HET DISPOSITIEVRAAGSTUK NADER BESCHOUWD

Transcriptie

1 MASTERPROOF HET DSPOSTEVRAAGSTUK NADER BESCHOUWD Op weke wijze kan het disgositiebeeid van institutionee beeggers in direct vastgoed worden ondersteund? drs. W.J. Gedof SBV-MRE Opeihg Jaargang ~e~eeider: drs. GJ.A. Vos nterne begeeider: ir. F.G. van Hoeken MRE MRCS Augustus 2003

2 nhoudsopgave Hoofdstuk Tite Pagina neiding Probeemsteing en toeichting Probeemsignaering Probeemhebbers De probeemsteing Doesteing en gestede deevragen Toeichting op de probeemsteing De ontwikkeing van een anaysemode De REN Quick scan voor kantoren Onderzoeksontwerp Uitgangspunten bij de ontwikkeing v/h anayse-mode voor beeggers Categorieën van aspecten Gemeenteijke kwaiteit 18 Aspecten op gemeenteijk niveau die niet beïnvoedbaar zijn Aanbodpercentages versus het gemiddede van de grootste 53 Gemeenten gedurende de afgeopen 10 jaar De omvang van de kantoorvoorraad in een Gemeente Procentuee groei van de kantoorvoorraad in een Gemeente De omvang van de opname De omvang v/d gemiddede opname gedurende de afgeopen 10 jaar Procentuee afwijking gemiddede opname versus aanbodcijfers. aatste 10 jaar Procentuee afwijking gemiddede opname versus voorraad in de periode Procentuee afwijking van het aanta m2 kantoorvoorraad per id van de beroepsbevoking per Gemeente ten opzichte van het gemiddede van de grootste 53 Gemeenten De gemiddede waardeontwikkeing en de standaarddeviatie. gedurende de afgeopen 16 jaar De gemiddede waardeontwikkeing gedurende de afgeopen 16 jaar... 26

3 De standaard-deviatie van de waardeontwikkeing per Gemeente A ~ n~rtan nn m~m~enteiit nixreoii rie 1x1~1 heïn.irn~rho~r ~iin i ijpbccb Vr SbLbbLbAJL 111 V buu U- YY U Ub Y VbUUUU OJL...e.a.. V De Gemeente is te veraf geegen Het beang van één Gemeente is te groot binnen mijn portefeuie De omvang van de beeggingen in één Gemeente is te gering en men wenst dit beang niet te vergroten Verhouding beeggingen in de Randstad hoger of ager dan gewenst Verhouding beeggingen in keinere Gemeenten Gewichtenset Gemeenteijke kwaiteit Q 5. Locatie kwaiteit Aspecten binnen de categorie ocatie kwaiteit Gewichtenset ocatie kwaiteit Gebouw kwaiteit Functionee kwaiteit gebouw en werkpek Ruimteijk- visuee kwaiteit van gebouw en werkpek Technische kwaiteit van het gebouw Beeggers-aspecten Procentuee onderschreiding van het minimae metrage per gebouw Beëindigingsmogeijkheden per huurder t. o. v. de marktopname Procentuee afwijking eeftijd gebouw versus die van de portefeuie Geen voedige eigendom of zeggenschap Erpacht Type erfpacht Erfpachtbepaingen die de markt minder beemmerend waardeert dan de beegger Erfdienstbaarheden enof kwaitatieve verpichtingen Bodemverontreiniging Asbest Gebouwen hoger dan 70 meter Gewichtenset gebouw kwaiteit... 44

4 7. Kwaiteit huurcontract en financiëe prestaties Kwaiteit huurcontract Procentuee afwijking contracthuur versus de markthuur Procentuee afwijking contracthuur versus markthuur op expiratiedatum47 Restant engte contract t.o.v. het portefeuie gemiddede Leegstand Te vee of te weinig 'muti tenant gebouwen5 in de portefeuie De beegger heeft tevee aan één huurder verhuurd De beegger heeft tevee aan huurders uit één branche verhuurd Wet betaingsgedrag van een huurder is beneden gemidded Fiscae overwegingen Kwaiteit financiee prestaties Het totaa rendement gedurende de afgeopen 3 jaar is beneden het gemiddede van de portefeuie Het indirecte rendement gedurende de afgeopen 3 jaar was beneden het gemiddede van de portefeuie Het directe rendement gedurende de afgeopen 3 jaar was beneden het gemiddede van de portefeuie De operationee kosten zijn te hoog Gewichtenset kwaiteit huurcontract en financiëe prestaties Resutaatanayse. definitieve dispositieijst en verkoopmoment Resutaatanayse Voorbeed gewichtenset en scores per object Opsteen definitieve dispositieij st Verbeteren gebouw enof huurders kwaiteit Verkoopkosten Zef renoveren Zef reaiseren van uitbreidingsmogeijkheden Heronderhandeen engte huurcontract Biedingen boven de marktwaarde Het juiste moment van verkoop Voorspeing van de ontwikkeing op de kantorenmarkt Samenvatting en concusie Literatuurijst Bijage Bijage 1 Bijage 111 Lijst met Gemeenteijke gegevens REN overzicht beeggingsaspecten. scoreverdeing en wegingsfactoren REN overzicht gewichtenset en scores per object

5 Hoofdstuk 1 neiding n het kader van de Postdoctorae opeiding vastgoedkunde dient gedurende de opeiding een Masterproof te worden geschreven as afstudeer-onderdee binnen de totae opeiding. Deze Masterproof dient betrekking te hebben op een strategisch vraagstuk dat binnen de eigen onderneming of branche actuee is, teneinde een sterke koppeing te eggen tussen de studie en de eigen werkkring. DTZ Zadehoff v.o.f. wenst niet aeen de beeggingstransactie te begeeiden, doch wenst haar kanten ook goed te kunnen adviseren op weke momenten weke objecten door haar kanten moeten worden aan- of verkocht. Vaak komt het voor dat het moment waarop objecten worden verkocht ons bevreemd. Nog (dees) onverhuurde objecten worden verkocht in een opgaande markt. ndien het grootste dee van de markt het er over eens is dat de marktwaarden nog jaren zuen daen wordt er niet verkocht. Met name met betrekking tot het dispositiebeeid, hetgeen voor de performance van een portefeuie net zo reevant is as het acquisitiebeeid, is nog weinig onderzoek verricht. Doesteing van deze Masterproof is een product te ontwikkeen, waarmee kanten beter onderbouwde besissingen kunnen nemen met betrekking tot de vraag weke objecten op wek moment verkocht moeten worden. De Masterproof spitst zich dan ook toe op twee deevragen. Ten eerste hoe kunnen objecten worden geseecteerd die voor verkoop in aanmerking komen. Ten tweede hoe kan worden bepaad op wek moment een geseecteerd object verkocht moet worden Hierbij za zowe aandacht worden besteed aan anaysemethodes die gebaseerd zijn op (extrapoatie van) in het vereden behaade resutaten as op anaysemethoden die gebaseerd zijn op toekomst voorspeingen. Om vast te kunnen steen of, en zo ja, weke objecten verkocht moeten worden, is tevens van beang in hoeverre er vanuit de totae beeggingsportefeuie aan- of verkocht moet worden. n deze Masterproof za getracht worden een mode te ontwikkeen waarmee, ook omvangrijke, beeggingsportefeuies kunnen worden geanayseerd. Door de uitvoering van de anayse met behup van het mode, moeten beeggers komen tot beter onderbouwde en inzichteijke besuitvorming omtrent de vraag waarom bepaade objecten we of niet voor verkoop in aanmerking moeten komen. Nadat een vooropige dispositieijst is vastgested dient een nadere anayse te worden uitgevoerd van deze objecten, waarna een definitieve dispositieijst kan worden opgested. Nadat de definitieve dispositieijst is vastgested dient tensotte nog het meest optimae moment van verkoop te worden bepaad. Het onderzoek beperkt zich tot de doegroep van institutionee beeggers aangezien deze een ange termijn strategie vogen. De vraag of het beter is om meer of minder in andere

6 beeggingscategorieën (zoas bijvoorbeed aandeen of obigaties) te beeggen of in ander sûûr;efi vasigûeû (bijvûûrbced indirect bejeggcfi of beeggen ifi wûi;ingcn, winkes of bedrijfsruimten), za niet worden behanded. Met dit onderwerp beoogt deze Masterproof, zowe toegevoegde waarde voor de branche te kunnen everen, as voor mijn eigen organisatie.

7 Hoofdstuk 2 Probeemsteing en toeichting 2.1 Probeemsignaering Vee aspecten zijn van invoed op de vraag of een directe investering in een kantoorgebouw gedurende angere tijd een succesvoe beegging za bijken te zijn. Onder een angere termijn wordt hier verstaan een termijn van 5 a 10 jaar. Dit is dan ook de reden dat dit onderzoek zich beperkt tot institutionee vastgoedbeeggingen, aangezien institutionee beeggers zich op de angere termijn richten. Andere type beeggers hebben een kortere horizon en proberen op kortere termijn winst te reaiseren. Hierbij komt een ander type vragen en anayse naar voren. Of een gebouw in het vereden een goede beegging is geweest, is bij de beantwoording van de vraag of een kantoor in de toekomst een goede beegging za zijn, sechts ten dee reevant. Het is sechts één van de mogeijk reevante aspecten die het succes in de toekomst kan voorspeen. Wat een succesvoe beegging is, wordt door veen anders gedefinieerd. Vrijwe ae beeggers zuen dit verwoorden in financiëe termen. Men streeft over het agemeen naar een maximaa totaa rendement op de angere termijn bij een aanvaardbaar risico. Uiteraard zijn er we verschien bij beeggers, of zij streven naar een hoog direct of een hoog indirect rendement. Aangezien er aan directe kantoorbeeggingen risico's verbonden zijn, za men minimaa een hoger rendement wensen te behaen dan het risicovrije rendement op staatseningen. De aatste jaren is bij beeggers de focus op de resutaten van de ROZPD-index sterk toegenomen. De ROZPD index is ondermeer een uitstekend instrument om de resutaten van de eigen prestaties af te meten (bench marken). Voor vee beeggers wordt het steeds beangrijker om het gemiddede rendement van de ROZPD index te versaan. Hierbij doemt bij de beeggers a sne de vraag op, hoe deze index kan worden versagen. Bij het beantwoorden van deze vraag zuen de meeste beeggers antwoorden geven in de trend van door te beeggen op de juiste ocaties in de juiste objecten. Bij enig doorvragen wat dan de juiste ocaties zijn c.q. de juiste objecten, geven sechts weinigen een heder en goed beredeneerd antwoord. Dit onderzoek probeert beeggers in ieder geva meer structuree over deze vragen te aten nadenken. De meningen over wat goede en sechte ocaties en goede of sechte gebouwen zijn, zuen natuurijk atijd bijven variëren. Er is in dit onderzoek dan ook naar gestreefd een mode te ontwikkeen waarbij rekening kan worden gehouden met deze verschien van inzicht.

8 Ondanks dat dit niet de doesteing van dit onderzoek is, zou het gewedig zijn indien beieggers mede door toepassing van dit modei na verioop van 5 2 i8 jaar zoude11 ku~uieri vaststeen dat zij, mede door te investeren op de juiste ocaties in de juiste gebouwen, betere beeggingsresutaten hebben kunnen bereiken dan het gemiddede van de markt. Een portefeuie ontwikket zich niet aeen door dispositie van panden, doch ook door acquisitie. De portefeuie krijgt andere karakteristieken bij iedere aan- of verkoop. Hierdoor za er ook een angere termijn pan moeten worden opgested, waarbij het dispositiebeeid net zovee aandacht dient te verkrijgen as het acquisitiebeeid. Door een in de oop der jaren gewijzigd acquisitiebeeid, gecombineerd met een niet heder gedefinieerd of consequent uitgevoerd, dispositiebeeid kan het voorkomen dat zich in een portefeuie (soms vee) objecten bevinden die door diezefde beegger op dit moment niet meer aangekocht zouden worden. Uiteraard zijn er meer factoren van invoed of er op ange termijn een goed (boven het marktgemiddede) totaarendement wordt behaad. De beangrijkste factoren zijn of men met meer of minder vreemd vermogen werkt, de financiëe condities waartegen geeend wordt, de fiscae voordeen die men kan behaen, of men gemidded tegen betere prijzen aan- of verkoopt dan derden en of men aan- en verkoopt op het juiste moment. Op deze onderwerpen za in dit onderzoek sechts zijdeings worden ingegaan. Aangezien de beeggingsmarkt weinig transparant is, is moeiijk vast te steen of een beegger gemidded genomen beter of sechter in staat is dan zijn concurrentie, scherp in- of te verkopen. Hierbij gaat het dus niet om de vraag of de timing goed of secht is en of men de juiste beegging koopt of verkoopt, doch outer om de vraag of men gemidded genomen niet tegen hogere prijzen inkoopt dan de concurrentie of ager verkoopt dan de concurrentie. Het feit of een organisatie hier goed of secht in is, heeft grote invoed op de ontwikkeing van het totae rendement. 2.2 Probeemhebbers De twee probeemhebbers bij dit onderzoek zijn: a) nstitutionee beeggers. De beangrijkste probeemhebber van dit onderzoek zijn institutionee beeggers met directe kantoorbeeggingen in kantoorgebouwen in Nederand. Door de beeggers een anaysemode en methode te bieden, waarmee zij de aantrekkeijkheid van diverse investeringsmogeijkheden in kantoorgebouwen kunnen onderzoeken, dienen zij in staat te zijn beter afgewogen keuzes te kunnen maken omtrent de vraag, weke objecten, op wek moment verkocht moeten worden.

9 b) DTZ Zadehoff v.o.f. DTZ Zadehoff v.0.f is as adviseur bij vee verkoopbesissingen betrokken. DTZ wenst haar kanten niet aeen te begeeiden bij de daadwerkeijk verkoop van objecten doch ook haar kanten een weoverwogen advies te kunnen geven weke objecten op wek moment voor verkoop in aanmerking komen 2.3 Probeemsteing De probeemsteing van dit onderzoek uidt: Op weke wijze kan het dispositiebeeid van institutionee beeggers in directe kantoorbeeggingem in Nederand worden ondersteund? 2.4 Doesteing en gestede deevragen De centrae doesteing van dit onderzoek is, een anayse mode en daarbij behorende methode te ontwikkeen waarmee DTZ Zadehoff haar kanten beter kan adviseren met betrekking tot de vraag, weke objecten op wek moment verkocht moeten worden. Om tot een opossing van de probeemsteing te komen, zijn bij aanvang van het onderzoek de vogende deevragen gested: 1) Hoe dient het product te worden opgebouwd, c.q. weke werkwijze dient gevogd te worden? 2) Kan er een mode worden ontwikked, waarmee beeggers enerzijds het verschiende beang dat zij aan de diverse (categorieën van) aspecten toekennen, tot uitdrukking kunnen aten komen en waarmee anderzijds het mogeijk is een omvangrijke portefeuie door te ichten en te waarderen op de diverse van beang geachte aspecten. 3) Weke categorieën van aspecten zijn er te onderscheiden die, binnen het segment directe kantoorbeeggingen in Nederand, van beang kunnen zijn bij de seectie van objecten die voor verkoop in aanmerking komen? 4) Weke aspecten zijn binnen iedere categorie van beang, om te bepaen of objecten voor verkoop in aanmerking komen. 5) Hoe kan op basis van de resutaten van de portefeuie anayse een vooropige dispositieijst worden opgested en hoe kan een definitieve dispositieijst worden opgested? 6) Hoe kan voor objecten die definitief verkocht moeten worden, het optimae moment van verkoop worden vastgested?

10 2.5 Toeichting op de probeemsteing n deze paragraaf za kort worden beschreven weke werkwijze gevogd wordt om tot een goed onderbouwde dispositiebesissing te komen. Ten eerste za er een anaysemode worden ontwikked waarmee, ook omvangrijke, portefeuies kunnen worden geanayseerd. Door het anayseren van een portefeuie met behup van dit mode, dient de beegger een goed onderbouwde en heder inzichteijke afweging te kunnen maken omtrent de vraag weke objecten in de portefeuie voor verkoop in aanmerking komen. De ontwikkeing van het anayse-mode za worden besproken in Hoofdstuk 3. n de daaropvogende hoofdstukken 4 tot en met 7 za worden ingegaan op de individuee aspecten die kunnen bepaen of een object voor verkoop in aanmerking komt. De hoofdstukindeing is gebaseerd op de samengestede vier categorieën van aspecten. Dit zijn de kwaiteit van Gemeenten (Hoofdstuk 4), de kwaiteit van ocaties (Hoofdstuk 5), de kwaiteit van gebouwen (Hoofdstuk 6) en de kwaiteit van het huurcontract en de financiëe prestaties (Hoofdstuk7). Ten tweede za, nadat het anaysemode is ontwikked, samen met de beegger van wie de portefeuie moet worden geanayseerd, besproken worden in hoeverre de beegger van mening is dat er nog aspecten ontbreken die in de anayse betrokken zouden moeten worden. Eventuee ontbrekende aspecten kunnen in het anaysemode worden toegevoegd. Ten derde za, nadat ae aspecten definitief in kaart zijn gebracht, samen met de beegger worden bepaad of hij zich kan vinden in de scoreverdeing zoas deze per aspect in het anayse-mode is opgenomen. Voorts dient de beegger een aanta maximae en minimae waarden in het anaysemode aan te geven. ndien de beegger van mening is dat een andere scoreverdeing wenseijk is, kan deze worden aangepast. Ten vierde za, nadat de score-verdeing definitief is vastgested, samen met de begger de te hanteren gewichtenset moeten worden bepaad. eder aspect dat de beegger reevant acht, dient mee te wegen in de totaa score per categorie en dus in de totaascore van een object. Deze gewichtenset za per beegger uiteraard aanzienijk kunnen variëren, omdat verschiende beeggers verschiende aspecten beangrijk vinden. Ten vijfde za, nu het definitieve anayse-mode samen met de beegger is vastgested, doch voor het uitvoeren van de anayse, door de beegger moeten worden vastgested bij weke resutaten van de anayse, objecten we of niet op de vooropige verkoopijst zuen worden gepaatst. Kortom, vooraf dient duideijk te zijn weke gevogen de resutaten zuen hebben. De resutaat anayse za worden behanded in paragraaf 8.1.

11 Ten zesde za, nu zowe het definitieve anayse-mode as de gevogen die aan de resutaten ~uiien worder1 verburideri zij11 vasigcsteiii, de ariaiysc wurdc~i uiîgcvoe~ii. "uit kan zowe door de beegger zef, de beheerder of door DTZ Zadehoff worden uitgevoerd. De anayse kan worden uitgevoerd door uitsuitend één van deze partijen of middes een vorm van samenwerking tussen hen. ndien de beegger niet de gehee anayse zef uitvoert, dient de beegger (of beheerder) we zorg te dragen voor de aanevering van de benodigde invoergegevens. Ten zevende za, nadat de portefeuie is geanayseerd, de vooropige dispositieijst worden opgested. De objecten op de vooropige dispositieijst zuen op zes mogeijke factoren worden onderzocht, die de beegger zef kan beïnvoeden. Deze factoren zuen worden besproken in paragraaf 8.2. Doordat de beegger de mogeijkheid heeft een aanta aspecten aan een gebouw enof haar huurder enof huurcontracten zef te veranderen, in paats van direct tot verkoop over te gaan, kan de beegger ervoor zorgen dat een object niet meer voor verkoop in aanmerking komt. Na het uitvoeren van deze nadere anayse, za de definitieve dispositieijst, samen met de beegger worden opgested. Nadat de definitieve dispositieijst is opgested, dient samen met de beegger het optimae moment van verkoop te worden vastgested. Dit za besproken worden in paragraaf 8.3. n het kader van deze Masterproof za geen beoordeing paatsvinden van een portefeuie, waarmee het mode in de praktijk nog feiteijk moet worden getest. Nadat het mode in deze Masterproof zijn vooropig definitieve vorm heeft gekregen, za op korte termijn een aanvang worden gemaakt met de anayse van een eerste portefeuie. Mede afhankeijk van de eerste praktijkervaringen kan het mode indien noodzakeijk verder worden geoptimaiseerd, waarna vee portefeuie-anayses kunnen vogen. Het mode is we rekenkundig reeds getest, zodat per object de juiste (rekenkundige) scores tot stand komen. Voorts za in paragraaf 8.1 een beoordeing paatsvinden van een aanta fictieve objecten, van een fictieve portefeuie met een fictieve wegingenset. Hiermee za de werking van het mode nader worden toegeicht. Voorts wordt aanbevoen om eerst de Bijagen (met name Bijage 11) bij de Masterproof goed te bestuderen, voordat de vogende hoofdstukken worden geezen. Het voorafgaand bestuderen van de Bijagen geeft een beter overzicht van het totaa ontwikkede mode. Hiermee kunnen de diverse deeaspecten, die in de vogende hoofdstukken worden behanded, beter in het totae kader worden gepaatst.

12 Hoofdstuk 3 De ontwikkeing van het anayse-mode voor beeggers 3.1 De REN Quick scan voor kantoren Het idee van het anaysemode is mede gebaseerd op de REN Quick scan voor kantoorruimten. Deze REN Quick scan voor kantoorruimte bestaat reeds ang en wordt met name door gebruikers van vastgoed vee gebruikt. De reden dat met name vee kantoorgebruikers dit anaysemode gebruiken is, dat de geseecteerde aspecten in dit mode met name voor gebruikers reevant zijn. Onder (institutionee) beeggers wordt het mode minder gebruikt. Vee aspecten die voor beeggers zeer reevant zijn, zijn niet opgenomen in de REN Quick Scan voor kantoorgebruikers. REN staat voor Rea Estate Norm. De REN is een methode die de kwaiteit van huisvesting toetst en bespreekbaar maakt aan de hand van eenduidige definities (Stichting Rea Estate Norm Nederand, 1994). Aan de hand van een checkist worden huisvestingssituaties beoordeed. De REN methode wordt gekenmerkt door een boomstructuur van kwaiteitskenmerken, met meerdere subniveaus, waarbij scores op een schaa van 1-5 kunnen worden gegeven. n combinatie met gewichten die aan de kenmerken (en de verschiende subniveaus) worden gehangen, kunnen totaascores worden berekend. Tradeoff uitruireaties tussen kwaiteitskenmerken worden gespecificeerd door het opteen en middeen van scores. De REN methode kan worden gebruikt om de vraag (van een gebruiker) en het aanbod op eenduidige wijze in kaart te brengen en aan ekaar te reateren. Het is derhave een methode om te meten en te communiceren en te seecteren, maar nadrukkeijk geen methode om de (markt)waarde van vastgoed te bepaen. Het is derhave geen taxatie-instrument. Voor zover bekend hanteert de REN de meest voedige en consistente indeing van kwaiteitsdimensies van kantoorhuisvesting. n de REN wordt uitgegaan van vier kwaiteitsdimensies (modues). Deze dimensies worden verder onderverdeed op ocatie-, gebouw- en werkpekniveau. n onderstaande Tabe, wordt een overzicht gegeven van de kwaiteitsdimensies (modues) van de REN methode. Tabe. Kwaiteitsdimensies (modues) REN methode n de REN methode wordt eke kwaiteitsdimensie verder uitgewerkt aan de hand van een aanta concrete kenmerken, waarbij niveaus per kenmerk veea op een vijfpuntsschaa worden weergegeven. Dit gedt ook voor zachtere variabeen zoas de uitstraing van interieur, exterieur/geve en de omgeving. Bovendien worden deze zachte variabeen ondersteund door referentiebeeden.

