Trends in bouwen en wonen 13 Nijmegen, situatie eind 2007

Transcriptie

1 Trends in bouwen en wonen 13 Nijmegen, situatie eind 2007 maart 2008 Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek in opdracht van Afdeling Bouwen en Wonen, Dienst Grondgebied

2

3 Trends in bouwen en wonen 13 Nijmegen, situatie eind 2007 maart 2008 Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek In opdracht van Afdeling Bouwen en Wonen, Dienst Grondgebied

4

5 Inhoudsopgave Analyse Ontwikkelingen op de woningmarkt eind Inleiding 1 2. Huisvesten van de doelgroep: de sociale sector 1 3. Ontwikkelingen nieuwbouw 4 4. Positie bestaande woningvoorraad 5 5. Resumé 6 Bijlage De cijfers over de woningmarkt Huurwoningen Samenstelling aanbod 11 Ontwikkeling aanbod 11 Verhuurde woningen naar toewijzingsmodel 13 Aandeel vrij verhuurde woningen 13 Slaagkansen 15 Aantal reacties per advertentie 15 Samenstelling reagerenden op Nijmeegs aanbod 17 Verdeling woningaanbod over categorieën woningzoekenden 19 Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben 19 Nieuwbouwkoopwoningen Aantal in verkoop gebrachte woningen 21 Ontwikkeling aantal opgeleverde koopwoningen 21 Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 project verkocht is 23 % van het per jaar in verkoop gebrachte aantal woningen dat verkocht is 23 Huishoudens die de in 2007 opgeleverde koopwoningen betrokken hebben 25 Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2007 opgeleverde koopwoningen 25 Nieuwbouwhuurwoningen Aanbod nieuwbouwhuurwoningen 27 Huishoudens die de in 2007 opgeleverde huurwoningen betrokken hebben 29 Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2007 opgeleverde huurwoningen 29 Bestaande koopwoningen Omvang en samenstelling aanbod 31 Ontwikkeling omvang aanbod 31 Mediane verkoopprijs 33 Mediane verkooptermijn 33

6

7 Analyse Ontwikkelingen op de woningmarkt eind Inleiding Deze notitie Trends in Bouwen en Wonen is de dertiende in een reeks van halfjaarlijkse rapportages over de Nijmeegse woningmarkt. Doel van deze rapportages (marktmonitor) is om actuele en fijnmazige informatie te verkrijgen om ontwikkelingen op de Nijmeegse woningmarkt te kunnen volgen. Deze informatie is nodig om als gemeentelijke overheid beleidsmatig adequaat op de ontwikkelingen op de dynamische woningmarkt in te kunnen spelen. Belangrijke vragen die we in de rapportage willen beantwoorden zijn: Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod? Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw, sluit de gerealiseerde nieuwbouw aan bij de vraag? Hoe is de positie van de bestaande voorraad: sluit de bestaande voorraad (nog) aan bij de vraag van woningzoekenden? De rapportage bevat naast de nodige cijfers een actuele analyse van de hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt. De cijfers zijn gebaseerd op bestaande informatiesystemen over de verschillende segmenten van de woningmarkt. Bij de presentatie van de cijfers maken we onderscheid gemaakt tussen huur- en koopwoningen en tussen bestaande en nieuwbouwwoningen. Per segment geven we waar mogelijk een beeld van aanbod, afzet, vraag en bewoning. Bij het tot stand komen van deze rapportage is een begeleidingsgroep betrokken. Aan de begeleidingsgroep nemen deel Enserve, de Nijmeegse corporaties, de Ontwikkelaars Combinatie Waalsprong (OCW) en de afdeling Nijmegen van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). Naast het leveren van gegevens adviseren de deelnemers van de begeleidingsgroep, op basis van hun specifieke marktkennis, over de in de rapportage opgenomen conclusies over de hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt. 2. Huisvesten van de doelgroep: de sociale huursector Wijzigingen in het verhuurmodel Vanaf het eind van de jaren 90 worden de huurwoningen in het Stadsregio Arnhem Nijmegen voornamelijk volgens een aanbodmodel verhuurd: via een advertentie in de Entreekrant worden woningen aangeboden waarop woningzoekenden kunnen reageren. Daarbij gelden sinds 2002 over het algemeen geen passendheidseisen meer, iedereen kan op elke woning reageren, De reacties worden op volgorde van meettijd (woonduur voor doorstromers, inschrijftijd voor starters) gerangschikt. Op 1 april 2007 zijn er wijzigingen in dit systeem doorgevoerd. Een belangrijke aanpassing is het instellen van lokaal maatwerk. Gemeente en corporaties krijgen de vrijheid voor 30% van het woningaanbod af te wijken situatie eind

