Pauzelandschappen KISS 15 januari 2013

Transcriptie

1 Pauzelandschappen KISS 15 januari 2013

2 Inhoud 1. Inleiding 2. Theorie 2.1. bedrijfseconomisch 2.2. fiscaal 3. Aandachtspunten 3.1. bedrijfseconomisch 3.2. fiscaal 4. Stellingen 2

3 Inleiding - Pauzelandschap Pauzelandschappen is de noemer voor het geheel aan al dan niet tijdelijke leegstand in gebouwen en stagnatie in ruimtelijke ontwikkelingen vanwege crisis, demografische ontwikkeling met veranderende leefstijlen en bevolkingssamenstelling. BMC advies management 3

4 Wie zijn wij? Jeanet Makkinga Jeanet is meer dan twintig jaar werkzaam in de accountancy. Zij heeft ruime ervaring met zowel grote als middelgrote bouw-en bouwgerelateerde ondernemingen en is lid van de landelijke sectorgroep Bouw bij. Zij is regio leider voor de sectorgroep Bouw Noord Oost en medeauteur van het Branchedocument Bouw 2010 en Zij is bestuurslid van het recent opgerichte DVS Zwolle (een netwerkorganisatie voor bouw-en vastgoed in Zwolle). Daarnaast organiseert zij regelmatig cursussen en seminars in de regio Oost. Tevens is zij verbonden aan de Vastgoedrapportage Twente. Arjan Nieborg Arjan heeft ruim 10 jaar ervaring in de belastingadviespraktijk, voornamelijk in het vastgoed. Hij adviseert vooral publieke partijen, zoals woningcorporaties, over vastgoedgerelateerde vraagstukken. Arjan is lid van de landelijke sectorgroep Woningcorporaties en regioverantwoordelijk voor de belastingadviespraktijk in Noord en Oost Nederland. Onlangs heeft Arjan zijn Master of Real Estate opleiding aan de ASRE in Amsterdam afgerond met een onderzoek naar de effectiviteit van fiscale stimulering van de wijkenaanpak. Arjan is penningmeester van de Businessclub van 83 en lid van de Vastgoedrapportage Twente. 4

5 Theorie (bedrijfseconomisch) Classificatie, kwalificatie en waardering van vastgoed Definitie vastgoedbelegging Waardering Vastgoed Impact marktomstandigheden 5

6 Classificatie, kwalificatie en waardering van vastgoed De classificatie, kwalificatie en waardering van vastgoed is gebonden aan regelgeving. De regelgeving die van toepassing is, is afhankelijk van het soort onderneming. De waardering van vastgoed voor bedrijven (BV en NV) is bepaald in de Wet (BW2 titel 9) en in de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving. De waardering voor vastgoed van Gemeenten is bepaald in de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) De waardering van vastgoed voor woningcorporaties is bepaald in het BBSH, daarnaast is Titel 9 Boek 2 BV van toepassing en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (RJ 645) 6

7 Classificatie, kwalificatie en waardering van vastgoed bij Bedrijven Classificatie en kwalificatie: Bij bedrijven kan het vastgoed in meerdere categorieën worden verdeeld, namelijk: Materiële vaste activa (RJ 212) Vastgoedbelegging (RJ 213) Voorraad (RJ 220) Onderhanden project (RJ 221) Onderhanden werk (RJ 221) Waardering Historische kostprijs of lagere marktwaarde Actuele waarde 7

8 Definitie Vastgoedbelegging Een vastgoedbelegging wordt aangehouden om huuropbrengsten of waardestijging, of beide, te realiseren Genereert kasstromen die grotendeels onafhankelijk zijn van de andere activa van een rechtspersoon. Vastgoed die voor eigen gebruik wordt gehanteerd valt hier niet onder. Voorbeelden vastgoedbeleggingen Tot vastgoedbeleggingen worden bijvoorbeeld gerekend: terreinen die worden aangehouden voor waardestijgingen op lange termijn in plaats van verkoop op korte termijn als onderdeel van de gewone bedrijfsuitoefening; terreinen die worden aangehouden waarvan het toekomstig gebruik nog niet is vastgesteld (indien een rechtspersoon nog geen besluit heeft genomen of de terreinen voor eigen gebruik zijn ofwel voor verkoop op korte termijn als onderdeel van de gewone bedrijfsuitoefening, worden zij beschouwd als terreinen die aangehouden worden voor waardestijging); een gebouw dat eigendom is van de rechtspersoon (of dat door middel van een financiële lease aan de rechtspersoon ter beschikking is gesteld) en dat door middel van een operationele lease aan anderen ter beschikking wordt gesteld; een leegstaand gebouw dat wordt aangehouden om door middel van een operationele lease aan anderen ter beschikking te worden gesteld; onroerende zaken in aanbouw of ontwikkeling voor toekomstig gebruik als belegging. 8

