Deze notitie is bedoeld om de schaarste en de verdringing in Gouda aan te tonen, als bijlage bij de Huisvestingsverordening 2019.

Transcriptie

1 Bijlage bij de Huisvestingsverordening 2019 Onderbouwing van de schaarste aan goedkope huurwoningen en verdringingseffecten daardoor op de Goudse woningmarkt 1. Doel van deze onderbouwing De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten het instrument om in te grijpen in de verdeling van woonruimte. Gebruikmaken van dit instrumentarium is niet vanzelfsprekend en moet periodiek worden onderbouwd en getoetst. Het instrumentarium bestaat uit het vaststellen van een huisvestingsverordening, die regels bevat over het in gebruik geven en nemen van goedkope woonruimte. Het uitgangspunt van de Huisvestingswet is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Dit grondrecht kan alleen worden beperkt als dat noodzakelijk is voor het algemeen belang. Dat belang kan volgens de Huisvestingswet gelegen zijn in het tegengaan van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Als hiervan aantoonbaar sprake is, kunnen gemeenten verdelingsregels vaststellen. Het bestaan van schaarste op zich is onvoldoende reden om van de Huisvestingswet gebruik te maken: er moet ook sprake zijn van verdringing van kwetsbare groepen, als gevolg van die schaarste. Deze notitie is bedoeld om de schaarste en de verdringing in Gouda aan te tonen, als bijlage bij de Huisvestingsverordening In de notitie worden begrippen gebruikt. Deze zijn in paragraaf 6 toegelicht. De toegelichte begrippen zijn in de tekst van de paragrafen 2 t/m 5 donkerrood gemarkeerd. 2. Sturing via de huisvestingsverordening De sturing in de huisvestingsverordening beperkt zich tot de bereikbare huurwoningen: vergunningplichtige woonruimte zijn woonruimten van verhuurders (woningcorporaties en particuliere verhuurders) met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag ( 710,68). Deze bereikbare huurwoningen zijn schaars en daarom zijn er regels nodig om die schaarse woningen op een eerlijke en evenwichtige manier te verdelen. De huisvestingsverordening: stuurt op het passend toewijzen van woningen: woningen met een huurprijs tot de tweede (hoge) aftoppingsgrens worden met voorrang toegewezen aan de lagere inkomensgroep, te weten huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen (artikel 13 lid 1 Huisvestingsverordening Gouda 2019 (verder te noemen: hvv). Deze voorrangsregel is vooral van belang voor particuliere verhuurders. Woningcorporaties zijn op grond van de Woningwet 2015 al gebonden aan passend toewijzen. Verder worden aangepaste woningen met voorrang toegewezen aan mensen met een lichamelijke functiebeperking (artikel 13 lid 2 hvv); stuurt op slaagkansen. Het doel daarvan is dat alle groepen woningzoekenden gelijke kansen hebben op het vinden van een huurwoning. Voor corporatiewoningen wordt in de huisvestingsverordening vastgelegd dat de slaagkans voor actief woningzoekenden voor alle leeftijdsgroepen en huishoudensgrootten ongeveer gelijk moet zijn, evenals de slaagkans voor actief zoekende doorstromers en starters. Het is vervolgens aan de woningcorporaties om hierop te sturen, door het labelen van woningen voor een bepaalde categorie woningzoekenden (artikel 14 hvv); bevat voorrangsregels voor urgent woningzoekenden (hoofdstuk 3 hvv) en bijzondere doelgroepen (artikel 17 hvv) en rangorderegels voor de verdeling van corporatiewoningen (artikel 16 hvv). Voor zover woningzoekenden niet in een urgentiecategorie vallen, wordt de volgorde bij de toewijzing bepaald op basis van hun BL-score. Degene met de hoogste BL-score gaat voor.