8 Analyse van het bestaande aanbodmodel. Dat afwijken kan op verschillende manieren gebeuren: binnen het aanbodmodel, door eisen te stellen aan de kenmerken van woningzoekenden, bv. naar inkomen. door woningen niet via het aanbodmodel aan te bieden maar via een van de twee alternatieve modellen, het makelaarsmodel (waarbij de corporatie zelf kiest aan wie de woning te verhuren) of het bemiddelingsmodel. Gelijk met deze inhoudelijke wijzigingen werd ook overgestapt op een ander automatiseringssysteem. Voor de verwerking van de gegevens uit 2007 betekent dit dat cijfers voor de eerste drie maanden uit het oude systeem komen, voor de laatste negen maanden uit het nieuwe systeem. De aansluiting van deze twee systemen is niet helemaal perfect. Tussen de cijferoverzichten van Enserve (die zorgt voor aanbieding en verwerking van verhuringen) en de bestanden die zij leveren zit een verschil. In het bestand zitten ruim 50 verhuringen minder in Nijmegen in het eerste half jaar van 2007 dan in de tellingen. Ervan uitgaande dat deze tellingen kloppen hebben we in de tabellen in de bijlage het aantal verhuringen in het eerste half jaar van 2007 opgehoogd/gewogen. In 2007 werd ruim driekwart woningen vrij aangeboden De woningen die sinds april 2007 verhuurd zijn, zijn voor 76% via het aanbodmodel verhuurd. Van de optie aanvullende eisen te stellen binnen het aanbodmodel is nog weinig gebruikt. Iedereen kon dus op deze woningen reageren en de woning ging naar de kandidaat met de langste meettijd. Ook in het oude systeem werd ongeveer 80% van de woningen op deze wijze vrij verhuurd. Ongeveer 5% van de verhuurde woningen werd via het makelaarsmodel verhuurd. Dit betreft vooral dure huurwoningen. Een kleine 20% van de verhuringen heeft plaats gehad via het bemiddelingsmodel. Voor een deel van deze verhuringen is de term bemiddeling eigenlijk niet correct. De administratieve verwerking van woningruil en het aanbieden van nieuwbouwwoningen in de krant (waarbij voor een groter complex vaak maar één advertentie wordt gezet) wordt onder deze noemer weggeschreven. Het gebruik van lokaal maatwerk was in 2007 nog in een inloopfase. Pas vanaf 2008 zijn er in de prestatieafspraken tussen de gemeente en de afzonderlijke corporaties doelen vastgelegd voor het lokaal maatwerk (hoeveel, voor welke motieven: leefbaarheid, minima, bedrijfsmatige redenen corporatie). Aantal aangeboden huurwoningen rond 2000 per jaar Het aantal verhuurde woningen ligt sinds het begin van de 21 e eeuw op een stabiel niveau: rond de 1000 woningen per half jaar, 2000 per jaar. Alleen in 2005 en de eerste helft van 2006, toen er in Nijmegen een behoorlijk aantal nieuwbouwhuurwoningen werden opgeleverd lag het aantal verhuurde woningen hoger. Tot 2000 was het aantal jaarlijks te verhuren woningen een stuk groter, rond de situatie eind

