ANALYSE WONINGMARKT. 1 e kwartaal van de bestaande koopwoningen. Gemaakt voor NVM Wonen. Gemaakt door NVM Data & Research

Transcriptie

1 ANALYSE WONINGMARKT van de bestaande koopwoningen 1 e kwartaal 2013 Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research

2 De Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM (hierna de NVM ) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter. 2

3 Inhoudsopgave 1 Samenvatting Transacties Aantal Verkopen Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Aantal verkopen op jaarbasis Verkocht onder voorbehoud Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Verkooptijden Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Marktstemming(sindicator) Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Intrekkingen Aanbod Aantal woningen in aanbod Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Vraagprijzen van het aanbod Vergelijking met een kwartaal eerder Vergelijking met een jaar eerder Looptijd van het aanbod Vergelijking met een kwartaal eerder Aanbod naar looptijdklassen Overige kengetallen woningmarkt Vraagprijsaanpassingen Verschil vraag-verkoopprijs NVM Krapte-indicator Verkoopquote Instroomquote Vergelijking NVM-CBS/Kadaster

4 1 Samenvatting Het eerste kwartaal van 2013 is qua verkoopaantallen een zeer matig kwartaal. Zoals verwacht hebben veel kopers eind 2012 nog snel geprofiteerd van de tot 1 januari 2013 geldende voordelige regelgeving rond de hypotheekverstrekking. Deze groep kopers, waaronder veel starters, vallen dit kwartaal dus weg. Daarbij komt dat het vooraf gehoopte doorstroomeffect is uitgebleven. Aantal transacties is met in vergelijking met zowel een kwartaal eerder (-30,3%) als een jaar eerder (-6,4%) sterk afgenomen. Op jaarbasis woningen verkocht, in de totale markt rond woningen. Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 1 e kwartaal 2013 gedaald met 1,6% t.o.v. een kwartaal geleden en met 5,5% t.o.v. een jaar geleden. Sinds het begin van de kredietcrisis is de prijs met 17,2% gedaald. Gemiddeld wordt een woning voor 206 duizend euro verkocht. De vierkante meterprijs laat qua ontwikkeling een vergelijkbaar beeld zien als de transactieprijs. De looptijd van verkochte woningen bedraagt 170 dagen. Het aantal intrekkingen komt dit kwartaal uit op Dat is een afname van 6,8% in vergelijk met vorig jaar, maar vergeleken met vorig kwartaal een stijging van 12,2%. Niet ongebruikelijk voor een eerste kwartaal. De intrekquote is 6,8%. Voor het eerst in 13 jaar is er sprake van een substantiële daling van het aantal woningen in aanbod. Ondanks het lage aantal verkopen dus, en veroorzaakt door zowel het hoge aantal intrekkingen als de lage instroom van nieuw woningaanbod. Bij de NVM stonden iets meer dan woningen in aanbod. Dat is 0,9% minder dan een jaar eerder. In de totale markt stonden naar schatting bestaande koopwoningen halverwege het 1e kwartaal 2013 in aanbod. De vraagprijs van in aanbod staande woningen is in het 1e kwartaal 2013 met 1,4% gedaald in vergelijking met het kwartaal ervoor en 3,5% in vergelijking met een jaar eerder. De vraagprijzen dalen al een aantal jaar op rij redelijk gelijkmatig, maar daar lijkt nu toch enige versnelling in op te treden. Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald met 9,4% Woningen, die nu in het aanbod staan, staan gemiddeld 382 dagen te koop. Precies de helft van alle woningen staat inmiddels een jaar of langer te koop. 50% van de woningen in het aanbod heeft een vraagprijswijziging ondergaan. Van alle transacties uit het afgelopen kwartaal is 47% verkocht na tenminste een prijswijziging. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs is flink toegenomen en ligt op 6,8%. Ook het verschil met de oorspronkelijke vraagprijs stijgt, naar 10,3%. Een potentiële koper kon in het 1e kwartaal kiezen uit ruim 29 woningen. De verkoopquote ligt op 10,3% en is voor nieuw aanbod hoger dan die voor oud aanbod. De instroomquote komt dit kwartaal laag uit, op 17,4%. Dit is vooral het gevolg van het sterk teruggelopen nieuwe aanbod, slechts 30 duizend woningen nieuw in aanbod. 4

