Trends in bouwen en wonen 14

Transcriptie

1 Trends in bouwen en wonen 14 Nijmegen, situatie halverwege 2008 september 2008 Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek in opdracht van Afdeling Bouwen en Wonen, Dienst Grondgebied

2

3 Trends in bouwen en wonen 14 Nijmegen, situatie halverwege 2008 september 2008 Gemeente Nijmegen Afdeling Onderzoek en Statistiek In opdracht van Afdeling Bouwen en Wonen, Dienst Grondgebied

4

5 Inhoudsopgave Analyse Ontwikkelingen op de woningmarkt halverwege Inleiding 1 2. Huisvesten van de doelgroep: de sociale sector 1 3. Ontwikkelingen nieuwbouw 4 4. Positie bestaande woningvoorraad 5 5. Resumé 6 Bijlage De cijfers over de woningmarkt Huurwoningen Samenstelling verhuurde woningen 9 Ontwikkeling verhuurde woningen 9 Verhuurde woningen naar toewijzingsmodel 11 Aandeel vrij verhuurde woningen 11 Lokaal maatwerk 11 Slaagkansen 13 Aantal reacties per advertentie 13 Samenstelling reagerenden op Nijmeegs aanbod 15 Verdeling woningaanbod over categorieën woningzoekenden 17 Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben 17 Nieuwbouwkoopwoningen Aantal in verkoop gebrachte woningen 19 Ontwikkeling aantal opgeleverde koopwoningen 19 Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 project verkocht is 21 % van het per jaar in verkoop gebrachte aantal woningen dat verkocht is 21 Huishoudens die de in e helft 2008 opgeleverde koopwoningen betrokken hebben 23 Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2007 opgeleverde koopwoningen 23 Nieuwbouwhuurwoningen Oplevering nieuwbouwhuurwoningen 25 Huishoudens die de in e helft 2008 opgeleverde huurwoningen betrokken hebben 27 Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2007 opgeleverde huurwoningen 27 Bestaande koopwoningen Ontwikkeling aantal via NVM verkochte woningen 29 Mediane verkoopprijs 31 Mediane verkooptermijn 31

6

7 Analyse Ontwikkelingen op de woningmarkt halverwege Inleiding Deze notitie Trends in Bouwen en Wonen is de veertiende in een reeks van halfjaarlijkse rapportages over de Nijmeegse woningmarkt. Doel van deze rapportages (marktmonitor) is om actuele en fijnmazige informatie te verkrijgen om ontwikkelingen op de Nijmeegse woningmarkt te kunnen volgen. Deze informatie is nodig om als gemeentelijke overheid beleidsmatig adequaat op de ontwikkelingen op de dynamische woningmarkt in te kunnen spelen. Belangrijke vragen die we in de rapportage willen beantwoorden zijn: Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod? Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw, sluit de gerealiseerde nieuwbouw aan bij de vraag? Hoe is de positie van de bestaande voorraad: sluit de bestaande voorraad (nog) aan bij de vraag van woningzoekenden? De rapportage bevat naast de nodige cijfers een actuele analyse van de hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt. De cijfers zijn gebaseerd op bestaande informatiesystemen over de verschillende segmenten van de woningmarkt. Bij de presentatie van de cijfers maken we onderscheid gemaakt tussen huur- en koopwoningen en tussen bestaande en nieuwbouwwoningen. Per segment geven we waar mogelijk een beeld van aanbod, afzet, vraag en bewoning. Bij het tot stand komen van deze rapportage is een begeleidingsgroep betrokken. Aan de begeleidingsgroep nemen deel Enserve, de Nijmeegse corporaties, de Ontwikkelaars Combinatie Waalsprong (OCW) en de afdeling Nijmegen van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). Naast het leveren van gegevens adviseren de deelnemers van de begeleidingsgroep, op basis van hun specifieke marktkennis, over de in de rapportage opgenomen conclusies over de hoofdtrends op de Nijmeegse woningmarkt. 2. Huisvesten van de doelgroep: de sociale huursector Wijzigingen in het verhuurmodel Vanaf het eind van de jaren 90 worden de huurwoningen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen voornamelijk volgens een aanbodmodel verhuurd: via een advertentie in de Entreekrant worden woningen aangeboden waarop woningzoekenden kunnen reageren. Daarbij gelden sinds 2002 over het algemeen geen passendheidseisen meer, iedereen kan op elke woning reageren, De reacties worden op volgorde van meettijd (woonduur voor doorstromers, inschrijftijd voor starters) gerangschikt. Op 1 april 2007 zijn er wijzigingen in dit systeem doorgevoerd. Een belangrijke aanpassing is het instellen van lokaal maatwerk. Gemeente en corporaties krijgen de vrijheid voor 30% van het woningaanbod af te wijken situatie halverwege