9 Analyse 85% van huuraanbod onder de bereikbaarheidsgrens 85% van de woningen die in 2007 door de corporaties verhuurd zijn valt onder de 1 e aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Daarmee lijkt een eind gekomen aan de jarenlange stijging van het aandeel duurdere huurwoningen in het aanbod: van 7% in 2002 via 8%, 9%, 13% en 16% in de jaren daarna naar 15% in Naar de ervaring van de corporaties zijn wat duurdere woningen (tot max. 750) goed te verhuren, er is duidelijk een doelgroep, een markt voor. Overigens worden niet alle dure huurwoningen via Enserve verhuurd. Corporaties kunnen dat ook buiten het model om doen, zulke verhuringen zijn dan in terug te vinden in de cijfers. Langzame afname van het aantal woningzoekenden Sinds 2002 neemt het aantal huishoudens dat in Nijmegen een woning zoekt jaarlijks af met Ook in 2007 reageerden er weer wat minder mensen op aanbod in de Entree-krant dan in In totaal gaven mensen, van wie 9000 uit Nijmegen, een of meerdere keren aan belangstelling voor een Nijmeegse huurwoning te hebben. In 2002, het jaar met het hoogste aantal reagerenden, waren dat er Slaagkansen schommelen op laag niveau De slaagkans bedroeg in ,13: van de 100 woningzoekenden die dat jaar actief waren op de Nijmeegse huurwoningenmarkt vonden er 13 een huurwoning. De slaagkansen vertoonden in 2005 een klein piekje, samenhangend met de nieuwbouw die dat jaar werd opgeleverd. Sindsdien zijn de slaagkansen weer wat teruggezakt. De slaagkansen zijn nog wel een fractie hoger dan in 2002/2003. Dat komt doordat er toen bij een ongeveer vergelijkbaar aanbod meer belangstellenden waren. Meer dan 40% woningen naar starters Het aandeel aan starters verhuurde woningen was in %. Iets minder dan in 2006 (44%), maar ruim boven de Nijmeegse politieke doelstelling dat minimaal 30% van de te verhuren woningen naar starters gaat. De slaagkansen voor starters (en jongeren) liggen steeds ruim onder die voor ouderen en doorstromers (0,9 versus 0,17). De slaagkansen voor starters worden bepaald door het aantal verhuisketens in de huursector. Zo n verhuisketen kan starten door nieuwbouw of doordat zittende bewoners de Nijmeegse huurmarkt verlaten (naar koopwoningen, naar verzorgingstehuis, naar andere gemeente). Er kunnen niet meer starters geholpen worden dan dat er verhuisketens starten. De slaagkansen voor doorstromers worden daarnaast ook bepaald door de lengte van de verhuisketens: in een verhuisketen met meerdere schakels worden meer doorstromers geholpen, maar nog steeds maar één starter. Slaagkansen minima onder gemiddeld Van alle reagerenden hoort 38% tot de minima, van degenen die een woning toegewezen hebben gekregen 31%. De slaagkans van de minima ligt daardoor onder die van de andere inkomensgroepen: 0,10 versus 0,14. situatie eind

10 Analyse Naast de minima worden ook doelgroephuishoudens onderscheiden. Zij hebben geen absoluut minimum-inkomen, maar wel een laag inkomen. Naar deze twee groepen samen gaat ruim 60% van het woningaanbod. Dit percentage is al jarenlang stabiel. 3. Ontwikkelingen nieuwbouw Aantal in verkoop gebrachte nieuwbouwkoopwoningen laag In 2007 zijn er 333 koopwoningen, vooral in de duurdere prijsklassen, in de verkoop gegaan. Alleen in 2001 was het aanbod lager. In de Waalsprong is het aanbod weliswaar iets ruimer dan in 2006, maar minder dan de jaren daarvoor. Ook in de bestaande stad is het aanbod in vergelijking met de afgelopen jaren laag. Er zijn zo n 180 woningen in verkoop gekomen, voor het merendeel etagewoningen. Ook voor de nabije toekomst zit er weinig aanbod in de Waalsprong-pijplijn. De bouwproductie valt terug omdat de planvorming na de bouwstop veel trager verloopt dan gehoopt (o.a. vanwege moeilijkheden met de verkeersontsluiting en milieunormen mbt fijn stof). De eerste opleveringen uit de nieuwe bouwstromen zullen naar verwachting rond 2011/2012 plaats hebben. Verkoop van nieuwbouwwoningen De verkoop van laagbouwwoningen, in de bestaande stad en in de Waalsprong, liep in de jaren 2004, 2005 en 2006 vrij vlot. In 2007 ging de verkoop in de Waalsprong wat minder voorspoedig. Een groot project is uit de verkoop gehaald (Panagro), bij andere projecten kost het soms meer tijd dan gehoopt om de woningen te verkopen. Voor deze mindere resultaten zijn wel verklaringen te geven: te hoge dichtheid, ongelukkige verkaveling, hoge prijs voor geboden kwaliteit. Bij de verkoop van etagewoningen is er sprake van een tweedeling: de complexen ten oosten van het MaasWaalkanaal verkochten goed, die ten westen van het kanaal niet. Zo is een deel van het complex Heeren van Nijmegen omgezet van koop naar huur. Van het complex de MaasWaal, dat ongeveer een half jaar in verkoop is, is nog nagenoeg niets verkocht. In de Waalsprong is nog maar weinig aanbod van etagekoopwoningen geweest. Twee pogingen de afgelopen jaren om etagewoningen in de Waalsprong te verkopen zijn gestrand, de projecten teruggetrokken. Op dit moment is er één etageproject in het aanbod, de verkoop verloopt langzaam. Makelaars en ontwikkelaars zien voornamelijk mogelijkheden voor etagebouw in de Waalsprong op locaties met een mooi (water) uitzicht. 200 huurwoningen nieuw gebouwd in 2007 In 2007 zijn er 200 huurwoningen opgeleverd in Nijmegen. Voor de helft betrof dat dure/duurdere appartementen (Heeren van Nijmegen, Dobbelman). Daar naast zijn er 74 bereikbare huurwoningen bij gekomen. Een deel daarvan bestemd voor doelgroepen die bijzondere zorg vragen (o.a. verstandelijk gehandicapten). situatie eind

