Woningmarktmonitor provincie Utrecht; de staat van de woningmarkt medio 2018

Transcriptie

1 Woningmarktmonitor provincie ; de staat van de woningmarkt medio Inleiding In september 218 heeft er een update plaatsgevonden van de cijfers van de provinciale woningmarktmonitor. In deze factsheet vatten we de belangrijkste ontwikkelingen van de situatie op de woningmarkt in de provincie samen. Hierbij gaan we in op de bevolkingsontwikkeling en migratiepatronen per gemeente. We beschrijven de belangrijkste ontwikkelingen op zowel de koop- als de sociale huurmarkt en gaan in op gerealiseerde nieuwbouw en nieuwbouwplannen. Heeft u behoefte aan meer gedetailleerde informatie over uw gemeente en wilt u weten wat de Woningmarktmonitor van de provincie nog meer te bieden heeft? Ga dan naar Hier kunt u voor verschillende thema s eenvoudig de voor u relevante informatie kunt selecteren en downloaden. 2 Bevolkingsontwikkeling Inwonertal blijft groeien De provincie telde per 1 januari 218 bijna inwoners. In het jaar 217 is de bevolking met ruim 1.98 inwoners toegenomen; dit is in absolute zin de grootste bevolkingstoename in de afgelopen jaren. In de periode 213 tot 218 is de bevolking gegroeid met 4,%. Het aantal inwoners is daarmee harder gegroeid dan het Nederlandse gemiddelde (2,4%) in dezelfde periode. Binnen de provincie zijn er duidelijke verschillen tussen de regio s. De sterkste groei was te zien in de regio (+4,9%). De regio West- is het minst hard gegroeid. Tabel 1: Ontwikkeling bevolking naar regio Amersfoort ,2% ,9% West ,4% Zuid-Oost ,% Provincie ,% Bron: Woningmarktmonitor provincie, CBS, 218. Gemeenten die qua inwonertal relatief sterk zijn gegroeid in het afgelopen jaar zijn Woudenberg, De Ronde Venen, Renswoude, Lopik,, Vianen, Eemnes, Bunschoten en Rhenen. De volgende gemeenten kenden in het afgelopen jaar juist een relatief bescheiden groei: Montfoort, Stichtse Vecht, De Bilt, Leusden en IJsselstein. In Oudewater nam de bevolking met enkele personen af. Een jaar eerder behoorde Oudewater nog tot de gemeenten met een relatief sterke bevolkingsgroei.

2 Aantal vestigers in provincie gegroeid De groei van de bevolking wordt bepaald door het geboortesaldo, het binnenlands migratiesaldo en het buitenlands migratiesaldo. Het geboortesaldo is het afgelopen jaar ongeveer gelijk gebleven; in 217 lag dit op Het buitenlands migratiesaldo nam af met bijna 8 personen tot Het binnenlands migratiesaldo steeg juist sterk in het afgelopen jaar. De provincie is altijd een provincie geweest met een sterke aantrekkingskracht op vestigers uit andere delen van het land. In het afgelopen jaar lag het aantal vestigers in de provincie op ruim 69. terwijl bijna 66. mensen de provincie verlieten; dat levert het hoogste binnenlands migratiesaldo in jaren op, namelijk In de vijf jaar hiervoor trok de provincie per saldo ieder jaar circa 2.2 personen aan. Figuur 2: Ontwikkeling binnenlands migratiesaldo naar regio, Amersfoort West- Zuid-Oost Provincie Bron: Woningmarktmonitor provincie, CBS, In de regio Amersfoort is het binnenlands migratiesaldo al jaren relatief stabiel. In de regio s West- en Zuid-Oost zien we dat de stijging van het migratiesaldo doorzet. De regio heeft nog altijd een positief migratiesaldo, maar net als vorig jaar ligt dit op een beduidend lager niveau dan een aantal jaar geleden. Dat wordt voor een belangrijk deel verklaard door de ontwikkelingen in de gemeente : net als in 216 verlieten per saldo meer mensen deze gemeente dan er zich vestigden. Factoren die hier mogelijk aan ten grondslag liggen zijn de blijvend grote druk op de (koop)markt, de sterke stijging van de huizenprijzen en de invoering van het leenstelsel voor studenten. Hierdoor wijken woningzoekenden uit naar gemeenten met een gunstigere prijs-/kwaliteitverhouding en gaan er minder studenten op kamers wonen. Onderstaande kaart toont de verhouding tussen het binnenlands migratiesaldo en de omvang van de bevolking. Hieruit blijkt dat De Ronde Venen, Eemnes, Lopik, Vianen, Woudenberg, se Heuvelrug en Rhenen in het afgelopen jaar naar verhouding de meeste vestigers trokken. In de gemeenten, Stichtse Vecht, Montfoort, IJsselstein en Oudewater was het binnenlands migratiesaldo negatief. 2

