Jaarbericht PWNR. Jaarbericht 2018 BEEMSTER PURMEREND EDAM/VOLENDAM OOSTZAAN LANDSMEER WORMERLAND ZAANSTAD WATERLAND NOORD NIEUW-WEST WEST CENTRUM

Transcriptie

1 BEEMSTER WORMERLAND OOSTZAAN LANDSMEER PURMEREND EDAM/VOLENDAM ZAANSTAD WATERLAND Jaarbericht 2018 NOORD NIEUW-WEST WEST CENTRUM ZUID OOST DIEMEN ZUIDOOST HAARLEMMERMEER AMSTELVEEN OUDER-AMSTEL AALSMEER UITHOORN Woningbezit van de corporaties per Amsterdams stadsdeel en gemeente per Amsterdam en Regio de Alliantie de Key DUWO DUWO / Rochdale Eigen Haard Habion Intermaris Oostzaanse Volkshuisvesting Parteon Rochdale Stadgenoot Vooruitgang Wooncompagnie Woonzorg Wormerwonen Ymere ZVH Koop, particuliere huur en overige corporaties 18 Jaarbericht PWNR

2 Inhoudsopgave Pagina 3 Voorwoord Pagina 6 Woningvoorraad en inkomens Pagina 14 Woningen van corporaties Pagina 24 Mutaties in de woningvoorraad Pagina 40 Verhuringen van corporatiewoningen Pagina 46 Prettig wonen 1 2 Amsterdam en regio fill_fout 5 7 fill_fout fill_fout fill_fout Zaanstreek-Waterland Beemster 2. Edam-Volendam 3. Landsmeer 4. Oostzaan 5. Purmerend 6. Waterland 9 7. Wormerland 8. Zaanstad Amsterdam AmstellandMeerlanden Aalsmeer 11. Amstelveen 12. Diemen Haarlemmermeer 14. Ouder-Amstel 15. Uithoorn 1

3 Wibautstraat Amsterdam Oost Voorwoord Foto beschikbaar gesteld door Stadgenoot Stadgenoot maakte samen met de bewonerscommissie een renovatieplan voor de panden Wibautstraat 103 t/m 113. De renovatie vond plaats in De voorgevels zijn historisch gerenoveerd, en het fundament is hersteld. De werkzaamheden duurden ongeveer vijf maanden. De woningen bleven tijdens de renovatie bewoond. De panden Wibautstraat 103 t/m 113 liggen aan een pleintje dat in de volksmond Belgiëpleintje wordt genoemd. Stadgenoot wilde graag dat dit pleintje mooier en levendiger zou worden door nieuwe functies te maken in de bedrijfsruimten op de begane grond. Dat is gerealiseerd door enkele horecavestigingen mogelijk te maken met in de zomer een terrasje op het plein. Vraagstukken rondom wonen overschrijden gemeentegrenzen. Woningcorporaties in de Noordvleugelregio van de Randstad beseffen dit goed. Al in het jaar 1992 hebben zij het ROA-Platform Volkshuisvesting opgericht, dat in 2006 werd omgedoopt in het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad (PWNR). Binnen dit Platform bespreken de corporaties actuele thema s zoals de beschikbaarheid van nieuwbouwlocaties voor sociale huurwoningen, het aanbod van betaalbare woningen en de woonruimteverdeling. Sinds enige jaren nodigen ze daarbij regelmatig ook woningcorporaties uit de hele Metropoolregio Amsterdam (MRA) uit. Dit leidt tot steeds meer samenwerking. Zo brachten de gezamenlijke corporaties in de MRA in juli 2018 een gezamenlijke zienswijze uit op de ontwerp Omgevingsvisie van de provincie Noord-Holland. Zij dringen aan op scherpere keuzen en prioriteit vóór wonen in de hele Metropoolregio. Er is een grote urgentie om sneller méér woningen te bouwen. De corporaties willen en kunnen een groot aandeel nemen in de benodigde nieuwbouw. In de hele Metropoolregio moeten tot 2040 tenminste nieuwe woningen worden bijgebouwd om aan de vraag te voldoen. Dertig tot veertig procent daarvan kan gebouwd worden door de corporaties, zodat in de nabije toekomst ook mensen met lagere inkomens in de regio een woning kunnen blijven vinden. We willen graag tempo maken met nieuwbouw gezien de sterk groeiende behoefte, maar dat vereist dat de provincie duidelijker keuzen maakt en ze buiten de bebouwde gebieden meer locaties voor woningbouw aanwijst. Tegelijkertijd pleiten we bij het Rijk dat knelpunten in het OV- en wegennet sneller worden aangepakt. En doen we een beroep op de Provincie om gemeenten te helpen bij versnelling van planprocessen zodat nieuwbouwlocaties sneller beschikbaar komen. De cijfers in dit rapport illustreren de prestaties van de woningcorporaties in een deel van het MRA-gebied in Het betreft de corporaties die samen het PWNR-verband vormen met als werkgebied de voormalige Stadsregio Amsterdam. Het betreft de deelregio s Zaanstreek- Waterland, Amstelland-Meerlanden en de gemeente Amsterdam. Dit gebied omvat de gemeenten Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Waterland, Wormerland, Uithoorn en Zaanstad. We beseffen dat we daarmee slechts een deel van de regionale woningmarkt te pakken hebben. De woningmarkt functioneert immers op het niveau van de hele Metropoolregio Amsterdam, waarvan bijvoorbeeld ook Haarlem, Hilversum en Almere deel uitmaken. Gelukkig is het grote onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2017 wel op die schaal uitgevoerd. In het voorjaar van 2018 verschenen daarover de rapportage en fact sheets per gemeente. Het jaarbericht 2018 van het PWNR bestaat uit vijf hoofdstukken: 1. Het eerste hoofdstuk brengt de totale woningvoorraad en inkomens in beeld op basis van het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam. 2. Hoofdstuk twee gaat over de voorraad corporatiewoningen. Dit hoofdstuk is gebaseerd op de regionale databank van het PWNR. 3. Het derde hoofdstuk gaat over de veranderingen in de woningvoorraad in de regio door nieuwbouw, renovatie, sloop, liberalisatie en verkoop. 4. Hoofdstuk vier gaat over de verhuringen van corporatiewoningen. 5. Hoofdstuk vijf heeft als thema prettig wonen. We besteden onder die titel aandacht aan de tevredenheid van mensen over hun buurt, de woningen in de buurt en de ontwikkeling van de buurt in de toekomst. 2 3

