Trends in bouwen en wonen 16 Nijmegen, situatie na 1e helft 2009

Transcriptie

1 Trends in bouwen en wonen 16 Nijmegen, situatie na 1e helft 2009 september 2009 Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek in opdracht van Afdeling Bouwen en Wonen, Dienst Grondgebied

2

3 Trends in bouwen en wonen 16 Nijmegen, situatie na 1e helft 2009 Datum: september 2009 Colofon Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek contactpersoon: Jenny Zonneveld tel.: (024) e mailadres: onderzoek.statistiek@nijmegen.nl Verkrijgbaar Open Huis, Stadswinkel Mariënburg PS Nijmegen tel: (024) of via (onderdeel wonen & leven > onderzoek en cijfers)

4

5 Inhoudsopgave Analyse Ontwikkelingen op de woningmarkt halverwege Inleiding 1 2. Ontwikkelingen nieuwbouw 2 3. Positie van bestaande woningvoorraad 3 4. Huisvesten van de doelgroep: de sociale huursector 4 5. Resumé 7 Bijlage De cijfers over de woningmarkt Huurwoningen Samenstelling aanbod 11 Ontwikkeling aanbod 11 Verhuurde woningen naar toewijzingsmodel 13 Aandeel vrij verhuurde woningen 13 Slaagkansen 15 Aantal reacties per advertentie 15 Samenstelling reagerenden op Nijmeegs aanbod 17 Verdeling woningaanbod over categorieën woningzoekenden 19 Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben 19 Nieuwbouwkoopwoningen Aantal in verkoop gebrachte woningen 21 Ontwikkeling aantal opgeleverde koopwoningen 21 Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 project verkocht is 23 % van het per jaar in verkoop gebrachte aantal woningen dat verkocht is 23 Aantal verkochte nieuwbouwwoningen per kwartaal 23 Huishoudens die de in 2008 opgeleverde koopwoningen betrokken hebben 25 Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2008 opgeleverde koopwoningen 25 Nieuwbouwhuurwoningen Aanbod nieuwbouwhuurwoningen 27 Huishoudens die de in 2008 opgeleverde huurwoningen betrokken hebben 29 Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2008 opgeleverde huurwoningen 29 Bestaande koopwoningen Omvang en samenstelling aanbod 31 Mediane verkoopprijs 33 Mediane verkooptermijn 33

6

7 Analyse Ontwikkelingen op de woningmarkt halverwege Inleiding Deze notitie Trends in Bouwen en Wonen is de zestiende in een reeks van halfjaarlijkse rapportages over de Nijmeegse woningmarkt. Doel van deze rapportages (marktmonitor) is om actuele en fijnmazige informatie te verkrijgen om ontwikkelingen op de Nijmeegse woningmarkt te kunnen volgen. Deze informatie is nodig om als gemeentelijke overheid beleidsmatig adequaat op de ontwikkelingen op de dynamische woningmarkt in te kunnen spelen. Het laatste jaar, met de kredietcrisis en de gevolgen daarvan op de woningmarkt, is het belang van en de behoefte aan deze informatie alleen maar groter geworden. Belangrijke vragen die we in de rapportage willen beantwoorden zijn: Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw? Welke woningen worden ontwikkeld, gebouwd en aangeboden? Hoe zit het met de belangstelling voor en verkoop van nieuwbouwwoningen. Hoe is de positie van de bestaande koopvoorraad? Hoe zijn de verkoopbewegingen binnen de voorraad, sluit de vooraad aan bij de vraag van woningzoekenden? Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod? Heeft de crisis gevolgen voor de situatie op de huurwoningenmarkt? De rapportage bevat naast de nodige cijfers een actuele analyse van de hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt. De cijfers zijn gebaseerd op bestaande informatiesystemen over de verschillende segmenten van de woningmarkt. Bij de presentatie van de cijfers maken we onderscheid tussen huur en koopwoningen en tussen bestaande en nieuwbouwwoningen. Per segment geven we waar mogelijk een beeld van aanbod, afzet, vraag en bewoning. Bij het tot stand komen van deze rapportage is een begeleidingsgroep betrokken. Aan de begeleidingsgroep nemen deel Enserve, de Nijmeegse corporaties, de Ontwikkelaars Combinatie Waalsprong (OCW) en de afdeling Nijmegen van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). Naast het leveren van gegevens adviseren de deelnemers van de begeleidingsgroep, op basis van hun specifieke marktkennis, over de in de rapportage opgenomen conclusies over de hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt. situatie na 1e helft

