detwern ordrecht ^ 01 a^^aba^^qaa GD Leden Gemeenteraad Dordrecht Postbus AA Dordrecht 29 april 2010 Geachte raadsleden,

Transcriptie

1 rdreht rganisatie vr maatshappelijke diensten detwern Leden Gemeenteraad Drdreht Pstbus 8 00 AA Drdreht MPGDÖÖCÏ5Ö49006 GD ^ 0 a^^aba^^qaa datum 9 april 00 betreft VvEversterker in Crabbehf kenmerk Geahte raadsleden, Vrig jaar heeft de Twern Bewnersndersteuning een verkenning uitgeverd bij een dertiental verenigingen van eigenaren in Crabbehf. Naast interviews met vral bestuursleden van de verenigingen zijn k gegevens van kadaster en gemeente Drdreht geanalyseerd. Dit heeft bij elkaar geleid tt bijgaande rapprtage met daarin de vrnaamste bevindingen. In de vraaggesprekken is meermalen aangegeven dat er behefte is aan meer infrmatie en uitwisseling van infrmatie tussen verenigingen van eigenaren. Bewnersndersteuning van de Twern wil hier dit jaar graag in vrzien en enkele infrmatiebijeenkmsten gaan rganiseren. Daarnaast kunnen de VvEleden vr elke advies f infrmatievraag bij ns Infpunt Wnen tereht (tel f infpuntwnen@drdrehttwern.nl). De meeste verenigingen blijken redelijk f net in staat m het ndzakelijke nderhud aan de appartementengebuwen uit te (laten) veren. Ehter bij andere verenigingen lukt dit niet f in nvldende mate. Tegelijkertijd staat de marktpsitie van de appartementen duidelijk nder druk. De rapprtage wrdt daarm de kmende tijd k besprken met vertegenwrdigers van.a. de wijk en de gemeente m te bezien f men mee wil denken ver stimuleringsmgelijkheden m de psitie van de verenigingen van eigenaren in Crabbehf te versterken. We hpen dat u kennis wilt nemen van deze rapprtage en vernemen graag een reatie. Indien u dit wenst kunnen we k in een gesprek met u hierver van gedahten wisselen. Met vriendelijke gret, Jak van Maris Paul Ketsier INGbank bezekadres Kilwijkstraat 5,WN Drdreht telefn (078) seretariaat@drdreht.twern.nl KvK

2 ^^i'^^}' ^*^y0i^^^''^^ ï*** r'..::.:.''^% "l 4'%p&sj?&A&ffi,K de Twern t^ TWRST tc f T llm *5

3 Prjet VvE versterker in Crabbehf, April 00 Bewnersndersteuning Twern Drdreht Kiiwijkstraat 5, WN Drdreht T: E: seretariaat@drdreht.twern.nl I: Adviseurs: Paul Ketsier, Jak van Maris Inhud: pag.. Inleiding, samenvatting. Prjetkader 5. Kenmerken van de appartementengebuwen 7 4. Funtineren verenigingen 9 5. nderhudsituatie 0 6. Finaniële situatie 7. Wningmarktpsitie 8. mgeving en verlastsituaties 5 9. verziht suggesties nderzhte VvE's 6

4 f. Inleiding, samenvatting De Twern Bewnersndersteuning heeft in 009 een dertiental verenigingen van eigenaren (VvE's) in Crabbehf nder de lep genmen. Het gaat m de flats met de al wat langer bestaande VvE's, die vral langs de buitenranden van Crabbehf staan. Meestal zijn één f meer gesprekken geverd met bestuursleden van de verenigingen ver het reilen en zeilen van de VvE. In een enkel geval zijn gesprekken geverd met willekeurige eigenaarbewners f met de administrateur van de VvE. Daarnaast zijn verkpgegevens geanalyseerd van kadaster, internet en van de gemeente betrkken gegevens. Wisselend funtineren van de VvE's In de gesprekken bleken flinke vershillen tussen de verenigingen. Er zijn heel leuke ervaringen verteld, die als vrbeeld kunnen dienen vr andere VvE's. Veel vaker ging het ver de vele prblemen, vral van finaniële aard, en tegenvallende medewerking van medeeigenaren en/f gemeente. Veel bestuursleden hebben behefte aan meer infrmatie f infrmatieuitwisseling tussen de verenigingen nderling. Met name de kleinere VvE's kunnen nauwelijks ged funtineren. De prblemen zijn grter, dan zij als kleine vereniging aankunnen. In een enkel geval geven bestuursleden er (binnenkrt) de brui aan. De wat grtere VvE's, die ervr gekzen hebben m (een deel van) de administratie f het tehnishe beheer uit te besteden, hebben de zaken meestal redelijk p rde. Vaak is er dan een redelijk beeld van het nderhud en de finaniële situatie... " "Ml f *!.} V Weinig reserves vr nderhud Bij de meeste VvE's is weinig finaniële reserve. Er is in de afgelpen jaren flink geïnvesteerd in nderhud; vaak is er sprake geweest van een inhaalslag. In het nrdelijk deel van Crabbehf zijn meerdere appartementmplexen, die ng met een nderhudsahterstand te maken hebben. In een aantal mplexen is beslten m vr de grtere ingrepen een flinke extra bijdrage te vragen aan de leden (eenmalige f extra maandelijkse bijdrage). Bij enkele mplexen is hiervr een lening aangegaan dr de VvE, waar ng aan afbetaald wrdt. In één geval is gebleken dat er geen kans is dat de bendigde gelden dr

