Vastgoedwaarde voor ondernemers in Rotterdam oktober

Transcriptie

1 Vastgoedwaarde voor ondernemers in Rotterdam oktober

2 Opdrachtgever: Dhr. F. de Jager Elsmarieke Mensink Gemeente Rotterdam Stadsontwikkeling Sector Economie Het team Ir. Joost Okkema senior adviseur bedrijven Metrum Ir. Michiel Bots senior vastgoedeconoom Metrum Ir.Marc P. Verkade directeur architect Jorissen Simonetti Architecten 2

3 Inhoud 1. Introductie en aanpak 4 2. Rekenvoorbeelden en de financiën 5 3. Factsheets rekenvoorbeelden 6 Bijlagen A. Definities en uitgangspunten B. Profielen DHV C. Keuzes profielen en uitleg D. Bouwkosten E. Exploitatie F. Rekenvoorbeelden en resumé 3

4 1: De volgende aanpak is gevolgd: Selectie rekenvoorbeelden met de profielen Uitleg rekenvoorbeelden Achtergrond van de vraag Wat is waarde Keuze rekenvoorbeelden Uitleg rekenvoorbeelden Uitgangspunten Doelstelling: Middels het inzichtelijk maken en beschikbaar stellen van informatie ondernemers en marktpartijen stimuleren om toekomst bestendig en dus flexibel(er) te bouwen om hiermee leegstand in de toekomst tegen te gaan. Hoe? Zoek in profiel de grenzen op en vergroot ruimte binnen de doelgroep Ontwikkeling mogelijk maken naar ander profiel(en) Uitgangspunt zijn die kenmerken die niet flexibel zijn, als ligging en milieucategorie. Wat berekenen? Ingrepen die niet in een later stadium eenvoudig zijn door te voeren Investeringen beperkt houden en renderend Waardevast en een positieve invloed hebben op het uiteindelijk rendement van het vastgoed. Doel: Vergroten courantheid en daarmee huuropbrengsten en waarde Resultaat: elf rekenvoorbeelden op basis van extra investeringen Keuzes: Huren of kopen Locatiekeuze en bereikbaarheid Benodigde omvang en inrichting van het perceel Vastgoed op maat of flexibel? Gebruik van duurzame materialen Duurzaamheid en bouwen Duurzaam Opgelegd of Ambitie van gebruiker Welke ambities heeft U als ondernemer? Op verkenning Eindconclusie onderbouwt met bijv. Greencalc De vraag: Middels rekenvoorbeelden de meerkosten van een het flexibel bouwen en de daaruit voortkomende meeropbrengsten op het vastgoed inzichtelijk maken. Hiermee wordt het perspectief voor de ondernemer duidelijk. Dit is gadaan op basis van(globale) vastgoedexploitatieberekeningen, waarbij op basis van de te verwachten kasstroom gedurende de exploitatieperiode, het uiteindelijke rendement op het vastgoed in beeld wordt gebracht. 4

5 2: Rekenvoorbeelden en financiën Overzicht van de rekenvoorbeelden: Geselecteerde profielen uit 20: Relevant is het rendement dat in alle gevallen positief is, gemiddeld 7,2% Degrootstewinstis3%endekleinste0,3% De profielen met de meeste baat hiervan zijn die met een klein marktaandeel Conclusie is dat meer investeren loont De factsheets tonen een 11-tal mogelijkheden voor ondernemers om keuzes te maken in hun te realiseren onroerend goed. De keuzes zijn gebaseerd op nieuwbouw en de bijlagen van dit rapport. De factsheets hebben tot doel de keuze te vereenvoudigen voor de ondernemer 5

6 3: Factsheets rekenvoorbeelden 6

7 % % % % % % % % % % % Factsheet 1 Profiel Bouw Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 2152 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 822 m2 Bouwkosten 550,- per m2 Akoestiek = 3 Hoogte = 7 m. Aanpassingen: Vloerbelasting naar 40 kn/m2 Hoogte naar 10,5 m. Profiel Groothandel Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 2152 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 822 m2 Bouwkosten 625,- per m2 Hoogte = 10,5 m. Akoestiek = 1 Vloerbelasting 20 kn/m2 Vloerbelasting 40 kn/m2 1 / Combinatie: uitgangspunt bouw - initiële investering monofunctioneel: 688 /m2 bvo restwaarde (t=10): 546 /m2 bvo -21% - initiële investering multifunctioneel: 781 /m2 bvo + 14% restwaarde (t=10): 831 /m2 bvo + 6% stijging marktpotentieel: >100% ontwikkeling resultaat: mono- vs. multifunctioneel 10% 8% 6% ontwikkeling rendement: 40 4% 2% % -2% jaar van dispositie (afstoten vastgoed) waardeontwikkeling (monofunctioneel) waardeontwikkeling (multifunctioneel) 0-lijn financieringsrente rendement (basis) rendement (multifunctioneel) 7

