Steenbergen. woensdrecht. Woningstichting Dinteloord Stadlander Woningstichting Woensdrecht Bernardus Wonen Brabantse Waard

Transcriptie

1 merdijk Steenbergen Halderberge Thlen Bergen p Zm Rsendaal rucphen wensdrecht Visie p wnen en leven in west-brabant en thlen 2030 Wningstichting Dintelrd Stadlander Wningstichting Wensdrecht Bernardus Wnen Brabantse Waard

2 VISIERAPPORT Visie p wnen en leven in West- Brabant en Thlen 2030 WONINGSTICHTING WOENSDRECHT

3 VISIERAPPORT RIGO Research en Advies BV De bewnde mgeving RIGO Research en Advies BV De bewnde mgeving Visie p wnen en leven in West- Brabant en Thlen 2030 Uitgave: april 2013 In pdracht van: Wningstichting Dintelrd, Stadlander, Wningstichting Wensdrecht, Bernardus Wnen, Brabantse Waard Auteurs: Marlies van der Vlugt en Sjerd Zeelenberg, Henriëtte Rmbuts

4 Wrd vraf Wij, directeur-bestuurders van vijf crpraties in West-Brabant en Thlen, hebben het afgelpen jaar gewerkt aan een reginale visie p wnen en leven. Hiermee hebben we ns werk uit geactualiseerd en uitgebreid. We hebben een reginale visie gemaakt mdat we beter inzicht wilden krijgen in de ntwikkelingen van en p nze reginaal functin e- rende wningmarkt, m z een stevige basis neer te leggen vr gezamenlijke en individu e- le beleids- en investeringsbeslissingen. We hebben de ntwikkeling van een reginale visie samen willen den mdat we allen pereren in deze reginale wningmarkt en mdat samenwerking ver crpratie- en gemeentegrenzen heen het mgelijk maakt m kansen te explreren en te pakken, en uitdagingen mgelijk zelfs bedreigingen duurzaam en succesvl tegemet te treden. Onze visie p de ntwikkelingen van de wningmarkt p middellange en lange termijn is gebaseerd p een gedegen analyse van de huidige reginale en lkale situaties en de te verwachten trends. De visie biedt enerzijds een helikpterview ver de regi, anderzijds wrdt juist k recht gedaan aan de culeur lcale nu en in de tekmst van de gemeenten en de verschillende kernen en wijken binnen de gemeenten. Dr het frmuleren van een gezamenlijke visie en daaraan gekppelde beleidsstrategi eën, en dit niet p lkaal maar juist p reginaal niveau te den, hpen we een grtere invled uit te kunnen efenen p de diverse bestuurlijke agenda s. En daarmee k p de reginale wningmarktntwikkelingen. Leidend, mede de agenda bepalend, en initiërend dus, in plaats van wellicht meer traditineel vr crpraties, afwachtend, vlgend en reagerend. Aanleiding vr ns initiatief is mede de plitiek-bestuurlijke setting in de regi: in nze gen wrdt te weinig vanuit het reginaal perspectief vlkshuisvestings- en wnbeleid geverd. De huidige gemeentelijke agenda s lijken vral bepaald te wrden dr directe belangen van gemeenten en de eigen lkale wningmarkt situatie. Grenzen van wningmarkten wrden echter niet bepaald achter bureaus f in de gemeenteraad: de wncnsumenten inwners, ud- en nieuwkmers bepalen die grenzen. En die grenzen zijn niet hard. Ok de wningmarkt in nze regi is (minstens) reginaal en die regi hudt niet p bij gemeente en/f prvinciegrenzen. De prvincies kijken wel ver gemeentegrenzen heen, maar zmen niet specifiek in p de wningmarkten zals nze inwners die beleven. Deze visie gaat ver meer dan alleen de wningvrraad en wningbehefte, het is k een visie p de te verwachten sciaal-maatschappelijke en ecnmische ntwikkelingen. Het is zals gezegd niet alleen een reginale visie, maar zeker k een lkale: de visie is vertaald naar de kernen. Leefbare kernen, buurten, drpen, steden en regi nu en in de tekmst is ns streven. Onderhavig dcument is een dynamisch dcument: het gaat er vral m dat trends herkend en erkend wrden. Op basis daarvan willen wij graag het gesprek veren met nze bewners, gemeenten, prvincie, het Rijk en nze partners uit het maatschappe- 1 De wningmarkt in West-Brabant en Thlen 2025, juli Pagina 1

5 lijk middenveld. Om afspraken met elkaar te maken ver verstandig beleid en gewenste interventies. Wij, directeur-bestuurders van vijf crpraties in West-Brabant en Thlen, signaleren in dit visierapprt een aantal knelpunten en risic s p nze reginale wningmarkt. Maar we laten k zien he we daar p in kunnen spelen. Daarm frmuleren we in hfdstuk 3 ns aanbd aan de gemeenten. Maar we vragen k wat van de gemeenten. Zdat we, vanuit een gezamenlijke kijk p de wningmarkt, met een gezamenlijke inbreng kunnen zrgen vr een passende vrraad in de regi, nu en in Tn Ringersma, Stadlander Nud Smulders, Wningstichting Dintelrd Henk de Wlf, Wningstichting Wensdrecht Wil Hectrs Bernardus Wnen Ruud van den Bm Brabantse Waard Pagina 2

6 Inhudspgave Wrd vraf 1 1 Intrductie West-Brabant en Thlen Aanleiding: actualisering en uitbreiding van vrgaande visie Wnvisie in twee delen Aanpak en draagvlak 7 2 In het krt: nderzek en analyse De hfdpunten De regi Bergen p Zm: terugblik 2008 tt De actuele situatie in de regi s Tekmstige ntwikkelingen 15 3 Visie en beleidskeuzes Vrgeschiedenis visie en beleidskeuzes Ontwikkelingen p de wningmarkt Delgrepntwikkeling crpraties Risic s en knelpunten bij de beleidskeuzen crpraties Cnclusies crpraties vr de kmende 4 jaar 25 Pagina 3

7 4 Kernvisies Van analyse en karakterisering naar strategie en acties Kernvisies vr 57 kernen Gemeente Steenbergen Gemeente Wensdrecht Gemeente Thlen Gemeente Bergen p Zm Gemeente Rsendaal Gemeente Halderberge Gemeente Merdijk 80 Pagina 4

8 1 Intrductie Dit visierapprt bevat de visie van vijf crpraties in West-Brabant en Thlen p de pgaven vr de wningmarkt vr de kmende jaren. Die visie is gebaseerd p gedegen nderzek naar de ntwikkelingen p de reginale wningmarkt en heeft geleid tt beleidskeuzes en strategieën p kernniveau. 1.1 West-Brabant en Thlen Wie vanaf grte hgte naar West-Brabant en Thlen kijkt, ziet een regi die divers, afwisselend en mi is: heuvels en zandgrnd in het zuiden rnd Wensdrecht, plat, recht en klei bij Steenbergen en Thlen, het rivierenland in Merdijk. Bergen p Zm en Rsendaal zijn dé steden van de regi. Plattelandskernen en meer stedelijke ke r- nen wisselen elkaar af. Behalve in ruimtelijke verschijningsvrm zijn er k verschillen in leef - en wnkwaliteit. Enkele kernen kampen met leefbaarheidsprblemen, bijvrbeeld teruglpend vrzieningenaanbd, terwijl andere kernen (p)bleien en zeer levendig zijn. (brn: GgleMaps 2013) In West-Brabant en Thlen wnen ngeveer mensen: ngeveer in de regi Bergen p Zm en in de regi Rsendaal. Het gaat m respectievelijk ruim en bijna huishudens in ngeveer evenveel wningen. Pagina 5

