Monitorrapportage effecten woonruimteverdeling. jaaranalyse 2009

Transcriptie

1 Monitorrapportage effecten woonruimteverdeling jaaranalyse 2009

2

3 Monitorrapportage effecten woonruimteverdeling Jaaranalyse 2009 Datum: juni 2010 Colofon Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek contactpersoon: Jenny Zonneveld tel.: (024) e mailadres: onderzoek.statistiek@nijmegen.nl Verkrijgbaar Open Huis, Stadswinkel Mariënburg PS Nijmegen tel: (024) of via (onderdeel wonen & leven > onderzoek en cijfers)

4

5 Inhoudsopgave Samenvatting en conclusies 3 1 Inleiding 5 2 Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? 8 3 Positie van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders 15 4 Positie van grote huishoudens 22 5 Spreiding inkomensgroepen over wijken 25 6 Woningzoekenden in een rolstoel 29

6

7 Samenvatting en conclusies Achtergrond In Nijmegen worden te verhuren sociale woningen verdeeld volgens spelregels vastgelegd in de Regionale Huisvestingsverordening. Met deze spelregels willen we op een aantal doelen bereiken: transparantie van de markt, keuzevrijheid, doorstroming bevorderen, een eerlijke verdeling van kansen voor de verschillende groepen op de woningmarkt bewerkstelligen. Hoofdkenmerken van het verdelingsmodel en de verdelingsregels zijn: verhuur via aanbodmodel (sinds 1998) geen passendheidscriteria (sinds 2002) woonduur voor doorstromers en inschrijftijd voor starters als meetcriterium (sinds 2002) 30% van het aanbod als lokaal maatwerk verhuurd, buiten de bestaande spelregels om (sinds 2007) Om na te gaan of het verhuurmodel en de aanpassingen daarin ook de gewenste resultaten hebben laat het Nijmeegse college de effecten van de (veranderende) regels voor woonruimteverdeling evalueren. Dat gebeurt onder andere in de jaarlijks uitgebrachte Jaaranalyse. Het college gebruikt de jaaranalyses om hun visie op de ontwikkeling van de woonruimteverdeling te toetsen en bij te stellen. Naast de spelregels van de woonruimteverdeling heeft ook de omvang van het woningaanbod veel invloed op de kansen en positie van woningzoekenden. Dat aanbod ligt sinds het begin van de 21 ste eeuw rond de 2000 woningen per jaar, duidelijk minder dan in de jaren daarvoor. Alleen 2005 en deels 2006 kenden een wat ruimer aanbod, als gevolg van een grote oplevering van nieuwbouwhuurwoningen in de Waalsprong. Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? Het aantal te verhuren bereikbare woningen (onder de aftoppingsgrens, in )) neemt al jarenlang af. In 2009 werden er een kleine 1400 bereikbare woningen verhuurd, ongeveer driekwart van het totaal aantal verhuurde woningen. Een kwart van de bereikbare woningen (350) gaat naar huishoudens met een inkomen boven de doelgroepgrens, dat zijn in meerderheid huishoudens uit de doelgroep plus. Slaagkansen van minima zijn laag, maar niet lager dan die van (wat) rijkere huishoudens De komende jaren gaan we te maken krijgen met Europese regelgeving, die stelt dat van de woningen onder de huurtoeslaggrens (in ) 90% aan huishoudens met een inkomen lager dan moet worden verhuurd. In Nijmegen lag dat % in 2009 op 86. Hoe is de positie van starters en doorstromers, van Nijmegenaren en mensen van elders? In 2009 was de slaagkans 0,12: van de 100 actieve woningzoekenden op de Nijmeegse huurmarkt vonden er 12 een huurwoning via Entree. De slaagkansen varieren al een aantal jaar op een vergelijkbaar laag niveau. In 2009 zijn vooral de slaagkansen van Nijmeegse starters gezakt. De slaagkansen voor doorstromers zijn hoger (0,17) dan die voor starters (0,08), de slaagkansen voor Nijmegenaren zijn ongeveer eens zo hoog als die van mensen van buiten de stad. Slaagkansen van starters staan los van de slaagkansen van doorstromers. Het aantal starters dat een woning vindt wordt bepaald door het aantal verhuisketens dat gestart wordt. De Inleiding 3

8 kansen van doorstromers kunnen daarnaast vergroot worden door lengte van verhuisketens de vergroten. Redenen voor de lage slaagkans van starters en het beperkte aantal gestarte (huur)verhuisketens kunnen zijn: beperkte oplevering van nieuwbouw(huur)woningen, verkoop en sloop van huurwoningen, meer zorg aan huis in plaats van tehuisbewoning, toenemend gat tussen huur en koop. Hoe is de positie van grote huishoudens? Zowel het aantal te verhuren grote woningen als het aantal woningzoekende grote huishoudens is maar beperkt. De slaagkans van grote huishoudens is daardoor vatbaar voor toevallige fluctuaties. In 2009 was deze slaagkans ongeveer gemiddeld. De afspraak dat grote woningen (minstens 4 slaapkamers) met voorrang worden verhuurd aan grote huishoudens wordt maar beperkt nageleefd. Draagt woningverdeling bij aan spreiding of concentratie van inkomensgroepen over de wijken? De bijdrage van woningverdeling aan het tegengaan van de concentratie van kansarmoede kan niet groot zijn. In wijken met veel hogere inkomens, waar je ook lage inkomens naar toe zou willen leiden, staan vaak weinig of geen corporatiewoningen. Onder de woningzoekenden bij Entree zijn huishoudens met een hoger inkomen, die meer naar wijken met relatief veel lage inkomens zouden moeten gaan, een minderheid In de prestatieafspraken tussen gemeente en corporaties is afgesproken in een aantal (rijkere) wijken het woningaanbod volledig of gedeeltelijk te reserveren voor lage inkomens. In praktijk lijkt dit nog niet erg van de grond gekomen. Een harde evaluatie is echter niet mogelijk omdat de registratie in het Entree bestand van dit gericht aan minima aanbieden te wensen over laat. Gericht aanbieden (labelen) voor hogere inkomens, komt meer voor. Deels bij duurdere woningen (ongeveer 140 keer) en deel uit overwegingen van wijkopbouw (ongeveer 40 keer). Kunnen woningzoekenden in een rolstoel een woning vinden? Sinds 2007 zoeken woningzoekenden in een rolstoel in principe via de krant een woning. Het aantal via de krant zoekenden stijgt langzaam. In 2009 reageerden 23 rolstoelers op minstens één advertentie. Ook het aanbod aan voor rolstoelers gelabelde woningen neemt wat toe, tot ongeveer 20 woningen in Net als eerdere jaren werd echter slechts een kleine minderheid van deze woningen daadwerkelijk aan rolstoelers verhuurd. Naast de verhuur via de krant gaan er ook nog steeds woningen via de RolstoelToewijzingsCommissie naar woningzoekenden in een rolstoel. Ook voor toewijzing aan rolstoelers geldt dat de registratie in de Entree bestanden te inconsequent is om daar harde cijfers uit af te leiden. 4 Inleiding

