Een besloten vennootschap welke opteert voor de status van een fiscale beleggingsinstelling. Halfjaarbericht 2011 Kadans Biopartner B.V.

Transcriptie

1 Een besloten vennootschap welke opteert voor de status van een fiscale beleggingsinstelling Halfjaarbericht 2011 Kadans Biopartner B.V. juli 2011

2 Juli 2011 Opgesteld door: Kadans Biofacilities B.V. T: +31 (0) Postbus 143 F: +31 (0) AC Vught E: W:

3 Een besloten vennootschap welke opteert voor de status van een fiscale beleggingsinstelling Inhoudsopgave 1. Kerncijfers 3 2. Verslag van het management Marktontwikkelingen Investeringen De portefeuille Resultaat 5 3. Financieel verslag Winst- en verliesrekening Kasstroomoverzicht Rendementsprognose Toelichting op het financieel verslag Toelichting op de winst- en verliesrekening Fondsstructuur Actuele vastgoedobjectinformatie 12 1

4 2

5 1 Kerncijfers Kerncijfers Kadans Biopartner B.V. H Balans Investeringen in vastgoedobjecten Eigen vermogen Langlopende schuld Resultatenrekening Bruto huurinkomsten Rentebaten Exploitatiekosten voor rekening verhuurder Rentelasten Rendement certificaathouders Dividend (contant) Kerncijfers portefeuille Aantal objecten in eigendom 2 2 Omvang portefeuille (aantal m 2 )

6 2 Verslag van het management Met veel genoegen bieden wij u het halfjaarbericht aan van Kadans Biopartner B.V. Hierin presenteren wij de resultaten en brengen wij u op de hoogte van de actuele gebeurtenissen rondom het fonds. Het halfjaarbericht beslaat de eerste zes maanden van 2011 en is opgesteld door Kadans Biofacilities B.V. en niet gecontroleerd door een externe accountant. De eerste zes maanden van 2011 zijn voor Kadans Biopartner goed verlopen. De verbouwing en uitbreiding van het gebouw Binnenhaven 5 te Wageningen is volgens planning gerealiseerd en de huurder, Blgg AgroXpertus, heeft de faciliteiten inmiddels in gebruik genomen. Ook de exploitatie van het gebouw aan het Nieuwe Kanaal 7 verloopt naar volle tevredenheid en de marktontwikkelingen bieden veel potentie voor de toekomst. Toch moet er rekening gehouden worden met een toenemende concurrentie in het marktsegment waarin Kadans Biopartner actief is. In dit verslag treft u de belangrijkste kerngegevens van het fonds aan. Besproken worden achtereenvolgens de marktontwikkelingen, de stand van zake met betrekking tot de portefeuille, de resultaten over de eerste zes maanden van 2011 en de totstandkoming van de winstuitkering. 2.1 Marktontwikkelingen Binnen de Life Sciences en daaraan gerelateerde sectoren is er een continue vraag naar specifieke huisvesting. Zowel bij grote bedrijven als bij middelgrote en kleine ondernemingen. De meest recente voorbeelden zijn de nieuwe vestiging van grote R&D-centra van Danone in Utrecht, FrieslandCampina in Wageningen, Astellas in Leiden en Heinz in Nijmegen. In de regio Wageningen blijft men actief met de Food Valley Ambitie Dit omhelst de gezamenlijke opgave voor Wageningen en omliggende gemeenten om dé Europese topregio te worden voor innovaties op het gebied van gezonde en duurzame voeding. Hierbij wordt ook hard gewerkt aan het verbeteren van het vestigingsklimaat en het vormgeven aan de acquisitieactiviteiten. Kadans is actief betrokken bij de aankoop van bestaande specifieke gebouwen en bij nieuwe ontwikkelingen in onder meer Delft, Utrecht, Nijmegen, Leiden en de Food Valley regio. Daarnaast is Kadans betrokken bij ontwikkelingen voor de Life Sciences en Food sectoren in enkele Brabantse steden. Zodra deze zaken concreter worden, zullen wij u daarover informeren. Het spreekt voor zich dat Kadans de ontwikkelingen in de markt nauwgezet volgt. Om die reden zijn er continu gesprekken met diverse prospects en worden er ook regelmatig afspraken gemaakt met nieuwe partijen. 2.2 Investeringen Gedurende de verslagperiode hebben er naast de investeringen in het gebouw Binnenhaven 5 te Wageningen geen investeringen in nieuwe vastgoedobjecten plaatsgevonden. 2.3 De portefeuille Huursituatie De grootste huurder in het gebouw aan Nieuwe Kanaal 7, FrieslandCampina, heeft het besluit genomen haar onderzoeksgroepen samen te voegen op een nieuwbouwlocatie op de campus 4