5 Transacties 2.1 Aantal Verkopen Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars in het 1 e kwartaal 2013 bedraagt Sinds het ontstaan van de crisis werden niet eerder zo weinig woningen in een kwartaal verkocht. Het aantal woningverkopen voor de gehele markt komt dit kwartaal naar schatting uit op In het eerste kwartaal is het appartement weer duidelijk het meest verkocht woningtype. 30,6% van de verkopen is een appartement geweest. De tussenwoning volgt op ruime afstand met een aandeel van 27,9% in de verkopen, een duidelijke daling. Normaliter worden in het eerste kwartaal van een jaar naar verhouding meer appartementen verkocht dan in de overige kwartalen. Het aandeel vrijstaande woningen, dat deel uitmaakt van de verkopen nam toe naar 12,9% Aantal verkochte woningen Vergelijking met een kwartaal eerder Het komt niet als een verrassing, maar desondanks wel een teleurstelling: een daling van ruim 30% in het aantal transacties in vergelijking met een kwartaal eerder. Deze terugval is vooral een correctie als gevolg van de nieuwe hypotheekregels per 1 januari Het vorige kwartaal stond in het teken van de in het vooruitzicht liggende strengere regelgeving rond de hypotheekverstrekking van 1 januari 2013, waardoor veel kopers nog hun slag hebben geslagen. Deze kopers worden in het eerste kwartaal van dit jaar node gemist. Het vooraf gehoopte doorstroomeffect is bovendien uitgebleven. De daling van het aantal verkopen is het minst groot geweest bij appartementen en vrijstaande woningen (respectievelijk -26,0% en -27,4%), maar daar was de stijging vorig kwartaal dan ook minder groot dan bij de andere woningtypen. Bij tussenwoningen daalde het aantal verkopen met bijna 34% het sterkst Vergelijking met een jaar eerder Het eerste kwartaal van 2013 is ook slechter geweest dan dat van een jaar eerder. Er wisselden 6,4% minder woningen van eigenaar dan in het eerste kwartaal van Met name de verkopen van de goedkopere woningtypen daalden sterker dan gemiddeld. Er werden 8,7% minder appartementen verkocht en 7,2% minder tussenwoningen. Wat dat betreft is de verkoop van vrijstaande 5

6 woningen op peil gebleven met een beperkte daling van 0,7% Aantal verkochte woningen in 1e kwartaal Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement Hoekwoning Vrijstaande woning Aantal verkopen op jaarbasis Het aantal verkopen door NVM-makelaars op jaarbasis is het afgelopen kwartaal weer toegenomen. Lange tijd leek NVM-verkopen de ondergrens te zijn van het nieuwe evenwicht in de woningmarkt van deze crisisperiode. Sinds eind 2011 is de bestaande koopwoningmarkt ook door die grens gezakt. Halverwege 2012 bereikten we het voorlopige dieptepunt met ruim verkochte woningen op jaarbasis. De huidige status laat verkochte woningen zien op jaarbasis. Dit cijfer is tot stand gekomen door 2 zeer slechte kwartalen (3 e kwartaal 2012 en 1 e kwartaal 2013) en 2 relatief goede kwartalen (2 e en 4 e kwartaal 2012). Kwartaalvoortschrijdende jaartransacties NVM