13 Met name door DTZ Zadehoff, maar ook door andere adviesorganisaties en enkee grote geoïu~hers, "L "- "T "' ----"L,." : Z1.L r WUUL ut: &CA CLUUC LCC VCCVUU ~GUUKL. 111 ut: UU~ der jaïen is vuur vee gebruikers een vraagprofie opgested en zijn vee gebouwen hiermee vergeeken. Tot op heden zijn er outer zeer positieve ervaringen. Zowe aan de zijde van de adviseur as aan de zijde van de gebruikers. Uitsuitend indien ten behoeve van keinere transacties een groter aanta gebouwen moet worden geanayseerd, wordt de methode we bewerkeijk genoemd ten opzichte van de (mogeijke) opbrengsten voor de adviseur. Dit aspect is hier echter niet reevant. Een formee onderzoek naar het nut van de methode heeft echter (nog) niet paatsgevonden. Doordat de REN Quick scan voor kantoren zeer fexibe van structuur s, kan hij makkeijk worden aangepast. Het hier ontwikkede anayse-mode is dan ook een gebaseerd op de bestaande REN Quick scan voor kantoren. Behoudens de miieumodue zijn ae in de REN Quick scan opgenomen aspecten behouden, doch de diverse aspecten zijn opnieuw gegroepeerd, om tot een voor de doegroep (institutionee beeggers) ogische indeing te komen. Voorts zijn vee (categorieën van) aspecten toegevoegd die voor het grootste dee uitsuitend voor beeggers reevantie hebben. De REN Quick scan voor kantoorruimte gaat uit van een scoreverdeing van 1 tot en met 5. Voor vee aspecten die voor beeggers zijn toegevoegd, is dit een te grove indeing. Daarom is ervoor gekozen een nieuwe scoreverdeing te gebruiken die varieert tussen -5 en +5. De scoreverdeing van de REN Quick scan voor kantoren is aangepast. Hoe dit is gebeurd wordt besproken in de ineiding van Hoofdstuk 6. n bovenstaande Tabe worden kwaiteitsdimensies van de bestaande REN Quick scan voor kantoorruimte gegeven. Zoas reeds eerder aangegeven is de bestaande REN Quick scan voor kantoorruimten met name geschikt voor gebruikers. Ook voor beeggers zijn deze aspecten van beang, doch er zijn vee aspecten die beeggers van groot beang vinden die ontbreken. n dit anayse mode is getracht de beangrijkste ontbrekende aspecten die voor beeggers beangrijk zijn, toe te voegen en te hergroeperen. Hoe de bestaande indeing van kwaiteitsdimensies is gewijzigd wordt beschreven in paragraaf 3.4. De bestaande systematiek van de REN Quick scan is ook aangepast. Deze gaat ervan uit dat de gebruiker ten eerste aangeeft weke aspecten hij meer of minder beangrijk vindt, door het vaststeen van een zogenaamde gewichtenset. Dit kan zowe paatsvinden in een driedeing (beangrijk, gemidded beangrijk of onbeangrijk) of middes een procentuee te bepaen gewicht per aspect. Het gewicht van ae aspecten dient uiteraard 100% te zijn. n het hier ontwikkede mode is voor deze aatste methode gekozen. Ten tweede dient de gebruiker zijn vraagprofie per aspect aan te geven. Door dit vraagprofie te vergeijken met het aanbodprofie van mogeijke vestigingsocaties, kan worden vastgested wek aanbod het meest passend is. n het anayse-mode voor beeggers is er echter geen aanbodprofie. Vee aspecten die voor een beegger reevant zijn kunnen zowe peiten voor behoud, as voor verkoop van een object. Door ook een positieve score mogeijk te maken, kunnen ook positieve aspecten worden meegewogen in de totaascore (per categorie van aspecten).

14 r* de tûe:ichting c;p de :".."^A" t'^"^l"""^" "'^'", Y41 "^"^""^^C 4~1441 r> b. J, C 13 LLLU3 UL3CL C V CL1 WLLRL werkwijze moet worden gehanteerd om het anayse-mode voor beeggers goed te kunnen gebruiken. 3.2 Onderzoeksontwerp Bij de ontwikkeing van het anayse-mode voor beeggers moesten vee vragen worden beantwoord en keuzes worden gemaakt. De gemaakte keuzes zijn gebaseerd op vee gesprekken met diverse institutionee beeggers en interviews met interne deskundigen van de centrae afdeingen afdeingen Research, Corporate Rea Estate Services en Beeggingen. Voorts is in de bestaande iteratuur (zoas ondermeer opgenomen in de bijgevoegde iteratuurijst) nagegaan weke aspecten daar reevant werden geacht. Met betrekking tot de ontwikkeing van dit mode is echter ae iteratuur reevant, omtrent de waardebepaende factoren (in de meest ruime zin) van vastgoedbeeggingen c.q. portefeuies. Tijdens de gesprekken, interviews en iteratuurstudie, is met name ingegaan op de vogende vragen: 1) Met weke aspecten houden beeggers rekening houden, indien zij objecten moeten seecteren die voor verkoop in aanmerking komen? 2) Weke aspecten vinden zij meer of minder beangrijk? 3) Wat is een ogische onderverdeing van de geseecteerde aspecten? 4) Wat is een ogische en betekenisvoe scoreverdeing per geseecteerd aspect. Kortom wanneer scoort een object goed of secht op een geseecteerd aspect. Bij het ontwikkede anayse-mode voor beeggers is zovee mogeijk rekening gehouden met de gegeven antwoorden op bovengenoemde vragen. Gezien de verschiende visies van verschiende beeggers is het niet mogeijk en ook niet wenseijk een anaysemode te ontwikkeen dat voor ae institutionee beeggers gehee passend is. De gewichtenset, het aanta aspecten, de scoreverdeing per aspect en in sommige gevaen ook de gekozen onderverdeing in vier categorieën van aspecten za per beegger variëren. We zuen echter verreweg de meeste aspecten zijn opgenomen die een individuee beegger beangrijk kan vinden. We za het grootste dee van de beeggers de gekozen onderverdeing in vier subcategorieën goed bruikbaar vinden. We zuen zij zich in de meeste gevaen kunnen vinden in de gekozen score-verdeing per aspect. Tensotte kunnen zij zef, door het bepaen van de gewichtenset, aangeven weke aspecten zij meer of minder van beang vinden. n de toeichting op de probeemsteing (paragraaf 2.5) is reeds besproken hoe het mode gebruikt moet worden. De beeggers moeten de gekozen scoreverdeingen beoordeen en kunnen deze, indien gewenst, eventuee aanpassen. ndien gewenst, kunnen niet opgenomen aspecten worden aangevud en kunnen niet beangrijk geachte aspecten middes een beang van 0% in de gewichtenset worden verwijderd. Hiermee beschikt het anaysemode over

15 vodoende fexibiiteit om aan de wensen van vrijwe ae beeggers tegemoet te komen. Op eeri heidei-e eii ii-aic$ieiijke wijze Kai vasigesiei; weke object ver~uûy iïi aanmerking komen. 3.3 Uitgangspunten bij de ontwikkeing van het anayse-mode voor beegqers Bij de ontwikkeing van het anayse-mode zijn de vogende uitgangspunten gehanteerd: 1) Aangezien het aanta aspecten dat invoed kan hebben op de vraag of een object voor verkoop in aanmerking komt groot is. dient een verdere onderverdeing paats te vinden van deze aspecten. Uiteindeijk is ervoor gekozen om ae factoren onder te verdeen in vier categorieën van aspecten. 2) Het mode dient vodoende fexibe te zijn. Aangezien er beeggers kunnen zijn die van mening zijn dat er reevante aspecten ontbreken, dient de mogeijkheid te bestaan op eenvoudige wijze een (categorie van) aspecten toe te voegen. 3) Verschiende beeggers kunnen uiteraard een verschiende mening hebben over het beang van verschiende categorieën. Deze andere visie dient tot uitdrukking te kunnen worden gebracht in de resutaten van de anayse. Doordat de beeggers zef de gewichtenset kunnen bepaen, is aan deze wens vodaan. 4) Verschiende beeggers kunnen uiteraard een verschiende mening hebben over het beang van verschiende aspecten binnen een categorie. Deze andere visie dient tot uitdrukking te kunnen worden gebracht in de resutaten van de categorie. Doordat de beeggers zef de gewichtenset bepaen, is aan deze wens vodaan. 5) Het is mogeijk dat beeggers zich niet kunnen vinden in de gekozen score-verdeing per aspect. Voorafgaand aan de feiteijke anayse, wordt de beegger gevraagd de gekozen score-verdeingen te beoordeen. ndien hij wijzigingen wenst op te nemen, is dit mogeijk. 6) Het moet mogeijk zijn om binnen een reatief korte termijn een omvangrijke portefeuie te anayseren. Doordat ondermeer de resutaten van vee aspecten (met name op gemeenteijk en ocatie-niveau) reeds vooraf bekend zijn en indien de juiste input door de beegger wordt verstrekt, kan ook een omvangrijke portefeuie sne worden geanayseerd. Voorts is het bijvoorbeed ook mogeijk, aeen de totaa score per subcategorie (bijvoorbeed gebouw kwaiteit) gobaa in te schatten zonder dat de scores op ae aspecten afzonderijk worden bepaad. 7) Per factor dient een eenduidige en consistente score verdeing te worden gehanteerd. Omdat sommige factoren voor dispositie kunnen peiten en andere tegen, is ervoor gekozen om een standaard scoreverdeing te hanteren die varieert tussen de -5 en +5.

16 3.4 Categorieën van aspecten n totaa zijn er in het mode 95 verschiende aspecten geseecteerd, die kunnen bepaen of een object voor verkoop in aanmerking komt. Een verdere onderverdeing van dit grote aanta is dan ook noodzakeijk om betekenisvoe resutaten te verkrijgen. Om te bepaen of er categorieën van aspecten te onderscheiden zijn, die van beang kunnen zijn bij de seectie van objecten die voor verkoop in aanmerking komen, heeft er uitvoerig overeg paatsgevonden met interne en externe deskundigen. Mede op basis hiervan is ervoor gekozen om aspecten die van beang zijn bij de verkoopbesissing van grof naar fijn te groeperen. As eerste aggregatieniveau is hierbij gekozen voor gegevens die betrekking hebben op Gemeenten, (dit mede geet op het feit dat er per Gemeente vee gegevens beschikbaar zijn). Ten tweede voor een groep van aspecten die bepaen of een ocatie goed of secht is. Ten derde voor een groep van aspecten die kunnen bepaen of een gebouw goed of secht is en ten vierde voor een groep van aspecten die kunnen bepaen of de huurcontracten met betrekking tot een gebouw goed of secht zijn, c.q. de financiëe prestaties van een gebouw in het vereden goed of secht waren. Onderstaand vogt een korte beschrijving van de aspecten binnen iedere categorie. ) Aspecten op Gemeenteijk niveau Zijn er gemeenten te identificeren waar het meer of minder aantrekkeijk is om te investeren? Hierbij za een nadere verdeing paatsvinden van aspecten die gebaseerd zijn op vaststaande gegevens per Gemeenten en aspecten die de beegger zef kan beïnvoeden n totaa zijn 14 aspecten geseecteerd, waarvan er 9 niet en 5 we door de beegger zijn te beïnvoeden. Deze categorie van factoren za hierna 'Gemeenteijke kwaiteit' worden genoemd en za worden behanded in Hoofdstuk 4. 2) Aspecten op ocatie niveau Zijn er type ocaties te identificeren die, geredeneerd vanuit één specifieke beegger aantrekkeijker zijn dan andere ocaties? n totaa zijn 15 aspecten geseecteerd. Hierna za deze categorie van aspecten de 'ocatie kwaiteit' worden genoemd. De ocatie kwaiteit za in Hoofdstuk 5 worden besproken. 3) Aspecten op niveau van het gebouw Zijn er type gebouwen te identificeren die, geredeneerd vanuit één specifieke beegger aantrekkeijker zijn dan andere objecten? n totaa zijn 53 aspecten geseecteerd, die verder worden onderverdeed in vier subcategorieën. Hierna za deze categorie van aspecten, de 'gebouw kwaiteit' worden genoemd. De gebouw kwaiteit za in Hoofdstuk 6 worden besproken.

17 4) Aspecten op het niveau van huurcontracten en financiëe prestaties. Hierna za deze categorie van factoren worden samengevat onder de noemer 'kwaiteit huurcontract en financiëe prestaties'. n totaa zijn 12 aspecten geseecteerd die betrekking hebben op de kwaiteit van het huurcontract en de financiëe prestaties. Deze aspecten zuen in Hoofdstuk 7 nader worden toegeicht.

18 Hoofdstuk 4 Gemeenteiike kwaiteit Om de kwaiteit van een Gemeente te kunnen bepaen zijn in totaa 14 aspecten geseecteerd. Op basis van deze 14 aspecten kan de beegger bepaen weke Gemeente hij meer of minder aantrekkeijk vindt om te investeren. Er is een onderverdeing gemaakt in aspecten waar de beegger geen invoed op heeft en aspecten waar de beegger we invoed op heeft. De 9 niet beïnvoedbare aspecten worden behanded in paragraaf 4.1. De 5 we beïnvoedbare aspecten worden behanded in paragraaf Aspecten op gemeenteijk niveau die niet beïnvoedbaar zijn Enerzijds kunnen verschiende beeggers, verschiende aspecten beangrijk achten of een Gemeente aantrekkeijk is om te investeren. Anderzijds kunnen er per beegger andere overwegingen zijn, die een Gemeente aantrekkeijker maken dan een andere Gemeente. Om hier uitdrukking aan te geven is ervoor gekozen eerst een reeks Gemeenteijke aspecten te seecteren, waarvan de resutaten voor ae Gemeente een vaststaand gegeven is. Door de beeggers de mogeijkheid te geven per aspect een wegingsfactor te aten bepaen, kan de beegger aangeven weke aspecten hij meer of minder beangrijk acht. Daarmee kan dus ook de totaa score op deze aspecten per Gemeente worden beïnvoed. Nadat door de beegger in zijn agemeenheid bepaad is weke Gemeente hij meer of minder aantrekkeijk vindt, dient nog aangegeven te kunnen worden in hoeverre er andere overwegingen zijn voor deze specifieke beegger, waardoor de aantrekkeijkheid in een Gemeente vergroot of verkeind wordt. Deze aspecten worden behanded in paragraaf 4.2. De vogende aspecten zijn geseecteerd om te bepaen of een Gemeente in zijn agemeenheid meer of minder aantrekkeijk is om te investeren: Aanbodpercentages versus het gemiddede van de grootste 53 Gemeenten gedurende de afgeopen 10 jaar ndien gedurende deze ange periode het aanbod structuree boven het andeijk gemiddede aanbod igt, vormt dit een beangrijke indicatie of er in een Gemeente gemidded meer of minder aanbod is. Het aanbodpercentage wordt berekend door het gemiddede aanbod van de afgeopen 10 jaar te deen door de voorraad per begin n dit mode wordt de door DTZ Zadehoff v.o.f. gebruikte definitie van aanbod gehanteerd. De definitie van aanbod uidt: "Gebouwen waarin per utimo van een kaenderjaar minima1 500 m* kantoorruimte voor de verhuur of verkoop beschikbaar is. Het aanbod heeft uitsuitend betrekking op reeds opgeeverde of nog in aanbouw zijnde compexen. Projecten in voorbereiding worden niet meegeted. ".

19 Er bestaat geen eenduidig inzicht in de omvang van de kantorenvoorraad van Nederand. T T v uur tuver 'oeite~id is er sirids Dewuii er1 Ge jorige (iyy4j aiieen door Rudoi Bak (momentee werkzaam bij Kantorenfonds Nederand) op systematische en eenduidige wijze een inventarisatie gemaakt van de kantorenvoorraad in Nederand. De gegevens in dit mode zijn afkomstig van Bak. Het bestand van Bak is tot stand gekomen op basis van zijn eigen waarnemingen. Begin 1998 komt Bak uit op een totae kantoorvoorraad in Nederand van 33,365 mijoen m ~.v.o. Begin 2001 heeft een nieuwe meting paatsgevonden, waarbij een totae omvang van de kantoorvoorraad werd gemeten van 38,455 mijoen mz V.V.O. Onder verhuurbaar voeroppervak (v. V.O.) wordt verstaan: "De oppervakte, gemeten op voerniveau, tussen de opgaande scheidingscontructies die de desbetreffende ruimte omhuen, incusief de zogenaamde gasijncorrectie. Bij de bepaing van de verhuurbare oppervakte worden de vogende eementen niet meegenomen: technische ruimten, verticae stijgpunten en dragende binnenwanden (NEN 2580). " Bak heeft zijn inventarisatie gebaseerd op uitsuitend 'zuivere' soitaire kantoorgebouwen groter dan 500 m2 v.v.o. Ook kantoren die op het moment van registratie nog in aanbouw zijn, worden tot de voorraad gerekend. Kantoorruimten in gebouwen met een gemengde functie, veea bedrijfsmatige gebouwen met een dee kantoor worden derhave niet meegerekend. Om de correcte aanbodpercentages te berekenen zouden ook de voorraadcijfers van de afgeopen 10 jaar beschikbaar moeten zijn. De voorraadcijfers per Gemeente zijn echter aeen geregistreerd per begin 1998 en begin Voorts is het zo dat indien er vee nieuwbouw in een Gemeente in aanbouw is genomen, dit de aanbodcijfers sterk positief beïnvoedt. Niet ae nieuwbouw wordt echter in aanbouw genomen zonder dat de gebruiker reeds bekend is. Om zo correct mogeijke aanbodpercentages te berekenen, wordt het aanbod van de afgeopen 10 jaar verminderd met de heft van de nieuwbouwproductie gedurende de periode begin 1998 begin Teneinde de scores te berekenen wordt de procentuee afwijking van het aanbod-percentage berekend, ten opzichte van het gemiddede van de 53 grootste Gemeenten. n onderstaande Tabe 1 worden de ranges per score weergegeven asmede het aanta Gemeenten per score. Tabe 11. Scoreverdeing afwijking aanbodpercentage

20 4.1.2 De omvang van de kantoorvoorraad in een Gemeente ndien in een Gemeente sechts een zeer geringe kantoorvoorraad aanwezig is, kan dit een beangrijke risicofactor vormen. Uit onderzoek van ondermeer Buck Consutants bijkt dat 80% a 90 % van de verhuisbeweging paatsvindt op okaa niveau, dus binnen de eigen Gemeente. ndien de voorraad in een Gemeente kein is, betekent dit, indien het object voor verhuur beschikbaar komt, dat het aanta potentiëe gegadigden afneemt. Hiermee wordt de kans van sagen op een succesvoe verhuur dus ook geringer. Hiermee nemen de risico's voor de beegger toe en daarmee neemt de aantrekkeijkheid van de Gemeente af. n onderstaande Tabe 111 zijn de ranges van de scores weergegeven asmede het aanta Gemeenten per range. De verdeing van de ranges is zo opgested dat de beste 8 ranges tekens 3 of 4 Gemeenten omvatten. De sechtste drie ranges omvatten ae overige Gemeenten. Deze indeing van de Gemeenten is discutabe, doch geeft gevoesmatig we goed weer wat institutionee beeggers in zijn agemeenheid, as aantrekkeijke Gemeenten zien om te investeren. ndien de beegger hier een zeer afwijkende mening over heeft is het uiteraard mogeijk de scoreverdeing aan te passen. Tabe 111. Scoreverdeing omvang voorraad Procentuee groei van de kantoorvoorraad in een Gemeente Een sterke groei van de voorraad indiceert dat gebruikers enof ontwikkeaars beangsteing hebben voor vestiging in een Gemeente. Ontwikkeaars bouwen aeen indien zij denken winst te kunnen behaen. De grootste risico's voor de ontwikkeaar zijn het verhuur- en verkooprisico. Andere risico's zijn vooraf door de ontwikkeaar ten eerste beter cacueerbaar en ten tweede beter af te dekken. Ontwikkeaars zuen adus aeen starten met de bouw, zonder dat de gebruiker bij aanvang van de bouw reeds bekend is, indien zij denken het object te kunnen verhuren, tegen de door hen vooraf ingeschatte huurcondities en benodigde termijn voor verhuur. Voorts zuen ontwikkeaars ook aeen starten met de bouw, indien zij denken het object te kunnen verkopen, tegen de door hen vooraf ingeschatte condities (verkoop aan de gebruiker wordt buiten beschouwing geaten). Dit aatste gedt zowe indien de gebruiker vooraf we en as deze nog niet bekend is. De groei van de voorraad geeft een beangrijke indicatie of ontwikkeaars van mening zijn of er

21 vodoende gebruikers in een Gemeente aanwezig zijn en of er vodoende beeggers zijn die Se!angste!!ing hebben het ûbject te verwerf1en. Aangezien de risic~'s v~ûr de ûnt~~~ikke!aars groot zijn, vormt de groei van de voorraad een beangrijke indicatie of een Gemeente a dan niet aantrekkeijk wordt gevonden om te investeren. De groei van de voorraad wordt gemeten tussen 1998 en Andere cijfers zijn er op Gemeenteijk niveau niet beschikbaar. Om de inzichteijkheid te vergroten is ervoor gekozen de scoreverdeing afhankeijk te maken van de procentuee afwijking van de groei per Gemeente, ten opzichte van de groei van de grootste 53 Gemeenten. Onderstaande Tabe V geeft de scoreverdeing weer, asmede het aanta Gemeenten per score-range. Scoretabe procentuee groei voorraad per Gemeente: Procentuee afwijking t.o.v. gem. 15,7% Range score vuing <=-653/ >=200 /' 5 6 Totaa 53 Tabe V. Scoreverdeing groei voorraad De omvang van de opname De opname cijfers binnen een Gemeente geven een indicatie van de mate van activiteit op de verhuurmarkt. n absoute getaen geeft dit een indicatie omtrent de omvang van het aanta kandidaten dat in het vereden nieuwe huisvesting heeft betrokken en dus een indicatie van het aanta potentiëe gegadigden voor een gebouw. De opnamecijfers per Gemeente zuen hoger zijn naarmate er in een Gemeente meer aanbod is en naarmate er een grotere voorraad is. Zowe de opname in absoute cijfers is reevant, as de opname uitgedrukt as percentage van het aanbod, as de opname uitgedrukt as percentage van de voorraad. n Bijage zijn de scores per Gemeente opgenomen. Hieruit bijkt dat er een geringe tot geen correatie is met betrekking tot de scores op de drie sub-aspecten. De scores van de vier grootste Gemeenten (zie Tabe V) zijn in absoute cijfers het hoogst. ndien zij echter afhankeijk worden gemaakt van de voorraad daen, zij soms zeer aanzienijk. Ten opzichte van het aanbod is soms een (vaak geringere) daing te constateren. Zo staat de Gemeente Utrecht bekend om het geringe aanbod van de aatste jaren en behaat deze Gemeente op dit sub-aspect dan ook nog steeds de maximae score 5.

