1 Discounted Cash Flow (DCF)

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "1 Discounted Cash Flow (DCF)"

Transcriptie

1 1 Discounted Cash Flow (DCF) Naast de BAR-methode (huurwaardekapitalisatiemethode) wordt vaak de discounted cash flow-methode (DCF-methode) gehanteerd voor de waardering van vastgoed. De DCF-methode is een waarderingsmethode waarbij de vrije toekomstige geldstromen worden verdisconteerd tegen een gemiddelde vermogenskostenvoet (disconteringsvoet). Deze methode geeft een goede waardebepaling van het vastgoed. Een DCF-berekening wordt door financiers dan ook steeds vaker gevraagd. 1.1 DCF in formule De contante waarde-methode (DCF-taxatie) komt tot uitwerking in een spreadsheet met cash flows voor het de komende jaren. Hierbij moet gedacht worden aan een termijn van 10 tot 15 jaar. Van grote invloed binnen het model zijn de aannames met betrekking tot de te hanteren disconteringsvoet en de eindwaarde in het laatste jaar. In formulevorm ziet de DCF-methode voor commercieel vastgoed er als volgt uit: waarde op basis van DCF = som van alle verdisconteerde toekomstige kasstromen incl. eindwaarde 1 + % koperskosten 1.2 Aannames bij gebruik DCF In een DCF-model moeten de te verwachten toekomstige cash flows voor de komende jaren inzichtelijk worden gemaakt. Dit betekent dat er vele aannames over de inputvariabelen worden gedaan om deze te verwachten cash flows te bepalen en dat deze voor de lezer duidelijk moeten zijn alvorens te werken met de berekende (DCF-)waarde. De belangrijkste inputvariabelen voor het opstellen van een DCF-model zijn: Disconteringsvoet De disconteringsvoet (in percentage) waartegen de cash flows contant zijn gemaakt. Exploitatiekosten De door de taxateur gemaakte schatting van de gemiddelde exploitatiekosten. Groei exploitatiekosten De nominale toename (in percentage) van de exploitatiekosten van het object. Kosten koper Tot de aankoopkosten worden de overdrachtsbelasting, notariskosten en makelaarscourtages gerekend. Deze aankoopkosten liggen doorgaans rond de 7% (bij rijksmonumenten ligt dit lager) en komen voor rekening van de koper. Huurindexatie De jaarlijkse toename (in percentage) van de contracthuur van het object in lijn met inflatie. Markthuurgroei De nominale markthuurtoename (in percentage) van het object. Dit is van belang bij nieuwe huurcontracten in de toekomst en voor de berekening van de waarde bij desinvestering. Markthuur bij desinvestering Geprognosticeerde markthuur bij desinvestering. Marktrendement bij desinvestering Een begrip waarmee het (aangenomen) bruto marktrendement v.o.n. (exit yield) wordt aangeduid, zoals dat geldt voor het einde van de beschouwde periode. In feite is de Exit Yield dus als het ware de BAR v.o.n. van de nieuwe koper/eigenaar na afloop van de beschouwingsperiode. Incidentele kosten Binnen het DCF model kan verder rekening worden gehouden met incidentele kosten zoals bij renovatie, leegstand, huurvrije periodes etc. Deze moeten worden verwerkt in het jaar dat zij zich voordoen. 1

2 1.3 Voor- en nadelen van DCF en BAR/NAR De DCF-methode geeft goed inzicht in het verloop van kosten en opbrengsten in de tijd gezien. Daardoor zijn de resultaten direct toetsbaar en is er minder sprake van verborgen aannames. Natuurlijk moeten er nog steeds aannames worden gedaan met betrekking tot de eindwaarde; tenslotte kijken we als het ware liefst 15 jaar vooruit. Daarnaast moet er ook een aanname worden gedaan met betrekking tot de disconteringsvoet die niet altijd inzichtelijk en/of vergelijkbaar is met recente markttransacties. De BAR-methode heeft als voordeel dat de marktconformiteit beter te vergelijken is dan dat met de DCF-methode mogelijk is. De DCF-methode geeft echter veel beter inzicht in de verwachte cashflows en het effect hiervan op de waardering. Met name afwijkende zaken, zoals een groot verschil tussen contract- en markthuur of (fors) achterstallig groot onderhoud is in een BARberekening lastig inzichtelijk te maken. Hiervoor worden bij de BAR-taxatie vaak correctiefactoren opgenomen, waarbij de aanpassingen in de tijd uitgezet worden. Eigenlijk zijn deze correctiefactoren een soort mini-dcf s. Een ander voordeel van het gebruik van DCF-modellen is dat complexe situaties (en zelfs gehele portefeuilles) kunnen worden doorgerekend op een systematische manier. Dat biedt de mogelijkheid om naast het werken met spreadsheets ook gebruik te maken van geautomatiseerde systemen voor de waardebepaling op basis van DCF zoals het Taxatie Management Systeem (TMS). Door een combinatie te maken van de DCF-methode met de BAR-methode is het mogelijk de nadelen van de beide methoden te vermijden. In hoofdstuk 3 wordt hier verder op in gegaan. 2

3 2 Disconteringsvoet en eindwaarde Een van de belangrijkste inputvariabelen van de DCF is de disconteringsvoet. De disconteringsvoet is het percentage waarmee cash flows uit de toekomst contant gemaakt worden naar het moment t = 0 (heden). Vaak wordt deze waarde in de berekeningen ook aangeduid als rente, rendement of IR (intern rendement). De hoogte van dit percentage is van veel factoren afhankelijk en kan fors verschillen. Een kleine wijziging in het percentage heeft grote invloed op de uitkomst van de DCF. De disconteringsvoet, oftewel de rente waarmee contant wordt gemaakt, wordt in eerste instantie natuurlijk bepaald door de minimale rendementseis die de gerede koper stelt over zijn eigen (geïnvesteerde) vermogen. Deze rendementseis wordt bepaald door de hoogte van het risico dat gelopen wordt. Het rendement bestaat uit: de risicovrije rente die elders behaald kan worden ; een opslag voor het te lopen risico. Een tweede factor die bepalend is voor de disconteringsvoet is natuurlijk de bereidheid van de bank om mede te financieren en tegen welk tarief deze medefinanciering mogelijk is. 2.1 Uitgangspunten Voor een taxatie dient de disconteringsvoet vastgesteld te worden met het uitgangspunt dat de disconteringsvoet allereerst bepaald wordt door de rendementseis van de meest gerede koper. Een taxatie is immers de benadering van de prijs van een object die de meest gerede koper ervoor wil betalen. Het percentage waarmee de te verwachten cash flows (zoals ingeschat door de meest gerede koper) contant worden gemaakt, moet dus ook uitgaan van die meest gerede koper. Indien die koper gebruik maakt van een DCF voor zijn prijsbepaling van het te verwerven onroerend goed, zal hij de te verwachten cash flows contant maken tegen het percentage dat hem zijn minimale rendementseis op zijn eigen vermogen garandeert. Concreet betekent dit dat wanneer de meest gerede koper een minimale rendementseis van (stel) 10% op het eigen vermogen hanteert en de aankoop geschiedt met 100% eigen vermogen, dat de verwachte cash flows dan ook tegen 10% worden verdisconteerd. Indien echter geldt dat de meest gerede koper hoogst waarschijnlijk gebruik zal maken van vreemd vermogen, dan dient het percentage waartegen contant gemaakt moet worden daarop aangepast te worden. Indien het bijvoorbeeld gebruikelijk is dat de bank voor 40% meefinanciert en daarvoor een tarief hanteert van stel 4% op jaarbasis, dan dienen de cash flows contant gemaakt te worden tegen de gewogen gemiddelde vermogenskostenvoet, vaker afgekort met de Engelse term WACC (Weighted Average Cost Capital). Hier dus tegen 40% x 4% + 60% x 10% = 7,6% (even afgezien van eventuele fiscale voordelen). De koper betaalt dan dus als maximum een prijs waarbij het rendement op stenen uitkomt op 7,6%. Aangezien er aan de bank slechts 4% betaald dient te worden, wordt ook op het vreemde vermogen verdiend en loopt het rendement op het eigen vermogen dus verder op met 40/60 x (7,6% - 4%) = 2,4%. Inderdaad wordt dan dus een rendement op het eigen vermogen behaald van 7,6% + 2,4% = 10% 1. De consequentie hiervan dient duidelijk te zijn: indien de bank makkelijk, goedkoop en een fors percentage mee wil financieren, dan hoeven de stenen minder rendement op te leveren en kan er dus meer voor de stenen worden betaald. (Ter illustratie: in de hoogtijdagen van het Bouwfonds stapten projectontwikkelaars met 2 miljoen eigen vermogen naar binnen om met 30 miljoen weer naar buiten te komen! Natuurlijk stegen de prijzen van vastgoed dus tot in de hemel). 1 Niet helemaal juist. Bij die redenering wordt namelijk geen rekening gehouden dat een euro die de bank later terug wil hebben voor de belegger minder waard is dan een euro die meteen terugbetaald moet worden. In H4 wordt hier iets meer aandacht aan besteed. 3

