De kredietcrisis en de Amsterdamse woningmarkt

Transcriptie

1 Mmentum Technlgies De kredietcrisis en de Amsterdamse wningmarkt Dree Op t Veld Inhud De kredietcrisis en de Amsterdamse wningmarkt De achtergrnd en het verlp van de kredietcrisis Invled p de Amsterdamse wningmarkt Verkpen, aanbd en prijzen Verkpqutes naar prijsklasse De huidige kredietcrisis in langere termijn perspectief De achtergrnd en het verlp van de kredietcrisis Ruim een jaar geleden, tussen half september en half ktber 28 schudde het hele bankaire systeem p zijn grndvesten dr de kredietcrisis. Na het faillissement van Lehman Brthers p 15 september 28 kwam een hele reeks van banken wereldwijd in prblemen. Onzekerheid regeert. Banken durven elkaar geen geld meer te lenen mdat ze niet weten in heverre andere banken geraakt wrden dr het bezit van giftige hyptheken uit de VS en de ndergang van Lehman Brthers. Het is niet meer duidelijk welke banken wel en welke niet kredietwaardig zijn. In Nederland is Frtis al heel snel het slachtffer. De bank kmt in liquiditeitsprblemen drdat klanten hun spaargeld pnemen en andere banken Frtis geen leningen meer verstrekken. Op 3 ktber neemt de Nederlandse verheid Frtis Nederland en ABN Amr Nederland ver. In IJsland kmt Landsbanki in prblemen. Vanaf 6 ktber kunnen Nederlandse internetspaarders van Icesave niet meer bij hun rekeningen. In Nederland wrdt p 7 ktber per direct de garantie p spaargeld verhgd tt 1. eur per rekening. Natinale verheden ver de hele wereld grijpen in. Op 8 ktber wrden de rentetarieven in een gecrdineerde aktie van de centrale banken in Amerika en Eurpa met,5 prcentpunt verlaagd, verheden reserveren miljarden vr garanties aan banken en nemen waar ndig banken gedeeltelijk ver. Dr de cnsequente en aanhudende verheidsinterventie wrdt het instrten van het financiele systeem vrkmen en keert de rust heel geleidelijk weer terug. De directe rzaak van de kredietcrisis ligt in de VS, waar, vertruwend p een aanhudende waardestijging van wningen, jarenlang leningen verstrekt zijn znder de garantie dat de lener aan zijn betalingsverplichtingen kan vlden. Na een lange peride van vrtdurende prijsstijgingen zet eind 26/begin 27 een scherpe daling van de huisprijs in. Dit brengt snel grte aantallen huizenbezitters met een laag inkmen in betalingsprblemen en leidt tt miljardenverliezen bij de kredietverstrekkers. Op 1 augustus 27 zijn in de VS inmiddels 5 kredietverstrekkers failliet gegaan. De prblemen raken banken buiten de VS mdat amerikaanse banken hun hyptheken gebundeld hebben drverkcht aan banken ver de hele wereld. In de lp van 27 en 28 wrden de prblemen z vrtdurend grter en kmen tt een hgtepunt tussen half september en half ktber 28. De kredietcrisis heeft langs verschillende lijnen en p verschillende mmenten invled p de wningmarkt in Nederland: vanaf half 27 tt het 1 e kwartaal van 29 neemt de nzekerheid bij huishudens ver de ecnmische vruitzichten, de eigen financiele situatie p termijn en de ntwikkeling van Mmentum Technlgies Kredietcrisis.dc 1

2 de prijzen p de wningmarkt vrtdurend verder te. Het kpen van een nieuwe wning wrdt daardr meer en meer uitgesteld en de vraag naar kpwningen daalt. vanaf het 1 e kwartaal van 29 neemt het vertruwen in de wningmarkt, getuige de ING- Wnindex en de VEH Marktindicatr, weer te na een dieptepunt in het 4 e kwartaal van 28 vanaf half 27 stellen banken steeds hgere eisen aan de kredietwaardigheid van de kpers; vanaf het 2 e kwartaal van 28 krimpt de nederlandse ecnmie in 5 peenvlgende, de sterkste krimp det zich vr in het 1 e kwartaal van 29 met -2,5%, de werklsheid stijgt echter nauwelijks en het besteedbaar inkmen neemt tt en met 29 te, gedaalde wningprijzen leiden in cmbinatie met lage hyptheekrentes en een tt en met 29 stijgend inkmen tt een duidelijk betere betaalbaarheid van kpwningen in 29 vr 21 verwacht het CPB een stijging van de werkelsheid naar 8 % vanaf een niveau van 5 % in de zmer van 29, In de paragraaf hiernder wrdt nagegaan he de kredietcrisis drwerkt p de Amsterdamse wningmarkt. De ntwikkeling van de verkpen, het aanbd, de prijzen en de verkpqutes wrdt bezien tegen de achtergrnd van een 3-tal belangrijke mmenten in de tijd: 1. Het inzetten eind 26 van de scherpe prijsdaling p de wningmarkt in de VS; 2. De val Lehman Brthers en Frtis in de peride van half september tt half ktber maart wanneer de AEX daalt tt net nder de 2 punten, waarna de AEX weer stijgt. 2 Invled p de Amsterdamse wningmarkt 2.1 Verkpen, aanbd en prijzen Zet de crisis in de VS al eind 26 in met scherp dalende huisprijzen, het duurt tt de 2 e helft van 28 vrdat de tenemende nrust p de financiele markten leidt tt tekenen van een inhudende wningmarkt in Amsterdam met dalende verkpen, een stijgend aanbd en dalende prijzen. Pas met de val van Lehman Brthers en de vername van Frtis dr de Nederlandse staat slaat de nzekerheid echt te p de Amsterdamse wningmarkt. Gedurende een half jaar neemt het aantal verkpen sterk af, wrden er relatief meer gedkpere wningen verkcht, neemt het aanbd te met 38% en daalt de prijs per m 2. Rnd maart 29 is het dieptepunt bereikt en neemt het vertruwen van de cnsument weer te. Het aantal verkpen en de prijs per m 2 stabiliseren en de wningmarkt lijkt te herstellen. Een belangrijk teken van herstel is dat in het 2 e en 3 e kwartaal het aandeel dure en middeldure wningen in de verkpen weer duidelijk teneemt na een dieptepunt in het 1 e kwartaal van 29. Mmentum Technlgies Kredietcrisis.dc 18 nvember 29 pagina 2 van 7

3 Aantal verkpen per kwartaal vr de peride Appartement, buwperide vr 1945 Appartement, buwperide Appartement, buwperide na 197 Eengezinswningen ttaal Aandeel gedkpe, middeldure en dure wningen in ttaal verkchte wningen G M D Mmentum Technlgies Kredietcrisis.dc 18 nvember 29 pagina 3 van 7

4 Aantal in aanbd per 1-januari en 1-juli vr de peride I 1999-II 2-I 2-II 21-I 21-II 22-I 22-II 23-I 23-II 24-I 24-II 25-I 25-II 26-I 26-II 27-I 27-II 28-I 28-II 29-I Appartement, buwperide vr 1945 Appartement, buwperide Appartement, buwperide na 197 Vrijstaand Twee nder één kap Eengezinswningen Ttaal 29-II Ontwikkeling prijsindex per m2 GBO vr Verkpqutes naar prijsklasse De ntwikkeling van de verkpqute van alle wningen bevestigt p hfdlijnen het beeld dat hiervr geschetst is: pas na de val van Lehman Brthers en Frtis in het 3 e kwartaal van 28 leidt de tegenmen nzekerheid tt een stevige daling van de verkpqutes. Ok duidelijk is echter dat de daling al iets eerder inzet. Na een piek in het 3 e kwartaal van 27, dalen de verkpqutes al in het 4 e kwartaal van 27 en het 1 e kwartaal van 28. Vr wat betreft het inzetten van de daling is er een pmerkelijk verschil tussen de prijsklassen. De verkpqutes van gedkpe wningen blijven tt het 3 e kwartaal van 28 p peil. De verkpqutes van de middeldure en dure wningen beginnen al eerder, vanaf het 4 e kwartaal van 27 te dalen. De daling is het sterkst bij de dure wningen, waarvan de verkpqutes al een stevige dip vertnen in het 1 e kwartaal van 28 m vervlgens iets te herstellen en daarna verder te dalen. De verkpqutes in Amsterdam zijn dr de kredietcrisis begin 29 terug p het niveau van 23, na een stevige stijging tt het 3 e kwartaal van 27. In de lp van 29 herstellen de verkpqutes van dure en middeldure wningen zich iets. Vanaf een veel hger niveau dalen de verkpqutes van gedkpe wningen ng dr in 29. Ongeacht de prijsklasse geldt dat het verschil tussen de verkpqute van de wningen die bij het begin van het kwartaal al te kp stnden het ud aanbd- en de wningen die in de lp van het Mmentum Technlgies Kredietcrisis.dc 18 nvember 29 pagina 4 van 7

