kantorenmonitor regio Amsterdam 2006

Transcriptie

1 kantorenmonitor regio Amsterdam 2006 Gemeenten binnen de deelregio s Amsterdam, Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland, Almere en Zuid Kennemerland. meer kantoorruimte betrokken Door een grote dynamiek werd op de kantorenmarkt in de regio Amsterdam (Amsterdam, Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland, Almere en Zuid Kennemerland) in 2005 ongeveer m² kantoorruimte betrokken (waarvan m² in Amsterdam). Ten opzichte van de voorraad die in gebruik was komt dit neer op bijna 7½ procent. In 2004 was dat ongeveer m² (waarvan m² in Amsterdam). Opmerkelijk is de omvangrijke ingebruikname in 2005 door de overheid. Met m² had de overheid het grootste aandeel (20 procent) in de betrokken kantoorruimte. Ook werd veel kantoorruimte betrokken door de sector informatie- en communicatietechnologie ( m², een aandeel van 14 procent) en bouw, handel en industrie ( m², een aandeel van 13 procent). ( 1 )

2 Amsterdam; Overamstel : Waternet Binnen de regio werd in 2005 ongeveer 61 procent van de kantoorruimte in Amsterdam betrokken. Daarbij lag vooral in de sectoren rechtskundig en accountants (83 procent), overheid (76 procent), en banken en verzekeringen (77 procent) de nadruk sterk op Amsterdam. Alleen in de bouw, industrie en handel had Amsterdam een beperkt aandeel (36 procent) en werd vooral in Meerlanden (29 procent) en Amstelland (22 procent) kantoorruimte betrokken. De omvangrijke ingebruikname in 2005 was mede het gevolg van een aantal grootschalige verhuizingen binnen en naar de regio. In Amsterdam betrof het onder meer de verhuizing van ING naar Zuidoost (Centrumgebied) en het stadsdeelkantoor binnen Zuidoost (Hoofdcentrum), UWV naar Westpoort (Teleport), Waternet naar Oost/Watergraafsmeer (Overamstel), Houthoff en Boekel de Nerée binnen Zuideramstel (Zuidas) en Anthos naar Zuideramstel (Zuiderhof), Dell binnen Westpoort (Sloterdijk I), concentratie van Getronics PinkRoccade in Slotervaart (Staalmeesterslaan), verhuizing van het Ontwikkelingsbedrijf naar Centrum (Weesperplein), Dienst Werk en Inkomen naar Zuidoost (Amstel III) en Ahold naar Zeeburg (Oostelijke Handelskade). In de overige regiogemeenten betrof het onder meer verhuizing van de Rechtbank binnen Haarlem (Centrum), concentratie van UWV in Almere (Zakencentrum) en verhuizing van Oranjewoud binnen Almere (Gooise Poort), NUON (Schiphol-Rijk) en Surtronic naar Haarlemmermeer (Graan voor Visch) en BbNed (Beukenhorst) en Network Appliance (Schiphol-Rijk) binnen Haarlemmermeer, Ricoh Europe (Kronenburg) en EDS (Gondel) binnen Amstelveen en British American Tobacco (Handelsplein) naar Amstelveen. Amsterdam; Zuidelijke IJ-oever : Ahold Amsterdam; Zuidas, Mahler4-2005: Boekel de Nerée ( 2 )

3 Amsterdam; Centrumgebied Zuidoost en 2006: ING Amsterdam; Teleport : UWV Amsterdam; Centrum, Weesperstraat : Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam herstel groei kantoorgebruik in de regio De omvangrijke ingebruikname ging in de regio gepaard met een groei van het totale gebruik van kantoorruimte met bijna m² waarvan m² in Amsterdam. Daarmee groeide het gebruik in 2005 met 1 procent. In Amsterdam viel het groeitempo flink terug, terwijl in de overige regiogemeenten per saldo sprake was van een herstel van de groei. Daarmee groeide het kantoorgebruik in de regio sterker dan de groei van m² die in 2004 werd gerealiseerd. Toen groeide het gebruik in Amsterdam met m² en liep het gebruik in de overige regiogemeenten terug met m². Het kantoorgebruik nam in 2005 vooral toe in de stadsdelen Zuidoost ( m²) en Centrum ( m²) en in de gemeenten Almere ( m²) en Haarlemmermeer ( m²). De groei van het kantoorgebruik in de regio komt al jaren sterk overeen met de nationale economische groei. Het door het Centraal Planbureau aangekondigde economisch herstel in 2006 en 2007 zal daarom wellicht leiden tot een krachtiger groei van het kantoorgebruik. Amsterdam; Bos en Lommer : omzetting naar studentenwoningen ( 3 )

4 Almere; Zakencentrum : UWV, 2006: Belastingdienst leegstand niet meer gestegen In de regio Amsterdam is vorig jaar een eind gekomen aan de groei van de leegstand. Na vijf jaren waarin de leegstand sterk toenam van 2 naar 19 procent van de voorraad bleef de leegstand vorig jaar gehandhaafd op 19 procent. Zowel de voorraad als het gebruik van kantoorruimte groeide in 2005 met m². Januari 2006 stond van de 11 miljoen m² kantoorruimte in de regio Amsterdam m² leeg. Daarvan was voor m² (2½ procent van de voorraad) een huurder bekend en stond m² (16½ procent) leeg zonder dat hiervoor een huurder bekend was. Januari 2006 stond in Amsterdam m² kantoorruimte leeg. Door een uitbreiding van de voorraad met m² en een groei van het kantoorgebruik met m² nam in Amsterdam de leegstand in 2005 nog toe met m², maar bleef het percentage onveranderd op 18½ procent. Van de voorraad was 3 procent verhuurd maar nog niet betrokken en stond 15½ procent leeg zonder dat hiervoor een huurder bekend was. In de rest van de regio stond m² kantoorruimte leeg. De leegstand liep hier in 2005 terug met m² ofwel van 20½ procent naar 19½ procent. Daarvan was 1½ procent verhuurd maar nog niet betrokken en 18 procent onverhuurd. In Amstelland liep de leegstand op naar 24 procent, in Zaanstreek naar 22 procent en in Zuid Kennemerland naar 15 procent; in Meerlanden daalde de leegstand naar 18½ procent, in Waterland naar 12 procent, en in Almere naar 20½ procent. Van de onverhuurd leegstaande kantoorruimte in de regio had Amsterdam januari 2006 een aandeel van 57 procent. Vooral bij leegstand groter dan m² lag een grote nadruk op Amsterdam (een regionaal aandeel van 84 procent). Voor een snelle daling van de leegstand is een combinatie nodig van snelle groei van het kantoorgebruik met een beperkte groei van de voorraad. Mogelijk zal dat in 2006 en 2007 het geval kunnen zijn. Amsterdam; Centrum, Oosterdokseiland : ODE ( 4 )