4 Het actuele bezit online Woningcorporatiebezit 2018 Weten waar de corporatiewoningen in de hele regio staan? Kijk dan op de digitale Atlas Sociale Woningbouw die de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) lanceerde op 23 maart ter gelegenheid van het 100- jarig jubileum van de federatie. Op deze interactieve website is met enkele klikken het woningbezit inzichtelijk van de corporaties in Amsterdam, Zaanstreek-Waterland, Amstelland-Meerlanden én Almere. De website is te vinden via en is vervaardigd door het Datalab en de afdeling Ruimte en Duurzaamheid van de gemeente Amsterdam met behulp van gegevens uit de databank van PWNR en AFWC. 4 5

5 Woningvoorraad en inkomens Voordat we ingaan op de kenmerken van de corporatievoorraad, is het goed om te kijken naar de totale woningvoorraad. Daarvoor baseren we ons op het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam dat de MRA-gemeenten en PWNR-corporaties hebben laten uitvoeren. Zo is in de regio s Amstelland-Meerlanden en Zaanstreek-Waterland meer dan 55% van de zelfstandige woningen een koopwoning, tegen 33% in de gemeente Amsterdam. Hier Figuur 1 Buiten Amsterdam woont dus het grootste deel van de huishoudens in een eigen koopwoning. Het percentage sociale corporatiewoningen als aandeel van de voorraad zelfstandige woningen loopt in 2017 uiteen van 39% in Amsterdam tot 20% in de deelregio Amstelland-Meerlanden. Daarnaast kennen Amsterdam en Amstelland-Meerlanden een substantiële particuliere huursector, waarvan een deel een huur heeft onder de huurtoeslaggrens ( 711). Ook deze particuliere huurwoningen bepalen voor een deel de betaalbaarheid van het wonen in de regio. In de gemeente Amsterdam bestaat in % van de totale voorraad uit corporatie- én particuliere huurwoningen met een huur onder 711. In Zaanstreek-Waterland is dat 34% en in Amstelland-Meerlanden 28%. Hier figuur 2 De verschillen tussen gemeenten zijn groot. Zo is in de gemeente Edam-Volendam 77% van de woningen in bezit van eigenaar-bewoners tegen 33% in Amsterdam. Het aandeel sociale huurwoningen van corporaties loopt uiteen van 16% in de eerstgenoemde gemeente tot 39% in de laatste. De gemeenten Diemen en Amstelveen vallen op door een hoog aandeel particuliere huurwoningen, waarvan het merendeel tot de vrije sector behoort. De positie van het corporatiebezit verschilt dan ook per deelregio. In het volgende hoofdstuk gaan we verder in op de kenmerken van het corporatiebezit. Figuur 2: Samenstelling woningvoorraad naar gemeente, 2017 Amsterdam Zaanstad Purmerend Wormerland Uithoorn Oostzaan Ouder-Amstel Waterland Amstelveen Figuur 1: Samenstelling woningvoorraad naar regio, 2017 Landsmeer Beemster Amsterdam Diemen Metropoolregio Amsterdam Haarlemmermeer Zaanstreek-Waterland Aalsmeer Amstelland-Meerlanden Edam-Volendam 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Sociale huur, corporatie Sociale huur, particulier Vrije sector huur, corporatie Vrije sector huur, particulier Koop Sociale huur, corporatie Sociale huur, particulier Vrije sector huur, corporatie Vrije sector huur, particulier Koop Bron WiMRA, 2017 Bron WiMRA,