9 Waardering Vastgoed Samenvattend kan worden geconcludeerd dat vastgoed wordt gewaardeerd tegen: Historische kostprijs of lagere marktwaarde óf Actuele waarde Waardering tegen historische kostprijs óf lagere marktwaarde Activering aanschafwaarde bij aankoop (of vervaardiging) Verminderd met jaarlijkse afschrijvingen Jaarlijkse afschrijvingen zijn gebaseerd op de ingeschatte economische levensduur Afwaardering indien de marktwaarde lager is dan de waardering tegen historsche kostprijs (boekwaarde per balansdatum). 9

10 Waardering Vastgoed Waardering tegen actuele waarde De reële waarde van vastgoedbeleggingen dient de actuele marktsituatie en omstandigheden weer te geven op balansdatum en niet die op enige datum in het verleden of de toekomst. Waardering tegen actuele waarde, 3 methoden: 1. de vervangingswaarde op het moment van de herwaardering, verminderd met cumulatieve afschrijvingen, de vervangingswaarde van bedrijfsgebouwen wordt normaliter bepaald aan de hand van marktconforme gegevens of via taxaties uitgevoerd door erkende taxateurs; 2. de bedrijfswaarde, indien deze lager is dan de vervangingswaarde, de bedrijfswaarde wordt bepaald op basis van contante waarde toekomstige kasstromen of 3. de opbrengstwaarde, indien is besloten het actief te verkopen, de opbrengstwaarde wordt bepaald op basis van taxaties. De bepaling van de actuele waarde dient voldoende regelmatig te worden uitgevoerd, om ervoor te zorgen dat de boekwaarde niet aanzienlijk verschilt van de actuele waarde op de balansdatum. 10

11 Impact marktomstandigheden op waardering Marktomstandigheden Historische kostprijs Lagere marktwaarde Actuele waarde* Waarde daling vastgoed - V V Moeizame verhuur/ leegstand - V V Dalende huurprijzen - V V * vervangingswaarde, bedrijfswaarde en opbrengstwaarde 11

12 Theorie (Fiscaal) - Kwalificatie - Waardering - Onderhoud - Fiscale faciliteiten 12

13 Fiscale kwalificatie vastgoed Verschil tussen voorraad en bedrijfsmiddel Onderscheid bedrijfsmiddel/ voorraad van belang voor: toerekening personeelskosten, algemene kosten en financieringskosten winstverantwoording en moment van winstneming afschrijvingen toepassing herinvesteringsreserve Hybride vastgoed vastgoed met doel te verkopen dat in afwachting van verkoop wordt verhuurd heeft kenmerken van voorraad en bedrijfsmiddel wel fiscale afschrijving mogelijk, geen herinvesteringsreserve 13

14 Fiscale waardering vastgoed (bedrijfsmiddel) Waarderingsstelsel in overeenstemming met goedkoopmansgebruik : kostprijs minus afschrijvingen o voor de bepaling van de fiscale afschrijvingslast worden een gebouw, de onderdelen van dat gebouw, de daarbij behorende ondergrond en aanhorigheden als één bedrijfsmiddel gezien kostprijs minus afschrijvingen of lagere bedrijfswaarde o indien de bedrijfswaarde aantoonbaar lager is dan de boekwaarde, dan kan afwaardering naar lagere bedrijfswaarde mogelijk zijn o waardedaling moet zowel aanmerkelijk als duurzaam zijn o bedrijfswaarde is het hoogste van de directe en indirecte opbrengstwaarde 14

15 Onderhoud en verbetering Onderhoudskosten uitgaven die (veelal periodiek) terugkeren voor instandhouding van het desbetreffende bedrijfsmiddel Verbeteringskosten wezenlijke verandering van het bedrijfsmiddel de aard, inrichting of omvang ondergaat een wijziging Fiscale behandeling onderhoudskosten aftrekbaar verbeteringskosten activeren Bijzondere situaties (uit jurisprudentie): achterstallig / omvangrijk onderhoud uitgaven voor moderniseren onroerende zaak 15

16 Fiscale investeringsfaciliteiten Energie Investeringsaftrek voor bijvoorbeeld: energiezuinige investeringen in bedrijfsgebouwen zonne-energie op woningen bepaalde warmteinstallaties Wijk Ontwikkelings Maatschappij (WOM) vrijstelling overdrachtsbelasting bij inbreng/uitname bij stedelijke herstructurering samenwerkingsverband ruiling mogelijk 16

17 Bedrijfseconomische aandachtspunten 17

18 Aandachtspunten voor pauzelandschappen Basis voor belegger is ROI (Return on investment) Aandachtspunten: Waarde vastgoedbelegging of grondpositie staat te hoog in de balans afwaardering is noodzakelijk voor verdere ontwikkeling mogelijk is dus impact op vermogen en/of resultaat Hoge investeringen noodzakelijk voor revitalisatie Financiering Tijdelijke hergebruik levert te weinig op Onvoldoende inzicht in kasstromen 18