8 Analyse 2. Ontwikkelingen nieuwbouw Nieuwbouwsector heeft het moeilijk De effecten van de kredietcrisis zijn duidelijk zichtbaar in de ontwikkeling en verkoop van nieuwbouwwoningen: aantal verkopen neemt af Vooral in het laatste kwartaal van 2008 en het eerste kwartaaal van 2009 werden er maar mondjesmaat nieuwbouwwoningen verkocht. projecten worden teruggetrokken of omgezet In 2008 kwamen er flink wat koopwoningen op de markt, vooral in de bestaande stad. De verkoop van deze woningen is vaak moeizaam verlopen. Sommige projecten zijn uit de verkoop gehaald (Malderburchtstraat, Grootstalselaan), of verkocht aan een belegger of woningcorporatie (Volsellastraat, Frijhof). Behalve bij de Volsellastraat gaat het in alle gevallen om etagewoningen. Van de ongeveer 650 woningen die in 2008 in de particuliere verkoop zijn gegaan bleven er daardoor uiteindelijk minder dan 500 over verkooptermijn nemen toe Al vanaf 2007 is te zien dat de tijd die nodig is om nieuwbouwprojecten te verkopen toeneemt: van het aanbod uit 2007 stond halverweg 2009 nog 20% te koop, van het aanbod uit %. Zowel consumenten als kredietverstrekkers zijn in tijden van economische onzekerheid voorzichtig. vooral etagesector heeft het moeilijk Vooral complexen met etagewoningen doen het niet goed. Dat heeft niet alleen te maken met de kredietcrisis. Ook voor de crisis ging het hier al moeizaam. Dat heeft te maken met een soms slechte prijs kwaliteitverhouding in de aangeboden woningen (b.v. een onaantrekkelijke locatie of geen/onvoldoende buitenruimte). Maar ook hoopvolle signalen Vooral in het laatste kwartaal van 2008 en het eerste kwartaal van 2009 viel de verkoop van nieuwbouwwoningen bijna stil. In het tweede kwartaal van 2009 stegen de verkoopcijfers echter weer flink. Dat is bijna volledig op conto van twee projecten te schrijven: Het complex de Stijl was al sinds 2007 in verkoop. Begin 2009 was nog niet de helft van de 47 etagewoningen verkocht. De resterende woningen zijn vervolgens met koopgarantie aangeboden. Gegadigden konden deze woningen voor 75% van de marktwaarde kopen, met een terugkoopgarantie door de woningbouwvereniging. Eventueel verlies of winst bij terugverkoop wordt gedeeld door corporatie en bewoner. Met deze constructie werd de rest van de woningen binnen enkele maanden verkocht. In de binnenstad werd een complex met 31 kleine en goedkope starterswoningen (in de verbouw) aangeboden. Voor deze woningen was veel belangstelling. Met wat incidentele verkopen bij andere projecten kwam het totaal aantal in het 2 e kwartaal verkochte woningen op 72, een cijfer dat vergelijkbaar is met de verkoopcijfers uit 2007 en de eerste helft van 2008 situatie na 1e helft