8 Analyse van het bestaande aanbodmodel. Dat afwijken kan op verschillende manieren gebeuren: binnen het aanbodmodel, door eisen te stellen aan de kenmerken van woningzoekenden, bv. naar inkomen. door woningen niet via het aanbodmodel aan te bieden maar via een van de twee alternatieve modellen, het makelaarsmodel (waarbij de corporatie zelf kiest aan wie de woning te verhuren) of het bemiddelingsmodel. Gelijk met deze inhoudelijke wijzigingen werd ook overgestapt op een ander automatiseringssysteem. Voor de verwerking van de gegevens uit 2007 betekent dit dat cijfers voor de eerste drie maanden uit het oude systeem komen, voor de laatste negen maanden uit het nieuwe systeem. De aansluiting van deze twee systemen is niet helemaal perfect, waardoor de cijfers over 2007 deels geschat zijn. Aantal verhuurde woningen stabiel op 1000 per half jaar Het aantal verhuurde woningen ligt sinds het begin van de 21 e eeuw op een stabiel niveau: rond de 1000 woningen per half jaar, 2000 per jaar. Alleen in 2005 en de eerste helft van 2006, toen er in Nijmegen een behoorlijk aantal nieuwbouwhuurwoningen werden opgeleverd lag het aantal verhuurde woningen hoger. Tot 2000 was het aantal jaarlijks te verhuren woningen een stuk groter, rond de Minder woningen via advertentie aangeboden In het verleden werd steeds ruim 80% van de verhuurde woningen via een advertentie aan de woningzoekenden onder de aandacht gebracht. Ook in de tweede helft van 2007, toen het nieuwe systeem al in werking was getreden, betrof 80% van de verhuringen via advertentie aangeboden woningen. Onder de in 2008 verhuurde woningen is dat aandeel echter gezakt tot 74%. Vooral verhuur via het bemiddelingsmodel heeft een belangrijker plaats gekregen. Dat er relatief veel woningen via bemiddeling verhuurd werden kan een incident zijn. Er zijn in dit half jaar namelijk veel woningen naar stadsvernieuwingskandidaten (sloop Willemskwartier en Waterkwartier) en naar statushouders gegaan. Echter, gezien de trend in het aantal advertenties zou het aantal via aanbodmodel verhuurde woningen voor het tweede half jaar van 2008 mogelijk nog lager kunnen uitpakken. Lokaal maatwerk in opstartfase Het is nog niet mogelijk vanuit het bestand een goede indruk te krijgen van de toepassing van lokaal maatwerk. In deze opstartfase is het lokaal maatwerk door de corporaties nog niet op een consequente manier geregistreerd. Steeds meer huuraanbod boven de bereikbaarheidsgrens 80% van de woningen die in de eerste helft van 2008 door de corporaties verhuurd zijn valt onder de 1 e aftoppingsgrens van de huurtoeslag. situatie halverwege