6 Op wijkniveau ligt het percentage sociale huurwoningen van Buiksloot en Betondorp ligt het percentage sociale huur hoogste percentage sociale huurwoningen van corpora- 711 mee, dan valt op dat ook de Pijp Zuid (waaronder de corporaties met 79% het hoogst in Volewijck in Amsterdam- van corporaties hoog. Van de wijken in de stadsre- ties. Nemen we behalve de sociale huurwoningen van cor- Diamantbuurt) in Amsterdam een hoog aandeel betaalbare Noord (waaronder de Van der Pekbuurt). Ook in Tuindorp, gio buiten Amsterdam heeft Poelenburg in Zaanstad het poraties ook de huurwoningen van particulieren onder de woningen kent. Hier kaart 1 en 2 Kaart 1: Percentage sociale huurwoningen van corporaties per wijk Kaart 2: Percentage huur < 711 (corporaties en particulier) Bron: WiMRA 2017 Bron: WiMRA % tot 80% 75% tot 83% 35% tot 50% 50% tot 75% 20% tot 35% 35% tot 50% 0% tot 20% 15% tot 35% 0% tot 15% 8 9

7 Inkomens en woonsegmenten Figuur 3 uit het rapport Wonen in de Metropoolregio Amsterdam geeft weer hoe de verdeling in inkomensgroepen zich verhoudt tot de verdeling in woonsegmenten. Het is een Figuur 3: Woonsegmenten per inkomensgroep naar regio, 2017 in % Bron: WiMRA 2017 Inkomen Lage Inkomens Laagste inkomens vanaf htsgrens midden tot huurtoeslag tot en inkomens met (EUgrens grens (EU-grens) ) Segment Huur tot 635 Huur Koop tot Koop theoretische vergelijking die de huishoudens in een gebied naar inkomen afzet tegen de totale woningvoorraad in dat gebied naar prijs. Voor woningzoekenden is het vrijkomende aanbod van belang (zie hoofdstuk 4). Figuur 3 Lagere Midden Hogere Hogere midden inkomens midden inkomens inkomens ( ( inkomens (vanaf 2x ,5x modaal) (1,5x - 2x modaal) ) modaal) Huur Koop huur Koop huur Koop Huur meer dan Koop meer dan Door de afname van de sociale voorraad van particulieren en corporaties in de laatste decennia is de overmaat ten opzichte van de groep lage inkomens kleiner geworden. Volgens het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam is het aandeel woningen van corporaties en particulieren met een huur onder de sociale huurgrens van 711 tussen 2013 en 2017 gedaald van 59% naar 53% van de woningvoorraad in Amsterdam, van 35% naar 34% in Zaanstreek-Waterland en van 30% naar 28% in Amstelland-Meerlanden. Ook prijsstijgingen in de koopvoorraad verkleinen de voorraad betaalbare woningen. Van de woningvoorraad in de gemeente Amsterdam en in de regio Amstelland-Meerlanden bestaat in 2017 maar 2% uit koopwoningen met een WOZ waarde tot In Zaanstreek Waterland is dat 8%. Bij elkaar opgeteld past volgens WiMRA 55% van de woningen in de gemeente Amsterdam bij de lage inkomens in 2017, terwijl de groep lage inkomens met een jaarinkomen tot in ,5% van de bevolking in de hoofdstad uitmaakt. In Zaanstreek-Waterland is die verhouding 42% betaalbare woningen versus 38% lage inkomens en in Amstelland- Meerlanden is dat 31% versus 30%. De overmaat in de rest van de regio Amsterdam is volgens WiMRA 2017 dus nog wat kleiner dan in de hoofdstad. De marge is bovendien verdwenen als wordt meegenomen dat er ook gereguleerde huurwoningen mogen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot (Overigens is die grens voor particuliere verhuurders van sociale huurwoningen in Amsterdam ) Van de vrijgekomen gereguleerde huurwoningen van corporaties moet 90% worden toegewezen aan huishoudens tot de EU-grens, maar tot en met 2020 geldt deze inkomensgrens maar voor 80% van de vrijgekomen woningen. Tot en met 2020 is de groep huishoudens die op deze woningen is aangewezen, daarom groter. Hier figuur 4 Figuur 4: Omvang doelgroep tot EU-grens en sociale voorraad in % (corporaties en particulieren) Amsterdam Inkomen Segment Zaanstreek-Waterland Doelgroep tot (EU-grens) Doelgroep tot Sociale huur van corporaties en particulieren Inkomen Bron WiMRA, 2017 Segment Amstelland-Meerlanden Inkomen Segment % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Amsterdam Metropoolregio Amsterdam Zaanstreek-Waterland Amstelland-Meerlanden 10 11