9 Analyse Ook nieuw aanbod in eerste helft 2009 In totaal zijn er in de eerste helft van 2009 bijna 200 nieuwbouwwoningen in verkoop gegaan. Naast het al genoemde starterscomplex zijn de grotere projecten daarbij nog een centraal stedelijk starterscomplex en het complex Kloostertuin in Brakkenstein. Aanbod in Waalsprong gestokt In de Waalsprong is het laatste jaar helemaal geen nieuw aanbod in verkoop gebracht. Ook voor de komende jaren zit er weinig aanbod in de Waalsprong pijplijn. Tot 2011 worden nauwelijks woningen opgeleverd in verband met afspraken rond de verkeersontsluiting/milieu/fijn stof. Voor de periode daarna werken gemeente en ontwikkelaars aan plannen in meerdere marktsegementen en meerdere locaties, zodat dan flexibel kan worden ingespeeld op de marktomstandigheden. 134 huurwoningen opgeleverd in eerste half jaar 2009 Het aantal opleverde nieuwbouwhuurwoningen (134) is tamelijk gemiddeld, vergeleken met eerdere perioden. Meer dan 80% van de nieuwe huurwoningen had een huur onder de huurtoeslaggrens. De opgeleverde woningen zijn verdeeld over drie projecten. Twee complexen met etagewoningen, één in Brakkenstein (Lentiusstraat/Pater Eijmardstraat, woningen met zorg voor ouderen) en één in Hatert (Stijl). Daarnaast gerenoveerde laagbouwwoningen rond de Singendonckstraat. Laagbouwhuur heeft grootste doorstroomrendement Er worden maar weinig laagbouwhuurwoningen in de bestaande stad gebouwd. Maar wanneer dat wel het geval is blijkt telkens weer dat zulke woningen relatief veel doorstroming oproepen. Het doorstroomrendement van de in 2008 opgeleverde laagbouwhuur was bijna 90%: door de bewoners van 10 nieuwbouwwoningen werden ongeveer 9 andere woningen in Nijmegen vrijgemaakt. In de laagbouwkoopsector ligt het doorstroomrendement rond de 50%. In etagekoopen etagehuurwoningen ligt het doorstroomrendement iets lager, op ongeveer 1/3. Herstructurering versterkt imago Vooral in Willemskwartier wordt het laatste jaar veel nieuw gebouwd, nadat oude woningen gesloopt zijn. Dit heeft een positief effect op het imago van de totale wijk. 3. Positie van bestaande woningvoorraad Verkoop bestaande woningen via NVM daalt met ongeveer 1/3 In de eerste helft van 2009 zijn er via de NVM in Nijmegen 490 bestaande woning verkocht. Dat is zo n 1/3 minder dan in het jaar 2008 en meer dan 40% minder dan het topjaar % van de verkochte woningen waren etagewoningen, 60% laagbouw. situatie na 1e helft

