EXPERTS OP DE TOEKOMST VAN VASTGOED RESIDENTIAL INVESTMENT ATTRACTIVENESS INDEX

Transcriptie

1 EXPERTS OP DE TOEKOMST VAN VASTGOED RESIDENTIAL INVESTMENT ATTRACTIVENESS INDEX OKTOBER 2018

2 SCHIEDAM WONINGBELEGGERS MEESTE LEVERT RENDEMENT OP Nog nooit lag het beleggingsvolume in woningen langjarig zo hoog. Ook dit jaar is niet anders en inmiddels is er in de eerste twee kwartalen een recordbedrag geïnvesteerd van bijna 3 miljard euro. De verwachting is dat het recordjaar van 2016 ver wordt overtroffen. Er zijn twee belangrijke redenen waarom het beleggingsvolume naar recordhoogte stijgt: het ECB-beleid en de groei in investeringsmogelijkheden in de markt investeringsvolume in miljarden euro s Q1 Q2 Q3 Q4 Groot gat tussen rendement obligaties en woningen De ECB voert al jaren een lagerentebeleid. Hierdoor is het verschil tussen het rendement op obligaties en het toprendement op woningen minimaal 2,8%. Dit betekent dat investeerders steeds vaker kiezen voor woningen als belegging in plaats van obligaties. Dit geldt niet alleen voor Nederlandse beleggers, ook investeerders uit het buitenland hebben Nederland gevonden als interessante beleggingsmarkt. Meer woningbouw leidt tot meer investeringskansen Gemeenten hebben in de afgelopen jaren aangestuurd op een groter aandeel vrije huursector woningen bij nieuwbouw. Dit heeft alleen al in 2017 geleid tot 50% meer verstrekte vergunningen. Ook in 2018 zet deze ontwikkeling door en is er een duidelijke trendbreuk met het verleden toen de vrije huursector klein was. De aanleiding hiervoor is de groeiende vraag vanuit consumenten die steeds vaker voor dit type woning kiezen. Dit komt onder andere door de veranderingen rondom de hypotheekrenteaftrek. Deze groeiende woningproductie biedt investeringskansen voor beleggers. Zij vinden dit segment aantrekkelijk vanwege het beperkte risico door constante huurinkomsten en potentieel stijgende huurprijzen.

3 Nieuw woningindex voor woningbeleggers De vraag is nu waar investeren in vrije huursector woningen het minst risicovol is en waar het meeste rendement gemaakt kan worden. Of waar de optimale risico-rendementsverhouding behaald kan worden. Om dit in kaart te brengen is de Residential Investment Attractiveness Index opgesteld. Hierin worden 18 indicatoren vergeleken die het fundament vormen onder woningbeleggingen. Voorbeelden hiervan zijn de toekomstige behoefte aan dit type woningen, de betaalbaarheid en financierbaarheid van de woningmarkt en het politieke klimaat in de gemeente. Deze combinatie van indicatoren resulteert in een risicoscore. In de index wordt het risico vervolgens afgezet tegen het rendement. Een belegger kan op basis hiervan bepalen in welke gemeenten zij het best kan investeren. De zoektocht naar rendement dwingt beleggers naar buiten de grote steden Om aan dit populaire beleggingsproduct te komen, zijn beleggers bereid een hoge prijs te betalen. De dalende bruto aanvangsrendementen die hierdoor ontstaan, waren al langer zichtbaar in en rondom de grote steden in de Randstad. De verwachting is dat de aanvangsrendementen in 2019 in het hele land verder dalen, met zelfs uitschieter van 3% in Amsterdam. Beleggers breiden namelijk hun zoekgebied steeds verder uit om meer rendement te behalen. Inmiddels is het aandeel van woningbeleggingen buiten de vier grootste steden (G4) in de laatste drie jaar gestegen van 58 naar 69%. In het merendeel van de twintig grootste steden (G20) ligt het top bruto aanvangsrendement inmiddels onder de 5%.

4 Residential Investment Attractiveness Index GEREALISEERD TOPRENDEMENT RISICO LAAG RISICO HOOG

5 top 10 gemeenten De 18 indicatoren die gebruikt zijn voor de risicoscore zijn: Hoogste rendement Laagste risico Amstelveen Haarlem Haarlemmermeer Utrecht Lansingerland Amsterdam Westland Leidschendam-Voorburg Almere Breda Schiedam Enschede Sittard-Geleen Emmen Heerenveen Zaanstad Smallingerland Maastricht Hoorn Lelystad Hoogste risico Emmen Smallingerland Almelo Bergen op Zoom Leeuwarden Lelystad Helmond Heerenveen Sittard-Geleen Venlo Planvoorraad Bestaande voorraad t.o.v. huishoudensgroei Leeftijdsprognose Leeftijdsindeling Werkgelegenheid nu Groei werkgelegenheid Ontwikkeling Huishoudens korte termijn Ontwikkeling Huishoudens lange termijn Inkomen Vermogen Marktratio woningmarkt Woningprijzen koop Woningprijzen huur Voorzieningsniveaus/mix voor stedelijkheid Politieke kleur Standaarddeviatie prijs door de tijd Maximale prijsverschil met het gemiddelde naar boven Maximale prijsverschil met het gemiddelde naar beneden De indicatoren zijn samengevoegd in categorieën die elk een weging hebben meegekregen in de totale score. Schiedam meeste rendement, Amstelveen minst risicovol Elke belegger heeft haar eigen strategie met een bijbehorend risicoprofiel. Woningbeleggers die het meest risicoavers zijn, kunnen het best terecht in Amstelveen, gevolgd door Haarlem en Haarlemmermeer. De belangrijkste reden hiervoor is de sterke verwachte groei van het type huishoudens dat op zoek is naar vrije sector huurwoningen. Ook minder grote schommelingen in de woningprijzen zorgen voor een beter beleggingsklimaat dan bijvoorbeeld in Amsterdam. Voor beleggers die bereid zijn om meer risico te lopen, is Schiedam de meest lucratieve bestemming. Hier kan van 50 grote gemeenten in Nederland het hoogste rendement worden behaald. Opvallend is dat Utrecht van de grootste vijf steden de beste risico-rendement verhouding heeft. Dit komt vooral door de sterkere groei van het aantal jonge hoogopgeleide huishoudens in de stad in combinatie met de hoge werkgelegenheid. Hier zijn ook de huurprijzen stabieler dan bijvoorbeeld in Amsterdam. Er zijn meer verschillen tussen de grote steden. Zo is het beleggingsklimaat voor huurwoningen in Den Haag beter dan in Rotterdam en Eindhoven. De Residential Investment Attractiveness Index zorgt ervoor dat alle type beleggers een onderbouwde keuze kunnen maken bij het investeren in woningen.

6 OVER COLLIERS INTERNATIONAL Colliers international staat voor de nieuwe vastgoedwereld. We dragen bij aan een betere samenleving door een actieve rol te spelen in het oplossen van vastgoedvraagstukken. We verbinden globale marktontwikkelingen en complexe data met de wereld van gebruikers, vastgoedeigenaren en investeerders. Dit stelt ons in staat de sector van morgen te begrijpen en expert te zijn op de toekomst van vastgoed. Dankzij deze inzichten kunnen we waarde toevoegen aan de verschillende fases van de vastgoedcyclus en strategische Klantrelaties opbouwen. We bieden creatieve oplossingen die niet alleen vandaag aantrekkelijk zijn, maar ook in de toekomst relevant en duurzaam blijven. HET DIENSTENAANBOD BESTAAT UIT: AGENCY I ASSET SERVICES I CAPITAL MARKETS OCCUPIER SERVICES I RESEARCH I VALUATIONS & ADVISORY Buitenveldertselaan 5, 1082 VA Amsterdam, Tel.: +31 (0) amsterdam@colliers.com ,4 MEDEWERKERS 103 MILJARD TRANSACTIEWAARDE LANDEN TRANSACTIES MILJARD OMZET 180 MILJOEN M2 IN BEHEER FRANK VERWOERD Head of Research frank.verwoerd@colliers.com ARNOLD DOORNEWAARD RT Director Residential Investments arnold.doornewaard@colliers.com