Handleiding Beleggersmodule. 25 november 2014 Versie 0.1

Transcriptie

1 Handleiding Beleggersmodule 25 november 2014 Versie 0.1

2 2 Handleiding Beleggersmodule Versie 0.1 INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING Extra tabblad zichtbaar Algemeen handleiding TMS HIËRARCHIE HANDLEIDING BELEGGERSMODULE Welkom Portfolio instellingen Portfolio analyseren Objecten Financiering Rente curves Leningen Rente Aflossing Portefeuille lening Rapporten Commercieel en residentieel Verkopen Rendement-risico Rendement Risico Rendement / Risico Rapporten Import / Export... 19

3 3 Handleiding Beleggersmodule Versie INLEIDING Als vastgoedbelegger wilt u natuurlijk grip hebben op uw vastgoedportefeuille. Met de Beleggingsmodule van Flux bent u altijd juist geïnformeerd. De Beleggersmodule komt standaard met een groot aantal voor gedefinieerde rapporten en functionaliteiten. Deze module is tevens als extra functionaliteit aan het Taxatie Management Systeem (TMS) toegevoegd. Deze extra functionaliteit is toegevoegd zodat u, als vastgoedtaxateur, een extra dienst kunt aanbieden aan uw opdrachtgevers. Deze module stelt u immers in staat een complete portefeuille (of een gedeelte ervan) te analyseren. 1.1 EXTRA TABBLAD ZICHTBAAR Op het moment dat de beleggersmodule is geactiveerd verschijnt er in het navigatie menu een extra tabblad Belegger. Als u hierop klik dan zullen de functionaliteiten van de beleggersmodule worden getoond Als u als belegger inlogt, dan komt u direct in de Beleggersmodule terecht. 1.2 ALGEMEEN HANDLEIDING TMS Naast deze handleiding voor de Beleggersmodule is er een Algemene handleiding TMS. Hier kunt u alle informatie vinden over het waarderen van: commerciële complexen, eigen gebruik complexen en wooncomplexen in TMS. Deze handleiding is dan ook vooral op gericht de functionaliteiten en rapporten die uniek zijn voor de Beleggersmodule te beschrijven. Belangrijke nieuwe functionaliteiten zijn de mogelijkheid om financiering in te voeren en complexen in de portefeuille verkopen. Vervolgens kunt u op verschillende wijzen portefeuillegegevens bekijken over bijvoorbeeld de kasstromen en een rendement/risicoanalyse. Deze worden op verschillende niveaus in rapporten, tabellen en grafieken weergegeven.

4 4 Handleiding Beleggersmodule Versie HIËRARCHIE Net als in de Algemene handleiding TMS zal hier de hiërarchie van het systeem worden beschreven. Het is namleijk essentieel dat u de gelaagde structuur van het in gedachten houdt bij het invoeren van gegevens in de Beleggersmodule. Het rekenmodel is gebaseerd op een hiërarchie waarin door middel van autorisatie de verschillende niveaus al dan niet zichtbaar en schrijfbaar zijn voor gebruikers in de organisatie. Het TOP niveau is alleen voor flux benaderbaar. De gebruikte hiërarchie is als volgt: - Standaard instellingen (TOP): standaards en externe databases, aanmaken taxatieorganisaties/taxateurs - Organisatie (CLI) Standaards en parameters per organisatie - Taxateur (TAX): Standaards en parameters per taxateur, wat mogen de verschillende leden van de organisatie zien, schrijven en bewerken - Portefeuilles (PRT): standaards, parameters en berekeningen per portefeuille, met een klant als parameter ten behoeve van de eenvoud - Complexen (PRP): standaards, parameters en berekeningen per complex - Ruimtes (UNI): standaards, parameters en berekeningen per ruimte - Installaties (INS): de kosten per installatie - Contractelementen (LAE): standaards, parameters en berekeningen per ruimte, waarbij het contract uit de hierarchie is weggevallen ten behoeve van de eenvoud - Woningen (HOU): parameters voor verhuur, kosten en uitponden van woningen Top Inflatie Markthuurscenario Verhuurdefaults Modelinstellingen Indices Taxateu Security Markthuurscenari o Verhuurdefaults Installat Kosten Typering (VEX) Portefe Klant gegevens Verhuurdefault s Ruimte Kosten en opbrengsten Typering (VEX, IPD) Comple Complexgegevens Kosten en opbrengsten Typering (VEX, IPD) Woning Kosten en opbrengsten Niet voor gebruiker Contrac Kosten en opbrengsten Niet voor gebruiker

