Woningmarkt NL 2018 kwartaal 2

Transcriptie

1 Woningmarkt NL 218 kwartaal 2 In het tweede kwartaal van 218 werden volgens het CBS/Kadaster woningen verkocht. Dat is 9,3% minder dan in het tweede kwartaal van 217 en 1,6% meer dan in het eerste kwartaal van 218. De verkoop van eengezinswoningen daalde jaar op jaar met 7,4% tot (+3,2% kwartaal op kwartaal). De verkoop van appartementen daalde jaar op jaar met 12,8% tot (-1,7% kwartaal op kwartaal). Het aantal te koop staande woningen is opnieuw afgenomen in het tweede kwartaal van 218. Gemiddeld werden er 7.69 woningen te koop aangeboden in het tweede kwartaal, 3,8% minder ten opzichte van het eerste kwartaal (ten opzichte van het tweede kwartaal in 217 werden zelfs 33,2% minder woningen te koop aangeboden. (Bron: Huizenzoeker.nl). Aantal verkochte woningen per kwartaal I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II Bron: CBS/Kadaster Prijsontwikkeling De prijzen van bestaande koopwoningen stegen in het tweede kwartaal verder naar een nieuw hoogtepunt. De gemiddelde verkoopprijs steeg in het tweede kwartaal van 218 met 9,2% ten opzichte van dezelfde periode in 217. Ten opzichte van het voorgaande kwartaal was er sprake van een stijging van 2,3%. De gemiddelde verkoopprijs lag op tegenover De gemiddelde verkoopprijs van een eengezinswoning kwam in het tweede kwartaal uit op (+8,% jaar op jaar). Van alle woningtypen was de prijsstijging van appartementen het grootst. Voor appartementen was de gemiddelde verkoopprijs (+14,2% jaar op jaar). De prijsindex kwam in het tweede kwartaal van 218 uit op 121,6. Dit is een stijging van 1,8% ten opzichte van het voorgaande kwartaal (+8,9% jaar op jaar). De prijsindex voor bestaande koopwoningen stijgt al sinds 213 en was in het tweede kwartaal van 218 voor het eerst hoger dan de piek van het derde kwartaal van 28. Prijsindex bestaande koopwoningen (215 = 1) I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II Bron: CBS/Kadaster

2 Woningmarkt NL 218 kwartaal 2 Nieuwbouw Uit cijfers van het CBS blijkt dat er in het eerste kwartaal van nieuwe woningen zijn opgeleverd. Dit is circa 8,7% meer dan in dezelfde periode vorig jaar (KW2 217: ). In het tweede kwartaal werden naar schatting circa 2.85 vergunningen verstrekt. Uit een analyse van de oude en nieuwe cijfers blijkt dat het aantal woningen per vergunning gemiddeld tussen de 5 en 6 ligt. Dit betekent voor het eerste kwartaal dat er vergunningen voor naar schatting 14. nieuwe woningen zijn verleend. Verleende vergunningen en gereedgekomen woningen I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II IIIIV I II Gereedgekomen woningen Bouwvergunning verleend (r.a.) Bron: CBS, bewerking Troostwijk Research Beleggingsmarkt In het tweede kwartaal van 218 werd naar schatting 2,365 miljard in woningen geïnvesteerd. Kwartaal op kwartaal gemeten, zijn de beleggingen toegenomen met 144% (KW1: 97 miljoen). Dit maakt het eerste halfjaar van 218 het sterkste halfjaar ooit op de Nederlandse woning-beleggingsmarkt. Jaar op jaar gemeten was er ook een sterke toename waar te nemen van 13% (KW2 217: 1,164 miljard). In het tweede kwartaal werd de markt gedomineerd door een grote Nederlandse belangstelling voor residentieel vastgoed. De veelbesproken Vesteda transactie heeft een belangrijk aandeel in het totale beleggingsvolume in het tweede kwartaal. Met deze transactie was een bedrag van 1,5 miljard gemoeid. Vesteda werd hiermee eigenaar van circa woningen uit de voormalige Delta Lloyd portefeuille. Als de deal van Vesteda buiten beschouwing wordt gelaten, dan zijn institutionele en buitenlandse beleggers nog altijd zeer dominante partijen op de markt. Gezamenlijk waren zij goed voor 54 miljoen aan investeringen. Echter, in het tweede kwartaal investeerden particuliere partijen voor het eerst in lange tijd meer in de woningmarkt dan buitenlandse beleggers. In totaal investeerden particuliere beleggers 22 miljoen in woningen tegenover 19 miljoen door buitenlandse beleggers. De aankoop door DM Equity Partners, een private equity vehikel opgezet door Mandemakers, van 1.1 woningen voor 171 miljoen droeg sterk bij aan het grote aandeel van particuliere beleggers in het tweede kwartaal.