19 Fiscale aandachtspunten Btw (omzetbelasting) Vpb (vennootschapsbelasting) 19

20 BTW-exploitatie Exploitatie niet tegen vergoeding btw op exploitatiekosten aftrekbaar o.b.v. aftrekpercentage op algemene kosten (zogenoemde pro-rata percentage) Exploitatie tegen vergoeding 1. Btw belaste exploitatie btw op exploitatiekosten aftrekbaar. 2. Btw vrijgestelde exploitatie btw op exploitatiekosten niet aftrekbaar. Derhalve werkt de btw kostprijsverhogend. 3. Mix van btw belaste exploitatie en btw vrijgestelde exploitatie btw op exploitatiekosten aftrekbaar voorzover toerekenbaar aan de btw belaste exploitatie. De btw op exploitatiekosten toerekenbaar aan de btw-vrijgestelde exploitatie is kostprijsverhogend. 20

21 BTW-herziening Uitgangspunten er is sprake van een bestaand opstal en het opstal heeft nu geen functie het eigendom van het opstal blijft bij de eigenaar 1. De onroerende zaak is meer dan tien jaar geleden ingebruik genomen geen gevolgen voor de aankoop btw. 2. De onroerende zaak is nog geen tien jaar ingebruik genomen aankoop btw dient mogelijk te worden herzien. 21

22 VPB-aspecten Kwalificatie vastgoed statusverandering van bedrijfsmiddel naar hybride vastgoed naar voorraad? Afschrijvingen wat is de restwaarde van onroerend goed (rekening houdend met grondwaarde)? wat is de bodemwaarde van het onroerend goed? Afwaardering wat is de lagere bedrijfswaarde? is afwaardering mogelijk na aankoop, sloop, of verbouw van onroerend goed? o artikel 3.29c Wet IB 2001 verbied in bepaalde gevallen afwaardering Onderhoud / verbetering kwalificeren kosten als onderhoudskosten of verbeteringskosten? is er sprake van achterstallig onderhoud? 22

23 VPB-aspecten Fiscale winsten / verliezen zijn verliezen als gevolg van vastgoedexploitatie nog verrekenbaar? o in de tijd bezien ( verliesverdamping ) o na aandeelhouderswisseling (bijvoorbeeld van een vastgoedlichaam ) kunnen fiscale winsten uitgesteld dan wel beperkt worden? o door juiste winst- en kostentoerekening o mogelijkheid claimen van fiscale reserves zoals de herinvesteringsreserve Onderlinge vorderingen en schuldverhoudingen zijn rentelasten (van een vastgoedlichaam) aftrekbaar? zijn verliezen op verstrekte leningen aftrekbaar? 23

24 Stellingen 24

25 Stellingen 1. De waarde van pauzelandschap-panden is niet objectief vast te stellen. 2. De waarderingskwestie mag de keuze voor het in gebruik geven of verhuren van pauzelandschap-gebouwen niet beïnvloeden. 3. De Wijk Ontwikkelings Maatschappij (WOM) is een uitstekend vehikel om het effectief gebruik van pauzelandschappen te stimuleren. 25

26 Van pauze naar play! 26

27 BIJLAGEN 1. Classificatie, kwalificatie en waardering van vastgoed bij Woningcorporaties. 2. Classificatie, kwalificatie en waardering van vastgoed bij Gemeenten. 27

28 Classificatie, kwalificatie en waardering van vastgoed bij Woningcorporaties 28

29 Waardering van vastgoed bij Woningcorporaties Het kostprijsmodel bij onroerende zaken in exploitatie Indien gekozen is het sociaal vastgoed en/of het commercieel vastgoed tegen kostprijs (verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen) te waarderen, dient hoofdstuk 212 Materiële Vaste Activa te worden toegepast. Het actuele waardemodel bij commercieel vastgoed en sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging Indien gekozen is het commercieel vastgoed en/of het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging tegen actuele waarde te waarderen, dient het actuele waardemodel van hoofdstuk 213 Vastgoedbeleggingen te worden toegepast, waarbij voor sociaal vastgoed alinea 509 c. van toepassing is. Het actuele waardemodel bij sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel Indien gekozen is het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel tegen actuele waarde te waarderen, dient het actuele waardemodel van alinea 403 van hoofdstuk 212 Materiële vaste activa te worden toegepast. 29

30 Classificatie, kwalificatie en waardering van vastgoed bij Gemeenten Classificatie en kwalificatie: Bij gemeenten wordt het vastgoed in twee categorieën verdeeld, namelijk: Maatschappelijk Vastgoed (theater, scholen, cultuurcentrum) en Commercieel Vastgoed (panden in binnenstad, verhuur) Waardering Het maatschappelijk vastgoed wordt gewaardeerd tegen historische kostprijs Het Commercieel vastgoed wordt gewaardeerd tegen historische kostprijs of lagere marktwaarde 30