Monitorrapportage Effecten woonruimteverdeling. jaaranalyse 2004/2005

Transcriptie

1 Monitorrapportage Effecten woonruimteverdeling jaaranalyse 2004/2005 Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek Jenny Zonneveld oktober 2005

2 Inhoudsopgave 1 Samenvatting 3 2 Inleiding 7 3 Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? 9 4 Welke gevolgen heeft het toewijzingssysteem voor het IHS-gebruik? 17 5 Posities van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders21 6 Doorstroomrendement 27 7 Leegstand van woningen 29 8 Positie van grote huishoudens 33 9 Bijlage 37

3 Samenvatting 1 Samenvatting Achtergrond De laatste jaren is er veel veranderd in de verdelingsregels van huurwoningen: Vanaf februari 2000 is stapsgewijs het KAN-experiment ingevoerd, waarin de passenheidseisen (afstemming grootte woning- grootte huishoudens en huurinkomen) werden losgelaten. De woningzoekenden kunnen nu op (bijna) iedere woning reageren: niet de regels, maar de woningzoekende zelf bepaalt of een woning voor hem passend is. In april 2002 zijn de laatste resten van de passendheidseisen afgeschaft. Met ingang van is voor doorstromers de inschrijfduur vervangen door de woonduur als criterium dat de volgorde van reagerenden bepaalt. Hierdoor namen de kansen van doorstromers op de woningmarkt, in vergelijking tot die van starters, erg toe. In juli 2003 is deze regeling weer gedeeltelijk teruggedraaid: voor doorstromers van buiten het KAN geldt weer inschrijfduur als criterium. Het doel van deze wijzigingen was de keuzevrijheid en transparantie op de de woningmarkt te vergroten en doorstroming te bevorderen. Lukt dit ook? Zijn er geen nadelige nevengevolgen? Om dit na te gaan laat het Nijmeegse college de effecten van de veranderende regels voor woonruimteverdeling evalueren. Daarvoor wordt ieder kwartaal een Monitor Effecten Woonruimteverdeling gemaakt. Eens per jaar wordt die uitgebreid met een Jaaranalyse. Het College heeft de jaaranalyse gebruikt om een visie te ontwikkelen op de woonruimteverdeling in de komende jaren. Ook het KAN heeft de effecten van de manier van woonruimteverdeling in de afgelopen jaren geëvalueerd. Aanleiding hiervoor is dat het KAN een nieuwe Huisvestingsverordening aan het voorbereiden is. De nieuwe regels moeten per 1 januari 2007 ingaan, is het streven. De Jaaranalyse 2004/2005 ligt nu voor u. In deze jaaranalyse staan de volgende vragen centraal: Hoe is de positie van huishoudens met een laag inkomen? Heeft het loslaten van de passendheidseisen nadelige effecten voor de positie van zwakkere groepen op de woningmarkt? Is het voor huishoudens met een laag inkomen moeilijker geworden een woning te vinden? Is het IHS-gebruik veranderd? Welke gevolgen heeft de woonruimteverdeling voor het aantal en de omvang van de IHS-uitkeringen. Mogelijk zijn er minder IHS-toekenningen doordat ook hogere inkomens goedkope woningen kunnen huren, mogelijk zijn de IHS-bedragen hoger doordat ook lagere inkomens duurdere woningen kunnen huren. Hoe is het doorstroomrendement en de kansen voor starters? Hoe ontwikkelen leegstand en weigeringen zich? Hoe is de positie van grote huishoudens? Heeft het loslaten van voorwaarden voor de verhouding grootte huishouden/ grootte woning effect gehad op de positie van grote huishoudens? De invoering van de nieuwe regels viel samen met een sterke terugloop van het huurwoningaanbod (door beperkte nieuwbouw, verkoop van huurwoningen, sloop en 3

4 Monitorrapportage jaaranalyse 2004/2005 Effecten woonruimteverdeling een teruglopende doorstroming van huur naar koop). Dit had ook een groot effect op de positie en kansen van woningzoekenden. Bij het waarderen van de effecten van de regelaanpassingen moet je hier rekening mee houden. Hoe is de positie van huishoudens met een laag inkomen? De kansen voor huishoudens met een minima-inkomen zijn slechter dan gemiddeld. Deze situatie is sinds de vorige jaarmeting (2003/2004) niet wezenlijk veranderd. De slaagkansen in alle inkomensgroepen zijn laag (gemiddeld 14% in de eerste helft van 2005). De slaagkansen voor de minima liggen echter nog 10-20% onder dit niveau. Op 23 augustus 2005 heeft het College besloten maatregelen te treffen om de slaagkans voor minima te vergroten. Zo gaat het College met de Nijmeegse corporaties overleggen om meer (nieuwbouw-)woningen te labelen voor de minima. Er is, zoals verwacht, minder afstemming tussen huur en inkomen na het afschaffen van de huur-inkomenseisen. Er worden zowel woningen te duur als te goedkoop verhuurd en in sterkere mate dan daarvoor. Per jaar worden zo n van de goedkoopste woningen verhuurd aan huishoudens met een doelgroep+ of hoger inkomen. Het aandeel aangeboden woningen met een huur onder de IHS-aftoppingsgrens (de bereikbare woningen) is de laatste jaren nauwelijks veranderd. Maar binnen deze groep gaat het steeds vaker om woningen met een huur dicht tegen de IHS-grens aan. Goedkope woningen worden steeds schaarser. IHS-gebruik Er lijkt geen samenhang tussen de het IHS-gebruik in Nijmegen en de wijzigingen in de toewijzingsregels te zijn. Het aantal IHS-toekenning in Nijmegen varieert. In de periode was er sprake van een daling, sindsdien stijgt het aantal toekenningen weer. De fluctuatie komt min of meer overeen met de ontwikkeling in Nederland. Eventueel mogelijke effecten van het loslaten van de passendheidseisen zijn niet waar te nemen. Doorstroomrendement en kansen voor starters en doorstromers In de periode daalden de slaagkansen op de Nijmeegse woningmarkt, voor starters én voor doorstromers, sterk. De belangrijkste reden daarvoor was het teruglopen van het woningaanbod. Met de invoering van het meettijdcriterium (woonduur voor doorstromers) in 2002 wilde men doorstroming uitlokken en daardoor extra aanbod creëren. In praktijk bleek dat ook deels te werken: het doorstroomrendement binnen Nijmegen steeg in 2002 van 40% naar ruim 50%. De kansen voor doorstromers zijn hierdoor beter geworden/niet verder gedaald. Op de kansen van starters kan het bevorderen van doorstroming, het langer maken van verhuisketens, geen positieve invloed hebben. De kansen van starters worden vooral verbeterd door het scheppen van extra verhuisketens: per keten kan immers maar één starter geholpen worden. De kansen van starters verbeteren dus vooral door uitbreiding van het aanbod van huurwoningen: door nieuwbouw, weinig verkoop van huurwoningen, weinig sloop van huurwoningen, stimuleren van doorstroming van huur naar koop. Dit blijkt ook wel in de eerste helft van Voor het eerst in lange tijd is er een stijging in de slaagkansen, ook van starters (van 11 naar 14%) onder invloed van de oplevering van 150 nieuwbouwhuurwoningen in de Waalsprong. 4

