Gemormfe Achik;Rl~"t... ".~,: J Ingekomen d.d.

Transcriptie

1 Aan het Coege van Burgemeester en Wethouders Gemeente Achtkarspeen Stationsstraat 8 Postbus ZV Buitenpost Gemormfe Achik;R~"t... ".~,: ngekomen d.d. No. Afd. R&o Leeuwarden, 8 jui 205 Betreft : Principeverzoek wijziging bestemmingspan Keuroane 2 Buitenpost Geachte Coege, Ondergetekende, samen met initiatiepartners, zijn voornemens om de kantoorpanden aan de Keuroane 2 te Buitenpost te revitaiseren naar "senioren" appartementen waarbij 55 pussers de mogeijkheid wordt geboden om anger zefstandig te bijven wonen. Het angdurig zefstandig wonen wordt nog extra bevordert door in samenwerking met zorgaanbieders zorg op maat aan te bieden weke is afgestemd op de persoonijke behoefte van de bewoner(s). Voor een uitgebreide omschrijving van de pannen verwijzen wij u naar bijgevoegde brochure. Natuurijk zijn wij bereid om in een persoonijk gesprek u desgewenst nog nader te informeren. De portierswoning weke nu onder de noemer "kantoren" vat in het vigerende bestemmingspan zou tevens voor de toekomst de bestemming "wonen" moeten krijgen. Wij wien u dan ook verzoeken deze in uw principe besuitvorming mee te nemen. Voor het reaiseren van de pannen dient het huidige bestemmingspan aangepast te worden, graag vernemen wij van u of u in principe bereid bent medewerking te verenen aan het wijzigen van het huidige bestemmingspan waarbij de bestemming "kantoren" voor beide panden wordt gewijzigd in "wonen". Mogen wij, indien mogeijk, voor 8 augustus 205 een reactie van uw zijde tegemoet zien zodat de reguiere procedures op korte termijn kunnen worden opgestart en dooropen. Op deze manier hopen wij samen met u het pand op de Keuroane 2 wederom een invuing te geven weke voor zowe Buitenpost as omgeving een mooie en angdurige invuing geeft me een hoog woongenot voor onze senioren. Keuroane Vastgoed BV p/a Akkeei KA Buitenpost teefoon

2 n j ij Keuroane Buitenpost Een uitdaging om de nieuwe manier van wonen te beeven.

3 ~ ~ ~ - j Keuroane Buitenpost Een uitdaging om de nieuwe manier van wonen te beeven.

4 NHOUD 2 neiding ; Achtergronden 3 4 Locatie 4 4. Huisvesting Voorzieningen Zorg 5 5 Marktsituatie 6 5. Aanbod in omgeving Prijssteing Marktbenadering 8 6 Financiee 9 6. Opzet ontwikkeingskosten Toeichting ontwikkeingskosten 0 7 Bijagen 0 7. Foto's bestaande ocatie 0 ~. j j 7.2 npassing appartementen Pattegrond appartement 3

5 : 2 NLEDNG Aan de rand van de Friese wouden igt het dorp Buitenpost waar fraai geegen tegen de bossen van Veenkooster zich een kantorencompex op ca m2 grond bevindt. De kantoren zijn ooit ontwikked voor het Nederands Aardappe Keuringstation, weke geruime tijd geeden is verhuisd naar Emmeoord. n 2005 is het pand in gebruik genomen door Wetterskip Frvsán, maar er worden geen werkzaamheden meer verricht. Het pand is nog steeds in eigendom van Rijksgebouwendienst. Het compex staat nu ruim drie jaar bij een makeaar in de verkoop, maar tot nu toe zonder resutaat. Er bijkt andeijk weinig animo voor aankoop van kantoren en dit gedt zeker in Noord Oost Friesand. Zoas gezegd kan de makeaar voorasnog geen geschikte kandidaat kopers voor het kantorencompex vinden. Tegenover de beperkte vraag naar kantoorruimte groeit juist de behoefte aan woningen voor senioren, waarbij de zefstandigheid tevens een grote ro speet. Het aanbod van senioren woningen is uitermate beperkt en oopt zefs terug as gevog van het wegvaen van de oude webekende "bejaardenhuizen". Voor de nabij toekomst za dit een enorme verandering teweeg brengen waar we nu een opossing voor moeten aandragen, onze senioren verdienen dit.... Dit is voor ons de reden om een pan te ontwikkeen waarbij de bestaande kantoren omgeturnd worden tot een woningcompex, primair gericht op 55 pussers die zefstandig wien wonen in een groene omgeving met in de toekomst een mogeijke invuing van de zorgbehoefte. 2

