Trends in bouwen en wonen 12 Nijmegen, situatie halverwege 2007

Transcriptie

1 Trends in bouwen en wonen 12 Nijmegen, situatie halverwege 2007 september 2007 Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek in opdracht van Afdeling Bouwen en Wonen, Dienst Grondgebied

2

3 Trends in bouwen en wonen 12 Nijmegen, situatie halverwege 2007 september 2007 Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek In opdracht van Afdeling Bouwen en Wonen, Dienst Grondgebied

4

5 Inhoudsopgave Analyse Ontwikkelingen op de woningmarkt halverwege Inleiding 1 2. Huisvesten van de doelgroep: de sociale sector 1 3. Ontwikkelingen nieuwbouw 4 4. Positie bestaande woningvoorraad 5 5. Resumé 6 Bijlage De cijfers over de woningmarkt Huurwoningen Samenstelling aanbod 9 Ontwikkeling aanbod 9 Vrij aangeboden woningen versus geblokkeerd aanbod 9 Slaagkansen 11 Aantal reacties per advertentie 11 Samenstelling reagerenden op Nijmeegs aanbod 13 Verdeling woningaanbod over categorieën woningzoekenden 15 Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben 15 Nieuwbouwkoopwoningen Aantal in verkoop gebrachte woningen 17 Ontwikkeling aantal opgeleverde koopwoningen 17 Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 project verkocht is 19 % van het per jaar in verkoop gebrachte aantal woningen dat verkocht is 19 Vraag 21 Huishoudens die de in 2006 opgeleverde koopwoningen betrokken hebben 23 Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2006 opgeleverde koopwoningen 23 Nieuwbouwhuurwoningen Aanbod nieuwbouwhuurwoningen 25 Huishoudens die de in 2006 opgeleverde huurwoningen betrokken hebben 27 Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2006 opgeleverde huurwoningen 27 Bestaande koopwoningen Omvang en samenstelling aanbod 29 Ontwikkeling omvang aanbod 29 Mediane verkoopprijs 31 Mediane verkooptermijn 31

6

7 Analyse Ontwikkelingen op de woningmarkt halverwege Inleiding Deze notitie Trends in Bouwen en Wonen is de twaalfde in een reeks van halfjaarlijkse rapportages over de Nijmeegse woningmarkt. Doel van deze rapportages (marktmonitor) is om actuele en fijnmazige informatie te verkrijgen om ontwikkelingen op de Nijmeegse woningmarkt te kunnen volgen. Deze informatie is nodig om als gemeentelijke overheid beleidsmatig adequaat op de ontwikkelingen op de dynamische woningmarkt in te kunnen spelen. Belangrijke vragen die we in de rapportage willen beantwoorden zijn: Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod? Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw, sluit de gerealiseerde nieuwbouw aan bij de vraag? Hoe is de positie van de bestaande voorraad: sluit de bestaande voorraad (nog) aan bij de vraag van woningzoekenden? De rapportage bevat naast de nodige cijfers een actuele analyse van de hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt. De cijfers zijn gebaseerd op bestaande informatiesystemen over de verschillende segmenten van de woningmarkt. Bij de presentatie van de cijfers maken we onderscheid gemaakt tussen huur- en koopwoningen en tussen bestaande en nieuwbouwwoningen. Per segment geven we waar mogelijk een beeld van aanbod, afzet, vraag en bewoning. Bij het tot stand komen van deze rapportage is een begeleidingsgroep betrokken. Aan de begeleidingsgroep nemen deel Enserve, de Nijmeegse corporaties, de Ontwikkelaars Combinatie Waalsprong (OCW) en de afdeling Nijmegen van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). Naast het leveren van gegevens, adviseren de deelnemers van de begeleidingsgroep, op basis van hun specifieke marktkennis, over de in de rapportage opgenomen conclusies over de hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt. 2. Huisvesten van de doelgroep: de sociale huursector Het verhuurmodel De verdeling van sociale huurwoningen in Nijmegen en de rest van het KAN geschiedt in hoofdlijnen volgens een aanbodmodel: via een advertentie in de Entreekrant worden woningen aangeboden waarop woningzoekenden kunnen reageren. Van tijd tot tijd worden de regels van het aanbodmodel aangepast: In 2002 werd voor doorstromers inschrijftijd als volgordecriterium vervangen door woonduur. De passendheidseisen (over huishoudenssamenstelling of inkomensniveau) werden afgeschaft en het aanbod van KAN-Noord en KAN-Zuid kwam in één krant te staan. Al deze veranderingen waren bedoeld om de woningmarkt doorzichtiger te maken en extra doorstroming uit te lokken De kansen van starters verminderden door de wijzigingen echter zo sterk dat in 2003 besloten werd voor doorstromers van buiten het KAN weer situatie halverwege