3 Figuur 3: Binnenlands migratiesaldo als percentage van de bevolking, 217 Bron: Woningmarktmonitor provincie, CBS, 218. Provincie trekt steeds meer gezinnen Tot 215 was het binnenlands migratiesaldo het hoogst in de leeftijdsgroep jaar, maar vanaf 216 zijn het per saldo vooral mensen in de leeftijdsgroep jaar die naar de provincie komen. Dat er veel gezinnen zijn onder de vestigers, blijkt uit het feit dat ook het migratiesaldo voor de leeftijdsgroep -14 jaar inmiddels positief is. Voor de leeftijdsgroep 5-64 jarigen geldt dat per saldo steeds meer mensen de provincie verlaten. Figuur 4:: Ontwikkeling binnenlands migratiesaldo naar leeftijdscategorie, jr 15-24jr 25-49jr 5-64jr 65+jr 3

4 Bron: Woningmarktmonitor provincie, CBS, 218. Kijken we naar de verschillen binnen de provincie, dan valt op dat de regio (waar de gemeente onder valt) de enige regio is die per saldo jongeren aantrekt, terwijl het migratiesaldo in deze regio voor alle andere leeftijdscategorieën negatief is. De overige regio s trekken per saldo juist gezinnen. Figuur 5: Binnenlands migratiesaldo naar leeftijdscategorie in 217, per regio Amersfoort West- Zuid-Oost Provincie Bron: Woningmarktmonitor provincie, CBS, jr 15-24jr 25-49jr 5-64jr 65+jr De volgende gemeenten wisten per saldo opvallend veel mensen te trekken in de leeftijd jaar, als we het migratiesaldo voor deze leeftijdsgroep afzetten tegen het totaal aantal inwoners: Woudenberg, De Ronde Venen, Vianen, Eemnes, se Heuvelrug, Lopik en Bunnik. Het migratiesaldo voor deze leeftijdsgroep lag juist relatief laag in de gemeenten (negatief), IJsselstein, Bunschoten, Oudewater en Montfoort. Rhenen, De Ronde Venen, Wijk bij Duurstede, Oudewater, Baarn, Soest en Zeist zijn de enige gemeenten met een positief binnenlands migratiesaldo voor de leeftijdsgroep 5-64 jarigen. 3 Krapte op koopmarkt houdt aan Er heerst nog altijd krapte op de koopwoningmarkt in de provincie. De transactieprijzen zijn in de eerste helft van 218 verder gestegen, terwijl het aantal transacties afnam ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder. In een deel van de provincie kunnen potentiële kopers nu wel uit iets meer te koop staande woningen kiezen dan een half jaar geleden, maar er is nog altijd sprake van een verkopersmarkt. Stijgende prijzen, minder transacties In de eerste helft van 218 is de gemiddelde verkoopprijs van een woning in de provincie met circa 7% gestegen ten opzichte van een half jaar eerder. Waar kopers in de tweede helft van 217 gemiddeld 321. kwijt waren aan een koopwoning, is dat in de eerste helft van 218 opgelopen naar gemiddeld De gemiddelde verkoopprijs ligt nu 1% hoger dan een jaar geleden. Appartementen (+11%) en vrijstaande woningen (+12%) stegen het sterkste in prijs; hoekwoningen (+6%) en twee-ondereen-kappers (6%) juist wat minder. Het aantal transacties in de provincie is afgenomen in vergelijking met dezelfde periode in het jaar ervoor. Het gaat om een afname van 1% ten opzichte van de eerste helft van