7 Verkocht onder voorbehoud Het aantal woningen dat de status verkocht onder voorbehoud (VOV) heeft gekregen, is een belangrijke maatgever voor het uiteindelijke aantal transacties. Het laat zien dat huizen in principe verkocht zijn op een bepaald moment, maar dat er nog ontbindende voorwaarden zijn, die de verkoop terug kunnen draaien. De blauwe lijn laat het aantal woningen verkocht onder voorbehoud zien. Deze schommelen rond de rode trendlijn, die gebaseerd is op het aantal verkopen uit het verleden en rekening houdt met de seizoenstrend Ontwikkeling objecten verkocht onder voorbehoud belangrijke momenten Nieuwe hypotheekregels Nieuwe NIBUD-normen Oplaaien eurocrisis Nieuwe gedragscode Verlaging overdrachtsbelasting Banken houden vast aan 106% Lenteakkoord Verkiezingen Aantreden kabinet Rutte II 500 = NVM openhuizen dag Woonakkoord De figuur laat duidelijk zien hoe kopers in de laatste weken van 2012 hun slag sloegen op de woningmarkt en dat dit ten koste is gegaan van de verkopen in de eerste weken van Het Woonakkoord heeft vooralsnog niet tot een positieve impuls voor de woningmarkt geleid. Er is weliswaar een lichte toename van het aantal transacties waarneembaar, maar die wijken niet af van het normale seizoenspatroon. 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning De prijs van de gemiddeld verkochte woning daalt in het 1 e kwartaal 2013 daalt opnieuw verder en bedraagt inmiddels 206 duizend euro (vorig kwartaal 208 duizend euro). De prijsdaling zet zich dus ook dit kwartaal verder door. Een vrijstaande woning ging in het 1 e kwartaal 2013 voor 334 duizend euro van de hand, een appartement voor 158 duizend euro. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen van verkochte woningen met 17,2% gedaald zonder daarbij te corrigeren voor inflatie Vergelijking met een kwartaal eerder De prijs van de gemiddeld verkochte woning is in het 1 e kwartaal voor het zevende achtereenvolgende kwartaal gedaald, dit kwartaal met 1,6%. De prijsdaling komt niet onverwacht gezien de maatregelen die per 1 januari 2013 van kracht zijn en zorgen voor een afname van de financieringscapaciteit voor potentiële huizenkopers. Bij de woningtypen waar het aantal transacties het sterkst is afgenomen, is ook de prijs het sterkst gedaald. De prijs van een tussenwoning daalde met 2,3%, die van een twee-onder-éénkapwoning met 3,0%. Verkochte appartementen daalden met 7

8 ,7% maar beperkt in prijs. Voor de gemiddeld verkochte vrijstaande woning werd 0,7% meer betaald dan een kwartaal eerder. 3% Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de prijs met 5,5% gedaald. Daarmee vlakt de prijsdaling opnieuw verder af. Er zijn echter geen garanties te geven dat de prijsontwikkeling op jaarbasis de komende kwartalen verder afvlakt. De NVM verwacht voor 2013 nog steeds een daling van 5% tot 7%, daarbij in aanmerking nemend dat de nieuwe hypotheekregels, die op 1 januari 2013 ingegaan zijn, zorgen voor een prijscorrectie. In vergelijking met een jaar eerder valt het op dat de goedkopere woningtypen als het appartement (-4,0%) en de tussenwoning (-5,5%) minder in prijs daalden dan de overige woningtypen. De prijzen zijn in de tweede dip harder gedaald dan in de eerste dip. 2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning De vierkantemeterprijs geeft naast een correctie voor woningtype en regio ook een correctie voor de grootte van de woning. Hoewel voor de consument en de pers minder interessant, geeft het cijfer in principe het meest accurate beeld van de ontwikkeling in de woningmarkt. De vierkantemeterprijs van een appartement is voor het eerst gelijk aan die van een vrijstaande woning. Hiervoor lag de vierkantemeterprijs van een vrijstaande woning altijd hoger dan die van een appartement Vergelijking met een kwartaal eerder De vierkantemeterprijs is het afgelopen kwartaal met 1,9% afgenomen. Bij de vierkantemeterprijs is de daling bij tussenwoningen het sterkste met 2,4%. De daling is bij de appartementen het minst sterk met 1,2%. Vorig kwartaal daalde juist het appartement het sterkst in de vierkante meterprijs en de tussenwoning het minst. 8