5 nieuwbouw valt terug maar zal weer gaan aantrekken Vorig jaar is een eind gekomen aan de nieuwbouwgolf die de regio sinds 2000 heeft overspoeld waarbij gemiddeld m² per jaar werd opgeleverd. In 2005 werd m² kantoorruimte opgeleverd, waardoor in de regio 1½ procent aan de voorraad werd toegevoegd. Daarvan betrof m² oplevering in de gemeente Amsterdam, waarmee ruim 2 procent aan de voorraad werd toegevoegd. Er werd vooral kantoorruimte opgeleverd in de Amsterdamse stadsdelen Zuideramstel (Mahler) en Oost/Watergraafsmeer (Waternet), maar ook in Zuidoost (Stadsdeel), Haarlem (Rechtbank) en Almere. Met de sterk opgelopen leegstand werd de afgelopen jaren weliswaar veel minder kantoorruimte in aanbouw genomen, maar is de bouw nog lang niet stilgevallen. In 2003 werd in de regio gestart met circa m², in 2004 met m², en in 2005 met m². Daarvan was januari 2006 nog m² in aanbouw (waarvan m² in Amsterdam). Naar verwachting wordt daarvan m² in 2006 opgeleverd (waarvan m² in Amsterdam) en m² in 2007 (waarvan m² in Amsterdam). Daarmee zal de voorraad in de regio worden uitgebreid met ongeveer 1 en ½ procent. Ondanks de hoge leegstand zal de bouw van kantoren mogelijk weer kunnen gaan aantrekken. Er staan in de regio immers diverse projecten op stapel waarvan de start van de bouw voorzien is in 2006 of 2007 en waarvoor de toekomstige gebruikers grotendeels bekend zijn. In Amsterdam betreft het onder meer projecten in stadsdeel Zuideramstel, (Mahler, onder meer voor De Brauw Blackstone Westbroek, Symphony, stadsdeelkantoor en De Cuserstraat), Riekerpolder (Atradius), Noord (IDTV), Centrum (stadsdeelkantoor), Oost/Watergraafsmeer (stadsdeelkantoor) en Oud West (stadsdeelkantoor). In de overige regiogemeenten gaat het onder meer om projecten in Amstelveen (KPMG); Haarlemmermeer (Microsoft en Dura Vermeer), Zaanstad (stadskantoor); Almere (diverse kleinere panden) en Haarlem (stadskantoor en stadion). Als de oplevering hierdoor vanaf 2008 weer gaat toenemen, zal dit kunnen gaan leiden tot een vertraging van het herstelproces om het overaanbod op de kantorenmarkt te kunnen wegwerken. Haarlemmermeer; Schiphol-Centrum : Microsoft ( 5 )

6 Amstelveen; Stadshart : British American Tobacco Haarlem; Centrum : Rechtbank Haarlemmermeer; Schiphol-Rijk : Network Appliance omzetting van kantoren is in gang gezet In 2005 werd aan de regionale voorraad m² toegevoegd door omzetting vanuit andere functies naar kantoorruimte en werd m² aan de voorraad kantoorruimte onttrokken door omzetting naar andere functies en door sloop. Per saldo leidde de functiewijziging in de regio daarmee vorig jaar tot een onttrekking aan de voorraad van m². Omzetting naar kantoorruimte vond met m² vrijwel alleen plaats in Amsterdam en dan vooral in het centrum (omgeving Centraal Station). Het betrof grotendeels voormalige bedrijfsruimte. Onttrekking aan de voorraad vond met m² grotendeels plaats in Amsterdam (vooral in Bos en Lommer, Slotervaart en Oost/Watergraafsmeer) en Haarlemmermeer met m². Daarbij vindt vooral transformatie plaats naar studentenwoningen en onderwijs en is verouderde kantoorruimte gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouwontwikkelingen. drs. Ad Wagemakers, Kantorenmonitor B.V. mei 2006 Door Kantorenmonitor B.V. wordt jaarlijks aan de hand van een veldopname de ontwikkeling van de kantorenmarkt in de regio Amsterdam geregistreerd met gegevens over Amsterdam, Amstelland, Meerlanden, Zaanstreek, Waterland, Almere en Zuid Kennemerland. Op basis hiervan is een analyse gemaakt van de ontwikkeling in 2005 van nieuwbouw, voorraad, groei van het kantoorgebruik, betrokken kantoorruimte en leegstand. Daarmee wordt een beeld gegeven van de feitelijke ontwikkeling van ¼ van de nationale kantorenmarkt. Voor nadere gegevens: kantorenmonitor b.v. postbus ma amsterdam Amstelveen; Kronenburg : sloop info@kantorenmonitor.nl ( 6 )