5 Samenvatting Stimuleren van doorstroming naar huurwoningen kan voor starters zelfs negatief uitpakken. Wanneer een huurwoning toegewezen wordt aan een doorstromer van buiten het KAN of aan iemand die een koopwoning vrijmaakt stopt een (huur) verhuisketen, zonder dat een KAN-starter geholpen is. Leegstand en weigeringen Steeds vaker weigeren woningzoekenden een woning waarop zij gereageerd hebben. Op dit moment worden 4 van de 5 aanbiedingen geweigerd. Daarvoor zijn verschillende redenen. Het systeem is erg toegankelijk, zowel in regelgeving als door het toenemend gebruik van internet, wat snel en niet zo goed geïnformeerd reageren in de hand werkt. Wanneer een woning dan tegenvalt wordt makkelijk geweigerd. Bovendien werkt de krapte op de markt weigeringen in de hand: wie nu een goede kans heeft, b.v. door een lange woonduur, doet er goed aan heel kritisch te kiezen. Immers, je weet zeker dat je lange tijd niet meer in aanmerking zult komen voor een andere woning. Het grote aantal weigeringen brengt stijgende leegstand met zich mee omdat woningen niet aansluitend verhuurd kunnen worden. Het gaat omgerekend om 80 à 100 leegstandsjaren, bij een aanbod van ongeveer woningen per jaar. Het College heeft besloten ( 23 augustus 2005) er bij de corporaties op aan te dringen om de informatie over de vrijkomende woningen te verbeteren. Zo wil het de leegstand beperken zonder de keuzevrijheid van woningzoekenden aan te tasten. Hoe is de positie van grote huishoudens? De positie van grote huishoudens is zeker niet verslechterd sinds de afschaffing van de passendheidseisen. In de jaren 2002, 2003, 2004 en de eerste helft van 2005 is dit beeld steeds hetzelfde. Van de woningen met 4 of meer slaapkamers wordt 60% verhuurd aan huishoudens met minstens 4 personen. Dit is meer dan in 2000 en Vooral 1-persoonshuishoudens hebben geprofiteerd van het loslaten van de eisen huishoudensgrootte/woninggroote: ongeveer een kwart van de woningen met 3 of meer slaapkamers wordt aan hen verhuurd. Dit is ten koste van de positie van 2- persoonshuishoudens gegaan. 5

6 Inleiding 2 Inleiding Begin 2002 zijn de regels voor woningtoewijzing in het KAN gewijzigd: de passendheidscriteria (verhouding grootte woning/grootte huishouden en verhouding huur/inkomen) zijn losgelaten. In de twee jaar voor 2002 is al met deze nieuwe regels geëxperimenteerd door voor de helft van de aangeboden woningen geen passendheidseisen meer te stellen. voor doorstromers gold niet langer meer inschrijfduur maar woonduur als volgordecriterium, voor starters bleef inschrijfduur als volgordecriterium gehandhaafd. In juli 2003 is deze laatste maatregel gedeeltelijk teruggedraaid: voor doorstromers van buiten het KAN telt in plaats van woonduur weer inschrijftijd. Per 1 januari 2007 zal waarschijnlijk de nieuwe Regionale Huisvestingsverordening van kracht gaan. De verwachting is dat er niet veel wijzigingen in het systeem zullen komen. Wel zal er meer mogelijk zijn op het gebied van lokaal maatwerk. Bij de invoering van de nieuwe regels is afgesproken de effecten hiervan te monitoren. Dat gebeurt op verschillende manieren: Enserve maakt ieder kwartaal voor het KAN een monitorrapportage daaruit worden specifiek Nijmeegse cijfers bij elkaar gezet in de Monitor Effecten Woonruimteverdeling Nijmegen die ook ieder kwartaal wordt uitgebracht Een aantal vragen over de effecten van het woonruimteverdelingsmodel is niet op basis van deze kwartaalrapportages te beantwoorden. Die vragen verdere bestandsanalyse of analyses van andere bronnen. Daarom wordt eens per jaar een jaaranalyse bij de Monitor Effecten Woonruimteverdeling Nijmegen gemaakt. Dat is voor het eerst gebeurt in de zomer van Voor u ligt de derde jaaranalyse. Het College heeft de jaaranalyse 2003/2004 gebruikt om een visie te ontwikkelen op de manier van woonruimteverdeling in de KAN-regio de komende jaren. De vragen die in deze jaaranalyse 2004/2005 aan de orde komen zijn: 1. Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? Hoe wordt gebruik gemaakt van de goedkope woningvoorraad? 2. Welke gevolgen heeft het toewijzingssysteem voor het IHS-gebruik in Nijmegen? 3. Hoe verhouden zich de posities van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van buiten de stad? 4. Hoe groot is het doorstroomrendement? 5. Hoe groot is de leegstand/ het niet-gebruik van woningen, hoe zit het met weigeringen? 6. Hoe is de positie van grote huishoudens op de huurwoningenmarkt? Bij het beantwoorden van deze vragen is het belangrijk je te realiseren dat het woningaanbod op de huurmarkt de laatste jaren sterk is teruggelopen. 7

7 Monitorrapportage jaaranalyse 2004/2005 Effecten woonruimteverdeling jaar aantal e helft Figuur 1 Aantal verhuringen in Nijmegen In de eerste helft van 2005 is er enig herstel in de omvang van het aanbod. Dit is het gevolg van de oplevering van 150 huurwoningen in de Waalsprong. De vermindering van het aanbod heeft over het algemeen een grotere invloed op de slaagkansen en de positie van de woningzoekenden gehad dan de veranderingen in de toewijzingsregels. Voor deelgroepen onder de woningzoekenden kan dat anders liggen. 8