9 % 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% M2-Transactieprijsontwikkelingkwartaal op kwartaal De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen Vergelijking met een jaar eerder De prijs per vierkante meter is vergeleken met die van een jaar geleden gedaald met 5,5%. Ook bij de vierkantemeterprijs is de afvlakking van de prijsdaling zichtbaar. De vierkantemeterprijs van een appartement daalt met 4,7% het minst hard. Voor de andere woningtypen schommelt de daling tussen de 5,5% en 6,1%. 2.4 Verkooptijden De verkooptijden (looptijden van verkochte woningen) zijn gecorrigeerd voor intrekken/aanmelden. Van woningen die uit het aanbod worden gehaald en binnen twee weken opnieuw zijn aangeboden wordt de verkooptijd doorgeteld. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning bedraagt in het eerste kwartaal 170 dagen. De tussenwoning blijft het snelst verkopende woningtype met een verkooptijd van 131 dagen. Een verkocht appartement vond na 155 dagen een nieuwe eigenaar. De verkooptijd van vrijstaande woningen is met 258 dagen het grootst. De verkooptijden van de verkochte woningen zeggen niets over de ontwikkeling van de looptijden binnen het bestaande aanbod (zie onder looptijd van het aanbod ) Vergelijking met een kwartaal eerder De verkooptijd van woningen is het afgelopen kwartaal met 2,1% zeer beperkt toegenomen. Voor de tussenwoningen daalde de verkooptijd met 4,8%, voor de overige woningtypen nam de verkooptijd toe. De hoekwoning kende met een plus van 7,6% de grootste toename Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd met bijna 10% gestegen, de minst grote toename in 2 jaar. De verkooptijd van een tussenwoning daalde in vergelijking met een jaar eerder zelfs, zij het met een bescheiden 1,9%. Voor de overige woningtypen nam de verkooptijd meer dan gemiddeld toe, variërend van 10,4% voor het appartement en 20,5% voor de 2-onder-1- kapwoning. 9

10 Verkooptijden verkochte woningen in dagen 2.5 Marktstemming(sindicator) De marktstemmingsindicator geeft de som van de transactieprijzen van verkochte woningen, ofwel het totale geldvolume gemoeid met de verkoop van woningen. De indicator wordt beïnvloed door de prijs van woningen, alsmede het aantal verkopen. In het 1 e kwartaal 2013 is voor een totaal van 4,0 miljard euro aan woningtransacties afgesloten, het laagste niveau sinds het ontstaan van de crisis in Vergelijking met een kwartaal eerder In vergelijking met een kwartaal eerder is de som van de transactieprijzen van verkochte woningen gedaald met 30,5%. Daarmee is de toename van het vorige kwartaal volledig tenietgedaan. Het is het gevolg van een daling in het aantal transacties gecombineerd met een daling van de verkoopprijzen. Voor appartementen en vrijstaande woningen pakt de daling het minst groot uit met respectievelijk 26,9% en 26,8% Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de totale som van geld, besteed aan de aankoop van woningen met 10,4% afgenomen. Naast een prijsdaling van 5,5% daalde ook het aantal transacties met 6,4%, waardoor gezamenlijk meer dan 10% omzet is ingeleverd. Bij vrijstaande woningen is de daling in omzet het meest beperkt gebleven met 6,6%. 2.6 Intrekkingen Het aantal woningen dat door NVM-makelaars in opdracht van verkopers wordt ingetrokken is in het 1 e kwartaal 2013 gestegen naar woningen. Wat de intrekkingen betreft gaat het dan alleen om rechtmatige intrekkingen, niet om intrekkingen die binnen twee weken opnieuw op de markt worden aangeboden. Het aantal intrekkingen is in vergelijking met het 1 e kwartaal van 2012 met 6,8% duidelijk gedaald. Bij de vrijstaande woningen is de sterkste daling in het aantal intrekkingen zichtbaar, -14,5% in vergelijking met het 1 e kwartaal In vergelijking met het vorige kwartaal zijn meer woningen van de markt gehaald, namelijk +12,2%, maar dat is voor een eerste kwartaal niet uitzonderlijk. De intrekquote (= de verhouding van het aantal intrekkingen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod) komt dit in het 1 e kwartaal van 2013 uit op 6,8%. In een eerste kwartaal worden altijd 10