22 Den Haag kmsterdam Tabe V. Opnamescores vier grootste Gemeenten Zoas uit Bijage 11 en Bijage 11 bijkt wordt er in dit mode van uit gegaan dat de meeste beeggers het meeste gewicht zuen toekennen aan de absoute opname cijfers per Gemeente. Hieraan wordt standaard een (sub)gewicht gegeven van 70% van de opname score. De beide andere sub-aspecten wegen ek voor 15 %. Door midde van het aanpassen van de gewichtenset kan de beegger, indien gewenst, uiting geven aan zijn afwykende voorkeur. n paragraaf wordt ingegaan op de absoute voorraadcijfers. n paragraaf op de opnamecijfers as percentage van het aanbod waarna tensotte in paragraaf wordt ingegaan op de opnamecijfers as percentage van de voorraad De omvang van de gemiddede opname gedurende de afgeopen 10 jaar De gemiddede opname-cijfers binnen een Gemeente geven een indicatie van de mate van activiteit op de verhuurmarkt. Hoe hoger de opname des te meer bedrijven hebben een verhuisbeweging binnen de Gemeente gemaakt. Dit geeft wederom een indicatie hoe groot de markt van potentiëe gegadigden is, wanneer zich eegstand mocht voordoen. De gegevens in dit mode zijn afkomstig van DTZ Zadehoff Research. Door DTZ wordt de vogende definitie gehanteerd: "Kantoorruimte die op de 'vrije markt' verhuurd en verkocht is, met uitzondering van sae-and-easeback transacties en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-gebruikers (de zogenoemde eigen-bouw). Opnamecijfers worden geregistreerd op het moment dat tussen betrokken partijen wisovereenstemming bereikt is." Het betreft adus de bruto opname. Hierbij is gekozen voor de gemiddeden van de afgeopen 10 jaar om te voorkomen dat één of twee grote transacties in één jaar, ten onrechte, het beed zouden kunnen geven dat het een interessante Gemeente is om in te investeren. Voorts wordt op een termijn van 10 jaar vertekening door het zgn. 'varkenscycus-effect' voorkomen. De conjuncturee terugkerende mismatch tussen vraag en aanbod op de kantorenmarkt staat bekend as de 'varkenscycus'. Deze is het gevog van een keten van marktreacties: de vraag naar kantoren neemt toe en er ontstaat schaarste. De marges gaan omhoog, waarop de markt reageert met te vee nieuwbouw, wat tot een overschot aan kantoren eidt en de marges onder druk zet. Daardoor gaat de nieuwbouwproductie weer omaag en begint een nieuwe cycus. De opnamecijfers zijn afkomstig van DTZ Research. n onderstaande Tabe V1 is de scoreverdeing weergegeven. Deze is zo opgested dat in de bovenste negen ranges tekens drie tot vijf Gemeenten scoren. De grenzen van de aagste twee ranges zijn zo gekozen, zodat een min of meer geijke verdeing ontstaat.

23 Tabe V. Scoreverdeing opname Procentuee afwijking gemiddede opname versus aanbodcijfers aatste 10 jaar Niet aeen de absoute opnamecijfers zijn reevant. Ook as percentage van het aanbod wordt een indicatie verkregen, omtrent de aantrekkeijkheid van een Gemeente. Daartoe zijn de gemiddede opnamepercentages berekend (van het aanbod) gedurende de afgeopen 10 jaar. De procentuee afwijking ten opzichte van de gemiddede score is bepaend voor de score van een Gemeente. Het gemiddede van de grootste 53 gemeenten bedroeg in deze periode 85,1%. n onderstaande Tabe V11 is de scoreverdeing weergegeven. Deze is zo opgested dat per score-range een min of meer geijke vuing van het aanta Gemeenten ontstaat Totaa 53 Tabe V. Scoreverdeing opname t. o. v. aanbod De opnamecijfers uitgedrukt as percentage van de voorraad kunnen ook een indicatie geven omtrent de aantrekkeijkheid van een Gemeente. De voorraadcijfers zijn aeen bekend per begin 1998 en begin Daarom is ervoor gekozen de gemiddede opnamecijfers te berekenen over de periode 1997 tot en met 2000 en deze te deen door de gemiddede

24 voorraadcijfers. De procentuee afwijking ten opzichte van de gemiddede score, is bepaend voor de score van een Gemeente. Het gemiddeide van de grootste 53 gemeenten bedroeg in deze periode 5,1%. n onderstaande Tabe V is de scoreverdeing weergegeven. Deze is zo opgested dat per score-range een min of meer geijke vuing van het aanta Gemeenten ontstaat. Tabe V. Scoreverdeing opname t. o. v. voorraad Procentuee afwijking van het aanta m2 kantoorvoorraad per id van de beroepsbevoking per Gemeente ten opzichte van het gemiddede van de grootste 53 Gemeenten ndien de verondersteing juist is dat, indien op termijn de werkgever zijn vestigingspaatskeuze mede aat afhangen van de woonpaats van zijn werknemers, dan kan de verhouding tussen de werkzame beroepsbevoking woonachtig in een Gemeente en de bestaande voorraad in dezefde Gemeente een beangrijke indicatie vormen, hoe de kantorenmarkt zich in deze Gemeente op termijn za ontwikkeen. ndien een Gemeente over, een naar verhouding tot de 53 grootste Gemeenten, gering aanta m* kantoorvoorraad (per id van de beroepsbevoking) beschikt betekent dit, dat een reatief groot dee van de beroepsbevoking uit deze Gemeenten in een andere Gemeente za werken. Enige nuancering is hier op zijn paats. De beroepsbevoking kan uiteraard ook niet in kantoorfuncties (zoas ziekenhuizen en fabrieken etc.) werkzaam zijn. ndien echter van de verondersteing wordt uitgegaan (en deze ijkt reëe) dat het aandee van de werkzame beroepsbevoking dat niet in kantoorfuncties werkt, per Gemeente niet wezenijk verschit, vormt dit we een goede indicatie van de zogenoemde 'pende'. Deze 'pende' is voor de werknemers over het agemeen ongewenst. ndien herhuisvesting wordt overwogen, vormt de vestigingspaats van de werknemers een beangrijke en vaak besissende factor. Zodoende zuen Gemeenten met een reatief age verhouding, zich in een toenemende beangsteing verheugen van bedrijven die zich daar wensen te vestigen. Daarmee vormt dit een beangrijke indicatie omtrent de toekomstige vraag naar kantoorruimte in een Gemeente. n dit mode wordt uitgegaan van de totae beroepsbevoking (zowe de werkzame as de niet-werkzame) in een Gemeente in de periode , zoas geregistreerd door het Centraa Bureau voor de Statistiek (CBS). Deze cijfers worden vergeeken met de

25 kantoorvoorraad per begin 2001 zoas geregistreerd door Bak. Om de inzichteijkheid te wrgrnten is erw~r gekezen de scnr~irerdr!ing afiar,ke!iik J te maken van de pi.cce"e!e afwijking per Gemeente, ten opzichte van de grootste 53 Gemeenten. Hoe keiner de voorraad per id van de beroepsbevoking, hoe beter de score. Een negatieve afwijking ten opzichte van het gemiddede geeft dus een positieve score. Onderstaande Tabe X geeft de scoreverdeing weer, asmede het aanta Gemeenten per score-range. Scoretabe aanta m2 voorraad per id v/d beroepsbevoking Per Gemeente: Procentuee afwijking t.o.v. gem. 9,4 m2. Range score ] Vuing =, 7n0 -. F <= -70% 5 i<;>*,;\':yg*&@j-:--, >'".%Y' _ ' - p - F-y.q!$$:;;< i. - - *r.-\,, De gemiddede waardeontwikkeing en de standaarddeviatie, gedurende de afgeopen 6 jaar n za worden ingegaan op de waardeontwikkeing van kantoorruimten in de 43 grootste Gemeenten. Hierna za in paragraaf de op basis hiervan berekende standaarddeviatie worden behanded. De waardeontwikkeing van kantoorruimte is hierbij een maatstaf voor het rendement. De standaarddeviatie voor het bijbehorende risico. Op basis van de portefeuie theorie is met name de verhouding tussen rendement en risico beangrijk. Op basis hiervan dienen hoge risico's gecompenseerd te worden door hoge rendementen. Lage rendementen zijn acceptabe, mits zij ook verbonden zijn aan age risico's. Lage rendementen gecombineerd met reatief hoge risico's dienen echter te aen tijde zovee mogeijk te worden vermeden. Per beegger za een verschi bestaan in de mate waarin hij risico's wenst te nemen. De ene beegger za, onder de voorwaarde dat hij hoge rendementen verwacht, een hoog risico accepteren. De andere beegger za zo weinig mogeijk wensen te investeren in risicovoe Gemeenten en ook genoegen nemen met agere rendementen. Op basis van het door de beegger zef te bepaen risico-profie kan voor gehee Nederand een ideae portefeuie worden samengested, waarbij optimaa wordt geprofiteerd van diversificatievoordeen binnen het segment directe beeggingen in kantoorruimten geegen in Nederand. Deze gegevens zouden echter ook gebruikt kunnen worden om diversificatievoordeen te berekenen door te investeren in andere segmenten of een andere anden. n deze rapportage za niet verder worden ingegaan op het behaen van diversificatievoordeen. Een nader onderzoek hiernaar zou echter zeer interessante gegevens kunnen opeveren, waarmee ook dit mode in de toekomst verder verbeterduitgebreid zou kunnen worden. Aangezien met name ook de verhouding tussen rendement en risico van 4 Tabe X. Scoreverdeing voorraad per id beroepsbevoking

26 beang is wordt dit as één aspect in het mode opgenomen. Hierbij zijn twee sub-aspecten van beang te weten de waardeontwïkkeiing en ue stanuaardaeviarie. De beiegger dient door het bepaen van de wegingenset zef te bepaen in hoeverre hij een voorkeur heeft voor hoge of age risico's De gemiddede waardeontwikkeing, gedurende de afgeopen 16 jaar Door DTZ zijn gedurende de afgeopen 16 jaar de tophuren van de 43 grootste Gemeenten in Nederand geregistreerd. Voorts zijn gedurende deze jaren tevens de betaade rendementen geregistreerd. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen Gemeenten geegen n de Randstad en daarbuiten. Onder de verondersteing dat de gemiddede markthuur in een Gemeente zich min of meer geijk ontwikket as de tophuur, kan zodoende de waardeontwikkeing binnen de Gemeenten worden berekend. Door de huurwaarde (per m2 verhuurbaar voeroppervakte, conform NEN 2580) te deen door de brutoaanvangsrendementen (hier gedefinieerd as de bruto huurinkomsten voor afschrijvingen en eigenaarsasten, as percentage van de totae verwervingsprijs vrij op naam) kan de waardeontwikkeing worden berekend. Zowe de gehanteerde markthuren as de gehanteerde bruto-aanvangsrendementen zijn gebaseerd op gereaiseerde markttransacties in de verschiende jaren. Afwijkingen per Gemeente worden, behoudens afwijkingen veroorzaakt door een afwijkende ontwikkeing van de bruto-aanvangs-rendementen van Gemeenten die binnen of buiten de Randstad zijn geegen, bepaad door de ontwikkeing van de huurwaarde per Gemeente. De huurwaarde wordt uiteraard weer bepaad door de verhouding tussen vraag en aanbod. Een bovenmatige groei van de waarde in een specifieke Gemeente geegen in de Randstad kan dus worden veroorzaakt door enerzijds een grotere vraag naar beeggingsobjecten in de Randstad, waardoor de rendementen zuen daen en anderzijds door een krappe kantoren (huur)markt waardoor de huurwaarden zuen stijgen. Enige nuancering van deze verondersteing is op zijn paats. Niet in ae gevaen zuen de tophuren zich hetzefde ontwikkeen as de gemiddede huur. n een opgaande markt met vee schaarste zuen de tophuren in sommige Gemeenten (Amsterdam, zuid-as, Schipho) soms harder stijgen dan de gemiddede huurprijzen. n een neergaande markt zuen zij in sommige Gemeenten anger stabie bijven of minder hard daen dan de Gemiddede huurprijzen. Voor zover bekend zijn er over een angere periode geen gegevens beschikbaar, om te verifiëren hoe de ontwikkeing van de tophuren zich verhoudt tot de ontwikkeing van de gemiddede huurprijzen. n zijn agemeenheid geeft de ontwikkeing van de tophuur echter we een redeijke indicatie van de ontwikkeing van het gemiddede huurprij sniveau. Onder de verondersteing dat behaade resutaten in het vereden enigszins de resutaten in de toekomst kunnen voorspeen, kan dit een beangrijke indicatie vormen of een Gemeente aantrekkeijk is om te investeren. Een agehee daing van de waarde van de kantoorgebouwen za hier niet mee voorsped kunnen worden. We is het waarschijnijk dat, indien zich een agehee waardevermindering zou voordoen, deze waardevermindering geringer za zijn in Gemeenten die de afgeopen 16 jaar een bovenmatige groei van de waardeontwikkeing hebben aten zien. Van de 43 grootste Gemeenten zijn de cijfers

27 beschikbaar. De afgeopen 16 jaar was de gemiddede waardegroei 3,2%. De scores van de diverse Gemeenten zijn gereateerd uur, de ufv~ijking ten ûpzichte van de gemidde!de waardeontwikkeing in de 43 grootste Gemeenten, gedurende de afgeopen 16 jaar. Aangezien het bedrijfsgegevens betreft, zijn de gegevens omtrent de waarde-ontwikkeing per Gemeenten in Bijage, fictief. Onderstaande Tabe X geeft de scoreverdeing weer, asmede het aanta Gemeenten per score-range. Tabe X. Scoreverdeing waardegroei De standaard-deviatie van de waardeontwikkeing per Gemeente Aangezien gedurende de afgeopen 16 jaar de waarde-ontwikkeing is geregistreerd, kan op basis daarvan de standaard-deviatie worden berekend. De hoogte van de standaard-deviatie indiceert de risico's van een beegging. Hoe ager de standaard-deviatie hoe ager het risico. Beeggers trachten over het agemeen een zo hoog mogeijk rendement te behaen bij aanvaardbare risico's. De standaard-deviaties per Gemeente vormen dan ook een beangrijke indicatie of het aantrekkeijk is om in een Gemeente te investeren. Hoe ager de standaard-deviatie des te aantrekkeijker het investeringskimaat in de Gemeente is. De afgeopen 16 jaar was de gemiddede standaard-deviatie van de waardegroei in de 43 grootste Gemeenten 3,2 %. De scores van de diverse Gemeenten zijn gereateerd aan de afwijking ten opzichte van de gemiddede waardeontwikkeing in de 43 grootste Gemeenten, gedurende de afgeopen 16 jaar. Aangezien het bedrijfsgegevens betreft, zijn de gegevens omtrent de standaard-deviaties per Gemeente in Bijage, fictief. Onderstaande Tabe X geeft de scoreverdeing weer, asmede het aanta Gemeenten per score-range.

28 <= -30% O., < - s. AL *$@&j c ' Tabe X. Scoreverdeing standaarddeviaties waardegroei 4.2 Aspecten op gemeenteij k niveau die we beïnvoedbaar zijn n paragraaf 4.1 zijn aspecten op Gemeenteijk niveau behanded waar de gegevens, die per Gemeente de scores bepaen, niet door de beegger zijn te beïnvoeden. We kunnen beeggers door afwijkende wegingsfactoren vast te steen, de resutaten op de aspecten 1 tot en met 9 beïnvoeden. ndien de beegger vodoende vertrouwen heeft in de door hemzef vastgestede wegingen van de Gemeenteijke aspecten 1 tot en met 9 en de daarop behaade scores, kan hij op basis daarvan ook zijn ideae portefeuie samensteen. n dit geva zou bijvoorbeed op basis van een minimum en maximum beang dat de beegger in een Gemeente wenst, het verdere dispositie en acquisitiebeeid kunnen worden geformueerd. n dat geva kan de procentuee afwijking van het door de beegger zef vastgestede minimae en maximae beang dat hij in een Gemeente wenst te bezitten, as uitgangspunt geden voor het verdere acquisitie- en dispositiebeeid. ndien hij zijn beeid echter niet outer op deze aspecten wi baseren, kan hij we minimae voorwaarden definiëren waaraan de portefeuie dient te vodoen. n totaa zijn 5 aspecten geseecteerd die door de beegger kunnen worden beïnvoed De Gemeente is te veraf geegen Vanuit efficiency-overwegingen kan het meer of minder interessant zijn in een bepaade Gemeente te investeren. ndien een beegger bijvoorbeed a zijn beeggingen (om weke reden dan ook) geconcentreerd heeft in de Randstad, za een beegging in Groningen of Maastricht (ondanks dat deze beegging om andere redenen zeer interessant zou kunnen zijn), minder aantrekkeijk geacht worden vanuit efficiency overwegingen. De afstand tot het dichtstbijzijnde kantoor van de institutionee beegger is hierbij maatgevend geweest om de aantrekkeijkheid van de diverse Gemeenten te bepaen. Hoe groter de afstand tot het kantoor, hoe ager de score. n ondertaande Tabe X11 wordt de scoreverdeing weergegeven.

29 Tabe X. Scoreverdeing afstand object tot kantoor Het beang van één Gemeente is te groot binnen mijn portefeuie Vanuit een het oogpunt van risicospreiding kan een beegger besuiten, niet meer dan een door hem zef vast te steen percentage van zijn portefeuie in één Gemeente te investeren. ndien het beang van de beegger in een bepaade Gemeente groter is dan dit maximae beang, dan komen de objecten die in deze Gemeente(n) iggen eerder voor verkoop in aanmerking dan andere objecten. De beegger dient zef dit maximae percentage vast te steen. Hoe groter de procentuee afwijking ten opzichte van het gewenste maximae beang, hoe ager de score. n ondertaande Tabe X wordt de scoreverdeing weergegeven. procentuee afwijking van maximae beang per Gemeente van 10% 1 Tabe X. Scoreverdeing maximaa beang per Gemeente De omvang van de beeggingen in één Gemeente is te gering en men wenst dit beang niet te vergroten Beeggers kunnen besuiten dat het vanwege efficiency-overwegingen wenseijk is dat de omvang van de beeggingen een bepaad minimum niveau heeft. ndien het beang binnen deze Gemeente te kein is en de beegger heeft besoten dat hij de Gemeente niet aantrekkeijk vindt om zijn beang te vergroten, dan komen de objecten geegen in een dergeijke Gemeente eerder voor verkoop in aanmerking dan andere. De beegger dient enerzijds zef, op basis van de marktwaarden, te bepaen weke minimum omvang de beeggingen in één Gemeente dienen te hebben. Anderzijds dient de beegger zef aan te geven onder weke subtotaa score van de Gemeenteijke aspecten 1 tot en met 9, hij zijn beang in een Gemeente niet wenst te vergroten. ndien de beegger zijn beang in een Gemeente wenst te behouden of te vergroten, wordt de neutrae score O gegeven. n de andere Gemeenten dient de procentuee afwijking ten opzichte van het minimae beang as uitgangspunt voor de scoreverdeing. n ondertaande Tabe XV wordt de scoreverdeing weergegeven. Tabe XV. Scoreverdeing minimaa beang per Gemeente

30 4.2.4 Verhouding beeggingen in de Randstad hoger of ager dan gewenst Verschiende beeggers hebben verschiende visies omtrent de vraag of kantoorbeeggingen binnen of buiten de Randstad beter of sechter zuen presteren. Beangrijk is echter dat beeggers nadenken over deze vraag, en dat indien zij van mening zijn dat bijvoorbeed de beeggingen in de Randstad het beter zuen gaan doen, zij kunnen aangeven wek percentage van hun portefeuie minimaa en maximaa binnen de Randstad beegd moet zijn. Hierbij za de aatst getaxeerde marktwaarde as uitgangspunt worden genomen. De procentuee afwijking ten opzichte van het door de beegger zef aangegeven minimae en maximae beang in de Randstad, dient as uitgangspunt voor de scoreverdeing. n ondertaande Tabe XV wordt de scoreverdeing weergegeven. Tabe XV. Scoreverdeing verhouding beeggingen in Randstad Verhouding beeggingen in keinere Gemeenten Verschiende beeggers hebben verschiende visies omtrent de vraag of kantoorbeeggingen in keine Gemeenten beter of sechter zuen presteren. Beangrijk is echter dat beeggers nadenken over deze vraag, en dat indien zij van mening zijn dat bijvoorbeed de beeggingen in keine Gemeenten het sechter zuen gaan doen, zij kunnen aangeven wek percentage van hun portefeuie minimaa en maximaa binnen deze keinere Gemeenten beegd mag c.q. moet zijn. Hierbij za de aatst getaxeerde marktwaarde as uitgangspunt worden genomen. ndien de beegger heeft aangegeven dat bijvoorbeed minimaa 0 % en maximaa 20% van de portefeuie in keinere Gemeenten moet zijn geegen, en op dit moment bevindt zich daar bijvoorbeed 30%, dan zuen er ofwe objecten in grotere Gemeenten gekocht moeten worden of objecten in keinere Gemeenten verkocht. Bij de afweging weke objecten verkocht moeten worden, kan dit een ro speen. De procentuee afwijking ten opzichte van het door de beegger zef aangegeven minimae en maximae beang in keinere Gemeenten, dient as uitgangspunt voor de scoreverdeing. n ondertaande Tabe XV wordt de scoreverdeing weergegeven. -3 O 3 objecten in keine Gemeentes en het beang in keine Gem. is te groot of Objecten in grote Gemeenten en het beang in keine Gemeenten is te kein objecten in keine Gemeentes en het beang in keine Gem. is passend objecten in keine Gemeentes en het beang in keine Gem. is te kein of Objecten in grote Gemeenten en het beang in keine Gemeenten is te groot Tabe XV. Scoreverdeing verhouding beeggingen in keinere Gemeenten

31 4.3 Gewichtenset Gemeentei.jke kwaiteit n onderstaande tabe XV wordt de standaard gewichtenset gegeven voor de categorie Gemeenteijke kwaiteit. Deze gewichtenset wordt gebruikt as uitgangspunt voor de voorafgaande bespreking met de beegger. De beegger dient voorafgaand aan de uitvoering van de anayse, de gewichtenset aan te passen conform zijn eigen voorkeuren. ) GEMEENTELJKE KWALTET 2 1 Niet beinoedbare egevens We beïnvoedbare gegevens 1 Gemidded aanbodpercentage in Gemeente afgeopen 0 jaar Procentuee afwijking ten opzichte van gemiddede (6 3%) van de grootste 53 Gemeenten 2 De omvang van de kantoowoorraadin de Gemeente waar het object is geegen 3 De procentuee groeivan de kantoowoorraad in de Gemeente waar het object is geegen Procentuee afwijking ten opzichte van gemiddede (15.7"6\ van de grootste 53 Gemeenten 4 Opname 1 De gemiddede opname van kantoorruimte in de Gemeente 2 gedurende de aatste 10 jaar Procentuee afwijking t.o.v. het gemiddede v/d grootste 53 Gemeenten an de opname gedeed door het aanbod in aatste 10 jaar 3 Procentuee afwijking t.o.v. het gemiddede vd grootste 53 Gemeenten an de opname gedeeddoor de voorraadgedurende '96 tot 01 5 Procentuee afwijking van het aanta mz voorraadper id van de beroepsbevoking per Gemeente ten opzichte van gemiddede (9,4 m2) van de grootste 53 Gem. 6 Waardegroei 1 Gemiddede procentuee waardegroeiin de aatste 16 jaar van kantoorruimten in de Gemeente waar het object is geegen. Procentuee afwijking t.o.v. gemiddede (3.2%) ven de grootste 43 Gemeenten Standaard- 2 Gemiddede standaarddeviatie van de waardegroei van kantoorruimten deviatie in de aatste 16 jaar, in de Gemeente waar het object is geegen. Procentuee afwijking t.o.v. gemiddede (6,3%) van de grootste 43 Gemeenten 1 De gemeente waar het object is geegen is te vervan mijn hoofdkantoor 2 Procentuee overschrijding van zef te bepaen maximae beang per Gemeente 3 Procentuee onderschreiding van zef te bepaen minimae beang per Gemeente Over- of onderschrijding van zef te bepaen minimae & maximae beang in de Randstad Over- of onderschrijding van zef te bepaen minimae & maximae beang in keine Gemeenten Tabe XV. Standaard gewichtenset Gemeenteijke kwaiteit.