8 % % % % % % % % % % % Factsheet 2 Profiel Metaal Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 1156 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 1074 m2 Bouwkosten 600,- per m2 Aanpassingen: Hoogte minimaal 7 m. Sober karakteristiek Grotere kavel? Profiel Transport Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 2035 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 1074 m2 Bouwkosten 765,- per m2 Hoogte = 7 m. Hoogte = 7 m. 2 / Combinatie: uitgangspunt metaal - initiële investering monofunctioneel: 750 /m2 bvo restwaarde (t=10): 596 /m2 bvo -21% - initiële investering multifunctioneel: 956 /m2 bvo + 28% restwaarde (t=10): 1073 /m2 bvo + 12% stijging marktpotentieel: >100% 200 ontwikkeling resultaat: mono- vs. multifunctioneel 10% 8% ontwikkeling rendement: 150 6% 4% 100 2% 0% 50-2% jaar van dispositie (afstoten vastgoed) waardeontwikkeling (monofunctioneel) waardeontwikkeling (multifunctioneel) 0-lijn financieringsrente rendement (basis) rendement (multifunctioneel) 8

9 % % % % % % % % % % % Factsheet 3 Profiel Uitzend en beveiliging Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 544 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 490 m2 Bouwkosten 700,- per m2 Aanpassingen: Vloerbelasting naar 10 kn/m2. Hoogte naar 4,5 m. Topkoeling Profiel Automatiseringsdiensten, Facilitaire diensten Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 989 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 490 m2 Bouwkosten 810,- per m2 Topkoeling Hoogte = 3 m. Hoogte = 4,5m. Vloerbelasting 5 kn/m2 Vloerbelasting 10 kn/m2 3 / Combinatie: uitgangspunt uitzend & beveiliging - initiële investering monofunctioneel: 875 /m2 bvo restwaarde (t=10): 695 /m2 bvo -21% - initiële investering multifunctioneel: 1013 /m2 bvo + 16% restwaarde (t=10): 1136 /m2 bvo + 12% stijging marktpotentieel: >100% ontwikkeling resultaat: mono- vs. multifunctioneel 10% 8% 6% ontwikkeling rendement: 150 4% 2% % -2% jaar van dispositie (afstoten vastgoed) waardeontwikkeling (monofunctioneel) waardeontwikkeling (multifunctioneel) 0-lijn financieringsrente rendement (basis) rendement (multifunctioneel) 9

10 % % % % % % % % % % % Factsheet 4 Profiel Facilitaire Dienstverlening Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 989 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 453 m2 Bouwkosten 750,- per m2 Aanpassingen: Omvang 300 naar 400 m2. Topkoeling Profiel Automatiseringsdiensten, Facilitaire diensten Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 989 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 453 m2 Bouwkosten 725,- per m2 Topkoeling Omvang 300 Omvang 400 / 25% groter 4 / Combinatie: uitgangspunt Facilitaire dienstverlening - initiële investering monofunctioneel: 938 /m2 bvo restwaarde (t=10): 745 /m2 bvo -21% - initiële investering multifunctioneel: 906 /m2 bvo -+ 3% restwaarde (t=10): 964 /m2 bvo + 6% stijging marktpotentieel: >100% ontwikkeling resultaat: mono- vs. multifunctioneel 10% 8% 6% ontwikkeling rendement: 200 4% 2% 150 0% 100-2% jaar van dispositie (afstoten vastgoed) waardeontwikkeling (monofunctioneel) waardeontwikkeling (multifunctioneel) 0-lijn financieringsrente rendement (basis) rendement (multifunctioneel) 10