5 5 Handleiding Beleggersmodule Versie HANDLEIDING BELEGGERSMODULE 3.1 WELKOM Als u de Beleggersmodule in gaat, dan komt u eerst op deze Welkom pagina. Deze pagina toont algemene gegevens over de geselecteerde portefeuille. Als u nog geen portefeuille heeft aangemaakt, dan kunt een nieuwe portefeuille aanmaken door op de knop te klikken bij portefeuille links in uw scherm. U hebt nu een standaard portefeuille aangemaakt. De variabelen op de Welkom pagina zijn leeg omdat de portefeuille nog leeg is. Naast een Standaard portefeuille kunt u ook een Analyse portefeuille aanmaken wanneer u slechts een aantal complexen aan een analyse wil onderwerpen. U kunt een Analyse portefeuille aanmaken door op de knop te klikken.

6 6 Handleiding Beleggersmodule Versie PORTFOLIO INSTELLINGEN Onder de knop Portfolio instellingen komt de onderstaande pagina naar voren. Onder deze knop kunt u op portefeuilleniveau algemene instellingen invoeren die voor alle complexen gaan gelden. Let daarbij op de hiërarchie beschreven in hoofdstuk 2. U kunt wel op complexniveau de overgenomen parameters overschrijven en complex specifiek maken. Deze instellingen zijn voornamelijk bedoeld om de snelheid van invoer op complexniveau te verhogen. De volgende parameters komt u in het tabblad Algemeen tegen: - Id: unieke portefeuille id welke door het systeem is gegenereerd - Business-key: een door u op geven waarde om uw portefeuille makkelijker te identificeren bijvoorbeeld bij import / export - Taxatiedatum - Soort waardering: niet tonen - Bouwjaar: - Beschouwingsperiode: standaard 15 jaar, het aantal jaren welke in het rekenmodel zal worden getoond. - Afronden marktwaarde: in de rapporten kan de marktwaarde worden afgerond, bijvoorbeeld > Rendement drempel: het minimaal gewenst rendement op de portefeuille - Risico drempel: het maximaal gewenst risico op de portefeuille

7 7 Handleiding Beleggersmodule Versie 0.1 Het volgende tabblad Commercieel geeft voor de commerciële complexen: - Markthuurontwikkeling - Kosten ontwikkeling - Inflatie ontwikkeling - NAR% - Exit Yield - Disconteringsvoet - Boekwaarde: standaard is NAR - BTW ja/nee: standaard is ja - Leegstand: standaard is nee - Aanvangsleegstand in maanden - Wederverhuurtijd in maanden: standaard is 6 - Percentage incentives - Defaultrisico huidige huurder - Vertrekkans huidige huurder - Vertrekkans volgende huurder - Looptijd in maanden - Review periode winkels in maanden - Mutatiekosten bij de eerste mutatie in /m2 - Mutatiekosten alle toekomstige huurders per /m2 - Promotiekosten: percentage van de huurwaarde - Verhuurcourtage: percentage van de huurwaarde - Servicekosten voor de eigenaar /m2