32 Hoofdstuk 5 Locatie kwaiteit 5.1 Aspecten binnen de categorie ocatie kwaiteit Nadat is bepaad in weke Gemeenten men hoevee wenst te investeren, moet worden bepaad in wek type ocatie men wenst te investeren. Kortom wek type ocatie za het beter of sechter doen dan het marktgemiddede of heeft men geen specifieke preferentie. Vee aspecten kunnen van invoed zijn bij de seectie van goede en minder goede ocaties. n totaa zijn 15 aspecten geseecteerd. Om een zo groot mogeijke inzichteijkheid te bewerksteigen, zijn deze verder onderverdeed in vier subcategorieën. De eerste subcategorie heeft betrekking op het imago van ocaties en omvat zeven aspecten. De tweede subcategorie heeft betrekking op vier bereikbaarheidsaspecten. De derde op twee aspecten met betrekking tot parkeergeegenheid. Tensotte heeft de vierde subcategorie betrekking op twee aspecten die te maken hebben met het aanta voorzieningen op de ocat ie. Aangezien het grootste dee van de 15 aspecten afkomstig is van de bestaande REN Quick scan voor kantoorruimte, wordt voor wat betreft de score-verdeing per aspect verwezen naar Bijage 11. Onder ocatie kwaiteit wordt daar op eenduidige wijze de score-verdeing van de 15 verschiende aspecten weergegeven. Ae 15 aspecten zijn niet door de beegger te beïnvoeden. We kan de beegger wederom zef de gewichtenset vaststeen op basis waarvan de totae ocatie kwaiteit za worden bepaad. De geseecteerde 15 aspecten zijn: A) Aspecten met betrekking tot het imago van de ocatie 1) type omgeving 2) aantrekkingskracht gevestigde bedrijven 3) niveau van stedebouwkundige invuing 4) afwerking van het terrein 5) zichtbaarheid van de kantoorocatie (niet van het gebouw) 6) openbare veiigheid 7) hinder B) Bereikbaarheidsaspecten 1) auto bereikbaarheid, nabijheid van sneweg 2) auto bereikbaarheid, fiegevoeigheid 3) bereikbaarheid met openbaar vervoer, bovenokaa 4) bereikbaarheid met openbaar vervoer okaa C) Parkeer aspecten 1) parkeren op eigen terrein (pakeernorm van het object) 2) parkeren op openbaar terrein

33 D) Aspecten met betrekking tot de aanwezigheid van voorzieningen i) winkes en dageijkse voorzieningen 2) restaurants voor zakenunch en diner Door DTZ Zadehoff Research zijn ae beangrijke kantoorocaties in Nederand inmiddes gewaardeerd (in totaa 120 ocaties) op basis van 12 van de 15 bovengenoemde aspecten. Hierdoor kunnen ook portefeuies die over verschiende ocaties zijn verspreid sne worden gewaardeerd. Bij het door Research uitgevoerde onderzoek is een scoreverdeing van tot en met 5 gebruikt., terwij in dit mode wordt uitgegaan van een scoreverdeing van -5 tot +5. n Bijage 1 wordt de scoreverdeing per aspect weergegeven. Op basis van de door Research gemaakte inventarisatie is inmiddes inzicht verworven omtrent aantrekkeijkheid van ae beangrijke kantoorocaties in Nederand. Bij dit onderzoek zijn door DTZ Research zef de wegingsfactoren bepaat. Theoretisch konden de totaa scores bij dit reeds uitgevoerde onderzoek variëren tussen de O en 100 (scoreverdeing 1 tot en met 5). De behaade scores op basis van bovengenoemde wegingenset variëren tussen de 60 en 95 (Schipho Centrum). De beegger dient bij het uitvoeren van een onderzoek zef een wegingenset te bepaen voor de 15 geseecteerde aspecten. Het is mogeijk dat verschiende beeggers, verschiende meningen hebben omtrent het beang van de 15 geseecteerde aspecten. Doordat de beegger zef de te hanteren wegingenset kan bepaen, kan rekening worden gehouden met de verschiende visies van beeggers. Zo zou de beegger van mening kunnen zijn dat bijvoorbeed aeen de auto bereikbaarheid in combinatie met een goede parkeernorm en de openbaar vervoer bereikbaarheid van beang zijn en de overige factoren niet. n dat geva kan de beegger de wegingsfactoren overeenkomstig zijn visie wijzigen en het gewicht van de overige factoren op nu zetten. Voorts kan de beegger van mening zijn, dat er factoren ontbreken. Het systeem heeft vodoende fexibiiteit om, indien gewenst, factoren toe te voegen of de wegingen te veranderen. Na een gesprek met de beegger moet een definitieve ijst met aspecten zijn opgested incusief de wegingen. (iewichtenset ocatie kwaiteit n onderstaande tabe XV wordt de standaard gewichtenset gegeven, zoas deze as uitgangspunt dient voor de voorafgaande bespreking met de beegger. De beegger dient voorafgaand aan de uitvoering van de anayse, de gewichtenset aan te passen conform zijn eigen voorkeuren.

34 /B) LOCATiTE KWALTET Gewicht Percentaae 1 imago type omgeving 2 aantrekkingskracht gevestigde bedrijven 3 4 niveau van stedebouwkundige invuing afwerking terrein 5 zichtbaarheid van de gehee ocatie 6 openbare veiigheid 7 Hinder 2 bereik- 1 Auto 1 nabijheid van sneweg baarheid 2 fiegevoeigheid 2 openbaar 1 Bovenokaai 2 Lokaa 3 parkeren 1 parkeren op eigen terrein (parkeernorm van het object) 2 parkeren op openbaar terrein 4 voorzie- 1 winkes en dageijkse voorzieningen, waaronder: 2 restaurants voor (zaken) unch of diner Tabe XV. Standaard gewichtenset ocatie kwaiteit. Een punt van aandacht is dat bij de waarderingen van de kantoorocaties, is uitgegaan van de parkeernorm zoas deze gedt voor (het grootste dee van) de gehee kantoorocatie. n de voor de beegger uit te voeren anayse, dient uiteraard de parkeernorm op eigen terrein te worden gewaardeerd, zoas deze gedt voor het specifieke object. Door de hierboven beschreven systematiek te hanteren kan inzicht worden geboden in de kwaiteit van de kantoorocaties in Nederand en kan rekening worden gehouden met de afwijkende visies van verschiende beeggers. De beegger kan de visie hebben dat bijvoorbeed aeen de hoogwaardige ocaties een bovengemidded rendement zuen behaen, zodat de aagwaardige kantoorocaties voor verkoop in aanmerking komen. Door de beegger kan worden vastgested of hij een bepaade ondergrens voor deze score wenst te hanteren. De afwijkingen in zowe positieve as negatieve zin, kunnen in beed worden gebracht. Ook hier zuen de scores worden ingedeed in een range van -5 voor sechte ocaties tot + 5 voor goede.

35 Hoofdstuk 6 Gebouw kwaiteit Van de in totaa 95 aspecten die in het anaysemode zijn opgenomen, hebben er 53 betrekking op de kwaiteit van het gebouw. Een groot gedeete van deze 53 aspecten is afkomstig van de bestaande REN quick scan voor kantoren. Daarmee vormt deze categorie van aspecten het meest omvangrijke gedeete van het anaysemode. Het waarderen van een omvangrijke portefeuie op a deze 53 aspecten is bewerkeijk en dus kostbaar. Doordat in de eerste gespreksronde door de beegger zef wederom de gewichtenset wordt vastgested, kan het aanta aspecten worden beperkt en dus ook de kosten van de uit te voeren anayse. Om de inzichteijkheid van de 53 aspecten te vergroten zijn de verschiende aspecten in vier subcategorieën gegroepeerd. De eerste subcategorie (paragraaf 6.1) omvat 3 1 aspecten die betrekking hebben op de functionee kwaiteit van het gebouw en de werkpek. De tweede subcategorie (paragraaf 6.2) omvat 6 aspecten die betrekking hebben op de ruimteijke en visuee kwaiteit van het gebouw en de werkpek. De derde subcategorie (paragraaf 6.3) omvat 3 aspecten die betrekking hebben op de technische kwaiteit van het gebouw. De vierde subcategorie heeft betrekking op aspecten die outer voor eigenaren reevant zijn en niet voor huurders. Deze 13 zgn. beeggers-aspecten zijn ae nieuw toegevoegd en worden uitgebreid behanded in paragraaf 6.4 Aangezien het grootste dee van de 40 geseecteerde aspecten van de drie eerste subcategorieën afkomstig is uit de bestaande REN Quick scan voor kantoren, worden deze aspecten sechts summier behanded. De diverse aspecten worden kort opgesomd en er wordt kort ingegaan op toegevoegde aspecten. Voor het overige wordt verwezen naar het in Bijage 1 opgenomen 'Overzicht beeggingsaspecten, scoreverdeing en wegingsfactoren'. De bestaande REN Quick scan voor kantoren hanteert een scoreverdeing van 1 tot en met 5. n dit anaysemode wordt uitgegaan van een scoreverdeing van -5 tot en met + 5. De score-verdeing van de bestaande REN quick scan is zo aangepast dat de 'oude' score 1 nu de score -5 heeft gekregen, de 'oude' score 2 nu de score -3, de 'oude' score 3 nu de score O, de 'oude' score 4 nu de score 3 en de 'oude' score 5 de score 5 heeft behouden. n onderstaande Tabe XX wordt een voorbeed gegeven van de 'oude' en 'nieuwe' scores op één aspect. Restaurants voor (2aken)unch of diner ~anta binnen een straa van meter (ca. 10 min open).. 'oude' score 'nieuwe' score ussen 1 en 4 ussen 5 en 8 ussen 9 en 12 5 Tabe XX. 'Oude' en 'nieuwe' score-verdeing.

36 Het toekomstig succes van een kantoorbeegging is voor een groot dee afhankeijk van de vraag, die e~erzgds bij.ebmikers en anderzijds bij ai~dere beeggzrs iiââr een type kantoorgebouw bestaat. Voor een beangrijk dee, zijn de aspecten die bepaen hoevee vraag er naar een bepaad type gebouw bestaat, bij beeggers geijk aan de aspecten die gebruikers beangrij k vinden. Bij de seectie van nieuwe huisvesting bestaat voor gebruikers de mogeijkheid gebruik te maken van de REN quick scan voor kantoren. Deze REN quick scan is zo opgebouwd dat er verschiende categorieën van aspecten zijn aangegeven, waaraan zij een gewichten kunnen toekennen, om de mate van reevantie voor hun organisatie tot uitdrukking te aten komen. De gebruikers kunnen dus zef hun gewichtenset bepaen. Voorts zijn per categorie een aanta sub-aspecten benoemd waaraan men wederom gewichten kan toekennen, maar waarbij de gebruiker tevens wordt gevraagd weke kwaiteit men voor een bepaad aspect wenseijk acht. Hierbij dient de gebruiker niet automatisch bij ieder aspect de hoogste kwaiteit aan te geven as wenseijk. n dat geva za de gebruiker nameijk aangeven een zeer hoogwaardig gebouw wenseijk te achten. Hoogwaardige gebouwen hebben de eigenschap dat er ook hogere huurprijzen gereaiseerd kunnen worden, dan in aagwaardiger gebouwen. Zodoende zou de gebruiker tevee betaen voor kwaiteiten die hij eigenijk niet (vodoende) waardeert. Nadat de gebruiker zijn vraagprofie en gewichtenset heeft vastgested bestaat de mogeijkheid om het aanbodprofie van diverse objecten die voor de nieuwe huisvesting in aanmerking komen, te matchen met de vraag. Zodoende kan de voor de gebruiker, best passende nieuwe huisvesting worden geseecteerd. Zoas gezegd komen een aanta gebruikers-aspecten overeen met de aspecten die beeggers reevant achten. n dit anaysemode zijn dan ook vrijwe ae aspecten opgenomen zoas deze gebruikt worden bij de REN Quick scan voor kantoren. Deze aspecten kunnen ook voor beeggers in meer- of mindere mate reevant zijn. Een aanta aspecten in de REN Quick scan voor kantoren, heeft betrekking op het niveau van de kwaiteit van de ocatie. Aangezien in dit anaysemode deze a uitvoerig zijn behanded onder Gemeenteijke kwaiteit en ocatie kwaiteit, zuen deze hier niet worden behanded. DTZ heeft in de oop der jaren voor vee gebruikers een vraagprofie opgested op basis van de Ren Quick scan voor kantoren. Uiteraard variëren de vraagprofieen van de gebruikers aanzienijk. We kan na jarenange praktijkervaring worden vastgested dat indien men prijs stet op hoogwaardige ocaties men over het agemeen ook een hoogwaardig gebouw wenst. Ditzefde gedt voor gemiddede ocaties met een gemiddede gebouw kwaiteit. Ook kan worden vastgested dat vrijwe geen gebruikers een aagwaardig gebouw wenst. Zodoende kan dus ook een minimum kwaiteitseis worden opgested om de mate van courantheid te bepaen.

37 Teneinde de kwaiteit van een gebouw te bepaen hebben wij dan ook de hoofdindeing van de ïodues füi-&l.ûiee Kwaiiîeit, r-uiïîeijke visuee Kwaiteit iechïische Kwaiteit gebouw enof werkpekniveau gebruikt. De funktionee en ruimteijke kwaiteit op ocatieniveau is reeds in hoofdstuk 5 behanded. 6.1 Functionee kwaiteit gebouw en werkpek Ae 57 in de REN Quick scan voor kantoren opgenomen aspecten, die betrekking hebben op de functionee kwaiteit van het gebouw en werkpek zijn opgenomen. Eén aspect is toegevoegd. Dit betreft de vraag of het a dan niet een kerngebouw betreft. n de praktijk bjkt dat vee gebruikers bezwaar hebben tegen een zgn. 'kerngebouw'. Een 'kerngebouw' is een gebouw waar de iften en het centrae trappenhuis in het midden van de kantoorvoeren zijn gesitueerd. Rondom deze kern bevinden zich de kantoorvertrekken aan ae vier de zijden van de kern. ndien de gebruiker een ceenkantoor wenst, is hierdoor een dubbee gangzone noodzakeijk, hetgeen voor de gebruiker minder efficiënt is. Bij andere gewenste kantoorconcepten, wordt een kerngebouw echter ook as nadeig ondervonden. Dit wordt veroorzaakt doordat het horizontae verkeer op een kantoorvoer atijd rond de kern moet paatsvinden, waardoor (communicatie) afstanden worden vergroot. Om de totaa 58 verschiende aspecten vodoende inzichteijk te maken is een verdere onderverdeing van 10 subcategorieën gemaakt, die ek weer verschiende (categorieën van) aspecten kunnen bevatten. Zowe de indeing van de subcategorieën as de scoreverdeing per aspect, is vodoende duideijk weergegeven in Bijage 11, waarnaar kortheidshave wordt verwezen. 6.2 Ruimteijk- visuee kwaiteit van gebouw en werkpek Ae vijf de aspecten die opgenomen zijn in de Ren Quick scan voor kantoren zijn in het anaysemode opgenomen. Een zesde aspect is toegevoegd. Dit betreft de zichtbaarheid van het gebouw. Voor de scoreverdeing wordt verwezen naar Bijage 11. Het betreft de aspecten: 1) Zichtbaarheid van het gebouw 2) Verschijningsvorm 3) dentiteit 4) Afwerking exterieur 5) Afwerking entreeha, trappen en toietten 6) Afwerking werkpekzone

38 6.3 Technische kwaiteit van het gebouw Ae drie de aspecten die opgenomen zijn in de Ren Quick scan voor kantoren zijn in het anaysemode opgenomen. Voor de scoreverdeing wordt verwezen naar Bijage 11. Wet betreft de aspecten: 1) Bouwkundige staat van het object 2) De staat van de eektrotechnische instaaties in het gebouw 3) De staat van de kimaattechnische instaaties in het gebouw. De REN-Quick scan is opgested voor gebruikers, niet voor beeggers. Uiteraard is ook voor beeggers van beang hoe gebruikers de kwaiteiten van hun gebouwen waarderen doch, er speen meer aspecten een ro. Ook deze aspecten hebben wij in het anaysemode mode opgenomen. Het betreft hier de vogende zgn. 13 beeggers-aspecten. Enkee zijn gegroepeerd zodat 9 hoofdaspecten resteren Procentuee onderschrijding van het minimae metrage per gebouw Er kan door de beegger, indien hij dit vanuit efficiency-overwegingen reevant acht, een minimum grens worden gested, ten aanzien van de minimae oppervakte van een gebouw. De procentuee afwijking ten opzichte van, de door de beegger zef te bepaen ondergrens in m2 VVO (conform NEN 2580), bepaat de waardering. n ondertaande Tabe XX wordt de scoreverdeing weergegeven. Hierbij wordt as voorbeed een minimaa gewenst metrage van genoemd van m2. Tabe XX. Scoreverdeing afwijking t. o. v. minimaa gewenst metrage Beëindigingsmogeijkheden per huurder t. o. v. de marktopname Een gebouw met een omvang van m2 in een Gemeente waar de afgeopen 5 jaar sechts m2 per jaar werd opgenomen, vormt voor de beegger een risico. Dit risico wordt groter naarmate de huurder sneer de mogeijkheid heeft de huur te beëindigen. Dit risico neemt verder toe indien het een zogenaamd singe tenant gebouw betreft en geen 'muti tenant gebouw', waar de mogeijke beëindigingsdata van de diverse huurders van ekaar kunnen verschien. Om het risico van genoemde aspecten te meten is een tweedeing gemaakt. Enerzijds wordt aan de beegger gevraagd aan te geven, wat hij nog een maximaa aanvaardbaar gedeete

39 vindt van de gemiddede jaarijkse marktopname (gedurende de afgeopen 10 jaar) dat hij J :-- ii- t -~--- --_- i - i_-:: n-._l.. -- ::J:._- uuur uc uy~~ggiiig vaii ecii iiuuiuc 1~cg LUU KULLL~G~ K J~G. UG ~~LG va11 U V ~ ~C JU~ van dit maximae beang, bepaat de score voor een gebouw. n onderstaande Tabe XX is de scoreverdeing weergegeven, waarbij as voorbeed een maximaa beang van 30% wordt genoemd dat niet mag worden overschreden. Procentuee overschrijding van maximum van 30% =, rnnx O been overschrijding Tabe XX. Scoreverdeing procentuee overschrijding van het maximae beang per Gemeente ndien het maximae beang wordt overschreden dan is daarna de vraag reevant wanneer de huurder het contract kan beëindigen. Hoe anger het contract, hoe geringer de aaneiding za zijn om te verkopen. ndien echter het restant van het contract te kort is, zuen er (in ieder geva in de huidige marktsituatie) geen kopers te vinden zijn die het gebouw wien kopen tegen voor verkoper passende condities. Zodoende heeft de restant contractsduur van minder dan 3 jaar de score -3 gekregen en zijn angere restant contracten van tussen de 4 en 7 jaar ager gewaardeerd. n onderstaande Tabe XX is de scoreverdeing weergegeven. aanta voedige jaren tot mogeijke beëindigingsdatum huurder -5 minimaa 4 en maximaa 5 voedige jaren -4 minimaa 6 en maximaa 7 voedige jaren -3 minder dan 3 jaar -2-1 O min~maa 9 en maximaa 11 voedige jaren meer dan 12 jaar geen overschrijding van het maximum van de opzegbare marktopname Tabe XX. Scoreverdeing jaren tot expiratiedatum Procentuee afwijking eeftijd gebouw versus die van de portefeuie De gebouwkwaiteit is vaak afhankeijk van de eeftijd van het gebouw. Hoe ouder het gebouw hoe minder de kwaiteit meesta is. De oorzaak hiervan is dat gedurende de afgeopen decennia gebruikers hun wensen ten aanzien van de gebouwkwaiteit hebben aangescherpt en technische ontwikkeingen vee bouwkundige verbeteringen hebben mogeijk gemaakt. Hierbij vat onder andere te denken aan de kwaiteit van het koeings- en verwarmingssysteem in de gebouwen. Vee beeggers houden dan ook de gemiddede eeftijd van hun portefeuie nauwettend in de gaten en proberen dan ook voortdurend hun portefeuie te verjongen. Het verjongen van de portefeuie is op twee manieren mogeijk. ndien de beegger de Gemeenteijke en ocatiekwaiteit as vodoende beoordeet, kan hij overwegen door herontwikkeing (soop en nieuwbouw) of door een grondige renovatie het gebouw weer aan de eisen van deze tijd te aten vodoen. Anderzijds heeft de beegger uiteraard ook de mogeijkheid (dit za het geva zijn indien hij de Gemeenteijke en ocatiekwaiteit as onvodoende beoordeet of indien een herontwikkeing of renovatie financiee niet aantrekkeijk is) het verouderde gebouw te verkopen en een modern gebouw te verwerven. Daarmee kan de eeftijd van een object een indicator zijn of verkoop gewenst

40 is. De procentuee afwijking ten opzichte van de gemiddede eeftijd van de portefeuie za de score 'oepaiei. in oï~eï=s~aaïï~e Taoei jixiij is de score-ver&iing weergegever. /procentuee afwijking eeftijd gebouw t.o.v. portefeuie Tabe XX. Scoreverdeing procentuee afwijking eeftijd van het gebouw Geen voedige eigendom of zeggenschap Het is mogeijk dat de beegger niet voedig eigenaar is van een gebouw, of dat hij om een andere reden (bijvoorbeed omdat het één of meer appartementsrechten betreft) geen voedige zeggenschap over het object heeft. n dat geva za de beegger atijd rekening dienen te houden met de denkbeeden van deze derde. Met name indien deze derde een ander beang heeft, of een andere mening omtrent de door de beegger gewenste veranderingen aangaande het gebouw en haar huurder(s), kan dit voor de beegger zeer beemmerend zijn. Voorts kan het gebouw de status van beschermd stadsgezicht, Gemeenteijk- of Rijksmonument hebben. Ook in dat geva is de zeggenschap van de beegger beperkter. Dit kan door de beegger as nadee worden beschouwd. n een dergeijk geva heeft de beegger twee mogeijkheden. Ten eerste kan hij, indien hij de Gemeente, de ocatie en het gebouw as aantrekkeijk beoordeet, trachten de voedige zeggenschap te verwerven. ndien hij dit anders beoordeet of het verwerven van de voedige zeggenschap behoort niet tot de reëe mogeijkheden, dan kan dit een soide argument zijn om verkoop te overwegen. in onderstaande Tabe XXV is de score-verdeing weergegeven. 1 [mate van nadeigheid niet voedige eigendom enof zeggenschap 1-5 Jde niet voedige eigendom enof zeggenschap is zeer nadeig -3 Jde niet voedige eigendom enof zeggenschap is nadeig -1 be net voedige egendom enof zeggenschap nauweiks nadeig O boedige eigendom en voedige zeggenschap Tabe XV. Scoreverdeing niet voedige eigendom enof zeggenschap.