9 Het bezit van de vijf wningcrpraties die tekenen vr deze wnvisie is in verschi l- lende mate verdeeld ver de gemeenten. Wningstichting Wensdrecht heeft vral bezit in de kernen Wensdrecht en Hgerheide van de gemeente Wensdrecht. Wningstichting Dintelrd heeft vrijwel al haar bezit in Dintelrd De wningen van Bernardus Wnen bevinden zich in de gemeenten Halderberge en Merdijk. In Merdijk is k Brabantse Waard actief. Het bezit van Stadlander ligt verspreid ver beide regi s: in kernen in de gemeente Wensdrecht, Thlen, Bergen p Zm, Steenbergen en Rsendaal. Behalve deze vijf crpraties zijn er ng twee crpraties actief: Aramis Allee Wnen (in Rsendaal) en Thuisvester (Rucphen). Na het nderzek heeft Thuisvester aangegeven een eigen visie te ntwikkelen en verder niet meer te participeren. Aramis Allee Wnen had krt vr nze actualisatie al een visie vr de gemeente Rsendaal gepubliceerd. De visie van Aramis Allee Wnen strkt wel met de visie van de deze crpraties. 1.2 Aanleiding: actualisering en uitbreiding van vrgaande visie In 2008 hebben de directeuren van de (ten ng vijf, nu drie) crpraties in de regi Bergen p Zm zich verenigd m gezamenlijk de wnvisie Visie p Wnen en Leven in West-Brabant en Thlen 2025 p te stellen. In juli 2009 is deze visie p het wnen en leven in de gemeenten Bergen p Zm, Steenbergen, Thlen en Wensdrecht vastgesteld. Vr deze wnvisie is in 2008 een wningmarktnderzek uitgeverd p basis van het Wnnderzek Nederland, krtweg WON Het nderzek diende als een van de nderleggers vr de uitwerking van de visie van de crpraties. In de afgelpen jaren is de situatie p de wningmarkt behrlijk veranderd. Mme n- teel zijn er veel ntwikkelingen gaande zwel in de markt als in het beleid waarvan de cnsequenties nzeker zijn. Het gaat nder meer m het verslechterde ecnmische tij, de daarmee samenhangende stagnerende buwprductie en prijsntwikkeling, de nieuwe Wningwet, de EU-beschikking, de strengere hyptheekregels en de uitwerking van het regeerakkrd Rutte 2. Er is sprake van vraaguitval p de wningmarkt f mensen stellen hun wnwensen bij. Elk van deze gebeurtenissen heeft (direct f indirect) cnsequenties vr de ntwi k- kelingen in de regi. Vandaar dat een actualisatie van het vrgaande nderzek wenselijk was. Behalve een actualisatie van het vrgaande nderzek is nu een tweede regi (namelijk Rsendaal) bij het nderzek betrkken. Het gaat m de vier buurgemeenten Merdijk, Halderberge, Rucphen en Rsendaal. In ttaal beslaat het nderzek hiermee acht gemeenten in de regi West-Brabant en Thlen, wat is weergegeven in figuur 1-1. Pagina 6

10 figuur 1-1 De reg i Be rgen p Zm (ran je ) en R sendaal (b lauw) 1.3 Wnvisie in twee delen De reginale wnvisie kent twee delen: het visierapprt en het nderzeksrapprt. Dit deel (deel 1) is het visierapprt. Het visierapprt begint met een blik p de b e- langrijkste nderzeks- en analyseresultaten van de reginale wningmarktanalyse (hfdstuk 2). In hfdstuk 3 wrden beleidscnclusies getrkken: wat met er vlgens de crpraties gebeuren? He kunnen we inspelen p de tekmstige ntwikk e- lingen? De crpraties den in hfdstuk 3 een aanbd aan de gemeenten in de regi, maar stellen k een aantal vragen aan de gemeenten. Dit alles met als del m de kmende jaren vanuit een gezamenlijke kijk en inbreng te werken aan een pa s- sende wningvrraad in de regi. Het visierapprt wrdt afgeslten met een ve r- zicht van de kernvisies van de crpraties (hfdstuk 4). Per kern f wijk hebben de crpraties p basis van een SWOT-analyse in beeld gebracht wat de beleidskeuzes in de ze wnvisie vr de afznderlijke kernen f wijken betekenen. Uiteindelijk resulteert dat in een strategie en actiepunten per kern f wijk. Het tweede deel van de wnvisie is het gelijknamige nderzeksrapprt van april Dit rapprt bevat uitgebreide reginale analyses van de belangrijkste ntwikkelingen p de wningmarkt. 1.4 Aanpak en draagvlak Zals gezegd, deze wnvisie is een uitbreiding en actualisatie van het nderzek dat in 2008 is uitgeverd. Tijdens het prces is eerst intern gewerkt; daarna zijn de resu l- taten extern vrgelegd (ambtelijk en bestuurlijk) aan gemeenten, prvincie en mini s- terie. Pagina 7

11 De actualisatie is begin 2012 in pdracht van de crpraties uitgeverd dr RIGO Research en Advies. De resultaten daarvan zijn in het vrjaar 2012 dr de crpraties ambtelijk en bestuurlijk besprken en geduid. In april 2012 zijn de uitkmste n van dit nderzek besprken met de gemeenten in de regi. Vervlgens hebben de crpraties hun beleidsmatige cnclusies gefrmuleerd. De kernvisies en strategieën zijn tegelijkertijd pgesteld en/f geactualiseerd. Eind van de zmer 2012 hebben de crpraties kennisgenmen van elkaars visie en beleidskeuzes en deze met elkaar besprken en p elkaar afgestemd. De inhud van nderhavig rapprt vrmt de weerslag daarvan. In september 2012 is het rapprt dr de crpraties aan de bestuurders van de gemeenten gepresenteerd. Vr een gedetailleerde beschrijving en verantwrding van het nderliggende n- derzek verwijzen we naar het nderzeksrapprt. Status visie Deze wnvisie is een dynamisch dcument. Het is niet bedeld als rigide kad er waarin geen veranderingen mgelijk zijn. Flexibiliteit is één van de wezenlijke factren in de benadering die wij vrstaan. Dat wil niet zeggen dat deze visie vr ns vrijbli j- vend is, integendeel: wij verbinden ns aan hetgeen in de visie gezegd wrdt, aan de uitgangspunten, cnclusies en de beleidskeuzes die daaruit vrtvleien. Flexibiliteit en dynamiek vereisen echter k pen staan vr al dan niet vrziene ntwikkeli n- gen. En indien dat verstandig is het bijstellen van keuzes en delen. Daarm zu llen we k jaarlijks de visie evalueren en gezamenlijk de gefrmuleerde keuzes en acties kritisch nder de lep huden. Pagina 8