5 sparen f eenmalige extra bijdragen bijeengebraht kunnen wrden. Hier werkt de gemeente mee aan een laagrentende finaniering vr een deel van de eigenaren. Bij enkele andere (kleinere) VvE's is het twijfelahtig f het haalbaar zal zijn m al het bendigde nderhud te finanieren. k blijkt sms dat ndzakelijk nderhud niet via de VvE wrdt uitgeverd, maar wrdt vergelaten aan de individuele eigenaren. Hierdr is grt risi dat werkzaamheden bij een deel van de eigenaren niet wrden gedaan en is k de kwaliteit niet gegarandeerd. k is het de vraag f de VvE's in staat zullen zijn m geneg te investeren in verbetering van de uitstraling van de gebuwen, in de mgeving f in duurzaamheid en energiebesparing. Veel verkp De kpprijzen van de appartementen blijven de laatste jaren redelijk stabiel. De prijzen liggen aan de nderzijde van de kpmarkt. De appartementen zijn daarmee met name aantrekkelijk vr starters p de wningmarkt. Een grte drstrming en veel verhuisgeneigdheid hren daarbij. De verkpbaarheid van de appartementen is afgelpen jaar wel nder druk kmen te staan dr de finaniële risis, maar drdat de vraagprijzen relatief laag zijn lijkt de verkp in de tweede helft van 009 zih te herstellen. Alleen vr enkele mplexen met een slehte uitstraling blijft de verkpbaarheid erg prblematish. Weinig verlast De bestuurders van de VvE's geven aan dat er binnen de appartementengebuwen weinig verlastsituaties zijn. Sms wrdt wel de verhuur aan steurpese arbeidsmigranten genemd als brn van verlast in de vrm van geluid f afval. Vaker wrdt vervuiling en/f verlast in de wnmgeving genemd. Sms wrdt aangegeven dat er een verlp is van verlast vanuit de gebieden waar amerateziht is. Drdat meeste aandaht gaat naar het ndzakelijke nderhud aan de gebuwen kmt men niet te aan verbeteren van de mgeving. Hierver wrden veel wensen genemd. Van ativiteiten binnen het siaal prgramma in Crabbehf heeft men ver het algemeen geen kennis genmen.

6 Prjetkader Stimulering VvE's Binnen de dr de gemeente Drdreht gefinanierde bewnersndersteuning is in de afgelpen jaren veel ruimte gemaakt vr advisering aan VvE's. De advisering gebeurt in de eerste plaats vanuit het algemene infrmatiepunt vr alle VvE's in de stad. Daarnaast zijn een zevental VvE's met heel grte nderhudsahterstanden intensief begeleid m tt de uitvering van een nderhudsplan te kmen. Bij deze VvE's bevnden de nderhudssituaties zih diht bij het stadium van ffiieel aanshrijven. In 009 is begnnen m in één wijk f gebied aandaht te geven aan al de VvE's m het funtineren te versterken en vregtijdig te signaleren f er nderhudsprblemen zuden kunnen ntstaan. Als eerste is gekzen vr de VvE's in Crabbehf. De VvE Vliegenstraat t/m 55 is ng vanuit vrgaande jaren betrkken bij de intensieve begeleiding rihting uitvering nderhudsplan. Situatie in Crabbehf Als net narlgse wijk heeft Crabbehf veel siale huurwningen, verhuurd dr rpraties. Daarnaast zijn er naar verhuding vrij veel partiuliere wningen, zwel in partiuliere verhuur f bewnd dr eigenaarbewners. Het gaat vral m appartementengebuwen langs de buitenranden van de wijk, die vreger partiulier verhuurd werden en p dit mment grtendeels uitgepnd zijn ( VvE's 58 wningen). Een partiuliere verhuurder is reentelijk huurflats rnd en bven het winkelentrum gaan verkpen ( VvE 8 wningen) en heeft daarnaast ng een mplex geheel in de verhuur (Ludnstraat). k de siale verhuurders hebben in een deel van hun bezit mplexen aangewezen vr verkp (6 VvE's 7 wningen) Eén VvE betreft een relatief nieuw mplex met 4 wningen, biblitheek en wijkentrum. Van een deel van de al wat langer bestaande VvE's is bekend dat er prblemen zijn m.b.t. nderhud en/f leefbaarheid. De VvE Vliegenstraat t/m 55 wrdt al intensief begeleid dr de Twern Bewnersndersteuning. Krahtwijk De wijk Crabbehf vrmt samen met Wielwijk één van de zgenaamde krahtwijken. In dit kader is vrig jaar een uitgebreid siaal prgramma gestart. Del is m in afwahting van de fysieke herstruturering vanaf 05 het siale beheer te intensiveren, terwijl het fysieke beheer p een vereist niveau wrdt gehandhaafd. Binnen dit siaal prgramma hebben gemeente en de rpraties in de wijk een flink aantal prjeten pgezet. De uitvering van het siaal prgramma is vrnamelijk in handen van de rpraties en riht zih vral p prblematiek binnen het siale bezit. Del prjet Dit prjetvrstel heeft tt del m de situatie van (de vershillende delen van) juist de partiuliere setr in Crabbehf ged in beeld te krijgen, de vinger aan de pls te huden wat betreft nderhuds en leefbaarheidssituatie en de VvE's waar mgelijk te versterken in hun funtineren.

