Strategische Analyse van Vastgoed Objecten

Transcriptie

1 Strategische Analyse van Vastgoed Objecten Hold-Sell-Invest-Analyse 1 HOLD Desinvesteren 2 SELL 3 INVEST Desinvesteren 4 INVEST & SELL De strategische matrix TRADEMARK Vastgoed / TRADE-MAKELAARS drs. Ernst RADEMA MSc Real Estate Finance KvK Amsterdam BTW Nr B02 ABN AMRO Bank / NL29ABNA RADEMA@TRADE-MAKELAARS.nl

2 Hold Sell Invest - Analyse voor Vastgoedobjecten en complexen Uitgangspositie : Exploitatie Objecten in een beleggingsportefeuille zijn in principe in exploitatie. Wanneer het direct rendement uit huurinkomsten en het indirect rendement uit waardeontwikkeling goed zijn is er geen reden om iets aan die situatie te veranderen. Het object zal in exploitatie worden gehouden; de HOLDstrategie. Strategische opties Anders is dit wanneer het rendement uit verhuur niet aan de eisen voldoet of wanneer een waardedaling wordt voorzien. Het is dan zaak om in actie te komen. De vraag is dan: Welke actie? In principe zijn er drie mogelijkheden:, Desinvesteren of de combinatie van beide. 1 Desinvesteren Desinvesteren is het onttrekken van het geïnvesteerd vermogen uit een object om het vermogen anders te kunnen investeren; de SELL-strategie. 2 is juist het vastleggen van (extra) vermogen in een object met het doel om meer rendement en waarde te creëren; de INVEST-strategie. 3 én Desinvesteren De strategische opties kunnen ook worden gecombineerd tot verkopen na investeren; de INVEST & SELL-strategie. Strategische matrix De verschillende opties kunnen in een strategische matrix bijeen worden gebracht 1 HOLD Verkoop 2 SELL 3 INVEST Verkoop 4 INVEST & SELL De strategische matrix De overgang van de linker kolom naar de rechter kolom betreft de desinvestering of verkoop van vastgoed. De overgang van de bovenste rij naar de onderste rij betreft de investering in vastgoed. In de linker kolom wordt de investering door de eigenaar zelf gedaan. In de rechter kolom (na verkoop) is investeren een optie voor een eventuele koper. Strategische Analyse 1 / 4 Ernst Radema

3 Vastgoedmarkten Kenmerkend is dat de strategieën allen een overgang betekenen van de ene vastgoedmarkt naar een andere: Bij verkoop wordt een object uit de huurmarkt in de vorm van complexgewijze verkoop overgebracht naar de beleggersmarkt. De koper brengt het object weer naar de huurmarkt en kan daar zijn eigen strategische afweging maken )in een nieuwe strategische matrix). Bij investeren wordt een object overgebracht in de vorm van renovatie of herontwikkeling overgebracht naar de ontwikkelmarkt. De eigenaar / investeerder brengt het object daarna weer naar de huurmarkt voor voortgaande exploitatie. Bij de combinatie van investeren en verkopen wordt een object overgebracht in de vorm van koopwoningen aar de particuliere woningmarkt. De objecten gaan daarmee uit verhuurexploitatie. Verkoop 2 BELEGGINGSMARKT Nieuwe eigenaar 3 ONTWIKKELMARKT Verkoop 4 WONINGMARKT Zelfde eigenaar Strategische Matrix: Strategieën en Vastgoed (deel)markten Waarde in deelmarkten De waarde van het vastgoed verschilt afhankelijk van de (deel)markt waar het zich bevindt of naartoe wordt gebracht: 1 In de huurmarkt is de exploitatiewaarde van toepassing. 2 Bij verkoop van een complex geldt de waarde op de beleggersmarkt als beleggingsobject. 3 In de ontwikkelmarkt geldt de exploitatiewaarde na de investering 4 In de woningmarkt is de marktwaarde virj van huur en gebruik van toepassing Exploitatiewaarde 3 ONTWIKKELMARKT Exploitatiewaarde na Investering Complexgewijze verkoop Verkoop woningen Uitponden 2 BELEGGERSMARKT Opbrengstwaarde Complex 4 WONINGMARKT Marktwaarde vrij van Huur en Gebruik Strategische Matrix: Relevante waarde in verschillende strategieën Genoemde strategieën zijn allen met een vorm van de Netto Contante Waarde Methode te analyseren op zowel het resultaat. De waarden wordt uitgedrukt in contante waarde euro Strategische Analyse 2 / 4 Ernst Radema