8 Analyse inschrijftijd als volgordecriterium te gaan gebruiken. In 2007 is deze uitzondering weer ongedaan gemaakt. De nieuwe huisvestingsverordering van 2007 geeft de gemeenten en corporaties meer vrije ruimte (30% van het aanbod). Deze woningen kunnen zij voor eigen beleid inzetten. In praktijk betekent dat niet meer alle woningzoekenden de mogelijkheid hebben op deze woningen te reageren. De woningen worden buiten de krant om, of wel via de krant maar gelabeld voor een speciale doelgroep verhuurd. De regelmatige aanpassing van de regels zorgt ervoor dat je veranderingen in cijfers met voorzichtigheid moet interpreteren: wat is gevolg van administratieve veranderingen en waar is sprake van werkelijke trendbreuken. Aanbod huurwoningen op dieptepunt Nog nooit werden er zo weinig woningen verhuurd als in het eerste halve jaar van 2007: nog geen 900. Al sinds 2001 is het aanbod aan sociale huurwoningen laag, meestal net iets boven de 2000 woningen per jaar. Alleen 2005 vormde een positieve uitzondering. Dat is het enige jaar waarin een fors aantal nieuwbouwhuurwoningen werd opgeleverd (400). Er zijn verschillende verklaringen voor het feit dat het aantal verhuringen zoveel lager is dan in de jaren 90: de prijzen op de koopmarkt zijn al jarenlang hoog. De overstap van huur naar koop is daardoor moeilijk te maken. Er komen dus niet veel woningen vrij van huurders die vertrekken naar een koopwoning. woningcorporaties doen meer aan herstructurering dan in de jaren 90. Jaarlijks verkopen zij een aantal huurwoningen, soms worden woningen gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. Voor de huurmarkt heeft dit de voorzienbare bijwerking dat het aanbod lager wordt: een woning die verkocht wordt komt immers niet meer in de Entree-krant. Niet iedere woning die verhuurd wordt is vrij beschikbaar voor alle woningzoekenden. Er zijn ook woningen die via woningruil nieuwe bewoners krijgen, die via bemiddeling worden toegewezen aan b.v. gehandicapten of statushouders etc. Zo n 80% van de verhuurde woningen wordt openbaar aangeboden via de Entree-krant. Ruim 80% van huuraanbod onder de bereikbaarheidsgrens Ruim 80% van de woningen die door de corporaties verhuurd worden valt onder de 1 e aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Toch neemt het aandeel dure huurwoningen binnen het aanbod gestaag toe: van 7% in 2002 via 8%, 9%, 13%,16% in de jaren daarna tot 17% in de eerste helft van Naar de ervaring van de corporaties zijn deze wat duurdere woningen (tot max. 750) goed te verhuren, er is duidelijk een doelgroep, een markt voor. Evenveel woningzoekenden als in 2006 In de eerste helft van 2007 reageerden evenveel mensen op aanbod in de Entree-krant als in de eerste helft van In 2004, 2005 en 2006 was er sprake van een lichte daling in het aantal woningzoekenden. Daarvoor, in 2002, steeg het aantal woningzoekenden sterk, van ongeveer per jaar tot bijna Nu is het aantal woningzoekenden weer terug rond de situatie halverwege