7 k wrdt gekeken f het siaal prgramma k beantwrdt aan prblematiek in de partiuliere setr, f er eventueel aanvullende aanpak rihting partiuliere setr f delen ervan ndig is en waar dit uit zu kunnen bestaan. Uitvering, inventarisatiefase In 009 zijn dertien al wat langer bestaande VvE's in Crabbehf bezht en nderzht. Per appartementmplex zijn vraaggesprekken geverd, meestal met de vrzitter, sms samen met andere bestuursleden. Vr één VvE treedt het administratiekantr p als bestuurder en is daarmee gesprken. Eén vrzitter heeft een gesprek geweigerd, waarna er met enkele willekeurige bewners in het mplex is gesprken. In drie appartementenmplexen zijn al de bewners benaderd en is er met diverse eigenaren gesprken m duidelijkheid te krijgen in het bestuurlijk funtineren van de VvE. Eén VvE wrdt intensief begeleid vanuit de Twern, zdat hier geen apart vraaggesprek ndig was. Uiteindelijk is het gelukt m een beeld te krijgen he deze dertien VvE's er p dit mment vrstaan. In deze rapprtage wrden al de uitkmsten gerapprteerd. Vervlg in 00 In 00 willen we waar mgelijk een vervlg geven aan de suggesties die nu naar vren zijn gekmen. k willen we deze suggesties drspreken met gemeente en wijkwinkel, m te bezien wat andere partijen hierin bij kunnen dragen. Verder willen we dit jaar het vizier rihten p de mplexen, waar reenter is begnnen met verkp van appartementen. Hierbinnen zijn ng veel huurders naast de kpers in de al verkhte appartementen. Mgelijk kennen deze 'gemengd bezit mplexen' k andere prblematiek en andere verlegstrutuur.

8 . Kenmerken van de appartementengebuwen In de dertien bezhte verenigingen van eigenaren zijn in ttaal 58 appartementen verenigd. Het betreft allemaal gestapelde buw in 4 tt 8 wnlagen, gebuwd in de jaren 96 t/m 965, dus nu bijna 50 jaar ud. Deze appartementengebuwen zijn rsprnkelijk gebuwd in de partiuliere huursetr dr pensienfndsen en beleggers. ngeveer 0 a 5 jaar geleden is dit bezit verkht en zijn verhuurders daarna vergegaan tt verkp aan individuele eigenaren ('uitpnden'). De appartementen zijn nu vrnamelijk in bezit van individuele eigenaren. p dit mment (ktber 009) wrden ng 6 van de 58 appartementen verhuurd dr verhuurders, die meer dan één pand verhuren. 74 van de 58 appartementen zijn maisnnettes, ntslten via galerijen. 80 appartementen hebben een prtiekntsluiting. Drie gebuwen met zes wnlagen kennen een prtiekntsluiting in mbinatie met liften, waardr er liftinstallaties zijn per wningen. straat Van Bsseplantsen Van Bsseplantsen W.H. Vliegenstraat S.M. Hug van Gijnweg S.M. Hug van Gijnweg nrs 6 t/m 8 8 t/m 7 t/m 55 t/m 5 t/m 55 buwjr aantal wningen verhuurd dr grte verhuurder 6 6 wningtype Maisnnette Maisnnette Appartement Maisnnette Maisnnette ntsluiting galerij galerij galerij galerij galerij Verdie pingen lift J a J a ja i a nee S.M. Hug van Gijnweg 57 t/m Maisnnette galerij 4 nee S.M. Hug van Gijnweg 9 t/m Maisnnette galerij 4 nee Shaperstraat Dmela Nieuwenhuisweg Shaperstraat 58 t/m 46 t/m 00 t/m Appartement Appartement Appartement prtiek prtiek prtiek J a J a J a Van Karnebeekstraat Henri Plakstraat t/m 59 4 t/m Appartement prtiek 4 nee Thrbekeweg 85 t/m Appartement prtiek 4 nee Thrbekeweg t/m Appartement prtiek 4 nee 58 6