4 2.2 Risico-rendementverhouding Beleggers investeren hun vermogens op basis van een bepaalde risico-rendementverhouding: gegeven een bepaald risico moet een belegging een bepaald rendement opleveren. Voor een bepaalde investering wordt door het inschatten van toekomstige cash flows bepaald wat het rendement van de investering zal zijn. Dit rendement wordt vergeleken met het vereiste rendement om te bepalen of de desbetreffende investering voldoet aan de vereiste risico-rendementverhouding. Risico kan op verschillende wijzen opgevat worden. Het kan betrekking hebben op het optreden van een verlies, op een mogelijkheid dat het vereiste rendement niet gehaald wordt, of te maken hebben met de kans op een ongewenste gebeurtenis. Bij aandelen- of vastgoedbeleggingen zal het vereiste rendement hoger liggen dan het vereiste rendement voor een risicoloze belegging zoals staatsobligaties, omdat de zekerheid van de toekomstige cash flows minder groot is. Om deze risico s af te dekken wordt er een bepaalde opslag op de risicoloze rente gehanteerd. De opbrengsten bij vastgoed bestaan over het algemeen uit huurpenningen (direct rendement) en een eventuele waardestijging (indirect rendement). De som van deze opbrengsten bepaalt dus het totaal rendement. De opbrengsten van vastgoed zijn niet elk jaar hetzelfde: er is sprake van risico. Net als bij alle andere beleggingen is de hoogte van het vereiste rendement afhankelijk van het risico dat gelopen wordt met de belegging. Hoe hoger het risico, hoe hoger het rendement dat gevraagd wordt op een belegging. Een vastgoedbelegging heeft een hoger risico dan bijvoorbeeld een Nederlandse staatobligatie. De zekerheid dat de Nederlandse staat de lening zal terug betalen is groter dan de zekerheid dat een kantoorpand verhuurd blijft. Hierdoor zal ook het rendement dat een belegger wil maken op een investering in een kantoorpand hoger zijn. Het rendement dat een belegger minimaal wil maken op een belegging wordt de rendementseis genoemd. Anders gezegd, de rendementseis is de minimale rentabiliteit waaraan een investering moet voldoen 2.3 Methoden voor vaststelling rendementseis Zoals gezegd wordt de te hanteren disconteringsvoet voor een DCF-taxatie in eerste instantie bepaald door de rendementseis op het eigen vermogen van de meest gerede koper. Helaas worden er maar door weinig kopers rendementseisen bekend gemaakt. Dat maakt het lastig om de juiste disconteringsvoet in te schatten. Daar komt bij dat het eveneens lastig is om aan te geven welk gedeelte de bank bereid is mee te financieren en tegen welk tarief. Misschien dat dat de reden is dat in de praktijk behoorlijk wat berekeningen dit vraagstuk laten liggen en gewoon uitgaan van financiering met 100% eigen vermogen (hetgeen impliciet ook verondersteld wordt bij BAR/NAR-berekeningen, meer daarover later). Het zal echter duidelijk zijn dat dit een omissie is. Al eerder wezen wij erop dat jaren geleden zeer makkelijk financiering kon worden verkregen (tot 95% vreemd vermogen aan toe). Dat leidde er toen toe dat voor de stenen erg veel betaald werd. Weliswaar leverden de stenen door die hoge aanschafprijs toen niet echt veel rendement op, maar dat werd ruimschoots goed gemaakt door de verdiensten op het vreemde vermogen. Anno nu zien we het tegenovergestelde. De bank is maar mondjesmaat bereid vreemd geld te verstrekken. Dat betekent dat het grootste gedeelte van het vereiste rendement (of misschien wel het volledige rendement?) door de stenen opgebracht moet worden. Dat drukt de prijs van de stenen! Onderstaande grafiek (uit De Bèta van Vastgoed van B. Robijn) illustreert dat mooi. Uit de grafiek blijkt duidelijk dat de MARR s (Minimum Attractive Rate Return = rendementseisen) in de jaren 2001 tot en met 2008 lager lagen indien er met vreemd vermogen geïnvesteerd werd. Indien er gewerkt wordt met gelijkblijvende cashflows zal een lagere rendementseis een hogere contante waarde van de cashflows geven. In de jaren 2001 tot en met 2009 kon er dus meer geld betaald worden voor een vastgoedbelegging indien er met vreemd vermogen gewerkt werd. 4

5 Voor het vaststellen van die minimale rendementseis wordt een aantal methoden gebruikt, doch de meest gebruikte is toch de zogenaamde natte-vingermethode De natte-vingermethode Deze natte-vingermethode is gebaseerd op ervaring van de belegger, maar reageert langzaam op marktveranderingen. Dit komt omdat er geen directe één-op-één relatie met de markt is, maar dat het gevoel van de belegger de belangrijkste input is. Deze methode werkt soms met een rekenrente die wel met de markt mee fluctueert en een aantal opslagen kent, maar vaak ook op het principe doe maar 7% of doe maar 8% (= 12,5 keer de bruto huur). Indien de marktrente wel meegenomen wordt, dan wordt vaak als basis de rente op Nederlandse 10- jarige staatsleningen gehanteerd (het risicovrije rendement). De vaststelling van de opslagen vindt meestal dan wel weer plaats aan de hand van het gevoel. Als gangbare regel geldt voor de opslag voor vastgoed circa 2%. Vervolgens wordt een sectoropslag gehanteerd (van tussen de 2% en 4%). Een investering in een kantoor- of hotelpand geeft immers meer risico dan een investering in een woning. Als laatste is er dan een specifieke opslag. Welk risico loop je met het pand en huurder m.b.t. courantheid, locatie, kwaliteit, betrouwbaarheid, verwachte leegstand, enz. (alle met hun eigen opslag van.%). Natuurlijk zijn er naast die natte-vingermethode ook wat meer wetenschappelijk onderbouwde theorieën te vinden. In de literatuur worden berekeningen op basis van de historische risicorendementverhoudingen, berekeningen met behulp van het Capital Asset Pricing Model (CAPM) of de Arbitrage Pricing Theory (APT) genoemd. Geen van deze theorieën wordt hier verder besproken. 2.4 Methoden voor vaststelling eindwaarde Ook voor het vaststellen van de restwaarde aan het eind van de beschouwingsperiode zijn er verschillende methoden. De eerste methode is berekening via de zogenaamde Exit Yield. Deze methode gaat ervan uit dat wanneer voor een pand nu 10 x de huur wordt betaald (en dus een BAR van 10% geldt), dat bij gelijkblijvende marktomstandigheden de BAR van dat pand wel iets op zal lopen. Aan het eind van jaar 10 is het pand 10 jaar ouder en dus door locatieveroudering, economische veroudering en technische veroudering minder aantrekkelijk. De nieuwe koper, die dus begin jaar 11 koopt, zal dus geen 10 x de huur meer willen betalen, maar bijvoorbeeld slechts 9 x. In dat geval hanteert die nieuwe koper dus een BAR van 9,1%. De Exit Yield is in dat geval dus 9,1%. De Exit Yield (= BAR van de nieuwe eigenaar) geeft de verhouding weer van huur t.o.v. investering. De opbrengst voor de oude eigenaar (= restwaarde eind jaar 10) kan dus worden berekend door de huur van jaar 11 te delen door de Exit Yield en daar vervolgens de kosten koper uit te halen. 5

6 Andere methoden ter bepaling van de restwaarde zijn o.a. de Grond-Opstal methode (waarde grond stijgt met inflatie; waarde opstal neemt 4% per jaar lineair af); de normatieve methode (restwaarde is een normatief vastgesteld bedrag. Werkt goed bij vergelijking); de theorie waarbij de aankoopwaarde gelijk wordt gesteld aan de verkoopwaarde; de theorie waarbij de restwaarde op nul wordt gesteld (bij zeer lange exploitatieperiodes), enz. Ook deze theorieën worden hier niet verder besproken 2.5 Samengevat. De DCF methode geeft goed inzicht in het verloop van kosten en opbrengsten in de tijd gezien. Daardoor zijn de resultaten direct toetsbaar en is er minder sprake van verborgen aannames. Aan de andere kant moeten er nog steeds aannames worden gedaan met betrekking tot de eindwaarde. Daarnaast moeten er ook aannames worden gedaan met betrekking tot de disconteringsvoet die niet altijd inzichtelijk en/of vergelijkbaar is met recente markttransacties. De BAR-methode heeft daarentegen als voordeel dat de marktconformiteit veel beter te bepalen is door de BAR te vergelijken met de BAR van gedane transacties. Door het combineren van beide methoden kan de nadelen van de DCF en die van de BAR berekening vermeden worden. Een controle van de DCF aan de hand van de BAR dient niet te gebeuren door het uitvoeren van tweede waardebepaling aan de hand van de BAR-methode, maar door de BAR te berekenen als output van de uitgevoerde DCF-berekening. Door de de jaarhuur jaar 1 te delen door (1% van) de in DCF berekende waarde (prijs) wordt de BAR v.o.n. gevonden. In formulevorm: BAR v.o.n. = jaarhuur jaar 1 1% van de investering Door eventueel te corrigeren voor kosten koper kan de BAR k.k. bepaald worden. Op dezelfde manier kan natuurlijk ook de NAR von worden berekend: NAR v.o.n. = jaarhuur jaar 1 minus exploitatiekosten jaar 1 1% van de investering De op deze wijze als output vastgestelde BAR kan met behulp van de vergelijkingsmethode beoordeeld worden op marktconformiteit. De BAR van veel transacties wordt vaak gepubliceerd of kan zelf vastgesteld worden. Indien uit de vergelijking met de markttransacties blijkt dat de output BAR niet marktconform is, moet er aangenomen worden dat er: ofwel in de cash flows of eindwaarde een aanname zit die afwijkt van de aannames van de meeste gerede koper; ofwel dat de gebruikte disconteringsvoet niet juist is. Een goede DCF wordt daarom altijd ondersteund door de vaststelling van de BAR om de marktconformiteit van de berekening vast te stellen. Bij niet marktconforme uitkomst rijst dus de vraag of er iets mis is met de cash flows of disconteringsvoet. Controle van die gegevens is dan dus een eerste vereiste. Indien cash flows en/of disconteringsvoet correct worden geacht, dan zal de afwijking van de als output gevonden BAR verklaard moeten kunnen worden. Duidelijk is dus wel dat bepalen of een disconteringsvoet marktconform is en of de restwaarde juist is, erg moeilijk is. Dat probleem kan voor een belangrijk deel worden opgelost door de uitkomsten van een DCF te beoordelen aan de BAR/EXIT die als output uit de DCF-berekening komt. Dat bespreken we dan ook in het volgende hoofdstuk. In het hierna volgende kantoorvoorbeeld wordt duidelijk gemaakt hoe dit werkt. 6