9 Analyse Ook slaagkansen verder omlaag Een stabiel aantal woningzoekenden bij een dalende omvang van het aanbod kan niet anders dan lagere slaagkansen opleveren. De slaagkansen vertoonden in 2005 een klein piekje, samenhangend met de nieuwbouw die dat jaar werd opgeleverd. Sindsdien zakken de slaagkansen weer. In de eerste helft van 2007 bedroeg die 0,12: jaarlijks slagen 12 van de 100 woningzoekenden erin een woning te vinden. De slaagkansen zijn nog wel een fractie hoger dan in 2002/2003. Dat komt doordat er toen bij een ongeveer vergelijkbaar aanbod meer belangstellenden waren. Meer dan 40% woningen naar starters Het aandeel aan starters verhuurde woningen was in de eerste helft van %. Iets minder dan in 2006 (44%), maar ruim boven de Nijmeegse politieke doelstelling dat minimaal 30% van de te verhuren woningen naar starters gaat. De slaagkansen voor starters (en jongeren) liggen steeds onder die voor ouderen en doorstromers (0,11 versus 0,17). De slaagkansen voor starters worden bepaald door het aantal verhuisketens in de huursector. Zo n verhuisketen kan starten door nieuwbouw of doordat zittende bewoners de Nijmeegse huurmarkt verlaten (naar koopwoningen, naar verzorgingstehuis, naar andere gemeente). De slaagkansen voor doorstromers worden daarnaast ook bepaald door de lengte van de verhuisketens: in een verhuisketen met meerdere schakels worden meer doorstromers geholpen, maar nog steeds maar één starter. Slaagkansen minima onder gemiddeld Door technische aanpassingen in het aanbodmodel is het (nu nog) niet goed mogelijk een overzicht te geven van de reagerenden in de eerste helft van 2007 naar huishoudenskenmerken, waaronder inkomen. Daardoor kunnen we de slaagkansen voor minima en overige woningzoekenden niet actualiseren. Vorig jaar hoorde een kleine 40% van de reagerenden tot de minima. Hun slaagkansen waren iets slechter dan gemiddeld: onder de minima was de slaagkans 0,12 tegen 0,13 gemiddeld. De slaagkans van huishoudens met een hoog inkomen (doelgroep+ en hoger) was licht bovengemiddeld: 0,15. Naast de minima worden ook doelgroephuishoudens onderscheiden. Zij hebben geen absoluut minimum-inkomen, maar wel een laag inkomen. Naar deze twee groepen samen gaat 60% van het woningaanbod. Dit percentage is al jarenlang stabiel. In Nijmegen zal de in de huisvestingsverordening geboden vrije ruimte (lokaal maatwerk) deels worden ingezet om de kansen voor minima te vergroten, woningen zullen speciaal voor minima worden gelabeld. 3. Ontwikkelingen nieuwbouw Aantal in verkoop gebrachte nieuwbouwkoopwoningen op peil In de eerste 6 maanden van 2007 zijn er bijna 300 nieuwbouwwoningen in de verkoop gekomen. Dit is in omvang vergelijkbaar met 2004 en 2005, en iets meer dan in In de Waalsprong werden 185 woningen aangeboden (Nijland), waarmee de dip in de verkoop die zich in 2006 voordeed tijdelijk gecompenseerd wordt. Voor de nabije toekomst zit er echter weinig aanbod in de Waalsprong-pijplijn. De bouwproductie valt terug omdat de planvorming na de bouwstop veel trager verloopt dan gehoopt (o.a. vanwege moeilijkheden met de verkeersontsluiting en milieunormen mbt fijn stof). situatie halverwege