2 3. Schaarste De doelgroep (van volkshuisvestingsbeleid) is aangewezen op de bereikbare huurwoningen. Binnen de doelgroep is een groep huishoudens te onderscheiden die gezien hun inkomen in aanmerking komt voor huurtoeslag: de 'huurtoeslaggroep'. Deze huishoudens zijn hoofdzakelijk aangewezen op betaalbare huurwoningen. In de volgende tabel is de omvang van beide groepen vermeld en het aantal huurwoningen (zowel van corporaties als particuliere verhuurders) waarvoor zij in aanmerking komen. De aantallen zijn van 2015 omdat er geen recentere informatie beschikbaar is 1. Tabel 1: Omvang doelgroepen en huurwoningen Aantal Aantal huurwoningen Doelgroep 2 huishoudens Bereikbaar Betaalbaar Doelgroep van beleid Huurtoeslaggroep Bron: Woningmarktverkenning Midden-Holland (pagina 43 en 51) Uit deze tabel blijkt dat de beide doelgroepen groter zijn dan het aantal huurwoningen waarop zij zijn aangewezen. In de praktijk is de schaarste groter omdat van de bereikbare huurwoningen worden bewoond door huishoudens met een hoger inkomen, de zogenoemde 'goedkope scheefheid'. Mede door deze schaarste wonen er huishoudens van de doelgroep van beleid in een huurwoning met een huurprijs boven de 710,68, de zogenoemde 'dure scheefheid' (bron: Woningmarktverkenning Midden- Holland , pagina 52). Dat is sprake is van schaarste blijkt ook uit het feit dat er in actief woningzoekende waren, terwijl er slechts 622 bereikbare huurwoningen beschikbaar zijn gekomen (bron: rapportage woonruimteverdeling 2017, zie ook tabel 3). De verwachting is dat de omvang van de groep huishoudens met een laag inkomen de komende jaren verder toeneemt. Deze toename heeft niet betrekking op gezinnen, maar op de 1- en 2 persoonshuishoudens. Zie de volgende tabel. Tabel 2: Ontwikkeling aantal huishoudens naar inkomen en samenstelling ( ) Inkomensgroepen Abs. In % Abs. In % Abs. In % Lage inkomens, 1-2 persoons ,7% ,0% ,8% Lage inkomens, gezinnen ,8% ,4% ,1% Midden en hogere inkomens, 1-2 persoons ,5% ,7% ,3% Midden en hogere, gezinnen ,0% ,9% ,8% Totaal ,0% ,0% ,0% Bron: Woningmarktverkenning Midden-Holland (pagina 45) Conclusie 1: Er is in Gouda schaarste aan bereikbare en betaalbare huurwoningen. Want: de beschikbare woningvoorraad is kleiner dan de doelgroep die erop is aangewezen; in 2017 waren er actief woningzoekenden, terwijl er slechts 622 bereikbare woningen beschikbaar zijn gekomen; 1 De cijfers zijn ontleend aan Socrates 2016 van ABF Research. 2 Zie figuur G-5 van de Woningmarktverkenning Midden-Holland In het bijbehorende Exceldocument staan de precieze woningaantallen. pagina 2

3 de schaarste wordt de komende jaren waarschijnlijk groter omdat het aantal huishoudens met een laag inkomen tot 2030 toeneemt. 4. Verdringingseffecten Zonder regels op het gebied van woonruimteverdeling kan de schaarste onrechtvaardige en onevenwichtige effecten met zich meebrengen. De gemeente Gouda heeft al decennia lang een huisvestingsverordening. Een nulmeting van de situatie zonder huisvestingsverordening is daarom niet mogelijk. Ook zonder een huisvestingsverordening krijgen bepaalde doelgroepen overigens voorrang binnen de sociale huursector. Dit vloeit voort uit het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting en het in 2016 geïntroduceerde passend toewijzen. Zoals in de vorige paragraaf is opgemerkt, wordt de schaarste aan bereikbare huurwoningen zichtbaar als het aantal (actief) woningzoekenden wordt vergeleken met het aantal verhuringen. In de volgende tabel is voor de afgelopen jaren het aantal actief woningzoekenden vermeld en het aantal verhuurde bereikbare huurwoningen (inclusief bemiddeling). Tabel 3: Aantal actief zoekenden en slaagkans ( ) A. Aantal verhuringen B. Aantal actief zoekenden Slaagkans (A/B*100%) 16,7% 14,4% 12,7% Bron: rapportages woonruimteverdeling 2015, 2016 en 2017 Uit deze tabel blijkt dat: het aantal verhuringen de afgelopen jaren ongeveer gelijk is gebleven, terwijl het aantal actief zoekende sterk is toegenomen; er veel meer actief zoekenden zijn dan vrijkomende bereikbare huurwoningen; de slaagkans de afgelopen jaren kleiner is geworden. De afgelopen jaren is dus de schaarste toegenomen. Bij het monitoren van de slaagkans werden 3 de volgende categorieën onderscheiden: Leeftijdsgroepen (18 t/m 22 jaar, 23 t/m 29 jaar, 30 t/m 39 jaar, 40 t/m 54 jaar, 55 t/m 74 jaar, 75 jaar en ouder); Huishoudensgrootten (1 persoonshuishoudens, 2 persoonshuishoudens, 3 t/m 5 persoonshuishoudens, 6 en meer persoonshuishoudens); Starters; Doorstromers. De volgende tabel laat de slaagkans (inclusief bemiddeling) en de actieve zoektijd (in maanden) in 2017 zien van deze afzonderlijke groepen. 3 In de Huisvestingsverordening 2019 wordt een wat andere leeftijdsindeling gehanteerd: 18 t/m 22 jaar, 23 t/m 34 jaar, 35 t/m 44 jaar, 45 t/m 54 jaar, 55 t/m 64 jaar, 65 t/m 74 jaar en 75 jaar en ouder. pagina 3