7 3 DCF in combinatie met BAR 3.1 BAR Uitgangspunt is een kantoorgebouw dat een eerstejaarshuur oplevert van Er is geen verschil tussen markthuur en contracthuur, geen sprake van achterstallig onderhoud, geen leegstand en het huurcontract met de (goede, financieel sterke) huurder loopt nog 10 jaar. De marktconforme BAR voor dit pand op deze locatie bedraagt 8%. Op basis van de marktconforme BAR (von) zal de marktwaarde van dit pand volgens de taxateur dus 100/8 = 12,5 x de huur zijn en dus gelijk zijn aan De vraag is echter of de taxateur zich er op die manier niet erg makkelijk vanaf maakt. Welke (impliciete) veronderstellingen of (onbewuste) uitgangspunten worden door hem/haar gehanteerd? De eerste constatering die gemaakt moet worden is dat de waardebepaling nu plaatsvindt op basis van gegevens van gisteren. Zolang er op de markt dus helemaal niets verandert (ceteris paribus), is dat geen punt. Echter, op een sterk in beweging zijnde markt of marktomstandigheden is dit een factor die in het achterhoofd gehouden dient te worden. Als je alleen maar naar het verleden kijkt, dan sta je altijd met je rug naar de toekomst! Een tweede constatering is dat bij de berekening 12,5 x de huur een aantal impliciete vooronderstellingen worden meegenomen, waarover op zijn minst enige twijfel kan worden uitgesproken. In feite wordt er bij die berekening namelijk vanuit gegaan dat het huurcontract oneindig doorloopt, het huurbedrag niet geïndexeerd is, volledig met eigen vermogen wordt gefinancierd, de restwaarde van het pand niet van belang is (omdat de huur toch eeuwig doorloopt) en een BAR van 8% ook daadwerkelijk 8% rendement betekent. Voor diegene die dat idee ook heeft: stel u stort euro in een Palmfondsje. In het eerste jaar krijgt u 2.000,- uitgekeerd. Daarna helemaal niets meer! Wij horen u al roepen dat u erg blij bent, want een aanvangsrendement van 20% is echt fantastisch! (Het blijft raar dat er nog steeds beleggers en makelaars zijn die blij zijn met een aanvangsrendement van 20%. Punt blijft namelijk dat je bij een aanvangsrendement van 20% nog steeds 80% van je geld moet zien terug te krijgen). Ter illustratie: op de volgende bladzijde ziet u de berekening van hetgeen hierboven staat vermeld. De BAR van 8% wordt gezien als het vereiste rendement; de huur van wordt niet geïndexeerd en het huurcontract loopt eeuwig door. (Toegegeven: inderdaad wordt de waarde van niet pas in de eeuwigheid bereikt. Al na 446 jaar niet geïndexeerde huurontvangsten wordt de bereikt!). 7

8 Jaar Huur Contant Contant Cumulatief , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 987, , ,00 913, , ,00 846, , ,00 783, , ,00 725, , ,00 671, , ,00 622, , ,00 575, , ,00 533, , ,00 493, , ,00 457, , ,00 423, , ,00 391, , ,00 362, , ,00 336, , ,00 311, , ,00 288, , ,00 266, , ,00 247, , ,00 228, , ,00 211, , ,00 196, , ,00 181, , ,00 168, , ,00 155, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, , ,00 0, ,

9 3.2 DCF Zouden de gegevens van het zelfde kantoorpand in een DCF zijn gezet, dan zouden eerst de uitgangspunten moeten worden geformuleerd. Uitgangspunten: Aantal m2 VV) 500 Contracthuur /m2 100,00 Indexering 2,00% p/jaar Exploitatiekosten 12% van de huur Kosten koper 6,00% Exit Yield 9,00% Discontovoet 5,00% Aantal m 2, huurprijs / m 2, indexering, exploitatiekosten en kosten koper lijken alle reëel en marktconform. Een exit yield van 9,00% betekent eigenlijk dat de nieuwe koper (die in jaar 11 koopt) koopt tegen een BAR von van 9%. Ook dat lijkt redelijk marktconform. Tenslotte is de BAR von nu 8%. Doordat het pand veroudert en dus minder aantrekkelijk wordt, loopt de BAR op (in plaats van 12,5 x de huur is de nieuwe koper in jaar 11 bij een Exit van 9% bereid circa 11 x de huur te betalen). En het oplopen van de BAR van 0,1%-punt per jaar is niets vreemds. Als laatste kan een discontovoet van 5% worden verdedigd door te stellen dat de rente op 10-jarige staatsobligaties slechts 2% bedraagt, en dat een zeer lage opslag vanwege de goede huurder die financieel zeer gezond is en zeer lage risico op leegstand dus gerechtvaardigd is. Alles zeer plausibel en dus wordt de DCF ingevuld: Jaar Huur Exploitatie Restwaarde Cashflow Contant , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,72 Netto contante waarde ,21 Marktwaarde pand k.k ,91 Investering von ,21 huur jaar ,00 BAR von jaar 1 6,57% BAR nwe koper jaar ,12 huur jaar ,72 BAR von jaar 11 9,00% 9

10 Wat dus meteen opvalt is het verschil in waarde bij de BAR-methode ( von) in de DCFmethode ( von). Dat verschil is dus duidelijk te groot om zonder meer te accepteren. Een analyse is dus op zijn plaats. Allereerst moet gekeken worden naar de BAR von op basis van de DCF-berekening. Een markthuur van t.o.v. een investering van levert een BAR von op van 6,57% ofwel ruim 15 x de huur. Aangezien gisteren nog slechts 12,5 x de huur werd betaald, rijst dus de vraag of die extra (plotselinge?) aantrekkelijkheid van het kantoorpand kan worden verklaard. Als dat zo is (verandering fiscale wetgeving waardoor aanschaf stuk interessanter, verandering omgeving door wijziging bestemmingsplannen/bebouwing, betere bereikbaarheid door geplande aanleg nieuwe weg, enz.) dan zou het goed kunnen zijn dat de via DCF bepaalde waarde een stuk reëler is dan de via BAR bepaalde waarde. Tenslotte, in de DCF-methode kijken we naar voren; bij de BAR-methode kijken we terug. Echter, als die plotselinge toename van aantrekkelijkheid (van 12,5 naar ruim 15 keer de huur) te verklaren is, dan moet vervolgens ook meteen verklaard kunnen worden waarom die gegroeide aantrekkelijkheid dan niet leidt tot een lagere exit yield. Het gat tussen BAR jaar 1 en BAR jaar 11 (=Exit Yield jaar 10) is nu opeens erg groot (9,0% t.o.v. 6,57%). Niet dat dat niet zou kunnen: een kortdurende fiscale investeringspremie op de aanschaf van vastgoed in periode 1 zou bijvoorbeeld een verklaring kunnen zijn (de ouderen onder ons herinneren de WIR-premie). Maar als die verklaring er niet is, dan moet toch worden geconcludeerd dat die stijging van 6,57% naar 9,0% niet normaal is. Aangezien alle variabelen dan nader zijn bekeken dan rijst dus de vraag of de disconteringsvoet wel juist is. Concreet: is de 5% waartegen de cashflow contant wordt gemaakt reëel? Zou anno 2014 de meest gerede koper genoegen nemen met een rendementseis op zijn eigen vermogen van 5%? Natuurlijk is 5% meer dan de 2% die nu met moeite op de bank kan worden behaald. Ook is het meer dan de 2,13% die Dijsselbloem biedt (januari 2014; zie Maar zou de meest gerede koper werkelijk bereid zijn om een kantoorpand met 100% eigen vermogen (dus het volledige risico voor eigen rekening) te financieren tegen 5% rendement? De auteurs van deze syllabus durven dat te betwijfelen. De beloning in verhouding tot het risico is o.i. bij 5% rendementseis te beperkt. Een procent of 7 à 8 lijkt een stuk reëler. Rekenen met die percentages levert het volgende op: 10

11 Berekening met discontovoet 7% Jaar Huur Exploitatie Restwaarde Cashflow Contant , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,72 Netto contante waarde ,27 Marktwaarde pand k.k ,16 Investering von ,27 huur jaar ,00 BAR von jaar 1 7,58% BAR nwe koper jaar ,12 huur jaar ,72 BAR von jaar 11 9,00% Berekening met discontovoet 8% Jaar Huur Exploitatie Restwaarde Cashflow Contant , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,72 Netto contante waarde ,95 Marktwaarde pand k.k ,37 Investering von ,95 huur jaar ,00 BAR von jaar 1 8,13% BAR nwe koper jaar ,12 huur jaar ,72 BAR von jaar 11 9,00% 11