7 van de universiteit in Wageningen. Dit betekent dat de ruimten die thans aan FrieslandCampina verhuurd zijn over enkele jaren beschikbaar komen voor andere huurder(s). De verwachting is dat FrieslandCampina het gebouw in de loop van 2013 zal verlaten. Sinds enige tijd worden er derhalve contacten gelegd met potentiële nieuwe huurders voor de ruimten die FrieslandCampina achter zal laten. De ruimten die Blgg AgroXpertus thans huurt, komen met de verhuizing naar het Ten Houten gebouw rond september 2011 vrij. Voor deze ruimten zijn aanbiedingen gedaan aan potentiële huurders. De verwachting is dat deze ruimten kort na het vertrek van Blgg AgroXpertus opnieuw verhuurd zullen zijn. De huurder Nippon Suisan heeft het gebouw per 1 april 2011 verlaten. De ruimte is inmiddels verhuurd aan FrieslandCampina. Met andere huurders zijn voortdurend gesprekken gaande om hun toekomstige gebruikerswensen in te kunnen vullen en een aangepaste langjarige huurovereenkomst af te kunnen sluiten. Huurder Blgg AgroXpertus huurt vanaf 1 maart 2011 het gebouw Binnenhaven 5 te Wageningen. De ingebruikname van het pand door Blgg AgroXpertus verloopt gefaseerd. Vanaf september 2011 heeft Blgg AgroXpertus samen met enkele onderhuurders het volledige gebouw in gebruik. 2.4 Resultaat Het resultaat over de eerste zes maanden bedraagt hetgeen hoger is dan begroot ( ). De positieve afwijking is het gevolg van hogere huuropbrengsten, waarin een afkoopsom van Nippon Suisan (+/ ) en langere doorloop van Blgg AgroXpertus (+/ ), in combinatie met fors lagere exploitatiekosten. In deze exploitatiekosten is een bedrag van opgenomen voor groot onderhoud. De financieringslasten van FGH zijn lager als gevolg van het later ingaan van de financiering. Dit komt tevens terug in een lagere aflossing dan oorspronkelijk voorzien. Het gebouw aan de Binnenhaven 5 in Wageningen wordt na oplevering overgedragen van Kadans Biopartner Projecten B.V. naar Kadans Biopartner B.V. De huurinkomsten van dit object komen echter al vanaf 1 maart 2011 ten gunste van Kadans Biopartner B.V. onder aftrek van de financieringslasten van FGH Bank. Dit is conform het prospectus van oktober De directie stelt voor om een bedrag van uit te keren aan interim-dividend, hetgeen neerkomt op 4,5% van het ingelegde kapitaal. Dit bedrag is exclusief het nog uit te keren resultaat over december 2010 ter hoogte van De portefeuille is recentelijk door DTZ Zadelhoff getaxeerd. De vastgestelde taxatiewaarde voor het object Nieuwe Kanaal 7 bedraagt per 1 juli k.k. De waarde van het object aan de Binnenhaven 5 te Wageningen is per 1 juli 2011 vastgesteld op k.k. 5

8 6

9 3 Financieel verslag 3.1 Winst- en verliesrekening Toelichting 1/1/ /6/2011 % Prognose 2011 Opbrengsten Huurinkomsten onroerend goed ,8% Rentebaten ,8% ,6% Exploitatiekosten Erfpachtkosten ,2% Beheerskosten ,1% Onderhoud ,2% Overige exploitatiekosten ,5% ,1% Rentelasten Vreemd vermogen ,7% ,7% Algemene kosten Juridisch advies 0 0 Fiscaal advies 0 0 Overige algemene kosten ,0% Resultaat verslagperiode ,4%

10 3.2 Kasstroomoverzicht 1/1/ /6/2011 Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat normale bedrijfsuitoefening Aflossingen financieringen SNS Property Finance 50126/ SNS Property Finance 50126/ SNS Property Finance 50126/3 (annuïteit) FGH Gem. Wageningen Gem. Wageningen Netto kasstroom Rendement 1/1/ /6/2011 Prognose 2011 Prognose 2011 Resultaat verslagperiode Oprichtingskosten 0 0 Netto resultaat Enkelvoudig rendement 6,7% 12,6% Uitkeerbaar dividend (genormaliseerd) Uitkeerbaar rendement 4,6% 7,1% Werkelijke uitkering winstdeel december Uitkeerbaar rendement winstdeel december ,33% Werkelijke uitkering 1e halfjaar Uitkeerbaar rendement winstdeel 1e halfjaar ,50% 8