12 2 In het krt: nderzek en analyse In dit hfdstuk wrden de belangrijkste uitkmsten van het nderzeksrapprt De wningmarkt in West-Brabant en Thlen, 2012 weergegeven. In de eerste paragraaf vlgt een beknpte puntsgewijze psmming van de resultaten; in de vlgende paragrafen vlgt een uitgebreidere weergave van de analyses. Vr de meeste analyses is gebruik gemaakt van een herwgen referentiebestand van het WON De hfdpunten In de regi Bergen p Zm staan ann wningen, waarvan 29% sciale huurwningen. In de regi Rsendaal staan wningen, waarvan 29% sciale huurwningen. In beide regi s wnen relatief weinig jng vlwassenen en veel gezinnen en 55- plussers. De levensfase van een huishuden verklaart vr een belangrijk deel de wnwensen. He uder het huishudens is, he minder verhuisgeneigd. In beide regi s heeft circa 40% van de huishudens een inkmen tt (de sciale delgrep). Het gaat vral m eenpersnshuishudens en 55-plussers. Bijna de helft van de sciale delgrep wnt in een sciale huurwning. De sciale huurvrraad wrdt in de regi Bergen p Zm vr 70% en in de regi Rsendaal vr 68% bewnd dr de sciale delgrep. Ann 2011 is er sprake van vraaguitval van drstrmers; de vraag van starters is verschven naar de huursectr. In de regi Bergen p Zm neemt het aantal huishudens naar verwachting te tt 2030, in de regi Rsendaal tt Daarna vlgt krimp. In de tekmst zijn er niet zzeer meer maar vral andere huishudens: minder gezinnen, meer uderen en meer eenpersnshuishudens. Ecnmische ntwikkelingen zijn meilijk te vrspellen. Naar verwachting zal de kpkracht van huishudens de eerstkmende jaren afnemen. Pagina 9

13 In de tekmst neemt de mvang van de sciale delgrep naar verwachting te: het gaat vral m udere huishudens in een kpwning. De ntwikkeling van de wningbehefte is meilijk exact te bepalen dr veranderend gedrag van wncnsumenten en nzekerheid ver de ntwikkeling van gedkpe scheefheid. In beide regi s is er sprake van een vergelijkbare pgave. Onder gedane aannamen neemt de behefte aan grndgebnden kpwningen te en neemt de behefte aan rijtjeswningen in de huursectr af. Ok bestaat er een tenemende behefte aan huurappartementen. De tenemende wningbehefte bestaat vr een grt deel uit nultredenwningen. 2.2 De regi Bergen p Zm: terugblik 2008 tt 2011 Wat is er veranderd in de peride 2008 tt 2011 in de regi Bergen p Zm? Wat betreft de pbuw van de bevlking en de wningvrraad niet z veel. De bevlking is iets uder gewrden: in 2008 was 25% van de huishudens 65 jaar f uder, in 2011 was dit 26%. Het aandeel gezinnen is met 1 prcentpunt afgenmen, van 37% in 2008 tt 36% in Ok de mvang van de primaire delgrep 2 is met 27% ngeveer gelijk gebleven. De mvang van de sciale delgrep 3 is mgelijk wat tegenmen. Het ttaal aantal huishudens is wat meer tegenmen dan verwacht in 2008: het gaat m een tename van huishudens in de peride 2008 tt 2011, waarvan 825 huishudens in de gemeente Bergen p Zm. Belangrijke verklaringen vr deze sterkere tename zijn a) de tegenmen levensverwachting (mensen wrden steeds uder) en b) een psitief migratiesald. Een belangrijk verschil tussen de situatie in 2008 en 2011 is de veranderde marktsit u- atie. Als gevlg van de ecnmische crisis is de dynamiek p de wningmarkt afgenmen. Er wrdt steeds minder nieuw gebuwd en p de kpwningmarkt heerst veel nzekerheid. Hierdr is de drstrming beperkt en wrdt de huursectr mgelijk wat vaker bewnd dr hgere inkmens. Mede in relatie tt de ecnmische crisis is k de beleidscntext veranderd. In 2011 hebben de crpraties nder meer te maken gekregen met de tewijzingsnrmen van de EU. In de aankmende peride zullen de plannen in het regeerakkrd van Rutte 2 verder wrden uitgewerkt. 2 3 Huishudens die p basis van hun belastbaar jaarinkmen en vermgen in aanmerking k - men vr huurteslag. Huishuishudens met een belastbaar jaarinkmen tt (prijspeil 2011). Pagina 10

14 eenpers. tweepers. gezin eenpers. tweepers. gezin eenpers. tweepers. gezin eenpers. meerpers. 2.3 De actuele situatie in de regi s Samenstelling van de huishudens en de wningvrraad Op 1 januari 2011 wnden in de regi Bergen p Zm inwners die samen huishudens vrmden. In de regi Rsendaal wnden inwners en huishudens. De huishudenssamenstelling in de twee regi s verschilt na u- welijks van elkaar (figuur 2-1). In beide regi s bestaat 36% van de huishudens uit gezinnen met kinderen, wat iets meer is dan in Nederland (34%). Circa 46% van de huishudens is 55 jaar f uder, wat eveneens hger is dan landelijk (41%). Vaak gaat het m tweepersnshuishudens tussen 55 en 75 jaar, veelal empty -nesters waarvan de kinderen het huis uit zijn. figuur 2-1 Hu ishudenssamenste lling in de regi Be rgen p Z m en de regi Rsendaal, % 25% 20% 15% 10% 5% 0% < 35 jaar 35 t/m 54 jaar 55 t/m 74 jaar 75 jaar e.. regi Bergen p Zm abs. regi Rsendaal abs. regi Bergen p Zm % regi Rsendaal % Brn: CBS, bewerking RIGO In figuur 2-2 is de samenstelling van de wningvrraad weergegeven. Circa 62% van de vrraad in de regi Bergen p Zm en 64% van de vrraad in de regi Rse n- daal bestaat uit kpwningen (bijna allemaal grndgebnden). In beide regi s bestaat ngeveer 29% van de vrraad uit sciale huurwningen. Pagina 11

15 figuur 2-2 Sa menste lling van de bewnde vrraa d in de reg i Be rgen p Z m en de regi Rsendaal, % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% regi Bergen p Zm regi Rsendaal niet reguliere vrraad huur appartement huur grndgebnden kp appartement kp rijtjeswning kp (half)vrijstaand Brn: CFV, SYSWOV, CBS, crpraties in het werkgebied, bewerking RIGO Omvang en samenstelling van de inkmensgrepen Ann 2011 hebben bijna van de huishudens in de regi Bergen p Zm een inkmen tt , fwel 41% (figuur 2-3). Binnen deze grep behren de meeste huishudens tt de primaire delgrep. In de regi Rsendaal heeft circa 40% van de huishudens een inkmen tt Naar verhuding is de sciale delgrep het grtst in de gemeenten Bergen p Zm en Rsendaal (43%) en het kleinst in de gemeenten Merdijk en Wensdrecht (37%, figuur 2-4). In beide regi s bestaat de sciale delgrep vr ruim de helft uit eenpersnshui s- hudens en vr 59% uit 55-plussers. Het is de verwachting dat dit aandeel in de tekmst zal tenemen. figuur 2-3 Omvang van de ink mensgrep en in de r egi B ergen p Zm en d e reg i Rsendaa l, ,7% regi Bergen p Zm primaire delgrep regi Rsendaal 26,4% primaire delgrep 45,2% secundaire delgrep 46,9% secundaire delgrep 14,4% ,9% ,7% > ,8% > Brn: CBS, WON 2009, RIGO wningmarktsimulatie Pagina 12