9 Van Bsseplantsen 6 t/m 8 en8t/m7 Hug van Gijnweg t/m 5 WH Vliegenstraat t/m 55 Hug van Gijnweg t/m 55 Hug van Gijnweg 57 t/m 9 Hug van Gijnweg 9 t/m 7 Thrbekeweg 85 t/m 9 Thrbekeweg t/m 59 Van Kamebeekstraat t/m 59 en Henri Plakstraat 4 t/m 00 Shaperstraat 58 t/m Shaperstraat t/m 56 D. Nieuwenhuisweg 46 t/m 00

10 4. Funtineren verenigingen In de gesprekken bleken flinke vershillen tussen de verenigingen. Er zijn veel kleine verenigingen met 6 f 8 appartementen (4 VvE's), 4 f 8 appartementen (vier VvE's), drie middelgrte VvE's met 56 f 64 appartementen en twee grte VvE's met 08 f 8 appartementen. Negen VvE's hebben een bureau ingehuurd vr administratie en/f beheer van de vereniging: Verhagen Cnepts ( VvE's), De Jng Barendreht ( VvE's), VvEbeheer Rijswijk ( VvE), Triant / PITbeheer ( VvE's) en De Winter / PITbeheer ( VvE). Vr de Shaperstraat t/m 56 treedt Frta Beheer p als administrateur en bestuurder. De vereniging heeft verder geen bestuursleden. In de andere gevallen bestaat er wel een bestuur van f, sms 6 persnen. In die grtere besturen is vaak een tehnishe mmissie benemd, sms k een finaniële en eenmaal een leefbaarheidmmissie. De meeste bestuursleden zijn tevreden ver het administratiekantr dat ze hebben ingehuurd. ver Triant werd dr beide betrkken VvE's geklaagd ver de gebrekkige mmuniatie en trage uitvering van besluiten en werkzaamheden. De VvE's aan de Dmela Nieuwenhuisweg en Shaperstraat t/m 56 vrmen eigenlijk één VvE, maar hebben ngeveer 0 jaar geleden beslten m als aparte ndervve's geheel nafhankelijk van elkaar te funtineren. Vier verenigingen werken niet met een administratiekantr: de drie kleine VvE's aan de Hug van Gijnweg en de VvE Van Bsseplantsen 6 t/m 8. Het is duidelijk waarneembaar dat deze VvE's er tehnish gezien minder ged vr staan, dan de andere VvE's. k kwa bestuur is het meizaam; al gaat het bij één vereniging wel ged. Bij de andere verenigingen gaat het minder ged: weinig bestuursleden, sms al verhuisd uit het mplex, smmige bestuursleden willen hun taak neerleggen, ledenvergaderingen wrden niet jaarlijks f helemaal niet gehuden. Bij de drie kleine VvE's aan de Hug van Gijnweg is dr meerdere mensen gepperd m meer samen te werken en misshien wel bestuurlijk helemaal samen te gaan. Deze drie VvE's kennen een vergelijkbare (nderhuds)prblematiek en een gezamenlijk ketelhuis vr de blkverwarming nder het middelste appartementengebuw. In de gesprekken zijn k heel leuke ervaringen verteld, die als vrbeeld kunnen dienen vr andere VvE's. Z is er bij enkele verenigingen een redelijk grte betrkkenheid van de eigenaren: 70 f 00 % kmt bij de jaarvergaderingen en sms zijn er gezamenlijk shnmaak f pknapativiteiten. Veel vaker ging het gesprek ver de vele prblemen, vral van finaniële aard, en tegenvallende medewerking van medeeigenaren en/f gemeente. Veel bestuursleden hebben behefte aan meer infrmatie, training f infrmatieuitwisseling tussen de verenigingen nderling. k zu meer infrmatie ver het funtineren van VvE's ndig zijn bij veel eigenaren; bijvrbeeld middels een VvEinfrmatiedag. Eén VvE heeft een eigen website, waarp al de belangrijke dumenten van de vereniging zijn in te zien.

11 5. nderhudsituatie Bij deze inventarisatie is niet een ehte nderhudspname gemaakt. De betrkkenen is gevraagd hun indruk te geven ver de nderhudssituatie, wat is reent uitgeverd, welke grte klussen meten ng gebeuren en is de VvE in staat m dit uit te veren binnen enkele jaren. Bij twee verenigingen is verteld dat er een meerjarenplan nderhud is met 5 jaar perspetief. Bij de anderen is sms een nderhudspname f 'quiksan' de basis geweest vr een nderhudsplanning vr de krte termijn. Bij de meeste VvE's is in de afgelpen jaren flink geïnvesteerd in nderhud. Het gaat dan meestal m een inhaalslag van ahterstallig nderhud: de grtere, kstbare ingrepen werden vaak jaren uitgesteld. Er was niet gereserveerd vr dit nderhud. In de meeste mplexen is beslten m vr die grtere ingrepen een flinke extra bijdrage te vragen aan de leden (eenmalige f extra maandelijkse bijdragen). Bij enkele mplexen is hiervr een lening aangegaan dr de VvE, waar nu ng aan afbetaald wrdt. Crabbehf zuid Dr de nderhudinhaalslag is bij veel VvE's, met name in het zuidelijk en midden deel van Crabbehf sprake van een redelijke nderhudssituatie. De belangrijkste nderhudsprblemen zijn aangepakt en vr andere nderhudsklussen gaat in de kmende jaren wrden gespaard. Het is ehter de vraag f de VvE's in staat zullen zijn m veel te investeren in verbetering van de uitstraling van de gebuwen, in de mgeving f in duurzaamheid en energiebesparing. Het meest met ng gebeuren bij Shaperstraat 58 t/m : aanpassing liften, vervanging blkverwarmingsinstallatie, daken en aanpassingen brandveiligheid. Bij de VvE in de Karnebeekstraat / Henri Plakstraat meten ng een deel van de kzijnen wrden vervangen. Verder wrdt bij drie VvE's het pknappen f vervangen van de balknhekken genemd. Bij de VvE's aan Dmela Nieuwenhuisweg, Shaperstraat, Van Karnebeekstraat en Henri Plakstraat wil men de kmende jaren gaan investeren in de uitstraling dr de entrees, trappenhuizen en interminstallaties te gaan aanpakken. Bij smmige verenigingen wrden de ksten met sues gedrukt dr een deel van de werkzaamheden zelf uit te veren. Crabbehf nrd In het nrdelijk deel van Crabbehf zijn meerdere appartementmplexen, die met een duidelijke nderhudsahterstand te maken hebben. Men heeft wel nderhudsingrepen in vrbereiding, maar beperkte finaniën leiden bij meerdere 0

12 VvE's tt uitstel, tt erg beperkte uitvering f een ver meerdere jaren verdeelde uitvering. In één geval, W.H. Vliegenstraat t/m 55, is gebleken dat er geen kans is dat de bendigde gelden dr sparen f eenmalige extra bijdragen bijeengebraht kunnen wrden. Hier werkt de gemeente mee aan een laagrentende finaniering vr een deel van de eigenaren. Bedeling is dat hierdr in 00 th gestart kan wrden met de uitvering van reparatie van betn en metselwerk, vervangen gevel kzijnen, hekwerken, hemelwaterafveren en liftinstallatie. k bij enkele andere VvE's is het twijfelahtig f het haalbaar zal zijn m al het bendigde nderhud te finanieren. Bij de drie kleinere VvE's aan de Hug van Gijnweg spelen flinke nderhudsprblemen: betnherstel aan balkns, ndersteuning balkns, balknhekken, pknappen van entrees, brievenbussen en trappenhuizen, niet tereikend blkverwarmingssysteem. k blijkt bij meerdere VvE's dat ndzakelijk nderhud niet via de vereniging wrdt uitgeverd, maar wrdt vergelaten aan de individuele eigenaren (bijv. vervanging van een deel van de kzijnen, plaatsen islatieglas, aten van balknvleren f betnranden). Hierdr wrden werkzaamheden bij een deel van de eigenaren niet gedaan en k de kwaliteit van uitvering is niet gegarandeerd. Indiaties uitvering vrnaamste nderhudsklussen: Kzijnvervanging Aanpak Betn(rt) Vernieuwen vketels blkverwarming CD C '4= CD CU É* _» CU (0 % CD? Van Bsseplantsen 6 t/m 8 56 deels individueel balkns individueel deels Van Bsseplantsen 8 t/m 7 56 dubbelglas individueel grtendeels W.H. Vliegenstraat t/m 55 8 Hug van Gijnweg t/m 5 08 Hug van Gijnweg t/m 55 8 nvt? Hug van Gijnweg 57 t/m 9 8 ahterzijde individueel nvt Hug van Gijnweg 9 t/m 7 8 ahterzijde individueel nvt Shaperstraat 58 t/m 4 grtendeels D. Nieuwenhuisweg 46 t/m 00 4 alleen zuidzijde verkeerd afsht Shaperstraat t/m 56 Van Karnebeekstraat t/m 59 Henri Plakstraat 4 t/m deels Thrbekeweg 85 t/m 9 64 Thrbekeweg t/m 59 6