8 Figuur 5: Inkomensgroepen in de sociale huurwoningen van corporaties MRA Amstelland-Meerlanden Daar komt bij dat de WOZ-waarde in WiMRA als peildatum 2016 heeft. Sindsdien is de koopprijs in alle deelregio s fors gestegen. Dat betekent dat voor de doelgroep lage inkomens de koopsector steeds minder een alternatief vormt. Ook voor de middeninkomens tot anderhalf maal modaal neemt het aanbod snel af. Zaanstreek-Waterland Waterland Edam-Volendam Ouder-Amstel Aalsmeer Haarlemmermeer Uithoorn Als we de omvang van de doelgroep lage inkomens uitsluitend afzetten tegen de huurwoningen met een huur onder 711 van corporaties en particulieren is in alle regio s sprake van een theoretisch tekort aan sociale huurwoningen. Daarom is er opnieuw behoefte aan groei van het aantal sociale huurwoningen door nieuwbouw. Daar staat tegenover dat niet alle lage inkomens in een corporatiewoning wonen. In Amsterdam wonen huishoudens met een laag inkomen onder de EU-grens volgens WiMRA het vaakst in een sociale huurwoning van corporaties (62%) tegen 46% in Amstelland-Meerlanden. Het aandeel van huishoudens met lage inkomens dat buiten de corporatiesector woont, neemt toe. Het gaat hier deels om ouderen die in een (afbetaalde) koopwoning wonen. Hier figuur 5 Amstelveen Amsterdam Zaanstad Purmerend Diemen Een deel van de sociale huurvoorraad van corporaties wordt bewoond door huishoudens met een hoger inkomen. Van de bewoners van sociale huurwoningen van corporaties in het MRA-gebied heeft 14% een inkomen boven en 21% een inkomen boven Het aandeel van huishoudens met een inkomen boven in sociale corporatiewoningen loopt binnen de stadsregio op gemeenteniveau uiteen van 10% in Diemen en Wormerland tot 25% in Waterland. Wormerland % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Lage inkomens tot huurtoeslaggrens inkomens vanaf hts-grens t/m (EU-grens) Laagste middeninkomens (EU-grens ) inkomens boven Bron WiMRA,

9 Woningen van corporaties De woningcorporaties hebben per 1 januari 2018 ruim huurwoningen in bezit in de Stadsregio Amsterdam, waarvan ruim onzelfstandige eenheden. De laatste staan vooral in de gemeenten Amsterdam, Amstelveen, Diemen en Haarlemmermeer. Dat zijn tegelijkertijd de gemeenten met relatief veel studentenkamers. Per 1 januari 2014 stonden er nog corporatiewoningen in de regio. De corporatievoorraad is dus over vier jaar afgenomen, maar in het laatste jaar, tussen 1 januari 2017 en 1 januari 2018 is de corporatievoorraad constant gebleven op ruim woningen. De cijfers in dit hoofdstuk gaan over de zelfstandige en onzelfstandige corporatiewoningen samen. Het bezit van de woningcorporaties Vooruitgang en de Oostzaanse Volkshuisvesting is daarin meegenomen, ook al maken ze geen deel uit van de databank van het PWNR. Hier Tabel 1 tot en met 4 Tabel 1: Zelfstandige en onzelfstandige corporatiewoningen per gemeente per 1 januari 2018 Tabel 2: Woningvoorraad per corporatie binnen de Stadsregio Amsterdam per 1 januari 2018, zelfstandig en onzelfstandig Gemeente Zelfstandige Zelfstandige Onzelfstandige Overige Totaal woningen studenteneenheden studenteneenheden onzelfstandige eenheden Aalsmeer Amstelveen Amsterdam Beemster Diemen Edam-Volendam* Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan* Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Corporatie Zelfstandige wooneenheid Onzelfstandige wooneenheid Totaal de Alliantie de Key DUWO / Rochdale DUWO Eigen Haard Habion Intermaris Parteon Rochdale Stadgenoot Wooncompagnie Woonzorg Wormer Wonen Ymere ZVH Oostzaanse Volkshuisvesting* Woningbeheer De Vooruitgang* Zaanstreek-Waterland Amstelland-Meerlanden Totaal Stadsregio Amsterdam Bron: Databank, PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties * Gegevens de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting per 31 december 2016, Bron: CorpoData Totaal Bron: Databank, PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties * Gegevens de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting per 31 december 2016, Bron: CorpoData 14 15

10 Tabel 3: Aantal zelfstandige woningen per gemeente per corporatie per 1 januari 2018 Corporatie Gemeente de Alliantie de Key DUWO / DUWO Eigen Haard Habion Intermaris Parteon Rochdale Stadgenoot Woon- Woonzorg Wormerwonen Ymere ZVH Oostzaanse Woning- Totaal Rochdale compagnie Volkshuis- beheer de vesting* Vooruitgang* Amsterdam Deelregio Noord Beemster Edam-Volendam Landsmeer Oostzaan Purmerend Waterland Wormerland Zaanstad Zaanstreek-Waterland Deelregio Zuid Aalsmeer Amstelveen Diemen Haarlemmermeer Ouder-Amstel Uithoorn Amstelland-Meerlanden Totaal Bron: Databank, PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties * Gegevens de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting per 31 december 2016, Bron: CorpoData 16 17

11 Tabel 4: Aantal onzelfstandige woningen per gemeente per corporatie per 1 januari 2018 Corporatie Gemeente de Alliantie de Key DUWO / DUWO Eigen Haard Habion Intermaris Parteon Rochdale Stadgenoot Woon- Woonzorg Wormerwonen Ymere ZVH Totaal Rochdale compagnie Amsterdam Deelregio Noord Beemster Edam-Volendam Landsmeer Oostzaan Purmerend Waterland Wormerland Zaanstad Zaanstreek-Waterland Deelregio Zuid Aalsmeer Amstelveen Diemen Haarlemmermeer Ouder-Amstel Uithoorn Amstelland-Meerlanden Totaal Bron: Databank, PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 18 19