6 3 ACHTERGRONDEN Er is sprake van vergrijzing van de bevoking, waardoor er toenemende vraag ontstaat naar evensbestendige woningen, met de nadruk op huisvesting voor senioren. De bestaande situatie waarbij senioren werden "opgeborgen" in bejaardentehuizen is passé. Er wordt geen genoegen meer genomen met keine woningen die beperkte voorzieningen en woonruimte hebben. De toekomstige gepensioneerde heeft een gehee ander wensenpakket c.q. evensbehoefte patroon, waarbij gedacht kan worden aan: Tijdig voorsorteren voor passende woonruimte Huisvesting met een voorzieningenpakket wat toekomst bestendig is Royae iving met vodoende privacy ~ ~ j ~ j Naast het wensenpakket is de financiëe positie van de senior beduidend gunstiger geworden de aatste decennia, dit wordt met name veroorzaakt door: Betere pensioenen Stie reserves in het onroerend goed Financiëe buffers Het bestaande woningaanbod voorziet niet in de behoefte en wensen zoas hierboven omschreven. ntegendee, in Buitenpost za de huidige voorziening in 208 juist worden ontmanted, terwij er geen duideijkheid is over een aternatieve opossing. Uit diverse gesprekken met bijkt dat aanbieders zich in de toekomst gaan beperken tot het ontwikkeen van onroerend goed en de zorg separaat dient te worden ingekocht. Een en ander past ook binnen de ontwikkeing naar een participatiemaatschappij waarbij meer verantwoordeijkheid wordt geegd bij het individu en zijn directe omgeving. 3

7 ~ î î. 4 DE LOCATE 4. HUSVESTNG Het kantorencompex is geegen in een fraaie andeijke omgeving aan de rand van Buitenpost. De bebouwde oppervakte bedraagt ca m2 en bevindt zich op een terrein van ca m2. Doordat het compex destijds zowe in- as extern is ontworpen as geschakede eementen, biedt het ek nieuw te creëren appartement de vogende mogeijkheden: 4- Royae andeijke uitstraing Hoge privacy Uniek appartement Aes op één niveau, dus geen trappen en/of iften Directe toegang tot eigen terras en gezamenijke tuin Royae oppervakten variërend circa 70 tot 00m2 Bovenstaande punten bieden in combinatie met de igging in het dorp niet aeen qua functionee gebruik, maar ook in expoitatie zeer vee voordeen. 4.2 VOORZENNGEN De gepensioneerde anno 205 wi nog een actief even eiden en om hier gevogaan te geven wordt er gedacht aan de vogende voorzieningen op het terrein te ontwikkeen: Gezamenijke pantenkas Gezamenijke schuur weke geschikt is voor uitoefenen van hobby's e.d. Garage per appartement /. '. - - f. ~ N355 Groningen :.~;",;;:~_,!."'._" '"._, " ~'\ "'~~::._",_.,,- -" ; " ~ Bûtenpos~ (~.~.,~ _.: ~ ~ th ~.~,~?,,".~ N358 A7 Drachten ;.~~; 4

8 4.3 ZORG Hoewe de kopers worden gezocht onder gezonde en actieve 55+ dient er rekening gehouden te worden met het gegeven dat toekomstige kopers op termijn behoefte aan zorg hebben. n dit kader wordt er samenwerking gezocht met partijen die daadwerkeijk zorg vereent maar ook kan begeeiden in het aanvragen van PGB's etc. n het ontwerpproces van de Keuroane za voor deze organisatie rekening worden gehouden met een praktijkruimte die mutifunctionee inzetbaar is en bijvoorbeed tevens door een fysiotherapeut én/of (huis)arts gebruikt kan worden. Daarnaast za bij de bouw rekening worden gehouden met domotica waardoor het voor zorgvereners mogeijk is om op afstand "zorg" te verenen ~ _ 5