9 1 Inleiding Ontwikkelingen in woningtoewijzing Woningtoewijzing in Nijmegen kent een lange geschiedenis. Belangrijke momenten en veranderingen uit de laatste 10 jaar zijn: 1998 invoering van het aanbodmodel 2002 aanpassingen van de KAN regels voor woningtoewijzing: afschaffing van passendheidscriteria, er worden geen eisen meer gesteld aan de verhouding tussen grootte woning/grootte huishouden en huur/inkomen voor doorstromers wordt woonduur ingevoerd als meetcriterium, voor starters blijft inschrijfduur als meetcriterium gehandhaafd 2007 nieuwe aanpassingen in de Regionale Huisvestingsverordening: 30% van het aanbod mag via lokaal maatwerk worden verhuurd. Corporaties krijgen daardoor mee beleidsvrijheid. Die kan gebruikt worden voor verhuur door bemiddeling. Maar ook voor b.v. leefbaarheidsbeleid, door voorwaarden aan toekomstige huurders te formuleren. Dat betekent tegelijkertijd dat 70% van het aanbod zonder voorwaarden verhuurd wordt. ook rolstoelwoningen en verzorgd wonen woningen worden voortaan via de Entreekrant aangeboden en verhuurd. Bemiddeling voor de doelgroepen van deze woningen wordt vervangen door zelf zoeken in de krant. De komende periode zal het toewijzingsmodel ook wijzigen. Het Coalitieakkoord van Nijmegen kondigt een evaluatie van het systeem aan. Daarnaast werkt het rijk aan een nieuwe Huisvestingswet en wordt in oktober van 2010 een ministeriële regeling van kracht die voorziet in afstemming met Europese regelgeving voor staatssteun en gevolgen heeft voor de woonruimteverdeling. In het kort komt het er op neer dat woningcorporaties 90% van hun vrijkomende woningen met een huur tot 649 moeten toewijzen aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot Tegen deze achtergrond is de Stadsregio in mei 2010 gestart met het traject om de huidige Regionale Huisvestingsverordening te evalueren en onder meer op basis daarvan voorstellen te doen voor aanpassing. De planning daarvan is afhankelijk van de invoeringsdatum van de nieuwe Huisvestingswet die controversieel is verklaard na de val van kabinet in De verwachting is dat de nieuwe wet op z n vroegst medio 2011 van kracht zal worden. Behoefte aan monitoring Bij de invoering van de Regionale Huisvestingsverordening van 2002 hebben we afgesproken de effecten van de woonruimteverdeling te monitoren. Dat gebeurt op verschillende manieren: Enserve 1 maakt halfjaarlijks een monitorrapportage, met daarin aantal woningzoekenden en verhuringen per gemeente. De gemeente publiceert halfjaarlijks de Monitor Trends in Bouwen en Wonen, waarin ontwikkelingen op de huurmarkt gepresenteerd worden, in samenhang met ontwikkelingen 1 Enserve is de organistatie die in de Stadsregio de aanbiedingen, reacties en verhuringen faciliteert en vastlegt. Inleiding 5

10 op de koopmarkt en bij de nieuwbouw. Cijfers uit verschillende informatiebronnen, waaronder de Enserve bestanden, worden aangevuld met een korte analyse. Niet alle vragen over de effecten van het woonruimteverdelingsmodel zijn met deze rapportages te beantwoorden. Die vragen een verdere bestandsanalyse. Daarom maken we jaarlijks een aanvullende jaaranalyse. Voor u ligt de jaaranalyse De jaaranalyses worden onder andere door het college gebruikt om een visie te ontwikkelen over de manier van woonruimteverdeling in de Stadsregio. Thema s die in de jaaranalyse gemonitord worden In de jaaranalyse 2009 komen de volgende thema s aan bod: 1. Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? Hoe wordt gebruik gemaakt van de goedkope woningvoorraad? 2. Hoe verhouden zich de posities van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van buiten de stad? 3. Hoe is de positie van grote huishoudens op de huurwoningenmarkt? 4. Wat voor gevolgen heeft de woonruimteverdeling voor de spreiding van inkomens over de stad? 5. Hoe zijn de mogelijkheden voor huishoudens met een rolstoelindicatie om een voor hen geschikte woning te vinden? Invloed van toewijzingsregels versus andere effecten De toewijzingsregels hebben effect op de slaagkansen van allerlei deelgroepen in Nijmegen: minima, doorstromers, grote huishoudens, rolstoelers. De omvang van het woningaanbod heeft echter vaak net zo n grote invloed. Door de jaren heen fluctueert het aantal te verhuren woningen: van rond de 2500 jaarlijks ten tijde van de eeuwwisseling, naar ongeveer 2000 woningen jaarlijks sinds het begin van de 21 ste eeuw. In 2005 en begin 2006 was er sprake van een tijdelijke opleving in het aantal verhuurde woningen. Dat was het gevolg van de oplevering van enige honderden huurwoningen in de Waalsprong. 6 Inleiding

11 Figuur 1 Aantal verhuringen in Nijmegen aantal Inleiding 7

12 2 Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? Inleiding Bij de woningverdeling worden in de meeste gevallen geen eisen gesteld aan de verhouding huur/inkomen. Voor 2002, voor het afschaffen van de passendheidscriteria, waren goedkope woningen in principe gereserveerd voor lage inkomensgroepen, en duurdere woningen voor huishoudens met een wat hoger inkomen. Kunnen in het huidige model lagere inkomensgroepen moeilijker (dan in het verleden, dan huishoudens met een hoger inkomen) een passende woning vinden? Wijzigingen in definities beïnvloeden conclusies De inkomensgrenzen die we in de gemeente Nijmegen en de Stadsregio hanteren sluiten aan bij de inkomensgrenzen zoals die door het Ministerie van SZW vastgesteld worden (minima) en de grenzen die gelden voor de huurtoeslag (doelgroep). We onderscheiden in dit hoofdstuk de volgende huur en inkomensklassen: Figuur 2 Huur en inkomensgrenzen 2009 huur 1 e aftoppingsgrens 2e aftoppingsgrens maximale huurtoeslaggrens hoger inkomen minima doelgroep doelgroep /zelfredzamen grens tot waar voor 1 en 2 persoonshuishoudens de huur boven de normhuur voor 75% of 100% wordt vergoed: 512 grens tot waar voor 3 en meerpersoonshuishoudens de huur boven de normhuur voor 75% of 100% wordt vergoed: 548 de huur tussen de aftoppingsgrens en de maximale huurgrens wordt voor ouderen en mphh voor 50% vergoed ( 648) alles boven de huurtoeslaggrens 1phh tot 55: max bruto per maand mphh tot 55: max bruto per maand 1phh 55+ : max bruto per maand mphh 55+: max bruto per maand 1phh tot 55: max bruto per maand mphh tot 55 max bruto per maand 1phh 55+ : max bruto per maand mphh 55+ : max bruto per maand huishoudens tussen doelgroepgrens en bruto per jaar huishoudens boven bruto per jaar Bij het maken van vergelijkingen door de tijd naar inkomensgroepen moet enig voorbehoud gemaakt worden: de grenzen voor de verschillende inkomensklassen zijn schoksgewijs aangepast. In de paar jaar voor 2006 zijn de inkomensgrenzen op hetzelfde niveau gebleven, 8 Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden?