8 8 Handleiding Beleggersmodule Versie 0.1 Voor de waardering van woningen geeft het tabblad Residentieel de volgende portefeuille instellingen: - Markthuurontwikkeling - Leegwaarde ontwikkeling - Boekwaarde - Exit yield - Disconteringspercentage - Disconteringspercentage voor scenario van doorexploitatie - Disconteringspercentage voor erfpacht - Overdrachtsbelasting Exploitatie scenario: - Huur inkomenswet (HIW) - Verhuurdersheffing - Parkeren - Gesplitst - Aanvangsleegstand in maanden - Wederverhuurtijd in maanden: standaard is 6 - Mutatiekosten bij de eerste mutatie in /m2 - Mutatiekosten alle toekomstige huurders per /m2 of stuk - Promotiekosten per woning - Verhuurcourtage per woningen - Servicekosten voor de eigenaar /m2 - Punten - Onzelfstandige woning

9 9 Handleiding Beleggersmodule Versie 0.1 Uitpond scenario: - Uitponden ja/nee - Verkooptijd in maanden - Verkooppercentage bij uitponden - Verkooppercentage aan zittende huurders - Percentage van de leegwaarde verkocht aan de huurders - Mutatiekosten van de verkoop - Promotiekosten van verkoop - Verkoop fees - Splitsingskosten bij verkoop 3.3 PORTFOLIO ANALYSEREN Als u een analyse portfolio heeft aangemaakt kunt u in het onderstaande scherm complexen (die u al heeft aangemaakt) toevoegen aan de analyse portefeuille. U kunt complexen toevoegen aan de portefeuille door het juiste complex te selecteren en op de knop te klikken. U kunt ook weer objecten uit de analyse portefeuille verwijderen door in de rechter lijst het complex te selecteren en op de te klikken. knop Onder het tabblad Complex kunt u complexen toevoegen en informatie invoeren over de waardering per complex. Onder tabblad Algemeen kunt een lijst zien met de complexen in de portefeuille. LET OP: Dit geldt alleen voor de Standaard portefeuille. U kunt complexen toevoegen met de knop en complexen kopiëren met de knop.

10 10 Handleiding Beleggersmodule Versie 0.1 Onder het tabblad Waardering ziet u een overzicht van alle complexen in de portefeuille met bijbehorende variabelen: - Complex naam - Straat - Stad - Soort waardering - Taxatie datum - Boekwaarde - Historische acquisitie waarde - Beschouwingperiode - VEX plaats - VEX type - Default VEX jaar - Business key

11 11 Handleiding Beleggersmodule Versie 0.1 Onder het tabblad Rapporten ziet u de volgende rapporten beschreven. De rapporten worden uitgebreid beschreven bij paragraaf OBJECTEN Onder de knop Objecten toevoegen ziet u de onderstaande knop verschijnen. Als u op deze knop drukt, maakt u een nieuw complex aan in de huidige portefeuille. Het algemene TMS scherm komt nu naar voren en kunt u een complex gaan waarderen. Voor de beschrijving van deze schermen wordt u doorverwezen naar de Algemene Handleiding TMS te vinden onder de knop docs. Onder de knop Object overzicht verschijnt het onderstaande scherm. Dit scherm is gelijk aan de portfolio analyse.

12 12 Handleiding Beleggersmodule Versie FINANCIERING In de module financiering kunt u de financiering van de portefeuille vormgeven RENTE CURVES In het tabblad Rente curves kunt u rente curves aanmaken voor de leningen met variabele rente. Dat doet u door op het plusicoontje te klikken. Vervolgens kunt per periode het rente percentage aanpassen. De standaard beschouwingperiode is 15 jaar. De beschouwingperiode kunt u aanpassen bij portfolio instellingen LENINGEN In dit tabblad kunt u leningen toevoegen in de financiering. Elke lening die u toevoegt heeft de volgende variabelen: - Naam lening - Leninggever - Type rente: mogelijkheden zijn vast of variabel - Type aflossing: mogelijkheden geen, lineair en handmatig. Als u handmatig kiest dan kunt u in het tabblad Aflossing het aflossingsschema naar wens invullen. - Type swap: mogelijkheden geen, payer swap (vaste rente betalen en een variabele rente ontvangen) en receiver swap(variabele rente betaald en een vaste rente ontvangen). De payer swap is een indekking tegen verwachte rentestijging en een receiver swap is een indekking tegen verwachte rentedaling. - Start datum lening - Eind datum lening - Hoofdsom van de lening - Portefeuille lening ja/nee: in het tabblad portefeuille lening kunt u leningen aan een complex koppelen Controleer bij resultaten lening de ingevoerde leningen