12 Het zal duidelijk zijn dat ook met het rekenen met een discontovoet van 7% het gat tussen BAR jaar 1 en Exit Yield jaar 10 nog steeds groot (en onverklaarbaar) is. Een discontovoet van 8% lijkt reëel en leidt tevens tot BAR (en Exit) die marktconform zijn. Kortom, zoals eerder gesteld: een goede taxatie bestaat uit een DCF die ondersteund wordt door de als output gevonden BAR te vergelijken met markttransacties. Een taxatie op basis van alleen een BAR- of alleen een DCF-methode kan tot uitkomsten leiden die op het eerste gezicht juist zijn, maar niet overeenkomen met de juiste waarde. Aan de andere kant: geenszins is het noodzakelijk dat BAR- en DCF-methode per se tot dezelfde uitkomst moeten leiden. Een fraai (nautisch?) gezegde is dat je op de wind van gisteren vandaag niet kunt zeilen (en dus dobbert de taxateur nogal al eens rond). Gelukkig (of helaas?) is het de markt die die de waarde vaststelt en niet de methode! 12

13 4. Financiering met behulp van vreemd vermogen. 4.1 Aangepaste berekening In het in de vorige paragraaf beschreven voorbeeld zijn de cashflows contant gemaakt tegen 8% omdat de rendementseis (op het eigen vermogen) op 8% werd gesteld. De belegger die die berekening zou maken concludeert dus dat hij maximaal ,37 voor het desbetreffende pand wil geven, zodat inclusief kosten koper zijn investering maximaal ,95 is. Bij dat maximumbedrag levert zijn investering dus nog net precies die gewenste 8% op. Zodra echter diezelfde belegger vreemd vermogen aan kan trekken dat hem minder kost dan 8%, dan wordt het interessant om voor de aanschaf van dat kantoorpand vreemd vermogen in te zetten. Zodra de bank bijvoorbeeld bereid is voor 50% mee te financieren tegen een rentevergoeding van 5%, dan kan de belegger zich veroorloven eventueel meer voor het pand neer te tellen. De stenen hoeven nu namelijk minder rendement op te leveren daar ook op het vreemde vermogen verdiend wordt. Al eerder werd berekend dat wanneer de stenen nu 6,5% (= WACC) rendement opleveren, dat dan door de hefboomwerking toch een beleggingsrendement van 8% wordt behaald (6,5% op stenen + 50/50 x (8% - 5%) = 6,5% + 1,5% = 8%). Dezelfde DCF-berekening als in de vorige paragraaf, maar nu contant gemaakt tegen 6,5% levert op: Uitgangspunten: Aantal m2 VV) 500 Contracthuur /m2 100,00 Indexering 2,00% p/jaar Exploitatiekosten 12% van de huur Kosten koper 6,00% Exit Yield 9,00% Discontovoet 6,50% Jaar Huur Exploitatie Restwaarde Cashflow Contant , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,72 Netto contante waarde ,79 Marktwaarde pand k.k ,80 Investering von ,79 huur jaar ,00 BAR von jaar 1 7,32% BAR nwe koper jaar ,12 huur jaar ,72 BAR von jaar 11 9,00% 13

14 Natuurlijk komt de netto contante waarde nu een stuk hoger uit. Tenslotte hoeft het pand nu maar 6,5% rendement op te leveren en kan er dus meer voor betaald worden. Natuurlijk zal nu de BAR jaar 1 lager uitkomen: het pand is tenslotte aantrekkelijker doordat de bank mee financiert (een BAR van 7,32 duidt op ongeveer 14 x de huur. In de uitgangssituatie was dat 12,5 keer de huur). In hoeverre de Exit Yield gehandhaafd kan worden op 9% is de vraag. Tenslotte ligt ook eind jaar 10 door het meefinancieren van de bank de aantrekkelijkheid van het pand op een iets hoger niveau. Aannemende dat ook eind jaar 10 de bank bereid is mee te financieren zal ook de Exit Yield waarschijnlijk dus iets dalen, en een Exit Yield van rond de 8% lijkt dus beter op zijn plaats. De berekening weer aangepast: Uitgangspunten: Aantal m2 VV) 500 Contracthuur /m2 100,00 Indexering 2,00% p/jaar Exploitatiekosten 12% van de huur Kosten koper 6,00% Exit Yield 8,00% Discontovoet 6,50% Jaar Huur Exploitatie Restwaarde Cashflow Contant , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,72 Netto contante waarde ,69 Marktwaarde pand k.k ,56 Investering von ,69 huur jaar ,00 BAR von jaar 1 6,89% BAR nwe koper jaar ,51 huur jaar ,72 BAR von jaar 11 8,00% Samengevat: door het hefboomeffect mee te nemen in de DCF-berekening komt de marktwaarde hier een stuk hoger uit dan wanneer er gerekend wordt via de BAR-methode. BAR jaar 1 en BAR jaar 11 (=Exit Yield jaar 10) laten een logische ontwikkeling zien(in 10 jaar tijd van 6,89% naar 8,00%) en ook de discontovoet van 6,5% is reëel. De hogere marktwaarde van het pand wordt dus voornamelijk bepaald doordat het beleggingsrendement zowel uit het rendement op stenen als het rendement op vreemd vermogen bestaat. De koper is dus bereid om nu ,69 te investeren. Dat is een stuk meer dan hetgeen eerder was berekend. Dat is logisch omdat de rente laag is. Zou de rente boven het rendement op stenen komen te liggen, dan zou geen enkele belegger vrijwillig vreemd vermogen inzetten. De hefboomwerking zou dan namelijk negatief zijn (de stenen zouden dan minder opleveren dan de kosten van het vreemde vermogen). 14

15 4.2 De WACC als discontovoet. In de hiervoor staande theorie is ter bepaling van het hefboomeffect uitgegaan van disconteren tegen de WACC. In principe is dit juist. Tenslotte, als de stenen 6,5% rendement opleveren en vreemd vermogen kan worden aangetrokken tegen 5%, dan wordt op elke geleende euro 1,5% verdiend (hefboomwerking) en was de belegger/koper dus bereid om ,69 te betalen. Echter, waar bij rekenen met die WACC (en hefboom) geen rekening wordt gehouden is dat de euro NU in een DCFberekening meer waard is dan de euro die LATER wordt terugbetaald (het tijdswaarde-effect wordt niet meegenomen, waardoor WACC een theoretisch (niet haalbaar) maximum is). Het maakt dus uit of het vreemde vermogen aangetrokken wordt als aflossingsvrije lening, lineaire lening of annuïteitenlening. De aflossingsvrije variant is uit het oogpunt van rendement natuurlijk de interessantste. Tenslotte worden waardevolle euro s van nu pas aan het eind van de looptijd terugbetaald. En in de DCF berekening wordt daar dan ook in principe vanuit gegaan. De lineaire of annuïtaire variant zijn duidelijk iets minder interessant, omdat daar al meteen vanaf jaar 1 wordt terugbetaald. Hieronder is in de DCF-berekening de financiering 3 x meegenomen. Uitgangspunten: Aantal m2 VV) 500 Financiering met vreemd vermogen Contracthuur /m2 100,00 50% van de aanschaf Indexering 2,00% p/jaar 5% rente p/j Exploitatiekosten 12% van de huur 10 jarige termijn Kosten koper 6,00% Exit Yield 8,00% Koopsom von ,69 Discontovoet 6,50% Aflossingsvrije financiering Cash Flow Cashflow Cash Flow Jaar Huur Exploitatie Aanschaf pand Restwaarde "Stenen" Financiering Totaal Schuld begin Rente Aflossing Schuld eind , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,72 IR 6,50000% 5,00000% 7,98055% Lineaire financiering Jaar Huur Exploitatie Aanschaf pand Restwaarde "Stenen" Financiering Totaal Schuld begin Rente Aflossing Schuld eind , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,39 455, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,72 IR 6,500000% 5,000000% 7,146741% Annuïtair financieren Annuïteit = ,62 Jaar Huur Exploitatie Aanschaf pand Restwaarde "Stenen" Financiering Totaal Schuld begin Rente Aflossing Schuld eind , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,62-298, , , , , , , , ,62 635, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,93 0, ,72 IR 6,500000% 5,000000% 7,207392% 15

16 Door gebruik te maken van de IR-funktie in Excel is heel fraai te zien dat de cash flows van het pand inderdaad 6,5% opleveren. Even fraai is te zien dat de financiering inderdaad op 5% jaarlijks uitkomt. De combinatie van die twee grootheden levert in het geval van een aflossingsvrije financiering dus inderdaad (bijna 2 ) het eerder berekende beleggingsrendement van 8% op. Bij de lineaire en annuïtaire financiering wordt de 8% niet gehaald. Het beleggingsrendement komt daar uit op resp. 7,15% en 7,20%. Samengevat: indien gebruik wordt gemaakt van vreemd vermogen dient daar in DCF-berekening rekening mee gehouden te worden. Het al dan niet makkelijk verkrijgen van financiering (en de prijs daarvan) heeft namelijk zijn weerslag op de marktwaarde van vastgoed. En aangezien cash flows daar (in eerste instantie) niet door beïnvloed worden, zal die marktfactor in een DCF-berekening tot uitdrukking moeten komen door het wijzigen van de discontovoet. 2 In de DCF-berekening wordt een rendement vermeld van 7,98%. Per jaar wordt de (wisselende) cashflow contant gemaakt. Als dan bijvoorbeeld in jaar 1 10% rendement wordt gemaakt en in jaar 2-10% rendement, dan is het gemiddeld rendement rekentechnisch 0%. Echter, starten met 100 betekent in dat geval eindigen met 99! Het rendement over de 2 jaar is dan dus geen 0%! 16

Verdieping DCF en Financiering

Verdieping DCF en Financiering Verdieping DCF en Financiering Actualiteiten BV 2014 Dag 1 1 KPE bv Bassin 120 6211 AK Maastricht tel. (043) 325 77 10 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen

Nadere informatie

Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. November 2002

Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. November 2002 Taxatierichtlijnen ROZ/IPD Vastgoedindex November 2002 1 Inhoudsopgave 1. Inleiding... 3 2. Gekozen waardebegrip... 3 3. Toegestane taxatie methoden/modellen... 3 4. De conventionele methode, gebaseerd

Nadere informatie

BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V.

BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V. BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V. VERONDERSTELLINGEN Vraagprijs 2.500.000 (pand en inventaris). Inkomsten: In totaal 40 kamers; Bezetting kamers: T1 45%, T2 52%, T3 63%, vanaf T4 en verder 68%;

Nadere informatie

4 november 2015. Nationale conferentie Gebouw automatisering

4 november 2015. Nationale conferentie Gebouw automatisering 4 november 2015 Nationale conferentie Gebouw automatisering Welke eisen m.b.t. investeringen gebouw automatisering om aantrekkelijk te zijn voor beheer (sneak preview) 25-6-2015 25-6-2015 I II III Wie

Nadere informatie

De gemiddelde vermogenskosten en optimale vermogensstructuur

De gemiddelde vermogenskosten en optimale vermogensstructuur Hoofdstuk 5 De gemiddelde vermogenskosten en optimale vermogensstructuur 5.1 Inleiding In de vorige hoofdstukken hebben we het vreemd vermogen en het eigen vermogen van een onderneming besproken. De partijen

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%.

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%. HET RENDEMENT 23-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Ezelstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 630.000 bij vastgoed Acasa,

Nadere informatie

Agenda. Wie is De Hooge Waerder?

Agenda. Wie is De Hooge Waerder? 1 Agenda 1. Wie is De Hooge Waerder? 2. Wat is mijn bedrijf waard? 3. Is uw bedrijf verkoopklaar? Vestigingen Wie is De Hooge Waerder? 2 Wie is De Hooge Waerder? Divisies: op alle vestigingen zijn alle

Nadere informatie

Toepassen van Adjusted Present Value

Toepassen van Adjusted Present Value Toepassen van Adjusted Present Value Blz. 1 van 8 In deze bijdrage wordt ingegaan op het berekenen van economische waarde. Naast de bekende discounted cash flow (DCF) methode wordt ook wel gebruik gemaakt

Nadere informatie

Oefenopgaven Hoofdstuk 8

Oefenopgaven Hoofdstuk 8 Oefenopgaven Hoofdstuk 8 Opgave 1 Hazelkoning Onderneming Hazelkoning NV heeft 7 jaar geleden een obligatielening uitgegeven met een oorspronkelijke looptijd van 30 jaar. De couponrente van de lening bedraagt

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De woning staat te koop voor 289.900 bij vastgoed Acasa, Brugge (www.immoacasa.be)

HET RENDEMENT. De woning staat te koop voor 289.900 bij vastgoed Acasa, Brugge (www.immoacasa.be) HET RENDEMENT 20-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Bidderstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 289.900 bij vastgoed

Nadere informatie

9. Financiele aspecten

9. Financiele aspecten 9. Financiele aspecten ANNEXUM 9.1 Rendement Het beleid van het Fonds en de Beheerder is gericht op het behalen van een optimale opbrengst uit de verhuur en de verkoop van de vastgoedportefeuille. De kansen

Nadere informatie

DCFA themabijeenkomst

DCFA themabijeenkomst DCFA themabijeenkomst 25 april 2013 Waarderen in crisistijd José de Wit RA RV Programma Introductie Prijs / waarde Invloed crisis op waarderen? Valkuilen bij waarderen Prijs Transactie onderhandelen over

Nadere informatie

Beoordeling van investeringsvoorstellen

Beoordeling van investeringsvoorstellen Beoordeling van investeringsvoorstellen C2010 1 Beoordeling van investeringsvoorstellen Ir. drs. M. M. J. Latten 1. Inleiding C2010 3 2. De onderneming C2010 3 3. Investeringen G2010 3 4. Selectiecriteria

Nadere informatie

TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS. Bedrijfsmatig Vastgoed

TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS. Bedrijfsmatig Vastgoed TOETSTERMEN TOETSMATRIJS PRAKTIJKTOETS Bedrijfsmatig Vastgoed Opzet van de praktijktoets De Praktijktoets Bedrijfsmatig Vastgoed bestaat uit twee toetsonderdelen en vindt plaats op twee afzonderlijke toetsmomenten/-dagen.

Nadere informatie

19 mei 2008. Wat is de waarde van een bedrijf?

19 mei 2008. Wat is de waarde van een bedrijf? 19 mei 2008 Wat is de waarde van een bedrijf? Wat is de waarde van een bedrijf? P.P.C. Buijsrogge RV Register Valuator Makelaar in bedrijfsbelangen www.corporatesearch.nl buijsrogge@corporatesearch.nl

Nadere informatie

College VU Amsterdam. Taxeren van kantoren. drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545

College VU Amsterdam. Taxeren van kantoren. drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 College VU Amsterdam Taxeren van kantoren drs. E.F. Halter MRICS ehalter@dtz.nl 030 252 4545 1 Taxeren 2 1. Theorie 2. Praktijk 1. Theorie 3 1. Theorie 1a. Theorie Wat is waarde? 4 1b. Doel 1c. Waardebegrip

Nadere informatie

Training Marktwaarde Woningcorporaties. Het routeboek van de te nemen stappen.

Training Marktwaarde Woningcorporaties. Het routeboek van de te nemen stappen. Training Marktwaarde Woningcorporaties Het routeboek van de te nemen stappen. Marktwaarde in verhuurde staat Onderscheiden worden de volgende type vastgoed: Woningen BOG Parkeerplaatsen Herontwikkelingsprojecten:

Nadere informatie

Informatiedocument De Erfpachter BV

Informatiedocument De Erfpachter BV Informatiedocument De Erfpachter BV U staat op het punt om een woning te kopen. De Erfpachter BV. wil u via dit Informatieboek informeren over De Erfpachter BV. Hieronder zetten we graag voor u uiteen

Nadere informatie

Business Valuation : groeiend belang

Business Valuation : groeiend belang Business Valuation : groeiend belang Inleiding Vandaag de dag worden we steeds vaker geconfronteerd met de vraag hoeveel een onderneming waard is en of ze gelet op de huidige crisis financieel gezond is.

Nadere informatie

Wanneer gaat het fout met de financieringshefboom?

Wanneer gaat het fout met de financieringshefboom? Wanneer gaat het fout met de financieringshefboom? In tijden dat de verwachtingen voor toekomstige vrije geldstromen ieder jaar uitkomen werkt de financieringshefboom in het voordeel van de eigen vermogen

Nadere informatie

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde

HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde HOTELS EN VASTGOEDEIGENSCHAPPEN een onderzoek naar de relatie tussen vastgoed en waarde Technische Universiteit Delft Architecture, Urbanism & Building sciences Real Estate & Housing Joris Tensen 1560387

Nadere informatie

Hypotheekrecht en - vormen

Hypotheekrecht en - vormen Hypotheekrecht en - vormen Wat is een hypotheek? Een hypotheek is in theorie een zekerheidsrecht. Wanneer u een hypotheek afsluit, geeft u het recht van hypotheek aan de geldverstrekker. Dit recht van

Nadere informatie

Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor

Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor Waardepeildatum 1 januari 2007 Colofon Taxatiewijzer Kapitalisatiefactor, waardepeildatum 1 januari 2007 Deze taxatiewijzer is een uitgave van de Vereniging van Nederlandse

Nadere informatie

Oefenopgaven Hoofdstuk 7

Oefenopgaven Hoofdstuk 7 Oefenopgaven Hoofdstuk 7 Opgave 1 Rendement Een beleggingsadviseur heeft de keuze uit de volgende twee beleggingsportefeuilles: Portefeuille a Portefeuille b Verwacht rendement 12% 12% Variantie 8% 10%

Nadere informatie

Vastgoedrekenen. Welkom 1-4-2015. Den Haag, 2 april 2015. Uw docenten: FGH Bank, een brede kijk op vastgoed

Vastgoedrekenen. Welkom 1-4-2015. Den Haag, 2 april 2015. Uw docenten: FGH Bank, een brede kijk op vastgoed Vastgoedrekenen Den Haag, 2 april 2015 Welkom FGH Bank, een brede kijk op vastgoed Uw docenten: Naam: Functie: Bedrijf: Ing. M. Chris de Ruiter MRE MRICS RT Directeur Vastgoedwaardering Naam: Functie:

Nadere informatie

BEDRIJFSWETENSCHAPPEN. 2. De investeringsbeslissing en de verantwoording ervan

BEDRIJFSWETENSCHAPPEN. 2. De investeringsbeslissing en de verantwoording ervan BEDRIJFSWETENSCHAPPEN Hoofdstuk 2: INVESTERINGSANALYSE 1. Toepasbare beoordelingsmethodes 1.1. Pay-back 1.2. Return on investment 1.3. Internal rate of return 1.4. Net present value 2. De investeringsbeslissing

Nadere informatie

De waarde van een supermarkt

De waarde van een supermarkt De waarde van een supermarkt Maarten H.L. van Lit RT 20 mei 2011 LMBS retail B.V. Maarten van Lit directeur makelaar sinds 1990 9 jaar Van Boxtel & Partners Winkels 9 jaar DTZ Zadelhoff Retail specialisaties:

Nadere informatie

Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand

Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand Risico van operationele leases met vastgoed als onderpand (de gevolgen van de invoering van Basel II) 13 maart 2007 Aart Hordijk / Bert Teuben ROZ vastgoedindex Basel II: Kredietrisico Kans op wanbetaling