11 meer woningen van de markt gehaald dan in de rest van het jaar, en dat is nu ook het geval. De 6,8% is wel beduidend lager dan de intrekquote van 7,3% van een jaar geleden. Ongeveer 1 op de 13 appartementen (7,8%) die het afgelopen kwartaal in aanbod hebben gestaan, is het 1 e kwartaal 2013 van de markt gehaald. Voor vrijstaande woningen gaat het om 1 op de 17 woningen. Overigens wordt een klein deel van de woningen die van de markt gehaald wordt, verhuurd Aantal ingetrokken woningen per kwartaal (deels verhuurd) Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement 3 Aanbod 3.1 Aantal woningen in aanbod Halverwege het 1 e kwartaal 2013 (de peildatum voor het aanbod) stonden woningen te koop bij NVM-makelaars. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 227 duizend woningen in aanbod. Voor het eerst in 13 jaar is er weer sprake van een substantiële daling van het aantal in aanbod staande woningen. Het eerste kwartaal van een jaar laat wel vaker een stabilisering zien, waarna het aanbod in de rest van het jaar weer verder toeneemt. Of dat na de duidelijke afname die nu te zien is ook het geval is zal moeten blijken. 29,9% van het aanbod bestaat uit appartementen. Aan het begin van de crisis bestond 25,5% van de te koop staande woningen uit appartementen. Het laatste jaar is het aandeel vrijstaande woningen in het aanbod toegenomen van 23,7% naar 24,7%. De jaren daarvoor daalde het aandeel vrijstaande woningen in het aanbod juist. Sinds het begin van de crisis in het 3e kwartaal 2008 is het woningaanbod met 74% gestegen (destijds 97,2 duizend woningen). 11

12 Ontwikkeling aantal woningen in aanbod Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement Hoekwoning Vrijstaande woning Vergelijking met een kwartaal eerder Ten opzichte van vorig kwartaal bedraagt de daling van het aantal te koop staande woningen - 4,0%. Na een aantal kwartalen van stabilisering van de aantallen is er nu een duidelijk omslagpunt te zien. De afname is zowel toe te schrijven aan de geringe instroom van nieuwe woningen als aan de stijging van het aantal ingetrokken, dus van de markt gehaalde, woningen. Ondanks het geringe aantal verkopen neemt het woningaanbod dus toch af. Het afgelopen kwartaal is het aanbod van hoekwoningen met 5,1% het sterkst afgenomen. Het aanbod van vrijstaande woningen nam het minst sterk juist af met 2,5% Vergelijking met een jaar eerder In een jaar tijd is het aanbod van woningen bij NVM-makelaars met woningen afgenomen, een daling van het aanbod met 0,9%. Het aanbod van tussenwoningen daalde met 5% het hardst. Het aanbod van de appartementen (het goedkoopste woningtype) en de vrijstaande woningen (het duurste woningtype) nam nog wel toe, met respectievelijk 0,9% en 3,2%. Theoretisch gezien duurt het nu 2 jaar om het huidige aanbod van woningen te verkopen (uitgaande van de veronderstelling dat er geen nieuw aanbod bij zou komen en de aantallen verkopen op het huidige niveau blijven). 3.2 Vraagprijzen van het aanbod De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. De groep woningen die verkocht wordt, is anders van samenstelling (o.a. type/regio) dan de groep woningen die in het aanbod staat. Zo bedraagt de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning halverwege het 1 e kwartaal duizend euro. De vraagprijs van het gemiddelde appartement bedraagt 182 duizend euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddeld vrijstaande woning 448 duizend euro bedraagt. De vraagprijzen van de in aanbod staande woningen dalen al een aantal jaar op rij redelijk gelijkmatig, maar daar lijkt nu toch enige versnelling in op te treden. Sinds het begin van de crisis is de vraagprijs van de gemiddeld in aanbod staande woning gedaald met 9,4%. Hierbij is gecorrigeerd voor regio en type. 12