10 Analyse In de bestaande stad zijn zo n 100 woningen in verkoop gekomen, bijna allemaal etagewoningen. Verkoop van nieuwbouwwoningen De verkoop van laagbouwwoningen, in de bestaande stad en in de Waalsprong, is het laatste jaar vlot gegaan. Bij de verkoop van etagewoningen is er sprake van een tweedeling: de complexen ten oosten van het MaasWaalkanaal verkochten goed, die ten westen van het kanaal niet. Zo is een deel van het complex Heeren van Nijmegen omgezet van koop naar huur. Van het complex de MaasWaal, dat ongeveer een half jaar in verkoop is, is nog nagenoeg niets verkocht. In de Waalsprong is nog maar weinig aanbod van etagekoopwoningen geweest. Een klein complex is een paar jaar geleden uit de verkoop gehaald vanwege een tekort aan belangstelling. Nauwelijks nieuwbouw van huurwoningen in 2007 Er zijn in de eerste helft van 2007 slechts 9 huurwoningen opgeleverd, een complex voor jongeren met een verstandelijke handicap. In de tweede helft van het jaar zullen wel wat huurwoningen worden voltooid. Logische bewoners in nieuwbouwwoningen In de nieuwbouwwoningen die in 2006 en de eerste helft van 2007 zijn opgeleverd woont het soort huishoudens dat je daar op voorhand ook zou verwachten: in de laagbouwkoopwoningen wonen vooral 2-persoonshuishoudens en gezinnen. In de Waalsprong ligt het accent daarbij wat meer op de 2- persoonshuishoudens, in de bestaande stad wat meer gezinnen. in etagekoopwoningen wonen 1- en 2-persoonshuishoudens er is de afgelopen 1 1/2 jaar maar één groot etagehuurcomplex opgeleverd: de Platolaan van de SSHN. Daar wonen 1- persoonshuishoudens Doorstroomeffecten van nieuwbouwwoningen In de laagbouwkoopsector ligt het doorstroomrendement rond de 50%, door de bouw van 2 koopwoningen in Nijmegen wordt 1 andere woning in Nijmegen vrijgemaakt. De nieuwbouw in de bestaande stad levert iets meer doorstroming op dan die in de Waalsprong, waar wat meer starters en mensen van buiten Nijmegen terecht komen. In etagekoopwoningen ligt het doorstroomrendement iets lager, rond de 40%. Laagbouwhuurwoningen in de bestaande stad, voor het laatste opgeleverd in 2005, hebben het grootste doorstroomeffect: ongeveer 75%. 4. Positie van bestaande woningvoorraad Vergelijken populariteit huurwoningen wordt moeilijk Tot begin dit jaar konden we een indicatie van de populariteit van huurwoningen geven door te kijken naar het aantal reacties dat er op een advertentie kwam. Hoe lag dat voor de verschillende stadsdelen, voor verschillende woningtypes, door de tijd heen? Sinds april 2007 kunnen woningzoekenden zien hoe vaak er al op een woning gereageerd is. Voor de woningzoekende is dat een verbetering. Hij ziet op welke woningen al veel reacties zijn, waar het dus zinloos voor hem kan zijn ook op te situatie halverwege

11 Analyse reageren. En hij ziet op welke advertenties nog weinig mensen reageerden, waar zijn kansen dus groter zullen zijn. Het al of niet reageren hangt dus minder dan in het verleden af van de populariteit van de woning, en meer van een tactische kansinschatting door de woningzoekenden. Voor analyse-doeleinden wordt het aantal reacties daardoor echter minder betekenisvol. Aanbod bestaande koopwoningen via NVM iets lager dan in topjaar 2005 In de eerste helft van 2007 zijn er in Nijmegen ruim 700 bestaande woningen verkocht via NVM-makelaars, voor 40% etagewoningen, 60% laagbouw. Dat is vergelijkbaar met, een fractie lager dan, de verkopen in de eerste helft van vorig jaar. In 2005, het topjaar wat verkopen betreft, was het aantal verkochte woningen echter duidelijk hoger (meer dan 1800 in het hele jaar). De daling de laatste 1 1/2 jaar kan te maken hebben met het opdrogen van de voorraad uit te ponden huurwoningen en met een afwachtende houding van de consument (ontwikkeling hypotheekrente en economie). De verkoopprijzen zijn in de eerste helft van 2007 licht doorgestegen. Dat geldt niet voor de duurste categorie, de vrijstaande en 2-onder-1-kapwoningen. Omdat er in Nijmegen maar weinig woningen van dit type verkocht worden mag je aan (het gebrek aan) schommelingen in de prijs in een relatief korte periode niet te veel gewicht toekennen. 5. Resumé Aan de hand van de drie belangrijkste vragen is de situatie op de Nijmeegse woningmarkt halverwege 2007 als volgt samen te vatten: 1. Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod? Na een opleving in 2005 is het aanbod van huurwoningen weer terug op het lage niveau van de eerste jaren van de 21 ste eeuw. De kans om op de sociale huurmarkt een woning te vinden is in 2006 en 2007 dan ook gedaald: op dit moment lukt dat 12 van de 100 woningzoekenden (op jaarbasis). De slaagkansen zijn gedaald doordat er weinig (huur)woningen werden opgeleverd. Daardoor zijn er weinig verhuisketens gestart. De kansen zijn bovendien ongelijk verdeeld: De kansen van starters zijn kleiner (0,11) dan die van doorstromers (0,17). De doelstelling minimaal 30% van het aanbod aan starters toe te wijzen wordt royaal gehaald Minima hebben al jarenlang minder kans op een woning dan huishoudens met een hoger inkomen. Het is nog te kort dag om al te zeggen of het lokaal maatwerk de positie van minima op de woningmarkt verbeterd heeft. 2. Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw, sluit de gerealiseerde nieuwbouw aan bij de vraag? Het aanbod van nieuwbouwwoningen was in 2006 en de eerste helft van 2007 lager dan in de jaren daarvoor: situatie halverwege