8 Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? 3 Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? Inleiding en begripsafbakening Voor 2002, voor het afschaffen van de passendheidscriteria, waren goedkope woningen in principe gereserveerd voor lage inkomensgroepen, en duurdere woningen voor huishoudens met een wat hoger inkomen. Nu worden er bij de woningverdeling geen eisen meer gesteld aan de verhouding inkomen/huur (overigens moet een woningzoekende die IHS wil ontvangen natuurlijk nog wel rekening houden met de IHS-grenzen). Heeft deze grotere keuzevrijheid ertoe geleid dat de lagere inkomensgroepen moeilijker aan een betaalbare woning kunnen komen, doordat zij nu meer concurrentie ondervinden? Inkomen is in de loop der jaren op verschillende en weinig betrouwbare manieren geregistreerd. Daarom zijn ontwikkelingen door de tijd pas vanaf 2002 goed in beeld te brengen. We onderscheiden de volgende huur- en inkomensklassen (bedragen voor de periode 2004/2005): huur oude KAN-grens Deze grens bestond tot 1 juli 2002 (toen 373). Voor het afschaffen van de huur-inkomenstabel was deze categorie gereserveerd voor huishoudens met een minimum-inkomen. Hoewel deze grens niet meer bestaat wordt hij, om vergelijkingen in de tijd te kunnen maken, in de analyses wel gehanteerd (voor de jaren 2003, 2004 en 2005 geïndexeerd) 1 e aftoppingsgrens huursubsidiegrens voor 1- en 2-persoonshh. ( 466) 2 e aftoppingsgrens huursubsidiegrens voor 3- en meerpersoonshh ( 500) hoger alles boven de 2 e aftoppingsgrens inkomen minimum 1phh tot 874 bruto per maand doelgroep mphh tot 1249 bruto per maand 1phh tot bruto per maand mphh tot bruto per maand 1phh bruto per maand mphh bruto per maand doelgroep + huishoudens tussen doelgroepgrens en bruto per jaar huishoudens met meer dan bruto per jaar Bijna alle verhuurde woningen hebben huren onder de 2 e aftoppingsgrens Via Entree/enserve worden aleen woningen van corporaties verhuurd. Daarom is het logisch dat het gros van de aangeboden woningen onder de aftoppingsgrens valt. De laatste jaren heeft steeds ongeveer 95% van de woningen een huur lager dan de 2 e aftoppingsgrens. Toch zijn er ook veranderingen. Het aandeel woningen onder de oude KAN-grens is tussen 2002 en 2004 flink teruggelopen. Tegelijkertijd neemt het aantal woningen tussen de KAN-grens en de IHS-grens toe: hoewel de woningen dus onder de IHS-grens blijven schuiven ze wel steeds dichter tegen de maximale huur aan ( Figuur 2). In de eerste helft van 2005 lijkt dit proces zich te stabiliseren. 9

9 Monitorrapportage jaaranalyse 2004/2005 Effecten woonruimteverdeling 1e helft % 20% 40% 60% 80% 100% oude kan-gr 1e aftop 2e aftop hoger Figuur 2 Prijsniveau van via Entree verhuurde woningen Ook de gemiddelde huurprijs van de via Entree verhuurde woningen is de laatste jaren constant gestegen: jaar gem. prijs stijging tov vorig jaar % % 1e helft % Figuur 3 Gemiddelde huurprijs verhuurde woningen 60% verhuringen aan doelgroep De huishoudens die via Entree een nieuwe woning vinden horen voor ruim 60% tot de minima of doelgroep. Maar ook de doelgroep+-huishoudens zijn duidelijk aanwezig. Ongeveer 10% van de Nijmeegse woningen die via Entree verhuurd worden komt bij huishoudens met een inkomen van of meer terecht. 10

10 Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? 1e helft % 20% 40% 60% 80% 100% minimum doelgr doelgr Figuur 4 Inkomensniveau van huishoudens die via Entree een woning gehuurd hebben In wat voor prijscategorieën huren de verschillende inkomensgroepen? Huishoudens die tot de minima of doelgroep behoren huren bijna allemaal onder de aftoppingsgrens, ruim de helft zelfs woningen onder de oude KAN-grens. Een paar jaar terug was het aandeel dat onder de KAN-grens huurde nog veel hoger (rond de 80%). De daling wordt vooral veroorzaakt doordat er nu veel minder woningen in deze prijsklasse ter verhuur worden aangeboden (zie ook Figuur 2) 100% 80% 60% 40% 20% 0% minimum doelgr doelgr oude kan-gr 1e aftop 2e aftop hoger Figuur 5 Prijsniveau gehuurde woningen, per inkomensgroep, 1e half jaar

11 Monitorrapportage jaaranalyse 2004/2005 Effecten woonruimteverdeling Ook van de doelgroep+-huishoudens die via Entree een woning vinden huurt meer dan 80% een woning onder de aftoppings-grens. Alleen de huishoudens met een inkomen boven huren ook duurdere woningen. Absoluut gezien gaat het hier maar om een kleine groep huishouden Ook in de gemiddelde huurprijs is zichtbaar dat er weinig verschil zit in de huren de minima en doelgroep betalen. De gemiddelde huur van de doelgroep+ zit net boven dit niveau. Pas de huishoudens boven de betalen gemiddeld een fors hogere huur. minima doelgroep doelgroep e helft Figuur 6 Gemiddelde huur verhuurde woningen per inkomensgroep De laatste 3 à 4 jaar is het aandeel minima-, doelgroep- en doelgroep+-huishoudens dat een woning onder de aftoppingsgrens is gaan huren min of meer gelijk gebleven Alleen in de inkomensklasse is er sprake van een lichte daling: deze groep huurt nu wat minder goedkope, en wat meer duurder woningen. Hoewel het hier om een absoluut gezien kleine groep gaat lijkt deze trend toch vrij constant e helft 2005 minima 98% 94% 94% 93% doelgroep 97% 94% 95% 96% doelgroep + 90% 89% 87% 86% % 66% 62% 51% totaal 93% 90% 89% 88% Figuur 7 % per inkomensgroep dat woning onder 1e aftoppingsgrens huurt Wie komen er in de goedkope c.q. duurdere woningen terecht? In totaal worden een goede 60% van de via Entree verhuurde woningen verhuurd aan huishoudens met een minimum of doelgroep-inkomen. Daarbij is niet veel verschil tussen de woningen tot de oude KAN-grens en die tot de aftoppingsgrenzen. Alleen bij woningen boven de aftoppingsgrens (die slechts een paar procent van het aanbod uitmaken) zie je een veel groter aandeel doelgroep+- en huishoudens. 12