11 Analyse Doorstroomresultaat etage 40%, laagbouw 50% In de laagbouwkoopsector ligt het doorstroomrendement rond de 50%, door de bouw van 10 koopwoningen in Nijmegen worden 5 andere woning in Nijmegen vrijgemaakt. In etagekoop- en etagehuurwoningen ligt het doorstroomrendement iets lager, rond de 40%. 4. Positie van bestaande woningvoorraad Vergelijken populariteit huurwoningen moeilijk In theorie geven de woningzoekendenregistratie de nodige handvaten om populariteit van huurwoningen in te schatten: wat voor woningen krijgen veel reacties, welke minder welke woningen worden vaak geweigerd, welke niet vaak wat voor meettijden zijn er nodig voor verschillende woningen. In praktijk wordt een goed zicht echter belemmerd door de krapte op de markt en door administratieve veranderingen. Ongeveer 100 reacties per aangeboden huurwoning Sinds april 2007 kunnen woningzoekenden zien hoe vaak er al op een woning gereageerd is. Voor de woningzoekende is dat een verbetering. Hij ziet op welke woningen al veel reacties zijn, waar het dus zinloos voor hem kan zijn ook op te reageren. En hij ziet op welke advertenties nog weinig mensen reageerden, waar zijn kansen dus groter zullen zijn. Het al of niet reageren hangt dus minder dan in het verleden af van de populariteit van de woning, en meer van een tactische kansinschatting door de woningzoekenden. Desondanks verschilt het aantal reacties per stadsdeel nog steeds volgens een herkenbaar patroon: veel reacties (rond de 175) in Centrum en Oost, minder (70-100) in de overige stadsdelen. In aanbodmodel veel weigeringen Gemiddeld leidt slechts 1 op de 4 of 5 aanbiedingen tot een verhuring, de rest wordt geweigerd. Dit is min of meer inherent aan de Nijmeegse situatie: verdeling (grotendeels) via aanbodmodel, geen consequenties van weigeringen en veel krapte op de markt. Juist kansrijke woningzoekenden moeten kritisch zijn: nu kunnen ze kiezen en moeten ze ervoor zorgen de ideale woning te vinden. Aanbod bestaande koopwoningen via NVM iets lager dan in topjaar 2005 In 2007 zijn er in Nijmegen ruim 1550 bestaande woningen verkocht via NVM-makelaars, voor 40% etagewoningen, 60% laagbouw. Dat cijfer is iets lager dan vorig jaar en veel lager dan in 2005, het topjaar wat verkopen betreft. Over een langere termijn bekeken is het echter nog steeds een behoorlijk hoog cijfer. In de verkooppraktijk ervaren makelaars een wat kleinere belangstelling van kopers: gegadigden zijn voorzichtig, verkooptermijnen worden wat langer. De verkoopprijzen zijn in 2007 licht doorgestegen, maar veel minder dan in Naar de indruk van de makelaardij zijn vooral de goedkopere woningen situatie eind