41 is. De procentuee afwijking ten opzichte van de gemiddede eeftijd van de portefeuie za de scvre bepaer,.!r, oderstaade Take! XX! is de scvre-verdeing weergegeven. procentuee afwijking eeftijd gebouw t.o.v. portefeuie -5 => 200% -4 => 150% en < 200% -3 => 100% en c 150% -2 => 50% en < 100% -1 => 25% en < 50% O => -25% en c+25% 1 => -50% en c -25% 2 => -100% en < -50% 3 => -150% en < -50% 4 => -200% en c -150% 5 <= -200% Tabe XX. Scoreverdeing procentuee afwijking eeftijd van het gebouw Geen voedige eigendom of zeggenschap Het is mogeijk dat de beegger niet voedig eigenaar is van een gebouw, of dat hij om een andere reden (bijvoorbeed omdat het één of meer appartementsrechten betreft) geen voedige zeggenschap over het object heeft. n dat geva za de beegger atijd rekening dienen te houden met de denkbeeden van deze derde. Met name indien deze derde een ander beang heeft, of een andere mening omtrent de door de beegger gewenste veranderingen aangaande het gebouw en haar huurder(s), kan dit voor de beegger zeer beemmerend zijn. Voorts kan het gebouw de status van beschermd stadsgezicht, Gemeenteijk- of Rijksmonument hebben. Ook in dat geva is de zeggenschap van de beegger beperkter. Dit kan door de beegger as nadee worden beschouwd. n een dergeijk geva heeft de beegger twee mogeijkheden. Ten eerste kan hij, indien hij de Gemeente, de ocatie en het gebouw as aantrekkeijk beoordeet, trachten de voedige zeggenschap te verwerven. ndien hij dit anders beoordeet of het verwerven van de voedige zeggenschap behoort niet tot de reëe mogeijkheden, dan kan dit een soide argument zijn om verkoop te overwegen. n onderstaande Tabe XXV is de score-verdeing weergegeven. Tabe XV. Scoreverdeing niet voedige eigendom enof zeggenschap.

42 6.4.5 Erfpacht Type erfpacht n een aanta Gemeenten in Nederand wordt het erfpachtsysteem gebruikt (bijvoorbeed Amsterdam). ndien een gebouw is geegen op erfpacht is de beegger geen boot eigenaar van de grond. Dit is de Gemeente. De Gemeente geeft de erfpacht vaak voor een bepaade periode in erfpacht uit. Zonder uitvoerig op detais in te gaan, worden er door de Gemeenten vaak voor de beegger nadeige erfpachtbepaingen opgeegd. Deze bepaingen kunnen de aantrekkeijkheid van de beegging sterk verminderen. Vee beeggers hebben dan ook de visie dat zij gehee niet of sechts in beperkte mate wien investeren in gebouwen die op erfpacht zijn geegen. Door de beegger kan zef een maximum worden gested wek gedeete van zijn portefeuie maximaa beegd mag zijn in gebouwen die geegen zijn op erfpacht. ndien dit aandee te groot is, kan dit een overweging zijn het gebouw te verkopen. Sommige erfpachtcontracten zijn nadeiger dan andere. De scoreverdeing zoas in onderstaande Tabe XXV is weergegeven is dan ook gebaseerd op het type erfpacht. (type erfpacht 1-5 bijdeijk recht korter dan 10 jaar O voortdurend recht korter dan 10 aar T~jde~jk recht, anger dan 10 jaar voortdurend recht, anger dan 10 jaar voortdurend en t~jdehk recht, afgekocht voor meer dan 20 aar Qeen erfpacht Tabe XXV. Scoreverdeing type erfpacht Erfpachtbepaingen die de markt minder beemmerend waardeert dan de beegger ndien een gebouw op erfpacht is geegen, kan het voorkomen dat de erfpachtbepaingen beemmerend zijn, terwij de markt dit niet zo ervaart. Zodoende za de markt (andere beeggers) bereid zijn een hogere prijs voor het object te betaen dan de beeggingswaarde van de beegger zef. Het bovenstaande za geïustreerd worden aan de hand van een voorbeed. Er zijn beeggers op de markt die, indien bij een voortdurend recht van erfpacht de restant termijn voor de herziening van de canon nog 10 jaar is en de huidige canon bedraagt sechts 10% van de canon na herziening, bereid zijn een prijs voor het gebouw te betaen die gebaseerd is op de huidige canon en niet op de op dit moment gedende canon. De beegger zou bij de waardering van zijn object, zich moeten baseren op de nieuwe canon, waarbij het voordee van de agere canon gedurende de restant termijn (hier dus 10 jaar) kapitaiseert en in mindering brengt op zijn waarde. Zodoende za de beegger (eigenaar) tot een vee agere waardering komen dan derde beeggers (kopers) bereid zijn te betaen. Een ander voorbeed is, dat er beeggers zijn die de bijvoorbeed de verpichtingen bij beëindiging van een tijdeijk recht van erfpacht vee minder beemmerend waarderen. n dergeijke gevaen dient verkoop te worden overwogen. De scores zijn afhankeijk van de procentuee

43 afwijking van de marktwaarde ten opzichte van de beeggingswaarde. n ondertaande Tabe XrvT wuïût de scoï e-ve ïdeiïg weeïgegeven. Tabe XXV. Scoreverdeing procentuee afwijking marktwaarde versus beeggingswaarde Erfdienstbaarheden enof kwaitatievt. verpichtingen Erfdienstbaarheden en kwaitatieve verpichtingen die op een gebouw van toepassing zijn, kunnen voor de beegger zeer beemmerend zijn. Hierbij vat ondermeer te denken aan het recht van overpad voor buren, het verbod om in een geve ramen te maken of bijvoorbeed dat derden het gratis gebruiksrecht van gronden hebben verworven. Ook indien het eigendom van de beegger as heersend erf dient, kan een erfdienstbaarheid een risicofactor vormen. Wij zuen geen imitatieve opsomming trachten te geven van ae erfdienstbaarheden en kwaitatieve verpichtingen die door een beegger as beemmerend kunnen worden ervaren. Vostaan wordt met de mogeijkheid om aan te geven dat ze beemmerend kunnen zijn en dus een argument kunnen zijn verkoop te overwegen. De score wordt bepaad door in te schatten hoe de erfdienstbaarheid enof kwaitatieve verpichting de marktwaarde van het object negatief kan beïnvoeden. n ondertaande Tabe XXV wordt de score-verdeing weergegeven. ]Negatieve invoed op marktwaarde van erf.dienstbaarhjkw.verp O Bodemverontreiniging => 50% van de marktwaarde van het gebouw => 25% en c= 50% van de marktwaarde van het gebouw => 10% en <= 25% van de marktwaarde van het gebouw c= 10% van de marktwaarde van het gebouw we aanwezig maar geen negatieve invoed op de waarde geen erfd~enstbaarheden enof kwaitatieve verpichtin~en Tabe XXV. Scoreverdeing procentuee negatieve invoed op de marktwaarde as gevog van erfdienstbaarheden of kwaitatieve verpichtingen ndien er voor een object een saneringspicht gedt, is het evident dat dit een argument kan zijn om verkoop te overwegen. Het is echter ook mogeijk (en dit komt vee vaker voor) dat de bodem weiswaar is verontreinigd, maar dat het huidige gebruik van het gebouw is toegestaan. ndien echter om weke reden dan ook een herbestemming naar woning wenseijk wordt geacht, geden vee strengere normen zodat er aanvuende maatregeen zuen worden geëist of asnog een saneringspicht wordt opgeegd. Dit is ook mogeijk indien men een voortzetting van het huidige kantoorgebruik wenst, maar het is noodzakeijk te renoveren of te herontwikkeen, waarbij werkzaamheden in de grond noodzakeijk zijn. ndien de beegger de afweging heeft gemaakt dat hij de risico's van bodemverontreiniging niet aanvaardbaar acht, dan kan dit een argument zijn om verkoop te overwegen. De scores

44 komen tot stand door enerzijds het risico op de aanwezigheid van bodemverontreiniging in te schatten.!n v,rc?eistuur,de Tube! XXV! is hiervan de score-verdeing weergegeuzn. Anderzijds wordt deze bepaad door het antwoord op de vraag indien er bodemverontreiniging is geconstateerd, wat zijn dan de kosten van de eventuee noodzakeijke bodemsanering, uitgedrukt as percentage van de marktwaarde van het object. n onderstaande Tabe XXX is de score-verdeing weergegeven. Tabe XXV. Scoreverdeing risico bodemverontreiniging Asbest 1 O ~een sanering noodzakeijk Tabe XXX. Scoreverdeing risico bodemverontreiniging Er zijn gebruikers die de aanwezigheid van asbest vostrekt onaanvaardbaar vinden. Bijvoorbeed de grootste gebruiker van Nederand de Rijksgebouwendienst. ndien er asbest in een object aanwezig is, is voortzetting van het kantoorgebruik vaak we toegestaan. ndien echter een renovatie of herontwikkeing van het object noodzakeijk is, dient de aanwezige asbest conform zeer strikte normen en tegen zeer hoge kosten te worden verwijderd. Dit vormt een substantiee risico en kan daarmee dus een argument zijn het object te verkopen. De scores komen tot stand door enerzijds het risico op de aanwezigheid van asbest in te schatten. n onderstaande Tabe XXX is hiervan de score-verdeing weergegeven. Anderzijds wordt deze bepaad door het antwoord op de vraag indien er asbestverontreiniging is geconstateerd, wat zijn dan de kosten van de eventuee noodzakeijke asbestsanering, uitgedrukt as percentage van de marktwaarde van het object. n onderstaande Tabe XXX is de score-verdeing weergegeven. O jvogens asbestonderzoek is er geen verontrefniginq Tabe XXX. Scoreverdeing risico asbest

45 6.4.9 Gebouwen hoger dan 70 meter Tabe XXX. Scoreverdeing kosten asbestsanering Zonder een imitatieve opsomming te wien geven, kan worden geconstateerd dat er aan het bezit van hoogbouw voor- en nadeen zijn verbonden. Enkee gepercipieerde nadeen zijn bijvoorbeed: a) Hogere operationee kosten dan gemidded. b) Een aanta gebruikers vindt hoogbouw na 11 september minder aantrekkeijk. c) Vaak een groot voume in één gebouw. d) Vaak, zeker op de hoger geegen verdiepingen een gering oppervakte per verdieping. ndien de beegger van mening is dat deze nadeen niet opwegen tegen de voordeen, kan dit een argument voor verkoop zijn. Genoemde voor en nadeen zijn moeiijk kwantificeerbaar zodat heaas vostaan moet worden met een scoreverdeing die redeijk subjectief kan worden ingevud. [ mate van nadee door hoogte gebouw -5 broot nadee be hoger dan 70 meter maar geen nadee O bebouwen ager dan 70 meter Tabe XXX. Scoreverdeing nadee hoogbouw 6.5. Gewichtenset gebouw kwaiteit n onderstaande tabe XXX wordt de standaard gewichtenset gegeven, zoas deze as uitgangspunt dient voor de voorafgaande bespreking met de beegger. De beegger dient voorafgaand aan de uitvoering van de anayse, de gewichtenset aan te passen conform zijn eigen voorkeuren.

46 C) GEBOUW KWALTET functionee 1 fexibiiteit 1 verticae zone-indeing kwaiteit gebouw & 2 horizontaa-bouwkundig 3 herindeebaarheid confom (dubbe) gevestramien werkpek 4 unitgrootte (oppervakten van v1oerveden)onderverdeing 5 zefstandigheid van de unit 6 indeingsfexibiiteit van de verbjfsruimten 7 kantoorconcepten 2 hoofdentree van het gebouw 1 3 Fransport/ [ i personenift R het betreft een zgn. kerngebouw i 2 ruimteijk- 1 zichtbaarheid van het gebouw isuee 2 verschijningsvorm kwaiteit 3 identiteit ebouw & 4 afwerking exterieur erkpek 5 afwerking entreeha, trappen en toietten 6 afwerkina werkoekzone echnische 1 bouwkundige staat P F waiteit 2 btaat eektrotechnische bebouw 1 3 staat kimaattechnische ]beeggers 1 /De beegger heeft geen voedig eigendom of voedige zeggenschap minimae metrage per gebouw in m2 VVO (NEN 2580) 2 beeindigings 1 ~rocentuee overschrijding vh zef te bepaen maximae qedeete vd mogeijkheid gemiddede marktopname dat door één huurder kan worden beeindigd 2 ndien het maximae percentage wordt overschreden. wanneer kan dan de huurovereenkomst voor het eerst worden beeindigd 3 Procentuee afwijking van de eeftijd v/h gebouw (eventuee vanaf grondige renovatie) 1.o.v. de gemiddede eeftijd van de portefeuie. 4 /De beegger heeft geen voedig eigendom of voedige zeggenschap Gedeed eigendom, appartementsrechten, monumenten 5 erfpacht 1 type erfpacht 2 erfpachtbepaingen die de rnarm beter waardeerf dan beegger, zoas: 6 Zijn er erfdienstbaarheden eníof kwaitatieve verpicht~ngen die u (of uw gebruikers) beemmeren c.q. hinderen of die u of de gebruiker ten dienste zijn 7 bodem 1 Bodemverontreiniging vormt een risico 2 Kosten bodemsanering indien noodzakeijk 8 asbest 1 asbest verontreiniging vormt een ris~co 2 Kosten asbestsanering indien noodzakeyk 9 Gebouw hoger dan 70 meter Tabe XXX. Standaard gewichtenset gebouw kwaiteit.

47 Hoofdstuk 7 Kwaiteit huurcontract en financiëe mestaties Nadat in hoofdstuk 4, 5 en 6 achtereenvogens de kwaiteitsaspecten op Gemeenteijk, ocatie en gebouw niveau zijn behanded, resteren de aspecten die betrekking hebben op de kwaiteit van de huurders, de huurcontracten en de behaade financiëe prestaties in het vereden. Geijk aan de aspecten op gebouw niveau, zijn deze aspecten door de beegger te beïnvoeden. n totaa zijn 13 aspecten as basis geseecteerd. Hiervan hebben er 9 betrekking op de kwaiteit van de huurder en het huurcontract. Deze aspecten worden behanded in paragraaf 7.1. n paragraaf 7.2 worden 4 geseecteerde aspecten behanded die betrekking hebben op de financiëe prestaties in het vereden. 7.1 Kwaiteit huurcontract Procentuee afwijking contracthuur versus de markthuur ndien de contracthuur aanzienijk hoger is dan de huidige markthuur vormt dit een risicofactor voor de beegger. Dit risico wordt groter naarmate een huurprijsherziening op kortere termijn kan paatsvinden, c.q. de huurder de mogeijkheid heeft het contract te beëindigen. ndien de contracthuur ager is dan de markthuur, wordt dit vaak as reden genoemd om een object niet te verkopen. Dit zou uitsuitend een vaide reden kunnen zijn om een object te behouden, indien koopgegadigden dit aspect minder waarderen dan de beegger zef. n dat geva zuen koopgegadigden niet bereid zijn de hogere beeggingswaarde (de waarde die het object heeft voor de beegger zef) te betaen, en is dit een goede reden het object niet te verkopen. Zodoende kan onder de voorwaarde dat de kopers dit minimaa geijk waarderen, ook een positieve score op dit aspect worden behaad. De score O dient te worden ingevud indien koopgegadigden de agere contracthuur geijk waarderen as de beegger. De afwijking van de contracthuur versus de markthuur kan adus van beang zijn bij de seectie van objecten die voor verkoop in aanmerking komen. De score wordt bepaad door de procentuee afwijking van de contracthuur te meten ten opzichte van de markthuur. n onderstaande tabe XXXV is een overzicht opgenomen van de scoreverdeing. ~rocentuee afwijking contracthuur t.o.v. de markthuur > ; 0% en < 20 /~ => -10% en <+?O% => -20% en < -10% => -30% en < -20% => -40% en -30% => -50% en < -40% <= -50% Tabe XXXV. Scoreverdeing contracthuur versus markthuur

48 7.1.2 Procentuee afwiiking: contracthuur versus markthuur on exniratiedatum Een toekomstige daing van de verschudigde huurprijs za geen enkee beegger waarderen. Ondanks dat een huurder op dit moment een marktconforme huurprijs betaat, kan de beegger verwachten dat de markthuren de komende jaren zuen daen. Mede door de gebruikeijke indexering van contracten za, indien een huurprijsherziening of opzegging van het contract door de huurder mogeijk is op het moment dat de beegger een agere markthuur verwacht dan de op dat moment verschudigde huurprijs, de gereaiseerde huurijs daen en daarmee een risico voor de beegger vormen. Teneinde deze factor voor de beegger inzichteijk te maken, dient hij voor de komende jaren een voorspeing van de markthuur per object te hebben. ndien dit te bewerkeijk is zou hij zich bijvoorbeed kunnen baseren op een voorspeing van de hoogte van de markthuren in zijn agemeenheid. Voorts dient de beegger een voorspeing te geven van het indexeringspercentage dat hij de komende jaren verwacht. Op basis daarvan za hij de op de herzieningsdatum verschudigde (oude) huurprijs berekenen. Hoe groter de discrepantie tussen de toekomstig verschudigde huur en de verwachte daing van de markthuren in het jaar van herziening of expiratie des te meer dit een reden za vormen verkoop te overwegen. Het omgekeerde is uiteraard ook mogeijk. ndien de verwachte contracthuur substantiee ager is dan de verwachte verschudigde nieuwe huurprijs (markthuurwaarde) za een bijsteing van de huurprijs naar boven paatsvinden. De desbetreffende beegger za dit as positief ervaren en as argument kunnen gebruiken het object te behouden. Dit gedt onder dezefde voorwaarde as beschreven in paragraaf 7.1. dat kopers dit aspect we geijk dienen te waarderen as de beegger zef. De te behaen scores op deze factor zijn hier dan ook afhankeijk van de verwachte procentuee positieve of negatieve afwijking op de expiratie of herzieningsdatum. n onderstaande tabe XXXV is een overzicht opgenomen van de scoreverdeing. proc. afwijking op expiratiedatum contracthuur t.o.v. de markthuur ] => -30% en c -20% 3 => -40% en c -30% 4 =z -50% en c -40% 5 <= -50% Tabe XXXV. Scoreverdeing contract- versus markthuur op expiratiedatum Restant engte contract t.o. v. het portefeuie gemiddede ndien een contract door een huurder wordt beëindigd, za er een nieuwe huurder voor het object moeten worden gevonden. Dit brengt atijd kosten en soms zeer hoge kosten met zich mee. ndien de restant engte van het contract nog kort is, kan dit een overweging zijn het object te verkopen. Voorts wordt (zeker in de huidige markt) de marktwaarde van een object in hoge mate bepaad door de restant engte van de huurcontracten. Hiermee vormt de restant engte contract atijd een beangrijke overweging of verkoop we of niet gewenst is. Een korte restant termijn in combinatie met een agere contracthuur dan de markthuur,

49 kan zoas in paragraaf reeds geformueerd, zeker in een goede markt, ook positief werken doordat een verhoging van de huurprijs Kan worden gereaiiseerd. Wei za aiiijd het eegstandsrisico resteren. ndien een korte termijn tot opzegging resteert, dient de beegger atijd af te wegen of hij zef iever het risico neemt dat de huurder het contract beëindigt of dat hij dit risico iever overdraagt aan een koper. Dit aatste kan echter we weer tot gevog hebben dat de markt deze risico's hoger inschat dan de beegger zef. n dat geva za de markt niet bereid zijn de waarde die het object voor de beegger heeft, te betaen. n dat geva kan de beegger het object beter behouden en zef het verhuurrisico nemen. De score op deze factor wordt bepaad door de procentuee afwijking van de engte van het contract van het gebouw ten opzichte van de engte van de gehee portefeuie. n onderstaande tabe XXXV is een overzicht opgenomen van de scoreverdeing. ]procentuee afwijking engte contract in gebouw versus portefeuie Leegstand 1 5 1=>100% Tabe XXXV. Scoreverdeing engte huurcontract ndien in een object eegstand voorkomt, kan dit een argument zijn het object te verkopen. De score is afhankeijk van het eegstandspercentage in het gebouw. Hierbij is ervan uitgegaan dat een eegstandpercentage van tussen de 4 % en 5 % neutraa gewaardeerd wordt. Dit is dan ook de neutrae score 0. n onderstaande tabe XXXV is een overzicht opgenomen van de scoreverdeing. eegstandspercenatage in gebouw Tabe XXXV. Scoreverdeing engte huurcontract

50 7.1.5 Te vee of te weinig 'muti tenant gebouwen' in de portefeuie Voor beeggers is reevant wanneer contracten door huurder(s) kunnen worden beëindigd. ndien een huurder een hee gebouw huurt, een zgn. 'singe tenant gebouw', kan de huurder vroeg of aat het huurcontract voor het gehee gebouw beëindigen. Zeker indien dit een omvangrijk gebouw betreft, vormt dit een aanzienijk risico voor de beegger. Bij 'muti tenant gebouwen' varieert de ooptijd van de diverse contracten vaak aanzienijk. Voorts is het onwaarschijnijk dat ae huurder in een 'muti tenant gebouw' de huur tegeijk beëindigen. Het risico van 'muti tenant gebouwen9 is daardoor ager dan bij 'singe tenant gebouwen'. Daartegenover staat echter dat de beheerskosten van zgn. 'singe tenant gebouwen9 over het agemeen ager zijn dan de beheerskosten van 'muti tenant gebouwen'. Dit wordt enerzijds veroorzaakt doordat de beheerder sechts met één huurder rekening hoeft te houden en anderzijds doordat huurders van een hee gebouw vaak een minder omvangrijk servicepakket hebben. Verschiende beeggers hebben dan ook verschiende ideeën over de vraag in hoeverre het bezitten van 'muti tenant gebouwen9 we of niet de voorkeur geniet. Bij dit aspect dient de beegger dan ook zef aan te geven wat het door hem gewenste minimum en maximum percentage is, dat hij aan 'muti tenant gebouwen' wenst te bezitten. As maatstaf voor de scoreverdeing wordt de marktwaarde van de objecten in portefeuie genomen. De procentuee over- of onderschrijding van het door de beegger zef te bepaen minimum en maximum percentage bepaat de uiteindeijke score. n onderstaande tabe XXXV is een overzicht opgenomen van de scoreverdeing O ]procentuee afwijking muti tenant gebouwen t.o.v. max. en min. overschqding van meer dan 50% overschnjding tussen de 25 en 50% overschrijding tussen de 15 en 25% overschrijding tussen de 5 en 15% overschrijding ketner dan 5% geen over- of onderschrijdng onderschnjding keiner dan 5% onderschnjding tussen de 5 en 15% onderschrijding tussen de 15 en 25% onderschnjding tussen de 25 en 50% onderschriding van meer dan 50% Tabe XXXV. Scoreverdeing 'muti tenant gebouwen' De beegger heeft tevee aan één huurder verhuurd ndien het voorkomt dat een beegger een groot dee van zijn portefeuie verhuurd heeft aan één huurder c.q. moederorganisatie van één huurder, kan dit een additionee (faiissement) risico vormen en daarmee een argument voor verkoop. Het risico kan verder toenemen, indien het sechts één gebouw betreft en nog verder indien het dan ook nog eens mogeijk is dat het gehee contract in één keer wordt beëindigd. De beegger kan zef het maximae percentage aangeven dat hij aan één huurder wenst te verhuren. De scoreverdeing is gebaseerd op de procentuee afwijking van dit door de beegger zef aan te geven maximae percentage. Hierbij zijn aeen neutrae of negatieve scores mogeijk. n onderstaande tabe XXXX is een overzicht opgenomen van de scoreverdeing.