5 Figuur 6: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs ( ) en aantal transacties provincie, (halfjaarlijks) Gemiddelde transactieprijs Aantal transacties Bron: Woningmarktmonitor provincie, woningmarktcijfers.nl 218 Op 1 juli 218 stonden in totaal bijna 6.5 woningen te koop, 24 meer dan een half jaar eerder. Deze stijging komt echter volledig voor rekening van de regio ; in de andere regio s daalde het aantal te koop staande woningen juist. Figuur 7: Ontwikkeling aanbod te koop staande woningen naar regio (halfjaarlijks) Amersfoort West- Zuid-Oost 1-jan-15 1-jul-15 1-jan-16 1-jul-16 1-jan-17 1-jul-17 1-jan-18 1-jul-18 Bron: Woningmarktmonitor provincie, Funda 218 Keuzemogelijkheden nemen een beetje toe Een belangrijke indicator om de druk op de koopmarkt te bepalen is de verhouding tussen het aantal verkochte woningen en het te koop staande aanbod. Door het aantal woningen dat te koop staat te delen door het (gewogen) aantal transacties ontstaat inzicht in het aantal potentiële woningen waar een koper uit kan kiezen. Het omslagpunt van een verkopersmarkt naar een kopersmarkt ligt volgens marktkenners bij circa 8 woningen. In alle regio s binnen de provincie ligt dit cijfer hier nog altijd ruim onder: net als een half jaar geleden kan een potentiële koper in de provincie gemiddeld kiezen uit 4 woningen. In de regio en Amersfoort is het cijfer in het afgelopen half jaar wel licht gestegen. In de regio Zuid-Oost hebben kopers de meeste keuze. 5

6 Figuur 8: Ontwikkeling aantal woningen waaruit een koper potentieel kan kiezen (marktindicator) 3, 25, 2, 15, 1, 5,, Provincie Amersfoort West- Zuid-Oost Bron: Woningmarktmonitor provincie, Funda 218 Grote verschillen in prijs(ontwikkeling) Gemiddeld lagen de verkoopprijzen in de provincie in de eerste helft van 218 1% hoger dan in dezelfde periode van 217. Er zijn echter grote verschillen tussen gemeenten, zoals blijkt uit de volgende kaart. In Bunschoten, Amersfoort, Leusden, Lopik, Montfoort en de se Heuvelrug lagen de gemiddelde verkoopprijzen in de eerste helft van 218 meer dan 14% boven die van een jaar geleden. In Rhenen, Veenendaal en Renswoude is de gemiddelde prijs van een verkochte woning op hetzelfde niveau gebleven als een jaar eerder; in De Bilt en Wijk bij Duurstede daalden de verkoopprijzen zelfs licht. Figuur 9: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs

7 Bron: Woningmarktmonitor provincie, woningmarktcijfers.nl 218 De woningprijzen voor de meeste typen woningen liggen het hoogste in de regio, gevolgd door de regio Amersfoort. Het prijsniveau voor appartementen ligt het hoogste in West-. Tabel 2: Gemiddelde transactieprijs ( ) per woningtype naar regio, eerste helft 218 Amersfoort West- Zuid-Oost Provincie Appartement Tussenwoning Hoekwoning ^1-kapwoning Vrijstaand Gemiddeld Bron: Woningmarktmonitor provincie, woningmarktcijfers.nl 218 Kijken we naar de verschillen tussen gemeenten, dan zien we dat de prijzen voor een tussenwoning het hoogste zijn in de gemeente, De Bilt, Bunnik en Stichtse Vecht (boven de 34.) en het laagste in Lopik, Vianen, Rhenen en Veenendaal (onder de 265.). Het prijsniveau voor appartementen ligt het hoogste in Eemnes, Wijk bij Duurstede, Oudewater en De Bilt. Vrijstaande woningen zijn het duurste in Zeist, Stichtse Vecht, Amersfoort en se Heuvelrug (in al deze gemeenten lag de gemiddelde verkoopprijs voor dit type woning boven de 8.). Figuur 9: Gemiddelde prijsklasse tussenwoning, eerste helft 218 Bron: Woningmarktmonitor provincie, woningmarktcijfers.nl 218 7