13 13 Handleiding Beleggersmodule Versie RENTE In dit tabblad kunt u de zojuist aangemaakte leningen een rente percentage meegeven. Voor een lening met een vaste rente kan een rentepercentage worden aangegeven en aan een lening met een variabele rente kunt u een rente curve koppelen. Deze rente curves heeft u bij het tabblad rente curve aangemaakt AFLOSSING In dit tabblad ziet u onder het kopje Lineaire aflossing de leningen vermeld staan waarbij het type aflossing lineair is. Per lening ziet u hier de hoofdsom vermeldt staan. Vervolgens kunt u het aflossing percentage per lening aangeven. Onder het kopje Aflossingsschema kunt u voor de leningen waarbij u de aflossing op handmatig heeft gezet het aflossingsschema invoeren over de loop van de beschouwingperiode PORTEFEUILLE LENING Onder de kop portefeuille leningen ziet u een overzicht van de reeds ingevoerde leningen. Hier kunt u voor de portefeuille leningen aangeven welk percentage van de verkoopwinst gebruikt zou kunnen worden om het restant van de hoofdsom terug te betalen. De verkoopwinst is het verschil tussen het oorspronkelijke aankoopbedrag en de verkoopprijs. Om van een lening een portefeuillelening te maken kunt u alle complexen koppelen aan een lening.

14 14 Handleiding Beleggersmodule Versie RAPPORTEN Onder dit tabblad worde de kasstromen van de portefeuille getoond. Onder Introductie lening wordt elke lening getoond met bijbehorende leningvariabelen. Onder Overzicht wordt een totaal overzicht van alle leningen apart over de looptijd van de beschouwingperiode van de financieringskasstroom getoond. U kunt echter deze tabel tevens aanpassen door de dropdowns boven de tabel te wijzigen. Zo kunt u het aantal perioden wijzigen en wijzigen welke leningen worden getoond. 3.6 COMMERCIEEL EN RESIDENTIEEL Onder de knoppen Commercieel en Residentieel worden alle tabbladen getoond die in de taxatiemodule van TMS naar voren komen. Hier kunt u echter per onderwerp een overzicht zien wat u per complexwaardering heeft ingevoerd. Voor meer informatie over de parameters verwijs ik u door naar de Algemene Handleiding TMS.

15 15 Handleiding Beleggersmodule Versie VERKOPEN Onder de knop Verkopen krijgt u ook de mogelijkheid om complexen uit de portefeuille te verkopen. Om te verkopen kunt u de volgende parameters invullen of controleren: - Het complex (nu huurder) - De verkoopdatum van het gebouw - De verkoopwaarde van het gebouw - De historische acquisitiewaarde - De verkoopwinst RENDEMENT-RISICO In deze module worden drie tabbladen weergegeven, namelijk Rendement/risico. Rendement, Risico en RENDEMENT Wanneer u complexen heeft ingevoerd in deze portefeuille ziet u de volgende parameters: - Complex naam - Soort waardering - Boekwaarde commercieel, de waarderingsmethode die gebruikt zal worden voor het berekenen van het rendement op de portefeuille. - Boekwaarde residentieel, de waarderingsmethode die gebruikt zal worden voor het berekenen van het rendement op de portefeuille.