10 Analyse Al vanaf 2007 dalen de verkoopcijfers en geven makelaars aan een wat kleinere belangstelling van kopers te ervaren: gegadigden zijn voorzichtig, verkooptermijnen worden langer. Deze ontwikkeling heeft zich in de tweede helft van 2008 en de eerste helft van 2009, onder invloed van de kredietcrisis, versterkt voortgezet. Net als bij de verkoop van nieuwbouwwoningen versterken de economische omstandigheden een al aanwezige terugloop. Doordat woningen langer te koop staan hebben woningzoekenden een groter aanbod om zich op te richten. De huidige kopers zijn kritisch en zoeken koopjes. Vooral in het duurdere segment komt het voor dat verkopers hun vraagprijzen moeten bijstellen. Ook banken zijn voorzichtig waardoor financiering van aankopen moeilijk kan zijn. De terugloop in het aantal verkochte woningen doet zich in heel Nederland voor. De landelijke daling lijkt zelfs nog iets sterker dan die in Nijmegen. Ook verkoop van huurwoningen gaat langzamer De corporaties willen jaarlijks een klein deel van hun huurwoningen verkopen. Daarvoor hebben ze verschillende redenen: zowel bedrijfseconomisch (vrijmaken van geld) als op gebied van differentiatie en samenstelling van wijken. Het verkopen van de, in vergelijking tot het overig aanbod relatief laaggeprijsde, oudhuurwoningen verliep het laatste 6 12 maanden moeizamer dan voorheen. Soms is de vraagprijs verlaagd. Ook overwegen de corporaties ook bij deze woningen verkoop met koopgarantie in te voeren. Koopwoningen in verhuur Wanneer het niet lukt hun huis te verkopen, kunnen particulieren, met een beroep op de Leegstandswet, hun woning tijdelijk verhuren. Voor de kredietcrisis gebeurde dit nauwelijks. Sinds oktober vorig jaar komen er echter regelmatig aanvragen voor tijdelijke verhuur binnen. In totaal gaat het om zo n 50 aanvragen sinds begin Huisvesten van de doelgroep: de sociale huursector Wijzigingen in het verhuurmodel Vanaf het eind van de jaren 90 worden de huurwoningen in het Stadsregio Arnhem Nijmegen voornamelijk volgens een aanbodmodel verhuurd: te verhuren woningen komen met een advertentie in de Entreekrant, woningzoekenden kunnen daarop reageren. Daarbij gelden sinds 2002 in principe geen passendheidseisen meer, iedereen kan op elke woning reageren. De reacties worden op volgorde van meettijd (woonduur voor doorstromers, inschrijftijd voor starters) gerangschikt. Op 1 april 2007 zijn er wijzigingen in dit systeem doorgevoerd. Een belangrijke aanpassing is het instellen van lokaal maatwerk. Gemeente en corporaties krijgen de vrijheid voor 30% van het woningaanbod af te wijken van het bestaande aanbodmodel. Dat afwijken kan op verschillende manieren gebeuren: binnen het aanbodmodel, door eisen te stellen aan de kenmerken van woningzoekenden, bv. naar inkomen. situatie na 1e helft

11 Analyse door woningen niet via het aanbodmodel aan te bieden maar via een van de twee alternatieve modellen, het makelaarsmodel (waarbij de corporatie zelf kiest aan wie de woning te verhuren) of het bemiddelingsmodel. Bij het analyseren van ontwikkelingen in verhuurpatronen en slaagkansen is het belangrijk in het oog te houden dat veranderingen het gevolg kunnen zijn wijzigingen op de woningmarkt, maar ook van inhoudelijke en administratieve wijzigingen in het verhuurmodel. Aantal verhuurde woningen naar dieptepunt In de eerste helft van 2009 zijn er in Nijmegen 777 woningen verhuurd via Entree. Nog nooit is dit aantal zo laag geweest. Sinds het begin van de 21 ste eeuw worden er gemiddeld zo n 1000 woningen per half jaar verhuurd, met uitschieters omhoog in 2005 en 2006, toen er veel nieuwbouwwoningen opgeleverd zijn. Geen verdere afname van het aantal woningzoekenden Sinds 2002 nam het aantal huishoudens dat in Nijmegen een woning zoekt jaarlijks af met In het eerste half jaar van 2009 is deze terugloop gestopt. Er reageerden enkele honderden mensen meer dan in de eerste helft van In totaal zochten meer dan mensen een huurwoning in Nijmegen. Bijna tweederde van de woningzoekenden komt uit Nijmegen, ruim de helft is starter. Slaagkansen zakken mee Doordat er minder woningen verhuurd zijn is de slaagkans in het eerste half jaar van 2009 flink gezakt: van 0,13 voor 2008 naar 0,10. Van de 100 woningzoekenden vinden er 10 in 2009 een huurwoning in Nijmegen (aangenomen dat de situatie het 2 e half jaar 2009 vergelijkbaar is met die van het 1 e half jaar). Zo laag zijn de slaagkansen in Nijmegen nog nooit geweest. Vooral voor starters zijn de slaagkansen gedaald: van 0,10 in 2008 naar 0,06. Verder valt op dat vooral de slaagkansen voor Nijmegenaren sterk gedaald zijn (van 0,19 naar 0,13) terwijl de, overigens al lagere, kansen voor mensen van buiten de stad ongeveer op hetzelfde niveau bleven. Ongeveer 30% woningen naar starters Het aandeel aan starters verhuurde woningen was in de eerste helft van 2009 ruim 30%. Veel minder dan vorig jaar, toen meer dan 40% van de woningen naar starters ging, maar boven de Nijmeegse politieke doelstelling dat minimaal 30% van de te verhuren woningen naar starters gaat. De slaagkansen voor starters (0,06) liggen duidelijk onder het gemiddelde, net als die voor jongeren. Relatief goede slaagkansen hebben doorstromers (0,15) en vooral ouderen (0,27). De slaagkansen voor starters worden bepaald door het aantal verhuisketens in de huursector. Zo n verhuisketen kan starten door nieuwbouw of doordat zittende bewoners de Nijmeegse huurmarkt verlaten (naar koopwoningen, naar verzorgingstehuis, naar andere gemeente). Er kunnen niet meer starters geholpen worden dan dat er verhuisketens starten. situatie na 1e helft