51 Tabe XXXX. Scoreverdeing maximum beang per huurder De beegger heeft tevee aan huurders uit één branche verhuurd ndien één specifieke branche een ongewenst groot onderdee vormt van de totae portefeuie van de beegger, kan dit een overweging zijn dit object te verkopen. Beeggers die de afgeopen twee jaar vee huurders hadden uit de CT branche, hebben kunnen ondervinden dat het een groot risico kan zijn om vee huurders uit één branche in portefeuie te hebben. De beegger kan zef het maximae percentage aangeven dat hij aan huurders uit één branche wenst te verhuren. De scoreverdeing is gebaseerd op de procentuee afwijking van dit, door de beegger zef aan te geven, maximae percentage. Hierbij zijn aeen neutrae of negatieve scores mogeijk. n onderstaande tabe XXXX is een overzicht opgenomen van de scoreverdeing. Tabe XXXX. Scoreverdeing overschrijding maximum beang per branche Het betaingsgedrag van een huurder is beneden gemidded De beegger heeft vrijwe atijd uitstekende informatie beschikbaar omtrent het betaingsgedrag van haar huurders. Daarmee beschikt de beegger over meer informatie dan de markt. Sechts weinig kopers informeren naar het betaingsgedrag van de huurders in een gebouw dat men overweegt te kopen. ndien een huurder secht of te aat betaat kan dit een indicatie zijn dat zij niet ang meer aan haar huurverpichting wenst c.q. kan vodoen. Eén en ander nog ongeacht het feit dat de beegger kosten maakt teneinde de huurder te forceren haar verpichtingen na te komen. n onderstaande tabe XXXX is een overzicht opgenomen van de scoreverdeing O betaingsgedrag van de huurder(s) is beneden gemidded atijd te aat en regematig incasso(dreiging) noodzakeijk regematig meer dan 2 aanmaningen nodig soms 2 of meer aanmaningen nodig regematig te aat maar betaat atijd voor de 2e aanmaning soms te aat maar betaat atijd voor de 2e aanmaning,atijd op tijd met betaen Tabe XXXX. Scoreverdeing betaingsgedrag van huurders

52 7.1.9 Fiscae overwegingen Bij verkoop van vastgoed kunnen fiscae aspecten van beang zijn. Aangezien in de markt gebruikeijk is dat kosten koper wordt verkocht, za dit met name voor kopers gevogen hebben met betrekking tot de prijs die men bereid is te betaen. ndien bijvoorbeed de mogeijkheid bestaat overdrachtsbeasting te besparen of te vermijden, za een koper bereid zijn een hogere prijs voor het object te betaen, dan indien hij we de voedige overdrachtbeasting verschudigd is. Ook indien de mogeijkheid bestaat objecten te verkopen middes de overdracht van een BV, zijn er soms aanzienijke fiscae voordeen te behaen, waardoor kopers bereid zijn een betere prijs voor een object te betaen dan indien dit niet het geva is. Verkoop kan voor de beegger echter ook fiscae nadeen met zich meebrengen. Daarmee kunnen fiscae overwegingen dus ook peiten voor het niet verkopen van het object. Zowe een negatieve as positieve score is adus mogeijk. De scoreverdeing komt tot stand door de fiscae voor- en nadeen van verkoop af te zetten tegen de marktwaarde van het object. n onderstaande tabe XXXX is een overzicht opgenomen van de scoreverdeing. ]procentuee afwijking fiscae voor- en nadeen t.o.v. marktwaarde -5 => 50% -4 =s 40% en < 50% -3 => 30% en < 40% -2 =z 20% en < 30% -1 => 10% en < 20% O =>-10%en<+10% 1 => -20% en c -10% 2 => -30% en c -20% 3 => -40% en c -30% 4 => -50% en < -40% 5 <= -50% Tabe XXXX. Scoreverdeing fiscae voor- en nadeen 7.2 Kwaiteit financiëe prestaties Het totaa rendement gedurende de afgeopen 3 jaar is beneden het gemiddede van de portefeuie ndien de beegger van mening is dat de behaade resutaten in het vereden een voorspeing geven over de toekomstige rendementen, dan kan dit een beangrijk aspect zijn waarmee rekening wordt gehouden bij de overweging een object te verkopen. De afwijking ten opzichte van het gemiddede totae rendement van de portefeuie za in dat geva as maatstaf voor de score dienen. As basis referentieperiode is gekozen voor het totae rendement gedurende de afgeopen 3 jaar. Het staat de beegger uiteraard vrij een andere referentieperiode te kiezen. Een secht resutaat in het vereden kan peiten voor verkoop een goed resutaat voor behoud van het object. De scoreverdeing komt tot stand door de procentuee afwijking te meten van het totae rendement per object, ten opzichte van dat van de gehee portefeuie. n onderstaande tabe XXXX is een overzicht opgenomen van de scoreverdeing.

53 Tabe XXXX. Scoreverdeing totaa rendement Het indirecte rendement gedurende de afgeopen 3 jaar was beneden het gemiddede van de portefeuie De behaade indirecte rendementen in het vereden kunnen voor een beegger aaneiding zijn, indien deze onder of boven het gemiddede van de portefeuie agen, te overwegen een object te verkopen of te behouden. De afwijking ten opzichte van het gemiddede indirecte rendement van de portefeuie gedt as maatstaf voor de score. As basis referentieperiode is gekozen voor het indirecte rendement gedurende de afgeopen 3 jaar. Het staat de beegger uiteraard vrij een andere referentieperiode te kiezen. n onderstaande tabe XXXV is een overzicht opgenomen van de scoreverdeing. Tabe XXXXV. Scoreverdeing indirect rendement Het directe rendement gedurende de afgeopen 3 jaar is beneden het gemiddede van de portefeuie De ontwikkeing van het directe en indirecte rendement kan nooit os van ekaar worden beoordeed. Ook behaade directe rendementen in het vereden kunnen voor een beegger aaneiding zijn, indien deze beneden gemidded waren, te overwegen een object te verkopen. ndien reeds in het vereden getracht is door het veragen van de operationee kosten of het herzien van de huurcondities, een verbetering van het directe rendement te bewerksteigen, maar dit niet tot succes heeft geeid, za de wens om te verkopen toenemen.

54 De afwijking ten opzichte van het gemiddede directe rendement van de portefeuie za as iiââtstâf gederi uûûï de score. As Uâsis refereíìîieyieriûûe is gehuzei vuur hei ûirecie rendement gedurende de afgeopen 3 jaar. Het staat de beegger uiteraard vrij een andere referentieperiode te kiezen. n onderstaande tabe XXXXV is een overzicht opgenomen van de scoreverdeing. Tabe XXXXV. Scoreverdeing direct rendement De operationee kosten zi-jn te hoog ndien de beegger mede op basis van de resutaten van de ROZ PD benchmark reports, van mening is dat zijn operationee kosten onverdedigbaar hoog zijn, za hij ernaar streven deze te veragen. Dit kan hij op twee manieren doen. Enerzijds kan hij zef trachten de operationee kosten te veragen. Anderzijds kan hij overwegen de objecten met de reatief hoogste operationee kosten te verkopen. Zeker indien de beegger niet succesvo heeft geprobeerd de operationee kosten te veragen, kan dit een argument zijn verkoop van deze objecten te overwegen. Verkoop van objecten met age operationee kosten kan echter tot gevog hebben dat de gemiddede operationee kosten van de portefeuie zuen stijgen. Daarmee kunnen age operationee kosten ook peiten voor behoud van een object. De afwijking ten opzichte van de gemiddede operationee kosten van de portefeuie, gedt as maatstaf voor de score. As basis referentieperiode is gekozen voor de operationee kosten gedurende de afgeopen 3 jaar. Het staat de beegger uiteraard vrij een andere referentieperiode te kiezen. n onderstaande tabe XXXXV is een overzicht opgenomen van de scoreverdeing. Tabe XXXXV. operationee kosten

55 7.5 Gewichtenset kwaiteit huurcontract en financiëe prestaties n onderstaande tabe XXXXV wordt de standaard gewichtenset gegeven voor de kwaiteit van het huurcontract en de financiëe prestaties, zoas deze as uitgangspunt dient voor de voorafgaande bespreking met de beegger. De beegger dient voorafgaand aan de uitvoering van de anayse, de gewichtenset aan te passen conform zijn eigen voorkeuren. D) KWALTET HUURCONTRACT EN FNANCELE PRESTATES 1 Procentuee afwijking contracthuur versus de markthuur ndien de contracthuur ager is dan de markthuur dient de score O te worden ingevud indien kopers dit minimaa geijk waarderen as de beegger 2 Markthuurprijsherziening of expiratie in jr. dat markthuur ager is dan contracthuur /ndien de contracthuur ager is dan de markthuur dient de score O te worden ingevud indien kopers dit feit geijk waarderen as de beegger 3 Procentuee afwijking van de gemiddede engte van het contract in het gebouw t.o.v. de gemiddede engte van ae huurcontracten in de portefeuie 4 eegstandspercentage in gebouw 5 Procentuee overschrijding van de marktwaarde van ae muti tenantgebouwen in de portefeuie t.o.v. het door de beegger zef te bepaen max. en min. percenatage 6 Procentuee overschrijding van het door de beegger zef te bepaen maximae percentage van zijn portfeuie, dat hij aan één huurderwenst te verhuren 7 Procentuee overschrijding van het door de beegger zef te bepaen maximae percentage van zijn portfeuie, dat hij aan huurders uit één branche wenst te verhuren B Het betaingsgedrag van de huurder(s) in dit gebouw is beneden gemidded 9 Procentuee afwijking fiscae voor- en nadeen t.o.v. marktwaarde object 2 financiee 1 Procentuee afwijking totaa rendementafgeopen 3 jr. t.o.v. gehee portefeuie prestaties 2 Procentuee afwijking indirectrendementafgeopen 3 jr. t.o v. gehee portefeuie vereden 3 Procentuee afwijking direct rendementafgeopen 3 jr. t.o.v. gehee portefeuie 4 Procentuee afwijking operationee kosten afgeopen 3 jr t.o.v. gehee portefeuie Tabe XXXXV. Standaard gewichtenset gebouw kwaiteit.

56 Hoofdstuk 8 Resutaatanayse, definitieve dispositieijst en verkoopmoment 8.1 Resutaatanayse Nadat samen met de beegger de wegingen van ae aspecten en ae overige benodigde input variabeen definitief zijn vastgested, doch voordat de portefeuie wordt geanayseerd (de scores per object zijn vastgested), dient door de beegger te worden vastgested bij weke scores hij een object za overwegen te verkopen. Hij kan dit doen op basis van een totaa score, op basis van de scores per categorie van aspecten of simpeweg door te teen op hoevee aspecten een object negatief scoort. Doordat per aspect zowe positieve as negatieve scores zijn te behaen, zuen de totaa scores per object ekaar in vee gevaen weinig ontopen. De scores per categorie geven dan ook in vee gevaen het meeste inzicht. Om de beegger behupzaam te zijn bij de interpretatie van de anayseresutaten is een mode ontwikked, waarmee de beegger sne inzicht kan verwerven in de scores van de object in zijn portefeuie. n totaa kunnen ae aspecten van 25 tot 30 objecten op drie a vier A-4 baden worden gepresenteerd. Dit mode is opgenomen as Bijage 11 'Gewichtenset en scores per object'. ndien dit mode voor de beegger te weinig inzichteijkheid biedt, kan ook per object een histogram worden opgested. Hierbij kan door midde van het gebruik van keuren worden aangegeven of er op aspecten een positieve of negatieve score wordt behaad. Naarmate de score meer afwijkt van de neutrae score 0, wordt de keur steeds donkerder. Hiermee kan in één oogopsag worden vastgested weke objecten op de meeste aspecten goed of juist secht scoren. Het gewicht van de aspecten kan in dat geva echter niet inzichteijk worden gemaakt. Op basis van de uitgevoerde anayse vogt een ijst met objecten, die voor nadere anayse in aanmerking komen. Per object za op basis van de gewichtenset en scores zowe een totaa score worden bepaad as een score per categorie van aspecten. Uiteraard komen objecten die op ae vier de categorieën secht scoren (bijvoorbeed ager dan -2) voor dispositie in aanmerking. Ook indien sechts op één categorie een redeijke score wordt behaad za de concusie duideijk zijn. n beginse komt ieder object voor de vooropige dispositieijst in aanmerking, dat op één van de vier categorieën van aspecten, een sechte score heeft behaad. Wat secht is, dient de beegger in beginse vooraf te hebben vastgested. Mocht dit tot echter tot gevog hebben dat, naar de mening van de beegger, tevee objecten op deze ijst beanden dan kan overwogen worden de eisen te versoepeen. n dat geva zou bijvoorbeed voor de vogende seectiemethode kunnen worden gekozen. 1) ndien de gemiddede score op Gemeenteijke en ocatie kwaiteit secht is (bijvoorbeed ager dan -2), za verkocht worden. En za het object op de vooropige dispositieijst worden gepaatst.

57 2) ndien de gemiddede score op Gemeenteijke en ocatie kwaiteit matig tot goed is (bijvoofbeeid hoger dan -1) maar de gemiddede score op gebouw en huurders kwaiteit is secht (ager dan -2), za het object op de vooropige dispositieijst worden gepaatst. Bij bovenstaande seectiemethode is gekozen voor koppeing van de categorieën Gemeenteijke en ocatie kwaiteit omdat de beegger daar nagenoeg geen invoed op heeft. De gebouw en huurders kwaiteit kan de beegger we zef beïnvoeden. n overeg met de beegger kan uiteraard ook voor een andere seectiemethode worden gekozen. Doe is in eerste instantie de sechtst scorende objecten te seecteren, die voor nadere anayse in aanmerking komen. 8.2 Voorbeed gewichtenset en scores per ob.ject n Bijage 11 "ûverzicht gewichtenset en scores per object" wordt de standaard scoreverdeing weergegeven. Deze dient as uitgangspunt voor de voorafgaande bespreking met de beegger waarin de beegger zijn eigen gewichtenset kan bepaen. n dit voorbeed za de standaard gewichtenset worden gehanteerd. Teneinde een indruk te geven weke resutaten met de anayse bereikt kunnen worden, wordt in Bijage 11 een voorbeed van 5 fictieve gebouwen gegeven, die dee uitmaken van een fictieve portefeuie. Het betreft de eerste vijf objecten in Bijage 111. Om het voorbeed een wat groter reaiteitsgehate te geven worden de paatsen gegeven waar de objecten zijn geegen. Tabe XXXXV. Fictieve paatsen. Voorts is het kantoor van de beegger in Amsterdam geegen. Gebouw 1 igt op de Zuid-as en is een hoogwaardig gebouw, angjarig verhuurd aan een gerenommeerd advocatenkantoor. Gebouw 2 is oud heeft een korte termijn huurcontract met een CT bedrijf. De beegger wenst minder huurders uit de CT branche. Ae overige scores zijn gehee wiekeurig ingevud. Voor de resutaten van ieder aspect afzonderijk wordt verwezen naar Bijage 111. n onderstaande tabe XXXXX worden de resutaten per subcategorie gegeven.

58 otaascores per categorie ) subtotaa gemeenteijke kwaiteit B) subtotaa ocatie kwaiteit C) subtotaa gebouw kwaiteit D) subtotaa kwaiteit huurcontract en financiëe prestaties ubtotaa (50 50) gemeentaiike en ocatte kwaiteit 28 O ubtotaa(50 50) gebouw kwaite~t & huurc fin prestaties , Tabe XXXXX. Scores per categorie. Aan het einde van paragraaf 8.1 werd een voorbeed gegeven van een dispositie-criterium, te weten: 1) ndien de gemiddede score op Gemeenteijke en ocatie kwaiteit secht is (bijvoorbeed ager dan -2), za verkocht worden. En za het object op de vooropige dispositieijst worden gepaatst. 2) ndien de gemiddede score op Gemeenteijke en ocatie kwaiteit matig tot goed is (bijvoorbeed hoger dan -1) maar de gemiddede score op gebouw en huurders kwaiteit is secht (ager dan -2), za het object op de vooropige dispositieijst worden gepaatst. ndien deze criteria worden aangehouden voor het op de vooropige dispositieijst paatsen van objecten, dan zouden de objecten 2 en 5 op deze ijst beanden. ndien de beegger een strenger uitgangspunt hanteert, bijvoorbeed ae objecten met een agere score dan -2 op één van de categorieën, dan zouden de objecten 1 tot en met 5 op de vooropige dispositieijst beanden.

59 8.3 Opsteen definitieve dispositieijst Verbeteren gebouw kwaiteit enof de kwaiteit van het huurcontact Nadat zoas in paragraaf 8.1 en 8.2 is beschreven de vooropige dispositieijst is opgested, dient nu per object een nadere anayse paats te vinden. Met name dient te worden vastgested of op een andere wijze dan verkoop een situatie kan worden gecreëerd, waarbij het object niet meer voor dispositie in aanmerking hoeft te komen. ndien verkoop vaststaat (omdat bijvoorbeed zowe de Gemeenteijke kwaiteit as de ocatiekwaiteit as secht worden beoordeed) dient te worden onderzocht of het object we gereed is om te worden verkocht. Door bijvoorbeed het vroegtijdig trachten te verengen van huurovereenkomsten, het renoveren van objecten, het herontwikkeen van objecten of het reaiseren van een eventuee mogeijke uitbreiding, kunnen de factoren gebouw en huurders kwaiteit worden verbeterd. ndien verkoop een vaststaand gegeven is, dient toch te worden onderzocht of de beegger niet eerst beter zef kan trachten, eventuee eegstaande ruimten te verhuren, zef vroegtijdig moet trachten de huurovereenkomst te verengen, of zef het object te renoveren, te herontwikkeen of uit te breiden. Het kan nameijk voorkomen dat de markt de risico's van deze activiteiten groter beoordeet dan de beegger. n dat geva za de markt deze risico's wien compenseren middes een grotere veraging van de koopsom dan het bedrag dat de beegger zef wenst te reserveren voor deze risico's. Kortom, de beegger za, indien hij de risico's juist taxeert, er beter aan doen eerst zef de gebouw enof huurders kwaiteit te verbeteren, voordat wordt verkocht. Op deze wijze kan de beegger nog waarde toevoegen voordat verkocht wordt. Verkoopkosten De totae verkoopkosten bij een vastgoedtransactie bedragen gemidded circa 7 % à 9 % van het verkoopbedrag. Ondanks dat de overdrachtsbeasting over het agemeen voor rekening van koper is, za ook verkoper 1 % a 2% verkoopkosten maken. ndien ervan wordt uitgegaan dat de portefeuie in omvang geijk moet bijven, za er na verkoop ook weer een nieuw object moeten worden aangekocht. Hiermee zuen weer aankoopkosten zijn gemoeid. Mits er geherinvesteerd wordt, kan dus in zijn agemeenheid gested worden dat een dispositiebesissing tot 7 à 9 % ver- en aankoopkosten za eiden. ndien er andere mogeijkheden zijn om een object we binnen de ideae portefeuie te aten passen, dan dienen deze ook terdege onderzocht te worden. Hierbij kunnen de verkoopkosten worden afgezet tegen bijvoorbeed het risico van eegstand op de angere termijn, het zef renoveren of het vroegtijdig heronderhandeen van de ooptijd van een huurcontract.