16 16 Handleiding Beleggersmodule Versie RISICO In dit tabblad kan aan alle complexen in de huidige portefeuille kwaliteitsscores toe gevoegd worden. Aan de hand van de hier ingevoerde kwaliteitscores wordt er een risicoberekening gemaakt. Deze berekening wordt gemaakt op basis van een gemiddeld gewogen kwaliteitscore. Per IPD type worden andere vragen gesteld. IPD Type Kwaliteit IPD Type Kwaliteit Winkel Parkeren Kantoor Auto Bouwjaar IPD locatie Passanten OV Anker tenant Leegstand Gebiedsfuncties Onderhoud Bouwjaar Buren Gebiedsfuncties IPD locatie Locatie Onderhoud OV Parkeren IPD Type Kwaliteit IPD Type Kwaliteit Bedrijfsruimte Auto Kantoor Bevolking Bouwjaar Buren Gebiedsfuncties IPD locatie Leegstand Locatie Onderhoud OV Parkeren Bouwjaar Cultuur Doelgroep Gebiedsfuncties IPD Object Type Natuur Onderhoud OV Sport Uitgaan Wijk kwaliteit Winkelcentrum RENDEMENT / RISICO Onder het tabblad Rendement/risico worden rapporten getoond verbonden met het rendement en risico. De rapporten worden verder omschreven in de volgende paragraaf.

17 17 Handleiding Beleggersmodule Versie RAPPORTEN Onder de knop Rapport kunt u alle Asset Management rapporten bereiken. De volgende inhoudsopgave komt naar voren. In de onderstaande tabel wordt per rapport een korte omschrijving gegeven welke gegevens er worden getoond. Wat deze rapporten nog interessanter maakt is dat ze interactief werken. Boven de rapporten kunt u namelijk de grafieken, tabellen en overzichten naar smaak aanpassen. Kies de u gewenste sortering van het rapport en klik op View report. Rapport Introductie gebouw Kasstroom overzicht Huur over de jaren Opbouw kasstroom taart Opbouw kasstroom jaren Opbouw kosten grafiek Overzicht Leningen Top huurder Overzicht huurcontracten Huurverlies Leegstand per huurder Veronderstellingen Rendementen Omschrijving Per complex een sheet met een aantal kerngegevens Overzicht van alle kasstromen over de jaren Grafiek met de markthuur, theoretische huur, leegstand en zekere huurstroom Taartgrafiek met de verdeling van de kasstromen Grafiek met de opbouw van de kasstromen over de jaren Grafiek met de opbouw van de exploitatiekosten over de jaren Overzicht van alle kasstromen van de gehele portefeuille over de jaren Overzicht van de financiering De top huurders in de portefeuille Overzicht van alle huurcontracten met bijbehorende gegevens Overzicht van leegstand WERKT NIET Overzicht van geschatte waarden voor commercieel en residentieel Een overzicht van het exploitatieresultaat en rendementen voor financiering en het exploitatie resultaat en rendementen na financiering.

18 18 Handleiding Beleggersmodule Versie 0.1 Dashboard Kwaliteitsscores Kwaliteit criteria / scores Rendement risico grafiek Rendement risico tabel Een overzicht van tabbellen en grafieken met gegevens over de huur- en kasstromen. Een overzicht per complex van de kwaliteitsscores en gewicht, vervolgens het gewogen oordeel. Een overzicht per IPD-type van de kwaliteitsscores en gewicht, vervolgens het gewogen oordeel. Alle complexen worden weergegeven in een rendementen risicografiek (hogere kwaliteitsscore, lager risico). Alle complexen worden weergegeven in een rendementen risicotabel (bijvoorbeeld hogere kwaliteitsscore is lager risico).

19 19 Handleiding Beleggersmodule Versie IMPORT / EXPORT Uniek aan de Beleggersmodule is dat gegevens zowel geïmporteerd als geëxporteerd kunnen worden van en naar Excel. Hierdoor werkt ons systeem samen met uw Excel modellen. U kunt importeren en exporteren in de im-/exportmodule. Deze is te vinden onder de knop. U kunt alle portefeuillegegevens importeren onder het tabblad Import en gegevens exporteren naar Excel onder de knop Export. U kunt gegevens van een specifiek werkgebied uit de Beleggersmodule exporteren naar Excel door op de knop te klikken. Bovenaan uw werkgebied in de Beleggersmodule vindt u deze knop.