11 % % % % % % % % % % % Factsheet 5 Profiel Postorder Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 625 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 431 m2 Bouwkosten 525,- per m2 Aanpassingen: Vloerbelasting naar 40 kn/m2 Hoogte van 7 naar 10,5 m. Verzorgd Profiel Groothandel Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 842 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 431 m2 Bouwkosten 685,- per m2 + verwarming Hoogte = 7 m. Hoogte = 10,5 m. Vloerbelasting 40 kn/m2 Vloerbelasting 20 kjn/m2 5 / Combinatie: uitgangspunt repartie Postorder - initiële investering monofunctioneel: 656 /m2 bvo restwaarde (t=10): 521 /m2 bvo -21% - initiële investering multifunctioneel: 856 /m2 bvo + 30% restwaarde (t=10): 960 /m2 bvo + 12% stijging marktpotentieel: >100% ontwikkeling resultaat: mono- vs. multifunctioneel 10% 8% 6% ontwikkeling rendement: 80 4% 60 2% 0% % jaar van dispositie (afstoten vastgoed) waardeontwikkeling (monofunctioneel) waardeontwikkeling (multifunctioneel) 0-lijn financieringsrente rendement (basis) rendement (multifunctioneel) 11

12 % % % % % % % % % % % Factsheet 6 Profiel Detailhandel auto Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 987 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 555 m2 Bouwkosten 750,- per m2 Aanpassingen: Vloerbelasting naar 20 kn/m2 Hoogte van 7 naar 10,5 m. Verzorgd Verwarming + Profiel Reparatie & Postorder, Groothandel Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 987 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 555 m2 Bouwkosten 815,- per m2 + verwarming Hoogte = 10,5 m. Hoogte = 7 m. Vloerbelasting 20 kn/m2 Vloerbelasting 10 kjn/m2 6 / Combinatie: uitgangspunt detailhandel auto - initiële investering monofunctioneel: 938 /m2 bvo restwaarde (t=10): 745 /m2 bvo -21% - initiële investering multifunctioneel: 1019 /m2 bvo + 9% restwaarde (t=10): 1143 /m2 bvo + 12% stijging marktpotentieel: >100% ontwikkeling resultaat: mono- vs. multifunctioneel 10% 8% 6% ontwikkeling rendement: 200 4% 2% 150 0% 100-2% jaar van dispositie (afstoten vastgoed) waardeontwikkeling (monofunctioneel) waardeontwikkeling (multifunctioneel) 0-lijn financieringsrente rendement (basis) rendement (multifunctioneel) 12

13 Factsheet 8 Profiel Bouwinstallaties Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 712 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 482 m2 Bouwkosten 600,- per m2 Aanpassingen: Vloerbelasting naar 20 kn/m2 Hoogte van 3 naar 4,5 m. Akoestiek binnen/buiten Enigszins herkenbaar Grotere kavel Profiel Bouw Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 2152 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 482 m2 Bouwkosten 715,- per m2 Akoestiek binnen/buiten Hoogte = 4,5 m.

14 % % % % % % % % % % % Factsheet 9 Profiel Automatiseringsdiensten Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 515 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 421 m2 Bouwkosten 775,- per m2 Aanpassingen: Geen Profiel Uitzend en beveiliging Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 544 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 421 m2 Bouwkosten 775,- per m2 9 / Combinatie: uitgangspunt Automatiseringsdiensten - initiële investering monofunctioneel: 969 /m2 bvo restwaarde (t=10): 770 /m2 bvo -21% - initiële investering multifunctioneel: 969 /m2 bvo + 0% restwaarde (t=10): 985 /m2 bvo + 2% stijging marktpotentieel: 0-100% 250 ontwikkeling resultaat: mono- vs. multifunctioneel 10% 8% ontwikkeling rendement: 200 6% 4% 150 2% % -2% jaar van dispositie (afstoten vastgoed) waardeontwikkeling (monofunctioneel) waardeontwikkeling (multifunctioneel) 0-lijn financieringsrente rendement (basis) rendement (multifunctioneel) 14

15 % % % % % % % % % % % Factsheet 11 Profiel Groothandel Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 842 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 603 m2 Bouwkosten 600,- per m2 Aanpassingen: Daglicht: etalage Herkenbaar Beeldkwaliteit: verzorgd Profiel Bouw, Detailhandel Auto Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 2152 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 603 m2 Bouwkosten 750,- per m2 Etalage 11 / Combinatie: uitgangspunt Groothandel - initiële investering monofunctioneel: 750 /m2 bvo restwaarde (t=10): 596 /m2 bvo -21% - initiële investering multifunctioneel: 938 /m2 bvo + 25% restwaarde (t=10): 953 /m2 bvo + 2% stijging marktpotentieel: 0-100% ontwikkeling resultaat: mono- vs. multifunctioneel 10% 8% 6% ontwikkeling rendement: 60 4% 2% 40 0% 20-2% jaar van dispositie (afstoten vastgoed) waardeontwikkeling (monofunctioneel) waardeontwikkeling (multifunctioneel) 0-lijn financieringsrente rendement (basis) rendement (multifunctioneel) 15