3 Woningmarkt NL 218 kwartaal 2 Beleggingen per kwartaal ( mln.) I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II Bron: Troostwijk Research Aanvangsrendementen De aanvangsrendementen zijn in het tweede kwartaal vrijwel ongewijzigd gebleven ten opzichte van het eerste kwartaal in 218. Over heel Nederland gemeten lagen de gemiddelde bruto aanvangsrendementen in het tweede kwartaal voor eengezinswoningen op 5,8% (KW1: 5,8%) en voor appartementen eveneens op 5,8% (KW1: 6,%). De aanvangsrendementen voor nieuwbouwappartementen (v.o.n.) lagen in het tweede kwartaal gelijk aan het afgelopen kwartaal tussen 4,9% en 6,%. Voor eengezinswoningen geldt ook een gelijke bandbreedte van 4,25% tot 6,%. Bruto aanvangsrendementen (k.k.) 218 (217) Regio Gemiddelde Bandbreedte Noord* 6,2% (7,1) 4,8 7,6 (6,6 7,7) Oost 6,% (6,2) 4,8 7,4 (5,3 6,8) West 5,3% (5,8) 3,8 6,6 (4,5 7,4) Zuid* 6,1% (6,) 5, 7,4 (5, 6,9) Regio Gemiddelde Bandbreedte Noord* 5,9% (5,4) 5,9 5,9 (5,4 5,4) Oost 5,3% (5,7) 5,1 6,2 (4,8 6,2) West 5,5% (5,5) 4,4 7, (5, 6,) Zuid 6,% (6,) 4,9 6,7 (5,3 7,) Bron: Troostwijk Research Huren De huurprijzen in de vrije sector zijn het tweede kwartaal van 218 opnieuw hoger dan een jaar eerder, zo meldt Pararius. In vergelijking met een jaar eerder lagen de huurprijzen 6,5% hoger, kwartaal op kwartaal is er sprake van een stijging van 1,7%. De huurprijzen van eengezinswoningen stegen met 5,1% (+1,7% k-o-k) en die van appartementen met 6,5% (+1,6% k-o-k). In Amsterdam zijn de gemiddelde huurprijzen jaar op jaar gestegen met 2,3%, tegenover een stijging van 2,8% in de gehele provincie Noord-Holland. Daar waar voorheen Amsterdam de gemiddelde prijs binnen de provincie flink omhoogtrok, lijken in het afgelopen kwartaal juist de omliggende steden als Amstelveen en Haarlem een grote gemiddelde prijsstijging te hebben doorgemaakt. Van de steden in de Randstad is Rotterdam het hardst gestegen met 12,7%, gevolgd door Den Haag met 7,2%. In Utrecht zijn de huurprijzen met 1,2% gestegen. De groei van de steden in de Randstad en de druk op deze huurmarkt worden vertaald in blijvende stijgende huurprijzen in de provincies Noord-Holland, Zuid- Holland en Utrecht. Ook in de overige provincies werden prijsstijgingen gemeten.

