Collegevoorstel. Registratienummer Opgesteld door, telefoonnummer E. van de Wall, Programma Wonen. Portefeuillehouder P.F.G.

Transcriptie

1 Collegevoorstel Registratienummer Opgesteld door, telefoonnummer E. van de Wall, 2019 Programma Wonen Portefeuillehouder P.F.G. Depla Onderwerp van het voorstel 'Trends in Bouwen en Wonen Nijmegen, situatie eind 2002' Voorstel om te besluiten 1. Kennis te nemen van de rapportage 'Trends in Bouwen en Wonen Nijmegen, situatie eind 2002', 2. Vast te stellen dat de situatie op de sociale huurmarkt in Nijmegen momenteel niet verder verslechtert, 3. Vast te stellen dat het college reeds de nodige maatregelen genomen heeft om de situatie op de woningmarkt te verbeteren, 4. Daarom te besluiten om eerst de effecten van deze maatregelen af te wachten, voordat er over gegaan wordt tot nieuwe maatregelen om de woningmarkt bij te sturen. 1 Korte inhoud van het voorstel Het voorstel is om kennis te nemen van de rapportage 'Trends in Bouwen en Wonen Nijmegen, situatie eind 2002' en om op dit moment geen aanvullende maatregelen te nemen om de woningmarkt bij te sturen. Motivatie hiervoor is dat uit de rapportage blijkt dat de situatie op de sociale huurmarkt in Nijmegen momenteel niet verder verslechtert, in termen van vrijkomend aanbod en slaagkansen. Daarnaast heeft het College onlangs besluiten genomen op het gebied van woningbouwbeleid en woonruimteverdeling. De effecten van deze maatregelen willen we eerst afwachten, alvorens aanvullende acties te ondernemen. 2 Inleiding Op 16 juli 2002 heeft B&W het Plan van Aanpak 'Nijmeegs Marktvolgsysteem' vastgesteld. Hierin is besloten om twee keer per jaar de Nijmeegse woningmarkt te monitoren. De rapportage 'Trends in Bouwen en Wonen Nijmegen, situatie eind 2002' is inmiddels de derde rapportage die hieruit voortkomt. Cie SO Trends in bouwen en wonen Nijmegen.doc

2 Collegevoorstel Vervolgvel 1 De rapportage gaat in op de slaagkansen van woningzoekenden en de ontwikkelingen ten aanzien van nieuwbouw en de bestaande voorraad in Nijmegen in de tweede helft van Op basis van deze rapportages kan beleid ontwikkeld worden om ontwikkelingen op de woningmarkt (bij) te sturen. 2.1 Beoogd resultaat We willen uitvoering geven aan de doelstelling uit de Woonvisie om voldoende woningen, gevarieerd, van goede kwaliteit en betaalbaar te bouwen en te zorgen dat de woningen eerlijk over de verschillende groepen woningzoekenden verdeeld worden. 3 Motivering en argumenten 1. Afspraak uit het Plan van Aanpak 'Nijmeegs Marktvolgsysteem' In het Plan van Aanpak 'Nijmeegs Marktvolgsysteem' is afgesproken dat B&W twee keer per jaar beschikt over de rapportage 'Trends in Bouwen en Wonen' Het vrijkomend aanbod van sociale huurwoningen daalt niet verder In 2000 en 2001 daalde het vrijkomend aanbod van sociale huurwoningen. In het eerste halfjaar van 2002 zette die trend zich in een wat minder hoog tempo voort. In de tweede helft van 2002 stabiliseerde het vrijkomend aanbod. In totaal werden er in Nijmegen in 2002 een kleine 2000 corporatiewoningen opnieuw verhuurd De slaagkans van woningzoekenden verslechtert niet verder In 2000, 2001 en de eerste helft van 2002 daalden de slaagkansen voor woningzoekenden: in 1999 slaagden 28 van de 100 woningzoekenden in Nijmegen erin een woning te bemachtigen, in 2002 nog maar 11 van de 100. In de tweede helft van 2002 bleven de slaagkansen min of meer op hetzelfde niveau. Wel namen de verschillen in slaagkansen per groep in het afgelopen jaar toe. De kansen voor starters bleken in 2002 nog maar half zo groot als in Het uiteenlopen van slaagkansen voor starters en doorstromers werd grotendeels veroorzaakt door veranderingen in het woonruimteverdelingsysteem. Hierdoor kregen doorstromers meer kansen dan starters. Voor jongeren daalden de kansen, terwijl die voor ouderen min of meer gelijk bleven Maatregelen om woningbouw te versnellen Het stilvallen van de bouw in de Waalsprong heeft al enkele jaren een drukkend effect op het aanbod van nieuwe woningen. Om de situatie op de woningmarkt in Nijmegen te verbeteren moeten er snel woningen bijgebouwd worden. Om dit te realiseren heeft het college september 2002 het voorstel 'Meer tempo in de woningbouw' vastgesteld. Actiepunten zijn om Cie SO Trends in bouwen en wonen Nijmegen.doc