9 5 MAATSCHAPPELKE BETROKKENHED Bij de ontwikkeing is rekening gehouden met maatschappeijke ontwikkeingen, en stimueringswensen vanuit de overheid, onderstaande punten vormen een ree aandachtspunt in de ontwikkeing 5. TOENEMENDE VRAAG NAAR SENORENHUSVESTNG Zoas aangegeven is er dringend behoefte aan huisvesting voor senioren, een en ander eeft sterk in het dorp Buitenpost. Tijdens de jaarvergadering van Paatseijk Beang Buitenpost werd aangegeven dat nieuwbouw in de vorm van hofjes, waar veiigheid en sociaa contact, een serieus antwoord is op de zorgvraag. De Gemeente Achtkarspeen geeft in haar woonvisie 204 aan: Daarnaast groeit de behoefte aan senioren- en zorggeschikte woningen. De omvang van deze behoefte is zo omvangrijk is dat hier niet met nieuwbouw aeen in kan worden voorzien. Dit betekent dat er ook een opgave igt in het aanpassen van een dee van de bestaande woningen 5.2 AANPASSNG KANTOREN NAAR WOONRUMTE Provincie Frvsán wi eegstand van kantoren voorkomen door een rem op nieuwbouw, primair is een aangeegenheid tussen provincie de 4 grote gemeenten, kern is dat de probematiek (eegstaande kantoorgebouwen) zich ook in Buitenpost en Koum voordoen, het van bestemming wijzigen past dan ook goed in het provinciae beeid 5.3 KRMPREGO Noord Oost Friesand is aangemerkt as krimpregio. in haar woonvisie 204 onderkent de Gemeente Achtkarspeen deze probematiek, en heeft haar beeid hierop aangepast. Leefbaarheidsinitiatieven vanuit de sameneving worden gestimueerd en ondersteund waar mogeijk. woningbouwocaties, 5.4 DUURZAAMHED Met de keus voor wordt aangesoten bij waar vraag igt, en daar waar kansen iggen De schaarste van fossiee energiebronnen is reden geweest om de woningen dusdanig energieneutraa te ontwikkeen dat voor de verwarming gebruik gemaakt wordt van uchtwarmtepompen en zonnepaneen, het uiteindeijke doe is om voedig zefvoorzienend te zijn en "nu op de meter" te reaiseren 6

10 6 MARKTSTUATE 6. AANBOD N OMGEVNG De potentiee kopers zuen voora gezocht moeten worden in de regio Noord Oost Frvsán, gebied wat zich kenmerkt door reatief age onen met in het verengde hiervan de koopsom van onroerend goed. Een positief aspect is dat de doegroep over het agemeen spaarzaam is en over financiëe reserves beschikt. Het aanbod van appartementen in de regio is beperkt, nameijk: Wiem Lodewijkstraat 7 Koum Appartementen van ca. 02m2, op 3e verdieping k.k. een Eskesstraat 2EKoum, appartement ca.5m2 everdieping Nijenstein A Buitenpost, appartement ca 75m2, everdieping boven winkecentrum v.o.n k.k. Moenhoek 26 Koum, appartement ca 85m k.k. Ondanks dat in 208 het bestaande bejaardentehuis in Buitenpost suit is er voorasnog geen sprake van nieuw aanbod van appartementen voor senioren.. Het huidige aanbod bestaat uitsuitend uit gestapede appartementen die zich voornameijk in een woonwijk dan we boven een winkecentrum bevinden, waarbij de bewoners geen ruimte voor tuin of ander voorzieningen kan worden geboden. Het pan voor appartementen in het compex aan de Keuroane 2 onderscheidt zich hierin door de geijkvoerse en andeijke igging met vodoende ruimte om extra voorzieningen voor ontspanning as tuin of hobbyruimten te creëren. Dit aes om het eefgenot op oudere eeftijd ook aangenaam te houden. 6.2 PRSSTELLNG Naast het onderscheid in performance, wordt er ook gestreefd naar een passende prijssteing, waardoor de appartementen niet aeen voor een grotere doegroep bereikbaar zijn, maar ook voor investeerders die appartementen wien verhuren. Vanaf prijs appartementen bedraagt: v.o.n. Met de makeaar za nog een nadere afstemming paatsvinden over de uiteindeijk prijssteing per appartement. 7

11 8 6.3 MARKTBENADERNG Om de doegroep zo goed mogeijk te kunnen benaderen za de verkoop worden ondergebracht bij een regionae makeaar die bekend is in en met de regio, die over een reatiekring beschikt binnen de doegroep en de vraag vanuit de markt kent. Daarnaast is er contact geweest met een tweeta accountants- en assurantiekantoren, die reaties hebben weke zowe koper as investeerder kunnen worden benaderd. Gedacht wordt aan een preview, in de vorm van een presentatie door betrokken partijen op de Keuroane ocatie, voor de reaties van deze kantoren. Primaire doesteing Primaire doesteing is verkoop van de 6 appartementen, echter za er ook gezocht worden naar investeerders/kopers die de appartementen as huurwoningen in de huidige markt kunnen expoiteren. n beide gevaen gaat het hierbij om appartementen voor zefstandige senioren, waarbij er rekening moet worden gehouden met mogeijkheid voor zorg gereateerde functies binnen het compex.

12 ~. j 7 FNANCEEL 7. OPZET ONTWKKELNGSKOSTEN Onderstaand treft u een opsteing aan van de ontwikkeingskosten Koopsom Ove rd rachtsbe asti ng Koopakte Verwervingskosten Bouwkosten nfrastructuu r Schiderwerk GEW Budget appartement Adviseurs Verkoop Onvoorzien Renteveries Bouw nve ste ri ng

13 7.2 TOELCHTNG ONTWKKELNGSKOSTEN Omzet Uitgegaan wordt van de ontwikkeing en verkoop van 6 appartementen. Daarnaast za de conciërge woning {gedende bestemmingspan betited as "kantoor") weke zich op het terrein bevindt, bij verwerving direct worden osgekopped van de ontwikkeing. De mogeijkheden voor de woning za in een apart traject nader worden onderzocht. Met fiscaisten is afgestemd of er sprake is van verkoop beast met BTW, dan we overdrachtsbeasting. Omdat er geen sprake is van het wijzigen van buitenmuren en ook de hoofdingang as zodanig behouden bijft, is er geen sprake van een nieuw onroerend goed C.q. geen sprake van een BTW beaste prestatie. Bij effectuering za een beschikkingworden opgevraagd bij de beastingdienst. Ontwikkeingskosten n eerste instantie zijn de voorbereidende gesprekken gevoerd met BètHa architecten{ex-directieeden van Bonnema architecten) gevestigd in "Via Nova" te Hardegarijp, wat heeft geresuteerd in vooropige schetsen en grove inschatting van de ontwikkeingskosten. De kosten zijn destijds hoger ingeschat dan in de begroting omschreven in 7., tevens worden besprekingen gevoerd met potentiëe aannemers en instaateurs t.b.v. de reaisatie om een exacter en marktconform beed van de bouwkosten te verkrijgen. Subsidie Tijdens voorbesprekingen met de gemeente Achtkarspeen is aangegeven dat er een mogeijkheid bestaat om daar waar mogeijk verbouwkosten te subsidiëren, één en ander in het kader van het Woonoffensief waarbij de provincie Nuon geden beschikbaar stet voor de woningmarkt. 0

14 8 BLAGEN 8. FOTO'S LOCATE ~

15 ] _ 2

16 j 3

17 ~. 8.2 NPASSNG APPAR TEMENTEN artementen inpassing apéuitenpost Keursoane 4

18 8.3 PLATTEGROND APPARTEMENT entree vanuit binnengang pattegrond appartement oppervakte ca. 88 m2 ~ woon/eetkamer Sf D\~! g; -_-t ==, i/, Î \ ' d ~--> ; ~t..:-~~.~~/ :_--~ ç=::: (, g "'<", 7!~" p::;;/ E;: eigen terras f~ '= r~ i <y\. /) --- 5