13 S» Finaniële psitie Het beeld van de finaniële psitie van de VvE's rrespndeert in belangrijke mate met de nderhudspsitie van de verenigingen. Daar waar net aan het ndzakelijke nderhud kn wrden uitgeverd is weinig reserve meer ver. Het is duidelijk dat de VvE's met nderhudsahterstanden zeker geen finaniële reserve hebben. Drie verenigingen zijn zelfs leningen aangegaan m tt uitvering van ndzakelijk nderhud te kmen. Pas na aflssing van deze leningen kunnen zij aan vlgende nderhudsprjeten tekmen f eventueel beginnen een reserve p te buwen. Slehts bij twee verenigingen is sprake van enige reserves. Van Bsseplantsen 6 t/m 8 Van Bsseplantsen 8 t/m 7 W.H. Vliegenstraat t/m 55 Hug van Gijnweg t/m 5 Hug van Gijnweg t/m 55 Hug van Gijnweg 57 t/m 9 Hug van Gijnweg 9 t/m 7 Shaperstraat 58 t/m D. Nieuwenhuisweg 46 t/m 00 Shaperstraat t/m 56 Van Karnebeekstraat t/m 59 Henri Plakstraat 4 t/m 00 Thrbekeweg 85 t/m 9 Thrbekeweg t/m 59 aantal wn Maandelijkse bijdrage (inl. / exl. stkksten) 55/00 (inl.) 80 (inl.) 0 tijdelijk 5 (inl.) 0/50 (inl.) 4 afl. lening 50 (inl.) 50 (inl.) 0 (inl.) 80 (inl.) 8 (inl.) a 00 (inl.) 4 50/90 87 (exl.) Indiatie van reservering / leningen Lening Geen reserve, extra bijdrage ndig m huidig nderhud te finanieren Geen reserves, laagrentende lening vr uitvering nderhudsplan Lening uit 00; na uitvering nderhud weinig reserve meer Lening kzijnvervanging nauwelijks reserves nauwelijks reserves Weinig reserves Reserves a Spaart per jaar Geen reserve, sparen vr huidig nderhud Weinig reserve Weinig reserve na uitvering nderhud

14 7. Wningmarktpsitie De kpappartementen in Crabbehf zijn relatief laag in prijs en de prijsntwikkeling blijft ahter. De gemiddelde verkpprijs bij de nderzhte VvE's in de peride 00 t/m 009 is 5.000, wnppervlakte a 80 m. Binnen de kpmarkt vrmen dit redelijk 'bereikbare' appartementen, die daarmee erg in trek zijn vr starters p de wningmarkt. Meerdere vrzitters van VvE's geven aan dat een flink deel van de bewners bestaat uit starters, die slehts krte tijd in het mplex wnen. Een ander deel zijn bewners, die er al wel veel langer wnen en die qua inkmenspsitie aangewezen zijn p deze relatief gedkpe appartementen. Analyse van eigendmgegevens van de gemeente Drdreht en via internet verkregen verkpgegevens bevestigen dit beeld. Tussen 00 t/m september 009 zijn liefst (57%) van de 58 appartementen van eigenaar gewisseld. pmerkelijk is k dat heel wat appartementen twee f driemaal zijn verkht in deze peride (45 appartementen tweemaal en 8 appartementen driemaal). Vral in de jaren 005 t/m 007 is er veel verkht, jaarlijks tt 4% van het ttaal aantal appartementen. In 008 en 009 is de verkp flink teruggelpen. Dit hangt znder twijfel samen met de reessie, waarbij er vr deze relatief gedkpe wningen duidelijk ng wel enige vraag is gebleven. Verkhte appartementen per VvE Van Bsseplantsen 6 t/m 8 Van Bsseplantsen 8 t/m 7 W.H. Vliegenstraat t/m 55 Hug van Gijnweg t/m 5 Hug van Gijnweg t/m 55 Hug van Gijnweg 57 t/m 9 Hug van Gijnweg 9 t/m 7 Shaperstraat 58 t/m Dmela Nieuwenhuisweg 46 t/m 00 Shaperstraat t/m 56 <D ö) ' ( CL _ Q. XL i_ <D C Q..*: i_ 6 4 CD _..*: i_ <x e. 0) Q..*: i verkp in 009 t/m sept E *^ " eg t 55 "7= Q.. E a u M a ' CD CD Q. 0% 6%: 4% 9%! 7% 4% % 8% % 8 /J Van Karnebeekstraat t/m 59 Henri Plakstraat 4 t/m 00 Thrbekeweg 85 t/m 9 Thrbekeweg t/m t/m de: % % 4% ttaal VvE's % I De prijzen van de appartementen binnen deze VvE's zijn in de peride 00 t/m 009 duidelijk minder gestegen dan elders. De gemiddelde verkpprijs stijgt maar heel geleidelijk van in 00 naar in 008 ( 7,7% in 6 jaar) en daalt dan naar.800 in 009 (,7%). Ter vergelijking: vlgens het CBS zijn de prijzen van bestaande appartementen in Zuid Hlland tussen 005 en september 009 gestegen met 9,9% en in heel Nederland,6%.

