Monitorrapportage Effecten woonruimteverdeling. jaaranalyse 2005/2006

Transcriptie

1 Monitorrapportage Effecten woonruimteverdeling jaaranalyse 2005/2006 Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek februari 2007

2 Inhoudsopgave 1 Samenvatting 3 2 Inleiding 7 3 Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? 9 4 Welke gevolgen heeft het toewijzingssysteem voor het IHS-gebruik? 17 5 Posities van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders21 6 Doorstroomrendement 27 7 Leegstand van woningen 29 8 Positie van grote huishoudens 33 9 Spreiding inkomensgroepen over wijken Woningzoekenden in een rolstoel Bijlage 45

3 Samenvatting 1 Samenvatting Achtergrond Sinds 2000 is er veel veranderd in de verdelingsregels van huurwoningen: Vanaf februari 2000 is stapsgewijs het KAN-experiment ingevoerd, waarin de passenheidseisen (afstemming grootte woning- grootte huishoudens en huurinkomen) werden losgelaten. De woningzoekenden kunnen nu op (bijna) iedere woning reageren: niet de regels, maar de woningzoekende zelf bepaalt of een woning voor hem passend is. In april 2002 zijn de laatste resten van de passendheidseisen afgeschaft. Met ingang van is voor doorstromers de inschrijfduur vervangen door de woonduur als criterium dat de volgorde van reagerenden bepaalt. Hierdoor namen de kansen van doorstromers op de woningmarkt, in vergelijking tot die van starters, erg toe. In juli 2003 is deze regeling weer gedeeltelijk teruggedraaid: voor doorstromers van buiten het KAN geldt weer inschrijfduur als criterium. April 2007 wordt de regionale huisvestingsverordening opnieuw aangepast. De aanpassing voor doorstromers van buiten het KAN wordt ongedaan gemaakt, ook voor hen zal woonduur voortaan weer het volgordecriterium zijn. De provincie heeft verboden deze groep een uitzonderingspositie te geven. Daarnaast komt er meer ruimte voor lokaal maatwerk, de verdeling van verzorgd-wonen-woningen en ook de verhuur van rolstoeltoe- en doorgankelijke woningen zal voortaan via Entree, en niet meer via bemiddeling, geschieden. Het doel van deze wijzigingen is de keuzevrijheid en transparantie op de de woningmarkt te vergroten en doorstroming te bevorderen. Lukt dit ook? Zijn er geen nadelige nevengevolgen? Om dit na te gaan laat het Nijmeegse college de effecten van de veranderende regels voor woonruimteverdeling evalueren. Daarvoor wordt ieder kwartaal een Monitor Effecten Woonruimteverdeling gemaakt. Eens per jaar wordt die uitgebreid met een Jaaranalyse. Het college gebruikt de jaaranalyses om een visie te ontwikkelen op de woonruimteverdeling in de komende jaren. De Jaaranalyse 2005/2006 ligt nu voor u. In deze jaaranalyse staan de volgende vragen centraal: Hoe is de positie van huishoudens met een laag inkomen? Heeft het loslaten van de passendheidseisen nadelige effecten voor de positie van zwakkere groepen op de woningmarkt? Is het voor huishoudens met een laag inkomen moeilijker geworden een woning te vinden? Is het IHS-gebruik veranderd? Welke gevolgen heeft de woonruimteverdeling voor het aantal en de omvang van de IHS-uitkeringen. Mogelijk zijn er minder IHS-toekenningen doordat ook hogere inkomens goedkope woningen kunnen huren, mogelijk zijn de IHS-bedragen hoger doordat ook lagere inkomens duurdere woningen kunnen huren. Hoe is het doorstroomrendement en de kansen voor starters? Hoe ontwikkelen leegstand en weigeringen zich? Hoe is de positie van grote huishoudens? Heeft het loslaten van voorwaarden voor de verhouding grootte huishouden/ grootte woning effect gehad op de positie van grote huishoudens? 3

4 Monitorrapportage jaaranalyse 2005/200 Effecten woonruimteverdeling welk effect heeft de woonruimteverdeling op de spreiding en concentratie van inkomensgroepen? welk effect heeft het verdelen van voor hen geschikt aanbod via de woningkrant, in plaats van via bemiddeling, op de kansen van woningzoekenden in een rolstoel. De invoering van de nieuwe regels viel samen met een sterke terugloop van het huurwoningaanbod (door beperkte nieuwbouw, verkoop van huurwoningen, sloop en een teruglopende doorstroming van huur naar koop). In 2005 volgde enig herstel, vooral als gevolg van een behoorlijke productie van woningen in de Waalsprong. Deze schommelingen hebben een groot effect op de positie en kansen van woningzoekenden. Bij het waarderen van de effecten van de regelaanpassingen moet je hier rekening mee houden. Hoe is de positie van huishoudens met een laag inkomen? De kansen voor huishoudens met een minima-inkomen zijn slechter dan gemiddeld. Deze situatie is sinds de vorige jaarmeting (2004/2005) niet wezenlijk veranderd. De slaagkansen van alle inkomensgroepen zijn in 2005/2006 wat hoger dan in de jaren daarvoor. Dit is vooral op conto van de nieuwbouw in de Waalsprong te schrijven. De verschillen tussen de inkomensgroepen bleven echter constant: de slaagkansen voor de minima liggen nog steeds zo n 20% onder het niveau van de hogere inkomensgroepen. Het aanbod via Entree heeft voor het overgrote deel huren onder de IHSaftoppingsgrens. Toch werd het aanbod in de jaren flink duurder: een afname van het aandeel goedkope woningen (onder de oude KAN-grens) ging samen met forse toename van de gemiddelde huurprijs. De stijging van de huurprijs in 2005/2006 was beperkter. Per jaar worden ongeveer 350 van de goedkoopste woningen verhuurd aan huishoudens met een doelgroep+ of hoger inkomen. Is het IHS-gebruik veranderd? Er is geen samenhang tussen de het IHS-gebruik in Nijmegen en de wijzigingen in de toewijzingsregels. Het aantal IHS-toekenning in Nijmegen varieert. In de periode was er sprake van een daling, sindsdien stijgt het aantal toekenningen weer. De denkbare effecten van het afschaffen van de passendheidscriteria (minder nieuwe uitkeringen, maar per uitkering een hoger bedrag) deden zich niet voor. De ontwikkeling in aantal IHStoekenningen komt min of meer overeen met de ontwikkeling in Nederland. Doorstroomrendement en kansen voor starters en doorstromers In de periode daalden de slaagkansen op de Nijmeegse woningmarkt, voor starters én voor doorstromers, sterk. De belangrijkste reden daarvoor was het teruglopen van het woningaanbod. Met de invoering van het meettijdcriterium (woonduur voor doorstromers) in 2002 wilde men doorstroming uitlokken en daardoor extra aanbod creëren. In praktijk bleek dat ook deels te werken: het doorstroomrendement binnen Nijmegen steeg in 2002 van 40% naar ruim 50%. De kansen voor doorstromers zijn hierdoor beter geworden/niet verder gedaald. Op de kansen van starters kan het bevorderen van doorstroming, het langer maken van verhuisketens, geen positieve invloed hebben. De kansen van starters worden vooral verbeterd door het scheppen van extra verhuisketens: per keten kan immers maar één starter geholpen worden. 4