12 Tabel 5: Onderverdeling van het corporatiebezit in vijf huurklassen in 2018 (zelfstandige en onzelfstandige woningen) Kale huur Kale huur Kale huur Kale huur Kale huur Kale huur > 417,34 > 597,3 > 640,14 > 710,68 > 882 Onbekend** 417,34 597,30 640,14 710,68 882*** 1.003*** 1.003*** Totaal Aalsmeer Amstelveen Amsterdam Beemster Diemen Edam-Volendam* Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan* Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Zaanstreek-Waterland Amstelland-Meerlanden Totaal Stadsregio Amsterdam Figuur 6: Corporatiewoningen naar huurklasse per gemeente per 1 januari 2018 (gerangschikt op % 640,14) Bron: Databank, AFWC / PWNR 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Aalsmeer Ouder-Amstel Landsmeer Haarlemmermeer Uithoorn Amstelveen Diemen Zaanstad Oostzaan* Amsterdam Waterland Beemster Purmerend Edam-Volendam* Wormerland Zaanstreek-Waterland Amstelland-Meerlanden > 710,68 > 640,14 en 710,68 > 597,30 en 640,14 > 417,34 en 597,30 417,34 Totaal Stadsregio Amsterdam Bron: Databank, PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties * Gegevens de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting per 31 december 2016, Bron: CorpoData ** Het betreft hier bijvoorbeeld woningen die leeg staan of tijdelijk verhuurd worden in het kader van o.a. renovatie, verkoop of sloop *** Niet alle woningen met een huur boven 710,68 euro zitten in de vrije huursector. Er zijn ook sociale huurwoningen die door een huurverhoging boven inflatie een huur boven 710,68 euro kunnen krijgen. * Gegevens de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting per 31 december 2016, Bron: CorpoData Van de corporatiewoningen in de Stadsregio heeft 81% een huur onder de hoogste aftoppingsgrens, 10% zit tussen 640 en 711 en 9% boven 711. Het percentage woningen onder de hoogste aftoppingsgrens loopt uiteen van 57% in Aalsmeer tot 92% in Wormerland. Diemen en Amstelveen hebben een relatief hoog aandeel woningen onder de kwaliteitskortingsgrens van 417, mede vanwege de aanwezigheid van studentenwoningen.hier tabel 5 en figuur

13 Kaart 3 geeft een beeld van de gemiddelde kale huur per wijk. Wat opvalt is dat in veel wijken in en rond het Centrum van Amsterdam de gemiddelde kale maandhuur nog lager is dan 500. De gemiddelde maximale huren liggen in veel wijken in de regio boven 711 mede als gevolg van de wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel, waardoor de WOZ-waarde wordt meegenomen in de woningwaardering. Woningcorporaties kiezen er bewust voor een groot deel van hun woningen binnen de sociale huursector te houden. Zij verhuren hun woningen vaak met een huur die aanzienlijk onder de maximale huur en onder de markthuur ligt en zorgen zo voor betaalbare huisvesting in de regio. Kaart 3: Gemiddelde kale huur sociale corporatiewoningen per wijk Bron: Databank PWNR/AFWC, 1 januari 2018 Kaart 4: Gemiddelde maximale huur sociale corporatiewoningen Bron: Databank PWNR/AFWC, 1 januari 2018 > tot tot tot tot 500 > tot tot tot

14 Mutaties in de woningvoorraad Nieuwbouw Corporaties leverden in 2017 gezamenlijk nieuwbouwwoningen op in de Stadsregio Amsterdam. Onderverdeeld waren dit reguliere sociale huurwoningen, 876 zelfstandige studentenwoningen, 44 onzelfstandige studentenwoningen, 200 middensegmenthuurwoningen tot 995, 64 overige huurwoningen Vooral de Alliantie leverde veel woningen op in Amsterdam: 661 sociale huurwoningen en 63 middensegmentwoningen. Dit zijn onder meer nieuwbouwwoningen op het Zeeburgereiland, in de Struikbuurt en de Staalmanpleinbuurt. In deze buurten hebben bewoners in vergaande mate geparticipeerd in de plannen. en 497 koopwoningen. Van de totale nieuwbouw door corporaties werden woningen gerealiseerd in Amsterdam, 137 in Zaanstreek-Waterland en 231 in Amstelland-Meerlanden. Hier tabel 6 en 7 Tabel 6: Nieuwbouwopleveringen door woningcorporaties* per gemeente in 2017 (inclusief vernieuwbouw en transformatie van o.a. kantoren en verzorgingshuizen) Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw sociale huur zelfstandige onzelfstandige Nieuwbouw 710,68 studenten- studenten- midden- Nieuwbouw (prijspeil woningen woningen segment overige Nieuwbouw Nieuwbouw jan 2017) 710,68 710, huur koop totaal Aalsmeer Amstelveen 1 1 Amsterdam Beemster Diemen Edam-Volendam 8 8 Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Zaanstreek-Waterland Amstelland-Meerlanden Totaal Stadsregio Amsterdam Tabel 7: Nieuwbouw sociale huur door corporaties** naar gemeente, ( ) (inclusief zelfstandige studentenhuisvesting) Opleveringen Nieuwbouw sociale huur 710,68 in 2013 Nieuwbouw sociale huur 710,68 in 2014 Nieuwbouw sociale huur 710,68 in 2015 Nieuwbouw sociale huur 710,68 in 2016 Nieuwbouw sociale huur 710,68 in 2017 Aalsmeer Amstelveen Amsterdam* Beemster 16 Diemen Edam-Volendam 48 8 Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland 8 Wormerland Zaanstad Zaanstreek-Waterland Amstelland-Meerlanden Totaal Stadsregio Amsterdam * T/m 2014 Bron OGA, Gouden Bouwsteen Nul20, 2015 t/m 2017 opgave corporaties rest gemeenten opgave corporaties ** inclusief participatie in samenwerkingsverbanden en nieuwbouw voor derden exclusief de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting Binnen Amsterdam loopt stadsdeel Nieuw-West in 2017 op kop met de oplevering van nieuwbouwwoningen door woningcorporaties, waarvan 548 voor reguliere sociale onder andere de studentenwoningen in het project Little Manhattan door DUWO samen met IC-campus en het project Lieven-1 door de Key. verhuur en 787 voor studentenhuisvesting. Het betreft hier Bron: Opgave corporaties exclusief de Voortuitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting * inclusief participatie in samenwerkingsverbanden en nieuwbouw voor derden (bv DUWO beheer voor derden met langlopende afspraken over betaalbare huren) 24 25