3 Collegevoorstel Vervolgvel 2 meer woningbouwlocaties te bepalen en in ontwikkeling te nemen, de noodzakelijke procedures te versnellen, de regierol van de gemeente Nijmegen te versnellen, de betrokkenheid van bewoners te vergroten en de afstemming tussen de partijen te vergroten Maatregelen om starters te helpen Om de positie van starters te verbeteren heeft het College onlangs maatregelen vastgesteld voor zowel startende huurders als voor startende kopers. De gegevens uit de Marktmonitor onderstrepen het belang van zulke maatregelen. Voor startende kopers worden goedkope leningen ontwikkeld. Daarnaast onderzoekt het College samen met de woningbouwcorporaties of ze startende kopers kunnen helpen via Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE). Bij MGE worden woningen, bestaande of nieuwbouw, door corporaties onder de marktwaarde verkocht aan de starters. De eigenaar is verplicht de woning terug te verkopen aan de corporatie tegen een vastgestelde minimumprijs. De eventuele waardevermeerdering wordt gedeeld tussen de bewoner en de corporatie. Met de maatregelen voor startende huurders sluit het college aan bij een besluit van het Knooppunt Arnhem Nijmegen om de positie van starters op de huurmarkt te verbeteren. Hierdoor wordt eenderde deel van de vrijkomende sociale huurwoningen voor starters gereserveerd. Voor woningzoekenden die van buiten het KAN komen, telt alleen nog de inschrijftijd en niet meer de woonduur. Ook hierdoor worden de kansen van starters beter Ontwikkelingen op de woningmarkt nopen op dit moment niet tot het nemen van extra maatregelen Uit de rapportage 'Trends in Bouwen en Wonen Nijmegen, situatie eind 2002' blijkt dat de ontwikkelingen op de woningmarkt op dit moment niet nopen tot het nemen van extra maatregelen, boven op de maatregelen die al reeds genomen zijn door het College Effecten van genomen maatregelen afwachten Eerst willen we de effecten van de genomen maatregelen afwachten, alvorens tot aanvullende maatregelen te besluiten. 4 Extern draagvlak Bij het tot stand komen van de rapportage 'Trends in Bouwen en Wonen Nijmegen, situatie eind 2002' is een begeleidingsgroep betrokken geweest. Aan de begeleidingsgroep nemen deel Enserve, de Nijmeegse corporaties, de Ontwikkelaars Combinatie Waalsprong (OCW) en de afdeling Nijmegen van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). In deze begeleidingsgroep is overeenstemming over de rapportage. Cie SO Trends in bouwen en wonen Nijmegen.doc

4 Collegevoorstel Vervolgvel 3 5 Aanpak / uitvoering n.v.t. 5.1 Planning n.v.t. 5.2 Communicatie Persbericht is bijgevoegd 5.3 Producten Rapportage 'Trends in Bouwen en Wonen Nijmegen, situatie eind 2002' 5.4 Evaluatie en verantwoording Zomer 2004 zal geëvalueerd worden of het Nijmeegs Marktvolgsysteem zinvol en effectief is. 6 Kosten, baten en dekking n.v.t. Bijlagen: - Rapport 'Trends in Bouwen en Wonen Nijmegen, situatie eind 2002' - persbericht Cie SO Trends in bouwen en wonen Nijmegen.doc

5 Trends in bouwen en wonen Nijmegen, situatie eind 2002 maart 2003 Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek in opdracht van Afdeling Bouwen en Wonen, Dienst Grondgebied

6 Inhoudsopgave Analyse Ontwikkelingen op de woningmarkt Inleiding 1 2. Huisvesten van doelgroepen 1 3. Ontwikkelingen nieuwbouw 4 4. Positie bestaande woningvoorraad 4 5. Resumé 5 Bijlage De cijfers over de woningmarkt Bestaande huurwoningen Samenstelling aanbod Aanbod Slaagkansen, Aantal reacties per advertentie, Samenstelling reagerenden op Nijmeegs aanbod, Verdeling woningaanbod over categorieën woningzoekenden, Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben 15 Nieuwbouwkoopwoningen Aantal in verkoop gebrachte woningen Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 project verkocht is 19 Aantal belangstellenden Waalsprong Aandeel ingeschrevenen met belangstelling voor verschillende woningtypes 21 Aandeel ingeschrevenen per huishoudens categorie 21 Nieuwbouwhuurwoningen Aanbod nieuwbouwhuurwoningen 22 Bestaande koopwoningen Omvang en samenstelling aanbod 24 Omvang aanbod Mediane verkoopprijs Gemiddelde verkooptermijn

