Investerings/ opbrengst raming

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Investerings/ opbrengst raming"

Elias de Wilde
8 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Definitief Investerings/ opbrengst raming Projectnaam Stedelijke Windenergie Overstad Projectlocatie Deelgebied Overstad te Alkmaar Opdrachtgever Energiebeheer Gemeente Alkmaar Datum 28 April 2005 Projectgroep WindINHolland 1

Deelgebied Overstad te Alkmaar Opdrachtgever

2 Inleiding Uit deze kosten/opbrengst raming wordt duidelijk wat het gebouw gaat kosten en opbrengen. Deze raming is gemaakt met behulp van het marktonderzoek. Vanuit het marktonderzoek zijn de functie/ doelgroep en vraagprijzen ontstaan. In deze kosten/ opbrengst raming zijn de volgende onderdelen opgenomen: - Appartementen opbrengsten - Kantooropbrengsten - Grondkosten - Bouwkosten - Inrichtingskosten - Bijkomende kosten - Parkeren Voor de appartementen, kantoor en parkeergarage hebben wij de verkoopprijs berekend van hieruit hebben wij de grondkosten kunnen bepalen door middel van de grondprijsquote. 2

In deze kosten/ opbrengst raming zijn de volgende onderdelen opgenomen: - Appartementen opbrengsten - Kantooropbrengsten - Grondkosten - Bouwkosten -

3 Inhoud Inleiding Blz. 2 Inhoud Blz. 3 Projectopdracht Blz. 4 Grondprijs Blz. 5 Kavel Blz. 6 Groen en openbare weg Blz. 6 Kaveloverzicht Blz. 7 Verkoopopbrengsten Blz. 8 Appartementen Blz. 9 Kantoor Blz. 10 Parkeergarage Blz. 10 Infocentrum/ Restaurant Blz. 11 Totaal opbrengst Blz. 11 Kosten Blz. 12 Grondprijs Blz Conclusie Blz. 15 3

7 Verkoopopbrengsten Blz. 8 Appartementen Blz. 9 Kantoor Blz. 10 Parkeergarage Blz.

4 De projectopdracht In de toekomst zal er steeds meer gebruik moeten worden gemaakt van duurzame energie. De fossiele brandstof raakt op. Nederland moet volgens het verdrag van Kyoto 6 procent minder CO2 gaan uitstoten dan ze deed in In 2010 zal ongeveer 10% van alle gebruikte energie duurzame energie moeten zijn. Op dit moment is dat nog maar 4%. Om dit gebruik te stimuleren gaan wij als afstudeeropdracht onderzoeken wat de mogelijkheden zijn van stedelijke windturbines gekoppeld aan een woon-/kantoor gebouw. De gemeente Alkmaar is op dit moment bezig met de herstructurering van stadsdeel Overstad. Hierin heeft de gemeente de Hogeschool INHolland betrokken om onderzoek te doen naar de mogelijke duurzame oplossingen passend in het masterplan van dit stadsdeel. Dit afstudeerproject zal als adviesdocument dienen voor de gemeente Alkmaar bij de toepassing van stedelijke windturbines. 4

Op dit moment is dat nog maar 4%. Om dit gebruik te stimuleren gaan wij als afstudeeropdracht onderzoeken wat de mogelijkheden zijn van stedelijke windturbines gekoppeld aan een woon-/kantoor gebouw.