15 Lieven Amsterdam Nieuw-West Little Manhattan Amsterdam Nieuw-West Foto: Nico Boink Foto: Nico Boink In de Delflandpleinbuurt in Amsterdam Nieuw-West, bouwt woningcorporatie De Key het project Lieven. Lieven is een plek van ontmoeting waar volop ruimte is voor verschillende activiteiten, bedacht door bewoners én buurtbewoners. Lieven biedt straks woonruimte voor circa 1200 woonstarters van 18 tot en met 27 jaar. Bewoners zorgen samen met de buren voor hun eigen woonplek en omgeving en vormen samen een netwerk. Zo helpen zij elkaar een goede start te maken in Amsterdam. Het project is verdeeld over acht fasen. In 2017 werd het rookvrije Lieven 1 opgeleverd met 175 zelfstandige woningen en 44 woningen met gedeelde voorzieningen en een groene buitenruimte. In 2021 zijn alle delen van Lieven gereed. De Key richt zich vooral op woonstarters tot en met 27 jaar, die bij De Key huurcontracten voor 5 jaar krijgen. De jongeren hebben de kans om in 5 jaar tijd een netwerk op te bouwen en zichzelf te ontwikkelen voor een volgende stap. Intussen bouwen ze meer jaren inschrijfduur op bij Woningnet. In november 2017 werd het wooncomplex Little Manhattan opgeleverd naast NS- en metrostation Lelylaan in Amsterdam Nieuw-West. Het 23 etages tellende gebouw bevat 870 studio-appartementen. Daarvan worden er 590 door woningcorporatie DUWO betaalbaar verhuurd aan studenten. Elke studio heeft een eigen keuken, douche/wc en voordeur. In de gemeenschappelijke ruimten kunnen studenten elkaar beter leren kennen en wie weet vriendschappen voor het leven sluiten

16 Straat Davis Zaandam Emmakade Purmerend Foto beschikbaar gesteld door Parteon Foto beschikbaar gesteld door Wooncompagnie In de Zaandamse Straat Davis is veel veranderd de afgelopen jaren. In nauw overleg met bewoners werden de oude flatwoningen vanwege de slechte bouwkundige staat gesloopt en kwam er in 2017 nieuwbouw voor in de plaats. Parteon realiseerde 57 nieuwe eengezinswoningen op waarvan 24 vrije sector huurwoningen en 33 sociale huurwoningen met tuin. Ook aan het aangrenzende Sluispad zijn twee huurwoningen gerealiseerd, passend bij de monumentale status van de locatie. De eengezinswoningen hebben drie slaapkamers met de mogelijkheid voor een extra slaapkamer op zolder en een tuin. De nieuwbouw is geheel in Zaanse stijl, ontworpen door Geusebroek Verheij Architecten en gebouwd door Thunnissen. Dertien huurders van de oorspronkelijke flatwoningen zijn teruggekeerd naar één van de nieuwe huurwoningen in Straat Davis. Wooncompagnie realiseerde in het voormalige St. Liduina Gasthuis aan de Emmakade in Purmerend 27 tweeen driekamerwoningen. Het zijn sociale huurwoningen, variërend van 41 tot 82 m 2. Betaalbare woningen in een gemeentelijk monument in de binnenstad van Purmerend, met alle voorzieningen op loopafstand. Het markante gebouw in hartje Purmerend werd in 1912 gebouwd als roomskatholiek pension voor betalenden, met enkele kamers voor ouden van dagen. In 1926 werd het pand onderdeel van het St. Liduina Gasthuis. Van buitenaf is het monumentale appartementengebouw toegankelijk via het oude doktershuis, de voormalige ambulance-ingang en de hoofdingang. Bij deze laatste ingang bevindt zich een lift. Hierdoor is wonen op deze locatie ook mogelijk voor mensen die minder goed ter been zijn. Binnenin het gebouw heeft elk appartement een eigen ingang en hebben elf woningen tevens een buitenruimte. Alle woningen voldoen uiteraard aan de hoge isolatienormen van Wooncompagnie. Het gebouw is meer dan honderd jaar oud, maar inmiddels compleet geïsoleerd. Alle woningen hebben dan ook een gunstig energielabel. Van binnen is het gebouw weliswaar splinternieuw, de buitenkant is volledig intact gebleven. Inclusief alle fraaie details, zoals de monumentale hoofdingang met geveldecoraties en het paneel met de naam St. Liduinastichting