7 Analyse Ontwikkelingen op de woningmarkt Inleiding Deze notitie Trends in Bouwen en Wonen is de derde in een reeks van halfjaarlijkse rapportages over de Nijmeegse woningmarkt. Doel van deze rapportages (marktmonitor) is om actuele en fijnmazige informatie te verkrijgen om ontwikkelingen op de Nijmeegse woningmarkt te kunnen volgen. Deze informatie is nodig om als gemeentelijke overheid beleidsmatig adequaat op de ontwikkelingen op de dynamische woningmarkt in te kunnen spelen. Belangrijke vragen die we in de rapportage willen beantwoorden zijn: Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod? Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw, sluit de gerealiseerde nieuwbouw aan bij de vraag? Hoe is de positie van de bestaande voorraad: sluit de bestaande voorraad (nog) aan bij de vraag van woningzoekenden? De rapportage bevat naast de nodige cijfers een actuele analyse van de hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt. De cijfers zijn gebaseerd op bestaande informatiesystemen over de verschillende segmenten van de woningmarkt. Bij de presentatie van de cijfers maken we onderscheid gemaakt tussen huur- en koopwoningen en tussen bestaande en nieuwbouwwoningen. Per segment geven we waar mogelijk een beeld van aanbod, afzet, vraag en bewoning. Bij het tot stand komen van deze rapportage is een begeleidingsgroep betrokken geweest. Aan de begeleidingsgroep nemen deel Enserve, de Nijmeegse corporaties, de Ontwikkelaars Combinatie Waalsprong (OCW) en de afdeling Nijmegen van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). Naast het leveren van gegevens, adviseren de deelnemers van de begeleidingsgroep, op basis van hun specifieke marktkennis, over de in de rapportage opgenomen conclusies over de hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt. 2. Huisvesten van de doelgroep: de sociale huursector Het aanbodmodel Begin 2002 is het aanbodmodel voor huurwoningen dat in Nijmegen (en in de rest van het KAN) gebruikt wordt sterk gewijzigd: Voor doorstromers werd inschrijftijd vervangen door woonduur als volgordecriterium onder reagerenden. Voor starters blijft inschrijfduur het criterium. Dit betekende tegelijkertijd dat het voor doorstromers niet meer nodig is ingeschreven te zijn (en de daarbij horende kosten vervallen). Dat maakt het voor doorstromers veel makkelijker te reageren. situatie eind

8 Analyse Het aanbod van huurwoningen in KAN-noord en KAN-zuid wordt nu in een gemeenschappelijke krant gepubliceerd Vanaf 1 april 2002 worden alle woningen vrij (dwz zonder eisen aan huishoudenssamenstelling of inkomen) aangeboden. Tot die tijd gold dat slechts voor de helft van het aanbod. Doel van deze veranderingen was het meer open en doorzichtig maken van de woningmarkt: woningzoekenden moeten vrij voor woonplaats en woningtype kunnen kiezen. Bovendien zou het doorstroming moeten uitlokken. Daling van aanbod van vrijkomende huurwoningen lijkt gestopt In 2000 en vooral 2001 was er sprake van een daling in het aanbod van in Nijmegen vrijkomende corporatie-huurwoningen. Ook in het eerste halfjaar van 2002 zet die trend zich voort, hoewel in een wat minder hoog tempo. De tweede helft van 2002 stabiliseert de omvang van het aanbod zich, alhoewel op een veel lager nivo dan enkele jaren geleden. In totaal werden er in Nijmegen in 2002 een kleine 2000 corporatiewoningen opnieuw verhuurd. Een belangrijke reden voor dit beperkte aanbod zijn de hoge prijzen op de koopmarkt, waardoor doorstroming naar een koopwoning maar voor weinig huurders haalbaar is. Ook de stagnatie in de nieuwbouw (bouwstop Waalsprong) draagt bij aan de beperkte doorstroming vanuit de huursector. Een laatste factor die een rol speelt is het verkopen van huurwoningen. Corporaties verkopen, vanuit overwegingen van buurtopbouw en wijksamenstelling, een deel van het vrijkomend huuraanbod. In 2002 hebben de corporaties in Nijmegen 125 huurwoningen verkocht. Ook particuliere bezitters/beleggers verkopen, meer dan enige jaren geleden, huurwoningen. Opvallend is dat zowel bij de corporaties als bij de particuliere bezitters het bijna altijd gaat om verkopen bij bewonerswisseling. Verkoop aan de zittende huurder komt, door gebrek aan belangstelling van de huurders daarvoor, nauwelijks voor. Verhoudingsgewijs is aanbod van laagbouwwoningen sterk gedaald Vooral het aantal verhuurde laagbouwwoningen is de laatste jaren afgenomen (van ongeveer 800 in 1999 en 2000 naar ruim 500 in 2002). De terugloop in de overige woningtypes (vooral etagewoningen) is relatief gezien veel kleiner (van 1800 naar 1400). Het verkopen van huurwoningen is zeker medeoorzaak van de sterkere daling van het aantal laagbouwwoningen in de verhuur. De woningen die verkocht worden zijn immers bijna altijd laagbouwwoningen. Ook in de regio rond Nijmegen is te zien dat het aanbod van laagbouwwoningen relatief sterk is afgenomen. Sterke daling van slaagkansen tot 1 e helft 2002, daarna stabilisatie In 2000, 2001 en de eerste helft van 2002 zijn de slaagkansen sterk gedaald: in 1999 slaagden 28 van de 100 van de op de Nijmeegse markt aktieve woningzoekenden erin een woning te bemachtigen, in 2002 nog maar 11 van de 100. De tweede helft van 2002 blijven de slaagkansen min of meer op hetzelfde nivo situatie eind

9 Analyse In de jaren 2000/2001 was de daling van de slaagkansen in Nijmegen voor een belangrijk deel terug te voeren op een daling van het aanbod. In 2002 is de daling van de slaagkansen echter veel sterker dan de daling van het aanbod. Vooral een stijging van het aantal woningzoekenden is verantwoordelijk voor de daling van de slaagkansen. Vooral aantal woningzoekenden van wat verder weg stijgt De toename van het aantal woningzoekenden heeft voor een deel te maken met wijzigingen in het systeem begin 2002: het vervangen van inschrijfduur door woonduur als verdelingcriterium maakt het voor niet ingeschrevenen (vaak doorstromers en mensen van buiten de stad/regio) veel makkelijker te reageren. Ook het toenemend gebruik van internet maakt reageren vanaf grotere afstand makkelijker. Je ziet dan ook dat de stijging van het aantal woningzoekenden in de eerste helft van 2002 relatief geconcentreerd is bij mensen die van buiten de directe omgeving van Nijmegen komen. De tweede helft van 2002 is de toename van woningzoekenden veel minder groot. Ook steeds meer klikkende woningzoekenden Reageren via internet heeft een erg lage drempel: aanklikken is zo gebeurd. In combinatie met het niet bestaan van sancties bij weigering heeft dit een groot aantal vrijblijvende reacties en reagerenden tot gevolg. Dit uit zich onder andere in het gegeven dat 2 van de 3 aanbiedingen geweigerd worden en dat geen reactie de voornaamste weigeringsreden is. Slaagkansen verschillen flink per groep Vooral de slaagkans van starters is sterk achteruit gegaan. Nu is die nog maar half zo groot als in 2001.Voor doorstromers zijn de kansen ongeveer gelijk gebleven. Het uiteenlopen van slaagkansen voor starters en doorstromers is het gevolg van veranderingen in het verdelingsysteem. Met de veranderingen werd bewust geprobeerd de kans van doorstromers te verbeteren om zo doorstroming uit te lokken. Hiermee samenhangend zie je voor jongeren de kansen zeer sterk dalen, terwijl die voor ouderen min of meer gelijk blijven. De slaagkansen voor mensen van buiten de directe omgeving van Nijmegen (uit KAN-noord en de rest van Nederland) zijn in 2002 ook sterk gedaald. Dit komt vooral doordat het aantal reagerenden uit dit gebied zo sterk is toegenomen Ruim 80% van vrijkomende woningen voor gewone woningzoekenden In 2002 is meer dan 80% van het aanbod van huurwoningen terechtgekomen bij gewone woningzoekenden. De rest kwam terecht bij urgenten, herstructureringskandidaten en geindiceerden. In vergelijking tot eerdere periodes kregen vooral geïndiceerden erg weinig woningen. Volgens het RIO is ook het aantal aanvragen voor indicaties sterk gedaald. Veranderingen in de verhouding tussen urgentie en indicatie en het opheffen van het loket Bouwen en Wonen maken voor zowel woonconsumenten als werkers in het veld onduidelijk welke weg bewandelt moet worden voor het verkrijgen van een woning met behulp van indicatie. situatie eind

10 Analyse Het aantal herstructureringskandidaten varieert sterk van periode tot periode, afhankelijk van de stadsvernieuwingsprojecten die op dat moment onder handen zijn. Minstens de helft van het woningaanbod voor lage inkomens In 2002 ging minstens de helft van van het woningaanbod maar huishoudens met een laag inkomen (behorend tot minima of doelgroep). Laagbouwwoningen worden relatief wat meer verhuurd aan mensen met een laag inkomen dan etagewoningen. Over de slaagkansen van verschillende inkomensgroepen kunnen we geen uitspraken doen. De gegevens over inkomens van woningzoekenden zijn niet volledig en betrouwbaar. 3. Ontwikkelingen nieuwbouw Aanbod nieuwbouw koopwoningen in bestaande stad neemt in 2002 toe Het stilvallen van de bouw in de Waalsprong heeft al enkele jaren een drukkend effect op het aanbod van nieuwbouwkoopwoningen. In de bestaande stad is het aanbod van nieuwbouwwoningen, na enkele magere jaren, in 2002 echter flink toegenomen: meer dan 400 woningen werden in verkoop gebracht. Vooral de tweede helft van 2002 zijn een paar omvangrijke nieuwbouwprojecten op de markt gebracht (Limos, kop Weurtseweg, Wolfskuil) Aantal nieuwe inschrijvingen voor de Waalsprong loopt terug In 1998 is gestart met de registratie van belangstellenden voor de Waalsprong. De meeste inschrijvingen in dit bestand dateren dan ook van dat jaar. Ook na de bouwstop (3 mei 2001) bleven zich mensen inschrijven, hoewel het aantal afneemt. In 2002 waren dat er ruim 400 nieuwe inschrijvingen. Beperkt aanbod huurwoningen in nieuwbouw In 2002 zijn er 97 huurwoningen gebouwd. Al deze woningen zijn etagewoningen, in het eerste half jaar van 2002 opgeleverd in de stadsdelen ten zuiden van de Waal. 4. Positie van bestaande woningvoorraad Door toenemende druk stijgt vraag in alle stadsdelen Oud-Oost is nog steeds de Nijmeegse wijk die het populairst is onder de zoekers naar een (huur) woning. Toch neemt, onder invloed van de krapte op de woningmarkt, het aantal reacties op woningen in de andere wijken sterker toe. De populariteitsverschillen tussen wijken worden kleiner. Aantal via NVM-makelaars verkochte bestaande woningen constant na stijging in laatste jaren In 2002 zijn er bijna 1400 woningen verkocht via de Nijmeegse NVMmakelaars. Dat is in dezelfde orde van grootte als vorig jaar. Ongeveer een derde van de verkopen betreft etagewoningen. situatie eind

11 Analyse In het nieuwbouwgebied van de Waalsprong zie je dat het aantal verkopen van woningen toeneemt. Zo werden er in 2001 in Woonpark Oosterhout 19 woningen (van de ongeveer 750 koopwoningen die daar in 1999/2000 zijn neergezet) verkocht. In 2002 waren dat er 28. Bij elkaar betekent dat dat ongeveer 1 op de 10 woningen in dit nieuwbouwgebied de eerste paar jaar van eigenaar wisselt. Ook in 2002 nog stijging koopprijzen Voor zowel rijwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen en etagewoningen zijn de (mediane verkoop)prijzen in 2002 verder gestegen. De tijd dat een woning in Nijmegen te koop stond is in 2002 ongeveer gelijk gebleven aan die in Het valt op dat de looptijd van woningen in de Waalsprong lang is. Hierbij moet je je wel bedenkt dat het een veel beperkter aantal woningen dan in de overige stadsdelen betreft. 5. Resumé Aan de hand van de drie belangrijkste vragen is de situatie op de Nijmeegse woningmarkt halverwege 2002 als volgt samen te vatten: 1. Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod? In vergelijking tot het vorige jaar zijn de slaagkansen van starters op de huurwoningenmarkt sterk gedaald. Dit was ook te verwachten. Het was de bedoeling van de wijzingen in het distributiesysteem doorstromers een betere kans op de woningmarkt te geven op zo meer doorstroming op te roepen. Maar ook in de 2 e helft van 2002 is dit resultaat nog niet bereikt: ondanks veel verhuur aan doorstromers is er nog geen sprake van vergroting van het aanbod. Minstens de helft van de in 2002 vrijkomende huurwoningen is aan huishoudens met een laag inkomen verhuurd. 2. Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw, sluit de gerealiseerde nieuwbouw aan bij de vraag? De nieuwbouw van koopwoningen in de bestaande stad is in 2002 weer wat op gang gekomen. Dit aanbod betreft vooral etagewoningen. In de loop van 2003 kan het aanbod van laagbouwkoop, door de herstart van de bouw in de Waalsprong, ook weer aantrekken. De nieuwbouw van huurwoningen is heel beperkt van omvang. In totaliteit is de omvang van de nieuwbouw nog niet groot genoeg om te voorzien in de woningbehoefte. 3. Hoe is de positie van de bestaande voorraad: sluit de bestaande voorraad (nog) aan bij de vraag van woningzoekenden? De aanhoudende druk op de woningmarkt zorgt ervoor dat de verhuur en situatie eind

12 Analyse de verkoop van de bestaande woningen nog steeds prima gaat. Vooral woongebieden die een aantal jaar geleden minder populair waren (Dukenburg en Lindenholt) profiteren hiervan. situatie eind

13 Bijlage Bijlage: de cijfers over de woningmarkt situatie eind

14 Bestaande huurwoningen aanbod Samenstelling aanbod Nijmegen Zuidwaal Overbetuwe laagbouw overig Ontwikkeling aanbod Nijmegen Zuidwaal Overbetuwe 1e helft '00 2e helft '00 1e helft '01 2e helft '02 1e helft '02 2e helft '02 situatie eind

15 Bestaande huurwoningen aanbod Samenstelling aanbod 2002 laagbouw overig totaal bereikbaar niet bereikb bereikbaar niet bereikb Nijmegen Stadscentrum Oud-oost Oud-West Nieuw-West Middenzuid Zuidrand Dukenburg Lindenholt Waalsprong Zuidwaal Overbetuwe Als bereikbaar gelden de woningen die onder de aftoppingsgrens (IHS) vallen (tot 1 juli , daarna 440) Ontwikkeling aanbod e helft '02 2e helft ' e helft '01 1e helft ' Nijmegen laagbouw overig Zuidwaal laagbouw overig Overbetuwe laagbouw overig situatie eind

16 bestaande huurwoningen afzet Ontwikkeling slaagkansen 0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 totaal starter doorstromer 0,05 0, Toelichting bij tabel aantal reacties per advertentie Verandering in het aantal reacties per advertentie is lang niet alleen een signaal van ontwikkelingen op de woningmarkt. Vaak hebben administratieve veranderingen een grotere invloed. Begin 2000 is het toewijzingsbeleid veranderd. Tot die tijd golden voor elke woning inkomens- en huishoudenseisen. Daarna werd de helft van de woningen vrij, zonder voorwaarden, aangeboden. Alleenstaanden konden toen b.v. op een groot huis of een laagbouwwoning reageren. Dit leidde tot een sterke stijging van het aantal reacties. Sinds 2002 geldt deze voorwaardenvrijheid voor het hele aanbod. Begin 2002 is de frequentie van de woningkrant verhoogd van tweewekelijks naar wekelijks. Het aantal bonnen dat men in kan leveren zakte van 3 naar 2 per krant. Per saldo betekent die dat een woningzoekende voor 2002 maximaal 3 bonnen per 2 weken kon inleveren, en in bonnen (voor iedere krant 2). Bovendien veranderde de toewijzingsstructuur. Niet meer de inschrijftijd maar, voor doorstromers, de woonduur bepaalde de kans op een woning. Dat betekent ook dat inschrijven (met de daarbij behoren kosten) voor doorstromers niet meer nodig is. Dat maakt dat een aantal woningzoekenden, dat in het oude systeem door geen of een beperkte inschrijftijd weinig kans had, nu wel actief is geworden. Tenslotte geldt het vrij reageren (zonder inkomens- of huishoudenzeisen) vanaf 1 april 2002 niet slechts voor de helft van het aanbod, maar voor het totale aanbod. Bij elkaar is dit verantwoordelijk voor een stijging van het aantal reacties per aangeboden woning. situatie eind

17 bestaande huurwoningen afzet Slaagkansen e helft '02 1e helft ' totaal 0,11 0,11 0,11 0,17 0,22 0,28 0,29 woningmarktpositie starter 0,07 0,07 0,07 0,17 0,23 0,30 0,31 doorstromer 0,16 0,17 0,16 0,17 0,21 0,25 0,28 woonplaats Nijmegen 0,15 0,15 0,15 0,19 0,25 0,30 Zuidwaal en Overbetuwe 0,08 0,09 0,09 0,10 0,13 0,17 elders 0,04 0,05 0,05 0,10 0,14 0,20 leeftijd -23 0,03 0,03 0,03 0,10 0,15 0,21 0, ,12 0,12 0,12 0,17 0,22 0,28 0, ,30 0,34 0,30 0,27 0,33 0,38 0,41 huishoudenstype 1phh 0,12 0,12 0,13 0,18 0,24 0,27 0,29 meerpershh 0,11 0,11 0,11 0,16 0,20 0,28 0,29 Aantal reacties per advertentie 2002/2 2002/1 2001/2 2001/ Nijmegen Stadscentrum Oud-Oost Oud-West Nieuw-West Middenzuid Zuidrand Dukenburg Lindenholt Waalsprong Zuidwaal Overbetuwe Nijmegen laagbouw overig Slaagkans is de kans dat een woningzoekende die in de peilperiode minstens eenmaal heeft gereageerd op een woning ook daadwerkelijk een woning bemachtigt. Daarvoor wordt het aantal woningzoekenden dat in de peilperiode er in slaagt een huurwoning te vinden gedeeld door het aantal actief woningzoekenden. Voor een goede vergelijkbaarheid moeten de peilperiodes even lang zijn. Om de slaagkansen voor halve jaren toch te kunnen vergelijken met die van hele jaren hebben we schattingen gemaakt: hoe groot zouden de aantallen reagerenden en geslaagden zijn wanner de cijfers die voor het halve jaar gelden doorgetrokken worden naar een heel jaar. situatie eind

18 Aantal reagerenden op Nijmeegs aanbod bestaande huurwoningen vraag e helft '02 2e helft '01 1e helft '02 2e helft '02 Nijmegen Zuidwaal+Overbetuwe elders situatie eind

19 Samenstelling reagerenden op Nijmeegse aanbod bestaande huurwoningen vraag e helft '02 1e helft ' e helft 1e helft totaal aantal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen Zuidwaal+Overbetuwe elders leeftijd huishoudenstype 1phh meerpershh frequentie reacties incidenteel meer dan 3x situatie eind

20 bestaande huurwoningen bewoning Wie is terechtgekomen in aanbod? e helft '01 2e helft '01 1e helft '02 2e helft '02 starter doorstromer Huurgrenzen Een woning met een huur onder de aftoppingsgrens (IHS) wordt beschouwd als een bereikbare woning Inkomensgrenzen Maximaal bruto-maandinkomen in om tot groep te behoren: minima doelgroep doelgroep+ 1phh phh /1365 1phh /1213 mphh mphh /1833 mphh /1582 Wie meer inkomen heeft dan 2696 per maand valt in de groep jaarinkomen en meer. Wanneer er twee bedragen genoemd worden geldt het laagste bedrag tot 1 juli 2002, het hoogste vanaf 1 juli situatie eind

21 bestaande huurwoningen bewoning Verdeling woningaanbod over categorieen woningzoekenden, 2002 laagbouw etage totaal bereikbaar duur bereikbaar duur totaal aantal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen zuidwaal+overbetuwe elders leeftijd huishoudenstype 1phh meerpershh inkomen 0-minimum doelgroep doelgroep onbekend Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben e helft '02 1e helft ' e helft '01 1e helft ' totaal aantal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen zuidwaal+overbetuwe elders leeftijd huishoudenstype 1phh meerphh urgentie gewoon woningz urgent indicatie herstructurering inkomen 0-minimum doelgroep doelgroep onbekend situatie eind

22 nieuwbouw koopwoningen aanbod Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen WS 1999 WS 2000 WS 2001 WS 2002 laagbouw best. stad 1999 etage best. stad 2000 best. stad 2001 best. stad 2002 situatie eind

23 nieuwbouw koopwoningen aanbod Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen bestaande stad laagbouw etage Waalsprong laagbouw etage Nijmegen laagbouw etage situatie eind

24 nieuwbouw koopwoningen afzet Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is bestaande stad Waalsprong situatie eind

25 nieuwbouw koopwoningen afzet Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is: nog niet aan te geven bestaande stad laagbouw etage Waalsprong laagbouw etage Nijmegen laagbouw etage situatie eind

26 nieuwbouw koopwoningen vraag Aantal ingeschreven Waalsprongbelangstellenden naar inschrijvingsjaar Ingeschreven belangstellenden Waalsprong naar woonplaats en inschrijvingsjaar 100% 75% 50% 25% 0% Nijmegen regio overig Ingeschreven belangstellenden Waalsprong naar huishoudenstype en inschrijvingsjaar 100% 75% 50% 25% 0% pershh 2-pershh gezin onbekend situatie eind

27 nieuwbouw koopwoningen vraag Aantal ingeschreven Waalsprongbelangstellenden naar inschrijvingsjaar en herkomst tot. ingeschreven Nijmegen regio overig totaal Aandeel inschrevenen met belangstelling voor, naar inschrijvingsjaar tot. ingeschreven laagbouw 34% 56% 56% 65% 61% 47% 2 onder 1 kap 44% 59% 59% 58% 62% 52% vrijstaand 36% 38% 35% 33% 36% 36% appartement 12% 16% 13% 16% 15% 14% alleen kavel 5% 5% 8% 7% 6% 6% ook kavel 44% 37% 34% 32% 37% 39% Aandeel ingeschreven per huishoudenscategorie, naar inschrijvingsjaar totaal 1-pershh 12% 14% 12% 12% 8% 12% 2-pershh 38% 47% 45% 50% 47% 43% gezin 46% 36% 40% 37% 44% 42% onbekend 4% 4% 2% 2% 1% 3% 2 Onder regio wordt hier het Knooppunt Arnhem Nijmegen verstaan situatie eind

28 Aanbod nieuwbouwhuur nieuwbouw huurwoningen aanbod Waalsprong bestaande stad situatie eind

29 Aanbod nieuwbouwhuurwoningen nieuwbouw huurwoningen aanbod bestaande stad etage bereikbaar etage duur laagbouw bereikbaar laagbouw duur 2 Waalsprong etage bereikbaar etage duur laagbouw bereikbaar laagbouw duur Nijmegen etage bereikbaar etage duur laagbouw bereikbaar laagbouw duur 2 totaal Woningen met een huur tot de aftoppingsgrens gelden als bereikbaar situatie eind

30 bestaande koopwoningen aanbod Samenstelling Nijmeegs aanbod, verkocht via NVM-makelaars 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% vrijstaand/2kap hoek/rij etage situatie eind

31 bestaande koopwoningen aanbod Omvang aanbod 2002, verkocht via NVM-makelaars vrijstaand/2kap hoek/rij etage totaal goedkoop duur goedkoop duur goedkoop duur Nijmegen Stadscentrum Oud-oost Oud-West Nieuw-West Middenzuid Zuidrand Dukenburg Lindenholt Waalsprong Zuidwaal Overbetuwe Bij vrijstaand/twee onder een kap zijn woningen boven de (ƒ ) als duur gerekend, bij rijwoningen en etagewoning ligt de grens bij (ƒ ) Ontwikkeling in omvang aanbod NVM-makelaars Nijmegen vrijstaand/2kap hoek/rij etage Zuidwaal vrijstaand/2kap hoek/rij etage Overbetuwe vrijstaand/2kap hoek/rij etage situatie eind

32 Ontwikkeling mediane verkoopprijs Nijmegen 175 bestaande koopwoningen afzet vrijstaand/2kap hoek/rij etage situatie eind

33 Ontwikkeling mediane verkoopprijs NVM-aanbod bestaande koopwoningen afzet Nijmegen vrijstaand/2kap hoek/rij etage Zuidwaal vrijstaand/2kap hoek/rij etage Overbetuwe vrijstaand/2kap hoek/rij etage Alle prijzen in euro x 1000 Ontwikkeling gemiddelde looptijd in dagen, NVM-aanbod Nijmegen Stadscentrum Oud-Oost Oud-West Nieuw-West Middenzuid Zuidrand Dukenburg Lindenholt Waalsprong Zuidwaal Overbetuwe situatie eind

34

35 bijlage Gebruikte bronnen: verkoopbestand Nederlandse Vereniging van Makelaars, regio s Nijmegen, Zuidwaal en Over- Betuwe bij het kadaster geregistreerde particuliere verkopen van woningen in Nijmegen bestanden Enserve registratie belangstellenden Waalsprong door Open Huis in opdracht van OCW inventarisaties nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen registratie verkoop nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen Begeleidings- en analysecommissie: Elle van de Wall, Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen Theo Stikkelman, Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen Carolien Rouwen, Amstelland Koen van Lunen, Makelaardij Hestia Mark Kitzen, Enserve Michel Gunsing, Talis Woondiensten situatie eind

36 Directie Bestuur & Organisatie Communicatie Algemeen Communicatie PERSBERICHT Korte Nieuwstraat PP Nijmegen Telefoon (024) Telefax (024) gemeente@nijmegen.nl Postadres Postbus HG Nijmegen Datum Nummer persbericht 15 april 2003 c026 Sociale huurmarkt in Nijmegen verslechtert niet verder Na een eerdere verslechtering van de Nijmeegse sociale huurmarkt, zet deze trend zich in de tweede helft van 2002 niet verder door. De slaagkansen van woningzoekenden op een sociale huurwoning blijken zich te stabiliseren. Het aanbod van sociale huurwoningen in Nijmegen is in de tweede helft van 2002 niet verder gedaald. Daarnaast is de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen in 2002 toegenomen. Dit blijkt uit de Gemeentelijke Marktmonitor 'Trends in Bouwen en Wonen eind 2002'. Deze marktmonitor geeft twee keer per jaar informatie over de belangrijkste trends op de Nijmeegse woningmarkt. De informatie gebruikt de Gemeente om beleid op het gebied van bouwen en wonen te ontwikkelen of aan te passen. Zo heeft het College onlangs voorstellen aangenomen om starters op de sociale huurmarkt en op de koopmarkt te helpen. De gegevens uit de Marktmonitor onderstrepen het belang van zulke maatregelen. In 2000 en 2001 daalde het vrijkomend aanbod van sociale huurwoningen. In het eerste halfjaar van 2002 zette die trend zich in een wat minder hoog tempo voort. Het vrijkomend aanbod stabiliseerde in de tweede helft van In totaal werden er in Nijmegen in 2002 een kleine 2000 corporatiewoningen opnieuw verhuurd. Het beperkte aanbod van sociale huurwoningen is gedeeltelijk te wijten aan de hoge prijzen op de koopmarkt. Doorstroming naar een koopwoning is daarmee voor slechts weinig huurders haalbaar. Bovendien stagneerde de bouw van nieuwe woningen. De bouw in de Waalsprong kwam in mei 2001 geheel stil te liggen en is pas onlangs weer hervat. Deze stagnatie in de woningbouw remde de doorstroming vanuit de huursector. Bovendien werden er vorig jaar 125 huurwoningen aan het bestand onttrokken door verkoop van corporaties aan particulieren. Het gaat hierbij voornamelijk om eengezinswoningen. Corporaties gaan tot verkoop over om de buurtopbouw en wijksamenstelling te verbeteren. In 2000, 2001 en de eerste helft van 2002 daalden daardoor de slaagkansen voor woningzoekenden: in 1999 slaagden 28 van de 100 woningzoekenden in Nijmegen erin een Voor de redactie: Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Arian Kuil, doorkiesnummer g:\b430\b433\raadscommissies werkbestanden\so030526\aptk 08 c trends in bouwen en wonen, nijmegen eind 2002\cie so trends in bouwen en wonen nijmegen bijlage 2.doc

37 Gemeente Nijmegen Directie Bestuur & Organisatie Communicatie Algemeen Communicatie Vervolgvel 1 woning te bemachtigen, in 2002 nog maar 11 van de 100. In de tweede helft van 2002 bleven de slaagkansen min of meer op hetzelfde niveau. Wel namen de verschillen in slaagkansen per groep in het afgelopen jaar toe. De kansen voor starters bleken in 2002 nog maar half zo groot als in Het uiteenlopen van slaagkansen voor starters en doorstromers werd grotendeels veroorzaakt door veranderingen in het woonruimteverdelingsysteem. Hierdoor kregen doorstromers meer kansen dan starters. Voor jongeren daalden de kansen, terwijl die voor ouderen min of meer gelijk bleven. Om de positie van starters te verbeteren heeft het college van burgemeester en wethouders onlangs maatregelen vastgesteld voor zowel startende huurders als voor startende kopers. De gegevens uit de Marktmonitor onderstrepen het belang van zulke maatregelen. Voor startende kopers worden goedkope leningen ontwikkeld. Daarnaast onderzoekt het College samen met de woningbouwcorporaties of ze startende kopers kunnen helpen via Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE). Bij MGE worden woningen, bestaande of nieuwbouw, door corporaties onder de marktwaarde verkocht aan de starters. De eigenaar is verplicht de woning terug te verkopen aan de corporatie tegen een vastgestelde minimumprijs. De eventuele waardevermeerdering wordt gedeeld tussen de bewoner en de corporatie. Met de maatregelen voor huurders sluit het college aan bij een besluit van het Knooppunt Arnhem Nijmegen om de positie van starters op de huurmarkt te verbeteren. Hierdoor wordt eenderde deel van de vrijkomende sociale huurwoningen voor starters gereserveerd. Voor woningzoekenden die van buiten het KAN komen telt alleen nog de inschrijftijd en niet meer de totale woonduur. Ook hierdoor worden de kansen van starters beter. Het stilvallen van de bouw in de Waalsprong heeft al enkele jaren een drukkend effect op het aanbod van nieuwe koopwoningen. In de bestaande stad is het aanbod van nieuwbouwwoningen, na enkele magere jaren, in 2002 flink toegenomen: meer dan 400 woningen werden in verkoop gebracht. Vooral de tweede helft van 2002 zijn een paar omvangrijke nieuwbouwprojecten op de markt gebracht, waaronder de Limos, de kop Weurtseweg en de Wolfskuilseweg. Voor de redactie: Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Arian Kuil, doorkiesnummer g:\b430\b433\raadscommissies werkbestanden\so030526\aptk 08 c trends in bouwen en wonen, nijmegen eind 2002\cie so trends in bouwen en wonen nijmegen bijlage 2.doc