13 2,0% Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% -1,0% -1,5% -2,0% De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen NB: de oranje lijn is niet verder terug beschikbaar dan het 1 e kwartaal van Vergelijking met een kwartaal eerder De vraagprijs van woningen in het aanbod daalt dit kwartaal met 1,4%. Daarmee daalt de vraagprijs in vergelijking met een kwartaal eerder nu al ruim vier jaar op rij. Er lijkt nu echter wel een versnelling op te treden in de daling. Deze daling is zowel het gevolg van instromend aanbod dat een lagere prijsstelling kent als van zich in vraagprijs aanpassend aanbod. De vraagprijsdaling varieert tussen de woningtypen tussen 1,2% en 1,4% Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de vraagprijs van het aanbod 3,5% gedaald. Verkopers worden zich steeds bewuster van het vragen van een reële vraagprijs en het aantal vraagprijsaanpassingen kent een stijgende lijn. De prijsdaling ligt voor alle woningtypen tussen de 3,3% en 3,7%. 3.3 Looptijd van het aanbod De looptijd van het aanbod is een maatstaf die niet verward dient te worden met de looptijd van verkochte woningen. De looptijd van de in aanbod staande woningen is het gemiddelde aantal dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. Halverwege het 1 e kwartaal 2013 staat een woning in het aanbod gemiddeld 382 dagen op de markt. Niet eerder stonden woningen in aanbod gemiddeld langer dan een jaar te koop. Een vrijstaande woning in het aanbod staat gemiddeld 464 dagen te koop. De gemiddelde tussenwoning in het aanbod staat bijna 11 maanden te koop en is daarmee het best presterende woningtype Vergelijking met een kwartaal eerder De looptijden van het aanbod zijn in vergelijking met vorig kwartaal verder toegenomen. Gemiddeld nam de looptijd, gecorrigeerd voor regio en woningtype, met 8,8% toe, bijna een maand extra. De toename is met 7,0% het laagste voor vrijstaande woningen en met 9,8% het hoogst bij tussenwoningen Aanbod naar looptijdklassen In een analyse van de looptijdklassen worden de objecten ingedeeld in klassen op basis van de duur dat deze woningen op de markt in aanbod staan. Daardoor is het mogelijk te meten hoeveel procent van het woningaanbod hoe lang in de verkoop staat. Inmiddels staat precies de helft van 13

14 3% 1% 13% 12% 10% 9% 12% 11% 9% 7% 13% 18% 16% 18% 14% 13% 10% 24% 23% 27% 38% alle woningen een jaar of langer te koop, waarvan 10% 3 jaar of langer. Door de beperkte instroom in het afgelopen kwartaal staat slechts 16% minder dan één kwartaal te koop. Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen2-3 kwartalen3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar Aanbod per 15 augustus 2008 Aanbod per 14 februari 2012 Aanbod per 14 februari Overige kengetallen woningmarkt 4.1 Vraagprijsaanpassingen In de laatste maanden van 2012 waren er opvallend veel objecten die een vraagprijsaanpassing ondergingen. Verkopers ondernamen actie om hun woning toch nog in 2012 te verkopen, voordat de nieuwe hypotheekregels van kracht zouden worden. De eerste drie maanden van 2013 volgen de trend van de afgelopen jaren weer, het aantal vraagprijsaanpassingen ligt iets onder het niveau van Aantal vraagprijsaanpassingen per maand 0 jan feb mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec

15 Van de woningen die in het 1 e kwartaal 2013 in aanbod staan heeft precies de helft (tenminste eenmaal) een vraagprijswijziging ondergaan. Van de woningen met een vraagprijsaanpassing heeft 28% éénmaal een prijswijziging ondergaan, terwijl 23% minstens 2 vraagprijsaanpassingen kende. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Aanbod verdeeld naar vraagprijsaanpassingen Geen aanpassing 1 aanpassing 2 aanpassingen 3 aanpassingen meer dan 3 aanpassingen De hoogte van de prijsaanpassing varieert per woningtype. De gemiddelde vraagprijsaanpassing voor een tussenwoning is met 5,1% het laagst, die voor een vrijstaande woning met 7,4% het hoogst. De vraagprijsaanpassingen zijn sinds het begin van de crisis met gemiddeld bijna tweeënhalf procentpunt toegenomen Transacties verdeeld naar wel/geen prijsaanpassing 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Transacties zonder vraagprijsaanpassing Transacties met vraagprijsaanpassing Percentage transacties met aanpassing Een steeds groter aandeel van de transacties is tot stand gekomen, nadat een prijsaanpassing heeft plaatsgevonden. Om en nabij 47% van de woningen heeft voorafgaand aan de transactie een prijs- 15