5 Grondprijs De grondprijzen worden vastgesteld op basis van de markt voor het onroerend goed dat op de grond gebouwd mag worden. Om de bedrijfsvoering van de gemeente veilig te stellen wordt daarnaast voor de diverse soorten grondgebruik een kostendekkende minimumprijs per m² grond of B.V.O. vastgesteld. Voor deze woon/kantoor toren zullen wij een combinatie moeten maken tussen de verschillende grondprijzen en grondprijsquote s. We zullen de appartementen opdelen in twee verschillende categorien nl. middensegment hoog en duur. Dit hebben wij gedaan omdat het gebouw niet uit één bepaalde categorie bestaat. Volgens de links staande tabel zal er een combinatie gemaakt worden tussen een grondprijsquote van 23% en 28%. De woningen van de eerste t/m de tiende verdieping zullen in de categorie middensegment hoog vallen. De appartementen van de elfde t/m de twintigste verdieping zullen in het segment duur vallen. Door deze twee-deling zal de grondprijsquote uitkomen op 25,5% van de V.O.N. prijs. Vastgestelde grondprijzen 2005 Alkmaar 5

Voor deze woon/kantoor toren zullen wij een combinatie moeten maken tussen de verschillende grondprijzen en grondprijsquote s. We zullen de appartementen opdelen in twee verschillende categorien nl.

6 Kavel Het kantoor/ woongebouw zal zich toespitsen op windenergie. Hiervoor hebben wij binnen het nieuwe masterplan van overstad een kavel uitgezocht direct naast het Noord-Hollands kanaal. Dit locatie onderzoek is beschreven in het document definitief schetsontwerp van 21 maart Hier is in geel de locatie aangegeven van het kantoor/ woongebouw. Het netto grondgebruik is 371 m². Het bruto grondoppervlak 2297 m² Het totale kaveloppervlak zal 2297 m² zijn. Dit stuk zal bestaan uit een gedeelte groen naast het gebouw en een stuk openbare weg. Groen en openbare weg Op deze kavel zal het grootste gedeelte openbaar zijn. Deze twee openbare gedeelten zijn opgebouwd uit een gedeelte groen en een gedeelte openbare weg. - Groen 480 m² - Openbare weg 1446 m² Deze twee openbare gedeelten zullen ook worden gekocht en later teruggegeven worden aan de gemeente met een wens. De gemeente zal moeten zorgen voor het onderhoud van het groen en van de openbare weg. Op de volgende pagina zal een indeling gegeven worden van de kavel. Locatie kantoor/woongebouw. 6

Het bruto grondoppervlak 2297 m² Het totale kaveloppervlak zal 2297 m² zijn. Dit stuk zal bestaan uit een gedeelte groen naast het gebouw en een stuk openbare weg.

7 kaveloverzicht 7

8 Verkoop opbrengsten Voor de verkoop opbrengsten hebben wij rekening gehouden met de volgende onderdelen: - Locatie; - Referentie projecten; - Doelgroep; - M² B.V.O. - Oriëntatie De locatie, referentie projecten en doelgroep staan beschreven in het marktonderzoek. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat er een gemiddelde verkoopprijs gevraagd kan worden van 2850,- per m² b.v.o. Echter in dit project zal de m² iets hoger liggen dit heeft te maken met de exclusiviteit van het project. De gemiddelde verkoopprijs van de appartementen zal liggen op 3215,- en voor de kantoren op 2360,-. Met deze gegevens hebben wij de prijsdifferentiatie voor de appartementen kunnen maken. Bij deze prijsdifferentiatie hebben wij rekening gehouden met de oriëntatie. Voor de kantoren ligt dit iets anders hiervan zullen wij de verkoopprijs uitrekening door middel van het bruto aanvangs rendement ( B.A.R.). Dit ligt voor kantoren op 7 %. Met het B.A.R. hebben wij op de volgende manier de waarde van het kantoor uitgerekend: Waardeobject = markthuur/ B.A.R. * aantal m² b.v.o. Waardeobject = 125/0.07 * 1048 Waardeobject = ,- Dit komt neer op een m² prijs van 1786,-, maar door de exclusiviteit van het project hebben wij deze m² prijs 25 % verhoogd tot 2360,- per m². Dit gaf de volgende prijsdifferentiatie. 8

Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat er een gemiddelde verkoopprijs gevraagd kan worden van 2850,- per m² b.v.o. Echter in dit project zal de m² iets hoger liggen dit heeft te maken met de exclusiviteit van het project.