60 8.3.3 Zef renoveren Een vee gehoord argument om objecten te behouden met een sechte gebouw- of huurderskwaiteit, is dat zij, indien noodzakeijk, door de beegger zef kunnen worden gerenoveerd. Hierbij doen zich twee mogeijkheden voor. De renovatie kan worden uitgevoerd indien (mogeijk de huidige huurder) de nieuwe huurder reeds bekend is. n dit geva oopt de eindbeegger geen verhuurrisico. ndien de renovatie paatsvindt nadat daarover met de huidige huurder overeenstemming is bereikt, heeft dit voor de gebruiker we as nadee dat de renovatie wordt uitgevoerd terwij hij het gebouw in gebruik heeft. Hierdoor za er voor de gebruiker overast ontstaan. Deze is vaak aanzienijk. Anderzijds kan worden besoten de renovatie uit te voeren, zonder dat de nieuwe huurder a bekend is. Het zgn. "op risico" renoveren. n dat geva dient de beegger bij de berekening of de renovatie voor hem we rendabe is, we een voorziening voor het verhuurrisico op te nemen. De renovatie dient atijd te vodoen aan de rendementseisen van de beegger. ndien dit niet het geva is, za worden verkocht. ndien dit we het geva is, kan ook in een situatie waarbij het een vaststaand gegeven is dat wordt verkocht, worden overwogen eerst de renovatie uit te voeren voordat verkocht wordt. Zef reaiseren van uitbreidingsmogei.jkheden. Wederom zijn er twee mogeijkheden. We of niet op risico. Op risico betekent dat de eindgebruiker op het moment van het besuit om te gaan bouwen, nog niet bekend is. Dit betekent dat de eindbeegger het risico oopt, dat zijn daadwerkeijke inkomsten die de uitbreiding moet genereren, ager zijn dan de geprognosticeerde, op basis waarvan hij het besuit nam de bouw aan te vangen. Voor het overige zijn de overwegingen geijk aan de overwegingen genoemd bij renovatie in paragraaf Anders dan bij renovatie kan de beegger er we voor kiezen avast de pannen uit te werken voor de uitbreiding, aangezien hier sechts geringe kosten mee zijn gemoeid. Teneinde zijn kans van sagen te vergroten, kan de beeggers tevens overwegen avast de marketing voor de uitbreiding te starten, omdat ook hiermee geringe kosten zijn gemoeid. De opbrengsten kunnen echter zeer aanzienijk zijn. Aangezien met het indienen van een bouwvergunning we kosten zijn gemoeid, kan worden besoten hiermee te wachten tot een nieuwe gebruiker serieuze beangsteing heeft getoond Heronderhandeen engte huurcontract. Uiteraard kan ook overwogen worden om met de huidige huurder te heronderhandeen omtrent de huurcondities. n rui voor incentives is het soms mogeijk met zittende huurders vroegtijdig een nieuwe angere huurtermijn overeen te komen. Contractuee zijn de afspraken omtrent de restant huurtermijn over het agemeen goed vastgeegd. n rui voor bijvoorbeed een huurvrije periode of het aan de huurder betaen van een bedrag ineens, zijn

61 sommige huurders bereid een angere termijn te accepteren. Met name wanneer huurder aarigeeft over een aaníai bouwkundige aspecten van her gebouw minder tevreden re zijn, Kan dit een uitstekende aaneiding vormen voor de beegger om een renovatie1 verbouwingspan aan de huurder te presenteren, waarbij verhuurder een dee van de verbouwingskosten voor haar rekening neemt, doch in rui daarvoor een angere huurtermijn krijgt. Met de huurder za aeen overeenstemming worden bereikt, indien de verhuurder niet ae kosten van de verbouwing bij de huurder terughaat door een angere termijn huurcontract gecombineerd met een eventuee hogere huurprijs. Ook de huurder moet een aanzienijk voordee worden geboden. Nadeen voor huurder zijn, dat hij de overast van de verbouwing moet accepteren en dat hij eventuee een anger huurcontract krijgt en mogeijk een (iets) hogere huurprijs. Voordeen voor huurder kunnen zijn, dat hij op dezefde ocatie kan bijven. Hij betaat een (iets) agere huurprijs voor het gerenoveerde gebouw dan de marktconforme huurprijzen voor gerenoveerde gebouwen. Hij voorkomt onrust binnen zijn organisatie door niet te verhuizen. Hij bespaart de aanzienijke verhuiskosten. Gemidded circa EUR 300,- per m2. "Last but not east", hij bijft zitten op de door hem gewenste ocatie en na renovatie is het gebouw weer conform zijn wensen Biedingen boven de marktwaarde Uiteraard is het atijd mogeijk dat derden ongevraagd een bod uitbrengen op objecten uit een portefeuie. ndien dit een bod betreft op panden die a waren aangewezen om te worden afgestoten, za het bod sne nader worden onderzocht. ndien het een bod betreft op een pand dat niet op de verkoopijst staat, wordt vaak a sne besoten niet nader op dit voorste in te gaan, terwij dit mogeijk we een goede optie zou kunnen zijn. Bij iedere verkoop speen de transactiekosten een grote ro. Zoas boven reeds aangegeven bedragen deze gemidded 7 % tot 9 % van de verkoopsom. n beginse zou een beegger atijd bereid moeten zijn te verkopen indien hij een bod op deen van zijn portefeuie ontvangt dat meer dan 7% hoger is dan de marktwaarde op dat moment, c.q. indien de indruk bestaat dat de koopgegadigde uiteindeijk, na het afronden van de onderhandeingen, bereid is meer dan 7 % boven de marktwaarde van dat moment, te betaen. Goede toekomstverwachtingen voor de ocatie of het gebouw zijn voor de verkoper dan in beginse niet reevant, want deze zijn reeds in de marktconforme prijs verwerkt. Doordat de beegger een prijs van meer dan 7% boven marktconform ontvangt, kan hij voor minder ged een ander gebouw verwerven, waardoor hij zijn oorspronkeijke beeggingsstrategie kan handhaven en additionee rendement kan behaen. De enige reden om in een dergeijk geva niet te verkopen is, wanneer de beegger verwacht gedurende angere perioden geen goed passende herinvesteringsmogeijkheden te hebben. Zeker in een stijgende markt met daende rendementen en stijgende markthuurwaarden, dient in dit geva een forse premie door de koper te worden betaad om de beegger te compenseren voor dit risico.

62 8.4 Het juiste moment van verkoop Ten eerste dient te worden vastgested of om interne redenen de omvang van de directe beeggingen in kantoorgebouwen in Nederand moet worden vergroot of verkeind. Dit kan bijvoorbeed het gevog zijn van een ALM studie, omdat vee ged beschikbaar is om te investeren, of om sectorae enof internationae diversificatievoordeen te behaen. Door dit op een hoger niveau vastgestede beeid kan het op een gegeven moment meer of minder wenseijk zijn objecten te verkopen. Zeker indien dit gecombineerd wordt met sechte of juist goede herinvesteringsmogeijkheden. Voor de objecten die op de definitieve dispositieijst zijn terecht gekomen resteert de vraag op wek moment deze verkocht moeten worden. Het beang van de voorspeingen van de toekomstige ontwikkeing van de kantorenmarkt, za in paragraaf 8.5 worden beschreven. Mede op basis van deze voorspeingen van de beegger dient het juiste moment van verkoop te worden bepaad. 1) ndien de rendementen aag zijn en men verwacht een stijging kan men beter sne verkopen. 2) ndien de rendementen hoog zijn en men verwacht een daing, kan men beter wachten. 3) ndien de restant termijn gering is, moet worden vastgested of het gunstiger is nu te verkopen of het eegstandsrisico te nemen en daarna te verkopen. 4) ndien de restant termijn anger is dan X jaar moet worden afgewogen of indien op een ater moment verkocht wordt, nog een redeijk opbrengst is te verwachten. 5) ndien er uitbreidings-, herontwikkeings-, of renovatiemogeijkheden zijn, dient te worden afgewogen of men dit eerst zef doet en daarna verkoopt, of dat men direct verkoopt. ndien een aanta objecten met korter opende contracten verkocht moet worden kan ook overwogen, een portefeuie samen te steen. Hierbij kunnen eventuee korter opende contracten of eegstand gecompenseerd worden door anger opende contracten. 8.5 Voorspeing van de ontwikkeingen op de kantorenmarkt edere beegger za reeds, meer of minder onderbouwde, denkbeeden hebben, hoe de kantorenmarkt zich de komende jaren za ontwikkeen. Het feit dat een juiste voorspeing van de ontwikkeingen, enorme voordeen kan opeveren behoeft geen betoog. Het feit dat het moeiijk is de toekomst te voorspeen, mag geen reden zijn hier niet over na te denken en continue te trachten deze we correct te voorspeen. Zo is de recente exposie van het aanbod we degeijk door diverse personen en organisaties, vooraf goed voorsped. Door hierop te anticiperen, hebben deze beeggers enorme voordeen kunnen bereiken ten opzichte van de beeggers die dit niet hebben gedaan.

63 Dij het vormen van het Deieggirigsbeieid zouden de eigen verwachtingen van de beeggers een cruciae ro moeten speen. Hierbij zouden deze verwachtingen zovee mogeijk moeten worden onderbouwd en beredeneerd. n de praktijk bijkt dat verschiende beeggers zeer gevarieerde denkbeeden hebben omtrent de toekomstige marktontwikkeingen. Dat het juist voorspeen van de ontwikkeingen, enorme invoed heeft op de beeggingsresutaten, mag evident zijn. n de praktijk komen zeer veevudig transacties voor op momenten die veen ook op het moment van verkoop reeds onverstandig vinden. Tijdens een opgaande kantorenmarkt is het niet verstandig te verkopen, maar dient dit juist een argument voor koop te zijn. ndien men van mening is dat de top van de waardeontwikkeing is bereikt dient we te worden verkocht. Teneinde een goed onderbouwd beeggingsbeeid te kunnen opsteen dienen beeggers een visie te hebben omtrent de toekomstige ontwikkeing van zowe de huurwaarden as van de beeggingsrendementen. De combinatie van deze beide bepaat uiteraard in grote mate de toekomstige waardeontwikkeing van de portefeuie. Een voorspeing van de toekomstige markthuren is voor beeggers temeer interessant met het oog op toekomstige huurprijsherzieningen of expiratiedata. Door op deze verwachtingen te anticiperen, door het afsuiten van kortere of angere huurcontracten, kan de beegger trachten zijn rendement te optimaiseren. Door verschiende organisaties worden voorspeingen gemaakt omtrent de toekomst van de kantorenmarkt. Men baseert zich daarbij op uiteenopende variabeen die de toekomst moeten voorspeen. Enkee voorbeeden hiervan zijn: De varkenscycus; De ontwikkeing van de werkgeegenheid in een regio; Het gemiddede aanta m2 kantoorruimte benodigd voor één werknemer; Het percentage thuiswerkers; Ontwikkeingen ten aanzien van fexibe werkpek gebruik; de harde panvoorraad De zachte panvoorraad Het percentage kantoorruimte dat op risico in aanbouw is genomen De totae bouwproduktie Combinaties van voorspeingen omtrent opname en aanbod cijfers voorspeingen ten aanzien van de ange rente Voorspeingen ten aanzien van fiscae regegeving (in zowe binnen as buitenand) Voorspeingen ten aanzien van de economische groei. Vee organisaties steen verwachtingen op, omtrent de toekomst. Enkee pubiceren deze ook. Dit onderzoek tracht niet één correcte voorspeing voor de toekomst te geven of op te

64 dringen. Hier wordt uitsuitend het beang benadrukt, om over de toekomstige ûï,iwi&eiiigen na ie derken eï hierover (ûûi derderij te oyven discussi&eii. in dit kader durf ik de steing aan dat het hebben van een goed onderbouwde visie, die achteraf verkeerd bijkt te zijn beter is dan het hebben van geen enkee visie.

65 Hoofdstuk 9 Samenvatting en concusies n deze Masterproof is de bestaande REN-quick voor kantoorruimte aangepast. De bestaande REN Quick scan voor kantoorruimten is met name geschikt voor gebruikers. Ook voor beeggers zijn deze aspecten van beang, doch er zijn vee aspecten die beeggers van groot beang vinden die ontbreken. n dit anayse mode is getracht de beangrijkste ontbrekende aspecten die voor beeggers beangrijk zijn, toe te voegen en te hergroeperen. Hiertoe is de bestaande vijfpuntsschaa uitgebreid naar een schaa met scores die variëren tussen de -5 en +5. De bestaande indeing van de REN in vier kwaiteitsdimensies is gehee gewijzigd. Hiervoor zijn vier andere kwaiteitsaspecten in de paats gekomen, die een ogische opbouw van de anayse van een beeggingsportefeuie mogeijk maken. Dit betreft de Gemeenteijke-, ocatie-, en gebouw kwaiteit asmede de kwaiteit van huurcontracten en financiëe prestaties. Door deze nieuwe indeing in vier categorieën, is de bestaande groepering van aspecten per categorie ook gehee gewijzigd. Een groot aanta nieuwe aspecten, die uitsuitend voor beeggers reevant zijn, is toegevoegd. Ae aspecten onder Gemeenteijke kwaiteit en de kwaiteit van huurcontracten zijn nieuw. Voorts is een groot aanta zogenoemde beeggersaspecten toegevoegd op gebouwniveau en enkee op ocatieniveau. Voor ae toegevoegde aspecten is een eenduidige score-verdeing opgested, een mode om de Gemeenteijke gegevens te verwerken en een opnamemode waarmee de gebouwen/portefeuies kunnen worden beoordeed. Voorts is een standaard gewichtenset opgested die as uitgangspunt kan worden gebruikt voor een eerste gesprek met de beegger van wie de portefeuie geanayseerd moet worden. Tensotte is een mode ontwikked waarmee de resutaten van anayse sne en eenduidig inzichteij k kunnen worden gemaakt. Naar verwachting zuen de meeste aspecten, die de meeste beeggers van beang vinden, in het mode zijn opgenomen. ndien in de praktijk mocht bijken dat er tevee aspecten zijn opgenomen, dan kan er in een ater stadium voor worden gekozen enkee aspecten te verwijderen die geen of weinig beeggers reevant vinden. Mocht bijken dat er nog aspecten ontbreken dan kunnen deze in de oop der tijd worden toegevoegd. Ditzefde gedt voor de gebruikte standaard gewichtenset en de gebruikte score-verdeing per aspect. Nadat met behup van het ontwikkede mode objecten zijn geseecteerd die in beginse voor verkoop in aanmerking komen, wordt omschreven weke nadere anayse noodzakeijk is, voordat definitief tot verkoop van een object wordt besoten. Nadat de definitieve verkoopijst is opgested wordt kort aandacht gevraagd voor het bepaen van het meest optimae moment van verkoop.

66 Met deze Masterproof hoop ik een goed bruikbaar product te hebben ontwikked voor mijn u-oor de ûrariciie ais geiieei, ûf ik hier in ûen za de praktijk echter moeten uitwijzen.

67 GERAADPLEEGDE LTERATUUR Bak, R.L., Kantoren in cijfers Statistiek van de Nederandse kantorenmarkt, 2002, Zeist Bak, R.L. Kantorenatas van Nederand, Rense & Partners, 1999, Zeist Bodie, Z., Kane, A., Essentias of nvestments, 4rd ed., 2001, McGraw Hi en A.J. Marcus Boom, G. van, Beeggen in vastgoed-cv's en -maatschappen, 2000, Van Boom en Settehaar, Laren Drie, A. van, Rendementsoptimaisatie door dynamisch Vastgoedmanagement, 200 1, Arko Uitegeverij B. V., Nieuwegein Bijkerk, Drs. W.O., Boer, Drs. W..J. de, Maret, Drs. G.A., Woerkens, Dr. C.M.C.M. van, Kijk op kantoren 2003, juni 2003, Hoonte Bosch en Keuning, Utrecht Dewuf, dr. G., Jonge, Prof ir. H. de, Toekomst van de kantorenmarkt , 1994, Rijser, Purmerend DTZ Zadehoff, Cijfers in Perspectief, De Nederandse markt voor commerciee vastgoed, diverse jaargangen, Utrecht. Goo, P. van, Weisz, R.M. en Wetten, P.G.M. van, Onroerend Goed as Beegging, 1993, Stenfort Kroese Cuumborg Have, G.G.M. ten, Taxatieeer Onroerende Zaken, Stenfort Kroese, 2e druk, 1997 Huee, Hordijk, Seyffert, Property Benchrnarking. The Experience of estabishing the Dutch Property ndex, Stichting Fundatie Bachiene, NBE, 1997 Jaffe, J., Sirmans, C.F., Fundamentas of Rea Estate nvestment, 1995, Prentice- Ha Jongejan, P., Cycische fuctuaties bi.j beeggen in onroerend goed, 1992, Vogonjournaa, no. 1 Lamboy, J. G., Wever, E., Atzema, O. A. L.C., Ruimteijke Economische Dynamiek, 1997, Dick Coutinho, Bussum - Liekeema, R, Hod or Se? (scriptie), G

68 Mies, M. E., Rea Estate Deveopment: principes and process, 1996 (2e druk), XXT--.:--+-- n0 vv aau1lgluu YL NEPROM, DTZ Zadehoff Research, Aanbodmonitor Kantoren 2003, mei 2003 Nijs, W. de, Het dispositiebeeid van SPF Beheer bv (scriptie), 2000 Osenga, J. J., Marktconforme disconteringsvoet (scriptie), 2000 Swanborn, P.G., Methoden van sociaa-wetenschappeijk onderzoek, 1982, Boom Stichting Rea Estate Norm Nederand, Rea Estate Norm, 1992, Nieuwegein Troostwik, Het Vastgoedbeeggingsbeeid van de grote Nederandse institutionee beeggers en vastgoedfondsen, diverse jaargangen, Universiteit van Amsterdam, Amsterdam Pijnenburg, M., Waveets and Waveet Regression, VBN Scriptieprijs 2003 Verschuren, P. J.M., De probeemsteing voor een onderzoek, 1986, Het spectrum, UtrechtAntwerpen

69

70 BJLAGE Bepaa de subtotaa score van niet-beïnvoedbare aspecten waaronder men het beang in een gemee niet wenst uit te breiden. De subtotaa score moet keiner zijn dan: Het maximae beang binnen onze portefeuie van één Gemeente bedraagt, in procenten: De subtotaa score van niet-beïnvoebare aspecten is keiner bovenstaande score, dan wensen wij een minimae omvang per Gemeente t.o.v. de portefeuie van EUR ~inimum beang in de Randstad, in procenten (min en max minimaa 120) Maximum beang in de Randstad, in procenten (min en max minimaa 120) Minimum beang in keine Gemeenten, in procenten Maximum beang in keine Gemeenten, in procenten

71 BJLAGE, bad 2

72

73

74 ~ %OL- " V, -, %OL ~,L'SL uen a016 apapp~tuaô uen 6uy~&e aanuaao~d uaiuaawag is!! a!= uauaawag &S aisoojö ap uen (%L'sc) apapp!tuati uen aija!zdo ua öu!y!!m)e aanuaaod uaôaaô s! pafqo zaq teem auaauiag ap u! peenoouoojuey ap uen!aod6 aanuaao~d aa 1 i ZW o00 OLP > ua o00 SLE<= L- ZW o00 SLE > ua o00 UZ<= z- LW o00 SLZ > ua o00 oo~<= E- ZW o00 ooz > ua o00 OOL<= t- ZW o00 ooi => S- azuaauiag ad peejjoon 6uenwo 111 %OP-=> S %OE- > ua %OP- <= P 1 XOZ- > ua %o - <= E > ua XOZ- <= Z %S- > ua %O L- <=. %g+> ua %S-<= O %O i > ua %S <= L %oz kos %SZ %OZ > ua %OL <= Z- %OE > ua %oz<= E- %OP > ua %OE <= t- %OP<= s- %&'g apappiwati uen ayaizdo uq 6uyi~~e aanuaao~d uaiuaawag P!! a!= ua6aa6 s! pa!qo aq JeeM azuaatuag ap u! peeddoonroojuey ap uen Buenuro aa Z uauaawag s!! a!= uajuaawag &S ais~oo~6 ap uen (%&'g) apapp!uiati uen azqa!zdo uaz tiu!y!!mje aaniuaaod ~ee OL uadoia6ie aiuaawag U a6wua3~ad~oquee ~ia~~iwar> L i i suanatiaö -utaa am

75 Bijage SBV-MRE Opeiding e d L. weging A) GEMEENTELJKE KWALTET (bad 2) i /Opname 1 De qemiddede opname van kantoorruimte in de Gemeente de qemiddetde opname aatste 10 jaar in de Gemeente bedroeq? waar het object is geegen gedurende de aatste 10 jaar -5 /<=3ooorn* /Zie ijst Gemeenten -F -3 / =>6 000 en < m2-7 : =>q 000 ~n < 1'3 000 m- ' 2 i Procentuee afwijking t.o.v. het gemiddede vd grootste 53 Gemeenten procentuee afwijking vanpemiddede opname t.o.v. aanbod, 10 jr. van de opname gedeed door het aanbod in aatste 10 jaar -5 <= -50% Zie ijst Gemeenten -4 => -50% en c -35% -3 =>-35% en < -30% -2 => -30% en < -25% -1 => -25% en < -5% O =>-5% en <+s% 1 1 / 1 21 =>5%en 25% en ~ < 25% 35% 3 => 35% en < 55% ( 4 => 55% en < 75% c -. 7c0, a -,,a O i3 Procentuee afwijking t.o.v. het gemiddede vd qrootste 53 Gemeenten iprocentuee afwijkinq van gemiddede opname t.o.v. voorraad, '97'OO, van de opname qedeed door de voorraad qedurende '98 tot 01-5 <= -68% Zie ijst Gemeenten -4 => -68% en < -35% -3 =>-35% en < -25% -2 => -25% en < -15% 1, -1 / => en c -5% O 2003 DTZ Zadehoff v.o.f. bz. 2 van 16

76 Bijage SBV-MRE Opeiding REN Quick Scan kantoren voor institutionee beeggers weging Overzicht beeggingsaspecten, scoreverdeing en wegingsfactoren Q- s=--- A) GEMEENTELJKE KWALTET (bad 3) ~ 1 i ~! ~ i 1 ' 1 1 ~ 1! 1 1 :! ; i i 1 1,, i 1 O 2003 DTZ Zadehoff v.o.f. bz. 3 van 16

77 Bijage SBV-MRE Opeiding REN Quick Scan kantoren voor institutionee beeggers Overzicht beeggingsaspecten, scoreverdeing en wegingsfactoren A) GEMEENTELJKE KWALTET (bad 4) mdat de gemiddede van het door de beegger zef t Q 2003 DTZ Zadehoff v.o.f. bz. 4 van 16

78 p REN Quick Scan kantoren voor institutionee beeggers Overzicht beeggingcacpecten, scoreverdeing en wegingcfactoren Q--=4-1s) LOCATE KWALTET (bad 1) 1 type omgeving 1 2 aantrekkingskracht gevestigde bedrijven F 3 [niveau van stedebouwkundige invuing afwerking terrein Bijage SBV-MRE Opeiding ! weging gebied in een stad!54-5!industrieterrein -3!woonwijk of ocatie buiten bebouwde kom of net gemengd terrein - O!gewone kantoorocatie 3.p -- 5 'hoogwaardant=c - ~ ~ ~ v i? =i.nres~ :, ~ -p. entrekkinqskrachtvoor orqanisatiesom eer. kantoor te vestiqen / -5 /zeer beperkt aanta gevestigde organisaties /hoofdzakeijk paatseijk opererende bedrijven O paatseijk en regionaa opererende bedrijven 3 regiona en andeijk opererende bedrijven 5 /andeijk en internationaa opererende beuiijvon afwerkingsniveau -5 jeenvoudig (geen groenvoorzieningei, stedebouwkundige samenhang [ontbreekt, eenvoudige architectuur) 1-3!combinatie -5 en O O standaard (beperkte groenvoorzieningen. parkeren in het zich!, \doorsnee architectuur) 3 /combinatie 3 en 5, 5 hoogwaardig (stadebouwkundiqe sanienhnnq parkaaneq, 1 7! 4 O standaard (struiken, diverse soorten verhardiinqen e.d ) i i 3 combinatie 0 en 5! 5 hoogwaardig (parkaaneg: speciae bepanting, vijvers en waterpartijen e.d )!zichtbaarheid van de gehee ocatie type weg binnen gehee ocatie waar meeste verkeer anqskomt 1-5 / woonstraat i - -3,wykverzameweg 1 6 openbare veiigheid vraag mate van aanwezigheid van invoedsfactoren binnen 200 m. zijn er duideijke sporen van vandaisme aanwezig? (a) zijn vee geves van gebouwen besmeurd met graffitp (b) is er vee zwerfvui aanwezig' (c) u O 12 keer 'a' zin er ophoudpaatsen of doorgangsrouten van randgroepen? (d) i 3 keer 'ja' P 6 - n," keer -- 'S',- 1 totaascore van de invoedsfactoren is er overast van sagschaduw7 (a) is er vaakiangdurig stankoverast7 (b keer 'ja' is er vaakiaiigdurig overast door windturbuenties7 (c) O 12 keer 'ja' is er vaakiangdurig geuidsoverast~(d)~~~ 3 11 keer 'ja' O 2003 DTZ Zadehoff v.o.f. bz. 5 van 16