16 % % % % % % % % % % % Factsheet 12 Profiel Reparatie & Postorder Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 625 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 431 m2 Bouwkosten 525,- per m2 Aanpassingen: Omvang: boven mediaan Ligging ; mogelijk radiaal Klimaat: topkoeling Daglicht: uitzicht Herkenbaar: enigszins Profiel Automatiseringsdiensten, Bouwinstallaties, Uitzend & Beveiliging Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 712 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 431 m2 Bouwkosten 750,- per m2 topkoeling 12 / Combinatie: uitgangspunt Reparatie & Postorder - initiële investering monofunctioneel: 656 /m2 bvo restwaarde (t=10): 521 /m2 bvo -21% - initiële investering multifunctioneel: 938 /m2 bvo + 43% restwaarde (t=10): 1051 /m2 bvo + 12% stijging marktpotentieel: >100% ontwikkeling resultaat: mono- vs. multifunctioneel 10% 8% 6% ontwikkeling rendement: 60 4% 2% 40 0% 20-2% jaar van dispositie (afstoten vastgoed) waardeontwikkeling (monofunctioneel) waardeontwikkeling (multifunctioneel) 0-lijn financieringsrente rendement (basis) rendement (multifunctioneel) 16

17 % % % % % % % % % % % Factsheet 14 Profiel Metaal Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 1156 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 1074 m2 Bouwkosten 600,- per m2 Aanpassingen: Grotere kavel Profiel Transport, Groothandel Basis: Gemiddelde oppervlakte kavel 2035 m2 Gemiddelde oppervlakte gebouw: 1074 m2 Bouwkosten 690,- per m2 14 / Combinatie: uitgangspunt metaal - initiële investering monofunctioneel: 750 /m2 bvo restwaarde (t=10): 596 /m2 bvo -21% - initiële investering multifunctioneel: 863 /m2 bvo + 15% restwaarde (t=10): 967 /m2 bvo + 12% stijging marktpotentieel: >100% 200 ontwikkeling resultaat: mono- vs. multifunctioneel 10% 8% ontwikkeling rendement: 150 6% 4% 100 2% 0% 50-2% jaar van dispositie (afstoten vastgoed) waardeontwikkeling (monofunctioneel) waardeontwikkeling (multifunctioneel) 0-lijn financieringsrente rendement (basis) rendement (multifunctioneel) 17

18 18

19 Bijlagen A. Definities en uitgangspunten B. Profielen DHV C. Keuzes profielen en uitleg D. Bouwkosten E. Exploitatie F. Rekenvoorbeelden en resumé 19

20 20

21 Bijlage A: definities en uitgangspunten 21

22 22

23 Bijlage B: definities en uitgangspunten 23

33 33

34 34

35 Bijlage C: Keuzeproces en stappen In de keuze tabel wordt de door DHV onderzochtte elementen vertaald naar cijfers. Het vergelijken van de cijfers levert overeenkomsten en verschillen op tussen twee of meer ondernemingen. De verschillen bepalen in welke mate flexibiliteit toegevoegd kan worden aan het te realiseren object 35

36 36

37 Bijlage C: Keuzeproces en stap 1 Binnen milieu cat 3 Bouw en groothandel Aanpassing: Vloer Hoogte Winst : 160% Knelpunt: ligging radiaal Binnen milieu cat 3/4 Transport en metaal Aanpassing: Hoogte Winst : 400% Knelpunt: footprint34% -17% 37

38 Bijlage C: Keuzeproces en stap 2 Binnen milieu cat 1 Uitzend, automatisering, facilitair Aanpassing: Vloer / Hoogte topkoeling Winst 317% Knelpunt: footprint 19% facilitair? Binnen milieu cat 1 Facilitair, uitzend en automatisering Aanpassing: Topkoeling Winst 178% Knelpunt: footprint 19% facilitair? 38

39 Bijlage C: Keuzeproces en stap 3 Binnen milieu cat 2 Postorder en groothandel Aanpassing: Vloer /Hoogte Winst 525% Knelpunt: ligging Binnen milieu cat 2 Auto, postorder en groothandel Aanpassing: Vloer / Hoogte verwarming Winst 650% Beeld en vorm te hoogwaardig 39

40 Bijlage C: Keuzeproces en stap 4 Binnen milieu cat 1 Auto, postorder en groothandel Aanpassing: Vloer / Hoogte Topkoeling Winst 433% Knelpunt: akoestiek Ligging centrum radiaal Automatisering en uitzend/beveiliging Aanpassing: geen Winst 60% Knelpunt: -- 40