9 Appartementen Prijsdifferentiatie Makelaar verd. bouwnummer m² B.V.O. berging oppervlak m² balkon ligging balkon Koopsom vrij op naam verd. 5 bn west ,00 bn oost ,00 verd. 6 bn west ,00 bn oost ,00 verd. 7 bn west ,00 bn oost ,00 verd. 8 bn west ,00 bn oost ,00 verd. 9 bn west ,00 bn oost ,00 verd. 10 bn zuid-west ,00 bn oost-zuid-west ,00 verd. 11 bn zuid-west ,00 bn oost-zuid-west ,00 verd. 12 bn zuid-west ,00 bn oost-zuid-west ,00 verd. 13 bn zuid-west ,00 bn oost-zuid-west ,00 verd. 14 bn zuid-west ,00 bn oost-zuid-west ,00 verd. 15 bn zuid-west ,00 bn oost-zuid-west ,00 verd. 16 bn zuid-west ,00 bn oost-zuid-west ,00 verd. 17 bn zuid-west ,00 bn oost-zuid-west ,00 9

600,00 verd. 9 bn9 148 9 8 west 451.300,00 bn10 148 9 8 oost 443.300,00 verd. 10 bn11 153 9 12 zuid-west 492.200,00 bn12 153 9 12 oost-zuid-west 502.200,00 verd. 11 bn13 153 9 12 zuid-west 508.

10 verd. 18 bn zuid-west ,00 bn oost-zuid-west ,00 Totaal ,00 Kantoor Kantoor verd. m² B.V.O. koopsom V.O.N , , , , , , , ,00 totaal ,00 Parkeergarage Parkeergarage verd. aantal p.p. koopsom per p.p. koopsom , ,00 Totaal ,00 10

560,00 3 296 2.360,00 698.560,00 4 296 2.360,00 698.560,00 totaal 1048 2.473.

11 Infocentrum/ Restaurant Infocentrum/ Restaurant Verd. m² B.V.O. Koopsom V.O.N. Beganegrond , , , ,00 Totaal ,00 Totale opbrengst Totale opbrengst Parkeergarage ,00 Infocentrum ,00 Kantoor ,00 Appartementen ,00 Restaurant ,00 Totaal ,00 Hierdoor komt de totaal opbrengst van het project op ,- Gemiddelde m² prijs app. 3215,- Gemiddelde m³ prijs app. 1204,- Gemiddelde m² prijs kantoor 2360,- Gemiddelde m³ prijs kantoor 884,- 11

280,00 Appartementen 14.861.800,00 Restaurant 724.520,00 Totaal 21.588.980,00 Hierdoor komt de totaal opbrengst van het project op 21.

12 Kosten De kosten van het gebouw zijn opgebouwd uit de volgende hoofdzaken: - Bouwkosten gebouw - Bouwkosten parkeergarage - Bijkomende kosten - Inrichtingskosten Voor de bouwkosten hebben wij ons aan standaard kostentabellen gehouden. Uit deze tabel halen wij dat er per m² appartement gerekend kan worden met 1190,- en met dit bedrag kan er ook gerekend worden voor luxe kantoren. Van de totale bouwkosten zijn 25% van de kosten voor de constructie en 20% voor de installaties. De bouwkosten van de parkeergarage staat er een bedrag gegeven van 22500,- per plaats. Door deze kosten te berekenen en van de opbrengst af te halen kunnen we het bedrag achterhalen wat wij op de grond kunnen bieden. Bouwkosten ,25 Waarvan: Constructie kosten ,50 Installatie kosten ,- Gemiddelde m² kostprijs app. 1190,- Gemiddelde m³ kostprijs app. 446,- Gemiddelde m² kostprijs kantoor 1190,- Gemiddelde m³ kostprijs kantoor 446,- Aankoopbedrag grond ,90 12

Van de totale bouwkosten zijn 25% van de kosten voor de constructie en 20% voor de installaties. De bouwkosten van de parkeergarage staat er een bedrag gegeven van 22500,- per plaats.