4 Tabel 4: Slaagkans en zoektijd van de doelgroepen in 2017 Doelgroepen Slaagkans Zoektijd Leeftijd 18 t/m 22 jaar 6,2% 9,4 23 t/m 29 jaar 8,6% 16,0 30 t/m 39 jaar 12,9% 21,2 40 t/m 54 jaar 17,4% 17,0 55 t/m 74 jaar 23,3% 12,3 75 jaar en ouder 32,2% 5,4 Huishoudensgrootte 1 persoons 12,3% 12,5 2 persoons 13,0% 14,7 3 t/m 5 persoons 13,3% persoons 17,5% 28,0 Starters (uit Gouda) 17,4% 14,9 Doorstromers (uit Gouda) 16,3% 22,8 Gemiddeld 12,7% 15,8 Bron: rapportage woonruimteverdeling 2017 Het merendeel van de verschillende groepen actief woningzoekenden heeft een slaagkans rond het gemiddelde. Afgezet tegen dat gemiddelde is op dit moment de slaagkans voor de groep '18 t/m 22 jaar' relatief klein. Hun zoektijd is echter korter dan gemiddeld. De slaagkans voor de groepen '55 t/m 74 jaar' en '75 jaar en ouder' is relatief groot. De huisvestingsverordening (artikel 14) biedt aan woningcorporaties de mogelijkheid om voor bepaalde groepen die in onvoldoende mate voor toewijzing in aanmerking komen, woonruimte te labelen. Zonder nadere regels kunnen zich ongewenste effecten voordoen, zoals: Onevenwichtige en onverklaarbare verschillen in slaagkansen en zoektijden tussen categorieën huishoudens. Het ontbreken van transparantie in de toewijzing van woningen doordat duidelijke en transparante (rangorde)regels rondom woningtoewijzing ontbreken. Gebrek aan eenduidigheid in voorrang aan woningzoekenden in een noodsituatie (urgentie). Het ontbreken van sturing op passendheid tussen het inkomen van een huishouden en de huurprijs. Dit kan ongewenste financiële gevolgen hebben. De corporaties moeten zich houden aan de landelijke regels voor passend toewijzen (Woningwet 2015). De huisvestingsverordening is wat betreft sturing op passend toewijzen op grond van de relatie tussen inkomen en huurprijs vooral van belang voor particuliere verhuurders. Conclusie 2: Er is in Gouda sprake van verdringingseffecten. Want: een aantal groepen heeft een kleinere slaagkans dan andere groepen; een aantal groepen heeft een langere wachttijd dan andere groepen. pagina 4

5 5. Nut en noodzaak van een huisvestingsverordening De huidige Huisvestingsverordening Gouda 2015 lijkt haar werk goed te doen. Deze lijn wordt daarom voortgezet in de nieuwe Huisvestingsverordening Gouda Bereikbare huurwoningen zijn schaars. Het aantal bereikbare en betaalbare huurwoningen is in Gouda kleiner dan de doelgroep die erop is aangewezen. In 2017 waren er actief woningzoekenden, terwijl er slechts 622 bereikbare woningen beschikbaar zijn gekomen. De schaarste wordt de komende jaren waarschijnlijk groter omdat het aantal huishoudens met een laag inkomen tot 2030 toeneemt. Om de actief woningzoekenden zo passend en rechtvaardig mogelijk te huisvesten in het krappe bereikbare aanbod is het instrument woonruimteverdeling dan ook noodzakelijk. De woonruimteverdeling heeft ervoor gezorgd dat de verschillen tussen de slaagkansen van de diverse groepen woningzoekenden niet te groot waren. Een rechtvaardige verdeling van bereikbare huurwoningen moet ook in de toekomst gewaarborgd zijn, waarbij door middel van labeling de verschillen in slaagkansen tussen groepen woningzoekenden verder worden verkleind. Want een huisvestingsverordening waarborgt rechtvaardigheid bij de verdeling van de beschikbare bereikbare huurwoningen op verschillende gebieden: Betaalbaarheid: de huurtoeslaggroep krijgt voorrang op betaalbare huurwoningen. De toewijzing van woningen die naar hun aard specifiek geschikt zijn voor een bepaalde doelgroep (te weten ouderenwoningen en aangepaste woningen voor huishoudens met een beperking). Regels over de rangorde van woningtoewijzing bij meerdere belangstellenden, om transparantie en gelijke kansen te garanderen. In noodsituaties (voorrang bij urgentie). Ook huurwoningen met een huurprijs lager dan 710,68 aangeboden door particuliere verhuurders vallen binnen de verordening. Daardoor wordt ook de passendheid in dit deel van de huurmarkt geborgd. In overige beleidsinstrumenten wordt rekening gehouden met de schaarste aan bereikbare en betaalbare huurwoningen. Waar mogelijk wordt actie ondernomen om de schaarste op te lossen, zoals door nieuwbouw. Maar de rechtvaardige verdeling van het schaarse goed over de doelgroep wordt uitsluitend in de huisvestingsverordening geregeld. Daarnaast is de huisvestingsverordening een transparant en open instrument, waarin de verdeling van het schaarse goed op een democratische manier en eenduidig wordt geregeld. pagina 5