79 REN Quick Scan kantoren voor institutionee beeggers Overzicht beeggingsaspecten, scoreverdeing en wegingsfactoren B3 LOCATE KWALTET (bad 23 1 r ~ 1 2 openbaar vervoer Bijage 1 SBV-MRE Opeiding Q---e h 1 ]nabijheid van sneweg afstand over de weq tot dichtstbijzijnde snewegafrit 1 r-5 5 km of meer tot 5 km O 2 tot 3 km 1 3 tot 2 km i ~ 5 minder dan 1 km 12 /fiegevoeigheid beemmeringen op- en vanaf de sneweg NS-centraastation (intercity) = A -5 constant fievorming 1 1 NS-voorhatebus-/tram-metroknooppunt = B -3 fievorming tijdens kantooruen bus-/tram-/metrohate = C O constant fievorming tijdens spitsuren 3,incidentee fievorming tijdens spitsuren 5 \geen fievorming 1 bovenokaa afstand tot dichtstbijzijnde hate openbaar vervoer NS-centraastation (intercity) =A TA op 2000 m of meer of B op m of meer of C op m of meer NS-voorhate/bus-/tram-/metroknooppunt = B -3 A op tot m of B op tot 500 m of C op minder dan 500 m ~ i bus-/tram-/metrohate = C O!A op m tot m of B op 500 tot 000 m of C op minder dan 500 m 3,A op 500 m tot m of B op minder dan 500 m - 5 \A op minder dan 500 m okaa afstand tot dichtstbijziinde hate openbaar vervoer i, NS-centraastation (intercity) =A 1-5 A op 2000 m of meer of B op m of mee: of C op 1.O00 m of meer NS-voorhate/bus-tram-imetroknooppunt = B -3 ;A op tot m of B op tot m of C op minder dan 500 m ' ; i bus-/tram-/metrohate = C O A op m tot m of B op 500 tot m of C op minder dan 500 m 1! 3 A op 500 m tot 1000 m of B op minder dan 500 m 1 5 A op minder dan 500 m! parkeren op openbaar terrein L3 1:50tot1:100 5 minder dan 150 parkeerdruk angsopenbare weg (binnen straa van 200 meter) -5 jniet beschikbaar of aieen voor vergiinninghcuders -3 vrijwe nooit parkeergeegenheid 1 O ;soms Parkeergeegenheid L 3!meestea parkeergeegenheid 1 5 atijd parkeergeegenheid 4 vooie- i 1 winkes en dageijkse voodeninqen, waaronder: aanta binnen een straa van m (ca.10 min. open) ninqen bank -5 geen postkantoor tussen en 5 ontspanning- en recreatiemogeijkheden 1-3 O tussen 6 en 20 1 winkes voor dageijkse evensbehoeften 13 tussen 21 en 40 j 5 /mer dan 40 i 2 restaurants voor (zaken) unch of diner Laanta binnen een straa van m (ca.10 min. open) i ~ parkeren op eigen terrein (parkeernorm van het object) O tussen 5 en 8 3 tussengen12 i 1 i ~ 5 imeer dan 12 L,.een parkeerpaats per x rn2 bvo -5 1 :Z00 of meer -3 :150 tot 1:200 O 1:OOtot 1:150 7 weging O 2003 DTZ Zadehoff v.o.f. bz. 6 van 16

80 Bijage! SBV-MRE Opeiding REN Quick Scan kantoren voor institutionee beeggers Overzicht beieggingsaspeeten, scoreverdeing en wegingsfactoren C) GEBOUW KWALTET (bad 1) exibiiteit / verticae zone-indeing hoogtemaat tussen 2 verdiepingen excusief constructie -5 minder dan 2,6 of meer dan 3.7 m. -3 2,6 tot 2,9 m. O 2,9 tot 3,2 m. 3 3,2 tot 3,4 m. 5 3,4 tot 3,7 m horizontaa-bouwkundig aansuitmogeijkheden van wanden op de geve per stramien in mm of meer tot O tot en met tot en met itererend aansu'tmogeijkheden om de aansuitmogeijkheden om de / herindeebaarheid confom (dubbe) gevestramien vraag ; beemmering door moeiijk of niet te verwijderen obstakes? i is er prake van een niet-uitnembaar pafondsystem per stramien? (b) is aanpassing van de verwarmingsinstaatie noodzakeijk per stramien? (c) i is aanpassing van de ventiatieroosters noodzakeijk per stramien? is aanpassing van de verichtingsarmaturen noodzakeijk per stramien? (e) 5 O keer 'ja' (4 (unitgrootte(oppervakten van voerveden)/onderverdeing moneiikheid tot afstotenbetrekken van voeroppervakten van:, ' m2 of meer i uitgangspunten voor een unit tot 900 m2 ~ i i i directe verbinding tot iften of hoofdtrappenhuis - O 400 tot 600 mz directe verbinding tot sanitaire-unit voor eigen gebruik tot 400 m2 5 minder dan 250 m2 r vraag b s (5 'zefstandigheid van de unit i ~ 1 meterkast (b) voorzieningen aanwezig pantry (a) of 1 voorziening(en) aanwezig werkkast (c) 1 O 3 voorzieningen aanwezig sanitair (d) 3 4 voorzieningen aanwezig overwerkscha<eing (e) van de verbjfsruimten weging ' minder dan 70% tot 80% i N O 80 tot 85% i, 3 85 tot 90% 7 kantoorconcepten i kamerkantoor (a) groepskantoor (b) kantoortuin (c) O 2 concepten reaiseerbaar! coconkantoor (d) 3 3 concepten reaiseerbaar concepten reaiseerbaar 8 het betreft een zgn. kerngebouw - / 1 1 O!geen kerngebouw 2 hoofdentree van het gebouw vraag ipositie entree en kern (trap enof ift in het gebouw) is de entree goed zichtbaar vanaf de openbare weg? (a)' 1-5 O of 1 keer 'ja' is de entree goed herkenbaar in de geve van het gebouw? (b) -3 O 23 keer 'ja' is de entreeha groter dan 50 m2? (c) zijn er meer dan 2 soorten voorzieningen aanwezig (zithoek, garderobe, teefoon, toietten)? (d). 3 4 keer 'ja' is er een baie voor receptie of portier beschikbaar? (e) 5 5 keer 'ja' O 2003 DTZ Zadehoff v.o.f. XXW[SBV-MRE ]10bjectvragenijst definitief.xs bz. 7 van 16

81 Bijage SBV-MRE Opeiding REN Quick Scan kantoren voor institutionee beeggers Overzicht beeggingsaspecten, scoreverdeing en wegingsfactoren C) GEBOUW KWALTET (bad 2) 1 gebouw & werkpek zijn iften gesitueerd aan knooppunten van gangen? (a) is er sprake van brede ondiepe iften? (b) is er sprake van centraa (teescopisch) openende ifideuren? (c) is er sprake van openende iftdeuren tijdens inrijden? (d) is het aanta iften minimaa 1 per m2 bv0 per verdieping? (e) 2 /goederen kan vacht binnen een straa van 20 m van het gebouw aangeevrd worden? (a) 1 is er een aparte goedereningang gescheiden van de hoofdentree? (b) is er sprake van een ift met speciae goederen voorzining? (c) / i is er sprake van gangen met een breedte van minimaa 1,7 m 7 (d) keer 'ja' 4 integrae toegankeijkheid vraag kan het gebouw door iedereen (inc mindervaiden) zefstandig betreden worden? (a) zijn gangen breder dan 1 2 m en hoogten in gangen meer dan 2.2 m 7 (b) keer 'ja' 1 zijn doorgangen breder dan O 85 m en hoger dan 2 1 m en drempes minder dan 2 cm 7 (c) O 13 keer 'ja' zijn hoogteverschien door iedereen overbrugbaar (trappen, heingbanen pateaukooiiften)? (d) i is er sprake van integraa bruikbare toietten? (e) 1 5 [voerbeastinq! 6 communicatie 1 wandgoten of mutizuien 1 kabeinfra- ~ i 1 2 verbindinqsqoten kabeqoten of adderbanen, i i i L 1 4 kabeadders op centrae stiiqpunten i 1 ; 1 beveiiging is er sprake van een bouwkundige schibeveiiging (sagvast gas, veiigheidssoten e.d.)? (a)! is er een eectronische toegangscontroe b11 entrees aanwezig? (b) is er sprake van een eectronische brandmedinstaatie? (c) 1 is er een inbraakmeidinstaatie aanwezig? (d) vraag vraag totaascore van invoedsfactoren -5 O of 1 keer 'ja' -3 2 k e e r ' a ' O 3 keer 'ja' 3 4 keer 'ja' 5 5 keer 'ja' tevens inogeiijkheid voor veigoer per brancara totaascore van invoedsfactoren 1-5 O keer 'ja' -3 1 k e e r ' a ' O 2 keer 'ja' i 3 3 keer 'ja' totaascore van invoedsfactoren of 1 keer'ja' 3 :4 keer 'ja' 5!5 keer 'ja' nuttiq draaqvermoqen van de voeren in knntz -5 minder dan 3, tot n dtnt tot 5 en voor deen van het gebouvv 6 et i4 tot 5 en voor deen var? het gebouw 12?n Teer kootbreedte in mm 1-5 igeen voorzieningen 1-3 /120mm 1 O /170mm 3 meer dan 70 mm 1 5 verhoogde voer afstand tussen verbindinqsqoten in m -5 :geen voorzieningen m of groter 1 O i 3 110tot20m 5 /minder dan 10 m 1 breedte in mm -5-3 O 3 geen voorzieningen minder dan 120 mm 120 tot 270 mm 270 tot 400 mm mm of meer adderbreedte in mm -5 geen voorzieningen minder dan 200 mm 1-3 O 200 tot 400 mm tot 600 mm, mm of meer i totaascore van de invoedsfactoren -5-3 O 3 O keer 'ja' 1 keer 'ja' 2 keer 'ja' 3 keer 'ja' 7 i weging O 2003 DTZ Zadehoff v.o.f. XXX/[SBV-MR ]/0bjectvragenijst definitief.xs bz. 8 van 16

82 / Bijage SBV-MRE Opeiding REN Quick Scan kantoren voor institutionee beeggers Overzicht beeggingsaspecten, scoreverdeing en wegingsfactoren C) GEBOUW KVVALTET (bad 3) 2 8 enerqievoorzieninq (exc bouwkunid~qe, werktu~qkundiqe T en transportinstaat~es) beschikbaar vermogen in W/m2 bv0-5 /minder dan 20-3 j20 tot 30 O 130 tot tot of meer 9 faciitaire aanta eenheden (toietpot) per m2 bvo) 1 ruimten 1' sanitair of meer tot O tot 1 250? tot minder dan b overge faciitaire voorzieningen vraag totaascore van de invoedsfactoren is er een vuicontainerruimte aanwezig? (a) zijn er per bouwaag pantry's aanwezig of bouwkundige voorzieningen daarvoor? (b), is 1-5 O of 1 keer ja' -3 2 keer 'ja' er een expeditieruimte aanwezig (deurbreedte minimaa 2 m)? (c) O 3 keer 'ja' 3 4 keer 'ja' 5 5 keer ja indicatie aanta (weequren met een binnentemperatuur boven 25 "C u Tvper~nq van de aanwezige k~maatin~taaties is gasoppervakte <40%7 (a)' 1 Í O i, CV+nat vent CV+mech vent CVctopkoei~ig voediq aircondit~on~nq -1 is gasoppervakte 40%c? (b)! 2 O 10 punten engte-as igging oost-west? (C)! O 11 tot 3 pt is er buitenzonwering aanwezig7 (d) O tot 6 pt i 3 jmmder dan i :geen overschrijding bij bxiitenternperatdur va 28 ^C 2 iwinterperiode combinaties van invoedsfactoren -5 enke gas met convectoren - 1, -3!enke gas met radiatoren'straingspaneen O ;dubbe gas met convectoien 3 jdubbe gas met radiatoren/straingspa~een 5 jkimaatgeve 2 icht 1 dagicht en uitzicht vraa totaascore van de invoedsfactoren i S gasoppervak 'in!% van voeroppervak van standaard ruimte? (a) -5 O keer 'ja' is totae breedte van gs min 10% van omtrek van standaard ruimte? (b) keer 'ja' is er vanaf ae werkpekken min 15 m onbeemmerd uitzicht? (c) O 2 keer 'ja' 1 is er bank of zeer ichtgetint gas toegepast? 3 3 keer 'ja' uchtwaiteit 2 ichtniveau en verbiindinq vraag is he! verichtingsnweau min 400 u i op het werkvak7 (a)'-] is de dagichttoetreding regebaar?(b) is de vechtng schakebaar per qang/gevezone? (c) 1, zijn er spiegeoptiek armaturen gebruikt? (d) is de verse uchttoevoer min. 4 m3/mz? (a) is er geen recircuatie? (b) zijn er te openen ramen aanwezig? (c) is de fiter kwaiteit min. EU 77 (d) vraag ( 5 14 keer 'W /totaascore van de invoedsfactoren -5 1 O keer 'ja' -3 j keer 'ja' O 12 keer 'ja' 3 13 keer 'ja'.. itotaascore van de invoedsfactoren i keer 'ja' -3 1 keer 'ja' (post a.) O 2 keer 'ja' (waaronder post a ) 3 m a ' (waaronder post a.) 5 4 keer 'ja' O 2003 DTZ Zadehoff v.o.f. XXX/[SBV-MRE ]/0bjectvragenijst definitief.xs bz. 9 van 16

83 REN Quick Scan kantoren voor institutionee beeggers Overzicht beeggingsaspecten, scoreverdeing en wegingsfactoren C) GEBOUW KWALTET (bad 4) Bijage CBV-MRE Opeiding /geuid van buiten (binnen gemeten) tijdsduur van overast -5 atqd hinderijk hoorbaar ' -3 vaak hinderijk hoorbaai O soms hinderijk hoorbaar 3 niet hinderijk hoorbaar 5 niet hoorbaar * S ' weging i ' i 1 is de ventiatie regebaar? (b) -3 2 keer 'ja 1 is de verwarming regebaar? (c) O 3 keer ja i 1 is de verichting schakebaar? (d) 3 4 keer 'ja' t is de buitenzonwering regebaar? (e) 5 5 keer ja i i 12 /te openen ramen regebaarheid per stramien i i -5 gehee gesoten geve /, 1-3 meer dan 5,40 m 5 40 m tot 3,60 m ' O vraag m tot en met 2,40 ir 5 minder dan 2 40 m -5 geen voorzieningen -3 zonwerende begazing of binnenzonwerii g O zonwerende begazing met binnenzonwering 3 buitenzonwering 1 5 buitenzonwering met ochtendzon aihaiikoiji<o regeing bij oostgeve 1 qebouw \Het qebouw is qoed zichtbaar vanaf,10%125% t -5 okae straat van geen importantie i i -3 wijkverzameweg O beangrijke ontsuitingsweg 1 doergaaride w=q i 3 provinciae weg hoofdweg 1 5 rijksweg(en) 2 verschiininqsvorm!type qebouw -5 historisch -3 organischmassief (geve is onderdee van de constructie) O modernistischviesgeve (geve staai bs dar de constructie) compositie van materiaien en bouwdeien 3 i 5 hightech (constructie speet de hoofdioi 3 identiteit zefstandigheid en herkenbaarheid i -5 gebouw dat zich niet onderscheidt va ander- gebouwen en waarin uitgangspunten,de gebruiker(s) niet herkenbaar is (zijn) een eigen entree - -3 gebouw dat zich niet onderscheidt va andere gebouwen en waarin 1 een duideijk zichtbare naamsaanduiding/ogo -,de gebruiker(s) herkenbaar is (zijn) O 'gebouw dat zich onderscheidt van an ere gebouwen en waarin /de gebruiker(s) niet herkenbaar is (zijn1 3 igebouw dat zich onderscheidt van andere qehouwen en waar i1, de gebruiker(s) herkenbaar is (zijn) 5 [uniek gebouw waarin de gebru!her(sj herke~baar is (zijn), i O 2003 DTZ Zadehoff v.o.f. XW[SBV-MR ]/0bjectvragenijst definitief.xs bz. 10van 16

84 Bijage SBV-MRE Opeiding REN Quick Scan kantoren voor institutionee beeggers Overzicht beeggingsaspecten, scoreverdeing en wegingsfactoren e 4 L-- C) GEBOUW KWALTET (bad 5) O 2003 DTZ Zadehoff v.o.f. bz. 11 van 16

85 Bijage SBV-MRE Opeiding REN Quick Scan kantoren voor institutionee beeggers Overzicht beeggingcacpecten, scoreverdeing en wegingcfactoren C) GEBOUW KWALTET (bad 6) procentuee afwijkinq van minimae metraqe van m2 VVO -5 => -60% Het minimae metrage in m2 VVO bedraagt: -4 => 60% en < -40% -3 => -40% en c -20% weging i 1 een huurder kan worden beëindiqd -3 => 40% en < 60 0 het maximae percentage bedraagt Wh ' -2 => 20% en < 40% i i - => 0% en < 20% O geen overschrijding! idan de huurovereenkomst voor het eerst worden beëindiqd -5 minimaa 4 en maximaa 5 voedige jaren -4 minimaa 6 en maximaa 7 voedige jareii i i -3 minder dan 3 jaar -2 minimaa 9 en maximaa 11 voedige jaren -1 meer dan 2 jaar O => 25% en <+25% : => 50% en c -25% 2 => 100% en < -50"- 3 => 150% en < -50'0 4 => -200% en < <=-ZOO% 4 De beeqqer heeft qeen voediq ei~endom of voediqe zeqqenschap mate van nadeiqheid niet voedige eiqendom enof zeggenschap 10% Gedeed eqendom, appartementsrechten monumenten -5 de niet voedige eigendom en/of zeggenschqp is zeer nadeig -3 de niet voedige eigendom enof zeggenrchap is iiadeig 1 1 ~ -1 de niet voedige eigendm enof zeggenschap nauweijks nadeig i O voedige eigendom en voedige zeggenschp 5 erfpacht 1 type erfpacht type erfpacht -5 ]tijdeijk recht korter dan 10 jaar -4 :voortdurend recht korter dan 10 jaar 1-3!tijdeijk recht anger dan 10 jaar 1 : -2!voortdurend recht anger dan 10 jaar -1 voortdurend en tijdeijk recht afgekocht voor meer dan 20 jaar O 'geen erfpacht 12 ;erfpachtbepainqen die de markt beter waardeert dan beeqqer, zoas: % pos. afwijking marktwaarde t.o.v. be.waarde door erfpachtbep. het betreft een t~de~k recht -5 de markt is bereid 20 tot 25% meer te betaen dan de beegger de canon wordt qeindexeerd -4 de markt is bereid 15 tot 20% meer te betaep dan de beegger ' - herzieninq canon rnoqek binnen 25 aar -3 de markt is bereid 10 tot 15% meer te betaen dan de beegger j -2 de markt is bereid 5 tot 10% meer te tetaen dan de beegger 1-1 de markt S bereid 5% meer te betaen dan de beegger O erfpachtbepaingen worden door de markt gci~k gewaardeerd as door de beegger O 2003 DTZ Zadehoff v.o.f. XXX[SBV-MRE ]/0bjectvragenijst definitief.xs bz. 12 van 16

86 Bijage 1 SBV-MRE Opeiding REN Quick Scan kantoren voor institutionee beeggers wegng Overzicht beeggingsaspecten, scoreverdeing en wegingsfactoren e --=4 L C) GEBOUW KWALTET (bad 7) - Negatieve invoed op marktwaarde van erf.dienstbaarh.kw.verp. beemmeren c.q. hinderen of die u of de gebruiker ten dienste zijn -5 => 50% van de marktwaarde van het geboiiw Ook indien het een heersend eri betreft kan door het wegvaen van de erf.dienstbaarheid de waarde -4 1 => 25% en <= 50% van de marktwaarde van het gebouw neqatief worden beïnvoed -3 ' =z 10% en <= 2546 van de marktwaarde van het gebouw -2 <= 10% van de marktwaarde van het geboiiw 1 Bodemverontreiniging vormt een risico i -4 Sanering noodzakeijk indien men furderingswijzigingen uitvceit -3 Sanering noodzakeijk bi! bestemmingiwijziging naar wonen -2 Bodem we verontreinigd maar geen ssneringspicht -1 Waarschijnijk geen verontreiniging, maar geen recent onderzoek O,Vogens recent (< 5 jaar) bodemonderzoek is er geen verontreiniging kosten bodemsanering -5 => 40% van de marktwaarde van het gehooiia -4 => 20% en <= 40% van de marktwaarde van het gebouw -3 => 10% en <= 20% van de marktwaaide vai; het gebouw -2 => 5% en <= 10% van de marktwaarde var het gebouw -1 <= 5% van de marktwaarde van het gebouw O Geen sanering noodzakeijk de aanwezigheid van asbest vormt een risico -5 Sanering direct noodzakeijk voor ae kantcorgebruikers -4 Sanering direct noodzakeiijk voor sommige hrintoorgebruikers (RGD) -3 Sanering aeen noodzakeijk bi1 renovatie -2 Sanering aeen noodzakeijk bij soop -1 Waarschijnijk geen verontreiniging, maar dit bijkt niet uit een onderzoek p, _j O!Vogens asbestonderzoek is er geen verontceiniginq / 2 i~osten asbestsanerinq indien noodzakeiik kosten asbestsanering 1-5! => 40 ' van de marktwaarde van het geboiiw -4 => 20% en c= 40% van de marktwaade vaii iet gebouw i -3 => 10% en <= 20% van de marktwaarde van het gebouw -2 => 5% en <= 10% van de marktwaaite van het gebouw i -1 <= 5% van de marktwaarde van het gebriiiini 1 O Geen sanering noodzakeiijk Gebouw hoger dan 70 meter -5 /groot nadee -4 / -3 nadee 1 i -) i -1 /we hoger dan 70 meter maar geen n?deei i O /gebouwen ager dan 70 meter O 2003 DTZ Zadehoff v.o.f. bz. 13 van 16

87 Bijage 1 SBV-MRE Opeiding O 2003 DTZ Zadehoff v.o.f. bz. 14 van 16

88 1, (Z ~eq) S311VS3Ud 31313NVNd N3 13VULN03UnnW VM> (Q ua~opejc6u!6a~ 6u!ap~a~a~oac 'ua$aadsec6~!66aaq $qs!zano s~a66aaq aauo!$n$!$su! ~oon uajo$uev ueag ya!n~ 3 8

89

90

91

92 Oui i 8 LO' E! i- [- -. [i -, LO,% [ 2 w: 2 "; 6" (f: