Agendapunt Onderwerp 7 Huisvestingsverordening gemeente Heerde 2015

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Raadsvergadering Afdeling en opsteller 18 mei 2015 Leefomgeving/E. van Doorn/ Commissie Ruimte Portefeuille 20 april 2015 Gerrit van Dijk Programma Ruimtelijke en economische ontwikkeling Agendapunt Onderwerp 7 Huisvestingsverordening gemeente Heerde 2015 De raad besluit om: De Huisvestingsverordening gemeente Heerde 2015 vast te stellen. Inleiding Op 1 januari 2015 is de nieuwe Huisvestingswet in werking getreden. Deze wet vervangt de voormalige Huisvestingswet uit 1993 en brengt veel veranderingen met zich mee. Zo zijn bindingseisen bij koopwoningen en bouwkavels niet langer toegestaan en mogen geen overeenkomsten (zoals prestatieafspraken) met verhuurders over woningtoewijzing meer worden gesloten. Het stellen van bindingseisen bij huurwoningen wordt daarnaast sterk beperkt. De huidige huisvestingsverordening vervalt van rechtswege op 1 juli Hoewel het geen verplichting is een nieuwe verordening op te stellen, adviseren we dit wel te doen. Dit is immers nog de enige manier waarop de gemeente afspraken kan maken met woningcorporaties over woonruimteverdeling. De ambtenaren van de negen gemeenten die deelnemen aan de Regio Noord-Veluwe (RNV) zijn betrokken geweest bij de totstandkoming van een nieuw woonruimteverdeelsysteem, welke is uitgewerkt in een huisvestingsverordening. In deze verordening is de verplichting voor corporaties opgenomen om aan te sluiten bij een regionaal, digitaal aanbod- en inschrijfsysteem. De gemeente Heerde heeft met de gemeenten Hattem en Epe de optie besproken niet bij het aanbod- en inschrijfsysteem van de RNV aan te sluiten, maar wel het regionale woonruimteverdeelsysteem als basis te nemen voor een nieuwe huisvestingsverordening voor Hattem, Heerde en Epe. In dit raadsvoorstel wordt de nieuwe huisvestingsverordening uiteen gezet. Bevoegdheid / Juridisch kader Op grond van artikel 147 van de Gemeentewet is het vaststellen van een verordening een raadsbevoegdheid. Indien de nieuwe huisvestingsverordening niet vóór 1 juli 2015 wordt vastgesteld, hebben de woningcorporaties tijdens de periode dat geen huisvestingsverordening van kracht is de vrije hand in de manier waarop ze woningen toewijzen. Eerdere besluitvorming en kaders Op 3 maart 2015 heeft het college middels een collegebesluit ingestemd met het opstellen van een nieuwe huisvestingsverordening. Op 23 maart 2015 heeft de commissie Ruimte ingestemd met de uitgangspunten van de nieuwe huisvestingsverordening en aangegeven dat de huisvestingsverordening verder kan worden uitgewerkt. 1 / 5

2 Beoogd effect Het doel is dat de Huisvestingsverordening gemeente Heerde 2015, welke een effectieve verdeling van goedkope woonruimte regelt, wordt vastgesteld door de raad op 18 mei 2015 en op 1 juli 2015 in werking treedt. Argumenten 1. Een nieuwe verordening Op Internationaal, Europees en nationaal niveau zijn woningcorporaties reeds gehouden aan regels over woonruimteverdeling. Volgens het Besluit beheer sociale-huursector dienen corporaties bijvoorbeeld hun goedkope woonruimte zo passend mogelijk toe te wijzen. In deze regelgeving wordt echter niet bepaald hoe corporaties de goedkope woningen dienen toe te wijzen. Indien de gemeente daar afspraken over wilt maken met woningcorporaties, is een huisvestingsverordening het enige instrument. Afspraken met woningcorporaties over de woonruimteverdeling mogen op grond van de nieuwe Huisvestingswet niet meer worden gemaakt in privaatrechtelijke instrumenten, zoals prestatieafspraken of convenanten. Daarnaast is het in het kader van rechtszekerheid en transparantie goed om afspraken vast te leggen, zodat partijen weten waar ze aan toe zijn en burgers houvast hebben. De nieuwe huisvestingsverordening is van toepassing op alle woningcorporaties (toegelaten instellingen op grond van artikel 70 Woningwet) binnen de gemeenten Hattem, Heerde en Epe. Dit betekent dat alle corporaties binnen deze gemeenten zich aan dezelfde regels dienen te houden, hetgeen bijdraagt aan rechtszekerheid, transparantie, en een effectieve manier van woningtoewijzing. Indien geen nieuwe verordening wordt opgesteld, kunnen de woningcorporaties zelf bepalen op welke manier ze vrijkomende woningen toewijzen. Bindingseisen kunnen de corporaties dan niet meer stellen, aangezien daarvoor schaarste moet worden aangetoond in een verordening. 2. Bindingseisen vervallen De nieuwe Huisvestingswet beperkt de mogelijkheid tot het stellen van bindingseisen sterk. Voor maximaal 50% van de huurwoningen kan regionale binding worden gesteld. Voor de helft hiervan kan binding aan de gemeente worden gevraagd. Bindingseisen met betrekking tot huurwoningen kunnen enkel worden gesteld indien de gemeente kan aantonen dat sprake is van schaarste, die zonder sturing leidt tot verdringing van bepaalde groepen woningzoekenden op de woningmarkt. In de koopsector mogen helemaal geen bindingseisen meer worden gesteld. Gezien het feit dat in de koopsector de instroom woningzoekenden van buiten de regio een stuk lager ligt dan 50%, wordt geen nut meer gezien in het stellen van bindingseisen. Een maximale inzet van bindingseisen van 50% van de huurwoningen houdt immers geen enkele woningzoekende zonder binding tegen om zich hier te vestigen. Voordelen van het afschaffen van bindingseisen zijn dat de administratieve lasten van woningcorporaties afnemen, de verhuurbaarheid van hun woningen toeneemt en oud-inwoners zonder binding kunnen terugkeren naar de regio. Het laten vallen van de bindingseisen geldt voorts als één van de uitgangspunten van de gemeentelijke woonvisie. 3. Huisvestingsvergunning verplicht Het uitgangspunt van de nieuwe Huisvestingswet is vrijheid van vestiging. Desalniettemin kan de gemeente schaarse woonruimte vergunningsplichtig maken indien daarmee onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van de schaarste worden bestreden. Enkel huurwoningen van woningcorporaties met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens zijn onder de nieuwe verordening vergunningsplichtig. Burgemeester en wethouders kunnen op grond van de nieuwe huisvestingsverordening de bevoegdheid om vergunningen te verlenen mandateren aan woningcorporaties (toegelaten instellingen op grond van artikel 70 van de Woningwet). 2 / 5

3 4. Eén aanbod- en inschrijfsysteem voor Hattem, Heerde en Epe Een belangrijk uitgangspunt van de nieuwe huisvestingsverordening is dat de woningcorporaties die werkzaam zijn binnen de gemeenten Hattem, Heerde en Epe een centraal aanbod- en inschrijfsysteem opzetten en hanteren. Dit betekent dat corporaties hun woningen aanbieden op één digitaal platform en dat alle woningzoekenden die bij de corporaties staan ingeschreven ook binnen één register worden bijgehouden. Woningcorporaties die op grond van artikel 70 van de Woningwet een toegelaten instelling zijn, en dus binnen het toepassingsbereik van de nieuwe huisvestingsverordening vallen, moeten zich bij dit gezamenlijke systeem aansluiten. Het grote voordeel van een centraal systeem is dat woningen op een zo effectief mogelijke manier worden toegewezen. Indien corporatie A namelijk een leegstaande woning heeft, terwijl corporatie B juist woningzoekenden op de wachtlijst heeft, kunnen de woning en de woningzoekende door middel van het gezamenlijke systeem worden uitgewisseld. Er bestaan ook situaties waarin een zorginstelling leegstaande aanleunwoningen heeft en deze wil verhuren aan personen zonder indicatie. Dit is niet gewenst als een andere verhuurder wel een persoon met een indicatie op de wachtlijst heeft staan. Andersom komt het ook voor dat wordt geïnvesteerd in het aanpassen van een woning voor een persoon met beperkingen, terwijl een andere instelling aangepaste woningen over heeft. Ten gevolge van dit soort situaties is het idee ontstaan ook verhuurders en instellingen die géén toegelaten instelling op grond van artikel 70 van de Woningwet zijn uit te nodigen zich bij het gezamenlijke systeem aan te sluiten. Op deze manier wordt de communicatie tussen de verschillende verhuurders