12 Analyse nog in prijs doorgestegen en ligt de prijsontwikkeling van duurdere woningen tamelijk stil. 5. Resumé Aan de hand van de drie belangrijkste vragen is de situatie op de Nijmeegse woningmarkt halverwege 2007 als volgt samen te vatten: 1. Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod? In 2007 vonden 13 van de 100 op de Nijmeegse huurwoningmarkt actieve woningzoekenden er een woning. Al een aantal jaren liggen de slaagkansen rond dit niveau. Alleen in 2005 is er een lichte opleving geweest, veroorzaakt door een relatief grote oplevering van nieuwbouwwoningen. De slaagkansen zijn niet alleen laag, maar ook ongelijk verdeeld: De kansen van starters zijn kleiner (0,09) dan die van doorstromers (0,17). De doelstelling minimaal 30% van het aanbod aan starters toe te wijzen wordt royaal gehaald Minima hebben al jarenlang minder kans op een woning dan huishoudens met een hoger inkomen. Vanaf 2008 wordt via lokaal maatwerk geprobeerd de kansen van minima op de woningmarkt te vergroten. 2. Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw, sluit de gerealiseerde nieuwbouw aan bij de vraag? Het aanbod van nieuwbouwwoningen was in 2007 lager dan in de jaren daarvoor: Het aantal in verkoop gebrachte nieuwbouwwoningen in 2007 was 333, in de jaren daarvoor was het 50 tot 100% meer Vooral in 2006 maar ook in 2007 werden er in de Waalsprong weinig woningen in de verkoop gebracht. Ook voor de komende jaren is de pijplijn van Waalsprong-projecten opgedroogd In de bestaande stad is het aantal in verkoopgebrachte woningen in 2007 (180) ook veel lager dan de 2 jaar daarvoor. Net als in die jaren bestaat het aanbod voor het overgrote deel uit etagewoningen. Na relatief grote aantallen opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen, meer dan 400 per jaar, in 2005 (veel in de Waalsprong) en 2006 (complex SSHN) zakte dit cijfer in 2007 tot 200. Daaronder een groot complex met duurdere woningen. De verkoop van de laagbouwwoningen verliep in 2007 in de Waalsprong moeizamer dan de jaren daarvoor. De verklaring daarvoor is een combinatie van hoge prijzen bij soms wat mindere kwaliteit. De verkoop van etagewoningen in gebieden rond het centrum gaat over het algemeen redelijk tot goed. Etagewoningen op locaties in Dukenburg, Lindenholt en de Waalsprong lopen moeilijk. situatie eind

13 Analyse 3. Hoe is de positie van de bestaande voorraad: sluit de bestaande voorraad (nog) aan bij de vraag van woningzoekenden? De Nijmeegse woningmarkt kenmerkt zich door krapte: de slaagkansen op de huurmarkt zijn laag, de koopprijzen zijn onverminderd hoog. In zo n situatie is het moeilijk af te leiden in hoeverre de bestaande voorraad (niet meer) voldoet aan de wensen van woningzoekenden. Dit betekent niet dat woningzoekenden, vooral doorstromers, niet kritisch zijn: vooral kopers in het duurdere segment zijn voorzichtiger geworden, enige nieuwbouwprojecten die geen goede prijs/kwaliteitverhouding hadden zijn wegens gebrek aan belangstelling uit de verkoop genomen en op de huurmarkt worden woningen vaak geweigerd. situatie eind

14 Analyse situatie eind

15 Huurwoningen aanbod Bijlage: de cijfers over de woningmarkt situatie eind

16 Huurwoningen aanbod Samenstelling aanbod 2007 etage niet berk. 8% laagb bereikb. 22% laagb niet berk. 7% etage bereikb. 63% Ontwikkeling aanbod e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft 2007 situatie eind

17 Huurwoningen aanbod Samenstelling aanbod Nijmegen 2007 laagbouw overig totaal bereikbaar niet bereikb bereikbaar niet bereikb Nijmegen N-Centrum N-Oost N-Oud-West N-Nieuw-West N-Midden N-Zuid Dukenburg Lindenholt N-Noord Als bereikbaar gelden de woningen die onder de eerste aftoppingsgrens (IHS) vallen ( 491 sinds 1 juli 2007) Ontwikkeling aanbod Nijmegen laagbouw overig Zuidwaal laagbouw overig Overbetuwe laagbouw overig In Zuidwaal zijn de gemeenten Groesbeek ( ) en Heumen en Ubbergen ( ) uit het gemeenschappelijk aanbodmodel gestapt. Dat verklaart mede de daling van de omvang van het aanbod in Zuidwaal situatie eind

18 Huurwoningen aanbod situatie eind

19 Huurwoningen aanbod Verhuurde woningen naar toewijzingsmodel, 2007 (vanaf invoering nieuw systeem) hoofd/aanbodmodel % bemiddelingsmodel % makelaarsmodel 60 5% indicatiewoning 12 1% totaal % Aandeel vrij verhuurde woningen (via advertentie aangeboden) oude systeem nieuwe systeem makelaarsmodel 60 indicatiewoningen 12 bemiddelingsmodel 213 waarvan woningruil woningruil 36 urgent/sv urgent/sv 5 statushouder statushouder 5 WVG WVG 4 senior senior 2 bijztoew/hulpverl/2e kans bijztoew/hulpverl/2e kans 37 convenant convenant 17 overig SSHN 15 overig 39 via 1 adv. meer won. 53 vrij aanbod/hoofdmodel 891 totaal totaal 1176 vrij (incl nieuwb) als % totaal 82% 81% 82% 84% 82% 80% situatie eind