16 figuur 2-4 Omvang van de scia le delg rep in de g emeenten in de reg i Wes t - Brabant en Th len, Brn: CBS, WON 2009, RIGO wningmarktsimulatie Wnsituatie van de inkmensgrepen en gedkpe scheefheid In beide regi s wnt bijna de helft van de sciale delgrep in een sciale huurwning met een huurprijs tt de liberalisatiegrens. Dit is weergegeven in figuur 2-5 en figuur 2-6. Ruim een derde van de sciale delgrep wnt in een kpwning. Vr een belangrijk deel gaat het m udere huishudens in een kpwning die hier al jaren wnen en waarvan het inkmen na de pensiengerechtigde leeftijd is gedaald. Huishudens met een inkmen van meer dan wnen vaker in een kpwning, het gaat m ruim driekwart van de huishudens. Ongeveer 14% van de huishudens met een inkmen van meer dan wnt in een sciale huurwning met een huurprijs tt de liberalisatiegrens. Een deel van de sciale huurvrraad wrdt dus niet bewnd dr de sciale de l- grep. In beide regi s wrdt circa 10% bewnd dr huishudens met een inkmen tussen en en 20% tt 22% wrdt bewnd dr huishudens met een inkmen van meer dan De gedkpe scheefheid bedraagt daarmee ngeveer 30% in de regi Bergen p Zm en 32% in de regi Rsendaal, wat ngeveer gelijk is aan het landelijk gemiddelde. Pagina 13

17 figuur 2-5 Wnsituatie v an de scia le delg rep e n de bewning van de sciale huurvrraad naa r ink m ensgrep in d e reg i B erg en p Zm, % 1% 47% 6% wnsituatie sciale delgrep 35% kp sciale huur < lib.grens sciale huur > lib. grens particuliere huur niet-reguliere vrraad 10% 20% 20% 50% bewning sciale huur < 652 primaire delgrep secundaire delgrep > Brn: WON 2009, RIGO wningmarktsimulatie figuur 2-6 Wnsituatie v an de scia le delg rep e n de bewning van de sciale huurvrraad naa r ink m ensgrep in de reg i Rsendaal, % 0% 47% 7% wnsituatie sciale delgrep 35% kp sciale huur < lib.grens sciale huur > lib. grens particuliere huur niet-reguliere vrraad 10% 22% 19% 49% bewning sciale huur < 652 primaire delgrep secundaire delgrep > Brn: WON 2009, RIGO wningmarktsimulatie De actuele marktsituatie De actuele marktsituatie wrdt gekleurd dr de ecnmische crisis: de dynamiek p de wningmarkt is afgenmen en p de kpmarkt heeft de ptentiële kper het vr het uitkiezen. De ecnmische crisis zrgt vr terughudende wncnsumenten, wat zich uit in een beperkte verhuisgeneigdheid. Vral eigenaar -bewners stellen hun verhuizing uit, het zijn de kwaliteitszekers tussen de 35 en 55 jaar (huishudens die ged wnen, maar beter willen) die het nu laten afweten. Eigenaar-bewners die wel willen verhuizen hebben meite met de verkp van hun wning, mede mdat huurders en starters terughudend zijn richting de kpsectr. Ann 2011 is de druk p de huursectr wat tegenmen. Enerzijds drdat de sciale delgrep dr kpkrachtdaling mgelijk wat in mvang is tegenmen, maar de afgenmen dynamiek p de wningmarkt is een veel belangrijkere verklaring. Er wrdt steeds minder nieuw gebuwd en p de kpwningmarkt heerst veel nzekerheid. Hierdr is de drstrming uit de huursectr naar de kpsectr afgenmen. Pagina 14

18 Tekmstige ntwikkelingen Demgrafische ntwikkelingen: de prgnse migratiesald nul In de Visie p Wnen en Leven in West-Brabant en Thlen 2025 (2009) heeft RIGO de tekmstige situatie p de wningmarkt verkend p basis van de RIGO -prgnse migratiesald nul. RIGO heeft deze prgnse in 2011 geactualiseerd. In de regi Bergen p Zm is de grei van het aantal huishudens naar bven bijgesteld, vral vanwege een tenemende levensverwachting en een tenemend aantal eenpe r- snshuishudens. Ok in andere prgnsemdellen (zals die van het CBS/PBL) is de grei naar bven bijgesteld. Vr de regi Bergen p Zm wrdt een huishudenstename verwacht van circa huishudens in de peride 2011 tt In 2008 werd ng een tename v r- speld van huishudens in de peride 2008 tt 2020 (een langere peride). Dit maakt duidelijk dat men zich niet met vastpinnen p één vrspelling: de afgelpen peride heeft duidelijk gemaakt dat de uitkmsten van demgrafische prgnses kunnen variëren. Daarbij past een flexibele prgrammering. Een tenemend aantal huishudens, gevlgd dr krimp Op basis van de prgnse migratiesald nul 2011 neemt het aantal huishudens in de regi Bergen p Zm te met in de peride 2011 tt 2020 en in de regi R - sendaal met huishudens. Dit is weergegeven in figuur 2-7. Na 2030 zal het aantal huishudens in de regi Bergen p Zm naar verwachting afnemen. In de regi Rsendaal zal dit naar verwachting na 2026 gebeuren. figuur 2-7 On tw ikke ling van het aanta l huishuden s in de reg i Be rgen p Z m en de regi Rsendaal in de peride tt (we rk elijke n tw ikke ling) en 2011 tt (p rgnse mig ratiesa ld nul ) werkelijke ntw. regi Bergen p Zm prgnse regi Bergen p Zm werkelijke ntw. regi Rsendaal prgnse regi Rsendaal Brn: RIGO prgnse migratiesald nul 2011 Pagina 15