9 Analyse Het aandeel woningen boven de bereikbaarheidsgrens stijgt al jarenlang: van 7% in 2002 tot 20% nu. Naar de ervaring van de corporaties zijn wat duurdere woningen (tot max. 750) goed te verhuren, er is duidelijk een doelgroep, een markt voor. Overigens worden niet alle dure huurwoningen via Enserve verhuurd. Corporaties kunnen dat ook buiten het model om doen, zulke verhuringen zijn dan in terug te vinden in de cijfers. Daarom is de vergelijkbaarheid van de cijfers door de tijd beperkt. Langzame afname van het aantal woningzoekenden Sinds 2002, toen mensen reageerden, neemt het aantal huishoudens dat in Nijmegen een woning zoekt jaarlijks af met In 2007 reageerden in totaal mensen, van wie 9000 uit Nijmegen. In de eerste helft van 2008 waren er 9600 reagerenden, weer iets minder dan in de eerste helft van Slaagkansen schommelen op laag niveau De slaagkans bedroeg in de eerste helft van ,14: van de 100 woningzoekenden die in een jaar actief waren op de Nijmeegse huurwoningenmarkt vonden er 14 een huurwoning. De laatste drie jaar ligt de slaagkans zich steeds rond de 0,13 of 0,14. Meer dan 40% woningen naar starters Het aandeel aan starters verhuurde woningen was in de eerste helft van %. Ruim boven de Nijmeegse politieke doelstelling dat minimaal 30% van de te verhuren woningen naar starters gaat. De slaagkansen voor starters (en jongeren) liggen steeds ruim onder die voor ouderen en doorstromers (0,12 versus 0,18). De slaagkansen voor starters worden bepaald door het aantal verhuisketens in de huursector. Zo n verhuisketen kan starten door nieuwbouw of doordat zittende bewoners de Nijmeegse huurmarkt verlaten (naar koopwoningen, naar verzorgingstehuis, naar andere gemeente). Er kunnen niet meer starters geholpen worden dan dat er verhuisketens starten. De slaagkansen voor doorstromers worden daarnaast ook bepaald door de lengte van de verhuisketens: in een verhuisketen met meerdere schakels worden meer doorstromers geholpen, maar nog steeds maar één starter. Slaagkansen minima in 1 e helft 2008 verbeterd Vanaf 2003, het moment dat we dit cijfer voor het eerst konden berekenen, ligt de slaagkans voor minima steeds onder die van de overige inkomensgroepen: 0,10 tot 0,12 voor minima versus 0,13, 0,14 in totaliteit. In de eerst helft van 2008 is daar verandering in gekomen, de slaagkansen voor minima waren in deze periode gelijk aan het gemiddelde voor alle groepen. Naast de minima worden ook doelgroephuishoudens onderscheiden. Zij hebben geen absoluut minimum-inkomen, maar wel een laag inkomen. Naar deze twee groepen samen gaat ruim 60% van het woningaanbod. Dit percentage is al jarenlang stabiel. situatie halverwege

10 Analyse 3. Ontwikkelingen nieuwbouw Veel nieuwbouwwoningen in bestaande stad in verkoop gebracht Er zijn in de eerste zes maanden van 2008 veel (etage)woningen in de bestaande stad in de verkoop gebracht: meer dan 300. In de Waalsprong was het aanbod beperkt. Daar vertoont de pijplijn een dip. De eerste grootschalige opleveringen uit de nieuwe bouwstromen zullen naar verwachting rond 2011/2012 plaats hebben (Laauwik en Oosterhout). Verkoop van nieuwbouwwoningen vertraagd De verkoop van laagbouwwoningen, in de bestaande stad en in de Waalsprong, liep in de jaren 2004, 2005 en 2006 vrij vlot. In 2007 ging de verkoop in de Waalsprong wat minder voorspoedig. Een groot project is uit de verkoop gehaald (Panagro), bij andere projecten kost het soms meer tijd dan gehoopt om de woningen te verkopen. Voor deze mindere resultaten zijn wel verklaringen te geven: te hoge dichtheid, ongelukkige verkaveling, hoge prijs voor geboden kwaliteit. In de bestaande stad is het (beperkte) aanbod van laagbouwwoningen vlot verkocht. Maar bij de etagewoningen liep de verkoop in 2007 veel langzamer. De locatie is daarbij cruciaal. Vooral complexen ten westen van het Maas-Waalkanaal lopen niet. Dat begon al in 2006 met het complexen de MaasWaal en de Heren van Nijmegen, die niet verkochten of omgezet werden van koop naar huur. Maar ook complexen in het zuiden van de stad verkopen traag (Stijl) of niet (Marienbosch). 200 huurwoningen nieuw gebouwd in 2007, 44 in eerste helft 2008 In 2007 en de eerste helft van 2008 zijn er bijna 250 huurwoningen opgeleverd in Nijmegen. Voor de helft betrof dat dure/duurdere appartementen (Heeren van Nijmegen, Dobbelman). Daarnaast zijn er 123 bereikbare huurwoningen bij gekomen. Daarvan waren er 20 bestemd voor doelgroepen die bijzondere zorg vragen (o.a. verstandelijk gehandicapten). Laagbouwhuurwoningen in de de sociale sector zijn ivm grondprijzen bijna alleen in de Waalsprong te realiseren. Vanwege de beperkte oplevering daar valt in deze categorie op de korte termijn weinig te verwachten, Doorstroomresultaat etage 40%, laagbouw 50% In de laagbouwkoopsector ligt het doorstroomrendement rond de 60%, door de bouw van 10 koopwoningen in Nijmegen worden 6 andere woning in Nijmegen vrijgemaakt. De nieuwbouw in de bestaande stad levert iets meer doorstroming dan die in de Waalsprong, waar wat meer starters en mensen van buiten Nijmegent terecht komen. In etagekoop- en etagehuurwoningen ligt het doorstroomrendement iets lager, rond de 40%. Laagbouwhuurwoningen in de bestaande stad hebben het grootste doorstroomeffect. Dat bleek in 2005 (75%) en ook in 2007 (56%). situatie halverwege