8 4 Ontwikkelingen in de sociale huurmarkt Op basis van verhuurgegevens van Woningnet zijn de ontwikkelingen op de sociale huurmarkt in beeld gebracht. Woningnet is inmiddels in bijna alle se gemeenten actief, met uitzondering van de gemeente Baarn. Aantal verhuringen licht gestegen In de eerste helft van 218 zijn er sociale huurwoningen verhuurd in de provincie. Het aantal verhuringen is daarmee toegenomen ten opzichte van de tweede helft van 217. In de regio Zuid-Oost is sprake van een lichte daling van het aantal verhuringen, terwijl in alle andere regio s het aantal verhuringen toenam. Een half jaar geleden was dit precies andersom. Tabel 3: Ontwikkeling aantal verhuringen naar regio, Amersfoort West- Zuid-Oost Provincie N % N % N % N % N % 1e helft e helft % % 399 8% % % 1e helft % % % % % 2e helft % % % % % 1e helft % % % % % 2e helft % % 36-2% 661 5% 4.6-3% 1e helft % % 384 7% % % Het percentage tussen haakjes geeft de ontwikkeling in vergelijking tot de periode ervoor weer. Bron: Woningmarktmonitor provincie, Woningnet, 218 Meer actief woningzoekenden Het aantal mensen dat op zoek is naar een sociale huurwoning in de provincie is gestegen. In totaal zijn in de provincie nu mensen op zoek naar een sociale huurwoning ruim 3. meer dan een half jaar geleden. De stijging is het sterkste in de regio. In de regio Zuid-Oost daalde het aantal actief woningzoekenden juist. Een actief woningzoekende is een woningzoekende die minimaal één keer heeft gereageerd op het woningaanbod in een bepaalde gemeente in het afgelopen jaar. Het komt voor dat een woningzoekende in meerdere gemeenten reageert op een woning. Om te voorkomen dat een woningzoekende meerdere keren wordt meegeteld, zijn de cijfers hiervoor gecorrigeerd. Hierdoor vallen de cijfers op provincieniveau lager uit dan de optelsom van de regio s. Tabel 4: Ontwikkeling aantal actief woningzoekenden naar regio, Amersfoort West- Zuid-Oost Provincie N % N % N % N % N % 1e helft e helft (% % % % % 1e helft % % % % % 2e helft % % % % % 1e helft % % % % % 2e helft % % % % % 1e helft % % % % % Het percentage tussen haakjes geeft de ontwikkeling in vergelijking tot de periode ervoor weer. Bron: Woningmarktmonitor provincie, Woningnet, 218 8