19 eenpers. tweepers. gezin eenpers. tweepers. gezin eenpers. meerpers. eenpers. tweepers. gezin eenpers. tweepers. gezin eenpers. meerpers. In figuur 2-8 is de ntwikkeling van de huishudenssamenstelling weergegeven. Het aandeel huishudens van 55 jaar f uder neemt te: van 45% in 2011 tt 52% in 2030 in de regi Bergen p Zm en van 46% in 2011 tt 53% in in de regi Rsendaal. Vr een grt deel gaat het m eenpersnshuishudens. Het zijn vral gezinnen tt 55 jaar die in aantal en aandeel afnemen. figuur 2-8 On tw ikke ling van de huishudenssamens telling in de reg i B ergen p Zm en de regi Rsen daal in de peride t t regi Bergen p Zm regi Rsendaal tt 55 jaar 55 t/m 74 jaar 75 jaar e.. tt 55 jaar 55 t/m 74 jaar 75 jaar e.. Brn: RIGO prgnse migratiesald nul 2011 Ecnmische ntwikkelingen In vergelijking met de demgrafie, is de ecnmie zeker in deze tijden ng veel meilijker te vrspellen. Als er een ding wel zeker is in de ecnmie, is dat ntwikkeli n- gen p en neer gaan. De vraag is alleen wanneer, in welke snelheid en tt welk niveau het herstel zal inzetten. He de crisis daadwerkelijk zal verlpen is in andere wrden uitermate nzeker. RIGO heeft drie ecnmische scenari s pgesteld waarin aannamen zijn gedaan ver de ntwikkeling van de kpkracht: een basisscenari en een psitief en een negatief scenari. Elk scenari gaat uit van een daling van de kpkracht p krte termijn, waarna de ecnmie weer aantrekt. De scenari s variëren in de mate van k p- krachtdaling en de duur van de crisis. Ontwikkeling van de inkmensgrepen Op basis van de aannamen ver demgrafische en ecnmische ntwikkelingen heeft RIGO de ntwikkeling van de inkmensgrepen en de wningbehefte geraamd. De sciale delgrep neemt gedurende de peride 2011 tt 2020 in de regi Bergen p Zm te met circa huishudens in het basisscenari. In aandeel gaat het m een tename van 41% in 2011 tt 44% in 2020 (tabel 2-1). Het aantal en aandeel huishudens met een inkmen van meer dan neemt naar verwachting af. In de regi Rsendaal neemt de sciale delgrep te met huishudens in de peride 2011 tt 2020, van 40% in 2011 tt 44% in Ok in deze regi neemt het Pagina 16

20 aantal en aandeel huishudens met een inkmen van meer dan naar verwachting af. tabel 2-1 Ontwikke ling va n de scia le delg rep in de peride t t vlgens d r ie e cnmische scenari s regi Bergen p Zm regi Rsendaal negatief scenari 41% 44% 46% 50% 40% 43% 45% 49% basisscenari 41% 43% 44% 46% 40% 42% 44% 46% psitief scenari 41% 43% 43% 44% 40% 42% 42% 44% Brn: WON 2009, RIGO wningmarktsimulatie Ouderen: verschillen tussen generaties Als gevlg van de vergrijzing zal de grep uderen een steeds grter aandeel van de sciale delgrep gaan uitmaken. Ann 2011 bestaat 59% van de sciale delgrep in de regi Bergen p Zm uit 55-plussers, in 2030 is het de verwachting dat dit aandeel is tegenmen tt 68%. In de regi Rsendaal gaat het m een tename van 59% in 2011 tt 70% in De tekmstige generatie uderen zal vaker dan de huidige generatie uderen in een kpwning wnen. De strm uderen van kp naar huur zal licht tenemen, maar het zal gaan m beperkte aantallen mdat uderen hnkvast zijn en beperkt verhui s- geneigd. Bij de ntwikkeling van de wningbehefte huden we met deze ntwikkeling rekening. Ontwikkeling van de wningbehefte In tabel 2-2 is de ntwikkeling van de (kwalitatieve) wningbehefte weergegeven, p basis van het (bewerkte) WON 2009 verrijkt met aannamen ver demgrafische en ecnmische ntwikkelingen. Het kmt er p neer dat de wnpatrnen ann 2011 zijn tegepast p de geprgnsticeerde bevlking in de tekmst. Daarbij is rekening gehuden met de verwachting dat uderen in de tekmst steeds vaker in een kpwning zullen (blijven) wnen. Andere wnpatrnen zijn cnstant gehuden, dus k de bewning van de sciale huurvrraad dr hgere inkmens. Onder de gedane aannamen neemt in zwel de regi Bergen p Zm als de regi Rsendaal de behefte aan kpwningen en huurappartementen te in de peride 2011 tt De behefte aan grndgebnden huurwningen neemt in het basis - en het psitieve scenari af. Bij de tenemende behefte gaat het vr een grt deel m nultredenwningen. Vr veel huishudens geldt dat zij zelf in staat zijn hun eigen wning aan t e passen, zdat deze in de categrie nultreden gaat vallen. Het gaat hier dus niet alleen m een uitbreidingspgave, maar vral k m een aanpassingspgave. Dit is anders vr de appartementen: hierbij gaat het vral m een uitbreidings - en/f vervangingspgave. Pagina 17

21 tabel 2-2 Ontwikke ling va n de wningbehef te in d e reg i Be rgen p Z m e n de reg i Rsendaa l in de peride tt Brn: WON 2009, RIGO wningmarktsimulatie regi Bergen p Zm regi Rsendaal 2011 ntw ntw vrraad negatief basis psitief vrraad negatief basis psitief kp grndgebnden appartement huur grndgebnden appartement nzelfstandige wnruimten ttaal waarvan nultreden Pagina 18

22 3 Visie en beleidskeuzes Dit hfdstuk bevat nze visie p de ntwikkelingen in de wningmarkt in de regi én de beleidskeuzes die daar vlgens ns bij hren. In de paragrafen 3.2 en 3.3 gaan we in p de ntwikkelingen p de wningenmarkt en van de delgrep van de crpr a- ties. Vlgend hieruit signaleren we een aantal knelpunten en risic s (3.4). Om p een gede manier in te spelen p de knelpunten en risic s, hebben we een aantal cnclusies getrkken (3.5): cnclusies ver wat wij te bieden hebben en ver wat we van de gemeenten vragen, pdat we de kmende jaren vanuit een gezamenlijke kijk en inbreng werken aan een passende wningvrraad in de regi. 3.1 Vrgeschiedenis visie en beleidskeuzes In 2008 hebben de crpraties Stadlander (en haar vrgangers), Wningstichting Wensdrecht en Wningstichting Dintelrd hun Visie p Wnen en Leven in West - Brabant en Thlen 2025 uitgebracht. Ann 2011 was actualisatie van de visie gewenst. Hierbij is in ged verleg met de crpraties Brabantse Waard, Bernardus Wnen, Aramis Allee Wnen en Thuisvester beslten m naast het nderzek vr de subregi Bergen p Zm, eenzelfde nde r- zek uit te veren vr de subregi Rsendaal. Na het nderzek heeft Thuisvester aangegeven een eigen visie te ntwikkelen en verder niet meer te participeren. Aramis Allee Wnen had krt vr nze actualisatie al een visie vr de gemeente Rsendaal gepubliceerd. De visie van Aramis Allee Wnen strkt wel met de visie van de verige crpraties. 3.2 Ontwikkelingen p de wningmarkt Er staan in de subregi Bergen p Zm circa wningen, waarvan kp en huur. Op grnd van de demgrafische ntwikkelingen heeft de ttale regi - nale (kp) wningmarkt kwantitatief de kmende jaar een beperkte heveelheid tevegingen ndig (migratiesald nul basisscenari), waarvan kp en huur. Bij een negatief scenari betreft het respectievelijk kp en huur. In de subregi Rsendaal staan circa wningen, waarvan kp en huur. Op grnd van de demgrafische ntwikkelingen heeft de ttale reginale (kp) wningmarkt kwantitatief de kmende jaar een beperkte heveelheid tevegingen ndig (migratiesald nul basisscenari), waarvan kp en 610 huur. Bij een negatief scenari betreft het respectievelijk kp en huur. De kmende jaar zal er in de regi ng steeds sprake zijn van beperkt gre i- ende huishudvrming, waardr de kwantitatieve vraag naar wningen in therie in stand blijft. Deze greiende vraag wrdt vral verrzaakt dr gezinsverdunning, Pagina 19

