinere kantoorgebouwen kwamen gereed Hardinxveld- Giessendam (Westpoort) en Leiderdorp Olympus op W4). In totaal gaat het om m2. In 2016 werden maar 2 kantoren opgeleverd, die samen 5.000m2 betroffen. 8

9 Naar verwachting wordt in 2018 een kleine m2 opgeleverd, een metrage dat vooral de nieuwbouw van het Europees OctrooiBureau betreft (80.000m2). Voor 2019 wordt voorlopig de oplevering van ca m2 verwacht. Grafiek 5. Oplevering m2 bvo kantoren In Zuid-Holland in de periode 2008 tot en met Grafiek 6. Oplevering m2 bvo kantoren per REO-gebied in de periode 2010 tot en met Haaglanden Holland Rijnland Midden-Holland Regio Rotterdam Zuid-Holland Zuid 9

10 4. Onttrekkingen van kantoorruimte in Zuid-Holland Aantal onttrokken meters gestegen Het onttrekken van planmeters is, naast reductie van planmeters, een belangrijke manier om de kantorenvoorraad te doen verminderen (en daarmee per saldo ook de toekomstige leegstand). Figuur.. geeft een overzicht van de jaarlijkse onttrekkingen in de provincie Zuid-Holland (op basis van een provinciale administratie, zie ook box ). Er is in 2017 circa m² bvo aan kantoorruimte onttrokken in Zuid-Holland, het hoogste aantal m2 sinds Na een daling in 2015 (t.o.v. 2014) is de daarop volgende twee jaar weer een forse stijging zichtbaar. In 2016 ging het om 76 kantoorpanden die onttrokken zijn. In 2017 waren dat er 52, waarvan er 3 worden gesloopt. De grootste transformaties betreffen het voormalige Ministerie van SoZaW en het grootste deel van het ministerie Verkeer en Waterstaat. Op de Binckhorst is gestart met de transformatie van een deel van de kantoren van het KPN complex. Het aantal onttrokken meters vanaf 2010 bedraagt totaal ca.1.65 mln. m2, terwijl er in dezelfde periode 1,1 mln. m2 nieuwbouw werd opgeleverd. Grafiek 7. Aantal m2 onttrokken kantoren (sloop en transformatie) in Zuid-Holland in de periode 2010 tot en met Bron: Provincie Zuid-Holland, 2018 en Stec. In totaal is in de periode 2010 tot en met 2017 ca. 1, 65 mln. m2 kantoorruimte onttrokken, verdeeld over 340 objecten. Ruim een kwart van de ontrokken m2 betrof oude kantoorgebouwen van m2 of meer. Er zijn wel kleine kantoren van 500 tot 1.000m2 onttrokken, maat hun in aandeel in het totaal is verwaarloosbaar. 10

11 Tabel 6. In de periode 2010 tot en met 2017 onttrokken kantoren naar grootteklasse van het oude kantoor. grootteklasse aantal m2 aandeel 500 tot 1.000m tot 2.500m % tot 5.000m % tot m % tot m % of meer % Totaal % Bron: PZH De gemiddelde leeftijd van de onttrokken kantoren is 46 jaar. Van ca. 1,49 mln. m2 is het nieuwe gebruik globaal bekend. 62% daarvan betrof woningen, waaronder studenten- en jongerenwoningen). Aan de hand van eigen internetonderzoek is van een behoorlijk aandeel van dat areaal het aantal te realiseren woningen bekend. Gemiddeld genomen wordt er dan per 80m2 bvo kantoor 1 woning gerealiseerd. In sommige gevallen betreft het kantoren die worden gesloopt, waarna een aanzienlijk groter metrage woningen wordt teruggebouwd. Bij jongeren- en studentenwoningen gaat het om minder m2, ca. 45 m2. Nadere verdieping lijkt gewenst. Globaal genomen bedraagt het aantal woningen ruim m2. Van een aantal m2 kantoor kon het aantal te realiseren woningen niet worden achterhaald, maar dan kan verhoudinsggewijs op ruim 1500 woingen worden geschat. In totaal zou er dan door transformatie van kantoren in de periode ca woningen kunnen zijn toegevoegd. 11