9 Slaagkans verslechtert, wachttijd neemt toe Woningzoekenden hebben in de provincie een kleinere kans op een sociale huurwoning dan een half jaar geleden. De slaagkansen in de sociale huur zijn berekend door het aantal verhuringen te delen door het aantal actief woningzoekenden. Op dit moment is de slaagkans voor een sociale huurwoning in de provincie 8,8%, tegen 9,7% een half jaar eerder. De slaagkans ligt relatief laag in de regio s West- (5,%) en (7,1%). In de regio s Zuid-Oost en Amersfoort ligt de slaagkans hoger (respectievelijk 8,3% en 9,1%). De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning in de provincie is in alle regio s gestegen ten opzichte van een half jaar geleden. Het gemiddelde in de provincie als geheel ligt nu op 8,9 jaar. De wachttijd is het langst in de regio s en Amersfoort. Tabel 5: Ontwikkeling gemiddelde inschrijftijd naar regio, Amersfoort West - Zuid-Oost Provincie 1e helft 215 7,9 8,7 8,1 6,4 8,2 2e helft 215 7,9 8,7 8,4 5,5 8, 1e helft 216 7,4 8,8 6,9 5,5 7,9 2e helft 216 8,5 8,9 8,2 5,5 8,1 1e helft 217 9,3 9,7 8,1 5,9 8,7 2e helft 217 8,9 9,6 7,9 5,5 8,4 1e helft 218 9, 1, 8,2 5,9 8,9 Bron: Woningmarktmonitor provincie, Woningnet, Nieuwbouw Nieuwbouwproductie in alle regio s gestegen De opleving van de nieuwbouwproductie die we vorig jaar constateerden, heeft zich in 217 doorgezet. In totaal zijn er in 217 in de provincie woningen gerealiseerd; bijna 35 meer dan een jaar eerder. Ten opzichte van een jaar eerder is het aantal gerealiseerde woningen het sterkste gestegen in de regio s Amersfoort (+18%) en West- (+15%). In Zuid-Oost nam de nieuwbouw juist af (-27%), nadat een jaar eerder een recordaantal woningen werd opgeleverd. Figuur 11: Gerealiseerde nieuwbouw per regio, Amersfoort West- Zuid-Oost Provincie Bron: Woningmarktmonitor provincie, CBS,

10 Figuur 11: Gerealiseerde nieuwbouw per gemeente als percentage van de woningvoorraad, 217 Bron: Woningmarktmonitor provincie, CBS, 218 Nieuwbouw komende jaren Voor de korte termijn is de verwachting dat de nieuwbouwproductie ten minste op ditzelfde peil zal blijven. In 217 zijn er in totaal ruim 6. omgevingsvergunningen afgegeven in de provincie. Dit is ruim meer dan in 216 (5.44). Figuur 13: Ontwikkeling aantal verleende omgevingsvergunningen, Amersfoort West- Zuid-Oost Provincie Bron: Woningmarktmonitor provincie, CBS,

11 In alle regio s zijn in 217 meer omgevingsvergunningen afgegeven dan in 216, maar dat geldt niet voor iedere gemeente. In Zeist, Eemnes, Leusden, Renswoude, en Veenendaal nam het aantal vergunningen voor nieuwbouw juist af ten opzichte van 216. In absolute zin zijn de meeste vergunningen in 217 afgegeven in, Amersfoort en Vianen. In relatieve zin (aantal vergunningen t.o.v. het aantal bestaande woningen) zijn de meeste vergunningen afgegeven in Vianen, Renswoude en Woudenberg. Het is de vraag of de geplande nieuwbouw in de komende jaren in alle gemeenten voldoende zal zijn om de krapte op de woningmarkt te verminderen. De druk op de woningmarkt (zoals die blijkt uit de marktindicator ) is het hoogste in de gemeenten IJsselstein, Montfoort, Nieuwegein,, Houten, Oudewater en Woerden: in al deze gemeenten kan een potentiële koper uit minder dan 3,5 woning kiezen. Om de druk te verminderen, zou juist in deze gemeenten dus veel moeten worden gebouwd. Het blijkt echter dat dit niet in al deze gemeenten het geval is: IJsselstein en Montfoort hebben (in verhouding tot hun woningvoorraad) juist heel weinig omgevingsvergunningen afgegeven en ook in Oudewater, Houten en Nieuwegein ligt het aantal afgegeven vergunningen als percentage van de woningvoorraad onder het provinciaal gemiddelde. Meer weten? De Woningmarktmonitor van de Provincie bevat een schat aan informatie over de belangrijkste ontwikkelingen in uw gemeente of regio. In de monitor vindt u cijfers over de ontwikkeling van de bevolking, migratiebewegingen, de samenstelling van de woningvoorraad, behoefte en plannen en verkoop en verhuur. Wilt u meer weten? Ga dan naar 11