23 hgere leeftijden, beperkte uitstrm naar zrginstellingen en immigratie (mela n- ders). Jngeren zullen de stap naar de kpwningmarkt niet z gemakkelijk meer kunnen en willen maken. Ouderen zullen vral behefte hebben aan wningen waar ze k ud kunnen wrden. Na jaar ntstaat krimp in het aantal huishudens. In de bestaande vrraad wrdt er zeer beperkt geslpt. De meeste slp vindt plaats in het kader van de herstructurering en dan ng vral in de sciale huurse c- tr. Er zijn dus zeer beperkte mgelijkheden m de huidige wningvrraad kwalit a- tief aan te passen aan de in de tekmst gewenste en ndzakelijke wningkwaliteiten (vergrijzing). Mede als gevlg van de (financiële, ecnmische) kredietcrisis en de vrtgaande plitieke discussie en langdurige besluitvrming rnd structurele hervrmingen van de wningmarkt (hyptheekrenteaftrek, huurbeleid verdrachtsbelastingen huurwaardefrfait) en tt slt het terughudende beleid van de banken, zal er kmende peride beperkte vraag naar nieuwe kpwningen zijn. De verwachting is dat in r e- ele wnlasten vr de cnsument, kp en huur naar elkaar tegreien. Tch zal de drstrming van huur naar kp en van gedkp (huur f kp) naar duurder (huur f kp) maar mndjesmaat plaatsvinden. De kwaliteit van de wning sec (typlgie/wnkwaliteiten/ligging/vrzieningen) wrdt bepalend vr de keuze van de wncnsument. Wnen wrdt een cnsumptieged in plaats van een investeringsged. Men betaalt een prijs (lees wnlasten) vr een gepast/gewenst wn/leef-prduct in een bepaalde levensfase (beter een slechte wning in een gede buurt, dan een gede wning in een slechte buurt). Betaalbaarheid van de wnlasten is daarbij als aandeel in het beschikbare inkmen begrensd. Als gevlg van de beperkte teveging en slp/vervanging zullen tekmstige vraag en aanbd steeds verder uit elkaar lpen, met als direct gevlg sterkere prijsdalingen van wningen die niet meer passen bij de kwalitatieve vraag en waardevastheid f zelfs prijsstijgingen van het (beperkt) aantal wningen dat wel aan de kwalitatieve eisen vldet. Ok zal de wnmgeving een steeds prminentere/drslaggevender plaats gaan innemen bij de keuze van de wncnsument. Het gemiddelde particulier bezit zal, als gevlg van de verdere vraaguitval, ver het algemeen sterk in waarde dalen. Stijgende energieksten zullen het besef bij be wners den greien m aandacht te besteden aan de energieaspecten van de wning. Gezien de demgrafische ntwikkeling (vergrijzing) zal k de ntwikkeling in de zrg(financiering) een belangrijk aspect wrden p de (kp)wningmarkt. Steeds meer zal zrg uit eigen middelen meten wrden bekstigd, hetgeen waarschijnlijk zal leiden tt een greiende ndzaak en de behefte m het vermgen in de eigen w - ning liquide te maken. Veel van het (virtuele) eigen vermgen is echter verdampt als gevlg van de waardedaling p de kpwningmarkt en de tekmstige incurante wningen (rijen en twee-nder-één-kap, prtieketagewningen znder lift, etage, enzvrts). Men met langer in de bestaande wning blijven wnen en de zrgb e- hefte zal veelal thuis wrden ingevuld. Uitstrm naar een zrginstelling zal slechts Pagina 20

24 mgelijk zijn indien dit ndzakelijk is en geïndiceerd wrdt. Een intramurale wns i- tuatie zal dan geen vrije keuze meer zijn. Budgettaire beperkingen bij de verheid zullen leiden tt verdere beperkingen van het vrzieningenniveau dat dr die verheid in stand wrdt gehuden. Initiatieven zullen weer meer dr bewners zelf en naar behefte meten wrden genmen. Verdere verschraling van het penbaar verver, vral in het landelijk gebied, ligt vr de hand. Vermindering van het aantal schlen, zwel in het basisnderwijs als het vrtgezet nderwijs, is dr de nderwijsrganisaties al in het vruitzicht gesteld. Waardentwikkeling van het vastged zal niet meer die mvang hebben die eind 90er jaren/begin 2000 werd gerealiseerd. De hervrming p de wningmarkt zrgt ervr dat de vermgenscmpnent van eigen wningbezit niet langer de drijfveer is m een wning te kpen. Het nderscheid kp/huur wrdt bepaald dr de aanbdzijde. De vraagzijde heeft zijn eigen wnbudget. De wncnsument gaat daarmee p zek naar een maximaal passende wn-en leefmgeving. Verkp van het crpratiebezit zal ng maar beperkt kunnen plaatsvinden. Waarschijnlijk in de lagere marktsegmenten vr starters en daar waar het aanbd van de crpratie aansluit bij de (nieuwe) kwalitatieve vraag. De sciale vrraad wningen wrdt gecrrigeerd vr scheefwners en krimpt daarm met 10 tt 20 prcent. Va n- uit het perspectief van een brede taakpvatting van de crpraties blijft de mvang van de wningprtefeuilles gelijk. De cmbinatie van een DAEB 4 - en niet DAEBwningprtefeuille (grfweg 80/20, al verschilt dit per crpratie) is ndzakelijk m financiële flexibiliteit en pbrengstmaximalisatie te brgen. Resteert (versnelde) gr - te tekmstige slp- f herstructureringspgave vr crpraties, hetgeen een zeer welverwgen strategisch vrraadbeleid (SVB) k vr de krte termijn ndzakelijk maakt. De demgrafische en financieel-ecnmische veranderingen zullen dus hun effect p de wningmarkt hebben. Het belang van de kwaliteit van de bestaande wningv r- raad met centraal staan in de discussie ver nieuwbuw en zal meer fcus meten krijgen. Het gaat hierbij niet (alleen) m de technische kwaliteit, maar vral k m de wnkwaliteit van de bestaande vrraad. Deze fcus p de bestaande vrraad en de ndzaak tt herriëntatie p vrzi e- ningen dr de verheid heeft k tt gevlg dat er een fcus met kmen p het bestaand bebuwd gebied. In het bestaand bebuwd gebied staan immers de vrzieningen er al, ligt er infrastructuur enzvrts. Vernieuwingsinvesteringen, heri n- richting van de penbare ruimte in relatie tt herstructurering van de bestaande vrraad, kst aanzienlijk minder dan nieuwe uitleg gebieden. De kwaliteit van de beperkte tevegingen aan die vrraad met zijn afgeleid van die bestaande vrraad. De gemeenten meten bevrderen dat er ng uitsluitend kwaliteiten gebuwd wrden, die er ng niet geneg staan. Elke andere teveging betekent cncurrentie met de bestaande vrraad, daarmee tekmstige leegstand 4 Diensten van Algemeen Ecnmisch Belang. Pagina 21