12 BOX: VERANTWOORDING OMVANG EN CIJFERMATERIAAL ONTTREKKINGEN KANTOORRUIMTE Over de omvang van de transformatie (sloop en onttrekkingen) van kantoren de afgelopen periode bestaan geen goede, eenduidige openbare basisregistraties. Er zijn evenmin breed gedragen protocollen over de wijze van registratie, ook niet in Zuid-Holland. Er is bijvoorbeeld niet vastgelegd op basis waarvan een kantorenpand in welk jaar als getransformeerd kan worden geregistreerd (jaar van aanvraag functiewijziging of daadwerkelijke herontwikkeling, jaar van sloop, jaar van wilsbekrachtiging tot transformatie, verandering bestemming). De regio Haaglanden heeft in de loop der jaren, tot 2012, wel de gemeentelijke opgaven van onttrokken kantoren geregistreerd. De gemeente Den Haag rapporteert de laatste jaren over de omvang van getransformeerde kantoren aan de hand van de (aanvragen tot verandering) omgevingsvergunning. Behalve jaar van aanvraag is er jaar van verlening vergunning en jaar van daadwerkelijke start uitvoering. De gemeente Rotterdam (COS) deed dat tot Dat is na 2010 weer opgepakt. Rotterdam registreert nu transformatie na verlening van de omgevingsvergunning en de verwerking van de nieuwe functie in de BAG/WOZ. Holland-Rijnland heeft voor 2010 voor het eerst deze data verzameld en er geaggregeerd over gepubliceerd. Op basis van gemeentelijke, regionale en eigen bronnen heeft de provincie een eigen administratie van jaar, locatie en omvang van onttrokken vierkante meters kantoren opgesteld. Alleen onttrekkingen van objecten groter dan 500 m² zijn meegerekend. 12

13 5. Opname van (bestaande) kantoorruimte in Zuid-Holland Opnamecijfers vormen een belangrijke indicator van de dynamiek op de kantorenmarkt, en de kansrijkheid dat bestaand aanbod weer in gebruik wordt genomen. De in de vorige Stec-monitors gebruikte cijfers kwamen van Vastgoedmarkt. Zij publiceerden voor 3 regio s die samen geheel Zuid-Holland vormden. Per 2018 worden deze data niet meer gepubliceerd. De gepubliceerde gegevens van Cushman&Wakefield betreffen hun Haagse en Rotterdamse regio 3. Die duiden op een afname in het aantal m2 dat het afgelopen jaar door verhuizende kantoren werd opgenomen. Grafiek 8. Opname in de Haagsen en Rotterdamse regio Haagse regio Rotterdam eo Bron: Cushman&Wakefield, bewerking PZH Ca 54% van de opgenomen m2 kantoren in Zuid-Holland betrof aanbod dat als kansrijk te boek stond. Van Slechts 7% van de opname betrof kantoren die als kansarm worden beschouwd door Cushman &Wakefield. En dat terwijl kansarme kantoren ca 1/3 e deel van het totale aanbod beslaan. Het aanbod aan A-kwaliteit is beperkt in de twee grote steden, aldus JLL (zie kaartbeelden in bijlage), Opvallend is de groeiende vraag naar hoogwaardig kantorenvastgoed in Rotterdam. In 2015, toen de markt piekte, was slechts 26% gericht op A-kwaliteit kantoren, in 2016 was dit 47% en in 2017 heeft zelfs 56% van de opname betrekking op A-kwaliteit.Ook in Den Haag groeit deze vraag naar hoogwaardig kantorenvastoed. Dit komt doordat bedrijven steeds vaker hun werkomgeving inzetten als middel om talent aan de organisatie te binden. Circa 30% van het totale opnamevolume in 2017 heeft betrekking op A kwaliteit vastgoed. Voorheen lag dit rond de 25% van de totale opname. 3 Haagse regio bestaat hier uit Den Haag, Delft, Rijswijk, Zoetermeer, Leidschendam-Voorburg, Leiden en Gouda. De Rotterdamse regio betreft Rotterdam, Capelle aan den IJssel, Schiedam en Drechtsteden. 13