11 Analyse 4. Positie van bestaande woningvoorraad Aantal reacties per aangeboden huurwoning flink gestegen Het aantal reacties per aangeboden huurwoningen is in de eerste helft van 2008 sterk gestegen: van rond de 100 naar ongeveer 130. Vooral het teruglopen van het aantal woningen dat via het hoofdmodel (advertentie) wordt aangeboden zorgt ervoor dat het aantal reacties per aangeboden woning flink is toegenomen. Het aantal mensen dat per krant, per aanbiedingsperiode reageert is niet toegenomen. Maar omdat deze belangstellenden zich nu over minder advertenties verdelen wordt het aantal reacties per advertentie groter. Het aantal reacties varieert per stadsdeel volgens een herkenbaar patroon: veel reacties (rond de 200) in Centrum en Oost, minder (100) in de overige stadsdelen. Woningen gemiddeld 4 keer geweigerd Huurwoningen die via het aanbodmodel verhuurd worden worden gemiddeld zo n 4 keer geweigerd. Al jarenlang ligt het aantal weigeringen op dit niveau. Het is een kenmerk dat eigen is aan een aanbodmodel: woningzoekenden zijn vrij te reageren en te weigeren, een woningzoekende met goede kansen moet kritisch en zijn meettijd strategisch inzetten. Overigens zijn er ook veel woningen die aan de eerste gegadigde verhuurd worden: meer dan 30% van de verhuurde woningen, ruim de helft gaat naar de 1 e, 2 e of 3 e belangstellende. Aantal via NVM verkochte woningen loopt terug In de eerste helft van 2008 zijn er in Nijmegen 669 bestaande woningen verkocht via NVM-makelaars, voor 40% etagewoningen, 60% laagbouw. De dalende lijn die is ingezet na het topjaar 2005, toen er meer dan1800 woningen verkocht zijn, zet zich daarmee voort. Ook op andere fronten is te merken dat de markt slechter wordt: het aanbod wordt steeds groter, de tijd dat een woning te koop staat langer. Net als bij de nieuwbouw geldt bij de bestaande bouw dat locatie een erg belangrijke factor is. Vooral woningen in de buitenwijken verkopen veel minder. Tot halverweg 2008 werkte deze verslechtering nog niet door in het prijsniveau: dat bleef even hoog. In de makelaarspraktijk verwacht men echter dat de prijzen, zeker gezien de ontwikkelingen in de wereldeconomie, uiteindelijk wel (wat) zullen zakken. Een ander mogelijk effect van verminderde animo op de koopmarkt is dat twijfelaars tussen huur en koop zich meer dan in het verleden op huurwoningen zullen richten. 5. Resumé Aan de hand van de drie belangrijkste vragen is de situatie op de Nijmeegse woningmarkt halverwege 2008 als volgt samen te vatten: 1. Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen woningzoekenden in een zwakke positie voldoende aan bod? situatie halverwege