Nadere informatie

ZEEËN VAN KANSEN FINANCIEEL MANAGEMENT

ZEEËN VAN KANSEN FINANCIEEL MANAGEMENT ZEEËN VAN KANSEN FINANCIEEL MANAGEMENT (Innovatieve) projecten Financiële haalbaarheid Welke kennis is essentieel Bedrijfsplan Investeringsselectie Inkoopmarkt Bedrijf Verkoopmarkt Productiemiddelen Gelduitgaven

Nadere informatie

Waardering van een Onderneming

Waardering van een Onderneming Waardering Congres Financieele Dagblad: Private Equity in de Praktijk 6 april 2006 Dr Michel van Bremen Partner First Dutch Capital B.V. Waardering, essentie: Res tantum valet quantum vendi potest Iets

Nadere informatie

5 Opstellen businesscase

5 Opstellen businesscase 5 Opstellen In de voorgaande stappen is een duidelijk beeld verkregen van het beoogde project en de te realiseren baten. De batenboom geeft de beoogde baten in samenhang weer en laat in één oogopslag zien

Nadere informatie

Verduurzamen van monumentaal vastgoed. Rianne Koster 30 juni 2011

Verduurzamen van monumentaal vastgoed. Rianne Koster 30 juni 2011 Verduurzamen van monumentaal vastgoed Rianne Koster 30 juni 2011 1 Agenda 1. Inleiding Triodos Bank 2. Triodos & Duurzaam Vastgoed 3. Villa Rusthoek Baarn 4. Uitgangspunten vastgoedfinanciering door Triodos

Nadere informatie

Achtergronden Wormerlandse VROM Startersregeling. 1. Waarom SVn-startersregeling?

Achtergronden Wormerlandse VROM Startersregeling. 1. Waarom SVn-startersregeling? Bijlage Achtergronden Wormerlandse VROM Startersregeling Februari 2009 In deze bijlage wordt de startersregeling nader toegelicht. Allereerst wordt de keuze voor deelname aan de startersregeling van de

Nadere informatie

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing.

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. Opgave 2 Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 6. In deze opgave blijven de belastingen buiten beschouwing. VastNed Retail nv is een Nederlands vastgoedbeleggingsfonds dat met gelden

Nadere informatie

10 november 2010 Examenhal 01 (14:00 17:00)

10 november 2010 Examenhal 01 (14:00 17:00) Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen Naam: Studentnummer: Tentamen Financiering voor Vastgoedkunde Antwoordsuggesties 10 november 2010 Examenhal 01 (14:00 17:00) Geef uw antwoorden in de daarvoor bestemde

Nadere informatie

1 november 2011 Examenhal (18:30 21:30)

1 november 2011 Examenhal (18:30 21:30) Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen Naam: Studentnummer: Tentamen Financiering voor Vastgoedkunde Antwoordsuggesties 1 november 2011 Examenhal (18:30 21:30) Omcirkel het meest juiste antwoord bij de Multiple

Nadere informatie

De investeringsanalyse

De investeringsanalyse Het programma van vandaag: het investeringsproject de cashflow het gemiddelde rendement de terugverdientijd de netto contante waarde Adele 1 Investeringsbeslissingen Waarom investeren? We verwachten winst

Nadere informatie

De Grafiek. De waarde van een onderneming. Het lezen van de grafiek. Value drivers Interactief gebruik van de grafiek. Het lezen van de grafiek.

De Grafiek. De waarde van een onderneming. Het lezen van de grafiek. Value drivers Interactief gebruik van de grafiek. Het lezen van de grafiek. De Grafiek De waarde van een onderneming John Burr Williams definieerde al in 1938 de waarde van een onderneming: De waarde van een onderneming wordt bepaald door de netto verwachte kasstroom gedurende

Nadere informatie

Hieronder de vergelijking tussen de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek.

Hieronder de vergelijking tussen de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Hieronder de vergelijking tussen de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Inleiding: De genoemde vormen zijn voor starters de enige vormen die sinds 01-01-2013 leiden tot renteaftrek. Andere vormen,

Nadere informatie

Waardering vastgoed woningstichting Icarus

Waardering vastgoed woningstichting Icarus woningstichting Icarus Dit is een voorbeeld; één wijze van benadering van vastgoedwaardering. Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 2 Waardering van onroerende zaken 3 3 AEDEX/IPD vastgoedindex 4 4 Investeringsseclectie

Nadere informatie

Markthuur kapitalisatie Bruto huur. Markthuur. Huurinkomsten exclusief leeg 672.840. Leegstand. Markthuur eigenaar/gebruiker

Markthuur kapitalisatie Bruto huur. Markthuur. Huurinkomsten exclusief leeg 672.840. Leegstand. Markthuur eigenaar/gebruiker TMI rapport - NAR IPD Type VVO stuks huur/unit % huur markthuur kantoren 3.940 125 81,26% 492.500 bedrijfsruimte 562 125 11,59% 70.250 parkeren binnen 30 450 2,23% 13.500 overige ruimtes 351 85 4,92% 29.835

Nadere informatie

TMI taxatie rapport - overzicht

TMI taxatie rapport - overzicht TMI taxatie rapport - overzicht IPD Type VVO stuks huur/m2 % huur Waarde kantoren 3.940 150 86,64% 591.000 parkeren binnen 30 450 1,98% 13.500 overige ruimtes 913 85 11,38% 77.605 Totaal 4.853 30 140 100%

Nadere informatie

De financiële situatie van Pensioenfonds UWV vanaf 31 augustus 2014

De financiële situatie van Pensioenfonds UWV vanaf 31 augustus 2014 De financiële situatie van Pensioenfonds UWV vanaf 31 ustus 2014 Op 31 ustus 2014 liep het kortetermijnherstelplan van Pensioenfonds UWV af. Tegen de verwachting in heeft het pensioenfonds de pensioenen

Nadere informatie

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage Aan Memo Behandeld door MVGM Vastgoedtaxaties / +31(0)33 464 02 97 E-mail jm.van.geet@mvgm.nl Datum Kwartaal 3 van 2011 Stationsplein 121 Postbus 442 3800 AK Amersfoort T +31(0)33 464 02 97 F +31(0)33

Nadere informatie

Handleiding Beleggersmodule. 25 november 2014 Versie 0.1

Handleiding Beleggersmodule. 25 november 2014 Versie 0.1 Handleiding Beleggersmodule 25 november 2014 Versie 0.1 2 Handleiding Beleggersmodule Versie 0.1 INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING... 3 1.1 Extra tabblad zichtbaar...3 1.2 Algemeen handleiding TMS...3 2 HIËRARCHIE...

Nadere informatie

Verwerking van IE in de jaarrekening, een praktische beschouwing

Verwerking van IE in de jaarrekening, een praktische beschouwing Verwerking van IE in de jaarrekening, een praktische beschouwing WAARDEBEPALING IP-RECHTEN Verwerking van onderzoek in innovatie in uw jaarrekening, een praktische beschouwing: Introductie Inhoud 1. Algemene

Nadere informatie

Waarom gaan we investeren We verwachten winst te maken! Alleen rekening houden met toekomstige ontvangsten en uitgaven.

Waarom gaan we investeren We verwachten winst te maken! Alleen rekening houden met toekomstige ontvangsten en uitgaven. www.jooplengkeek.nl Investeringsselectie Waarom gaan we investeren We verwachten winst te maken! Alleen rekening houden met toekomstige ontvangsten en uitgaven. belangrijk Calculaties voor beslissingen

Nadere informatie

0A631: Leren Innoveren: Economische aspecten Door Tommy van der Vorst (t.v.d.vorst.1@student.tue.nl).

0A631: Leren Innoveren: Economische aspecten Door Tommy van der Vorst (t.v.d.vorst.1@student.tue.nl). 0A631: Leren Innoveren: Economische aspecten Door Tommy van der Vorst (t.v.d.vorst.1@student.tue.nl). Kosten- Batenanalyese Een kosten- batenanalyse (cost- benefit analysis, CBA) wordt uitgevoerd door

Nadere informatie

OP ZOEK NAAR JE EERSTE WONING? DE STARTERSLENING MAAKT HET MOGELIJK

OP ZOEK NAAR JE EERSTE WONING? DE STARTERSLENING MAAKT HET MOGELIJK OP ZOEK NAAR JE EERSTE WONING? DE STARTERSLENING MAAKT HET MOGELIJK EEN EIGEN HUIS WIE DROOMT DAAR NIET VAN? De zoektocht naar een eigen woning is leuk, maar er komt wel veel uitzoekwerk bij kijken. Belangrijke

Nadere informatie

8. WAARDE VAN EEN BEDRIJF

8. WAARDE VAN EEN BEDRIJF HOOFDSTUK 8 8. WAARDE VAN EEN BEDRIJF Een vuistregel is: zes maal de winst. Maar waarom geen twee keer of 38 keer?en over welke winst hebben we het? Cashflow, daar gaat het om bij waardebepalingen! Joost

Nadere informatie

Jaarverslag 2010 Rhodenborg Beleggingen I BV Houten

Jaarverslag 2010 Rhodenborg Beleggingen I BV Houten Jaarverslag 2010 Rhodenborg Beleggingen I BV Houten Inhoudsopgave pagina Jaarrekening Balans per 31 december 2010 2 Algemene toelichting 3 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva 4 Grondslagen

Nadere informatie

Welkom. RB Studiekring Lezing ondernemingswaardering. ValuePro - RB Studiekring 1

Welkom. RB Studiekring Lezing ondernemingswaardering. ValuePro - RB Studiekring 1 Welkom RB Studiekring Lezing ondernemingswaardering 1 Voorstellen drs. Chris Denneboom RV RAB cdenneboom@valuepro.nl Master in Business Valuation Register Valuator Register adviseur bedrijfsopvolging Gerechtelijk

Nadere informatie

DR-VBS-X. Deelreglement Vastgoedberekenen met spreadsheets (VBS)

DR-VBS-X. Deelreglement Vastgoedberekenen met spreadsheets (VBS) DR-VBS-X Deelreglement Vastgoedberekenen met spreadsheets (VBS) Uitgave: augustus 2010 Leskern DR-VBS-X 3 1 Algemeen Naam : Reed Business Opleidingen/NOVAM Adres : H.A. Lorentzstraat 1a te Zwijndrecht

Nadere informatie

Hoofdstuk 12. Vreemd vermogen op lange termijn. Een lening (schuld) met een looptijd van langer dan een jaar. We bespreken 3 verschillende leningen:

Hoofdstuk 12. Vreemd vermogen op lange termijn. Een lening (schuld) met een looptijd van langer dan een jaar. We bespreken 3 verschillende leningen: www.jooplengkeek.nl Vreemd vermogen op lange termijn Een lening (schuld) met een looptijd van langer dan een jaar. We bespreken 3 verschillende leningen: 1. Onderhandse lening. 2. Obligatie lening. 3.