12 Analyse De slaagkansen voor doorstromers worden daarnaast ook bepaald door de lengte van de verhuisketens: in een verhuisketen met meerdere schakels worden meer doorstromers geholpen, maar nog steeds maar één starter. Achtergrond van dalend aanbod en kansen op huurmarkt Bij het in omvang kleine aanbod en de lage slaagkansen in de eerste helft van 2009 zijn verschillende verklaringen te geven: De het afgelopen half jaar opgeleverde huurwoningen hebben maar een beperkt positief effect gehad op het aantal verhuurde woningen. Dat komt omdat één complex (de Stijl) al ruim voor de oplevering (eind 2007) verhuurd was. Een tweede complex (Singendonckstraat e.o.) is weliswaar net voor de zomer opgeleverd, maar pas na 1 juli verhuurd, waardoor ook deze verhuringen nog niet meetellen voor de cijfers van het eerste half jaar van Alleen de 29 nieuwbouwappartementen in Brakkenstein komen voor in de halfjaar cijfers. Herstructurering en sloop, waaraan het afgelopen jaar veel is gedaan, drukken het aanbod en de slaagkansen. Er verdwijnen huurwoningen, de oude bewoners moeten nieuwe woningen krijgen/huren, zonder dat er een doorstroming kan ontstaan. Ook op de huurmarkt kan de kredietcrisis invloed hebben. De uitstroom van de huurmarkt naar de koopmarkt was nooit erg groot. Door de economische situatie zal die alleen maar minder geworden zijn. Vanuit de beschikbare informatie is niet te bepalen hoe groot het aandeel van de verschillende verklaringen is. 77% van huuraanbod onder de bereikbaarheidsgrens 77% van de woningen die in de eerste helft van 2009 door de corporaties verhuurd zijn valt onder de 1 e aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Het aandeel duurdere huurwoningen stijgt al jaren: van 7% in 2002 via 8%, 9%, 13%, 16% en 15% in de jaren daarna naar 20% in Het aantal te verhuren bereikbare woningen daalt dus nog harder dan het total aantal verhuurde woningen. Naar de ervaring van de corporaties is er voor wat duurdere woningen (tot max. 750) duidelijk een doelgroep. Het kan soms wel lastig zijn deze doelgroep te bereiken omdat die niet verwacht binnen het Entree aanbod te kunnen slagen. Daarom wordt er ook naar andere kanalen gezocht, b.v. via Funda. Zulke verhuringen zijn dan niet terug te vinden in de Entree cijfers. Slaagkansen minima op gemiddeld niveau In 2008 en 2009 hadden huishoudens die tot de minima behoren net zo n grote, of net zo n kleine, kans een woning te vinden als alle huishoudens gemiddeld. In het verleden hadden minima vaak lagere slaagkansen dan de overige woningzoekenden. Dat lijkt dit jaar niet voor te komen. situatie na 1e helft