6 6. Definities In deze notitie zijn de volgende begrippen gebruikt: Aftoppingsgrenzen De Wet op de huurtoeslag benoemt twee aftoppingsgrenzen (artikel 20 en 21 Wet op de huurtoeslag): o De eerste/lage aftoppingsgrens voor een- en tweepersoonshuishoudens bedraagt 597,30 (prijspeil 2018); o De tweede/hoge aftoppingsgrens voor drie- of meerpersoonshuishoudens bedraagt 640,14 (prijspeil 2018). Als de huurprijs van een woning hoger is dan de aftoppingsgrens wordt de huurtoeslag verlaagd (ofwel 'afgetopt'). Bereikbare (of goedkope) huurwoning Woning met een huurprijs tot 710,68 (prijspeil 2018). Betaalbare huurwoning Woning met een huurprijs tot de aftoppingsgrens. BL-score Bewoningsduur-/Leeftijdscore (BL-score) is als volgt gedefinieerd: a. Bewoningsduurscore is het aantal volledige maanden dat verstreken is sinds de datum dat een woningzoekende volgens de Basisregistratie Personen (BRP) in de huidige woonruimte is ingeschreven; b. Leeftijdscore is het aantal volledige maanden dat verstreken is sinds de datum dat een woningzoekende, die niet beschikt over zelfstandige woonruimte, de leeftijd van 18 jaar heeft bereikt. Doelgroep (van volkshuisvestingsbeleid) Huishoudens met een inkomen tot (prijspeil 2018). Zij zijn aangewezen op de bereikbare huurwoningen. Dure scheefheid Huishoudens in de huurtoeslaggroep die wonen in een corporatiewoning boven de aftoppingsgrens of huishoudens in de doelgroep die wonen in een corporatiewoning boven de liberalisatiegrens. Goedkope huurwoning Zie bereikbare huurwoning. Goedkope scheefheid Huishoudens die niet tot de doelgroep behoren die wonen in een corporatiewoning onder de liberalisatiegrens. Huurtoeslaggrens Huurtoeslaggrens is de maximale huurprijs van de woning om voor huurtoeslag in aanmerking te komen (artikel 13 Wet op de huurtoeslag). Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag moet de maandhuur van de woning lager zijn dan 710,68. Dat is de liberalisatiegrens die in 2018 geldt en komt overeen met de huurtoeslaggrens. Voor jongeren onder de 23 jaar is de huurtoeslaggrens 417,34. Huurtoeslaggroep De groep huishoudens binnen de doelgroep die gezien hun inkomen in aanmerking komt voor huurtoeslag. Deze huishoudens zijn hoofdzakelijk aangewezen op betaalbare huurwoningen. De inkomensgrens van de huurtoeslaggroep is afhankelijk van de grootte van het huishouden en de leeftijd (prijspeil 2018): o Eenpersoons: ; o Meerpersoons: ; pagina 6

7 o Eenpersoons-ouderen: ; o Meerpersoons-ouderen: Liberalisatiegrens De grens die bepaalt of een huurwoning in de sociale of vrije sector valt. Deze grens lig op 710,68 (prijspeil 2018). Passend toewijzen Met de nieuwe Woningwet 2015 is de passendheidsnorm ingevoerd. Corporaties moeten daarmee vanaf 1 januari 2016 nog nadrukkelijker sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens die recht hebben op huurtoeslag. Slaagkans Het aantal verhuringen gedurende een specifieke periode gedeeld door het aantal actief woningzoekenden binnen dezelfde periode * 100%. Bij de slaagkans voor een specifieke categorie woningzoekenden gaat het om het aantal verhuringen aan deze categorie en het aantal actief woningzoekenden binnen deze categorie. pagina 7