14 Grafiek 9. Aandeel kansarm, kanshebbend en kansrijk aanbod kantoren per januari 2018 in Zuid-Holland 4 en deze aandelen in de opname van kantoren in Bron: Cushman&Wakefield, bewerking PZH 4 Zuid-Holland hier de 10 kantorengemeenten en regio Drechtsteden die Cushman & Wakefield hanteert. 14

15 6. Bijlagen a) Kantorenaanbod in Rotterdam en Den Haag, naar Kwaliteitslabel, 3 e kwartaal 2017 Beste kwaliteit: de rode stippen 15

16 b) Mutaties planvoorraad t.o.v. januari 2017, excl. oplevering, volgens Provincie Zuid-Holland 1. Van het onderdeel schraplijst per januari 2017 zijn in de loop van 2017 daadwerkelijk afgevoerd, of door de provincie als te schrappen beschouwd de volgende projecten: Den Haag Grotius m2 Den Haag, KJ-plein m2 Den Haag, Ypenburg m2 Westland, Horti Center m2 (gehoord dhr. Wim Bekink, begin dec vastgoeddirectie Flora- Holland) Leiden, Big Boss m2 (was al wegbestemd; SOK beëindigd), inmiddels plannen t.b.v. studentenhuisvesting in voorbereiding. Katwijk, Duinvallei m2 (wordt 10 jaar tijdelijk gebruik; SOK met Campri in 2017 beëindigd. 2. Voorstel PZH toevoegen aan de lijst (t.z.t.) maximaal te schrappen capaciteit: Alphen aan den Rijn m2 (bestemmingsplan vastgesteld: pm nraad van State); te schrappen per jan Waddinxveen Triangel m2 (uit te werken, planprocedure loopt). Rotterdam Brainpark III m2 (vastgesteld bestemmingsplan: pm Raad van State). Rotterdam Port Park m2 (is feitelijk 7.200m2 (4*1.800m2) voorgenomen. Vlaardingen Vijfsluizen m2 (plan van aanpak herziening is eind 2017 begonnen. In de Excel lijst zijn voornoemde 5 projecten nog wel als plancapaciteit opgenomen, maar door PZH tevens als te schrappen planmeters opgenomen, conform eerder gedaan met enkele plannen in Holland Rijnland (dubbele boekhouding) 3. Per januari 2018 geschrapt uit de planlijst, door PZH Den Haag, Beatrixkwartier, Monarch III en IV m2 (locaties voor woningbouw: resteert nog ca m2 van de m2 plancap. Kantoren Den Haag, Benoordenhout Internat. Zone m2 administratieve correctie, vlg. Paul Kersten begin 2017) Den Haag, Nieuw Centrum m2 is wel bestemd, maar niet in bouwcontract te realiseren. Midden-Delfland, Harnasch polder m2 bedrijfskantoor zacht Lansingerland, Bleizo m2 5 Brielle, Zwartewaal m2 havengebonden kantoor (bedrijf gaat in 2018 huren op Waalhaven-nat) Ridderkkerk, Donkersloot m2 (perceel is uitgegeven voor bouw zoutloods) Rotterdam, Groene Hilledijk m2 (herontwikkeling) niet meer gerealiseerd. Gouda, Lombok locatie m2 zacht, nu inzet op woningen. Excl. ca m2 nieuwe zachte plannen aangeleverd door Den Haag t.b.v. Stec onderzoek Het ontwerp bestemmingsplan Hoefweg-Zuid 2016 heeft wel een wijzigingsbevoegdheid om tot maximaal m2 te ontwikkelen, mits de behoefte daaraan is aangetoond aan de hand van de Ladder voor duurzame verstedelijking. 16