17 De Dammer Amsterdam-Noord De nieuwbouw concentreert zich vooral binnen de gemeente Amsterdam. In de Stadsregio buiten Amsterdam is het meest door de corporaties gebouwd in Haarlemmermeer met de oplevering van 132 woningen, waarvan 118 koopwoningen. Daarna volgen Uithoorn en Zaanstad met respectievelijk 98 en 94 woningen. Parteon realiseerde nieuwbouw in Zaanse stijl in de Straat Davis en Wooncompagnie transformeerde het St. Liduina Gasthuis in Purmerend tot 27 sociale huurwoningen. Bij de nieuwbouw speelt de energietransitie een belangrijke rol. De woningen zijn goed geïsoleerd, worden vaak voorzien van zonnepanelen en er wordt voorgesorteerd op een aardgasvrije toekomst. Zo zijn er nieuwbouwwoningen aangesloten op restwarmte, terwijl andere complexen worden voorzien van elektrische warmtepompen. Het wooncomplex De Dammer van Rochdale is bijvoorbeeld aangesloten op stadswarmte en heeft zonnepanelen op het dak. Ten opzichte van de afgelopen jaren neemt het aandeel koopwoningen en markthuurwoningen in de nieuwbouw van corporaties af, terwijl de reguliere sociale huur toeneemt. De nieuwe Woningwet van 2015 belemmert de mogelijkheden van corporaties om marktwoningen te bouwen. Een aantal corporaties richt zich in de nieuwbouw bovendien primair op de realisatie van sociale huurwoningen voor de doelgroep met lage inkomens. Foto: Nico Boink Tabel 8: Nieuwbouw sociale huur door corporaties* naar gemeente, ( ) (exclusief studentenhuisvesting) Opleveringen Aalsmeer Amstelveen Amsterdam Beemster Diemen Edam-Volendam 8 Haarlemmermeer Landsmeer 19 Oostzaan 14 Ouder-Amstel 22 Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland 51 Zaanstad Woningcorporatie Rochdale realiseerde in complex De Dammer vlakbij het Waterlandplein 90 nieuwe ruime tweekamer woningen die verhuurd worden in de sociale huur. De toewijzing van 85 van de 90 woningen gebeurde via loting. Daarmee maakten veel jonge starters één en twee persoons huishoudens een kans om de gelukkige huurder te zijn. Van de begane grondwoningen zijn er vijf toegewezen aan huurders van 55 jaar of ouder. De Dammer is een duurzaam wooncomplex. De stroomvoorziening komt voor een deel van de zonnepanelen op het dak. De woningen zijn allemaal goed geïsoleerd en aangesloten op stadsverwarming. Zaanstreek-Waterland Amstelland-Meerlanden Totaal Stadsregio Amsterdam * Inclusief participatie in samenwerkingsverbanden en nieuwbouw voor derden, exclusief de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting Bron: Opgave corporaties

18 Jacob Geelbuurt Amsterdam Nieuw-West Tabel 9: Hoog niveau renovatie* (exclusief samenvoegen) per gemeente in 2016 en 2017 Renovaties Corporaties verbeteren de kwaliteit van hun woningen door te investeren in onderhoud en renovatie. In totaal zijn in de Stadsregio Amsterdam in 2017 door de woningcorporaties woningen op hoog niveau gerenoveerd, waarvan in Amsterdam en 408 in Zaanstad. Net zoals bij de nieuwbouw is een belangrijk doel daarbij de verduurzaming van de woningen, mede door isolatie. Ook besteden de corporaties aandacht aan duurzame energieopwekking door onder andere plaatsing van zonnepanelen. Rochdale, Stadgenoot en Parteon zijn de koplopers bij de renovaties, met respectievelijk 446, 442 en 408 renovaties in We spreken van een hoog niveau renovatie als er minimaal per woning is geïnvesteerd. Vooral in de Amsterdamse stadsdelen Oost en Nieuw-West hebben woningcorporaties in 2017 veel woningen gerenoveerd. De Alliantie rondde in het laatstgenoemde stadsdeel de renovatie van de Jacob Geelbuurt af en in West renoveerde Ymere het wooncomplex Merkelbach. Parteon renoveerde onder meer woningen in de Bloemenbuurt in Wormerveer. Ruim gerenoveerde woningen in de Stadsregio zijn na de renovatie weer verhuurd met een huurprijs onder de liberalisatiegrens ( 711). Het grootste deel van de woningen blijft dus na renovatie in de sociale huursector. De corporaties knappen ook woningen op bij mutatie. Deze renovaties bij mutatie zijn niet zichtbaar in deze cijfers, omdat de investering over het algemeen lager is dan per woning. Aantal Aantal Aantal gerenoveerde gerenoveerde woningen na woningen woningen renovatie onder liberalisatiegrens, kale huur 710,68 prijspeil januari 2017 Aalsmeer Amstelveen Amsterdam Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland 52 Wormerland Zaanstad Zaanstreek-Waterland Amstelland-Meerlanden Totaal Stadsregio Amsterdam Bron: Opgave corporaties exclusief de Voortuitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting * Minimale investering van (uitsluitend investeringen in de verbetering van de woning, dus geen verhuiskostenvergoeding, communicatie en proceskosten etc) Foto beschikbaar gesteld door De Alliantie In het voorjaar van 2017 rondde woningcorporatie De Alliantie de renovatie van 228 woningen in de Jacob Geelbuurt af. Het renovatieplan werd vooraf in nauw overleg met bewoners gemaakt en maakt deel uit van een groter plan voor de hele buurt met doelen voor de veiligheid, leefbaarheid en het wonen. Het resultaat is dat de woningen veel energiezuiniger zijn en bewoners minder geld kwijt zijn aan energielasten. Het energielabel is nu A en was E en soms zelfs F. Ook het wooncomfort is sterk verbeterd, onder meer door een nieuwe indeling van de woningen op de begane grond en nieuwe badkamers. De tuinen werden vergroot en voorzien van een schuur. Tegelijkertijd vernieuwde de gemeente de openbare ruimte