20 Huurwoningen afzet Ontwikkeling slaagkansen 0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0, e helft e helft e helft e helft e helft e helft 2007 starter doorstromer totaal Aantal reacties per stadsdeel, N-Centrum N-Oost N-Oud-West N-Nieuw-West N-Midden N-Zuid Dukenburg Lindenholt N-Noord situatie eind

21 Huurwoningen afzet Slaagkansen e helft e helft e helft e helft totaal 0,13 0,14 0,12 0,14 0,13 0,15 0,15 0,12 0,11 0,17 0,28 woningmarktpositie starter 0,09 0,10 0,11 0,10 0,12 0,11 0,08 0,07 0,17 0,30 doorstromer 0,17 0,19 0,18 0,17 0,18 0,21 0,17 0,17 0,17 0,25 woonplaats Nijmegen 0,17 0,18 0,19 0,18 0,21 0,21 0,17 0,16 0,19 0,30 Zuidwaal en Overbetuwe 0,09 0,09 0,09 0,09 0,09 0,11 0,10 0,08 0,10 0,17 elders 0,05 0,07 0,05 0,05 0,05 0,05 0,03 0,04 0,10 0,20 leeftijd -23 0,03 0,04 0,04 0,03 0,04 0,04 0,02 0,02 0,10 0, ,13 0,14 0,15 0,15 0,16 0,16 0,13 0,12 0,17 0, ,30 0,36 0,29 0,25 0,32 0,36 0,29 0,30 0,27 0,38 huishoudenstype 1phh 0,14 0,16 0,15 0,15 0,16 0,15 0,13 0,12 0,18 0,27 meerpershh 0,11 0,12 0,13 0,12 0,14 0,15 0,11 0,11 0,16 0,28 inkomen minima 0,10 0,12 0,12 0,11 0,13 0,13 0,10 0,10 doelgroep 0,14 0,14 0,14 0,14 0,15 0,16 0,14 0,14 doelgroep + 0,14 0,17 0,15 0,15 0,16 0,17 0,13 0, ,14 0,14 0,15 0,14 0,17 0,18 0,12 0,11 Aantal reacties per advertentie Nijmegen Zuidwaal Overbetuwe Nijmegen laagbouw overig Slaagkans is de kans dat een woningzoekende die in de peilperiode minstens eenmaal heeft gereageerd op een woning ook daadwerkelijk een woning bemachtigt. Daarvoor wordt het aantal woningzoekenden dat in de peilperiode er in slaagt een huurwoning te vinden gedeeld door het aantal actief woningzoekenden. Voor een goede vergelijkbaarheid moeten de peilperiodes even lang zijn. Om de slaagkansen voor halve jaren toch te kunnen vergelijken met die van hele jaren hebben we schattingen gemaakt: hoe groot zouden de aantallen reagerenden en geslaagden zijn wanneer de cijfers die voor het halve jaar gelden doorgetrokken worden naar een heel jaar situatie eind

22 Huurwoningen vraag Aantal reagerenden op Nijmeegs aanbod Nijmegen Zuidwaal+Overbetuwe elders situatie eind

23 Samenstelling reagerenden op Nijmeegse aanbod Huurwoningen vraag totaal aantal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen Zuidwaal+Overbetuwe elders leeftijd huishoudenstype 1phh meerpershh frequentie reacties incidenteel meer dan 3x inkomen minima doelgroep doelgroep onbekend situatie eind

24 Huurwoningen bewoning Wie is terechtgekomen in aanbod? 100% 75% 50% 25% 0% starter doorstromer Huurgrenzen Een woning met een huur onder de aftoppingsgrens (IHS) wordt beschouwd als een bereikbare woning Inkomensgrenzen Maximaal bruto-maandinkomen in om tot groep te behoren (2006): minima doelgroep doelgroep+ 1phh phh phh mphh mphh mphh Wie meer inkomen heeft dan 2696 per maand valt in de groep jaarinkomen en meer. De doelgroepgrenzen worden jaarlijks aangepast situatie eind

25 Huurwoningen bewoning Verdeling woningaanbod over categorieen woningzoekenden, 2007 laagbouw etage totaal bereikbaar duur bereikbaar duur totaal aantal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen zuidwaal+overbetuwe elders leeftijd huishoudenstype 1phh meerpershh inkomen 0-minimum doelgroep doelgroep onbekend Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben totaal aantal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen zuidwaal+overbetuwe elders leeftijd huishoudenstype 1phh meerphh urgentie gewoon woningz urgent indicatie herstructurering inkomen 0-minimum doelgroep doelgroep onbekend situatie eind