16 aanpassing gehad. Van alle transacties is 61% verkocht binnen 90 dagen na de laatste actie. Een actie is gedefinieerd als het aanmelden van een nieuwe woning (het te koop zetten van de woning) of een vraagprijsaanpassing op de reeds te koop staande woning. 4.2 Verschil vraag-verkoopprijs Het verschil tussen de laatste vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs is in het 1 e kwartaal 2013 verder toegenomen en komt uit op 6,8%. Het leek er even op dat deze in 2012 rond de 6 procent bleef hangen, maar het verschil loopt nu weer verder op. De onderhandelingsruimte van kopers is dus verder toegenomen. In de eerste jaren van de crisis lag het verschil tussen vraag en verkoopprijs rond de 5%. Het is een teken dat verkopers bereid zijn om steeds meer toe te geven op de prijs teneinde de verkoop te kunnen realiseren. Een vergelijkbaar beeld tekent zich af voor het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en de verkoopprijs. Dat lag in de eerste jaren van de crisis tussen de 6% en 7%, maar is begin 2013 toegenomen tot 10,3%. 12% Verschil vraag-verkoopprijs 10% 8% 6% 4% 2% 0% verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs verschil t.o.v. laatste vraagprijs Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Het afgelopen kwartaal is het verschil tussen de oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs voor woningen die 3 jaar of langer te koop hebben gestaan uitgekomen op 25,1%. Woningen die binnen 90 dagen verkocht worden kennen een prijsverschil van 4,9%. Vaak zijn dit de courantere woningen. 16

17 Verschil oorspronkelijke vraagprijs - transactieprijs naar verkooptijdklasse 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar 4.3 NVM Krapte-indicator De NVM krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse: (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3 Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand. 60 Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement Woning totaal Als gevolg van de flinke toename van het aantal transacties in het vierde kwartaal van 2012 was de keuze voor de consument toen minder groot, de grafiek liet een (tijdelijke) flinke daling zien. In 17

18 het eerste kwartaal van 2013 stijgt de indicator weer, naar 29. De consument kon dus uit gemiddeld 29 woningen een keuze maken. Niet eerder had een consument zo veel keus. Voor vrijstaande woningen is er keuze uit maar liefst 55 woningen, voor tussenwoningen kan een consument uit gemiddeld 20 woningen kiezen. 4.4 Verkoopquote De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote oud deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De verkoopquote nieuw deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In een normale markt is de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod. De laatste jaren is dit omgekeerd. De verkoopquote totaal is in het 1 e kwartaal 2013 uitgekomen op 10,3%. Grof gezegd betekent het cijfer dat 1 op de 10 woningen uit het aanbod het afgelopen kwartaal een koper heeft gevonden. De verkoopquote voor nieuw aanbod daalt terwijl de verkoopquote van bestaand aanbod stabiel blijft. Dat komt door het lage aantal woningen dat afgelopen kwartaal nieuw in aanbod is gekomen en waarvan dus ook relatief weinig verkocht is. De verkoopquotes van tussen- en hoekwoningen zijn met respectievelijk 14,4% en12,7% flink hoger dan die van de andere woningtypen. 35% Verkoopquotes 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Verkoopquotes totaal Verkoopquotes bestaand aanbod Verkoopquotes nieuw aanbod 4.5 Instroomquote De instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) is uitgekomen op 17,4%. Voor elke woning die er in het aanbod bij is gekomen, stonden er begin van het kwartaal bijna zes te koop. De lage instroomquote is vooral het gevolg van het lagere aantal woningen dat nieuw op de markt gekomen is. Dit kwartaal kwamen er slechts 30 duizend nieuw aangeboden woningen bij. Vorig jaar waren dat er in 1 kwartaal nog 35 duizend (-18,3% t.o.v. 1 e kwartaal 2012) en vorig kwartaal 37 duizend (-13,7% t.o.v. huidig kwartaal). Consumenten wachten in toenemende mate af met het te koop zetten van hun woning. 18

19 21% 21% 17% 70% Instroomquote 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 5 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs, vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd. Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke verschillen te noemen: - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (70-75% van de totale markt). - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder. In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet. 19

20 jan-97 jul-97 jan-98 jul-98 jan-99 jul-99 jan-00 jul-00 jan-01 jul-01 jan-02 jul-02 jan-03 jul-03 jan-04 jul-04 jan-05 jul-05 jan-06 jul-06 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 jul-11 jan-12 jul-12 jan Vergelijking transactieprijzen NVM en Kadaster (* 1000 ) , Kadaster NVM Kadaster In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat de cijfers van het Kadaster en het CBS achterlopen bij de NVM, maar wel dezelfde trend hebben. 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder), CBS NVM CBS (1e kwartaal 2013 is geschat) NB: het laatste kwartaal van het CBS is geschat op basis van de prijsontwikkeling ten opzichte van een jaar eerder voor de eerste 2 maanden van het laatste kwartaal. 20