Nadere informatie

Versie 15 maart 2007. Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. 15 maart 2007. Copyright Stichting ROZ Vastgoedindex 2007. 1

Versie 15 maart 2007. Taxatierichtlijnen. ROZ/IPD Vastgoedindex. 15 maart 2007. Copyright Stichting ROZ Vastgoedindex 2007. 1 Taxatierichtlijnen ROZ/IPD Vastgoedindex 15 maart 2007 Copyright Stichting ROZ Vastgoedindex 2007. 1 1. Inleiding... 3 2. Soorten, externe en interne taxaties en frequentie... 4 3. Waardebegrip en benaderingswijzen...

Nadere informatie

Oefenopgaven Hoofdstuk 5

Oefenopgaven Hoofdstuk 5 Oefenopgaven Hoofdstuk 5 Opgave 1 Leg uit waarom een bank in de regel bereid is een lening die gedekt is door een zekerheid, tegen een lagere rente te verstrekken dan een gelijkwaardige lening zonder zekerheid.

Nadere informatie

Om een zo duidelijk mogelijk verslag te maken, hebben we de examenvragen onderverdeeld in 4 categorieën.

Om een zo duidelijk mogelijk verslag te maken, hebben we de examenvragen onderverdeeld in 4 categorieën. Beste leerling, Dit document bevat het examenverslag van het vak M&O vwo, eerste tijdvak (2014). In dit examenverslag proberen we zo goed mogelijk antwoord te geven op de volgende vraag: In hoeverre was

Nadere informatie

Essentiële Beleggersinformatie 2012

Essentiële Beleggersinformatie 2012 1 Essentiële Beleggersinformatie 2012 Inhoudsopgave Doelstelling en beleggingsbeleid 3 Risico- en opbrengstprofiel 3 Kosten 4 In het verleden behaalde resultaten 5 Praktische informatie 6 2 Essentiële

Nadere informatie

!"#$%&'()$*+),-'%."/*0#)1.2*3..4%.1*56* 5*7.8)."-*596:*

!#$%&'()$*+),-'%./*0#)1.2*3..4%.1*56* 5*7.8).-*596:* !"#$%&'()$+),-'%."/0#)1.23..4%.156 57.8)."-596: ;.."#.8+),-'%."/0#)1.? 9##:"&51&;&5(?..5("&//&@-4/&/##%$#;;&5A"-4#%5..;21)$=#51&",-4/#;&51&/#$(&5? '&5(".@&@-::-5:-50#)1.5.,-49&('&5(");&59&(B#@C&"/?

Nadere informatie

Rekenmodellen erfpacht

Rekenmodellen erfpacht Rekenmodellen erfpacht Vereniging Agrarische Bedrijfsadviseurs 20 oktober 2015 te Erichem Ryan Nijzink Aan deze presentatie kunnen geen rechten ontleend worden. De gebruikte rekenvoorbeelden zijn indicatief

Nadere informatie

Module: Aanpassing kruispunt

Module: Aanpassing kruispunt Module: Aanpassing kruispunt Invullen van de tool In de onderstaande tabel staat een toelichting op de in te vullen gegevens. Onderdeel Invoervariabelen Meerkosten beheer- en onderhoud Reductie reistijd

Nadere informatie

Beleggingen institutionele beleggers in 2004 met 8,1 procent omhoog

Beleggingen institutionele beleggers in 2004 met 8,1 procent omhoog Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 9 december 25 Beleggingen institutionele beleggers in 24 met 8,1 procent omhoog drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

3 Effect van varianten zoals door de VROM-raad gevraagd

3 Effect van varianten zoals door de VROM-raad gevraagd belastingsderving (saldo HRA en EWF) tot 13,8 miljard doen toenemen in 2011. Daarbij is geen rekening gehouden met het drukkende effect van de rentestijging op de prijs van de woningen. 3 Effect van varianten

Nadere informatie

Nederland had en heeft nog steeds het beste pensioensysteem ter wereld

Nederland had en heeft nog steeds het beste pensioensysteem ter wereld Het verdwenen pensioengeld De uitzending van Zembla van 5 februari 2011 heeft veel stof doen opwaaien in de pensioensector. Ortec Finance is in bezit van het achterliggende rapport dat is opgesteld door

Nadere informatie

Q&A Handboek Marktwaardering

Q&A Handboek Marktwaardering Q&A Handboek Marktwaardering Jaarrekening... 1 Oppervlakte... 1 Complex... 2 Splitsing daeb/niet daeb... 2 Model BOG/MOG... 2 Model parkeren... 2 Objectgegevens... 3 Mutatiekans... 3 Eindwaarde... 4 Contante

Nadere informatie

Alternatieve financieringsbronnen voor duurzaamheid. 4 maart 2013

Alternatieve financieringsbronnen voor duurzaamheid. 4 maart 2013 Alternatieve financieringsbronnen voor duurzaamheid 4 maart 2013 Aanleiding Het woonakkoord verminderd de investeringscapaciteit van woningcorporaties Het WSW wil dat de schuld per woning niet teveel oploopt

Nadere informatie

Bijlage: sjabloon voor het langetermijnherstelplan en toelichting invulling

Bijlage: sjabloon voor het langetermijnherstelplan en toelichting invulling Bijlage: sjabloon voor het langetermijnherstelplan en toelichting invulling In deze bijlage wordt het sjabloon voor het door de fondsen met een reservetekort vanaf januari 27 aan te leveren langetermijnherstelplan

Nadere informatie

Persbericht. Kwartaalbericht: vierde kwartaal 2011

Persbericht. Kwartaalbericht: vierde kwartaal 2011 Persbericht Kwartaalbericht: vierde kwartaal 2011 Hoofdpunten: Dekkingsgraad van 94% is te laag: aanvullende maatregelen nodig Beschikbaar vermogen stijgt met ruim 11 miljard Door gedaalde rente nemen

Nadere informatie

Inhoudsopgave INHOUDSOPGAVE... 6 1 VASTGOEDLEVENSCYCLUS... 8 1.1 VASTGOEDPROCES... 8 1.2 KASSTROMEN... 10 1.2.1 Kasstromen Grondexploitatie (GREX)... 10 1.2.2 Kasstromen Tijdelijke Exploitatie (TEX)...

Nadere informatie

Appendix Bedrijfseconomie

Appendix Bedrijfseconomie Appendix Bedrijfseconomie De Nederlandse Associatie voor Praktijkexamens ( de Associatie ) organiseert twee keer per jaar examens voor het in ons land erkende Praktijkdiploma Boekhouden (PDB). Voor het

Nadere informatie

Wegwijzer voor koopzekerwoningen

Wegwijzer voor koopzekerwoningen VE3/RO/0506 Wegwijzer voor koopzekerwoningen In deze brochure vindt u informatie over: Te verkopen woningen Betaalbaar een huurwoning kopen Lage woonlasten Verzekerde terugkoop Waardestijging/waardedaling

Nadere informatie

Hoe de banken goud verdienen aan de renteswaps die ze u verkopen

Hoe de banken goud verdienen aan de renteswaps die ze u verkopen Hoe de banken goud verdienen aan de renteswaps die ze u verkopen Stel u sluit met uw bank een (her)financieringsovereenkomst met op het oog redelijke kredietopslagen op het Euribor. Echter, de bank verplicht

Nadere informatie

Tentamen Principes van Asset Trading (WI3418TU) 21 januari 2015 van 18.30-21.30

Tentamen Principes van Asset Trading (WI3418TU) 21 januari 2015 van 18.30-21.30 Technische Universiteit Delft Tentamen Principes van Asset Trading (WI3418TU) 21 januari 2015 van 18.30-21.30 Het tentamen bestaat uit twee delen, die gelijk gewicht hebben. Het eerste deel bestaat uit

Nadere informatie

Rechten huurder: ongestoord gebruik van de woning, woning moet in goede staat zijn huurbedrag moet kloppen met de kwaliteit van de woning

Rechten huurder: ongestoord gebruik van de woning, woning moet in goede staat zijn huurbedrag moet kloppen met de kwaliteit van de woning Hoofdstuk 4: wonen Paragraaf 1: op kamers Huurovereenkomst: de rechten en plichten van de huurder en de verhuurder zijn hierin vastgelegd. Deze overeenkomst kan mondeling, maar is meestal schriftelijk.