26 nieuwbouw koopwoningen aanbod Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen '99 '00 '01 '02 '03 ' '99 '00 '01 '02 '03 ' Waalsprong bestaande stad laagbouw etage situatie eind

27 nieuwbouw koopwoningen aanbod Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen bestaande stad laagbouw etage Waalsprong laagbouw etage Nijmegen laagbouw etage Grootste in 2006 in de verkoop gebrachte projecten: Waalsprong alleewoningen Elten Scala bestaande stad Dichtersplein/Genestetstraat Hof van Heden/Josephhof winkelcentrum Dukenburg, Heeren van Nijmegen Maas-Waalflat Onder de Beuken Grootste in 2007 in de verkoop gebrachte projecten: Waalsprong Nijland (Notensteijn) bestaande stad: Stijl6/Cort vd Lindenstraat Dobbelman/Principaal Rosa de Lima Porta Romanum Ontwikkeling aantal opgeleverde koopwoningen bestaande stad laagbouw etage Waalsprong laagbouw etage Nijmegen laagbouw etage situatie eind

28 nieuwbouw koopwoningen afzet Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is bestaande stad Waalsprong situatie eind

29 nieuwbouw koopwoningen afzet Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is bestaande stad laagbouw etage Waalsprong laagbouw etage Nijmegen laagbouw etage Verkoop woningen uit 2006 zonder het project de MaasWaal, waarvan nog niets is verkocht % van het per jaar aangeboden aantal woningen dat verkocht is op bestaande stad 46% 66% 100% 97% 99% 100% laagbouw 66% 100% 100% nvt 100% 100% etage 41% 55% 100% 97% 99% 99% Waalsprong 59% 97% 92% 100% 99% nvt laagbouw 59% 97% 93% 100% 99% nvt etage 70% 100% nvt nvt Nijmegen 52% 71% 95% 99% 99% 100% laagbouw 61% 99% 94% 100% 99% 100% etage 41% 55% 97% 98% 99% 99% situatie eind

30 nieuwbouw koopwoningen bewoning Huishoudenssamenstelling betrokken koopwoningen opgeleverd in 2007 et best. st lb Waalspr lb best.st. 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1phh 2phh gezin overig Doorstroomrendement binnen Nijmegen van betrokken koopwoningen, opgeleverd in % 75% 50% % 0% lb best. stad lb Waalspr et best. stad situatie eind

31 nieuwbouw koopwoningen bewoning Huishoudens die de in 2007 opgeleverde koopwoningen hebben betrokken 3 laagbouw etage totaal best. stad Waalsprong Nijmegen best. stad Waalsprong Nijmegen 1p -45 8% 2% 4% 28% 28% 15% 1-pr % 0% 3% 15% 15% 8% 2p-45 8% 38% 32% 21% 21% 27% 2p % 7% 8% 26% 26% 16% 1-ouder 13% 0% 3% 1% 1% 2% 2-ouder 42% 49% 47% 9% 9% 29% overig 4% 3% 4% 1% 1% 2% totaal Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2007 opgeleverde koopwoningen 4 vrijgemaakte starters bewoners totaal woningen van buiten betrokken bestaande stad laagbouw 83% 8% 8% 24 etage 42% 23% 34% 90 totaal 51% 20% 29% 114 Waalsprong laagbouw 51% 10% 36% 81 etage totaal 51% 10% 36% 81 Nijmegen laagbouw 58% 10% 30% 105 etage 42% 23% 34% 90 totaal 51% 16% 32% In 2007 zijn er ruim 300 koopwoningen opgeleverd, bij 204 daarvan waren er begin 2008 bewoners ingeschreven, het verschil komt vooral voor rekening van het complex Scholenhof, dat in december is opgeleverd. 4 Bij 195 van nieuwbouwkoopwoningen opgeleverd in 2007 zijn verhuisgegevens over 2007 bekend situatie eind

32 Aanbod nieuwbouwhuur nieuwbouw huurwoningen aanbod Waalsprong bestaande stad situatie eind

33 Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen nieuwbouw huurwoningen aanbod bestaande stad etage bereikbaar etage duur laagbouw bereikbaar laagbouw duur 24 2 Waalsprong etage bereikbaar 12 etage duur laagbouw bereikbaar laagbouw duur Nijmegen etage bereikbaar etage duur laagbouw bereikbaar laagbouw duur totaal Woningen met een huur tot de aftoppingsgrens gelden als bereikbaar Grootste projecten gereedgekomen huurwoningen in 2005: Oosterhout (Ligulastraat, Claustrum, Clavisstraat etc.) Visveld-Lent (Queenstraat, Buske, Vrouwe Udasingel) Wolfskuil (Bosbesstraat, Floraweg, Varenstraat ect.) Grootste projecten gereedgekomen huurwoningen in 2006: Platolaan (SSHN) Grootste projecten gereedgekomen huurwoningen in 2007 Scholenhof/Josephhof Dobbelmannterrein Heren van Nijmegen situatie eind