12 Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? 100% 80% 60% 40% 20% 0% oude kan-gr 1e aftop 2e aftop hoger minimum doelgr doelgr Figuur 8 Inkomensniveau bewoners, per prijsklasse, 1 e halfjaar 2005 Te duur en te goedkoop wonen Volgens de oude huur/inkomenstabel werden de woningen onder de KAN-grens gereserveerd voor minimum- en doelgroephuishoudens. Huurden minima een duurdere woning, dan woonden ze te duur, woonden andere huishoudens in een woning onder de KAN-grens, dan woonden die te goedkoop. Doelgroep-huishoudens moesten onder de aftoppingsgrens huren. Passen we deze, niet meer bestaande, normen toe dan blijken in 2002, het jaar van de afschaffing van de passendheidseisen, bijna 500 te goedkoop verhuurd te zijn. Van de goedkoopste woningen, onder de KAN-grens, zijn er dus 500 aan doelgroep+ of huishoudens verhuurd. Dit was een flinke stijging ten opzicht van de situatie voor die tijd, toen, ondanks het hanteren van de huur-inkomenstabel, ook woningen te goedkoop verhuurd werden. Naar schatting ging het toen om 200 woningen per jaar Sinds 2002 daalt het aantal te goedkope verhuringen. Dit wordt ook in de hand gewerkt doordat er steeds minder woningen met een huur onder de KAN-grens aangeboden worden. Vergelijk je het aantal te goedkope verhuringen met het totaal aantal verhuurde goedkope woningen dan blijkt dat sinds 2002 ieder jaar zo n derde van de goedkoopste woningen aan huishoudens met een hoger inkomen wordt verhuurd. Het aantal te dure verhuringen neemt toe. 13

13 Monitorrapportage jaaranalyse 2004/2005 Effecten woonruimteverdeling e helft 2005 te duur absoluut % 7% 11% 16% 17% goed absoluut % 64% 69% 67% 66% te goedkoop absoluut % 29% 20% 17% 17% Figuur 9 Te dure en te goedkope verhuringen, volgens normen oude huur/inkomenstabel Woningen tussen de KAN-grens en de aftoppingsgrenzen worden sinds 2002 steeds minder aan huishoudens met een doelgroep+ of inkomen verhuurd (en dus meer aan minima- en doelgroephuishoudens) e helft 2005 tot oude KAN-grens 39% 33% 32% 33% tot 1e aftoppingsgrens 45% 41% 32% 33% tot 2e aftoppingsgrens 70% 48% 42% 50% hoger 88% 87% 84% 82% totaal 43% 38% 36% 37% Figuur 10 % per prijsklasse dat verhuurd is aan doelgroep+ of hoger Slaagkansen Door het aantal woningzoekenden per inkomensklasse te vergelijken met het aantal huishoudens dat een woning is gaan huren krijg je zicht op de slaagkansen 1 per inkomensgroep. 0,18 0,16 0,14 0,12 0,10 0,08 0, e helft ,04 0,02 0,00 minima doelgroep doelgroep Figuur 11 Slaagkansen per jaar per inkomensgroep 1 zie toelichting pagina 23/24 14

14 Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? In het eerst halfjaar van 2005 zijn de slaagkansen voor bijna alle groepen verbeterd. Dat wordt vooral veroorzaakt door een nieuwbouwgolfje (ongeveer 150 woningen) in de Waalsprong. Je ziet het effect in alle inkomensklassen, behalve de doelgroep, terug. Vergelijk je de slaagkansen tussen de inkomensgroepen dan zie je dat in bijna iedere periode de slaagkans van de minima lager zijn dan die van de andere inkomensgroepen.. In 2003 en 2004 was de slaagkans het hoogst bij de doelgroep en de doelgroep+. In de eerste helft van 2005 hadden de doelgroep+ en de huishoudens de beste kansen. Conclusie Het beeld van de verhouding inkomen/huur en de mogelijkheden voor lage inkomens om een betaalbare woning te vinden is in 2004/2005 hetzelfde als in 2003/2004. Het aantal en aandeel bereikbare woningen (tot de aftoppingsgrens) dat de laatste jaren verhuurd wordt blijft ongeveer even groot. Ongeveer 90% van het aanbod, 1800 tot 2000 woningen op jaarbasis. In de eerste helft van 2005 was het aantal relatief hoog door oplevering in de Waalsprong. Binnen de categorie bereikbare woningen worden de huren echter wel steeds hoger. Er zijn steeds meer woningen die dicht tegen de bereikbaarheidsgrens aanzitten. Minimum-inkomens, doelgroep- en doelgroep+huishoudens huren ongeveer even dure woningen. Alleen de binnen Entree kleine groep huishoudens met een inkomen boven huurt duidelijk vaker duurdere woningen. Van de bereikbare woningen (tot de 1 e aftoppingsgrens) komt ongeveer een derde terecht bij doelgroep+ en huishoudens. Dit percentage neemt de laatste jaren af. Met de afschaffing van de passendheidscriteria steeg het aantal te goedkoop verhuurde woningen sterk. Nu worden per jaar zo n 350 à 400 woningen onder de oude KAN-grens verhuurd aan doelgroep+ of huishoudens. Het voordeel hiervan is tweeledig. De keuzevrijheid van woningzoekenden woningzoekende wordt vergroot. Daarnaast kan er in wijken met een goedkope woningvoorraad een naar economische kenmerken gemêleerde bevolking komen. Daar staat het nadeel tegenover dat een behoorlijk aantal goedkope woningen niet meer terecht komt bij de woningzoekenden die daar financieel gezien de meeste behoefte aan hebben. Sinds 2002 is het aantal te goedkoop verhuurde woningen wat gedaald. Dit komt vooral doordat er steeds minder goedkope (onder de KAN-grens) woningen verhuurd worden. Wat er niet is kan niet (te goedkoop) verhuurd worden. De slaagkansen voor minima zijn 10-20% lager dan die van de overige inkomensgroepen. Het College wil de lage slaagkans van minima verbeteren (besluit 23 augustus 2005). Een van de voorgenomen maatregelen is om in overleg met de Nijmeegse corporaties af te spreken om meer (nieuwbouw-) woningen te labelen voor de minima. 15