13 Een complete kostenopzet op de volgende pagina. Grondprijs investerings/ opbrengsten tabel Opbrengst m² Opbrengst Parkeergarage 111 pl , ,00 Opbrengst Infocentrum , ,00 Opbrengst Kantoor , ,00 Opbrengst Appartementen , ,00 Opbrengst Restaurant , ,00 Verkoopprijs V.O.N ,00 percentage BTW 19% ,20 Verkoopprijs excl. BTW ,80 percentage Resultaat Wind INHolland 6% , ,37 Bouwkosten m² kosten per m² Bouwkosten parkeergarage , ,00 Bouwkosten infocentrum , ,00 Bouwkosten Kantoor , ,00 Bouwkosten Appartementen , ,00 Bouwkosten restaurant , , ,00 constructiekosten 25,00% Van de bouwkosten ,50 installatiekosten 20,00% Van de bouwkosten ,00 13

980,00 percentage BTW 19% 4.101.906,20 Verkoopprijs excl. BTW 17.487.073,80 percentage Resultaat Wind INHolland 6% 1.049.224,43 16.437.

14 architect 7,50% Van de bouwkosten ,75 Bijkomende kosten 1,05% Van de bouwkosten ,83 Aansluitkosten (W+G+E) 0,25% Van de bouwkosten ,63 Verzekering (CAR) 0,33% Van de bouwkosten ,55 Constructeur 8,00% Van de constructiekosten ,00 Installateur 5,00% Van de installatiekosten ,50 Totale bouwkosten ,25 Bieding Grondkosten ,13 Samenvatting Verkoopprijs V.O.N ,00 Gem. prijs per m² app ,45 Gem. prijs per m² kant ,00 Verkoopprijs parkeerplek ,00 Totale bouwkosten ,25 Grondprijsquote 25,50% van V.O.N. verkoopprijzen ,90 Bieding grondprijs ,13 Tekort/ overschot grondprijs ,23 Wij kunnen de gemeente ,13 bieden voor de grond. Volgens de grondkostenquote moeten wij 25.5% van de v.o.n. opbrengst betalen voor de grond dit zou een bedrag zijn van ,90. Dit geeft een verschil van ,23. 14

901,13 Samenvatting Verkoopprijs V.O.N. 21.588.980,00 Gem. prijs per m² app. 3.215,45 Gem. prijs per m² kant. 2.360,00 Verkoopprijs parkeerplek 29.500,00 Totale bouwkosten 10.919.

15 Conclusie We kunnen de gemeente een bedrag van ,13 bieden voor de grond. Dit is ,23 meer dan er uit de berekening van de grondprijsquote komt. Hierdoor voldoen wij aan de grondkostenquote. De grond rond het gebouw zullen wij later terug geven aan de gemeente in ruil voor onderhoud en kwaliteitsbehoud. Mocht de gemeente deze grond niet terugnemen zal dit opgenomen worden in de vereniging van eigenaren. Mochten de appartementen te groot zijn en hierdoor te duur is het mogelijk om het indelingsplan aan te passen. 15

De grond rond het gebouw zullen wij later terug geven aan de gemeente in ruil voor onderhoud en kwaliteitsbehoud.

Vergelijkbare documenten

HERONTWIKKELING CENTRUM, BERGEN AAN ZEE

HERONTWIKKELING CENTRUM, BERGEN AAN ZEE OPDRACHT: Herontwikkeling centrum STATUS: DEFINITIEF PEILDATUM: 1 januari 2014 BVO (M²): 1,0 BOUWKOSTEN: 13.561.857 1 GRONDKOSTEN excl. BTW a. Verwervingskosten excl. - blok 1 0,85 1.020 m² 1.900 1.938.000