12 Analyse met name in 2006 werden er in de Waalsprong weinig woningen in de verkoop gebracht. Ook voor de komende jaren is de pijplijn van Waalsprong-projecten opgedroogd Gewone huurwoningen werden er nauwelijks opgeleverd, in 2006 heeft de SSHN wel een groot studentencomplex gerealiseerd het aanbod (vooral etage-)koopwoningen in de bestaande stad bleef wel op peil De verkoop van de laagbouwwoningen verloopt over het algemeen vlot. De verkoop van etagewoningen gaat moeizamer, vooral op locaties in Dukenburg, Lindenholt en de Waalsprong. 3. Hoe is de positie van de bestaande voorraad: sluit de bestaande voorraad (nog) aan bij de vraag van woningzoekenden? Veranderingen in het aanbodmodel maken het moeilijk de populariteit van huurwoningen en stadsdelen door de tijd te monitoren. Het komende halve jaar moet uitwijzen of en hoe aantal reacties en weigeringen een beeld kan geven van de marktpositie van de bestaande voorraad. Op de koopmarkt blijven de prijzen hoog. situatie halverwege

13 Bijlage Bijlage: de cijfers over de woningmarkt situatie halverwege

14 Huurwoningen aanbod Samenstelling aanbod 1 e helft 2007 etage niet berk. 8% laagb bereikb. 18% laagb niet berk. 9% etage bereikb. 65% Ontwikkeling aanbod e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft 2007 situatie halverwege

15 Samenstelling aanbod Nijmegen 1 e helft 2007 Huurwoningen aanbod absoluut perc. laagbouw bereikbaar % niet bereikbaar 75 9% etage bereikbaar % niet bereikbaar 74 8% totaal bereikbaar % niet bereikbaar % totaal 877 Als bereikbaar gelden de woningen die onder de eerste aftoppingsgrens (IHS) vallen ( 485 sinds 1 juli 2006) Ontwikkeling aanbod 1 1e helft ' e helft '06 1e helft ' Nijmegen laagbouw overig Zuidwaal laagbouw overig Overbetuwe laagbouw overig Vrij aangeboden woningen (via advertentie waarop iedereen kan reageren) versus woningen die op een andere manier verdeeld/toegewezen worden vrij woningruil urgent/sv statushouder WVG senior bijztoew/hulpverl/2e kans convenant overig vrij als % totaal 82% 84% 82% 81% 82% 1 In Zuidwaal zijn de gemeenten Groesbeek ( ) en Heumen en Ubbergen ( ) uit het gemeenschappelijk aanbodmodel gestapt. Dat verklaart mede de daling van de omvang van het aanbod in Zuidwaal situatie halverwege

16 Huurwoningen afzet Ontwikkeling slaagkansen 0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0, starter doorstromer totaal 1e helft e helft e helft e helft e helft 2007 situatie halverwege