15 Welke gevolgen heeft het toewijzingssysteem voor het IHS-gebruik? 4 Welke gevolgen heeft het toewijzingssysteem voor het IHS-gebruik? Relatie IHS-gebruik en toewijzingssysteem Er worden bij de woningverdeling geen eisen meer gesteld aan het inkomen van de nieuwe huurders. Een goedkope woning wordt niet meer afgeschermd voor huishoudens met lage inkomens, potentiële huurders van een duurdere huurwoning hoeven niet langer boven een bepaalde inkomensgrens te zitten. In theorie kan dit twee effecten op het IHS-gebruik hebben: Huishoudens met hogere inkomens komen nu (ook) terecht in woningen met lage huren, die voorheen voor de lagere inkomensgroepen werden gereserveerd. Dit houdt in dat er minder IHS-aanvragen voor goedkope huurwoningen gedaan worden. Immers, huishoudens met lage inkomens hebben vaak nog wel recht op IHS bij woningen met (relatief) lage huren, huishoudens met hogere inkomens niet. Huishoudens met lage inkomens komen nu (ook) terecht in woningen met hoge huren. In het oude model moesten minima bij voorkeur woningen tot de KAN-grens huren. De hoogte van de IHS die zij daarbij ontvingen bleef daardoor beperkt. Nu zij ook woningen tussen KAN-grens en aftoppingsgrens kunnen huren, kan het subsidiebedrag dat zij krijgen hoger liggen. Gegevens over het huursubsidiegebruik komen slechts met vertraging beschikbaar. In juni 2005 zijn de gegevens over het subsidiejaar 2003/2004 gepubliceerd. Bovendien lopen de huursubsidieperiodes (van 1 juli tot 30 juni) niet synchroon met de invoering van de nieuwe toewijzingsregels (de helft van het aanbod , het volledig aanbod ). Dit bemoeilijkt de analyse. Aantal IHS-gevallen nemen sinds 2002/2003 weer toe In Figuur 12 laten we zien dat het totaal aantal IHS-gevallen in Nijmegen tussen 97/98 en 2001/2002 met ongeveer 10% gezakt is. De daling van het aantal IHS-gevallen in Nederland was van vergelijkbare grootte. In het subsidiejaar 2002/2003 is er sprake van een trendbreuk: het aantal IHSontvangers is weer gestegen, zowel in Nijmegen als in Nederland. Het aantal nieuwe IHS-gevallen na verhuizing 2, dat het sterkste samenhangt met de woningverdeling, is tussen 97/98 en 2001/2002 veel sterker gedaald dan het totaal aantal IHS-gevallen. Ook hier zie je sinds het subsidiejaar 2002/2003 een flinke stijging, vooral in Nijmegen, maar ook in Nederland. In Nijmegen vroegen in 97/98 nog meer dan 2200 huishoudens na een verhuizing IHS aan, in 2001/2002 waren dat ruim 1000 huishoudens, in 2002/2003 weer bijna 1400 huishoudens, in 2003/2004 zelfs bijna Het betreft huishoudens die binnen 6 maanden na verhuizing IHS aanvragen. Er zijn ook huishoudens die voor het eerst IHS aanvragen voor een woning die zij al langer bewonen, maar die zijn in deze cijfers niet meegenomen. 17

16 Monitorrapportage jaaranalyse 2004/2005 Effecten woonruimteverdeling Nijmegen Nederland totaal uitkeringen aanvragen verhuizers totaal uitkeringen aanvragen verhuizers absoluut index absoluut index absoluut index absoluut index 97/ / / / / / / Figuur 12 IHS-gevallen, totaal en nieuw na verhuizing, index, 97/98=100 De daling tussen 1998 en 2002 is gedeeltelijk het gevolg van het teruglopen van het woningaanbod. Als er minder huishoudens verhuizen naar een andere woning kunnen er ook minder IHS aanvragen. Maar ook als je dit verdisconteert blijft de daling van nieuwe aanvragen groot: tussen 97/98 en 2002/2002 zakte het aantal verhuizingen in de sociale sector met ongeveer een kwart, terwijl het aantal nieuwe IHS-aanvragen halveerde. De stijging van het aantal IHS-uitkeringen in 2002/2003 is niet alleen het gevolg van meer aanvragen na verhuizing. Ook het aantal nieuwe aanvragen van mensen die al langer in hun woning wonen is sterk toegenomen. Het Ministerie van VROM denkt dat daar publicitaire redenen voor zijn: zowel in de gewone pers als in voorlichtingscampagnes is in deze periode veel aandacht aan de IHS besteed. In 2003/2004 was het aantal aanvragen van mensen die al langer in hun woning wonen weer terug op het oude, lagere, niveau. Er lijkt sprake geweest te zijn van een eenmalige uitschieter. Het aantal aanvragen van verhuizers in Nijmegen is in 2003/2004 weer behoorlijk toegenomen, veel sterker dan in Nederland als geheel. IHS-bedrag stijgt al jaren De omvang van het IHS-bedrag dat aan verhuizers verstrekt wordt loopt zowel in Nijmegen als Nederland op /98 98/99 99/ /01 01/02 02/03 03/04 Nijmegen Nederland Figuur 13 Huursubsidiebedrag verhuizers, in euro's per jaar 18

17 Welke gevolgen heeft het toewijzingssysteem voor het IHS-gebruik? Het gecombineerde effect van de groei van het totale aantal IHS-ontvangers en de toename van het IHS-bedrag zorgt ervoor dat het totaal aan Nijmegenaren uitgekeerde IHS-bedrag sinds 2002/2003 weer stijgt (van 23,5 miljoen in 2001/2002, via 25 miljoen in 2002/2003 tot 26,5 miljoen in 2003/2004). Dit bedrag is nog nooit zo hoog geweest. Conclusie Het gebruik van IHS in Nijmegen is een aantal jaren gedaald: minder IHS-gebruikers, minder nieuwe aanvragen, lagere totale IHS-kosten. In het subsidiejaar 2002/2003 is deze trend echter gebroken: zowel het aantal IHS-gevallen als het aan IHS uitgegeven bedrag neemt weer flink toe. Deze ontwikkelingen zijn echter niet specifiek Nijmeegs. Ook in de rest van Nederland was de ontwikkeling vergelijkbaar. Wel is de schommeling in Nijmegen wat heftiger geweest. De gevolgen voor de IHS van het woningverdelingsbeleid die theoretisch te verwachten waren (daling aantal nieuwe gevallen, stijging bedrag nieuwe gevallen) zijn niet duidelijk waar te nemen. Het aantal nieuwe gevallen daalt niet, maar stijgt juist flink, het IHSbedrag van nieuwe gevallen neemt wel toe, maar dat doet het in de rest van Nederland ook. 19

18 Posities van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders 5 Posities van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders Invoer meettijdcriterium Begin 2002 is het meettijd-criterium ingevoerd. Dit had grote verschuivingen in de positie van woningzoekenden tot gevolg: voor doorstromers telt hun woonduur als meettijd. Die is over het algemeen veel langer dan hun inschrijftijd, als ze al ingeschreven zijn. Daardoor scoren zij veel hoger in de volgorde dan bij het oude inschrijfduur-criterium. ook voor woningzoekenden van buiten de Nijmegen en het KAN gold dit meettijdcriterium. Zeker voor doorstromers van buiten het KAN, die voorheen erg weinig ingeschreven stonden, werd de positie op de volgorde-lijst sterk verbeterd. Om de kansen van KAN-starters in vergelijking tot de doorstromers van elders te verbeteren is deze regeling in juli 2003 weer aangescherpt. Voor doorstromers van buiten het KAN telt sindsdien weer het inschrijfduur-criterium. Een andere verandering per 1 januari 2002 is dat het aanbod van KAN-noord en KANzuid samen in één krant wordt gepubliceerd. Daardoor is het aanbod in Nijmegen veel zichtbaarder voor woningzoekenden uit KAN-noord. Tenslotte zorgt het steeds meer ingeburgerd raken van zoeken via internet er voor de het ook voor woningzoekenden van verder weg makkelijk wordt te reageren op het Nijmeegse aanbod. Vooral van buiten Nijmegen meer reagerenden Bij elkaar zorgden deze ontwikkelingen voor flinke veranderingen in de samenstelling van de huishoudens die reageren op Nijmeegse huurwoningen. starters doorstromers Nijmegen rest KAN overig Nijmegen rest KAN overig totaal Figuur 14 Ontwikkeling reagerenden op Nijmeegs aanbod naar herkomst, absolute cijfers starters doorstromers Nijmegen rest KAN overig Nijmegen rest KAN overig totaal Figuur 15 Ontwikkeling reagerenden op Nijmeegs aanbod naar herkomst, index, 1998=100 Vooral in 2002 is het aantal reagerenden zeer fors gestegen. Vooral de starters 21

19 Monitorrapportage jaaranalyse 2004/2005 Effecten woonruimteverdeling van buiten Nijmegen en doorstromers, met name van buiten Nijmegen, maar ook wel uit Nijmegen zelf, namen relatief sterk toe. In 1998 waren er bijna 4000 Nijmeegse starters op zoek naar een woning, goed voor bijna 45% van alle woningzoekenden. In 2004 is hun aantal weliswaar met meer dan 1000 gestegen, maar vormen zij nog slechts 30% van alle woningzoekenden. De veranderingen sinds 2002 zijn kleiner: het aantal starters onder de reagerenden is nog iets toegenomen, het aantal doorstromers iets afgenomen. Vooral doorstromers van buiten het KAN reageerden in 2003 en 2004 wat minder. Dit kan een effect zijn van de in juli 2003 ingegane maatregelen voor doorstromers van buiten het KAN weer inschrijftijd als volgorde-criterium te hanteren. Door de veranderingen in 2002 is de Nijmeegse woningmarkt, zoals ook verwacht werd, meer regionaal en ook boven-regionaal gaan functioneren. Het effect in 2002 is eenmalig, na die tijd heeft zich geen verdere regionalisering of nationalisering voor gedaan. 1e helft % 20% 40% 60% 80% 100% Nijmegen rest KAN overig Figuur 16 Herkomst reagerenden op Nijmeegs woningaanbod Meer doorstromers onder de toegewezenen De veranderingen werken niet alleen door in de samenstelling van de woningzoekenden, maar ook in de samenstelling van de groep huishoudens die een woning in Nijmegen is gaan huren. starters doorstromers Nijmegen rest KAN elders Nijmegen rest KAN elders totaal e helft Figuur 17 Toewijzingen Nijmeegse huurwoningen, in absolute aantallen 22

20 Posities van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders starters doorstromers Nijmegen rest KAN elders Nijmegen rest KAN elders totaal Figuur 18 Toewijzingen Nijmeegse huurwoningen, index, 1998=100 3 Door de terugloop in het aanbod in 2001 was het aantal woningzoekenden dat een woning kon huren in alle categorieën teruggelopen. De terugloop was bij starters iets sterker dan bij doorstromers, maar de verschillen werden pas echt groot in Toen halveerde het aantal toewijzingen aan (Nijmeegse) starters bijna (van 905 naar 492), terwijl doorstromers juist meer woningen krijgen toegewezen. Relatief het sterkst is de stijging bij doorstromers uit andere delen van het KAN en doorstromers van buiten het KAN, absoluut gaat het maar om een beperkt aantal huishoudens. De terugloop in het aantal toewijzingen aan starters in 2002 is voor ongeveer de helft te wijten aan de veranderingen in de toewijzingsregels. Als je de cijfers over 2001 en 2002 vergelijkt zie je dat er ongeveer150 woningen extra naar doorstromers van buiten Nijmegen zijn gegaan. Met zulke toewijzingen stopt een verhuisketen zonder dat er een Nijmeegse starter is geholpen. Ook het aantal toewijzingen aan Nijmeegse doorstromers is gestegen. Bij een beperkt aantal daarvan gaat het om een toewijzing aan iemand die uit een koopwoning komt, waarmee ook de huurverhuisketen stopt. Voor de andere helft ligt het afnemen van toewijzingen aan starters aan een teruglopend aanbod van huurwoningen. Dat kan te maken hebben met beperkte nieuwbouw, met onttrekkingen aan de huurvoorraad (sloop en verkoop van huurwoningen), maar ook aan een verminderende verhuisstroom van huur- naar koopwoningen. Tussen de jaren 2002, 2003 en 2004 zijn de verschillen in slaagkansen beperkt. Alleen de toewijzing aan doorstromers van elders vertoonde een flinke (relatieve) daling. Dit wordt (deels) veroorzaakt door de aanpassing van de toewijzingsregels voor doorstromers van buiten het KAN (woonduur werd vervangen door inschrijfduur). In de eerste helft van 2005 is er eindelijk weer sprake van een echte stijging van de slaagkansen, voor alle groepen. De oorzaak van deze stijging is de oplevering van nieuwbouwwoningen in de Waalsprong. Uiteenlopende slaagkansen De ontwikkeling in omvang van vraag (aantal reagerenden) en aanbod bepalen samen de slaagkansen 4. In Figuur 19 is te zien dat tussen 1998/1999 en 2001 de slaagkansen 3 De index voor 2005 is benaderd, er zijn immers alleen gegevens over het eerste half jaar 2005 bekend. Dit aantal toewijzingen is verdubbeld om een index voor 2005 te kunnen benaderen. 4 Slaagkans is de kans dat een woningzoekenden die in de peilperiode minstens eenmaal heeft gereageerd op een woning ook daadwerkelijk een woning bemachtigt. Daarvoor wordt het aantal woningzoekenden dat in de 23