12 Analyse In de 1 e helft van 2008 was de slaagkans van woningzoekenden op de Nijmeegse huurwoningmarkt 0,14. Al een aantal jaren liggen de slaagkansen rond dit niveau. Alleen in 2005 is er een lichte opleving geweest, veroorzaakt door een relatief grote oplevering van nieuwbouw(huur)woningen. Conclusies voor deelgroepen onder de woningzoekenden zijn: De kansen van starters zijn kleiner (0,12) dan die van doorstromers (0,18). De doelstelling minimaal 30% van het aanbod aan starters toe te wijzen wordt royaal gehaald Minima hadden jarenlang minder kans op een woning dan huishoudens met een hoger inkomen. In de eerste helft van 2008 verbeterden de slaagkansen van minima echter tot het gemiddelde niveau. Opvallend in de eerste helft van 2008 was dat er meer woningen via bemiddeling werden verhuurd en minder via het aanbodmodel dan in de voorafgaande perioden. 2. Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw, sluit de gerealiseerde nieuwbouw aan bij de vraag? Het aanbod van nieuwbouwkoopwoningen was in de eerste helft van 2008 relatief hoog. Vooral in de bestaande stad zijn veel (etage)woningen in de verkoop gebracht. In de Waalsprong is de pijplijn van woningbouw-projecten behoorlijk opgedroogd De verkoop van de nieuwbouwwoningen verloopt het laatste jaar moeizamer dan daarvoor. Dat geldt zowel voor de laagbouw in de Waalsprong als voor etagewoningen in de bestaande stad. Deels kan dat verklaard worden door een combinatie van hoge prijzen bij soms wat mindere kwaliteit. Zo lopen etagewoningen op locaties in Dukenburg, Lindenholt en de Waalsprong moeilijk. Daarnaast spelen ook ontwikkelingen in de Nederlandse en wereldeconomie een rol: kopers zijn voorzichtiger en kritischer en het is moeilijker een hypotheek te krijgen. Het aantal opgeleverde huurwoningen in de eerste 6 maanden van 2008 was laag: Hoe is de positie van de bestaande voorraad: sluit de bestaande voorraad (nog) aan bij de vraag van woningzoekenden? De signalen vanuit de bestaande voorraad op de Nijmeegse woningmarkt lijken tweeledig: enerzijds zijn de koopprijzen hoog, de slaagkansen voor huurwoningen laag en het aantal reacties op advertenties in de Entree-krant groot, anderzijds daalt het aantal verkochte woningen en worden aanbiedingen voor huurwoningen vaak geweigerd. Toch is het niet goed mogelijk hieruit te concluderen of de voorraad beter of slechter aansluit bij de vraag van de woningzoekenden. De ontwikkelingen zijn eerder het gevolg van de krapte op de situatie halverwege

13 Analyse woningmarkt en algemene economische schommelingen dan van veranderingen in de waardering voor de woningvoorraad. Wel kun je stellen dat woningzoekenden, vooral doorstromers, kritisch zijn. situatie halverwege

14

15 Bijlage Bijlage: de cijfers over de woningmarkt situatie halverwege

16 Huurwoningen aanbod Samenstelling aanbod verhuurde woningen 1 e helft 2008 etage niet berk. 9% laagb bereikb. 19% laagb niet berk. 11% etage bereikb. 61% Ontwikkeling aanbod e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft e helft 2008 situatie halverwege

17 Huurwoningen aanbod Samenstelling verhuurde woningen Nijmegen 1 e helft 2008 laagbouw overig totaal bereikbaar niet bereikb bereikbaar niet bereikb Nijmegen N-Centrum N-Oost N-Oud-West N-Nieuw-West N-Midden N-Zuid Dukenburg Lindenholt N-Noord Als bereikbaar gelden de woningen die onder de eerste aftoppingsgrens (IHS) vallen ( 491 sinds 1 juli 2007) Ontwikkeling aantal verhuurde woningen 1 1e helft Nijmegen laagbouw overig Zuidwaal laagbouw overig Overbetuwe laagbouw overig Zuidwaal: Beuningen, Wijchen en Millingen, Overbetuwe: Overbetuwe en Lingewaard situatie halverwege

18 Huurwoningen aanbod situatie halverwege

19 Verhuurde woningen naar toewijzingsmodel Huurwoningen aanbod 1e helft 2008 laatste 9 mnd 2007 hoofd/aanbodmodel % 76% bemiddelingsmodel % 18% makelaarsmodel 33 3% 5% indicatiewoning 15 1% 1% totaal % 1176 Aandeel vrij verhuurde woningen (via advertentie aangeboden) oude systeem nieuwe systeem laatste 9 mnd e helft 08 makelaarsmodel indicatiewoningen bemiddelingsmodel waarvan woningruil woningruil urgent/sv urgent/sv 5 33 statushouder statushouder 5 34 WVG WVG 4 1 senior senior 2 1 bijztoew/hulpverl/2e kans bijztoew/hulpverl/2e kans convenant convenant overig SSHN overig via 1 adv. meer won vrij aanbod/hoofdmodel totaal totaal vrij (incl nieuwb) als % totaal 82% 81% 82% 84% 82% 80% 74% Via aanbodmodel verhuurde woningen waarbij eisen aan huurder zijn gesteld bereikb boven bereikb.gr. totaal min. inkomenseis max. inkomenseis eis mbt hhgrootte eis mbt leeftijd totaal situatie halverwege

20 Huurwoningen afzet Ontwikkeling slaagkansen 0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0, e helft e helft e helft e helft 2008 starter doorstromer totaal Aantal reacties per stadsdeel, 1 e helft N-Centrum N-Oost N-Oud-West N-Nieuw-West N-Midden N-Zuid Dukenburg Lindenholt N-Noord situatie halverwege

21 Huurwoningen afzet Slaagkansen 2 1e helft e helft e helft totaal 0,14 0,13 0,14 0,12 0,14 0,15 0,12 0,11 0,17 0,28 woningmarktpositie starter 0,12 0,09 0,10 0,11 0,11 0,08 0,07 0,17 0,30 doorstromer 0,18 0,17 0,19 0,18 0,21 0,17 0,17 0,17 0,25 woonplaats Nijmegen 0,20 0,17 0,18 0,19 0,21 0,17 0,16 0,19 0,30 Zuidwaal en Overbetuwe 0,08 0,09 0,09 0,09 0,11 0,10 0,08 0,10 0,17 elders 0,05 0,05 0,07 0,05 0,05 0,03 0,04 0,10 0,20 leeftijd -23 0,03 0,03 0,04 0,04 0,04 0,02 0,02 0,10 0, ,15 0,13 0,14 0,15 0,16 0,13 0,12 0,17 0, ,31 0,30 0,36 0,29 0,36 0,29 0,30 0,27 0,38 huishoudenstype 1phh 0,15 0,14 0,16 0,15 0,15 0,13 0,12 0,18 0,27 meerpershh 0,14 0,11 0,12 0,13 0,15 0,11 0,11 0,16 0,28 inkomen minima 0,14 0,10 0,12 0,12 0,13 0,10 0,10 doelgroep 0,14 0,14 0,14 0,14 0,16 0,14 0,14 doelgroep + 0,15 0,14 0,17 0,15 0,17 0,13 0, ,22 0,14 0,14 0,15 0,18 0,12 0,11 Aantal reacties per advertentie 1e helft Nijmegen Zuidwaal Overbetuwe Nijmegen laagbouw overig Slaagkans is de kans dat een woningzoekende die in de peilperiode minstens eenmaal heeft gereageerd op een woning ook daadwerkelijk een woning bemachtigt. Daarvoor wordt het aantal woningzoekenden dat in de peilperiode er in slaagt een huurwoning te vinden gedeeld door het aantal actief woningzoekenden. Voor een goede vergelijkbaarheid moeten de peilperiodes even lang zijn. Om de slaagkansen voor halve jaren toch te kunnen vergelijken met die van hele jaren hebben we schattingen gemaakt: hoe groot zouden de aantallen reagerenden en geslaagden zijn wanneer de cijfers die voor het halve jaar gelden doorgetrokken worden naar een heel jaar situatie halverwege

22 Huurwoningen vraag Aantal reagerenden op Nijmeegs aanbod e helft '01 1e helft '02 1e helft '03 1e helft '04 1e helft '05 1e helft '06 1e helft e helft 2008 Nijmegen Zuidw aal+overbetuw e elders totaal situatie halverwege

23 Samenstelling reagerenden op Nijmeegse aanbod Huurwoningen vraag 1e helft ' e helft '07 1e helft ' totaal aantal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen Zuidwaal+Overbetuwe elders leeftijd huishoudenstype 1phh meerpershh frequentie reacties incidenteel meer dan 3x inkomen minima doelgroep doelgroep onbekend situatie halverwege

24 Huurwoningen bewoning Wie is terechtgekomen in aanbod? 100% 75% 50% 25% 0% e helft 08 starter doorstromer Huurgrenzen Een woning met een huur onder de aftoppingsgrens (IHS) wordt beschouwd als een bereikbare woning Inkomensgrenzen Maximaal bruto-maandinkomen in om tot groep te behoren (2006): minima doelgroep doelgroep+ 1phh phh phh mphh mphh mphh Wie meer inkomen heeft dan 2696 per maand valt in de groep jaarinkomen en meer. De doelgroepgrenzen worden jaarlijks aangepast situatie halverwege

25 Huurwoningen bewoning Verdeling woningaanbod over categorieen woningzoekenden, 1 e helft 2008 laagbouw etage totaal bereikbaar duur bereikbaar duur totaal aantal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen zuidwaal+overbetuwe elders leeftijd huishoudenstype 1phh meerpershh inkomen 0-minimum doelgroep doelgroep onbekend Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben 1e helft totaal aantal woningmarktpositie starter doorstromer woonplaats Nijmegen zuidwaal+overbetuwe elders leeftijd huishoudenstype 1phh meerphh urgentie gewoon woningz urgent indicatie herstructurering inkomen 0-minimum doelgroep doelgroep onbekend situatie halverwege

26 nieuwbouw koopwoningen aanbod Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen '99 '00 '01 '02 '03 ' e hlft 08 Waalsprong '99 '00 '01 '02 '03 ' e hlft 08 bestaande stad laagbouw etage situatie halverwege

27 nieuwbouw koopwoningen aanbod Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen 1e helft bestaande stad laagbouw etage Waalsprong laagbouw etage Nijmegen laagbouw etage Grootste in 2007 in de verkoop gebrachte projecten: Waalsprong Nijland (Notensteijn) bestaande stad: Stijl6/Cort vd Lindenstraat Dobbelman/Principaal Porta Romanum Rosa de Lima fase 1 Grootste in 1 e helft 2008 in verkoop gebracht projecten: Waalsprong Volsellastraat bestaande stad Nieuwe Voorstad Brederostraat Hessenberg Molenstraat studio s Ontwikkeling aantal opgeleverde koopwoningen 1e helft bestaande stad laagbouw etage Waalsprong laagbouw etage Nijmegen laagbouw etage situatie halverwege

28 nieuwbouw koopwoningen afzet Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is bestaande stad Waalsprong situatie halverwege

29 nieuwbouw koopwoningen afzet Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is bestaande stad laagbouw etage Waalsprong laagbouw etage Nijmegen laagbouw etage Verkoop woningen uit 2006 zonder het project de MaasWaal, waarvan nog niets is verkocht % van het per jaar aangeboden aantal woningen dat verkocht is op bestaande stad 61% 66% 100% 97% 99% 100% laagbouw 100% 100% 100% nvt 100% 100% etage 51% 55% 100% 97% 99% 99% Waalsprong 76% 98% 94% 100% 99% nvt laagbouw 76% 98% 95% 100% 99% nvt etage 75% 100% nvt nvt Nijmegen 68% 72% 97% 99% 99% 100% laagbouw 80% 99% 96% 100% 99% 100% etage 51% 55% 98% 98% 99% 99% situatie halverwege

30 nieuwbouw koopwoningen bewoning Huishoudenssamenstelling betrokken koopwoningen opgeleverd in 2007 en 1 e helft 2008 et best. st lb Waalspr lb best.st. 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1phh 2phh gezin overig Doorstroomrendement binnen Nijmegen van betrokken koopwoningen, opgeleverd in 2005, 2006 en % 75% 50% % 0% lb best. stad lb Waalspr et best. stad situatie halverwege

31 nieuwbouw koopwoningen bewoning Huishoudens die die in 2007 en 1 e helft 2008 opgeleverde koopwoningen hebben betrokken 3 laagbouw etage totaal best. stad Waalsprong Nijmegen best. stad Waalsprong Nijmegen 1p -45 7% 5% 6% 39% 39% 23% 1-pr 45+ 8% 0% 3% 11% 11% 7% 2p-45 24% 33% 29% 23% 23% 26% 2p 45+ 7% 7% 7% 16% 16% 11% 1-ouder 7% 1% 3% 2% 2% 3% 2-ouder 46% 52% 49% 7% 7% 27% overig 3% 3% 3% 1% 1% 2% totaal Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2007 opgeleverde koopwoningen 4 vrijgemaakte starters bewoners totaal woningen van buiten betrokken bestaande stad laagbouw 83% 8% 8% 24 etage 42% 23% 34% 90 totaal 51% 20% 29% 114 Waalsprong laagbouw 51% 10% 36% 81 etage totaal 51% 10% 36% 81 Nijmegen laagbouw 58% 10% 30% 105 etage 42% 23% 34% 90 totaal 51% 16% 32% In 2007 en de eerste helft van 2008 zijn er 466 koopwoningen opgeleverd, bij 412 daarvan waren er juli 2008 bewoners ingeschreven. 4 Bij 195 van ongeveer 300 nieuwbouwkoopwoningen opgeleverd in 2007 waren 1 jan 2008 verhuisgegevens bekend situatie halverwege

32 Aanbod nieuwbouwhuur e helft 2008 nieuwbouw huurwoningen aanbod e helft 08 Waalsprong bestaande stad situatie halverwege