15 Gemiddelde verkpprijzen per VvE Afgernd p.000 f 500 uitgeznderd exeutieverkpen Van Bsseplantsen 6 t/m 8 Van Bsseplantsen 8 t/m 7 W.H. Vliegenstraat t/m 55 Hug van Gijnweg t/m 5 Hug van Gijnweg t/m 55 Hug van Gijnweg 57 t/m 9 Hug van Gijnweg 9 t/m 7 Shaperstraat 58 t/m Dmela Nieuwenhuisweg 46 t/m 00 Shaperstraat t/m 56.E Q. JÉ i_ (D <* CL m CL CNJ CL J i_ CL CSI CL 0) verkp in 009 t/m september gemiddelde verkpsm in 00 t/m Van Karnebeekstraat t/m 59 Henri Plakstraat 4 t/m 00 Thrbekeweg 85 t/m 9 Thrbekeweg t/m Gemiddeld VvE's De verkpprijzen bij de vershillende VvE's vlgen een redelijk vergelijkbaar patrn. Th is te zien dat enkele VvE's dr de jaren heen lagere f juist hgere prijzen kennen dan gemiddeld. De vershillen in prijsstelling lijken vral vereen te kmen met de staat van nderhud van de wnmplexen. Z zijn de prijzen in de W.H. Vliegenstraat duidelijk lager, maar k bij de VvE's Van Karnebeekstraat / Henri Plakstraat en Thrbekeweg 85 t/m 9. De prijzen liggen juist hger dan gemiddeld bij de Hug van Gijnweg t/m 5, de Shaperstraat t/m 56 en de Dmela Nieuwenhuisweg. 4

16 8. mgeving en verlastsituaties Tijdens de gesprekken is geïnfrmeerd naar prbleembewning en verlastsituaties binnen f rndm de appartementengebuwen. De geïnterviewde bewners melden allemaal dat er weinig f geen prbleembewning is binnen hun wnmplex. Regelmatig wrdt melding gemaakt van bewning dr arbeidsmigranten uit Plen en Prtugal. Meerdere vrzitters geven aan dat de migranten zijn aangesprken p verlastgevend gedrag f p het rret afveren van huisvuil. In de meeste gevallen zijn de prblemen daarna afgenmen. Veel vaker wrdt vervuiling en/f verlast in de wnmgeving genemd. Bij de VvE's in Crabbehfnrd wrdt aangegeven dat er een verlp is van verlast vanuit de Clijnstraat e.. en dat die verlast teneemt sinds er in de Clijnstraat amerateziht is. "De prblemen in de Clijnstraat wrden pgelst ten kste van de leefbaarheid bij ns". Vanuit VvE Hug van Gijnweg 5 wrdt een afsheiding gevraagd tussen hun parkeerterrein en de vetbalki in het ahtergebied van de flats aan de Clijnstraat. Bij de VvE's aan de Hug van Gijnweg is vervuiling aan de vrzijde een drn in het g. k meldt men verlast en afval van uit het entrum terugkerende bezekers in het weekend. Bij de nummers en hger zijn de entrees en trappenhuizen niet afsluitbaar, waardr daar k nveiligheid wrdt ervaren. Regelmatig wrdt verlast en riminaliteit ervaren vanuit de wnblkken aan de Kappeijne van de Cppellweg. In de weekenden wrdt verlast ervaren dr verhuur van het speeltuingebuw ten beheve van feestjes. Bij de Thrbekeweg is het parkeren regelmatig prblematish p kpavnden f dr afébezekers. De mgeving krijgt bij de meeste VvE's minder aandaht mdat het ndzakelijke nderhud aan de gebuwen de pririteit heeft. Men kmt nauwelijks te aan verbeteren van het eigen terrein m het gebuw van de VvE. Hierver wrden wel veel wensen genemd, k rihting gemeente vr het aansluitende penbare gebied. In het nrdelijk deel van Crabbehf is een tekrt aan parkeerplaatsen. Dr plaatsing van ndergrndse vuilntainers verdwijnen sms ng meer parkeerplaatsen. k verleg ver de situering van de ndergrndse ntainers heeft vlgens meerdere bewners geen bevredigende plssing gebden. Herstel van bestrating, shnhuden, verwijderen van graffiti, teziht p grnd en eigendm van de VvE kmt vr rekening van de VvE, k als het terrein penbaar tegankelijk is f ndersheid penbaar terrein en VvEgebied niet is te maken. Van ativiteiten binnen het siaal prgramma heeft men ver het algemeen weinig f niets vernmen. Een enkele keer heeft een bewner meegelpen met een wijkshuw, maar heeft daarbij te hren gekregen dat alleen naar bezit van Wnbrn wrdt gekeken. 5