5 Samenvatting De kansen van starters verbeteren dus vooral door uitbreiding van het aanbod van huurwoningen: door nieuwbouw, weinig verkoop van huurwoningen, weinig sloop van huurwoningen, stimuleren van doorstroming van huur naar koop. Dit blijkt ook wel in Voor het eerst in lange tijd is er een stijging in de slaagkansen onder invloed van de oplevering van enig honderden nieuwbouwhuurwoningen, vooral in de Waalsprong. De slaagkansen voor Nijmeegse starters stegen van rond de 10% (per jaar vindt 10% van de zoekende starters een woning) in de jaren naar 16 à 17% in 2005 en de eerste helft van Nijmeegse doorstromers gingen van een slaagkans van ruim 20% tussen 2002 en 2004 naar slaagkansen van ruim een kwart in 2005 en Daarmee zijn de slaagkansen van starters nog steeds beduidend lager dan die van doorstromers. Leegstand en weigeringen Vaak weigeren woningzoekenden een woning waarop zij gereageerd hebben. Op dit moment worden 4 van de 5 aanbiedingen geweigerd. Daarvoor zijn verschillende redenen. Het systeem is erg toegankelijk, zowel in regelgeving als door het toenemend gebruik van internet, wat snel en niet zo goed geïnformeerd reageren in de hand werkt. Wanneer een woning dan tegenvalt wordt makkelijk geweigerd. Bovendien werkt de krapte op de markt weigeringen in de hand: wie nu een goede kans heeft, b.v. door een lange woonduur, doet er goed aan heel kritisch te kiezen. Immers, je weet zeker dat je lange tijd niet meer in aanmerking zult komen voor een andere woning. Het grote aantal weigeringen brengt stijgende leegstand met zich mee omdat woningen niet aansluitend verhuurd kunnen worden. Het gaat omgerekend om 80 à 100 leegstandsjaren, bij een aanbod van ongeveer woningen per jaar. Hoe is de positie van grote huishoudens? De afschaffing van de passendheidseisen heeft nauwelijks gevolgen gehad voor de positie van grote huishoudens: De slaagkansen van huishoudens met 4 of meer personen zijn weliswaar niet hoog, maar vergelijkbaar met die van kleinere huishoudens, veranderingen in de slaagkansen van grote huishoudens lopen parallel aan de algemene verandering Van de woningen met 3 of meer slaapkamers gaat 15-20% naar huishoudens met minstens 4 personen. Dit was ook voor de afschaffing van de passendheidsregels zo. Van de woningen met 4 of meer slaapkamers wordt 60% verhuurd aan huishoudens met minstens 4 personen. Dit is meer dan in 2000 en Vooral 1-persoonshuishoudens hebben geprofiteerd van het loslaten van de eisen huishoudensgrootte/woninggroote: ongeveer een kwart van de woningen met 3 of meer slaapkamers wordt aan hen verhuurd. Dit is ten koste van de positie van 2- persoonshuishoudens gegaan. Woningverdeling en spreiding van inkomensgroepen over de stad Het is een collegevoornemen concentratie van kansarmoede tegen te gaan. Op welke manier draagt woningverdeling bij aan spreiding of concentratie van lage inkomensgroepen? Wijken met veel corporatiewoningen, waar woningverdeling een behoorlijke invloed zou kunnen hebben op de inkomensopbouw, zijn logischerwijze bijna altijd wijken met veel lage inkomensgroepen. 5

6 Monitorrapportage jaaranalyse 2005/200 Effecten woonruimteverdeling Onder deze wijken zijn er een paar die relatief wat rijkere huishoudens onder de nieuwe bewoners aantrekken. Dat zijn vooral de centraal gelegen wijken: Bottendaal, Benedenstad, Centrum en ook wel Hengstdal. De overige wijken met veel corporatiewoningen en veel minima- en doelgroepinkomens trekken relatief veel lage inkomens aan. Het sterkst geldt dat voor Nije Veld, Heseveld en Biezen, maar ook voor Neerbosch-Oost, Zwanenveld, Wolfskuil, Meijhorst en Hatert. Woningzoekenden in een rolstoel Vanaf 1 april 2007 gaan woningzoekende in een rolstoel gewoon meedraaien in het Entree-systeem. Tot die tijd werd voor hen bemiddeld in de RTC (Rolstoel Toewijzings Commissie). Om te zien of in de nieuwe situatie deze woningzoekenden minstens even goed een woning kunnen vinden hebben we ook de bestaande situatie in beeld gebracht. Daarbij bleek het volgende: Het gaat om kleine aantallen woningzoekenden: in 2005 melden zich 30 huishoudens aan voor bemiddeling, in , voor 8 huishoudens werd in 2005 een woning gevonden, voor 18 in Ook via bemiddeling kan het een tijd duren voor een geschikte woning gevonden is: van de aanmeldingen uit 2005 had een derde aan het eind van 2006 nog steeds geen andere woning. Over het algemeen moeten er aan de gevonden woningen nog aanpassingen worden aangebracht: dat gold voor 80% van de in 2005/2006 toegewezen woningen. Meestal gaat het dan om kleine aanpassingen, waarmee een bedrag van nog geen of enkele duizenden euro s mee is gemoeid. Twee keer was een aanbouw nodig, waarbij de aanpassingskosten oplopen tot boven de