13 Analyse Aandeel via advertentie verhuurde woningen daalt 70% van de in 2009 verhuurde woningen is via een advertentie aangeboden. Dat is minder dan de afgelopen jaren, toen steeds rond 80% van het aanbod geadverteerd werd. Bij de geadverteerde woningen werden in ongeveer 15% van de gevallen eisen gesteld aan inkomen, huishoudensgrootte of leeftijd. Vooral bij dure huurwoningen werden relatief vaak eisen gesteld. Al bij al betekent dit dat de woningzoekenden op nog maar ruim de helft van het aanbod zonder beperkingen kunnen reageren, waarna de woning naar de woningzoekende met de meeste meettijd of hoogste urgentie gaat. De 30% vrije beleidsruimte van de corporaties lijkt daarmee al ruim opgesoupeerd. Daarbij moet je echter wel bedenken dat niet voor alle verhuringen die administratief onder bemiddeling worden verwerkt deze term gerechtvaardigd is. Zo valt b.v. ook woningruil hieronder, waar corporaties weinig invloed op en bemoeienis mee hebben. Meer dan 100 reacties per aangeboden huurwoning Na een aantal wat rustiger jaren met gemiddeld zo n 100 reacties per advertentie, is sinds begin 2008 het aantal reacties per advertentie weer toegenomen, tot 130 à 140. Per woningzoekende is het aantal reacties echter niet veel veranderd. De stijging van het aantal reacties per advertentie is een uiting van de krapte op de markt: door het teruglopende aantal (in een advertentie) aangeboden woningen moeten de woningzoekenden zich over minder woningen verdelen. Het aantal reacties per stadsdeel verschilt volgens een herkenbaar patroon: veel reacties (rond de 200) in Centrum en Oost, minder ( ) in de overige stadsdelen. In aanbodmodel veel weigeringen Gemiddeld leidt slechts 1 op de 4 of 5 aanbiedingen tot een verhuring, de rest wordt geweigerd. Dit is min of meer inherent aan de Nijmeegse situatie: verdeling (grotendeels) via aanbodmodel, geen consequenties van weigeringen en krapte op de markt. Juist kansrijke woningzoekenden moeten kritisch zijn: nu kunnen ze kiezen en moeten ze ervoor zorgen de ideale woning te vinden. Andersom geldt dat een derde van de geadverteerde woningen juist wel direct verhuurd wordt, aan nummer 1 op de plaatsingslijst. Dit patroon is al jarenlang stabiel, de ontwikkelingen op de woningmarkt van het laatste half jaar lijken hier geen invloed op te hebben. 5. Resumé Aan de hand van de drie belangrijkste vragen is de situatie op de Nijmeegse woningmarkt halverwege 2009 als volgt samen te vatten: Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw? Hoe zit het met de belangstelling voor en verkoop van nieuwbouwwoningen? Het laatste kwartaal van 2008 en het eerste kwartaal van 2009 zijn er, onder invloed situatie na 1e helft

14 Analyse van de kredietcrisis, bijna geen nieuwbouwwoningen verkocht. De markt begint in te spelen op de veranderde omstandigheden. Woningaanbieders spitsen de woningen toe op de situatie (goedkope woningen of woningen met terugkoopgarantie), nemen projecten terug of verkopen aan beleggers in plaats van aan particulieren. Vooral het aanbod van crisisbestendige woningen in het 2 e kwartaal van 2009 zorgde ervoor dat de verkopen weer op een gemiddeld niveau kwamen. Hoe is de positie van de bestaande koopvoorraad? Hoe zijn de verhuis en verkoopbewegingen binnen de voorraad, sluit de vooraad aan bij de vraag van woningzoekenden? In de bestaande voorraad is het aantal verkopen gedaald tot ongeveer 2/3 van het niveau van vorig jaar. Net als bij de nieuwbouwwoningen zijn kopers en kredietverstrekkers voorzichtig. Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod? Heeft de crisis gevolgen voor de situatie op de huurwoningenmarkt? De slaagkansen op de huurwoningmarkt waren in de eerste helft van 2009 erg laag. De belangrijkste reden daarvoor is dat, bij een ongeveer gelijkblijvend aantal zoekers het woningaanbod fors terugliep: in totaal zijn er nog geen 800 woningen via Entree verhuurd. Vooral starters hebben hieronder geleden: hun slaagkansen zijn meer dan gemiddeld verslechterd. De kansen van minima op de huurmarkt zijn daarbij niet slechter dan die van andere woningzoekenden op de huurmarkt. situatie na 1e helft

15 Huurwoningen aanbod Bijlage: de cijfers over de woningmarkt situatie na 1e helft

16 Huurwoningen aanbod Samenstelling aanbod 1 e helft 2009 etage niet berk. 12% laagb bereikb. 19% laagb niet berk. 11% etage bereikb. 58% Ontwikkeling aanbod e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft 2009 situatie na 1e helft

17 Huurwoningen aanbod Samenstelling aanbod 1e helft 2009 laagbouw overig totaal bereikbaarniet bereibereikbaar niet bereikbaar Nijmegen N-Centrum N-Oost N-Oud-West N-Nieuw-West N-Midden N-Zuid Dukenburg Lindenholt N-Noord Zuidwaal Overbetuwe Als bereikbaar gelden de woningen die onder de eerste aftoppingsgrens (IHS) vallen ( 500 sinds 1 juli 2008) Ontwikkeling aanbod 1 1e helft ' Nijmegen laagbouw overig Zuidwaal x laagbouw x overig x Overbetuwe x laagbouw x overig x In Zuidwaal zijn de gemeenten Groesbeek ( ) en Heumen en Ubbergen ( ) uit het gemeenschappelijk aanbodmodel gestapt. Dat verklaart mede de daling van de omvang van het aanbod in Zuidwaal situatie na 1e helft

18 Huurwoningen aanbod situatie na 1e helft

19 Huurwoningen aanbod Verhuurde woningen naar toewijzingsmodel, vanaf invoering nieuw systeem laatste 9 maanden 1e helft hoofd/aanbodmodel % 67% 79% bemiddelingsmodel % 28% 18% makelaarsmodel 36 5% 3% 5% indicatiewoning 22 3% 1% 1% Aandeel via advertentie aangeboden woningen oude systeem nieuwe systeem laatste 9 mnd e helft 2009 makelaarsmodel indicatiewoningen bemiddelingsmodel waarvan woningruil woningruil urgent/sv urgent/sv statushouder statushouder WVG WVG senior senior bijztoew/hulpverl/2e ztoew/hulpverl/2e kans convenant convenant overig SSHN overig via 1 adv. meer won vrij aanbod/hoofdmodel totaal totaal via adv (incl nieuwb 82% 81% 82% 84% 82% 80% 73% 70% Via aanbodmodel verhuurde woningen waarbij eisen aan huurder zijn gesteld bereikb boven bereikb.gr. totaal min. inkomenseis max. inkomenseis eis mbt hhgrootte eis mbt leeftijd totaal situatie na 1e helft

20 Huurwoningen vraag Ontwikkeling slaagkansen 0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0, e helft e helft e helft e helft e helft 2009 starter doorstromer totaal Aantal reacties per stadsdeel, 1 e helft N-Centrum N-Oost N-Oud-West N-Nieuw-West N-Midden N-Zuid Dukenburg Lindenholt N-Noord situatie na 1e helft