17 9. verziht suggesties vanuit de nderzhte VvE's Met betrekking tt de rganisatie van VvE's: Ervaringsuitwisseling rganiseren vr bestuurders van VvE's in Crabbehf; infrmatie ver he andere VvE's zaken hebben aangepakt; Infdag vr alle VvE's Rapprtage van vraaggesprekken uitbrengen; Begrip ver VvE regels vergrten bij bewners in appartementengebuwen; mgelijk een infrmatiedag VvE's rganiseren; Mgelijkheid vr samenwerking f samenveging van de drie kleine VvE's aan Hug.van Gijnweg nderzeken; advisering / ndersteuning aan nieuwe bestuursleden van deze VvE's; Infrmatiepakket samenstellen vr VvEbestuurders; aanbd ursussen f trainingen. nderhud gebuwen: Gede nderhudspnamen en pstellen meerjaren nderhudsplannen vr de VvE's die dit niet zelf kunnen bekstigen; Advisering m.b.t. aanpak betnrt balkns Hug van Gijnweg t/m 55, 57 t/m 9, 9 t/m 7; zijn vrgenmen maatregelen afdende? Ged teziht bij uitvering nderhudswerkzaamheden; nderzek naar mgelijkheden individuele v.installaties / verbeteren blkverwarmingsinstallaties Hug van Gijnweg t/m 55, 57 t/m 9, 9 t/m 7; nderzek naar verbetermgelijkheden / afsluitbaar maken van entrees en trappenhuizen Hug van Gijnweg t/m 55, 57 t/m 9, 9 t/m 7. mgeving: Meer parkeergelegenheid reëren dr 'insteekparkeren' i.p.v. langsparkeren bij het Van Bsseplantsen; Afsheiding tussen parkeerterrein Hug van Gijnweg 5 en de vetbalki in het ahtergebied van de flats aan de Clijnstraat; Na het weekend nalpen van vrzijde Hug van Gijnweg in verband met vervuiling van uit het entrum terugkerende bezekers; Aanpak bestrating parkeerruiten ahterzijde Hug van Gijnweg t/m 55, 57 t/m 9, 9 t/m 7; kuilen, verhgen rileringsputten; uitrit herstraten; straatverlihting verbeteren; Shnmaken waterpartij ahter de flat aan de Dmela Nieuwenhuisweg Meer ptreden ndig bij verlast en riminaliteit vanuit wnblkken aan de Kappeijne van de Cppellweg; Aanpak verlast dr feestjes verhuur in speeltuingebuw in weekenden; nderhud gren rnd energiegebuwtje langs de Gren van Prinstererweg; Verwijdering graffity, teziht p hnden uitlaten, herstel straatwerk in geval van penbare VvE terreinen; Aandaht vr VvEmplexen en mgeving bij de wijkshuwen; k VvE's betrekken bij mgevingswijzigingen en shnmaakaties, niet alleen rpraties. 6

18 Ruimte vr pmerkingen Hiernder kunt u uw aantekeningen maken. Graag vernemen wij uw mmentaar f aanvullingen p deze rapprtage, bijvrbeeld via paulketsier@drdreht.twern.nl. 7

19 Infpunt Wnen geeft gratis antwrd en advies Bij Infpunt Wnen kan iedere bewner van Drdreht gratis tereht vralle vragen ver huren en wnen. Bijvrbeeld ver huurhgte, huurreht en servieksten. Maar k vr vragen ver kamerverhuur, burenverlast, stimuleringsregelingen vr energiebesparing, f regels vr eigenaren van appartementen. Het infpunt wnen is een nderdeel van de dienstverlening van Bewnersndersteuning de Twern Drdreht in pdraht van de gemeente Drdreht. Drlpend 'spreekuur' Het Infpunt Wnen is van maandag t/m dnderdag te bereiken p telefnnummer (078) Advies en infrmatievragen kunt u k per stellen via infpuntwnen@drdrehttwern. nl. U kunt rekenen p een snelle reatie, in ieder geval binnen drie werkdagen. Sms kunnen vragen diret beantwrd wrden. In andere gevallen meten zaken nader wrden uitgezht f is een bezek ndig m de situatie ged te bekijken. Tepasselijke infrmatiemateriaal kan diret wrden meegeznden. U kunt k hulp krijgen bij het shrijven van een brief f bezwaarshrift ver wnzaken. Begeleiding Als de prblematiek vr meer bewners in de straat, buurt f mplex geldt kan een afspraak wrden gemaakt m gedurende enige tijd begeleiding te krijgen. Het Infpunt Wnen wrdt verzrgd dr prfessinals van De Twern bewnersndersteuning in Drdreht. Medewerkers hiervan kunnen u helpen de bewners bijeen te brengen, een gezamenlijke aanpak af te spreken en deze uit te veren. Deze ndersteuning is kstels. Verenigingen van eigenaren Eigenarenbewners in appartementenmplexen krijgen ngal eens te maken met ingrijpende prblemen rnd hun Vereniging van Eigenaren (VvE). Als deze niet ged funtineert, f geen finaniële reserves heeft pgebuwd, dan kan hun gebuw niet ged nderhuden wrden en ntstaan erp den duur ernstige prblemen. Eigenaren en huurders in appartementengebuwen kunnen met al hun vragen bij het Infpunt Wnen tereht. Digitale nieuwsbrief Vr bewners interessante ntwikkelingen en nieuwsberihten krijgen aandaht in nze digitale nieuwsbrief, met kppelingen naar uitgebreidere infrmatie via internet. Via de website kunt u zih hiervr aanmelden. Cursussen De Twern Bewnersndersteuning verzrgt regelmatig ursussen, zals de basisursus vlkshuisvesting, vergaderen en nderhandelen, wat is een VvE, verleg binnen gemengd bezit met huurders en kpers. De ursussen kunnen we aanpassen aan uw wensen: ursussen p maat. 8