5 kwartaal te kp kmen het nieuw aanbd-, een duidelijk verschil te zien geeft tussen het begin van de beschuwde peride en het eind. Dit illustreert een duidelijk verschil in de marktmstandigheden. Wningen die in het kwartaal zelf te kp kmen hebben een vraagprijs die beter aansluit p de actuele marktsituatie dan de wningen die al langer te kp staan. Met het naderen van de grenzen van de betaalbaarheid dr de prijsstijgingen in de peride vanaf 24 en de nzekerheid en prijsdaling die gepaard gaan met de kredietcrisis gaat het actueler geprijsde nieuwe aanbd verhudingsgewijs sneller van de hand. Alle wningen Verkpqute Verkpqute ttaal verkpqute ud aanbd verkpqute nieuw aanbd Gedkpe wningen Verkpqute Verkpqute ttaal verkpqute ud aanbd verkpqute nieuw aanbd Middeldure wningen Verkpqute Verkpqute ttaal verkpqute ud aanbd verkpqute nieuw aanbd Mmentum Technlgies Kredietcrisis.dc 18 nvember 29 pagina 5 van 7

6 Dure wningen Verkpqute Verkpqute ttaal verkpqute ud aanbd verkpqute nieuw aanbd 3 De huidige kredietcrisis in langere termijn perspectief De kredietcrisis bereikt Nederland en de wningmarkt echt na de zmer van 28. In Amsterdam wrdt het dieptepunt p de wningmarkt bereikt in het 1 e kwartaal van 29. Ten pzichte van het 2 e kwartaal van 28 is het aantal verkpen dan gedaald met 39%, is het aanbd gestegen met 64% en zijn de prijzen gedaald met 11%. De prijzen zijn daarmee teruggezakt naar het niveau van anderhalf jaar eerder, het 3 e kwartaal van 27. De kredietcrisis heeft zich dus duidelijk den gelden p de Amsterdamse kpwningmarkt. Met ingang van het 2 e kwartaal van 29 trekt de markt weer iets aan, neemt het aantal verkpen geleidelijk te en stijgen de prijzen weer. Gelet p de ng te verwachten negatieve drwerking van de crisis p de inkmens en de werkelsheid zal het verdere herstel naar verwachting niet snel gaan. Z nu en dan wrdt de huidige Kredietcrisis vergeleken met de Beurscrisis van Sindsdien is er echter ngal wat veranderd. Van een delgericht en gezamelijk ingrijpen van de natinale verheden was in 1929 geen sprake. Vermgens gingen verlren, handel en ecnmie vertnden een sterke krimp en de werklsheid steeg tt grte hgte. Op het dieptepunt van de crisis was ruim 2 % van de Nederlandse berepsbevlking werkels. Ann 1929 bedreg het mdale jaarinkmen gulden (552 eur) tegen nu 32. eur. Een fiets kstte ten 25 gulden (11,35 eur). Een brd 2 cent (9.1 eurcent), een kil aardappels 8 cent (3.6 eurcent). Aut s waren er nauwelijks. Uit het Jaarbekje van de Makelaarsvereniging te Amsterdam van 193 zijn de prijzen van de via de veiling in 1929 verkchte wningen bekend. Vr een aantal van de ten geveilde wningen is de huidige waarde ingeschat. Ok daaruit blijkt een wereld van verschil. Panden die in 1929 van eigenaar wisselden vr 13.1 gulden (5.945 eur) zijn nu 865. eur waard, 146 keer het bedrag dat 8 jaar geleden betaald werd. Een prijsstijging van gemiddeld 6% per jaar. Het kpen van een eigen wning in 1929 was dus een gede zaak. (Nu ligt dat waarschijnlijk niet veel anders. Vlgens de recente reginale bevllkingsprgnse van het Planbureau vr de Leefmgeving en het Centraal Bureau vr de Statistiek greit de Nederlandse bevlking tt 24 ng met 1 miljen inwners naar 17,5 miljen mensen. Dr de cncentratie van ecnmische activiteit greit de bevlking van de Randstad met 1,25 miljen in deze peride. Daarmee ligt een geweldige buwpgave in het verschiet, waarvan het ng maar de vraag is f die gerealiseerd gaat wrden, terwijl er nu al een tekrt aan wningen is in de Randstad.) Mmentum Technlgies Kredietcrisis.dc 18 nvember 29 pagina 6 van 7

7 Aantal afmeldingen als verkcht per week vr 28 en tr AEX nder 2-punten grens ( laagste stand sinds de zmer van 1995) Lehman Brthers failiiet Nederlandse verheid neemt Frtis ver verkpen 28 verkpen29 trend 28 trend 29 Aantal aanmeldingen en aantal afmeldingen als verkcht f ingetrkken per week vr 28 en Lehman Brthers failiiet Nederlandse verheid neemt Frtis ver AEX nder 2-punten grens ( laagste stand sinds de zmer van 1995) aanmeldingen verkcht ingetrkken «Mmentum Technlgies Kredietcrisis.dc 18 nvember 29 pagina 7 van 7