25 en daardr vermgensverlies in die betreffende categrie. Vr crpraties geldt hetzelfde. Anders dan particulieren kunnen zij echter dr een verstandig SVB de effecten van krimp (financiële en wningvrraad) p termijn pvangen. Als met al zullen keuzes gemaakt meten wrden ten aanzien van vrzieningen in wijken en kernen. Met een teruglpende vraag en afnemende bevlking in kernen en wijken znder vrzieningen, met rekening wrden gehuden. 3.3 Delgrepntwikkeling crpraties Mede gezien de financieel ecnmische situatie met er rekening mee wrden g e- huden dat de mvang van de delgrepen vr de crpraties niet veel kleiner zal wrden. Wel zal het inkmen meer maatgevend wrden vr de prij s en kwaliteit van de te bewnen wning. Niet kunnen kpen f juist terug willen naar de huur vanuit de kp (uderen) zal de druk p de huurmarkt huden, ndanks maatregelen in het huurbeleid. In zijn algemeenheid zal het besteedbaar inkmen uit arbeid f pensien vr grte grepen mensen niet f beperkt greien, mgelijk zelfs dalen. Daarnaast zullen er binnen dat besteedbaar inkmen verschuivingen plaatsvinden en zal er extra druk ntstaan. Energie, zrg en wnen, zullen elk een grter aandeel claimen. Dit zal gaan leiden tt andere keuzes dr de cnsument. Prijs en kwaliteit zullen steeds belangrijker wrden in de afweging van de cnsument. Ttale w n- lasten zullen een steeds belangrijker aspect in de afweging gaan vrmen. Daarnaast zal de eigen inbreng ten aanzien van de te maken keuzes van huurders en burgers verder tenemen. Ok p het gebied van zrg, welzijn en leefbaarheid zullen inspa n- ningen van partijen gevraagd wrden. 3.4 Risic s en knelpunten bij de beleidskeuzen crpraties De ntwikkelingen p de wningmarkt en in de delgrep brengen vr de crpraties een aantal risic s en knelpunten met zich mee. Deze hebben betrekking p de rl en psitie van de verheid (3.4.1), het particulier wningbezit (3.4.2) en de psitie en mgelijkheden van de crpraties zelf (3.4.3) Overheid De veranderende mstandigheden als gevlg van de demgrafische ntwikkelingen en de financiële psitie van Nederland (en Eurpa) npen tt fundamentele veranderi n- gen in het denken en handelen van de verheid, marktpartijen en particulieren. De verheid i.c. de gemeenten zullen duidelijke keuzes meten maken waar nieuwbuw (tevegingen maar k vervanging) plaats dient te vinden en welke kwaliteiten g e- wenst zijn m k in de tekmstige vraag te vrzien. Niet de huidige klant/cnsument is de maat, maar de tekmstige klanten/cnsumenten zijn maat gevend vr de gewenste kwaliteiten en allcatie van nieuwbuwprductie. De relatief grtschalige nieuwbuw, uitbreidingspgave, met plaats gaan maken vr veel kleinschaligere plssingen in het bestaande bebuwde gebied. Functieverandering Pagina 22

26 en vervanging zullen de pgave wrden. Dit gedachtenged dient gebrgd te wrden, niet alleen binnen het denken van de verheid/gemeente zelf, maar k bij de betrkken marktpartijen (prjectntwikkelaars; wningcrpraties; beleggers). Het grndbedrijf van de gemeente dient haar grndpsities te herwaarderen naar de hu i- dige realiteit van de grndpbrengsten (residuele benadering). Dit vraagt wel m plitieke wil en med m de mslag te maken en de financiële cnsequenties daarvan te accepteren. De fcus van de gemeenten dient in een reginaal perspectief geplaatst te wrden en er meten duidelijke keuzes zijn ten aanzien van de psitinering van de betreffende stad/drp/kern/wijken. De pgave vr de diverse gemeenten is het zeken naar de nderlinge cmplementariteit binnen de regi. Duidelijke psitinering met de daa r- bij behrende keuzes vr de ruimtelijke en ecnmische ntwikkeling met leidend zijn. Alleen dan zijn er perspectieven vr de regi m bewners te binden en de ndzakelijke reginale vitaliteit te brgen. De prjectntwikkelaar ude stijl is dd. De tijd van hit and run is vrbij. Er is alleen ng plaats vr partijen die bereid (en in staat) zijn m de lange termijn pgave van de gemeente/regi te faciliteren. Dit betekent niet langer het ntwikk e- len/prduceren van een ged verkpbare wning/kantren/winkels enzvrts p het mment van aanbieden. De pgave vr deze partijen is m p basis van kennis van de markt/klant/buwen/ntwikkelen in cmbinatie met duurzaamheid (ene r- gie/levenslpbestendig) prducten te ntwikkelen die weliswaar niet de hgste prijs in de huidige markt pleveren - immers de huidige klant krijgt niet het ptimale prduct - maar die p langere termijn wel vrziet in de behefte en dus de vitaliteit van de betreffende gemeente/kern/drp/wijk brgt. De financiering van dit gemis aan winst zullen partijen nderling meten ppakken. De ntwikkelaar neemt genegen met minder winst; de grndeigenaar past haar grndprijs aan en de banken verstrekken nder gunstiger cndities een financiering vr tekmstbestendige wningen, dan vr wningen die een grter risic p de wningmarkt betekenen Particulier wningbezit 70% van het wningbezit is particulier eigendm. Veel van dat particuliere bezit ve r- keert in prima cnditie; het is f van recente datum, f dr ged nderhud van gede technische- en wnkwaliteit. Ng zeer ged te gebruiken f te verbeteren vr specifieke delgrepen zals starters, alleenstaanden, gezinnen en uderen. Echter een grt deel is technisch in zeer matige staat. Daarnaast zijn deze wningen vaak k wntechnisch te klein m ud in te wrden en verzrging te kunnen krijgen tt niveau ZZP3 5. Ok energetisch zijn grte delen van de particuliere vrraad van zeer beperkte kwaliteit. Particuliere eigenaren schrijven niet af p hun wning. De waarde/het vermgen wrdt pas manifest bij verkp. Bij een pgaande wningmarkt levert dit alleen maar 5 Zrgzwaartepakket 3 definitie 2013: beschut wnen met begeleiding en intensieve verz r- ging. Pagina 23