34 nieuwbouw huurwoningen bewoning Huishoudenssamenstelling betrokken huurwoningen, 2007 opgeleverd et Waalspr. et best. st lb Waalspr lb best.st. 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1phh 2phh gezin overig Doorstroomrendement binnen Nijmegen van betrokken huurwoningen in opgeleverd 100% 75% 50% % 0% lb best. stad lb Waalspr et best. stad et Waalspr situatie eind

35 nieuwbouw huurwoningen bewoning Huishoudens die de 2007 opgeleverde huurwoningen hebben betrokken 5 laagbouw etage totaal best. stad Waalsprong Nijmegen best. stad Waalsprong Nijmegen 1p -45 0% 0% 0% 32% 32% 28% 1-pr 45+ 0% 7% 6% 29% 29% 26% 2p-45 0% 43% 33% 12% 12% 15% 2p 45+ 0% 7% 6% 22% 22% 19% 1-ouder 50% 21% 28% 1% 1% 5% 2-ouder 50% 21% 28% 3% 3% 7% overig 0% 0% 0% 1% 1% 1% totaal Herkomst bewoners en doorstromingseffect van de in 2007 opgeleverde huurwoningen 6 vrijgemaakte vrijgemaakt starters bewoners totaal woningen SSHN van buiten betrokken bestaande stad laagbouw 100% 0% 0% 0% 4 etage 39% 3% 32% 28% 102 totaal 42% 3% 31% 27% 106 Waalsprong laagbouw 43% 50% 14% 14% 14 etage 0 totaal 43% 50% 14% 14% 14 Nijmegen laagbouw 56% 39% 11% 0% 18 etage 39% 3% 32% 28% 102 totaal 42% 3% 29% 26% In 2007 zijn bijna 200 huurwoningen opgeleverd, bij 120 daarvan stonden begin 2008 bewoners ingeschreven. Het verschil zit voor de helft in het complex Scholenhof (opgeleverd in december). 6 Van alle 120 opgeleverde en bewoonde nieuwbouwhuurwoningen uit 2007 zijn verhuisgegevens over 2007 bekend. situatie eind

36 bestaande koopwoningen aanbod Samenstelling Nijmeegs aanbod, verkocht via NVM-makelaars laagbouw etage situatie eind

37 bestaande koopwoningen aanbod Omvang aanbod 2007, verkocht via NVM-makelaars vrijstaand/2kap hoek/rij etage totaal tot 350d 350d+ tot 200d 200d+ tot 200d 200d+ Nijmegen N-Centrum N-Oost N-Oud-West N-Nieuw-West N-Midden N-Zuid Dukenburg Lindenholt N-Noord Zuidwaal Overbetuwe Ontwikkeling in omvang aanbod NVM-makelaars Nijmegen vrijstaand/2kap hoek/rij etage Zuidwaal vrijstaand/2kap hoek/rij etage Overbetuwe vrijstaand/2kap hoek/rij etage situatie eind

38 Ontwikkeling mediane verkoopprijs Nijmegen bestaande koopwoningen afzet 0 vrijstaand/2kap hoek/rij etage Mediane verkooptijd per stadsdeel, N-Centrum N-Oost N-Oud-West N-Nieuw-West N-Midden N-Zuid Dukenburg Lindenholt N-Noord situatie eind

39 Ontwikkeling mediane verkoopprijs NVM-aanbod bestaande koopwoningen afzet Nijmegen vrijstaand/2kap hoek/rij etage Zuidwaal vrijstaand/2kap hoek/rij etage Overbetuwe vrijstaand/2kap hoek/rij etage Alle prijzen in euro x 1000 Ontwikkeling mediane verkooptijd in dagen Nijmegen Zuidwaal Overbetuwe situatie eind

40

41 bijlage Gebruikte bronnen: verkoopbestand Nederlandse Vereniging van Makelaars, regio s Nijmegen, Zuidwaal en Over- Betuwe bestanden Enserve inventarisaties nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen registratie verkoop nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen Begeleidings- en analysecommissie: Moniek Gerrits, Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen Theo Stikkelman, Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen Carolien Rouwen, AM Koen van Lunen, Makelaardij Hestia bv Mark Kitzen, Enserve bv Michel Gunsing, Talis situatie eind