21 Huurwoningen vraag Slaagkansen 2 1e helft totaal 0,10 0,13 0,13 0,14 0,15 0,11 0,17 0,28 woningmarktpositie starter 0,06 0,10 0,09 0,11 0,11 0,07 0,17 0,30 doorstromer 0,15 0,18 0,17 0,18 0,21 0,17 0,17 0,25 woonplaats Nijmegen 0,13 0,19 0,17 0,19 0,21 0,16 0,19 0,30 regio 0,07 0,08 0,09 0,09 0,11 0,08 0,10 0,17 elders 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,04 0,10 0,20 leeftijd -23 0,02 0,03 0,03 0,04 0,04 0,02 0,10 0, ,09 0,15 0,13 0,15 0,16 0,12 0,17 0, ,27 0,29 0,30 0,29 0,36 0,30 0,27 0,38 huishoudenstype 1phh 0,11 0,15 0,14 0,15 0,15 0,12 0,18 0,27 meerpershh 0,09 0,12 0,11 0,13 0,15 0,11 0,16 0,28 inkomen minima 0,10 0,13 x 0,12 0,13 0,10 doelgroep 0,08 0,12 x 0,14 0,16 0,14 doelgroep + 0,10 0,14 x 0,15 0,17 0, ,16 0,20 x 0,15 0,18 0,11 Aantal reacties per advertentie 1e helft Nijmegen Zuidwaal Overbetuwe Nijmegen laagbouw overig bereikbaar niet bereikbaar Slaagkans is de kans dat een woningzoekende die in de peilperiode minstens eenmaal heeft gereageerd op een woning ook daadwerkelijk een woning bemachtigt. Daarvoor wordt het aantal woningzoekenden dat in de peilperiode er in slaagt een huurwoning te vinden gedeeld door het aantal actief woningzoekenden. Voor een goede vergelijkbaarheid moeten de peilperiodes even lang zijn. Om de slaagkansen voor halve jaren toch te kunnen vergelijken met die van hele jaren hebben we schattingen gemaakt: hoe groot zouden de aantallen reagerenden en geslaagden zijn wanneer de cijfers die voor het halve jaar gelden doorgetrokken worden naar een heel jaar situatie na 1e helft

22 Aantal reagerenden op Nijmeegs aanbod Huurwoningen vraag e helft '01 1e helft '02 1e helft '03 1e helft '04 1e helft '05 1e helft '06 1e helft '07 1e helft '08 1e helft 2009 Nijmegen Zuidw aal+overbetuw e elders totaal situatie na 1e helft

23 Huurwoningen vraag Samenstelling reagerenden op Nijmeegse aanbod 1e helft ' e helft '08 1e helft ' totaal aantal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen Zuidwaal+Overbetuwe elders leeftijd huishoudenstype 1phh meerpershh frequentie reacties incidenteel x meer dan 3x x inkomen minima x doelgroep x doelgroep x / x onbekend x situatie na 1e helft

24 Huurwoningen bewoning Wie is terechtgekomen in aanbod? 100% 75% 50% 25% 0% e helft 2009 starter doorstromer Huurgrenzen Een woning met een huur onder de aftoppingsgrens (IHS) wordt beschouwd als een bereikbare woning Inkomensgrenzen Jarenlang zijn (tot en met 2006) dezelfde maximale bruto maandinkomensgrenzen gehanteerd. Medio 2007 zijn die grenzen flink opgehoogd om de achterstand in indexatie te compenseren: minima doelgroep doelgroep+ minima doelgroep doelgroep+ 1phh phh phh phh phh mphh mphh mphh mphh mphh situatie na 1e helft

25 Huurwoningen bewoning Verdeling woningaanbod over categorieen woningzoekenden, 1 e helft 2009 laagbouw etage totaal bereikbaar duur bereikbaar duur totaal aantal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen zuidwaal+overbetuwe elders leeftijd huishoudenstype 1phh meerpershh inkomen 0-minimum doelgroep doelgroep Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben 1e helft totaal aantal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen zuidwaal+overbetuwe elders leeftijd huishoudenstype 1phh meerphh urgentie gewoon woningz x urgent x indicatie x herstructurering x inkomen 0-minimum x doelgroep x doelgroep x / x onbekend 24 0 x situatie na 1e helft