bevorderd en de woningtoewijzing effectiever. Op 16 maart 2015 heeft de gemeente een bijeenkomst georganiseerd waar (in totaal 11) corporaties, verhuurders en instellingen voor waren uitgenodigd. Er werd positief gereageerd op het idee om meer contact tussen de verschillende corporaties en instellingen te laten plaatsvinden. Wel werd aangegeven dat het naar verhouding wellicht veel inspanning, tijd en geld kost om zoiets op te zetten voor verhuurders die niet veel woningen per gemeente hebben. Het voordeel van een centraal systeem voor woningzoekenden is dat deze zich maar één keer hoeven in te schrijven voor alle corporaties die bij dit systeem zijn aangesloten. Bovendien kunnen woningzoekenden van één platform gebruik maken waarop alle beschikbare woningen binnen de drie gemeenten worden aangeboden. Een laatste voordeel van een gezamenlijk systeem voor de gemeente is dat er een duidelijk overzicht komt van wat en hoe er wordt toegewezen (meer transparantie). Onder de oude Huisvestingswet was er vaak geen of weinig contact tussen de gemeente en de kleinere corporaties/verhuurders. Op deze manier wordt meer inzicht verkregen in hoe zij te werk gaan. Het doel is dat zoveel mogelijk verhuurders zich bij het gezamenlijke systeem aansluiten, omdat dit voordelen met zich meebrengt voor woningzoekenden, verhuurders en de gemeenten. Het is aan de verhuurders een praktisch en betaalbaar systeem op te zetten. 5. Woningtoewijzing op grond van inschrijfduur Onder de oude systematiek werd een onderscheid gemaakt tussen starters en doorstromers. Woningen werden toegewezen op grond van woonduur. Een doorstromer hoefde zich niet in te schrijven bij de corporatie op het moment dat hij wilde verhuizen. Een starter moest zich wel inschrijven en bouwde punten op aan de hand van de inschrijftermijn. Onder de nieuwe systematiek vindt toewijzing plaats op grond van inschrijfduur. Het onderscheid tussen doorstromers en starters vervalt. Iedereen die woningzoekende is, dient zich in te schrijven. Door middel van toewijzing op grond van inschrijfduur wordt beoogd de mensen uit de eigen regio beter te kunnen helpen. 6. Een deel van de woningen wordt via loting toegewezen Een deel van het woningaanbod, circa 25%, wordt toegewezen via loting. Daarbij heeft iedere woningzoekende evenveel kans om de woning toegewezen te krijgen. Het percentage te verloten 3 / 5

4 woningen kan variëren naar gelang de actuele situatie op de woningmarkt. Door het verloten van woningen krijgen mensen die op korte termijn een woning nodig hebben en mensen met een korte inschrijfperiode een reële kans om snel een woning te vinden. De gedachte is dat door een deel van de woningen te verloten het aantal urgenten sterk afneemt. Het voordeel van loting voor woningcorporaties is dat woningen die normaal gesproken moeilijk te verhuren zijn op deze wijze toch snel worden verhuurd. Een bij loting toegewezen woning mag niet worden geweigerd. Een weigering heeft een jaar uitsluiting van de lotingsmodule tot gevolg. Hiermee wordt beoogd dat enkel de woningzoekenden die daadwerkelijk snel een woning nodig hebben, meedoen aan de loting. 7. Urgent woningzoekenden en urgentiecommissie De nieuwe Huisvestingswet geeft aan dat, als de gemeente een urgentieregeling handhaaft, minstens drie groepen woningzoekenden urgent moeten worden verklaard: mensen die mantelzorg geven of ontvangen, mensen die een opvangtehuis willen verlaten en mensen die onder de gemeentelijke taakstelling voor huisvesting erkende vluchtelingen vallen. In de nieuwe huisvestingsverordening worden deze groepen urgenten meegenomen: De eerste groep urgenten zijn statushouders/verblijfsgerechtigden. Om aan de wettelijk opgelegde taakstelling te kunnen voldoen, ontvangen statushouders tot aan de afgesproken aantallen voorrang bij woningtoewijzing. De tweede groep urgenten zijn personen in het bezit van een urgentieverklaring. Hieronder vallen onder andere mensen die mantelzorg geven of ontvangen en mensen die een opvangtehuis willen verlaten. Onder de voormalige Huisvestingswet werd een