13 zonder rekening te houden met inflatie of mogelijk andere aanpassingen. In 2007/2008 zijn de grenzen flink naar boven bijgesteld. Steeds minder vrijkomende woningen onder de aftoppingsgrens Van de in 2009 via Entree verhuurde woningen heeft ruim driekwart een huur onder de 1 e aftoppingsgrens. Deze woningen zijn voor alle huishoudens betaalbaar/bereikbaar. Bijna een kwart heeft een huurprijs boven de 1 e aftoppingsgrens, hoewel meer dan 90% van de verhuurde woningen onder de maximale huurtoeslaggrens blijft. Het aandeel verhuurde duurdere woningen is de afgelopen 6 jaar langzaam opgelopen: in 2002 had minder dan 10% van de woningen een huurprijs boven de 1 e aftoppingsgrens. Niet alleen relatief, maar ook absoluut gezien is het aantal bereikbare woningen dat jaarlijks in de verhuur komt afgenomen: van meer dan 1800 jaarlijks voor de periode naar een kleine 1400 in Naast een dalende mutatie over hele linie is er daarmee ook sprake van een groter aandeel duurdere huurwoningen in het vrijgekomen aanbod. Figuur 3 Prijsniveau van via Entree verhuurde woningen % 20% 40% 60% 80% 100% 1e aftop 2e aftop hoger tot huurtoeslgr > huurtoeslgr Naast het aandeel dure woningen is ook de gemiddelde huurprijs van de via Entree verhuurde woningen gestegen, van 328 in 2002 naar 460 in Dit kan verschillende oorzaken hebben: de jaarlijkse huurverhoging, kwaliteitsverbetering met huurverhoging in de voorraad en een dalende mutatiesnelheid in goedkopere woningen. Figuur 4 Gemiddelde huurprijs verhuurde woningen jaar gem. prijs index (2002=100) Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? 9

14 Tweederde verhuringen aan minima en doelgroep Van de huishoudens die via Entree een nieuwe woning vinden hoorde in /3 tot de minima of doelgroep. Vooral het aantal verhuringen aan minima lijkt in 2008 en 2009 gestegen ten opzichte van de jaren daarvoor. Deze stijging is echter mede te wijten aan de aanpassing van de inkomensgrens voor minima. Doordat na een paar jaar zonder aanpassingen de minima grenzen in 2007 wel weer geindexeerd werden was de groep die binnen de minimagrenzen viel plotseling veel groter. De rest van de verhuringen is vooral aan huishoudens uit de doelgroep+. Dit is een groep met een brede inkomensafbakening: inkomens van rond de 1600 (1phh)/ 2000 (mphh) tot 3200 bruto per maand vallen in deze categorie. Figuur 5 Inkomensniveau van huishoudens die via Entree een woning gehuurd hebben % 20% 40% 60% 80% 100% minimum doelgroep doelgr+ 42/ onbekend In wat voor prijscategorieën huren de verschillende inkomensgroepen? De huurcategorieën waarin minima en doelgroephuishoudens terecht komen verschillen nauwelijks. Deze huishoudens huren voor ongeveer 90% woningen onder de aftoppingsgrens. Ook de doelgroep+ huurt nog voor 70% onder de aftoppingsgrens. De huishoudens met een inkomen boven huren vooral duurdere woningen. 10 Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden?

15 Figuur 6 Prijsniveau gehuurde woningen, per inkomensgroep, % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% minimum doelgr doelgr+ zelfredzaam tot 1e aftop max huurtoeslag hoger Ook naar gemiddelde huurprijs gekeken is er nauwelijks verschil tussen doelgroep en minima. Vooral in 2008 en 2009 is de gemiddelde huurprijs die de doelgroep+ betaalt duidelijk hoger geworden dan die van doelgroep en minima. De gemiddelde huurprijs die zelfredzame huishoudens (inkomen boven ) betalen is echter met afstand het hoogst. Figuur 7 Gemiddelde huur verhuurde woningen per inkomensgroep minima doelgroep doelgroep+ 35/ De laatste jaren is het verhuren van bereikbare woningen aan rijke huishoudens sterk afgenomen: huurde in 2002 nog bijna 3/4 van de huishoudens een woning onder de aftoppingsgrens, in 2008 was dat aandeel gezakt tot ongeveer een kwart. Absoluut gezien is het aantal rijkere huishoudens dat via Entree een woning huurt beperkt: per jaar. Onder de doelgroep+ is het aandeel dat een bereikare woningen huurt nog steeds hoog (69%). Figuur 8 % per inkomensgroep dat onder de 1e aftoppingsgrens huurt minima 98% 94% 94% 93% 87% 88% 86% doelgroep 97% 94% 95% 93% 87% 90% 89% doelgroep+ 90% 89% 88% 84% 84% 71% 69% 35/ % 66% 62% 47% 42% 25% 25% totaal 92% 90% 90% 86% 83% 80% 77% Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? 11

16 Wie komen er in de goedkope en dure woningen terecht? In 2009 werden driekwart van de bereikbare woningen ( tot de 1 e aftoppingsgrens) verhuurd aan minima of doelgroephuishoudens. Figuur 9 % per prijsklasse, dat verhuurd is aan doelgroep+ of hoger tot 1e aftoppingsgrens 40% 36% 32% 32% 33% 23% 24% tot 2e aftoppingsgrens 70% 48% 42% 49% 37% 43% 31% hoger 88% 88% 83% 78% 69% 70% 79% totaal 43% 39% 36% 37% 36% 30% 33% Andersom betekent dat dat 25%, in absolute aantallen bijna 350 bereikbare woningen, aan huishoudens met een hoger inkomen werd verhuurd. Meestal gaat het dan om doelgroep+huishoudens, ongeveer 40 keer om huishoudens met een nog hoger inkomen. Dure woningen komen juist in bijna 80% van de gevallen bij doelgroep+ of rijke huishoudens terecht. Tot vorig jaar zag je in alle prijsklassen het aandeel dat aan huishoudens met een hoger inkomen verhuurd werd afnemen. In 2009 is er weinig veranderd. Figuur 10 Aantal verhuurde woningen, per prijsklasse en naar inkomen huurder, 2009 hoger tot max. huurtoeslaggr. tot 1e aftop minima doelgroep hoger Slaagkans De verhouding tussen het aantal woningzoekenden in een inkomensklasse en het aantal huishoudens dat een woning is gaan huren noemen we de slaagkans. In 2009 zijn de slaagkansen voor de meeste inkomensgroepen vergelijkbaar: rond de 0,12. Alleen de (kleine) groep met een inkomen boven de heeft een duidelijk hogere slaagkans. In de periode waren de slaagkansen voor minima duidelijk lager dan die voor de andere inkomensgroepen. Die ongelijkheid is er nu niet/minder. 12 Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden?