27 psitieve ervaringen p. Afgelpen decennia zijn de particuliere eigenaren pg e- greid met de zekerheid dat hun bezit in waarde greit en gezien de grte vraag, a l- tijd verkcht kn wrden. Aan die zekerheden en aan dat perspectief is zwel dr de ( financieel) ecnmische crisis als dr de ntwikkeling p de wningmarkt (kme n- de krimp) per definitie een einde gekmen. Indien verkpers/verhuurders geen reali s- tische prijs in relatie tt de kwaliteit vragen vr hun wning en de alternatieven vr kpers ruim vrradig zijn, ntstaat er leegstand en p termijn verledering. De kans dat dit gebeurt, is reëel aanwezig in de wijken die in de 50-70er jaren zijn gerealiseerd. Het gaat m enkele miljenen wningen in Nederland, z k in nze regi, die in het kader van de wningnd zijn gerealiseerd. Net als bij krimp is het niet de vraag f, maar he wij dit prces managen/begeleiden. Bij verlijden van de bewners zullen de erfgenamen er veelal niet vr kiezen in de betreffende wning te gaan wnen en ervr kiezen m de wning p de - tch al ruime - markt te brengen. Ok vr de meer recente nieuwbuw in de uitleg gebieden (VINEX) zijn deze scenari s realistisch. Immers hier is k veel in de verkeerde wningtyplgieën gebuwd (rijen en twee-nder-één-kap) met als bijkmende prblematiek dat hier de spanning tussen de waarde van de wning en de hyptheek erg grt is (de hyptheek staat nder water). Starters en andere kleine huishudens van jngere leeftijd kunnen heel ged vrm a- lige relatief kleine eengezins-rijtjeswningen in de bestaande vrraad bewnen. Ouderen van nu hebben veelal meer ruimte ndig vanwege de ptentiele zrgbehefte, maar k m hun relatie met vrienden en familie te kunnen blijven nderhuden. Ouderen willen graag in hun vertruwde mgeving ud wrden, met redelijke v r- zieningen nabij. Dit mdat ze beseffen dat de actieradius kleiner wrdt en mdat ze zich veiliger en zekerder velen wanneer de bekenden in de buurt f wijk wnen p wie ze kunnen rekenen als dat ndig is. Vanwege de veranderingen in de AWBZ meten uderen steeds langer thuis blijven wnen, k al hebben ze een relatief zware zrgvraag. Dit betekent dat ze f in hun buurt f kern willen blijven wnen, f juist terug willen naar een mgeving waar ze dat vertruwde gevel én de vr hen ndzakelijke vrzieningen en mantelzrg wel hebben. Oudere particuliere eigenaren die niet in een wning wnen die aan die criteria v l- den, zullen p zek gaan naar een alternatief dat wel aan de eisen vldet. Deze udere particuliere eigenaar heeft in zijn wning een vermgen pgebuwd, de hyp - theken zijn veelal (grtendeels) afgelst. Verkp van de wning levert liquide midd e- len p die kunnen wrden ingezet m die andere wning te kpen znder dat dit zw a- re wnlasten betekent, als aanvulling p de pensienuitkering, f kan wrden ing e- zet m specifieke zrgvragen te bekstigen. De pbrengst van de huidige wning zal gezien de markt waarschijnlijk lager zijn dan het perspectief dat men heeft f had. Gecmbineerd met een eventueel matige technische en wn -kwalitatieve staat zullen er extra negatieve effecten zijn p de verwachte pbrengst. De (udere) particulier die zijn hyptheek (grtendeels) heeft afgelst f die, gezien de waarde van de wning, een behrlijke verwaarde heeft, heeft de mgelijkheid m znder in echte financiële prblemen te kmen, tch zijn wning te verkpen tegen de geldende Pagina 24

28 marktprijs. Deze (udere) particuliere eigenaar zal vertuigd meten wrden dat p krte, maar k p langere termijn, de markt in West-Brabant geen beter perspectief plevert en dat hij zal meten leren leven met een lagere pbrengst. De particuliere eigenaar die geen verwaarde heeft, nder andere als gevlg van a f- lssingsvrije hyptheekprducten, c.q. die p het hgtepunt van de markt heeft gekcht en vlledig gefinancierd is, zit gegijzeld in zijn /haar wning Crpraties Psitieve kasstrmen van crpraties zijn ndzakelijk m investeringen te kunnen blijven den. Mede als gevlg van de te verwachten verheidsheffingen in het kader van de bezuinigingstaakstellingen en sectrheffingen als gevlg van financiële deb a- cles bij wningcrpraties zelf, meten crpraties hun bedrijfsvering aanzienlijk efficiënter inrichten. Daarnaast zal ruimte in het huurbeleid een psitieve kasstrm mgelijk meten maken. Een drwrcht SVB waarbij alle cmplexen nadrukkelijk zijn gepsitineerd binnen de ttale prtefeuille, is een abslute vrwaarde. Crpraties hebben in zeer beperkte mate ervaring met het ptimaliseren van hun pbrengsten en verlaging van hun ksten dr efficiënter werken, in relatie tt de vlkshuisvestelijke pgave. Tt p heden ntbrak de ndzaak daarte. Als er al b e- spaard mest wrden, werd de investeringskraan dichter gedraaid. Efficiënter beheer, kstenreductie en dynamisch prtefeuillebeheer zit ng beperkt in het gedachtenged van crpraties en staat in de kinderschenen. Financiële disciplinering dr WSW en banken, en aanscherping van eisen mtrent de prfessinele kwaliteit van bestuurders, managers en tezichthuders, zullen die huding den veranderen. Het rendement met mhg nder han dhaving/verbetering van de geleverde prestaties p het brede terrein van de vlkshui s- vesting. Bijkmend aspect is de substantiële lastenverzwaring die de crpraties pgelegd krijgen vanuit het recente regeerakkrd. Vrgestelde huurstijgingen wegen niet p tegen de ingebekte verhuurdersheffing. Als alle maatregelen uit het regeerakkrd wrden geëffectueerd, kunnen de crpraties in de regi geen rl van betekenis meer spelen in de transfrmatie van de wningmarkt. 3.5 Cnclusies crpraties vr de kmende 4 jaar De crpraties zien: dat de feitelijke mstandigheid dat in nze regi krimp kmt niet meer wrdt ntkend; het risic dat de wningvrraad p termijn niet de juiste kwaliteiten heeft en daardr niet meer ged aansluit p de vraag; het risic dat de aanwezigheid van de ndige vrzieningen en zrg niet meer veral vanzelfsprekend is en de leefbaarheid in wijken f kernen als gevlg hiervan nder druk kmt te staan; Pagina 25

29 twee risic s in de particuliere vrraad: 1. een substantieel deel heeft nvldende (wn)technische kwaliteit f ptentie en 2. eigenaren dreigen vast kmen te zitten in hun wning. Om met deze risic s m te gaan, bieden de crpraties: het zrgen vr reginale afstemming van hun strategisch vrraadbeleid, waardr de lage- en middeninkmens kwantitatief en kwalitatief gehuisvest kunnen blijven; het presenteren van een reginaal actieprgramma eind dit jaar m de pg a- ven p de wningmarkt aan te pakken; het den van een vrstel, specifiek vr de particuliere sectr, m bewus t- wrding te creëren en waar mgelijk als crpraties een actieve rl te spelen. Wij vragen van de gemeenten: m de pgaven en ambities in nieuwbuw en bestaande buw nadrukkelijker in samenhang te bezien en te kiezen vr bestaand bebuwd gebied en vr wningkwaliteiten die ng nvldende beschikbaar zijn; de gemeentelijke grndplitiek en grndwaarde hier verdergaand p af te stemmen; een daadwerkelijk en cncreet, gemeenschappelijk reginaal afgestemd w - ningbuwbeleid, dat rekening hudt met de hierb ven geschetste ntwikkelingen p de wningmarkt. Te beseffen dat een lkaal wnbeleid geen an t- wrd meer kan geven p de situatie p de reginale wningmarkt; samen met de crpraties de particuliere sectr bewust te maken van de ntwikkelingen p de wningmarkt en met vrstellen te kmen p welke wijze de particuliere eigenaar met die ntwikkelingen mee kan gaan. Vertrekkend vanuit een gezamenlijke kijk p de wningmarkt zrgen gemeenten en wningcrpraties met hun gezamenlijke inbreng vr een passende wningvrraad nu en in Pagina 26