21 Monitorrapportage jaaranalyse 2004/2005 Effecten woonruimteverdeling gestaag en in alle groepen daalden. De belangrijkste reden daarvoor was het teruglopen van het aanbod. starters doorstromers Nijmegen rest KAN overig totaal Nijmegen rest KAN overig totaal totaal ,33 0,23 0,27 0,31 0,29 0,18 0,24 0,27 0, ,33 0,19 0,22 0,30 0,28 0,16 0,17 0,25 0, ,27 0,14 0,15 0,23 0,23 0,12 0,12 0,21 0, ,20 0,10 0,10 0,17 0,19 0,11 0,09 0,17 0, ,10 0,03 0,02 0,07 0,20 0,09 0,09 0,16 0, ,10 0,04 0,03 0,07 0,22 0,09 0,08 0,17 0, ,11 0,04 0,03 0,08 0,22 0,11 0,04 0,17 0,12 1e helft ,14 0,04 0,04 0,09 0,28 0,11 0,06 0,21 0,14 Figuur 19 Slaagkansen naar herkomst Ook in 2002 daalden de slaagkansen voor starters sterk. Dit was deels het gevolg van de veranderingen in regelgeving, deels de voortzetting van een bestaand proces. Voor starters van buiten Nijmegen is die daling extra groot: niet alleen krijgen zij door de regelwijziging minder woningen toegewezen, ook nam (door de toegankelijkheid van het aanbod via de gecombineerde Noord-Zuid-krant en internet) het aantal woningzoekenden van buiten erg toe. De regelwijziging werkte in het voordeel van doorstromers, daardoor zijn de slaagkansen van Nijmeegse doorstromers, bij een licht dalend aanbod, toch nog beperkt gestegen. Voor doorstromers van buiten Nijmegen valt de balans negatief uit: hun slaagkansen daalden. Weliswaar zijn er meer woningen aan deze groep toegewezen, maar het aantal belangstellenden nam (weer door de grotere toegankelijkheid van het aanbod) nog sterker toe. In 2003 en 2004 deden zich geen grote veranderingen in de slaagkansen meer voor. De kansen voor Nijmeegse doorstromers zijn nog licht verbeterd, de kansen voor doorstromers van buiten het KAN verder verslechterd. De verbetering van de slaagkansen in de eerste helft van 2005 komt bijna volledig terecht bij de Nijmeegse starters en doorstromers. Met het veranderen van toewijzingregels kunnen de kansen van lokale starters op de huurmarkt maar beperkt verbeterd worden. Alleen door het uitsluiten van verhuisketenstoppende concurrenten, zoals woningzoekenden van buiten de plaats en mensen die een koopwoning achterlaten, is enig effect te bereiken. Zeker zo belangrijk voor de kansen van starters is het op peil houden/brengen van het aanbod. Dat gebeurt heel zichtbaar door het nieuw bouwen van woningen, wat de jaren nauwelijks gedaan is. De toch niet echt omvangrijke nieuwbouw van huurwoningen in de eerste helft van 2005 heeft direct een zichtbare invloed op de slaagkansen. peilperiode er in slaagt een huurwoning te vinden gedeeld door het aantal actief woningzoekenden. De lengte van de peilperiode heeft veel invloed op de hoogte van de slaagkans (bij verdubbeling van de peilperiode zie je over het algemeen een verdubbeling van het aantal geslaagden, maar lang geen verdubbeling van het aantal woningzoekenden). Daarom zijn slaagkansen die betrekking hebben op peilperiodes van verschillende lengtes niet vergelijkbaar. De hier gepresenteerde jaarcijfers kun je niet vergelijken met de slaagkansen uit de kwartaalrapportages. 24

22 Posities van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders Ook sloop (door de herstructurering van het Rode Dorp en Wolfskuil recent weer voorgekomen, terwijl dat jarenlang nauwelijks een factor van betekenis was) en verkoop van corporatiewoningen (rond de 150 woningen per jaar tussen 2002 en 2004) hebben de afgelopen jaren een drukkende rol gespeeld in het aanbod van huurwoningen. Conclusie De slaagkansen van Nijmeegse starters en doorstromers zijn in 2005 eindelijk weer wat verbeterd, na een lange periode van daling en stabilisatie op een laag niveau. Reden: de oplevering van 150 nieuwbouwwoningen in de Waalsprong De slaagkansen van starters zijn in de periode sterk gedaald. In de eerste jaren kwam dit door een toename van het aantal woningzoekenden en een afname van het aanbod. In 2002 droeg ook de invoer van het meettijdcriterium bij aan het afnemen van de slaagkansen voor starters. Met de invoer van het meettijdcriterium werden de kansen van doorstromers bewust verbeterd, om zo meer doorstroming op te roepen. De daling van de slaagkansen voor doorstromers, die in de jaren parallel liep aan die van starters, is dan ook in 2002 gestopt. Hoewel er in 2002 en 2003 meer woningen worden toegewezen aan mensen van buiten Nijmegen zijn de slaagkansen voor deze groep toch teruggelopen: het aantal belangstellenden van buiten Nijmegen is nog sneller gegroeid. Voor het verbeteren van de positie van starters is het scheppen van nieuw aanbod door nieuwbouw zeker zo belangrijk als wijzigingen in het verdelingssysteem. 25

23 Doorstroomrendement 6 Doorstroomrendement Doorstroomrendement door invoering meettijd verbeterd Met de invoering van het criterium meettijd wilde men de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Door mensen die nu al een zelfstandige (liefst huur)woning bewonen grotere kansen te geven bij de woningverdeling moeten er meer woningen vrijgemaakt worden. Is dit ook gelukt? 80% 60% 40% 20% 0% e helft 2005 Nijmegen KAN elders Figuur 20 Doorstroomrendement: aantal vrijgemaakte woningen als % van totaal aantal verhuurde woningen Uit Figuur 20 blijkt dat het doorstroomrendement sinds de invoering van woonduur als volgordecriterium voor doorstromers inderdaad behoorlijk is toegenomen. Voor het woonduurcriterium lag het doorstroomrendement tussen de 40 en 50%: bij de verhuur van 10 woningen via Entree werden 4 of 5 woningen vrijgemaakt 5. In 2002 liep dat rendement op tot bijna 70%. In 2003 en 2004 is er weer sprake van een lichte terugloop in rendement. Deze terugloop wordt bijna volledig veroorzaakt doordat er minder woningen buiten het KAN worden vrijgemaakt. En dat hangt weer samen met het afschaffen in 2003 van het woonduurcriterium voor doorstromers van buiten het KAN. Jaarlijks ongeveer 1000 Nijmeegse woningen vrijgemaakt De verbetering van het doorstroomrendement betekent echter niet dat er nu spectaculair veel woningen worden vrijgemaakt: het aantal in Nijmegen vrijgemaakte woningen is nog steeds teleurstellend laag. Zowel in 2002, 2003 als 2004 waren dat er steeds ruim Dit is ongeveer vergelijkbaar met de jaren 1999 en 2000, en iets beter dan de dip in Voor Entree gelden als doorstromers mensen die een zelfstandige woning vrij achterlaten. In geval van scheiding wordt een woningzoekende ook als doorstromer gezien, alhoewel hij/zij geen woning vrij hoeft achter te laten, wanneer de andere partij achterblijft in de woning. In het bestand is echter geen onderscheid te maken tussen echte doorstromers en scheiding-doorstromers. Daardoor wordt het werkelijke aantal vrijkomende woningen in het bestand wat overschat. 27

24 Monitorrapportage jaaranalyse 2004/2005 Effecten woonruimteverdeling Zonder invoering van het meetduur-criterium zou het aantal vrijgemaakte woningen de laatste jaren nog veel lager geweest zijn. In 2005 zou het aantal vrijgemaakte woningen iets hoger kunnen uitkomen ( ) omdat het aantal toewijzingen en de daarmee veroorzaakte doorstroming gestimuleerd is door het relatief grote oplevering van nieuwbouwhuurwoningen in de Waalsprong. Het is moeilijk om een indruk te geven van het soort woningen dat vrijkomt door doorstroming. Binnen de bestanden van Entree bestaat wordt maar heel beperkt en niet consequent vastgelegd wat voor woningen vrij komen. Eerder jaren hebben we deze leemte opgevuld door te de gegevens van Entree te koppelen met die van de WOZ. Deze werkwijze is steeds minder goed bruikbaar: de laatste jaren gaan corporaties er meer toe over woningen bij mutatie niet meer te verhuren maar te verkopen (de laatste jaren rond de 150 woningen per jaar). Zijn dan door doorstroming huur- of koopwoningen vrijgemaakt? Conclusie In 2002 is het doorstroomrendement flink verbeterd, van ongeveer 40-50% naar bijna 70%. Het doorstroomrendement binnen Nijmegen steeg van kleine 40 naar ruim 50%. Sinds die tijd is het doorstroomrendement in Nijmegen ongeveer gelijk gebleven. In aantallen vrijgemaakte woningen is het resultaat nog steeds niet erg groot. De laatste jaren worden er steeds zo n 1000 Nijmeegse woningen vrijgemaakt bij verhuur van woningen via Entree. Zonder de doorstroombevorderende maatregelen zouden dat er echter zeker minder zijn. 28

25 Leegstand van woningen 7 Leegstand van woningen 80% aanbiedingen geweigerd De krapte en de lage slaagkansen op de Nijmeegse woningmarkt gaan samen met een hoge weigeringsgraad: 4 van de 5 aangeboden woningen worden geweigerd. Deze schijnbare tegenstelling is gezien vanuit de woningzoekenden wel logisch. Iemand die nu, door een lange woonduur of inschrijftijd, kans maakt op een woning doet er goed aan heel kritisch te zijn op de woning die hij accepteert, hij weet immers dat hij daarna jarenlang geen mogelijkheid meer zal hebben om een andere woning te huren. Dat betekent dat vooral populaire woningen, waar woningzoekenden met de beste kansen op reageren, het meest geweigerd worden. Zo is binnen Nijmegen de weigeringsgraad in het Stadscentrum het hoogst, en in Dukenburg/Lindenholt het laagst. Ook het toenemend gebruik van internet, tussen 2002 en 2005 steeg het aandeel reacties via internet van 50 naar 80%, kan een rol spelen in het grote aantal weigeringen: impulsreacties zijn daarbij erg makkelijk. 1e helft bon voice-respons internet % 20% 40% 60% 80% 100% Figuur 21 Manier van reageren op Nijmeegs aanbod Bovendien maakt de kleine kans die je hebt op daadwerkelijke toewijzing het niet rendabel je iedere keer serieus in het aanbod te verdiepen. De meeste woningzoekenden doen dat pas nadat ze werkelijk een aanbod krijgen. Soms blijkt dan dat de informatie via de krant of site niet voldoende of correct is geweest. De hoge weigeringsgraad speelt overigens al vanaf de invoering van het aanbodmodel maar is wel verergerd de laatste jaren. In 2001 werd 60% van de Nijmeegse aanbiedingen geweigerd, in de eerste helft van 2005 bijna 80%. 29

26 Monitorrapportage jaaranalyse 2004/2005 Effecten woonruimteverdeling 1e helft geaccepteerd geweigerd % 20% 40% 60% 80% 100% Figuur 22 Verhoudingen accepties/weigeringen in Nijmegen Door weigeringen tijdelijke leegstand Betekent dit dat het verdelingsmechanisme inefficiënt is, dat er woningen leeg komen te staan doordat er een hele lijst gegadigden moet worden afgewerkt voordat er een huurder gevonden wordt, wordt de woningvoorraad onderbenut? In de jaren voor 2002 werd niet blijvend vastgelegd in de bestanden wat de datum van vrijkomen en de datum van nieuwe verhuur van een woning was. Daardoor is niet na te gaan hoeveel leegstand er in eerdere jaren voorkwam. Voor 2002 en later zijn zulke analyses wel te maken. anders 1-2 maanden 2-4 weken 1-2 weken binnen week aansluitend 0% 10% 20% 30% 40% e helft 2005 Figuur 23 Tijd tussen einde vorige verhuur en ingang nieuwe verhuur Het aandeel woningen dat 1 tot 2 maanden maanden onverhuurd is stijgt gestaag, van 14% in 2002 tot 22% nu. Het aandeel aansluitend verhuurde woningen lijkt na 30

27 Leegstand van woningen terugloop in 2003 en 2004 in de eerste helft van 2005 weer wat verbeterd. Dit wordt echter vooral veroorzaakt door het grote aantal nieuwbouwwoningen dat in deze periode opgeleverd is. De verhuur daarvan is vaak al maanden van te voren geregeld zodat bij al deze woningen sprake is van aansluitende verhuur. Bij het beperkte aantal woningen dat langer dan 2 maanden leegstaat is er vaak wat meer aan de hand, gaat het b.v. om leegstand ivm renovatie. Je kunt de tijd dat woningen niet verhuurd zijn geweest uitdrukken in leegstandsjaren (waarbij de leegstand boven 2 maanden niet wordt meegerekend omdat daarbij waarschijnlijk geen sprake is van frictie door het systeem, maar van leegstand ivm andere oorzaken). Dan blijkt dat de vertraging in de verhuur tot steeds meer leegstandsjaren leidt. Als de trend van het eerste half jaar van 2005 doorzet, zal het aantal leegstandsjaren in 2005 zelfs rond de 100 uitkomen. leegstandsjaren Figuur 24 Aantal leegstandsjaren door niet aansluitende verhuringen in Nijmegen 6 Conclusie De huidige werkwijze van het aanbodmodel (meettijdcriterium, beperkte informatie op site en krant, geen sancties op weigeringen) werkt een behoorlijk aandeel weigeringen in de hand. Dat veroorzaakt weer een zekere mate van leegstand. Het aandeel weigeringen en de omvang van de leegstand nemen de laatste jaren toe. De voordelen en keuzevrijheid die het aanbodmodel biedt kosten een leegstand van op dit moment 80 à 100 woningen per jaar. Het College wil deze leegstand wel beperken, maar de keuzevrijheid niet aantasten. Op 23 augustus heeft het College alleen besloten er bij corporaties er op aan te dringen om de informatie over de vrijkomende woningen te verbeteren. Ook in het KAN is dit najaar besloten om vooralsnog geen sancties in te stellen tegen het weigeren. De keuzevrijheid gaat voor. 6 Aantal leegstandsjaren voor 2005 is een benadering (aantal leegstandsjaren 1 e half jaar 2005 * 2) 31