4 equivalenten als de Netto Contante Waarde van de strategie. Ook kunnen zij middels taxatie worden verkregen. Waardecreatie Waarde wordt gecreëerd door een object over te brengen naar de markt waar het eventueel na investeringen- de hoogste waarde vertegenwoordigd. Rendement in deelmarkten Behalve de waarde zal ook het rendement van objecten in de verschillende markten en strategieën verschillen. Rendement bij contracthuren 3 ONTWIKKELMARKT Rendement na investering bij nieuwe (mutatie) huren Verkoop woningen Uitponden 4 WONINGMARKT Rendement na investering bij nieuwe (mutatie) huren en verkoop Strategische Matrix: Rendement in verschillende strategieën Het rendement in de verschillende strategieën is te berekenen als het Intern Rendement van de strategie. Alleen de SELL-Strategie laat zich niet door de IR-methodiek analyseren omdat het geen investeringsvraagstuk is. Rendementsverbetering Rendementsverbetering wordt gerealiseerd door een object over te brengen naar de markt waar het eventueel na investeringen- het hoogste rendement behaalt. Cijfermatige analyse Alle strategieën zijn cijfermatig te analyseren en te onderbouwen. Sleutelgegevens betreffen het geïnvesteerd vermogen, extra investeringen, huuropbrengsten, kosten, onderhoud en de opbrengst bij eventuele verkoop. Binnen de strategieën zijn nog varianten of scenario s te onderscheiden. Wordt er bijvoorbeeld gekeken naar een uitpondscenario waarbij huurwoningen vanuit de exploitatie naar de koopmarkt worden gebracht kan er verschil in tempo van verkoop in de analyses worden ingebracht. Bronnen Het geniet de voorkeur om met gegevens van onafhankelijke en ter zake (en ter plekke) deskundige partijen te werken. De gegevens over verhuurprijzen komen van een verhuurmakelaar; bij een vastgoedmanager zijn die veelal intern voorhanden De waarde bij complexgewijze verkoop is afkomstig van een beleggingsmakelaar met kennis van de beleggersmarkt (rendementseisen) De marktwaarde bij verkoop van woningen is afkomstig van een woningmakelaar met kennis van de lokale woningmarkt Strategische Analyse 3 / 4 Ernst Radema

5 De gegevens voor investeringskosten moeten beschikbaar zijn in de vorm van een begroting van een bouwkundig expert. Netto Contante Waarde methode / Intern Rendement Investeringsanalyse en rendementsberekening worden bepaald met de Netto Contante Waarde methode en door bepaling van het Intern Rendement. Het NCW-Model Een NCW-model bestaat uit drie onderdelen of schema s: 1- Kasstromen met prijsindexering en prijsaanpassingen 2- Berekening Netto Contante Waarde 3- Berekening Intern Rendement 1/ Kasstromen In een NCW-model worden in een eerste schema alle kasstromen samengebracht en in de tijd (jaren, andere perioden mogelijk) geplaatst. Uitgaven worden vermeld als negatieve waarde (-), inkomsten als positieve waarde (+). Het kasstroomschema is opgesteld op kasbasis, zonder tijdswaarde van geld. 2/ Netto Contante Waarde In een tweede schema worden de geïndexeerde kasstromen contant gemaakt tegen de geldende rendementseis naar huidige waarde of contante waarde equivalenten. Het NCW-schema wordt opgesteld in contante waarde equivalenten. 3/ Intern Rendement In een derde schema worden de geïndexeerde kasstromen met een oplossingsalgoritme contant gemaakt naar een netto contante waarde van 0 (nihil) tegen het intern rendement. Het IR-schema wordt ook opgesteld in contante waarde equivalenten. De strategische opties Voor de verschillende strategische opties zijn modellen ontwikkeld en in opzet beschikbaar. Evaluatie en Keuze Voor de investeringsanalyse zijn de bekende criteria van toepassing (NCW > 0, IR > Rendementseis, etc.). Nadat met de strategische analyse de waarde-effecten en de rendementen van de strategieën en scenario s zijn bepaald kan eenvoudig worden gekeken welke aanpak het meest gunstige resultaat oplevert voor een vastgoedobject. Amsterdam, 10 november 2012 Ernst Radema Strategische Analyse 4 / 4 Ernst Radema