7 Inleiding 2 Inleiding Begin 2002 zijn de regels voor woningtoewijzing in het KAN gewijzigd: de passendheidscriteria (verhouding grootte woning/grootte huishouden en verhouding huur/inkomen) zijn losgelaten. In de twee jaar voor 2002 is al met deze nieuwe regels geëxperimenteerd door voor de helft van de aangeboden woningen geen passendheidseisen meer te stellen. voor doorstromers gold niet langer meer inschrijfduur maar woonduur als volgordecriterium, voor starters bleef inschrijfduur als volgordecriterium gehandhaafd. In juli 2003 is deze laatste maatregel gedeeltelijk teruggedraaid: voor doorstromers van buiten het KAN telt in plaats van woonduur weer inschrijftijd. April 2007 wordt de nieuwe Regionale Huisvestingsverordening van kracht. De wijzigingen ten opzicht van het oude systeem zijn beperkt: voor doorstromers van buiten het KAN wordt woonduur heringevoerd als meetcriterium. De provincie heeft verboden deze doorstromers anders te behandelen dan de regionale doorstromers. er zal meer ruimte komen voor lokaal maatwerk. In Nijmegen willen we die ruimte onder andere gaan gebruiken om concentratie van (lage) inkomensgroepen tegen te gaan. verzorgd-wonen-woningen worden via de Entree-krant aangeboden. toewijzing van woningen aan mensen met een WVG-indicatie (rolstoeltoegankelijke/doorgankelijke woningen) gebeurt tot 2007 via bemiddeling. In de nieuwe verordening kunnen de geindiceerde voor zulke woningen zelf reageren op het via de Entreekrant aangeboden (gelabelde) voor hen geschikte aanbod. Bij de invoering van de regionale huisvestingsverordening in 2002 is afgesproken de effecten hiervan te monitoren. Dat gebeurt op verschillende manieren: Enserve maakt ieder kwartaal voor het KAN een monitorrapportage daaruit worden door Bouwen en Wonen specifiek Nijmeegse cijfers bij elkaar gezet in de Monitor Effecten Woonruimteverdeling Nijmegen die ook ieder kwartaal wordt uitgebracht Een aantal vragen over de effecten van het woonruimteverdelingsmodel is niet op basis van deze kwartaalrapportages te beantwoorden. Die vragen verdere bestandsanalyse of analyses van andere bronnen. Daarom wordt eens per jaar een jaaranalyse bij de Monitor Effecten Woonruimteverdeling Nijmegen gemaakt. Dat is voor het eerst gebeurt in de zomer van Voor u ligt de vierde jaaranalyse. Het college heeft eerder jaaranalyses gebruikt om een visie te ontwikkelen op de manier van woonruimteverdeling in de KAN-regio de komende jaren. De jaaranalyses, inclusief deze analyse 2005/2006, besloegen tot nu toe steeds een periode van 1 juli tot 1 juli. Dit omdat veel regels binnen de volkshuisvesting (b.v. IHS) ook over zulke perioden geldig waren. Op veel terreinen verschuift echter de peildatum/ingangsdatum naar 1 januari (b.v. de huurtoeslag). We zullen de periode waarover de jaaranalyse rapporteert daaraan aanpassen. De volgende jaar analyse zal een anderhalfjaar analyse zijn (juli 2006 tot december 2007) waarna we per kalenderjaar geen rapporteren. De vragen die in deze jaaranalyse 2005/2006 aan de orde komen zijn deels gelijk aan die uit eerdere jaaranalyses: 7

8 Monitorrapportage jaaranalyse 2005/200 Effecten woonruimteverdeling 1. Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? Hoe wordt gebruik gemaakt van de goedkope woningvoorraad? 2. Welke gevolgen heeft het toewijzingssysteem voor het IHS-gebruik in Nijmegen? 3. Hoe verhouden zich de posities van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van buiten de stad? 4. Hoe groot is het doorstroomrendement? 5. Hoe groot is de leegstand/ het niet-gebruik van woningen, hoe zit het met weigeringen? 6. Hoe is de positie van grote huishoudens op de huurwoningenmarkt? In relatie met de nieuwe verordening zijn ook twee nieuwe vragen meegenomen: 7. Wat voor gevolgen heeft de woningverdeling voor de spreiding van inkomens over de stad? 8 Hoe zijn de mogelijkheden voor huishoudens met een WVG-indicatie om een voor hen geschikte woning te vinden, in vergelijking tot het oude bemiddelingsmodel? Bij het beantwoorden van deze vragen is het belangrijk je te realiseren dat het woningaanbod op de huurmarkt door de tijd sterk fluctueert. jaar aantal e helft Figuur 1 Aantal verhuringen in Nijmegen In 2001 is het woningaanbod sterk gedaald, waarna het een aantal jaar op hetzelfde, lage niveau bleef. In 2005 was er sprake van enig herstel. Dit is het gevolg van de oplevering van enige honderden huurwoningen in de Waalsprong. In de eerste helft is de omvang van het aanbod wel weer iets teruggezakt, maar is nog steeds duidelijk hoger dan in de beginjaren van deze eeuw. De variatie in het aanbod heeft over het algemeen een grotere invloed op de slaagkansen en de positie van de woningzoekenden gehad dan de veranderingen in de toewijzingsregels. Voor deelgroepen onder de woningzoekenden kan dat anders liggen. 8

9 Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? 3 Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? Inleiding en begripsafbakening Voor 2002, voor het afschaffen van de passendheidscriteria, waren goedkope woningen in principe gereserveerd voor lage inkomensgroepen, en duurdere woningen voor huishoudens met een wat hoger inkomen. Sinds die tijd worden er bij de woningverdeling geen eisen meer gesteld aan de verhouding inkomen/huur (overigens moet een woningzoekende die IHS wil ontvangen natuurlijk nog wel rekening houden met de IHS-grenzen). Heeft deze grotere keuzevrijheid ertoe geleid dat de lagere inkomensgroepen moeilijker aan een betaalbare woning kunnen komen, doordat zij nu meer concurrentie ondervinden? Inkomen is in de loop der jaren op verschillende en weinig betrouwbare manieren geregistreerd. Daarom moet bij het interpreteren van de ontwikkelingen door de tijd een slag om de arm gehouden worden. We onderscheiden de volgende huur- en inkomensklassen (bedragen voor de periode 2005/2006): huur oude KAN-grens Deze grens bestond tot 1 juli 2002 (toen 373). Voor het afschaffen van de huur-inkomenstabel was deze categorie gereserveerd voor huishoudens met een minimum-inkomen. Hoewel deze grens niet meer bestaat wordt hij, om vergelijkingen in de tijd te kunnen maken, in de analyses wel gehanteerd (voor de jaren daarna geïndexeerd) 1 e aftoppingsgrens huursubsidiegrens voor 1- en 2-persoonshh. ( 475) 2 e aftoppingsgrens huursubsidiegrens voor 3- en meerpersoonshh ( 509) hoger alles boven de 2 e aftoppingsgrens inkomen minimum 1phh tot 874 bruto per maand doelgroep mphh tot 1249 bruto per maand 1phh tot bruto per maand mphh tot bruto per maand 1phh bruto per maand mphh bruto per maand doelgroep + huishoudens tussen doelgroepgrens en bruto per jaar huishoudens met meer dan bruto per jaar Bijna alle verhuurde woningen hebben huren onder de 2 e aftoppingsgrens Via Entree/Enserve worden alleen woningen van corporaties verhuurd. Daarom is het logisch dat het gros van de aangeboden woningen in alle jaren onder de aftoppingsgrens valt. Toch zijn er ook duidelijke veranderingen: tussen 2002 en 2004 is het aandeel woningen onder de oude KAN-grens flink teruggelopen. Tegelijkertijd nam het aantal woningen tussen de KAN-grens en de IHS-grens toe: hoewel de woningen dus onder de IHS-grens bleven schoven ze wel steed dichter tegen de maximale huur aan (zie Figuur 2). In 2005 en de eerste helft van 2006 stabiliseert de daling van het aandeel woningen onder de KAN-grens, maar zakt het totale aandeel onder de 1 e aftoppingsgrens licht: was dat in 2002 nog 92%, in 2006 nog maar 86%. 9

10 Monitorrapportage jaaranalyse 2005/200 Effecten woonruimteverdeling 1e helft % 20% 40% 60% 80% 100% oude kan-gr 1e aftop 2e aftop hoger Figuur 2 Prijsniveau van via Entree verhuurde woningen In samenhang hiermee is ook de gemiddelde huurprijs van de via Entree verhuurde woningen gestegen. Tussen 2002 en 2005 fors, het laatste jaar beperkt. jaar gem. prijs stijging tov vorig jaar % % % 1e helft % Figuur 3 Gemiddelde huurprijs verhuurde woningen 60% verhuringen aan doelgroep De huishoudens die via Entree een nieuwe woning vinden horen voor ruim 60% tot de minima of doelgroep. Maar ook de doelgroep+-huishoudens zijn duidelijk aanwezig. Ongeveer 10% van de Nijmeegse woningen die via Entree verhuurd worden komt bij huishoudens met een inkomen van of meer terecht. 10

11 Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? 1e helft % 20% 40% 60% 80% 100% minimum doelgr doelgr Figuur 4 Inkomensniveau van huishoudens die via Entree een woning gehuurd hebben In wat voor prijscategorieën huren de verschillende inkomensgroepen? Huishoudens die tot de minima of doelgroep behoren huren bijna allemaal onder de aftoppingsgrens, ruim de helft zelfs woningen onder de oude KAN-grens. Een paar jaar terug was het aandeel dat onder de KAN-grens huurde nog veel hoger (rond de 80%). De daling wordt vooral veroorzaakt doordat er nu veel minder woningen in deze prijsklasse ter verhuur worden aangeboden (zie ook Figuur 2) 100% 80% 60% 40% 20% 0% minimum doelgr doelgr oude kan-gr 1e aftop 2e aftop hoger Figuur 5 Prijsniveau gehuurde woningen, per inkomensgroep, 1e half jaar

12 Monitorrapportage jaaranalyse 2005/200 Effecten woonruimteverdeling Ook van de doelgroep+-huishoudens die via Entree een woning vinden huurt meer dan 80% een woning onder de aftoppings-grens. Alleen de huishoudens met een inkomen boven huren ook duurdere woningen. Absoluut gezien gaat het hier maar om een kleine groep huishoudens. Ook in de gemiddelde huurprijs is zichtbaar dat er weinig verschil zit in de huren die minima en doelgroep betalen. De gemiddelde huur van de doelgroep+ zit net boven dit niveau. Pas de huishoudens boven de betalen gemiddeld een fors hogere huur. Deze groep heeft ook te maken gehad met de sterkste stijging van huurprijzen: 31% sinds 2002, versus 24 resp 22% voor de minima- en doelgroephuishoudens. minima doelgroep doelgroep e helft Figuur 6 Gemiddelde huur verhuurde woningen per inkomensgroep De laatste 3 à 4 jaar is het aandeel minima-, doelgroep- en doelgroep+-huishoudens dat een woning onder de aftoppingsgrens is gaan huren min of meer gelijk gebleven Alleen in de inkomensklasse is er sprake van een lichte daling: deze groep huurt nu wat minder goedkope, en wat meer duurdere woningen. Hoewel het hier om een absoluut gezien kleine groep gaat lijkt deze trend toch vrij constant e helft 2006 minima 98% 94% 94% 93% 90% doelgroep 97% 94% 94% 93% 92% doelgroep + 90% 89% 87% 85% 86% % 66% 62% 46% 40% totaal 93% 90% 89% 86% 86% Figuur 7 % per inkomensgroep dat woning onder 1e aftoppingsgrens huurt Wie komen er in de goedkope c.q. duurdere woningen terecht? In totaal worden een goede 60% van de via Entree verhuurde woningen verhuurd aan huishoudens met een minimum of doelgroep-inkomen. Daarbij is niet veel verschil tussen de woningen tot de oude KAN-grens en die tot de aftoppingsgrenzen. Alleen bij woningen boven de aftoppingsgrens (die slechts een paar procent van het aanbod uitmaken) zie je een veel groter aandeel doelgroep+- en huishoudens. 12

13 Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? 100% 80% 60% 40% 20% 0% oude kan-gr 1e aftop 2e aftop hoger minimum doelgr doelgr Figuur 8 Inkomensniveau bewoners, per prijsklasse, 1 e halfjaar 2006 Te duur en te goedkoop wonen Volgens de oude huur/inkomenstabel werden de woningen onder de KAN-grens gereserveerd voor minimum- en doelgroephuishoudens. Huurden minima een duurdere woning, dan woonden ze te duur, woonden andere huishoudens in een woning onder de KAN-grens, dan woonden die te goedkoop. Doelgroep-huishoudens moesten onder de aftoppingsgrens huren. Passen we deze, niet meer bestaande, normen toe dan blijken in 2002, het jaar van de afschaffing van de passendheidseisen, bijna 500 woningen te goedkoop verhuurd te zijn. Van de goedkoopste woningen, onder de KAN-grens, zijn er dus 500 aan doelgroep+ of huishoudens verhuurd. Dit was een flinke stijging ten opzicht van de situatie voor die tijd, toen, ondanks het hanteren van de huur-inkomenstabel, ook woningen te goedkoop verhuurd werden. Naar schatting ging het toen om 200 woningen per jaar Tussen 2002 en 2004 daalde het aantal en aandeel te goedkope verhuringen. Dit wordt ook in de hand gewerkt doordat er steeds minder woningen met een huur onder de KAN-grens aangeboden worden. Sindsdien is het aandeel te goedkope verhuringen constant. Vergelijk je het aantal te goedkope verhuringen met het totaal aantal verhuurde goedkope woningen dan blijkt dat sinds 2002 ieder jaar zo n derde van de goedkoopste woningen aan huishoudens met een hoger inkomen wordt verhuurd. De ontwikkeling van het aantal te dure verhuringen is precies omgekeerd, van 2002 tot 2004 een stijging, daarna stabilisatie. 13

14 Monitorrapportage jaaranalyse 2005/200 Effecten woonruimteverdeling e helft 2006 te duur absoluut % 7% 11% 15% 16% 16% goed absoluut % 64% 69% 67% 68% 68% te goedkoop absoluut % 29% 20% 17% 16% 16% Figuur 9 Te dure en te goedkope verhuringen, volgens normen oude huur/inkomenstabel Vooral tussen 2002 en 2004 daalde het aandeel bereikbare woningen (tot aftoppingsgrenzen) dat aan huishoudens met een doelgroep+ of inkomen verhuurd. Deze woningen werden dus relatief vaker aan minima- en doelgroephuishoudens verhuurd. Sinds 2004 zit er weinig verandering in de verdeling e helft 2006 tot oude KAN-grens 39% 33% 32% 32% 30% tot 1e aftoppingsgrens 45% 41% 32% 33% 33% tot 2e aftoppingsgrens 70% 48% 42% 49% 42% hoger 88% 87% 84% 82% 75% totaal 43% 38% 36% 37% 36% Figuur 10 % per prijsklasse dat verhuurd is aan doelgroep+ of hoger Slaagkansen Door het aantal woningzoekenden per inkomensklasse te vergelijken met het aantal huishoudens dat een woning is gaan huren krijg je zicht op de slaagkansen 1 per inkomensgroep. 0,20 0,18 0,16 0,14 0,12 0,10 0,08 0, e helft ,04 0,02 0,00 minima doelgroep doelgroep Figuur 11 Slaagkansen per jaar per inkomensgroep 1 zie toelichting pagina 23/24 14

15 Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? De slaagkansen waren voor alle inkomensgroepen in 2002 op een dieptepunt. Sindsdien zijn ze wat toegenomen. Vooral in 2005 was er sprake van een flinke stijging, vooral veroorzaakt door een nieuwbouwgolfje in de Waalsprong. Je ziet het effect in alle inkomenklassen terug, maar het sterkst bij de doepgroep+ en hogere inkomens. Vergelijk je de slaagkansen tussen de inkomensgroepen dan zie je dat in bijna iedere periode de slaagkansen van de minima lager zijn dan die van de andere inkomensgroepen. Conclusie Situatie op dit moment: 90% van het aanbod binnen Entree valt in de categorie bereikbaar (onder de aftoppingsgrens. 60% van de verhuringen gebeurt aan huishoudens met een minimum- of doelgroepinkomen. Rond de 350 goedkope (onder de oude KAN-grens) woningen worden verhuurd aan woningen met een doelgroep+ of inkomen. De slaagkansen van minima zijn lager, zo n 20%, dan die van de overige inkomensgroepen. Vooral de huishoudens met een inkomen huren woningen boven de aftoppingsgrens. Ontwikkeling sinds de invoering van de nieuwe toewijzingsregels in 2002: In eerste instantie, in 2002, steeg het aantal te goedkoop verhuurde woningen sterk. Dat jaar werden er bijna 500 woningen onder de oude KAN-grens verhuurd aan doelgroep+ of huishoudens. Het voordeel hiervan is tweeledig. De keuzevrijheid van woningzoekenden woningzoekende wordt vergroot. Daarnaast kan er in wijken met een goedkope woningvoorraad een naar economische kenmerken gemêleerde bevolking komen. Daar staat het nadeel tegenover dat een behoorlijk aantal goedkope woningen niet meer terecht komt bij de woningzoekenden die daar financieel gezien de meeste behoefte aan hebben. In de jaren daarna daalde het aantal en aandeel te goedkope verhuringen (zie ook het volgende punt) In de ontwikkeling van het prijsniveau van de verhuurde woningen kun je onderscheid maken tussen de periode en de laatste jaren. Tussen 2002 en 2004 liep het prijsniveau op: o het aandeel woningen onder de aftoppingsgrens bleef weliswaar gelijk, maar binnen de groep kwamen de huren steeds dichter bij die grens te liggen o o de gemiddelde huurprijs steeg flink hiermee samenhangend kwamen er minder te goedkope en meer te dure verhuringen Sinds 2005 zijn er veel minder veranderingen. tussen 2002 en 2004 daalde ook het aandeel van de bereikbare woningen dat aan rijkere (doelgroep+ en ) huishoudens wordt verhuurd, daarna bleef het min of meer gelijk. De fluctuatie in slaagkansen is voor alle inkomensgroepen ongeveer gelijk. Stijging en daling wordt vooral veroorzaakt door de (beperkte) omvang van nieuwbouw en heeft geen relatie met inkomensniveau. 15

16 Welke gevolgen heeft het toewijzingssysteem voor het IHS-gebruik? 4 Welke gevolgen heeft het toewijzingssysteem voor het IHS-gebruik? Relatie IHS-gebruik en toewijzingssysteem Er worden bij de woningverdeling geen eisen meer gesteld aan het inkomen van de nieuwe huurders. Een goedkope woning wordt niet meer afgeschermd voor huishoudens met lage inkomens, potentiële huurders van een duurdere huurwoning hoeven niet langer boven een bepaalde inkomensgrens te zitten. In theorie kan dit twee effecten op het IHS-gebruik hebben: Huishoudens met hogere inkomens komen nu (ook) terecht in woningen met lage huren, die voorheen voor de lagere inkomensgroepen werden gereserveerd. Dit houdt in dat er minder IHS-aanvragen voor goedkope huurwoningen gedaan worden. Immers, huishoudens met lage inkomens hebben vaak nog wel recht op IHS bij woningen met (relatief) lage huren, huishoudens met hogere inkomens niet. Huishoudens met lage inkomens komen nu (ook) terecht in woningen met hoge huren. In het oude model moesten minima bij voorkeur woningen tot de KAN-grens huren. De hoogte van de IHS die zij daarbij ontvingen bleef daardoor beperkt. Nu zij ook woningen tussen KAN-grens en aftoppingsgrens kunnen huren, kan het subsidiebedrag dat zij krijgen hoger liggen. Gegevens over het huursubsidiegebruik komen slechts met vertraging beschikbaar. In juni 2006 zijn de gegevens over het subsidiejaar 2004/2005 gepubliceerd. Bovendien lopen de huursubsidieperiodes (van 1 juli tot 30 juni) niet synchroon met de invoering van de nieuwe toewijzingsregels (de helft van het aanbod , het volledig aanbod ). Dit bemoeilijkt de analyse. Aantal IHS-gevallen neemt sinds 2002/2003 weer toe In Figuur 12 laten we zien dat het totaal aantal IHS-gevallen in Nijmegen tussen 97/98 en 2001/2002 met ongeveer 10% gezakt is. De daling van het aantal IHS-gevallen in Nederland was van vergelijkbare grootte. In het subsidiejaar 2002/2003 is er sprake van een trendbreuk: het aantal IHSontvangers is weer gestegen, zowel in Nijmegen als in Nederland. Het aantal nieuwe IHS-gevallen na verhuizing 2, dat het sterkste samenhangt met de woningverdeling, is tussen 97/98 en 2001/2002 veel sterker gedaald dan het totaal aantal IHS-gevallen. Ook hier zie je sinds het subsidiejaar 2002/2003 een flinke stijging, vooral in Nijmegen, maar ook in Nederland. In Nijmegen vroegen in 97/98 nog meer dan 2200 huishoudens na een verhuizing IHS aan, in 2001/2002 waren dat ruim 1000 huishoudens. Sindsdien stijgt het aantal nieuwe IHS-ontvangers weer sterk, in 2002/2003 tot bijna 1400 huishoudens, in 2004/2005 zelfs bijna Het betreft huishoudens die binnen 6 maanden na verhuizing IHS aanvragen. Er zijn ook huishoudens die voor het eerst IHS aanvragen voor een woning die zij al langer bewonen, maar die zijn in deze cijfers niet meegenomen. 17

17 Monitorrapportage jaaranalyse 2005/200 Effecten woonruimteverdeling Nijmegen Nederland totaal uitkeringen toekenningen verhuizers totaal uitkeringen aanvragen verhuizers absoluut index absoluut index absoluut index absoluut index 97/ / / / / / / / Figuur 12 IHS-gevallen, totaal en nieuw na verhuizing, index, 97/98=100 De daling tussen 1998 en 2002 is gedeeltelijk het gevolg van het teruglopen van het woningaanbod. Als er minder huishoudens verhuizen naar een andere woning kunnen er ook minder IHS aanvragen. Maar ook als je dit verdisconteert blijft de daling van nieuwe aanvragen groot: tussen 97/98 en 2002/2002 zakte het aantal verhuizingen in de sociale sector met ongeveer een kwart, terwijl het aantal nieuwe IHS-aanvragen halveerde. IHS-bedrag stijgt al jaren De omvang van het IHS-bedrag dat aan verhuizers verstrekt wordt neemt al jarenlang toe. In het subsidiejaar 2004/2005 lijkt er voor het eerst een kleine verandering. In Nederland als geheel is er sprake van een heel beperkte stijging, in Nijmegen zelfs van een kleine daling /98 98/99 99/ /01 01/02 02/03 03/04-4/05 Nijmegen Nederland Figuur 13 Huursubsidiebedrag verhuizers, in euro's per jaar Het gecombineerde effect van de groei van het totale aantal IHS-ontvangers en de toename van het IHS-bedrag zorgt ervoor dat het totaal aan Nijmegenaren uitgekeerde IHS-bedrag sinds 2002/2003 weer stijgt (van 23,5 miljoen in 2001/2002 tot bijna 27 miljoen in 2004/2005). Dit bedrag is nog nooit zo hoog geweest. 18

18 Welke gevolgen heeft het toewijzingssysteem voor het IHS-gebruik? Conclusie Het gebruik van IHS in Nijmegen is tussen 1998 en 2002 gedaald: minder IHSgebruikers, minder nieuwe aanvragen, lagere totale IHS-kosten. In het subsidiejaar 2002/2003 is deze trend echter gebroken: zowel het aantal IHS-gevallen als het aan IHS uitgegeven bedrag neemt weer flink toe. Deze ontwikkelingen zijn echter niet specifiek Nijmeegs. Ook in de rest van Nederland was de ontwikkeling vergelijkbaar. Wel is de schommeling in Nijmegen wat heftiger geweest. De gevolgen voor de IHS van het woningverdelingsbeleid die theoretisch te verwachten waren (daling aantal nieuwe gevallen, stijging bedrag nieuwe gevallen) zijn niet duidelijk waar te nemen. Het aantal nieuwe gevallen daalt niet, maar stijgt juist flink. Het IHSbedrag van nieuwe gevallen is in 2004/2005 voor het eerst in jaren gedaald, maar dat lijkt eerder een compensatie voor de zeer sterke stijging in het jaar daarvoor dan het begin van een trend. Al met al lijkt er weinig tot geen relatie te zijn tussen de toewijzingsregels en de ontwikkeling in IHS-gebruik. 19

19 Posities van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders 5 Posities van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders Invoer meettijdcriterium Begin 2002 is het meettijd-criterium ingevoerd. Dit had grote verschuivingen in de positie van woningzoekenden tot gevolg: voor doorstromers telt hun woonduur als meettijd. Die is over het algemeen veel langer dan hun inschrijftijd, als ze al ingeschreven zijn. Daardoor scoren zij veel hoger in de volgorde dan bij het oude inschrijfduur-criterium. ook voor woningzoekenden van buiten de Nijmegen en het KAN gold dit meettijdcriterium. Zeker voor doorstromers van buiten het KAN, die voorheen erg weinig ingeschreven stonden, werd de positie op de volgorde-lijst sterk verbeterd. Om de kansen van KAN-starters in vergelijking tot de doorstromers van elders te verbeteren is deze regeling in juli 2003 weer aangescherpt. Voor doorstromers van buiten het KAN telt sindsdien weer het inschrijfduur-criterium. Een andere verandering per 1 januari 2002 is dat het aanbod van KAN-noord en KANzuid samen in één krant wordt gepubliceerd. Daardoor is het aanbod in Nijmegen veel zichtbaarder voor woningzoekenden uit KAN-noord. Tenslotte zorgt het steeds meer ingeburgerd raken van zoeken via internet er voor de het ook voor woningzoekenden van verder weg makkelijk wordt te reageren op het Nijmeegse aanbod. Vooral van buiten Nijmegen meer reagerenden Bij elkaar zorgden deze ontwikkelingen voor flinke veranderingen in de samenstelling van de huishoudens die reageren op Nijmeegse huurwoningen. starters doorstromers Nijmegen rest KAN overig Nijmegen rest KAN overig totaal Figuur 14 Ontwikkeling reagerenden op Nijmeegs aanbod naar herkomst, absolute cijfers starters doorstromers Nijmegen rest KAN overig Nijmegen rest KAN overig totaal Figuur 15 Ontwikkeling reagerenden op Nijmeegs aanbod naar herkomst, index, 1998=100 21

20 Monitorrapportage jaaranalyse 2005/200 Effecten woonruimteverdeling In 2002 is het aantal reagerenden zeer fors gestegen. Vooral de starters van buiten Nijmegen en doorstromers, met name van buiten Nijmegen, maar ook wel uit Nijmegen zelf, namen relatief sterk toe. In 1998 waren er bijna 4000 Nijmeegse starters op zoek naar een woning, goed voor bijna 45% van alle woningzoekenden. In 2004 is hun aantal weliswaar met meer dan 1000 gestegen, maar vormen zij nog slechts 30% van alle woningzoekenden. Sinds 2002 is de situatie tamelijk stabiel. De laatste 2 jaar is het aantal woningzoekenden zelfs heel licht afgenomen. Vooral het aantal reagerende van buiten het KAN neemt weer af. Dit kan mede een effect zijn van de in juli 2003 ingegane maatregelen om voor doorstromers van buiten het KAN weer inschrijftijd als volgordecriterium te hanteren. Door de veranderingen in 2002 is de Nijmeegse woningmarkt, zoals ook verwacht werd, meer regionaal en ook boven-regionaal gaan functioneren. Het effect in 2002 is eenmalig, na die tijd heeft zich geen verdere regionalisering of nationalisering voor gedaan. 1e helft % 20% 40% 60% 80% 100% Nijmegen rest KAN overig Figuur 16 Herkomst reagerenden op Nijmeegs woningaanbod Meer doorstromers onder de toegewezenen De veranderingen werken niet alleen door in de samenstelling van de woningzoekenden, maar ook in de samenstelling van de groep huishoudens die een woning in Nijmegen is gaan huren. 22

21 Posities van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders starters doorstromers Nijmegen rest KAN elders Nijmegen rest KAN elders totaal e helft Figuur 17 Toewijzingen Nijmeegse huurwoningen, in absolute aantallen starters doorstromers Nijmegen rest KAN elders Nijmegen rest KAN elders totaal e helft Figuur 18 Toewijzingen Nijmeegse huurwoningen, index, 1998=100 3 Periode Door de terugloop in het aanbod in 2001 was het aantal woningzoekenden dat een woning kon huren in alle categorieën teruggelopen. De terugloop was bij starters iets sterker dan bij doorstromers, maar de verschillen werden pas echt groot in Toen halveerde het aantal toewijzingen aan (Nijmeegse) starters bijna (van 905 naar 492), terwijl doorstromers juist meer woningen krijgen toegewezen. Relatief het sterkst is de stijging bij doorstromers uit andere delen van het KAN en doorstromers van buiten het KAN, absoluut gaat het maar om een beperkt aantal huishoudens. De terugloop in het aantal toewijzingen aan starters in 2002 is voor ongeveer de helft te wijten aan de veranderingen in de toewijzingsregels. Als je de cijfers over 2001 en 2002 vergelijkt zie je dat er ongeveer150 woningen extra naar doorstromers van buiten Nijmegen zijn gegaan. Met zulke toewijzingen stopt een verhuisketen zonder dat er een Nijmeegse starter is geholpen. Ook het aantal toewijzingen aan Nijmeegse doorstromers is gestegen. Bij een beperkt aantal daarvan gaat het om een toewijzing aan iemand die uit een koopwoning komt, waarmee ook de huurverhuisketen stopt. Voor de andere helft ligt het afnemen van toewijzingen aan starters aan een teruglopend aanbod van huurwoningen. Dat kan te maken hebben met beperkte nieuwbouw, met onttrekkingen aan de huurvoorraad (sloop en verkoop van huurwoningen), maar ook aan een verminderende verhuisstroom van huur- naar koopwoningen. 3 De index voor 2006 is benaderd, er zijn immers alleen gegevens over het eerste half jaar 2006 bekend. Dit aantal toewijzingen is verdubbeld om een index voor 2006 te kunnen benaderen. 23

22 Monitorrapportage jaaranalyse 2005/200 Effecten woonruimteverdeling Periode Tussen de jaren 2002, 2003 en 2004 zijn de verschillen in aantallen toewijzingen per soort woningzoekenden (starters, doorstromers, Nijmegenaren, elders) beperkt. Alleen de toewijzing aan doorstromers van elders vertoonde een flinke (relatieve) daling. Dit wordt (deels) veroorzaakt door de aanpassing van de toewijzingsregels voor doorstromers van buiten het KAN (woonduur werd vervangen door inschrijfduur). Periode e helft 2006 In 2005 is er eindelijk weer sprake van een echte stijging van het aantal toewijzingen, voor alle groepen. De oorzaak van deze stijging is de oplevering van nieuwbouwwoningen, vooral in de Waalsprong (ongeveer 300, waarvan ruim de helft bereikbaar), maar ook ongeveer 100 ten zuiden van de Waal. In de eerste helft van 2006 is het effect hiervan minder geworden, maar zijn er nog steeds meer toewijzingen dan in de periode Uiteenlopende slaagkansen De ontwikkeling in omvang van vraag (aantal reagerenden) en aanbod bepalen samen de slaagkansen 4. In Figuur 19 is te zien dat tussen 1998/1999 en 2001 de slaagkansen gestaag en in alle groepen daalden. De belangrijkste reden daarvoor was het teruglopen van het aanbod. starters doorstromers Nijmegen rest KAN overig totaal Nijmegen rest KAN overig totaal totaal ,33 0,23 0,27 0,31 0,29 0,18 0,24 0,27 0, ,33 0,19 0,22 0,30 0,28 0,16 0,17 0,25 0, ,27 0,14 0,15 0,23 0,23 0,12 0,12 0,21 0, ,20 0,10 0,10 0,17 0,19 0,11 0,09 0,17 0, ,10 0,03 0,02 0,07 0,20 0,09 0,09 0,16 0, ,10 0,04 0,03 0,07 0,22 0,09 0,08 0,17 0, ,11 0,04 0,03 0,08 0,23 0,11 0,04 0,17 0, ,16 0,05 0,04 0,11 0,27 0,11 0,06 0,21 0,15 1e helft ,17 0,06 0,04 0,12 0,25 0,09 0,05 0,18 0,14 Figuur 19 Slaagkansen naar herkomst Ook in 2002 daalden de slaagkansen voor starters sterk. Dit was deels het gevolg van de veranderingen in regelgeving, deels de voortzetting van een bestaand proces. Voor starters van buiten Nijmegen is die daling extra groot: niet alleen krijgen zij door de regelwijziging minder woningen toegewezen, ook nam (door de toegankelijkheid van het aanbod via de gecombineerde Noord-Zuid-krant en internet) het aantal woningzoekenden van buiten erg toe. 4 Slaagkans is de kans dat een woningzoekenden die in de peilperiode minstens eenmaal heeft gereageerd op een woning ook daadwerkelijk een woning bemachtigt. Daarvoor wordt het aantal woningzoekenden dat in de peilperiode er in slaagt een huurwoning te vinden gedeeld door het aantal actief woningzoekenden. De lengte van de peilperiode heeft veel invloed op de hoogte van de slaagkans (bij verdubbeling van de peilperiode zie je over het algemeen een verdubbeling van het aantal geslaagden, maar lang geen verdubbeling van het aantal woningzoekenden). Daarom zijn slaagkansen die betrekking hebben op peilperiodes van verschillende lengtes niet vergelijkbaar. De hier gepresenteerde jaarcijfers kun je niet vergelijken met de slaagkansen uit de kwartaalrapportages. 24

23 Posities van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders De regelwijziging werkte in het voordeel van doorstromers, daardoor zijn de slaagkansen van Nijmeegse doorstromers, bij een licht dalend aanbod, toch nog beperkt gestegen. Voor doorstromers van buiten Nijmegen valt de balans negatief uit: hun slaagkansen daalden. Weliswaar zijn er meer woningen aan deze groep toegewezen, maar het aantal belangstellenden nam (weer door de grotere toegankelijkheid van het aanbod) nog sterker toe. In 2003 en 2004 deden zich geen grote veranderingen in de slaagkansen meer voor. De kansen voor Nijmeegse doorstromers zijn nog licht verbeterd, de kansen voor doorstromers van buiten het KAN verder verslechterd. De verbetering van de slaagkansen in 2005 komt bijna volledig terecht bij de Nijmeegse starters en doorstromers. In de eerste helft van 2006 blijven de slaagkansen, zeker voor starters, op hetzelfde peil. Met het veranderen van toewijzingregels kunnen de kansen van lokale starters op de huurmarkt maar beperkt verbeterd worden. Alleen door het uitsluiten van verhuisketenstoppende concurrenten, zoals woningzoekenden van buiten de plaats en mensen die een koopwoning achterlaten, is enig effect te bereiken. Zeker zo belangrijk voor de kansen van starters is het op peil houden/brengen van het aanbod. Dat gebeurt heel zichtbaar door het nieuw bouwen van woningen, wat de jaren nauwelijks gedaan is. De nieuwbouw van ongeveer 400 huurwoningen in 2005 heeft direct een zichtbare invloed op de slaagkansen. Ook sloop (door de herstructurering van het Rode Dorp en Wolfskuil de afgelopen jaren weer voorgekomen, terwijl dat jarenlang nauwelijks een factor van betekenis was) en verkoop van corporatiewoningen (rond de 150 woningen per jaar tussen 2002 en 2005) hebben de afgelopen jaren een drukkende rol gespeeld in het aanbod van huurwoningen. Conclusie De slaagkansen van Nijmeegse starters en doorstromers zijn in 2005 eindelijk weer wat verbeterd, na een lange periode van daling en stabilisatie op een laag niveau. Reden: de oplevering van nieuwbouwwoningen, vooral in de Waalsprong. Hoewel er in de eerste helft van 2006 geen nieuwbouwhuurwoningen zijn opgeleverd bleven de slaagkansen voor Nijmeegse starters en doorstromers op peil. De slaagkansen van starters zijn in de periode sterk gedaald. In de eerste jaren kwam dit door een toename van het aantal woningzoekenden en een afname van het aanbod. In 2002 droeg ook de invoer van het meettijdcriterium bij aan het afnemen van de slaagkansen voor starters. Met de invoer van het meettijdcriterium werden de kansen van doorstromers bewust verbeterd, om zo meer doorstroming op te roepen. De daling van de slaagkansen voor doorstromers, die in de jaren parallel liep aan die van starters, is dan ook in 2002 gestopt. Hoewel er in 2002 en 2003 meer woningen worden toegewezen aan mensen van buiten Nijmegen zijn de slaagkansen voor deze groep toch teruggelopen: het aantal belangstellenden van buiten Nijmegen is nog sneller gegroeid. Voor het verbeteren van de positie van starters is het scheppen van nieuw aanbod door nieuwbouw zeker zo belangrijk als wijzigingen in het verdelingssysteem. Het aantal woningzoekenden neemt na een forse piek in 2003 licht af. 25

24 Doorstroomrendement 6 Doorstroomrendement Doorstroomrendement door invoering meettijd verbeterd Met de invoering van het criterium meettijd wilde men de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Door mensen die nu al een zelfstandige (liefst huur)woning bewonen grotere kansen te geven bij de woningverdeling moeten er meer woningen vrijgemaakt worden. Is dit ook gelukt? 80% 60% 40% 20% 0% e helft 2006 Nijmegen KAN elders Figuur 20 Doorstroomrendement: aantal vrijgemaakte woningen als % van totaal aantal verhuurde woningen Uit Figuur 20 blijkt dat het doorstroomrendement bij de invoering van woonduur als volgordecriterium voor doorstromers inderdaad behoorlijk is toegenomen. Voor het woonduurcriterium lag het doorstroomrendement tussen de 40 en 50%: bij de verhuur van 10 woningen via Entree werden 4 of 5 woningen in Nijmegen vrijgemaakt 5. In 2002 liep dat rendement op: zowel in Nijmegen als daarbuiten werden relatief meer woningen vrijgemaakt. Sindsdien loopt het doorstroomrendement echter weer langzaam terug. Deze terugloop werd in eerste instantie vooral veroorzaakt doordat er minder woningen buiten het KAN worden vrijgemaakt. Dat hangt samen met het afschaffen in 2003 van het woonduurcriterium voor doorstromers van buiten het KAN. Maar ook binnen Nijmegen neemt het doorstroomrendement langzaam af. Het is de keerzijde van de medaille dat de kansen van starters de laatste jaren wat sterker dan gemiddeld zijn verbeterd (zie hoofdstuk 5) Jaarlijks ongeveer 1000 Nijmeegse woningen vrijgemaakt De verbetering van het doorstroomrendement betekende echter niet dat er nu spectaculair meer woningen werden vrijgemaakt. 5 Voor Entree gelden als doorstromers mensen die een zelfstandige woning vrij achterlaten. In geval van scheiding wordt een woningzoekende ook als doorstromer gezien, alhoewel hij/zij geen woning vrij hoeft achter te laten, wanneer de andere partij achterblijft in de woning. In het bestand is echter geen onderscheid te maken tussen echte doorstromers en scheiding-doorstromers. Daardoor wordt het werkelijke aantal vrijkomende woningen in het bestand wat overschat. 27

25 Monitorrapportage jaaranalyse 2005/200 Effecten woonruimteverdeling Zowel in 2002, 2003 als 2004 waren dat er steeds ruim Dit is ongeveer vergelijkbaar met de jaren 1999 en 2000, en iets beter dan de dip in Zonder invoering van het meetduur-criterium zou het aantal vrijgemaakte woningen de laatste jaren nog veel lager geweest zijn. In 2005 komt het aantal vrijgemaakte woningen iets hoger uit (ruim 1200) omdat het aantal toewijzingen en de daarmee veroorzaakte doorstroming gestimuleerd is door het relatief grote oplevering van nieuwbouwhuurwoningen in de Waalsprong. In 2006 lijken we weer af te stevenen op het vertrouwde aantal van rond de 1000 vrijgemaakte woningen. Het is moeilijk om een indruk te geven van het soort woningen dat vrijkomt door doorstroming. Binnen de bestanden van Entree bestaat wordt maar heel beperkt en niet consequent vastgelegd wat voor woningen vrij komen. Eerdere jaren hebben we deze leemte opgevuld door te de gegevens van Entree te koppelen met die van de WOZ. Deze werkwijze is steeds minder goed bruikbaar: de laatste jaren gaan corporaties er meer toe over woningen bij mutatie niet meer te verhuren maar te verkopen (de laatste jaren rond de 150 woningen per jaar). Zijn dan door doorstroming huur- of koopwoningen vrijgemaakt? Conclusie In 2002 is het doorstroomrendement flink verbeterd: binnen Nijmegen steeg dat van een kleine 40 naar ruim 50%, en ook buiten Nijmegen werden meer woningen vrijgemaakt. Sinds die tijd is het doorstroomrendement in Nijmegen weer langzaam teruggelopen. In aantallen vrijgemaakte woningen is het resultaat niet erg groot. Meestal worden er zo n 1000 Nijmeegse woningen vrijgemaakt bij verhuur van woningen via Entree. Zonder de doorstroombevorderende maatregelen zouden dat er echter zeker minder zijn. In 2005 was het aantal vrijgemaakte woningen, door de met de oplevering van nieuwbouwhuurwoningen veroorzaakte stijging van het aantal toewijzingen, hoger (1200). 28