17 Huurwoningen afzet Slaagkansen 2 1e helft e helft e helft totaal 0,12 0,13 0,13 0,14 0,15 0,12 0,11 0,17 0,28 woningmarktpositie starter 0,11 0,10 0,12 0,11 0,08 0,07 0,17 0,30 doorstromer 0,17 0,17 0,18 0,21 0,17 0,17 0,17 0,25 woonplaats Nijmegen 0,19 0,18 0,20 0,21 0,17 0,16 0,19 0,30 Zuidwaal en Overbetuwe 0,08 0,08 0,08 0,11 0,10 0,08 0,10 0,17 elders 0,05 0,05 0,05 0,05 0,03 0,04 0,10 0,20 leeftijd -23 0,04 0,03 0,04 0,04 0,02 0,02 0,10 0, ,15 0,14 0,15 0,16 0,13 0,12 0,17 0, ,28 0,25 0,31 0,36 0,29 0,30 0,27 0,38 huishoudenstype 1phh 0,15 0,15 0,15 0,15 0,13 0,12 0,18 0,27 meerpershh 0,12 0,11 0,13 0,15 0,11 0,11 0,16 0,28 inkomen minima 0,12 0,11 0,12 0,13 0,10 0,10 doelgroep 0,14 0,13 0,14 0,16 0,14 0,14 doelgroep + 0,15 0,15 0,16 0,17 0,13 0, ,14 0,14 0,16 0,18 0,12 0,11 2 Slaagkans is de kans dat een woningzoekende die in de peilperiode minstens eenmaal heeft gereageerd op een woning ook daadwerkelijk een woning bemachtigt. Daarvoor wordt het aantal woningzoekenden dat in de peilperiode er in slaagt een huurwoning te vinden gedeeld door het aantal actief woningzoekenden. Voor een goede vergelijkbaarheid moeten de peilperiodes even lang zijn. Om de slaagkansen voor halve jaren toch te kunnen vergelijken met die van hele jaren hebben we schattingen gemaakt: hoe groot zouden de aantallen reagerenden en geslaagden zijn wanneer de cijfers die voor het halve jaar gelden doorgetrokken worden naar een heel jaar situatie halverwege

18 Huurwoningen vraag Aantal reagerenden op Nijmeegs aanbod e helft '01 2e helft '01 1e helft '02 2e helft '02 1e helft '03 2e helft '03 1e helft '04 2e helft '04 1e helft '05 2e helft '05 1e helft '06 2e helft ''06 1e helft '07 Nijmegen Zuidw aal+overbetuw e elders totaal situatie halverwege

19 Samenstelling reagerenden op Nijmeegse aanbod Huurwoningen vraag 1e helft ' e helft '06 1e helft ' totaal aantal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen Zuidwaal+Overbetuwe elders leeftijd huishoudenstype 1phh meerpershh frequentie reacties incidenteel meer dan 3x inkomen minima doelgroep doelgroep onbekend situatie halverwege

20 Huurwoningen bewoning Wie is terechtgekomen in aanbod? 100% 75% 50% 25% 0% e helft '07 starter doorstromer Huurgrenzen Een woning met een huur onder de aftoppingsgrens (IHS) wordt beschouwd als een bereikbare woning Inkomensgrenzen Maximaal bruto-maandinkomen in om tot groep te behoren (2006): minima doelgroep doelgroep+ 1phh phh phh mphh mphh mphh Wie meer inkomen heeft dan 2696 per maand valt in de groep jaarinkomen en meer. De doelgroepgrenzen worden jaarlijks aangepast situatie halverwege

21 Huurwoningen bewoning Verdeling woningaanbod over categorieen woningzoekenden, 1 e helft 2007 laagbouw etage totaal bereikbaar duur bereikbaar duur totaal aantal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen elders leeftijd huishoudenstype 1phh meerpershh Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben 1e helft ' e helft '06 1e helft ' totaal aantal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen zuidwaal+overbetuwe ) elders ) leeftijd huishoudenstype 1phh meerphh urgentie gewoon woningz urgent ) indicatie ) herstructurering inkomen 0-minimum doelgroep doelgroep onbekend situatie halverwege

22 nieuwbouw koopwoningen aanbod Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen '99 '01 ' e helft 07 Waalsprong '99 '01 ' e helft 07 bestaande stad laagbouw etage situatie halverwege

23 nieuwbouw koopwoningen aanbod Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen 1e helft ' bestaande stad laagbouw etage Waalsprong laagbouw etage Nijmegen laagbouw etage Grootste in 2006 in de verkoop gebrachte projecten: Waalsprong alleewoningen Elten Scala bestaande stad Dichtersplein/Genestetstraat Hof van Heden/Josephhof winkelcentrum Dukenburg, Heeren van Nijmegen Maas-Waalflat Onder de Beuken Grootste in 2007 in de verkoop gebrachte projecten: Waalsprong Nijland (Notensteijn) bestaande stad: Stijl6/Cort vd Lindenstraat Autour d eglise/hatertseweg Ontwikkeling aantal opgeleverde koopwoningen 1e helft ' bestaande stad laagbouw etage Waalsprong laagbouw etage Nijmegen laagbouw etage situatie halverwege