17 Figuur 11 Slaagkans per inkomensgroep 0,20 0,18 0,16 0,14 0,12 0,10 0,08 0,06 0,04 0,02 0, minima doelgroep doelgroep / Europese wetgeving In de nieuwe Europese wetgeving gaat een andere inkomensgrens gehanteerd worden dan tot nu toe gebruikelijk in de Stadsregio. Volgens de Europese regels moet voortaan 90% van het aanbod onder de liberalisatiegrens, de maximale huurtoeslaggrens verhuurd worden aan huishoudens met een inkomen lager dan belastbaar per jaar. Deze grens snijdt de doelgroep+ door de midden. De onderste helft hoort nog wel bij deze inkomensklasse. De bovenste helft van de doelgroep + (die tot loopt) niet. In 2009 werden bijna 1700 woningen onder de huurtoeslaggrens verhuurd. Daarvan ging 86% naar woningzoekenden met een geregistreerd inkomen onder Conclusie Steeds minder bereikbare woningen in de verhuur Het aantal en aandeel bereikbare woningen (onder de 1 e aftoppingsgrens) dat in de verhuur komt zakt al jaren. In 2009 werden er een kleine 1400 van zulke woningen verhuurd. Het aandeel van duurdere woningen dat via Entree verhuurd wordt neemt juist toe. Het merendeel van deze duurdere woningen heeft nog wel een huur onder de maximale huurgrens. Oorzaak is de gewijzigde samenstelling van de totale voorraad met meer duurdere huurwoningen, en de dalende mutatie met name in de bereikbare voorraad. Een kwart van de bereikbare woningen gaat naar huishoudens met een hoger inkomen Bij verhuur van woningen wordt er (meestal) geen voorwaarden gesteld aan de relatie huurinkomen. In 2009 werden ongeveer 350 woningen met een huur onder de aftoppingsgrens verhuurd aan huishoudens met een inkomen boven de doelgroepgrens. In meerderheid waren dat huishoudens uit de doelgroep plus. Slechts 3% had een hoger inkomen. In vergelijking tot een paar jaar geleden is het aandeel bereikbare woningen dat aan rijkere huishoudens wordt verhuurd flink afgenomen. Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden? 13

18 Slaagkansen minima zijn laag, net als die van andere inkomensgroepen Van de 100 huishoudens met een minima inkomen die in 2009 een woning zochten zijn daar 12 in geslaagd. Bij huishoudens uit de doelgroep en de doelgroep+ liggen de slaagkansen op een vergelijkbaar laag niveau. Alleen het beperkte aantal zelfredzame huishoudens dat via Entree een woning zoekt heeft hogere slaagkansen. In % naar inkomens lager dan Aan de nieuwe Europese richtlijn (90% van de woningen onder de liberalisatiegrens verhuurd aan inkomens onder ) werd in 2009 bijna voldaan. 14 Kunnen huishoudens met een laag inkomen een passende woning vinden?

19 3 Positie van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders Inleiding In dit hoofdstuk gaan we in op de slaagkansen van starters en doorstromers, van Nijmegenaren en mensen van buiten de stad. Hebben zij gelijke kansen op de Nijmeegse woningmarkt, of worden verschillende groepen in verschillende mate bediend. Daarbij spelen de spelregels bij de woningverdeling, zoals die sinds 2002 gelden, een rol. Door het gebruik van woonduur als meetcriterium voor doorstromers werden hun kansen bewust vergroot, met als doel in totaliteit meer woningen vrij te maken. Het vergroten van slaagkansen voor doorstromers gaat in theorie niet ten koste van de slaagkansen van starters. De slaagkansen van starters worden bepaald door het aantal verhuisketens in de huursector. Zo n verhuisketen kan starten door nieuwbouw of doordat zittende bewoners de Nijmeegse huurmarkt verlaten (naar koopwoning, naar verzorgingstehuis, naar andere gemeente). Er kunnen niet meer starters geholpen worden dan dat er verhuisketens zijn. De slaagkansen voor doorstromers worden daarnaast ook bepaald door de lengte van de verhuisketens: in een verhuisketen die (door doorstroming) uit meerdere schakels bestaat worden meer doorstromers geholpen, maar nog steeds maar één starter. Aantal aan Nijmeegse starters verhuurde woningen in 2009 verder gezakt In de verhuringen van de afgelopen 10 jaar zijn de volgende ontwikkelingen te zien: In 2001 zakt het aantal verhuurde woningen flink. Zowel starters als doorstromers worden hierdoor geraakt. De invoering van het woonduurcriterium voor doorstromers in 2002 zorgt ervoor dat het aantal aan doorstromers verhuurde woningen weer enigszins toeneemt. Dit gaat echter samen met een afname van de verhuur aan starters. Zowel absoluut (rond 600 woningen) als relatief (31%) lag de verhuur aan starters op een dieptepunt. In dit jaar zijn er weinig verhuisketens gestart. Deze ketens waren echter wel wat langer dan daarvoor. In de jaren stijgt het aantal en aandeel aan starters verhuurde woningen gestaag. Daarna lag het aandeel enkele jaren stabiel rond de 43%. Door de omvangrijke oplevering van nieuwbouwhuurwoningen in 2005 krijgen zowel starters als doorstromers dat jaar meer woningen toegewezen. Het laatste jaar is het aandeel aan starters verhuurde woningen weer gezakt, naar 37%. Ook het aantal aan starters verhuurde woningen is op een van de laagste niveaus: slechts 500 Nijmeegse starters en zo n starters van buiten de gemeente vonden in 2009 een huurwoning. Positie van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders 15

20 Figuur 12 Toewijzingen Nijmeegse huurwoningen, absoluut, + percentage aan starters verhuurd % 43% 44% 41% 38% 34% 31% 52% 54% 56% 58% st. Nijm st. elders drstr. Nijm drstr. elders Veranderingen in toewijzingssysteem: toename van woningzoekenden van buiten Nijmegen In 2002 (invoering van het meettijdcriterium, één krant voor KAN noord en zuid, gebruik internet) is in één keer een flinke verandering van de woningzoekendengroep op de Nijmeegse woningmarkt veroorzaakt: Het aantal zoekenden van buiten de gemeente steeg explosief Het aantal doorstromers, ook vanuit Nijmegen, steeg Figuur 13 Aantal reagerenden op Nijmeegse aanbod, absoluut en als index (1998=100) starters doorstromers Nijmegen rest KAN overig Nijmegen rest KAN overig totaal Positie van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders

21 starters doorstromers Nijmegen rest KAN overig Nijmegen rest KAN overig totaal Sindsdien, en voor die tijd, zijn er binnen de woningzoekende nauwelijks verschuivingen opgetreden in de verhouding tussen starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van buiten de stad. Wel zie je de algemene ontwikkeling van het aantal woningzoekenden (stijging , daling en weer stijging in 2009) in elke deelgroep terug. Figuur 14 Herkomst reagerenden op Nijmeegs woning aanbod % 20% 40% 60% 80% 100% Nijmegen rest KAN overig Nijmegenaren hebben grotere kansen op Nijmeegse woningmarkt De verhouding tussen het aantal reagerenden, de vraag, en het aantal verhuurde woningen, het aanbod, is de slaagkans. De algemene slaagkans op de Nijmeegse woningmarkt bedroeg in ,12: op iedere 100 woningzoekenden die in dat jaar actief waren, waren er 12 die daadwerkelijk een woning huurden. Daarbij is er veel verschil tussen deelgroepen Positie van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders 17

22 Figuur 15 Slaagkansen 2009, starters en doorstromers, naar woonplaats doorstromers 0,09 0,10 0,17 0,21 starters 0,04 0,04 0,08 0,11 0,00 0,05 0,10 0,15 0,20 0,25 Nijmegen rest KAN overig gemiddeld In Figuur 15 is te zien dat de slaagkans van starters uit Nijmegen bijna 3x zo groot is als die van starters van buiten de plaats. Bij doorstromers is de kans voor Nijmegenaren meer dan eens zo groot. Eén reden voor de hogere slaagkansen van Nijmegenaren ligt in het feit dat zij een langere meettijd (inschrijf of woonduur) hebben dan woningzoekenden van buiten. Dit verklaard de hogere kans echter niet volledig. Ook andere factoren (b.v. gebruik/toekenning van urgentie, soort woningen waarop reageert wordt) moeten een rol spelen. In Figuur 15 valt ook af te lezen dat doorstromers een grotere kans hebben een woning te vinden dan starters. De slaagkans van starters is 0,08 (0,11 voor Nijmeegse starters) en voor doorstromers 0,17 (0,21 voor Nijmeegse doorstromers). Slaagkansen door de jaren heen In Figuur 16 is te zien hoe de slaagkansen zich de afgelopen 10 jaar ontwikkeld hebben. In totaliteit is de slaagkans nog niet de helft van wat die was in Daarbij is de slaagkans van Nijmeegse doorstromers het minst afgenomen (ruim een kwart). De kansen van starters van buiten de stad zijn nog maar een fractie van wat ze in 1998 waren. Dit komt vooral doordat er veel meer reagerende starters van buiten Nijmegen zijn. Maar ook de kansen voor Nijmeegse starters zijn flink achteruitgegaan en nu nog maar een derde van de kans rond de eeuwwisseling. Ook in 2009 is de slaagkans van Nijmeegse starters flink teruggelopen. 18 Positie van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders

23 Figuur 16 Slaagkansen starters doorstromers Nijmegen rest KAN overig totaal Nijmegen rest KAN overig totaal totaal ,33 0,23 0,27 0,31 0,29 0,18 0,24 0,27 0, ,33 0,19 0,22 0,30 0,28 0,16 0,17 0,25 0, ,27 0,14 0,15 0,23 0,23 0,12 0,12 0,21 0, ,20 0,10 0,10 0,17 0,19 0,11 0,09 0,17 0, ,10 0,03 0,02 0,07 0,20 0,09 0,09 0,16 0, ,10 0,04 0,03 0,07 0,22 0,09 0,08 0,17 0, ,11 0,04 0,03 0,08 0,23 0,11 0,04 0,17 0, ,16 0,05 0,04 0,11 0,27 0,11 0,06 0,21 0, ,15 0,06 0,05 0,11 0,23 0,08 0,05 0,18 0, ,15 0,04 0,04 0,10 0,22 0,09 0,10 0,18 0, ,11 0,04 0,04 0,08 0,21 0,09 0,10 0,17 0,12 Meer specifiek zijn de volgende ontwikkelingen in slaagkansen te benoemen: rond de eeuwwisseling zakten, door afname van het aanbod, de slaagkansen voor alle groepen woningzoekenden als gevolg van de invoering van het woonduur/meettijdcriterium in 2002 stabiliseerde de slaagkans voor doorstromers zich. De kans voor Nijmeegse doorstromers nam zelfs weer wat toe. De kansen voor starters bleven zakken. de slaagkansen van doorstromers van buiten het KAN ontwikkelden zich rond 2002 net als die van alle doorstromers. Als spoedig werd echter voor deze groep woonduur weer vervangen door inschrijfduur als meettijdcriterium: de slaagkansen daalde daardoor. Na een rechterlijke uitspraak in 2007/2008 is deze aanpassing weer teruggedraaid: de slaagkans voor doorstromers van buiten de Stadsregio is nu weer gelijk aan die van doorstromers binnen het KAN. meer toewijzing door meer nieuwbouw in 2005 zorgde voor stijging van slaagkansen voor alle groepen in 2006 en 2008 zijn de slaagkansen hoger dan in de periode Dat komt omdat er, bij een gelijkblijvend aantal te verhuren woningen, nu minder woningzoekenden zijn. Per woningzoekenden neemt de slaagkans daardoor toe. In 2009 heeft zich een behoorlijke daling in de slaagkans van Nijmeegse starters voorgedaan, de andere groepen bleven min of meer stabiel in slaagkans. Met het veranderen van toewijzingsregels kunnen de kansen van (lokale) starters op de huurmarkt maar beperkt verbeterd worden. De kansen van starters worden bepaald door het aantal verhuisketens. Een verhuisketen ontstaat wanneer er een woning verhuurd kan worden zonder dat er sprake is van een oude bewoner die aanspraak maakt op een andere huurwoning (nieuwbouw, vertrek naar verzorgingstehuis, naar andere gemeente, naar koopwoning). Per verhuisketen kan één starter geholpen worden. Alleen het uitsluiten van huurverhuisketenstoppende concurrenten, zoals woningzoekenden van buiten de plaats en mensen die een koopwoning achterlaten, heeft enig effect. Door het langer maken van verhuisketens, wat met doorstromingsmaatregelen beoogd wordt, worden wel de kansen van doorstromers vergroot, maar die van starters in principe niet beïnvloed. Belangrijk voor de kansen van starters is het op peil brengen/houden van het aanbod. Daarop is de nieuwbouw van grote invloed. De bouw van ongeveer 400 huurwoningen in 2005 heeft direct een zichtbare positieve invloed op de slaagkansen. Sloop (herstructurering van bv. Wolfskuil en Willemskwartier), verkoop van corporatiewoningen en het vervangen van tehuisbewoning door het bieden van zorg aan huis drukken juist de Positie van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders 19

24 omvang van de vrijkomende voorraad huurwoningen. Dit heeft een negatief effect op de slaagkansen van woningzoekenden. Ook het (toenemende) gat tussen de huur en koopmarkt drukt de slaagkansen van starters op zoek naar een huurwoning. Naarmate minder huurders de overstap naar een koopwoning maken komen er ook minder huurwoningen vrij waarmee (aan het eind van de verhuisketen) een starter op de huurmarkt geholpen kan worden. Relatie tussen verhuring en meettijd De slaagkans hangt samen met de meettijd van ingeschreven: hoe langer je inschrijftijd of woonduur is, des te hoger scoor je op de lijst reagerende woningzoekenden. Toch is het niet zo dat je alleen kans op een woning maakt wanneer je een lange meettijd hebt. In Figuur 17 is te zien dat er meer dan 120 starters en 40 doorstromers met meetjaar 2008 of 2009 een woning gehuurd hebben. In meerderheid gaat het hier wel om mensen die een urgentie hadden, waarmee zij voorrang kregen op andere woningzoekenden. Het zwaartepunt voor starters ligt bij mensen die zich in de jaren ingeschreven hebben. Dit hoeft niet te betekenen dat zij ook al die tijd ook actief naar een woning zochten. Zeker onder Nijmegenaren is het strategisch inschrijven, zodat je meettijd hebt op het moment dat je wilt verhuizen, niet ongebruikelijk. Figuur 17 Inschrijf of woonduurjaar van woningzoekenden die in 2009 een woning huurden doorsttromers starters 20 Positie van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders

25 Conclusie Nijmegenaren en doorstromers hebben grotere kansen dan starters en mensen van buiten Bij een overall slaagkans van 0,12 is er veel verschil in kansen tussen de verschillende groepen op de woningmarkt. Doorstromers, vooral uit Nijmegen (0,21) hebben de grootste slaagkans. Starters, uit Nijmegen (0,11) maar ook zeker van buiten de stad (0,04) de laagste. Slaagkansen Nijmeegse starters in 2009 flink gezakt Zowel de slaagkans van als het aantal verhuringen aan (Nijmeegse) starters was in 2009 lager dan in de voorafgaande jaren. Lage kansen voor starters worden vooral veroorzaakt doordat er maar weinig nieuwe verhuisketens in gang gezet zijn. Redenen daarvoor zijn o.a. : een beperkte oplevering van nieuwbouwhuurwoningen, verkoop en sloop van bestaande huurwoningen, en het vervangen van tehuisbewoning door zorg aan huis. Aanpassingen 2002 zorgde voor regionalisering/nationalisering van woningmarkt In 2002 (wijziging toewijzingsregels, integraal aanbod KAN, internet) meldde zich in één keer een grote groep woningzoekenden van buiten Nijmegen en de Stadsregio op de lokale woningmarkt. Sindsdien zijn de verhoudingen onder woningzoekenden niet veel veranderd. Positie van starters en doorstromers, Nijmegenaren en mensen van elders 21

26 4 Positie van grote huishoudens Grote woningen voor grote huishoudens? Met het loslaten van de passendheidseisen in 2002 verdwenen ook de eisen die werden gesteld aan de verhouding tussen grootte van de woning en grootte van het huishouden. Met één uitzondering: woningen met 4 slaapkamers of meer worden met voorrang aan grote huishoudens (minstens 6 personen) toegewezen. Het aantal grote woningen in de verhuur is beperkt. De laatste jaren werden er in Nijmegen steeds rond de 60 woningen met 4 of meer slaapkamers verhuurd. Dat is slechts 3% van alle vehuringen in Figuur 18 Verhuurwijze grote (4 slk. of meer) woningen 2009 makelaars model bemiddeling zonder eisen met eisen Bijna de helft van de grote woningen werd via een advertentie aangeboden zonder dat daar eisen aan de huishoudensgrootte bij werden vermeld. Dit kan te maken hebben met het prijsniveau van de woningen: maar 15 van de 65 woningen zijn bereikbaar, onder de eerste aftoppingsgrens. Wel ligt van bijna alle woningen (60) de huurprijs onder de maximale huurgrens. Van de bereikbare woningen zijn er 11 via het aanbodmodel verhuurd, 6 zonder grootte eisen aan het huishouden en 5 met. Ongeveer 20% van de te verhuren grote woningen werd via bemiddeling verhuurd. 22 Positie van grote huishoudens

27 Figuur 19 Wat voor huishoudens hebben 4+slaapkamerwoningen gehuurd, 2009 boven max huurgr 1e aftop-max huurgr bereikbaar pers 4 pers 5 pers 6+pers Uiteindelijk is slechts een kwart van de grote woningen verhuurd aan een huishouden met minstens 6 personen, de doelgroep die daarvoor afgesproken is. Meer dan helft 3 en 4 slaapkamerwoningen naar 1 en 2 persoonshuishoudens Het aantal echt grote woningen is maar beperkt. Om een breder beeld te krijgen van de wijze waarop grotere woningen gebruikt worden kijken we ook naar de verhuur van woningen met minstens 3 slaapkamers. Rond de 40% van alle via Entree verhuurde woningen hoort tot deze categorie. In Figuur 20 is te zien dat ongeveer 60% van deze woningen door 1 of 2 persoonshuishoudens wordt gehuurd. Figuur 20 Huishoudensgrootte nieuwe bewoners van 3 en 4 slaapkamerwoningen 100% 80% 60% 40% 20% 0% phh 2phh 3phh 4phh 5phh 6+phh Weinig verschil in slaagkansen naar huishoudensgrootte In 2009 was de slaagkans voor alle huishoudensgrootte ongeveer gelijk. Dit is al een aantal jaar het geval. Positie van grote huishoudens 23

28 Vorig jaar, 2008 was de slaagkans van 6 persoonshuishoudens weliswaar hoger, maar zowel het aantal woningzoekenden als woningvinders in deze categorie is zo klein (in woningzoekenden) dat toevalligheden makkelijk voor uitschieters in de slaagkansen kunnen zorgen. Rond de eeuwwisseling waren de kansen voor grote huishoudens over het algemeen iets slechter dan gemiddeld. 0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 1-pers 2-pers 3-pers 4-pers 5-pers 6+pers 0,05 0, Conclusie Weinig grote woningen en grote huishoudens Zowel het aantal jaarlijks te verhuren grote woningen (rond de 60) als het aantal woningzoekende grote huishoudens (nog geen 150) is maar beperkt. Voorrang grote huishoudens voor grote woningen werkt niet volgens afspraak Volgens de verordening moeten grote woningen met voorrang aan grote huishoudens worden toegewezen. In praktijk is dit maar af en toe het geval. Deels komt dat omdat de grote woningen vaak een wat hogere huur hebben, tussen de bereikbaarheidgrens en de maximale huurgrens. Maar ook bij de bereikbare grote woningen worden soms geen eisen aan de huishoudensgrootte gesteld. Slaagkansen grote huishoudens gemiddeld De slaagkans van grote huishoudens is in 2009 gelijk aan die van kleinere huishoudens. Door de jaren heen fluctueert de slaagkans flink. Toevalligheden kunnen bij een kleine populatie tot flinke uitschieters leiden. 24 Positie van grote huishoudens

29 5 Spreiding inkomensgroepen over wijken Inleiding Een van de speerpunten van het collegeprogramma is de ongedeelde stad. Concentratie van lage of juist hoge inkomensgroepen is ongewenst. Het woningaanbod en nieuwbouw spelen daarbij een belangrijke rol: in alle wijken moet een goed, betaalbaar en evenwichtig aanbod zijn. Ook woonruimteverdeling kan een bijdrage leveren aan een gelijkmatigere verdeling van inkomensgroepen over de stad en een vermindering van concentratie van lage inkomensgroepen. Zo kun je door gebruik te maken van lokaal maatwerk spiegelbeeldig toewijzen: in een rijke wijk juist lage inkomens toewijzen, in een arme wijk juist hogere inkomens. In dit hoofdstuk laten we zien hoe op dit moment hogere en lagere inkomensgroepen door woningverdeling zich spreiden over de Nijmeegse wijken. Prestatieafspraken over inkomenseisen Gemeente en corporaties maken samen prestatieafspraken. In de afspraken over de invulling van het lokaal maatwerk in 2009 is gesteld dat van de woningen in de rijke wijken Hunnerberg, Hazenkamp, Kwakkenberg en Lent 100% van de bereikbare woningen gelabeld zou worden voor minima. Een tweede categorie wordt gevormd door wijken die iets minder rijk, maar nog steeds welvarend zijn en waar maar weinig minima naar toe verhuizen: Weezenhof, de Kamp, Lankforst, Goffert, Sint Anna, Hatertse Hei en Altrade. Hier zou 1 op de 3 woningen gelabeld moeten worden voor minima. Op basis van de gegevens uit deze en vorige Evaluaties Woonruimteverdeling kunnen bij deze afspraken een paar kanttekeningen geplaatst worden: Tussen de rijke wijken ontbreken Oosterhout, t Broek, Hees en Brakkenstein. Deze zouden ook in aanmerking kunnen komen voor de 100% afspraak De wijk Goffert is in de tweede categorie opgenomen. Dit is een wijk met een heel dubbel profiel. Enerzijds de Kolpingbuurt, met veel lage inkomens en huurwoningen, anderzijds de Emancipatiebuurt met veel koopwoningen en hogere inkomens. Juist voor de Kolpingwijk zijn afspraken gemaakt, vanuit leefbaarheidsbeleid, om alleen toe te wijzen aan huishoudens met werk/een redelijk inkomen. Hoort deze wijk dan wel thuis in categorie 2? De afspraak 1 op 3 naar minima is gebaseerd op gegevens uit 2007, toen de gehanteerde minimagrens nog lager lag dan op dit moment. Volgens de normen van 2007 ging 31% van de verhuringen naar minima, volgens de normen van 2009 bijna de helft. Dat pleit ervoor ook de afspraak op te voeren tot 1 op 2. Prestatieafspraken minima in 2009 niet gehaald. De prestatieafspraken over labeling voor minima zijn in 2009 nauwelijks nagekomen. Van de 16 bereikbare woningen die in de 100% labelen voor minimawijken werden aangeboden werd er slechts één daadwerkelijk gelabeld. Van de 272 in de 1 op 3 labelen wijken aangeboden bereikbare huurwoningen werden er 16 gelabeld, 6% in plaats van 33%. Spreiding inkomensgroepen over wijken 25

30 Figuur 21 Verhuringen 2009, wel of niet maximum inkomen gesteld? totaal waarvan waarvan bereikbaar gelabeld 100% wijken % wijken rest totaal De bovenstaande cijfers zijn afkomstig uit de bestanden van Entree. Daarnaast leveren de corporaties ook schriftelijk informatie aan over de omvang van het lokaal maatwerk (voor minima). Die gegevens wijken flink af van wat in het bestand geregistreerd wordt. Daarvoor kunnen verschillende redenen zijn: Verschillende keren is duidelijk dat de corporaties de wijkaanduidingen anders interpreteren dan de gemeentelijke bedoeling in de prestatieafsprake is De manier waarop lokaal maatwerk wordt vastgelegd in het bestand is niet consequent en onduidelijk. Inkomenslabeling voor andere redenen Bij het vergroten van kansen voor minima worden via labeling maximum eisen aan het inkomensniveau gesteld. Maar corporaties hebben ook de mogelijkheid om een minimaal inkomensniveau te eisen. Dit wordt steeds meer toegepast. In 2007 gold voor 36 woningen een gevraagd minimuminkomen, in 2008 voor 111 en in 2009 voor 178 woningen. Vooral voor de wat duurdere woningen worden minimum eisen aan het inkomen gesteld. In 80% van de gevallen betrof het een woning boven de bereikbaarheidsgrens. 36 Keer werd bij een bereikbare woning een ondergrens aan het inkomen gesteld. Bijna altijd ging het dan om woningen in de Kolpingbuurt, Meijhorst of Tolhuis, waar in het kader van het leefbaarheidsbeleid getracht wordt de bevolkingssamenstelling wat aan te passen. Wijken met relatief veel of weinig toewijzing van lage inkomens In Figuur 22 is per wijk te zien welk aandeel van de verhuringen aan minima en doelgroephuishoudens is gedaan. Dat aandeel wordt afgezet tegen het aandeel lage inkomens 2 per wijk volgens de CBS opgave In rood zijn wijken aangegeven met relatief veel lage inkomens, in groen wijken met weinig lage inkomens. In heel Nijmegen is in deze periode 67% van de toewijzingen aan minima of doelgroephuishoudens gedaan, 47% aan minima. In de figuur zijn de wijken zo gerangschikt dat de wijken waar de minste toewijzingen aan minima of doelgroephuishoudens zijn gedaan bovenin staan. Het beeld is niet erg uitgesproken. Zaken die er enigszins uitspringen zijn: Het percentage verhuringen aan minima varieert van 28 tot 85% per wijk. Duidelijk onder het gemiddelde zitten de wijken Lent, Meijhorst, Goffert, Benedenstad, Brakkenstein, Malvert en Oosterhout. Drie keer gaat het dan om relatief arme wijken (Meijhorst, Benedenstad en Malvert) die zo een wat meer gemengde bevolking kunnen krijgen. Ook drie keer (Lent, Brakkenstein en Oosterhout) gaat het om wijken met al relatief rijke bewoners. De bestaande inkomensverdeling in deze wijken wordt door de toewijzing van nieuwe bewoners juist versterkt. 2 hoort tot laagste 40% van Nederlandse inkomens 26 Spreiding inkomensgroepen over wijken

31 In de rijkere wijken t Broek, t Acker, Weezenhof en Hees zijn relatief veel toewijzingen aan minima en doelgroephuishoudens. Dit patroon was ook in eerdere jaren te zien. Veel rijkere (groene) wijken hebben vaak geen of maar weinig corporatiewoningen. Figuur 22 Verhuringen aan minima en doelgroep (2009) aandeel binnen verhuringen % minima % min +doelgr corp.woningen % lage inkomens Lent 28% 38% Meijhorst 29% 54% Goffert 29% 55% Benedenstad 33% 49% Brakkenstein 33% 49% Malvert 33% 40% Oosterhout 36% 48% Zwanenveld 38% 72% Altrade 39% 60% St. Anna 40% 71% Aldenhof 43% 71% Stadscentrum 44% 60% Hengstdal 46% 67% Galgenveld 46% 59% Nije Veld 46% 67% Lankforst 47% 82% Hatertse Hei 48% 70% Bottendaal 48% 55% Hatert 50% 68% De Kamp 51% 68% Grootstal 51% 72% Wolfskuil 55% 60% Tolhuis 56% 85% Heseveld 59% 81% 't Acker 59% 88% Biezen 59% 77% Neerbosch-Oost 60% 77% Weezenhof 67% 81% Hees 74% 89% 't Broek 85% 92% Kwakkenberg geen verhuringen - Groenewoud geen verhuringen 1 38 Heijendaal geen verhuringen 40 Hunnerberg te weinig verhuringen Hazenkamp te weinig verhuringen Weezenhof te weinig verhuringen Nijmegen 47% 67% Conclusie Spiegelbeeldig toewijzen nog niet van de grond gekomen De afspraak om in rijkere wijken woningen te reserveren voor minima heeft nog niet geleid tot daadwerkelijk labelen van woningen voor minima. Het omgekeerde, woningen labelen voor Spreiding inkomensgroepen over wijken 27

32 mensen met een inkomen juist boven een bepaalde grens, komt meer voor. Meestal bij duurdere woningen, soms ook bij bereikbare woningen, vanuit overwegingen van wijkopbouw. Mogelijkheden voor spiegelbeeldig toewijzen niet groot De bijdrage die toewijzing kan hebben aan een meer evenwichtige wijkopbouw is beperkt. In de meeste rijkere wijken staan weinig of soms geen woningen van corporaties. Wijken met mogelijkheden De wijken Lent, Brakkenstein en Oosterhout hebben zowel een relatief hoog inkomenspeil, als ook weinig minima onder de toewijzingen. Bovendien staan er, vooral in Lent en Brakkenstein, de nodige corporatiewoningen. Ook in evaluaties vaan vorige jaren kwamen deze wijken als naar voren als mogelijke wijken waar door labeling van woningen voor minima een bijdrage geleverd kan worden aan het diverser maken van de bewonerssamenstelling. 28 Spreiding inkomensgroepen over wijken

33 6 Woningzoekenden in een rolstoel Sinds 2007 verhuur in principe via krant Voor mensen die om gezondheids of mobiliteitsproblemen niet (meer) uit de voeten kunnen in hun huidige woning geldt sinds 2007 in principe de volgende werkwijze: De rolstoeler meldt zich met een woonprobleem bij Bureau WMO Een bouwkundige van het bureau kijken of aanpassing van de huidige woning een optie is. Is dat niet het geval dan krijgt de betrokkene een ROWO indicatie (RolstoelWOning) Met de indicatie moet de betrokkene zich inschrijven bij een corporatie/entree De betrokkene reageert op aanbiedingen in de Entreekrant. Bij woningen met een ROWOlabel krijgt hij voorrang op de overige gegadigden. Nadat een rolstoeler een woningaanbod van een corporatie heeft gekregen gaat een bouwkundige van bureau WMO kijken welke aanpassingen nog nodig zijn. Eventueel kan de verhuur dan nog afgeblazen worden, wanneer de aanpassingen te ingrijpend zijn. Eind 2008 is deze werkwijze geëvalueerd. Daaruit kwamen o.a. de volgende conclusies: Er is erg weinig aanbod voor rolstoelers in de Entreekrant. Het aantal vrijkomende aangepaste woningen is maar beperkt. Een aanvulling zou kunnen zijn om woningen die met beperkte ingrepen geschikt te maken zijn ook te labelen voor rolstoelers. Dat is echter praktisch lastig uitvoerbaar omdat dat niet altijd van te voren bekend is. Daarnaast gaat dit in tegen de filosofie van het model. Voor gelabelde woningen melden zich nauwelijks kandidaten met een ROW indicatie. Woningen moeten vaak meerdere malen worden aangeboden en staan lang leeg. Naast het nieuwe systeem (reageren via de krant) functioneert het oude systeem (bemiddeling RolstoelToewijzingsCommissie) nog steeds. Een bemiddeling via deze commissie betekent niet dat een woningzoekende zelf niets hoeft te ondernemen of geen eigen inbreng heeft. Soms zelfs juist integendeel, als woningzoekenden al een heel specifiek idee hebben over de woning die voor hen geschikt is. Het vastleggen van bijzondere verhuringen in de bestanden van Entree (zoals ROWOindicaties) gebeurt door de corporaties niet consequent en zorgvuldig. Daardoor zijn de Entree bestanden geen goede bron om een volledig overzicht van vraag van en toewijzing aan rolstoelers in beeld te brengen. In Entree bestanden meer woningzoekenden met rolstoelindicatie Volgens de administratie van Entree waren er gedurende Nijmegenaren met een rolstoelindicatie actief op zoek naar een woning. Dat zijn er meer dan in het jaar daarvoor en ook dan in de periode half 2007/half 2008 (11 woningzoekenden) die in de Evaluatie Rolstoeltoewijzing is bekeken. 80% van de geïndiceerden reageert (ook) op gelabelde woningen, de rest alleen op niet gelabelde woningen. Sommige van de woningzoekenden hebben maar op één advertentie gereageerd, anderen op wel meer dan 20. Figuur 23 Woningzoekenden met een rolstoelindicatie, reagerend in Nijmegen totaal (ook) op rolstoelwoningen Woningzoekenden in een rolstoel 29