41 Bijlage C: Keuzeproces en stap 5 Footprint +/-30% Bouw, Detailhandel, Auto, Groothandel Aanpassing: Etalage/zicht Verzorgd beeld Winst 86% Knelpunt: -- Footprint 40% + Automat. Bouwinstal, Reparatie, Uitzend Aanpassing: Omvang, klimaat en zicht, verzorgd Winst 475% Knelpunt: vestiging op mil.cat3 plaats 41

42 Bijlage C: Keuzeproces en stap 6 Ligging radiaal/kl.bt Auto, reparatie postorder Aanpassing: geen Winst 80% Knelpunt: te kostbaar voor reparatie 42

43 43

44 44

45 Bijlage D: Bouwkosten Voor goed vergelijk van bouwkosten wordt de basis gevormd door een eenvoudige bedrijfshal met inpandig kantoor. Door extra te investeren kan een hal in beginsel geschikt gemaakt worden voor meerdere functies / doelgroepen. De aanvullingen zijn apart vermeld in de staat. Van belang is te melden dat geen rekening is gehouden met bedrijfsspecifieke eigenschappen. Dit kan bijvoorbeeld koeling van machines, mechanische afzuiging van de hal of estetische principes zijn. 45

46 46

47 Bijlage E Exploitatie: Uitgangssituatie vastgoedwaardering: Werk BV huurt van Vastgoed BV Vastgoed BV financiert en exploiteert BOG IRR (rendement) meet performance BOG Onderzoek IRR flexibel IRR standaard? Ja, dan meerwaarde. Beginwaarde: Bouwkosten per m²bvo(excl. grond en terreininrichting) + toeslag bijkomende (ontwikkel)kosten 25-30% Bepaling Rendement (IRR) IRR bepaald op basis van DCF-analyse: (Initiële) investering: normatief Huuropbrengsten: marktconform Exploitatiekosten: normatief Restwaarde: op basis van Exit Yield Belangrijkste valuedrivers(gedurende exploitatie): Huur- en huurontwikkeling Exploitatiekosten Eindwaarde; grootste invloed op waarde en rendement sturen op courantheid 47

48 Bijlage E Eindwaarde: Incourant vastgoed: Grond-opstalmethode: grond (tovinflatie) + opstal (lineair > 0) Courant vastgoed: Exit-yield(EY) = markthuur t+1 / BAR t+1 EY = BAR voor koper begin jaar t+1 M2/M3 methode + inflatie Beleggingswaarde bij doorexploiteren 48

49 Bijlage E Rotterdamse markt BOG: 49

50 Bijlage E Waardeontwikkeling: 1. monofunctioneel/standaard: waardeval op t=0, geen restwaarde op t=20 2. monofunctioneel/duurzaam: géén waardeval op t=0, (beperkte) restwaarde op t=20 3. Multifunctioneel / duurzaam: géén waardeval op t=0, grote restwaarde op t=20 vastgoed blijft immers courant 50

51 51

52 52

53 Bijlage F: rekenvoorbeelden en resumé Overzicht van de 11 rekenvoorbeelden Relevant is de rendementstijging die in alle gevallen positief is 7,2% De grootste winst is 3% en de kleinste 0,3% Conclusie is dat meer investeren loont De profielen met de meeste baat hiervan zijn die met het kleinste marktaandeel 53

54 Bijlage F: rekenvoorbeelden en resumé Rekenvoorbeeld bouw 54

55 Bijlage F: rekenvoorbeelden en resumé Rekenvoorbeeld metaal 55

56 Bijlage F: rekenvoorbeelden en resumé Rekenvoorbeeld uitzend 56

57 Bijlage F: rekenvoorbeelden en resumé Rekenvoorbeeld facilitair 57

58 Bijlage F: rekenvoorbeelden en resumé Rekenvoorbeeld postorder 58

59 Bijlage F: rekenvoorbeelden en resumé Rekenvoorbeeld auto 59

60 Bijlage F: rekenvoorbeelden en resumé Rekenvoorbeeld bouwinstallaties 60

61 Bijlage F: rekenvoorbeelden en resumé Rekenvoorbeeld automatisering 61

62 Bijlage F: rekenvoorbeelden en resumé Rekenvoorbeeld groothandel 62

63 Bijlage F: rekenvoorbeelden en resumé Rekenvoorbeeld postorder 63

64 Bijlage F: rekenvoorbeelden en resumé Rekenvoorbeeld metaal 64

65 65