4 Woningmarkt NL 218 kwartaal De stijging wordt veroorzaakt doordat het huuraanbod in Nederland niet toereikend is om aan de vraag te voorzien. Voor het middensegment is er een groot tekort aan huurwoningen. Deze groep huurders verdienen te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Door diverse overheidsmaatregelen, zoals het beperken van de leenruimte, worden zij aangewezen op de vrije huursector, huurwoningen tussen de 7 en 1. per maand. De vraag blijft toenemen en tegelijkertijd neemt het aanbod van deze woningen af. Voor deze groeiende groep wordt het wonen in grote steden onbereikbaar. De bovenstaande stijging geldt voor de verhuur van leegstaande woningen. Voor zittende huurders geldt een veel gematigdere huurstijging die veelal, ook bij commerciële partijen, aan de inflatie is gekoppeld. Volgens het eerste indicatieve cijfer van het CBS is de gemiddelde huurprijsstijging per 1 juli 218 circa 2,3% geweest. Toekomstverwachting De economische vooruitzichten voor 218 zijn nog altijd positief en het ziet er naar uit dat de Nederlandse economie zich gunstig blijft door ontwikkelen met een verwachte groei van 2,9% in 218 en 2,7% in 219. Het consumentenvertrouwen is sterk door meer beschikbaar inkomen en staat hiermee nog steeds op het hoogste punt sinds 27. Veel consumenten willen een huis kopen nu het renteniveau laag is, maar de woningmarkt is bijna opgedroogd en blijft er weinig aanbod over. Ook op de korte termijn lijkt de druk op de Nederlandse woningmarkt niet af te gaan nemen. Om aan de vraag te gemoed te komen zou er meer nieuwbouw gebouwd moeten worden, echter reageert de woningbouw traag op vraag. Er wordt nog steeds onvoldoende bijgebouwd om het gat tussen vraag en aanbod te dichten en het huidige gebrek aan nieuwbouw zorgt ervoor dat de woningvoorraad achter blijft bij het aantal huishoudens. De totaal verstrekte bouwvergunningen geven daarnaast geen signalen dat de huidige planvoorraad in staat gaat zijn om de huidige druk op de woningmarkt te verlichten. Bovendien kampt de bouwsector met een tekort aan arbeidskrachten en bouwmaterialen. Zodoende is de verwachting dat het niet waarschijnlijk is dat de huidige druk op de Nederlandse woningmarkt op de korte termijn op te lossen is. Door de sterk gestegen huizenprijzen hebben vooral starters het moeilijk in de koopmarkt. Mede doordat er steeds strengere eisen worden gesteld aan de hypotheekverstrekking. Een groot deel van deze groep starters is aangewezen op de vrije sector huurmarkt, vooral in het middensegment. En juist in het middensegment is een schrijnend tekort aan woningen. En hoewel gemeenten bij het verstrekken van vergunningen wel steeds meer inzetten op het middensegment, is de verwachting dat het tekort de komende jaren alleen maar verder zal oplopen. Starters zullen ook de meeste problemen ondervinden bij een eventuele stijging van de hypotheekrente. De algehele verwachting is dat de hypotheekrente op termijn gaat stijgen, omdat de Europese Centrale Bank (ECB) het monetair beleid wil normaliseren. Met de nu aanhoudende lage rente kunnen kopers meer hypotheek opnemen in verhouding tot hun inkomen als ze kiezen voor een rentevaste periode van meer dan tien jaar. Al met al kan gesteld worden dat de marktomstandigheden voor kopers en huurders de afgelopen jaren zijn verslechterd, terwijl het voor verkopers en verhuurders juist zeer gunstige tijden zijn. De verwachting is dat het aantal verkopen van woningen de komende tijd verder zal dalen in het Westen van Nederland door gebrek aan aanbod. In de andere regio s zal naar verwachting wel sprake zijn van een stijging van de verkopen, mede omdat huizenkopers uitwijken naar deze regio s vanwege het grotere aanbod en de lagere prijzen. De verkoopprijzen blijven vooralsnog onder opwaartse druk en er is sprake van grote oververhitting in het Westen. De oververhitting speelt vooral in de grote steden, maar ook steeds vaker in de randgemeenten bij deze grote steden en de middelgrote steden buiten de Randstad. Zo zag Apeldoorn de prijzen met 22,8% stijgen ten opzichte van het eerste kwartaal, Nijmegen (+1,7%) en Enschede (+1,9%). De algemene verwachting is dat de huizenprijzen tussen de 5% en 1% hoger uit komen in 218.

5 Woningmarkt NL 218 kwartaal Door de krapte op de woningmarkt is Nederland nog altijd een interessante markt voor beleggers. Doordat de vraag groter is dan het aanbod staan de aanvangsrendementen onder druk. De verwachting is dat de tweede helft van 218 wederom een uitstekende marktomstandigheden zal bieden voor de woningmarkt. Mede door het sterke eerste halfjaar is de verwachting dat 218 wel eens een recordbedrag aan woningbeleggingen zou kunnen opleveren. Voor institutionele beleggers die zich vooral op nieuwbouw richten geldt dat het aanbod van nieuwbouwprojecten steeds beperkter wordt, vooral in West-Nederland. Het gebrek aan nieuwbouwprojecten werkt sterk prijsopdrijvend. Vooruitzichten 218 Aanbod Vraag Koopsom Beleggingsvolume BAR (< 3.) / (< 3.) / App. en eengezinsw. (> 3.) /