11 3.4 Toelichting op het financieel verslag Algemeen De besloten vennootschap Biopartner Center Wageningen is opgericht op 23 augustus 2000 waarna de naam per 1 januari 2010 statutair is gewijzigd in Kadans Biopartner B.V. Alle aandelen worden gehouden door Stichting Administratiekantoor Kadans Biopartner B.V. (SAK) dat ook het stemrecht op de aandelen uitoefent. De Stichting heeft certificaten van aandelen uitgegeven waardoor de certificaathouder onder meer de rechten als beschreven in de statuten van het SAK heeft verkregen. De besloten vennootschap kent de status van fiscale beleggingsinstelling (fbi) waardoor zij recht heeft op toepassing van een vennootschapsbelastingtarief van 0%. De directie van Kadans Biopartner B.V. wordt gevormd door Kadans Biofacilities B.V. Doel van de vennootschap Het beleggen van vermogen in effecten en andere vermogenswaarden (waaronder mede wordt verstaan de rechten op de objecten), met toepassing van het beginsel van risicospreiding, teneinde de aandeelhouders van de vennootschap in opbrengst te doen delen. De vennootschap is opgericht voor onbepaalde tijd. Materiële vaste activa Het onroerend goed wordt in het jaar van acquisitie gewaardeerd tegen de verkrijgingprijs en eventueel toe te rekenen overdrachtsbelasting. Na het jaar van acquisitie wordt het onroerend goed gewaardeerd tegen actuele waarde, zoals bepaald door de Manager. Overige activa en passiva Alle overige activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij anders aangegeven. Resultaatverantwoording (Huur-)opbrengsten en kosten worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben. Vennootschapsbelasting De vennootschap kwalificeert als een fiscale beleggingsinstelling waardoor een vennootschapsbelastingtarief van 0% van toepassing is. Omzetbelasting De vennootschap is omzetbelastingplichtig. Vergelijkende cijfers De in dit verslag opgenomen vergelijkende cijfers hebben betrekking op de periode 1 januari tot en met 30 juni Presentatie Het halfjaarbericht is opgesteld overeenkomstig waarderingsgrondslagen zoals deze gelden in Nederland. De belangrijkste worden hieronder weergegeven: 9

12 3.5 Toelichting op de winst- en verliesrekening 1/1/ /6/2011 Prognose 2011 Huurinkomsten vastgoed Huurinkomsten Totaal Huurinkomsten zijn conform begroting, de huur voor Binnenhaven 5 te Wageningen is ingegaan op 1 maart 2011 en bedraagt per maand. Rentebaten Rentebaten Totaal Rentebaten hebben betrekking op de vergoeding die tot 1 maart 2011 door Kadans Biopartner Projecten BV is betaald voor de ter leen ontvangen bedragen. Rentevergoeding bedraagt 8% op jaarbasis. Vanaf 1 maart 2011 is de huur voor Binnenhaven 5 ingegaan. Exploitatiekosten Erfpachtkosten Beheerskosten Onderhoudskosten Overige exploitatiekosten Totaal Overige exploitatiekosten worden vnl. gevormd door verzekeringspremies en gemeentelijke lasten (reeds voldaan voor geheel 2011!) Deze kosten zijn lager dan begroot als gevolg van doorbelaste administratiekosten ( ) t.b.v. de afrekening servicekosten

13 4 Fondsstructuur Certificaathouders directie Kadans Biofacilities B.V. directie managementovereenkomst Stichting Administratiekantoor Kadans Biopartner Kadans Biopartner B.V. Raad van Commissarissen toezicht fbi status ontwikkelingsovereenkomst Kadans Biopartner Projecten B.V. Biopartner Center Wageningen Ten Houtengebouw Wageningen 11

14 5 Actuele vastgoedobjectinformatie Biopartner Center Wageningen Nieuwe Kanaal 7, Wageningen Erfpacht/eigen grond: Erfpacht t/m 18 oktober 2040 Canon: per jaar, jaarlijks geïndexeerd Oppervlakte perceel: m 2 Verhuurbaar vloeroppervlak: m 2 Huurders: 9 huurders Jaarhuur: (2010) incl. vergoeding huurder specifieke investeringen Resterende looptijd huurcontracten: 1,3 jaar Indexering: Jaarlijks Garanties: Individuele huurgaranties. Tevens garantie van Kadans Vastgoed B.V. voor een gemiddelde jaarlijkse huuropbrengst tot 75% van de huur per aanvangsdatum gedurende vijf jaar, gemaximeerd op een cumulatief bedrag van 1,4 mln Parkeren: Circa 127 parkeerplaatsen op eigen terrein Aankoopprijs: v.o.n. Taxatiewaarde: k.k. (1 juli 2011) Erfpacht / eigen grond: Erfpacht t/m 18 oktober 2040 Ten Houtengebouw Binnenhaven 5, Wageningen Erfpacht/eigen grond: Eigen grond Oppervlakte perceel: m 2 Verhuurbaar vloeroppervlak: m 2 Huurders: Blgg Groep B.V. met ingang van 1 maart 2011 Jaarhuur: Resterende looptijd huurcontract: 14,7 jaar, tot 28 februari 2026 Indexering: Jaarlijks, voor het eerst op 1 januari 2011 Parkeren: 118 parkeerplaatsen op eigen terrein Aankoopprijs: v.o.n. Taxatiewaarde: k.k. (1 juli 2011) Erfpacht/eigen grond: Eigen grond 12

15

16 Een besloten vennootschap welke opteert voor de status van een fiscale beleggingsinstelling Kadans Biofacilities B.V. T: +31 (0) Postbus 143 F: +31 (0) AC Vught E: W: DesignMatter.nl