door de RNV-gemeenten opgestelde urgentieregeling gehanteerd. Geadviseerd wordt de bestaande urgentieregeling onder de nieuwe wet te handhaven, aangezien dit de meest transparante manier van werken is. 8. Commissie bezwaarschriften Momenteel is er een commissie bezwaarschriften (ook wel klachtencommissie genoemd) die woningcorporaties adviseert over woningtoewijzingsklachten die worden ingediend. Het is de bedoeling die commissie voortaan in te schakelen als adviescommissie bij bezwaren die worden ingediend tegen besluiten die op grond van de verordening onder de verantwoordelijkheid vallen van burgemeester en wethouders. De commissie bezwaarschriften heeft kennis over woningtoewijzing en handelt de klachten voor de gemeenten Hattem, Heerde en Epe op eenzelfde manier af. De bezwaren worden derhalve niet (ook) aan de bezwaaradviescommissie voorgelegd. 9. Overgangsregeling In de huisvestingsverordening wordt een overgangsbepaling opgenomen. Onder de oude methodiek was het voor doorstromers niet verplicht zich in te schrijven, aangezien zij punten opbouwden aan de hand van hun woonduur. Starters moesten zich wel inschrijven, zij behouden onder de nieuwe huisvestingsverordening hun inschrijfduur. Doorstromers krijgen een jaar de tijd, rekenende vanaf de datum van inwerkingtreding van de verordening, om hun oude rechten te verzilveren. Melden zij zich niet binnen een jaar bij de woningcorporatie, dan vervallen hun woonduurpunten. 10. Evaluatie Om te bekijken of de doelstelling van de huisvestingsverordening, namelijk het zo effectief mogelijk toewijzen van woningen, is gehaald, wordt voorgesteld de verordening na een jaar (in de zomer van 2016) te evalueren. Hierbij worden woningcorporaties gevraagd inzicht te geven in de manier waarop woningen in het afgelopen jaar zijn toegewezen, en aan wie. 4 / 5

5 Kanttekeningen Het doel is dat de gemeenten Hattem, Heerde en Epe de huisvestingsverordening gelijkluidend vaststellen. De kans bestaat dat de verordening niet in alle drie gemeenten precies dezelfde inhoud zal hebben. Zo zien de gemeenten Hattem en Heerde veel voordelen in het hanteren van een centraal aanbod- en inschrijfsysteem voor alle corporaties en verhuurders binnen de drie gemeenten (in ieder geval de corporaties die een toegelaten instelling zijn op grond van artikel 70 van de Woningwet). De gemeente Epe daarentegen heeft aangegeven dit niet als een belangrijke voorwaarde te zien. Financiën Voor de gemeente heeft het invoeren van de nieuwe Huisvestingsverordening geen financiële gevolgen. Communicatie Op grond van artikel 6 van de nieuwe Huisvestingswet dient de gemeente overleg te voeren over de nieuwe huisvestingsverordening met corporaties en andere belanghebbenden. Op 16 maart 2015 is gesproken met de woningcorporaties, verhuurders en instellingen die werkzaam zijn binnen de gemeente Heerde, Hattem en Epe. De huurdersvertegenwoordiging is per post en per op de hoogte gesteld. De intrekking van de huidige huisvestingsverordening en de vaststelling van de nieuwe regeling zullen worden gecommuniceerd in de Schaapskooi, de Staatscourant en op de website. De woningcorporaties worden gevraagd dit aspect via de voor hun beschikbare middelen te communiceren met de huurders en aspirant-huurders. Uitvoering Na vaststelling door de raad zal de Huisvestingsverordening gemeente Heerde 2015 op 1 juli 2015 in werking treden. Advies commissie De commissie stelt behandeling als A-onderwerp voor. Heerde, 7 april 2015 Het college van Heerde drs. W.R.J.M. Pijnenburg-Adriaenssen, burgemeester B. van Zuthem, gemeentesecretaris Bijlagen: 1. Raadsbesluit Huisvestingsverordening gemeente Heerde 2015 ; Ter inzage, beschikbaar via de website en voor raadsleden in ibabs: 2. Reglement Urgentiecommissie; 3. Reglement Commissie Bezwaarschriften Woonruimteverdeling Noord-Veluwe 2015; 4. Toelichting huisvestingsverordening; Ter inzage: 5. Discussienota commissie Ruimte Uitgangspunten nieuwe huisvestingsverordening d.d. 23 maart 2015; 6. Collegebesluit Definitieve huisvestingsverordening d.d. 7 april / 5