HSZuyd proof. Reader Commerciële Vastgoedexploitatie Financieel. Zuyd Hogeschool. Opleiding : Facility Management Profiel: REM

Transcriptie

1 Reader Commerciële Vastgoedexploitatie Financieel Zuyd Hogeschool Opleiding : Facility Management Profiel: REM Blok: Minor Commerciële Vastgoedexpioitatie Financieel Versie: april 2015 Coördinator: D. Mevis Prijs: 1,90 euro Repro code:

2 Inhoudsopgave Reader Vastgoedexploitatie Financieel': Bosse, P.P. Rust, Veld, E.M in het, Vastgoedrekenen met Spreadsheets, Delftse universitaire pers, 2000, pp Kousemaeker, F.J.M. de; Agt, M.A.J.C.M. Praktijkaspecten vastgoed, Wolters- Noordhoff, druk, pp

3

4 OVERIGE KASSTROMEN 5. OVERIGE KASSTROMEN Met behulp van de contante waardeberekening is het mogelijk allerlei variabelen toe te voegen aan de berekening. In de wordt een grote hoeveelheid aan éénmalige kasstromen of kasstromen die direct aan huuropbrengsten of exploitatiekosten zijn gekoppeld gebruikt. In dit hoofdstuk worden de meest voorkomende éénmalige kasstromen en de kasstromen die direct aan constant stijgende kasstromen kunnen worden gerelateerd, beschreven. 5.1 EENMALIGE KASSTROMEN kasstromen zijn alle niet jaarlijks terugkerende kasstromen die in een contante waardeberekening worden opgenomen. Voorbeelden van deze kasstromen zijn: - investering of aankoopbedrag - groot onderhoud restwaarde Hierna worden deze kasstromen behandeld en wordt aangegeven hoe deze kasstromen worden ingevoerd in Excel. INVESTERING Vastgoedberekeningen houden rekening met het aankoopbedrag om het vastgoed in eigendom te verwerven of de investering die gedaan wordt om het vastgoed te realiseren. Met behulp van de contante waarde berekening wordt vervolgens uitgerekend hoe hoog hgt aankoopbedrag, mag zijn om het beoogde rendement te halen. Om nu de exacte hoogte van het aankoopbedrag of de investering te berekenen wordt gekeken naar de toekomstige uitgaven en inkomsten. Immers, de investering moet tegen een gegeven rendement worden terugverdiend. Er wordt dan ook een contante waardeberekening gemaakt. Vervolgens worden de contante kasstromen gesommeerd. Deze som van contante kasstromen is het bedrag dat de belegger mag investeren in de woning om zijn rendement te halen. 25

5 OVERIGE KASSTROMEN Het aankoopbedrag is rüet de enige kostenpost. Naast de investering worden er ook nog additionele kosten gemaakt. Bij aankoop van een bestaande woning moeten overdrachtsbelasting, notariskosten en worden betaald. Over het algemeen is de hoogte van van de koopsom. Deze 8% wordt het kosten-koperpercentage genoemd. Bij berekeningen wordt berekende DCF- of contante waarde moet dus worden verminderd met deze factor bedrag te krijgen dat voor een kasstroom betaald kan worden GROOT ONDERHOUD heeft als eigenschap dat het eens in een bepaalde periode bijvoorbeeld eens in de 10 jaar of eens in de 20_iaar. Groot onderhoud is derhalve, volgens een bepaalde cyclus, een terugkerende kostenpost, ook wel periodiek groot onderhoud genoemd. Tijdens het groot onderhoud worden herstelwerkzaamheden aan het object uitgevoerd, bijvoorbeeld het vervangen van gevels of installaties. De aannames voor deze werkzaamheden, die gebruikt worden in de contante waarde berekening, zijn gebaseerd op ervaringscijfers. De meeste beleggers gebruiken een aanname voor groot onderhoud als percentage van de huidige all-in bouwkosten of een percentage van de huurinkomsten. In tabel 2 wordt een overzicht gegeven van aannames voor het groot onderhoud. TYPE CYCLUS PERCENTAGE ALL-IN BOUWKOSTEN Kantoor 20 a jaar 25% Winkel jaar 25% V Bedrijfsruimte jaar Meergezinswoning 25 jaar 25% Eengezinswoning 25 jaar 20% TABEL 2 ONDERHOUD OP! Als groot onderhoud wordt opgenomen in een contante waardeberekening moeten de kosten wel worden geïndexeerd met inflatie of het indexcijfer voor de onderhoudskosten. Een rekenvoorbeeld: BEREKENING GROOT ONDERHOUD - Bouwkosten bedragen all-in. 26