33 Oplevering nieuwbouwhuurwoningen nieuwbouw huurwoningen aanbod 1e helft bestaande stad etage bereikbaar etage duur laagbouw bereikbaar laagbouw duur 24 2 Waalsprong etage bereikbaar 12 etage duur laagbouw bereikbaar laagbouw duur Nijmegen etage bereikbaar etage duur laagbouw bereikbaar laagbouw duur totaal Woningen met een huur tot de aftoppingsgrens gelden als bereikbaar 213 Grootste projecten gereedgekomen huurwoningen in 2006: Platolaan (SSHN) in 2007 Scholenhof/Josephhof Dobbelmannterrein Heren van Nijmegen in 2008 Willemskwartier Nieuwe Mollenhutseweg situatie halverwege

34 nieuwbouw huurwoningen bewoning Huishoudenssamenstelling betrokken huurwoningen, in 2007 en 1 e helft 2008 opgeleverd et Waalspr. et best. st lb Waalspr lb best.st. 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1phh 2phh gezin overig Doorstroomrendement binnen Nijmegen van betrokken huurwoningen in 2005, 2006 en 2007 opgeleverd 100% 75% 50% % 0% lb best. stad lb Waalspr et best. stad et Waalspr situatie halverwege

35 nieuwbouw huurwoningen bewoning Huishoudens die de in 2007 en de 1 e helft van 2008 opgeleverde huurwoningen hebben betrokken 5 laagbouw etage totaal best. stad Waalsprong Nijmegen best. stad Waalsprong Nijmegen 1p -45 4% 6% 5% 40% 40% 33% 1-pr 45+ 0% 6% 2% 28% 28% 23% 2p-45 0% 35% 14% 12% 12% 13% 2p % 6% 12% 16% 16% 15% 1-ouder 32% 24% 29% 1% 1% 6% 2-ouder 36% 24% 31% 1% 1% 7% overig 8% 0% 5% 1% 1% 2% totaal Herkomst bewoners en doorstromingseffect van de in 2007 opgeleverde huurwoningen 6 vrijgemaakte vrijgemaakt starters bewoners totaal woningen SSHN van buiten betrokken bestaande stad laagbouw 100% 0% 0% 0% 4 etage 39% 3% 32% 28% 102 totaal 42% 3% 31% 27% 106 Waalsprong laagbouw 43% 50% 14% 14% 14 etage 0 totaal 43% 50% 14% 14% 14 Nijmegen laagbouw 56% 39% 11% 0% 18 etage 39% 3% 32% 28% 102 totaal 42% 3% 29% 26% In 2007 en de eerste helft van 2008 zijn bijna 250 huurwoningen opgeleverd, bij 211 daarvan stonden half 2008 bewoners ingeschreven. 6 Voor 120 van de 200 nieuwbouwhuurwoningen uit 2007 zijn verhuisgegevens over 2007 bekend. situatie halverwege

36 bestaande koopwoningen aanbod Samenstelling Nijmeegs aanbod, verkocht via NVM-makelaars 100% 80% 60% 40% 20% 0% laagbouw etage situatie halverwege

37 bestaande koopwoningen aanbod Ontwikkeling in aantal via NVM-makelaars verkochte woningen 1e helft Nijmegen vrijstaand/2kap hoek/rij etage Zuidwaal vrijstaand/2kap hoek/rij etage Overbetuwe vrijstaand/2kap hoek/rij etage situatie halverwege

38 Ontwikkeling mediane verkoopprijs Nijmegen bestaande koopwoningen afzet 0 vrijstaand/2kap hoek/rij etage Mediane verkooptijd per stadsdeel, N-Centrum N-Oost N-Oud-West N-Nieuw-West N-Midden N-Zuid Dukenburg Lindenholt N-Noord situatie halverwege

39 Ontwikkeling mediane verkoopprijs NVM-aanbod bestaande koopwoningen afzet Nijmegen vrijstaand/2kap hoek/rij etage Zuidwaal vrijstaand/2kap hoek/rij etage Overbetuwe vrijstaand/2kap hoek/rij etage Alle prijzen in euro x 1000 Ontwikkeling mediane verkooptijd in dagen Nijmegen Zuidwaal Overbetuwe situatie halverwege

40

41 bijlage Gebruikte bronnen: verkoopbestand Nederlandse Vereniging van Makelaars, regio s Nijmegen, Zuidwaal en Over- Betuwe bestanden Enserve abonnee-bestand nieuwsbrief Waalsprong inventarisaties nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen registratie verkoop nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen Begeleidings- en analysecommissie: Moniek van den Elzen, Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen Carolien Rouwen, AM Koen van Lunen, Makelaardij Hestia bv Mark Kitzen, Enserve bv Michel Gunsing, Talis situatie halverwege