24 nieuwbouw koopwoningen afzet Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is bestaande stad Waalsprong situatie halverwege

25 nieuwbouw koopwoningen afzet Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is bestaande stad laagbouw etage Waalsprong laagbouw etage Nijmegen laagbouw etage Verkoop woningen uit 2006 zonder het project de MaasWaal, waarvan nog niets is verkocht % van het per jaar aangeboden aantal woningen dat verkocht is op bestaande stad 65% 99% 97% 99% 100% laagbouw 99% 92% nvt 100% 100% etage 55% 100% 97% 99% 99% Waalsprong 85% 79% 100% 99% nvt laagbouw 85% 83% 100% 99% nvt etage?? 100% nvt nvt Nijmegen 85% 88% 99% 99% 100% laagbouw 93% 85% 100% 99% 100% etage 55% 94% 98% 99% 99% Cijfers 2005 voor waalsprong te laag: verkoopinfo van Harmoniehof niet binnengekomen situatie halverwege

26 nieuwbouw koopwoningen bewoning Huishoudenssamenstelling betrokken koopwoningen opgeleverd in 2006 en 1 e helft 2007 et best. st lb Waalspr lb best.st. 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1phh 2phh gezin overig Doorstroomrendement binnen Nijmegen van betrokken koopwoningen, opgeleverd in 2005 en % 50% 25% % lb best. stad lb Waalspr et best. stad situatie halverwege

27 nieuwbouw koopwoningen bewoning Huishoudens die die in 2006 en 1 e helft 2007 opgeleverde koopwoningen hebben betrokken 3 laagbouw etage totaal best. stad Waalsprong Nijmegen best. stad Waalsprong Nijmegen 1p -45 3% 7% 7% 31% 31% 14% 1-pr 45+ 2% 2% 2% 19% 19% 7% 2p-45 21% 40% 38% 11% 11% 30% 2p % 5% 5% 30% 30% 13% 1-ouder 2% 4% 4% 2% 2% 3% 2-ouder 59% 41% 43% 5% 5% 32% vrij huis 2% 1% 1% 1% 1% 1% overig 2% 1% 1% 1% 1% 1% totaal Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2006 opgeleverde koopwoningen 4 vrijgemaakte starters bewoners totaal woningen van buiten betrokken bestaande stad laagbouw 57% 11% 28% 53 etage 42% 25% 32% 143 totaal 46% 21% 31% 196 Waalsprong laagbouw 51% 21% 31% 306 etage totaal 51% 21% 31% 306 Nijmegen laagbouw 52% 19% 30% 359 etage 42% 25% 32% 143 totaal 49% 21% 31% In 2006 zijn er 574 koopwoningen opgeleverd, bij 561 daarvan waren er juli 2007 bewoners ingeschreven, van de 107 in de eerste helft 2007 opgeleverde koopwoningenzijn in 76 gevallen bewoninggegevens beschikbaar (76+561=637). 4 Bij 502 van nieuwbouwkoopwoningen opgeleverd in 2006 zijn verhuisgegevens over 2006 bekend situatie halverwege

28 Aanbod nieuwbouwhuur nieuwbouw huurwoningen aanbod e helft '07 Waalsprong bestaande stad situatie halverwege

29 nieuwbouw huurwoningen aanbod Aanbod nieuwbouwhuurwoningen 1e helft bestaande stad etage bereikbaar etage duur laagbouw bereikbaar laagbouw duur 24 2 Waalsprong etage bereikbaar 12 etage duur laagbouw bereikbaar laagbouw duur 136 Nijmegen etage bereikbaar etage duur laagbouw bereikbaar laagbouw duur totaal Woningen met een huur tot de aftoppingsgrens gelden als bereikbaar 213 Grootste projecten gereedgekomen huurwoningen in 2005: Oosterhout (Ligulastraat, Claustrum, Clavisstraat etc.) Visveld-Lent (Queenstraat, Buske, Vrouwe Udasingel) Wolfskuil (Bosbesstraat, Floraweg, Varenstraat ect.) Grootste projecten gereedgekomen huurwoningen in 2006: Platolaan (SSHN) 1 e helft 2007 de woningen van het project t Span (Limos, woongroep voor verstandelijk gehandicapte jongeren) zijn de enige huurwoningen die in deze periode zijn opgeleverd situatie halverwege