Nadere informatie

Taxeren volgens de DCF-methode MARKTCONFORME DISCONTERINGSVOET. SBV, Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde

Taxeren volgens de DCF-methode MARKTCONFORME DISCONTERINGSVOET. SBV, Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde MARKTCONFORME DISCONTERINGSVOET Taxeren volgens de DCF-methode SBV, Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde Postdoctorale Opleiding Vastgoedkunde ir. Jens J.J. Osinga scriptiebegeleider: drs. G.A.

Nadere informatie

ER Capital Vastgoedfonds III BV

ER Capital Vastgoedfonds III BV ER Capital Vastgoedfonds III BV Halfjaarverslag 2010 September 2010 Profiel & strategie ER Capital Vastgoedfonds III BV heeft een pand met drie huurders te Veenendaal in haar bezit. Alle drie de huurders

Nadere informatie

Module: Ontbrekende schakel in netwerk

Module: Ontbrekende schakel in netwerk Module: Ontbrekende schakel in netwerk Invullen In de onderstaande tabel staat een toelichting op de in te vullen gegevens. Onderdeel Invoervariabelen Investeringen Meerkosten beheer- en onderhoud Reductie

Nadere informatie

Renteswap. omruilen voor vaste swaprente. Hoe werkt een variabele Euribor-rente? Wat is een renteswap? Zo werkt de renteruil

Renteswap. omruilen voor vaste swaprente. Hoe werkt een variabele Euribor-rente? Wat is een renteswap? Zo werkt de renteruil variabele Euriborrente omruilen voor vaste swaprente In dit productinformatieblad leest u in het kort wat een renteswap is, hoe het werkt en wat de voordelen en risico s zijn. De renteswap is een complex

Nadere informatie

Koopgarant. Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw

Koopgarant. Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Koopgarant Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Een koopwoning binnen handbereik Vanaf 2008 zijn de huizenprijzen flink gedaald. Daardoor is ook voor starters een koopwoning binnen

Nadere informatie

De fiscale aspecten van een onroerende recreatiewoning

De fiscale aspecten van een onroerende recreatiewoning De fiscale aspecten van een onroerende recreatiewoning Hieronder wordt ingegaan op de fiscale consequenties van de aankoop en het bezit van een recreatiewoning die zodanig met de (onder)grond is verbonden

Nadere informatie

Leekster Erfpacht. een nieuwbouwhuis ook binnen úw bereik

Leekster Erfpacht. een nieuwbouwhuis ook binnen úw bereik Leekster Erfpacht een nieuwbouwhuis ook binnen úw bereik Erfpacht anno 2014 Een lange historie Erfpacht bestaat al heel lang. Het werd door zowel de oude Egyptenaren als de Romeinen gebruikt als middel

Nadere informatie

TUDelft Technische Universiteit Deift

TUDelft Technische Universiteit Deift Technische Universiteit Deift Tentamen Principes van Asset Trading 1 februari 2012 van 9.00-12.00 Het tentamen bestaat uit twee delen, die gelijk gewicht hebben. Het eerste deel bestaat uit 20 multiple

Nadere informatie

FLuctuating EURibor Note. Profiteer van een potentieel hoge rentevergoeding

FLuctuating EURibor Note. Profiteer van een potentieel hoge rentevergoeding FLuctuating EURibor Note W a t i s d e F L E U R II N o t e? De FLEUR II Note (FLEUR II) is een vastrentend beleggingsinstrument met een maximale looptijd van 10 jaar waarmee de belegger kan profiteren

Nadere informatie

Unlimited Speeders. Achieving more together

Unlimited Speeders. Achieving more together Unlimited Speeders Achieving more together Unlimited Speeders: Beleg met een hefboom 3 Unlimited Speeders: Beleg met een hefboom Snel en eenvoudig beleggen met een geringe investering? Inspelen op een

Nadere informatie

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker

Huurwaardebepaling gemeente Tilburg. 9 april 2015 Marion Bakker Huurwaardebepaling gemeente Tilburg 9 april 2015 Marion Bakker Portefeuille team Gebouwen Ca. 186 permanente gebouwen Ca. 400.000 m² bruto vloeroppervlak Ca. 30 miljoen huurinkomsten per jaar Ca. 437 miljoen

Nadere informatie

SAMENVATTING RAADSVOORSTEL 11G200479 420138 / 420138. J.W. Hofman T.H. Timmers. Lease kantoorgebouw Hazenweg (stadskantoor). 08 Inwoners en bestuur

SAMENVATTING RAADSVOORSTEL 11G200479 420138 / 420138. J.W. Hofman T.H. Timmers. Lease kantoorgebouw Hazenweg (stadskantoor). 08 Inwoners en bestuur SAMENVATTING RAADSVOORSTEL CASENUMMER BEHANDELEND AMBTENAAR SECTOR PORT. HOUDER 11G200479 420138 / 420138 J.W. Hofman T.H. Timmers PF Mu ONDERWERP AGENDANUMMER Lease kantoorgebouw Hazenweg (stadskantoor).

Nadere informatie

Kenmerken van diverse basisvormen van hypothecaire leningen

Kenmerken van diverse basisvormen van hypothecaire leningen Hypotheekvormen Kenmerken van diverse basisvormen van hypothecaire leningen Onderstaand geven wij u een korte beschrijving van de verschillende hypotheekvormen. Het betreft slechts een opsomming van de

Nadere informatie

Uitgangspunten en adviessamenvatting

Uitgangspunten en adviessamenvatting Uitgangspunten en adviessamenvatting Amsterdam, 24 april 2015 Geachte heer de Groot en mevrouw de Groot, Het is ons een genoegen hierbij een samenvatting te geven van de uitgangspunten die bepalend zijn

Nadere informatie

Het kopen en financieren van een woning

Het kopen en financieren van een woning Het kopen en financieren van een woning Beste heer/mevrouw, U staat op het punt om een (nieuwe) woning te kopen. Het kan zijn dat u zich als starter op de markt begeeft en dus voor het eerst een woning

Nadere informatie

Woning kopen met Koopgarant Koopgarant, dat is kopen met korting

Woning kopen met Koopgarant Koopgarant, dat is kopen met korting Woning kopen met Koopgarant Koopgarant, dat is kopen met korting Koopgarant, dat is kopen met korting De stap van een woning huren naar een woning kopen is voor veel mensen helaas moeilijk te maken. De

Nadere informatie

Instrument: de Business case. 1. Wat is een Business case. 2. Doel van een Business case. Instrumenten Business Case

Instrument: de Business case. 1. Wat is een Business case. 2. Doel van een Business case. Instrumenten Business Case Instrument: de Business case Instrument: de Business case 1 1. Wat is een Business case 1 2. Doel van een Business case 1 3. Het opstellen van een Business case 3 3.1 Het Business concept 3 3.2 Opbrengsten,

Nadere informatie

Inhoud. Voorwoord. Handboek Corporate Finance & Treasury Een verantwoording 15

Inhoud. Voorwoord. Handboek Corporate Finance & Treasury Een verantwoording 15 Inhoud Voorwoord Handboek Corporate Finance & Treasury Een verantwoording 15 deel a De interne en externe omgeving van Corporate Finance en Treasury 17 deel b Vermogenskosten 18 deel c Selectie van bedrijfsactiviteiten

Nadere informatie

HYPOTHEKEN. Inhoud: Rente-looptijden* / -marges*; Hypotheek met rente-marge; * A. 1: rentevastperiode. * A. 2: rente-% met een marge.

HYPOTHEKEN. Inhoud: Rente-looptijden* / -marges*; Hypotheek met rente-marge; * A. 1: rentevastperiode. * A. 2: rente-% met een marge. HYPOTHEKEN Inhoud: Hoofdstuk A Hoofdstuk B Hoofdstuk C Hoofdstuk D Rente-looptijden* / -marges*; Diverse hypotheekvormen; Hypotheek met -marge; Overlijdensrisico. * A. 1: vastperiode. * A. 2: -% met een

Nadere informatie

Thema Zonnestroom, Projectfinanciering. Onderdeel 1. Inspiratiebijeenkomst Netwerk Duurzame Dorpen

Thema Zonnestroom, Projectfinanciering. Onderdeel 1. Inspiratiebijeenkomst Netwerk Duurzame Dorpen Thema Zonnestroom, Projectfinanciering Onderdeel 1 Inspiratiebijeenkomst Netwerk Duurzame Dorpen Inhoud Wat is projectfinanciering? Proces; opzetten van een business case Financieringsvormen -- Projectvoorbeeld:

Nadere informatie

VOORBEELDEXAMENVRAGEN ( VOORBEELDEXAMEN!!!!)

VOORBEELDEXAMENVRAGEN ( VOORBEELDEXAMEN!!!!) VOORBEELDEXAMENVRAGEN ( VOORBEELDEXAMEN!!!!) VRAAG 1 WELKE VAN DE VOLGENDE UITSPRAKEN ZIJN JUIST? 1) IRR HOUDT GEEN REKENING MET DE GROOTTE VAN DE INVESTERING. 2) INDIEN EEN ONDERNEMING PROJECTEN DOORVOERT

Nadere informatie

Onderstaande tabel geeft het verloop weer van onze huidige langlopende geldleningen.

Onderstaande tabel geeft het verloop weer van onze huidige langlopende geldleningen. 4 Financiering Het doel van deze paragraaf is om de raad beter te informeren omtrent het treasurybeleid en de beheersing van financiële risico s. De treasuryfunctie ondersteunt de uitvoering van de programma's

Nadere informatie

Nieuwbouw betaalbaar

Nieuwbouw betaalbaar Nieuwbouw betaalbaar Een eigen huis. Misschien droomt u daar wel eens van? Maar de stap naar een koopwoning kan wel erg groot zijn. Is mijn inkomen wel toereikend? Krijg ik mijn huis ooit weer verkocht?

Nadere informatie