30 nieuwbouw huurwoningen bewoning Huishoudenssamenstelling betrokken huurwoningen, in 2006 en 1 e helft 2007 opgeleverd et Waalspr. et best. st lb Waalspr lb best.st. 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1phh 2phh gezin overig Doorstroomrendement binnen Nijmegen van betrokken huurwoningen in 2005 en 2006 opgeleverd 75% 50% 25% % lb best. stad lb Waalspr et best. stad et Waalspr situatie halverwege

31 nieuwbouw huurwoningen bewoning Huishoudens die de in 2006 en de 1 e helft van 2007 opgeleverde huurwoningen hebben betrokken 5 laagbouw etage totaal best. stad Waalsprong Nijmegen best. stad Waalsprong Nijmegen 1-p pr p p ouder ouder vrij huis overig totaal Herkomst bewoners en doorstromingseffect van de in 2006 opgeleverde huurwoningen 6 vrijgemaakte vrijgemaakt starters bewoners totaal woningen SSHN van buiten betrokken bestaande stad laagbouw 0 etage 8% 28% 46% 18% 391 totaal 8% 28% 46% 18% 391 Waalsprong laagbouw 0 etage 0 totaal 0 Nijmegen laagbouw 0 etage 8% 28% 46% 18% 391 totaal 8% 28% 46% 18% In 2006 zijn 477 huurwoningen opgeleverd (mn. complex Platolaan SSHN), bij 424 daarvan stonden half 2007 bewoners ingeschreven, de 9 opgeleverde huurwoningen van de 1 e helft 2007 zijn alle officeel bewoond (424+9=433). 6 Voor 391 van de nieuwbouwhuurwoningen uit 2006 zijn verhuisgegevens over 2006 bekend. situatie halverwege

32 bestaande koopwoningen aanbod Samenstelling Nijmeegs aanbod, verkocht via NVM-makelaars 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% vrijstaand/2kap hoek/rij etage situatie halverwege

33 bestaande koopwoningen aanbod Omvang aanbod 1 e helft 2007, verkocht via NVM-makelaars vrijstaand/2kap hoek/rij etage totaal tot 350d 350d+ tot 200d 200d+ tot 200d 200d+ Nijmegen N-Centrum N-Oost N-Oud-West N-Nieuw-West N-Midden N-Zuid Dukenburg Lindenholt N-Noord Ontwikkeling in omvang aanbod NVM-makelaars 1e helft Nijmegen vrijstaand/2kap hoek/rij etage Zuidwaal vrijstaand/2kap hoek/rij etage Overbetuwe vrijstaand/2kap hoek/rij etage situatie halverwege

34 Ontwikkeling mediane verkoopprijs Nijmegen bestaande koopwoningen afzet 0 vrijstaand/2kap hoek/rij etage e helft 2007 Mediane verkooptijd per stadsdeel, N-Centrum N-Oost N-Oud-West N-Nieuw-West N-Midden N-Zuid Dukenburg Lindenholt N-Noord situatie halverwege

35 Ontwikkeling mediane verkoopprijs NVM-aanbod bestaande koopwoningen afzet 1e helft ' Nijmegen vrijstaand/2kap hoek/rij etage Zuidwaal vrijstaand/2kap hoek/rij etage Overbetuwe vrijstaand/2kap hoek/rij etage Alle prijzen in euro x 1000 Ontwikkeling mediane verkooptijd in dagen Nijmegen Zuidwaal Overbetuwe situatie halverwege

36

37 bijlage Gebruikte bronnen: verkoopbestand Nederlandse Vereniging van Makelaars, regio s Nijmegen, Zuidwaal en Over- Betuwe bestanden Enserve abonnee-bestand nieuwsbrief Waalsprong inventarisaties nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen registratie verkoop nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen Begeleidings- en analysecommissie: Moniek Gerrits, Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen Theo Stikkelman, Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen Carolien Rouwen, AM Koen van Lunen, Makelaardij Hestia bv Mark Kitzen, Enserve bv Michel Gunsing, Talis situatie halverwege