19 Merkelbach Amsterdam West Bloemenbuurt Wormerveer Foto: Nico Boink Foto beschikbaar gesteld door Parteon In de buurt Landlust in Bos en Lommer (Amsterdam West) renoveerde Ymere het wooncomplex Merkelbach met 206 appartementen, waarvan 129 voor sociale verhuur. Merkelbach is een monument uit de jaren 30 van de vorige eeuw, ontworpen volgens de filosofie van het Nieuwe Bouwen met veel meer licht en luchtbeleving in huis. Naast de 129 sociale huurwoningen bood Ymere circa 72 betaalbare casco gerenoveerde koopwoningen aan van circa 45 tot 55 m 2. Ymere zorgt voor het dak, de gevel, de vloer, de woning-scheidende wanden en het trappenhuis. De bewoners zorgen helemaal zelf voor de afbouw en de afwerking van de binnenkant. Zo kon Ymere de appartementen voor een aantrekkelijke prijs aanbieden én kunnen de bewoners de woning helemaal naar eigen wens afmaken, al dan niet met gebruik van afbouwpakketten. In 2016 en 2017 renoveerde Parteon 41 woningen in de Hyacintstraat, Tulpstraat en Dahliastraat in Wormerveer. De nieuwe bekleding met steenstrips aan de buitenzijde, kleurige deuren en nieuwe kozijnen doen de Bloemenbuurt weer bloeien. De woningen zijn zowel aan de binnenzijde als de buitenzijde aangepakt. Waar nodig kregen zij een nieuwe combiketel, keuken, badkamer en toilet. De kozijnen zijn vervangen en de woningen zijn inbraakveiliger gemaakt. De fraaie gevelafwerking en de nieuwe deuren geven de woningen een frisse uitstraling. De woningen gingen van energielabel F en G naar label A. Om dit te bereiken zijn onder andere de kruipruimten, muren en daken geïsoleerd, de kozijnen vervangen en is er isolatieglas geplaatst. De Bloemenbuurt bleek ook in woonruimte te voorzien voor eksters en vleermuizen. De eksters waren zo gesteld op hun pas verworven broedplaats in een schoorsteen dat het reinigen van de daken moest worden uitgesteld. Om de vleermuizen een nieuw thuis te bieden heeft Parteon speciale vleermuiskasten laten ophangen. De werkzaamheden zijn dankzij de gevleugelde bewoners enkele weken vertraagd

20 Europarei Uithoorn Tabel 10: Sloop Corporatiewoningen per gemeente, ( ) (inclusief uit exploitatie nemen studentenwoningen) Tabel 11: Verkoop corporatiewoningen* per gemeente ( ) Aalsmeer 45 Aalsmeer Amstelveen* 207 Amstelveen Amsterdam** Amsterdam Beemster Beemster Diemen Diemen Edam-Volendam 10 Edam-Volendam Haarlemmermeer Haarlemmermeer Landsmeer 16 Landsmeer Oostzaan Oostzaan Ouder-Amstel 48 Ouder-Amstel Purmerend Purmerend Uithoorn Uithoorn Waterland Waterland Wormerland Wormerland Zaanstad Zaanstad Zaanstreek-Waterland Zaanstreek-Waterland Amstelland-Meerlanden Amstelland-Meerlanden Totaal Stadsregio Amsterdam Totaal Stadsregio Amsterdam Foto: Hans Verwoerd Bron: Opgave corporaties exclusief de Vooruitgang en Oostzaanse Bron: eigen opgave corporaties Volkshuisvesting * Inclusief Vrije sector huur * Waarvan 176 studentenwoningen uit exploitatie in 2014 ** Waarvan 89 studentenwoningen uit exploitatie in 2014 en 914 in 2015 Sloop en vernieuwing In 2017 zijn woningen gesloopt (inclusief de verwijdering van containerwoningen), waarvan in Amsterdam en 126 in Uithoorn. In de laatste gemeente maken flats in de wijk Europarei gedeeltelijk plaats voor nieuwbouw. Verkoop In 2017 hebben de corporaties woningen in de Stadsregio verkocht aan eigenaar-bewoners, waarvan 982 in Amsterdam (inclusief de verkoop van vrije sector huur). De groeiende behoefte aan betaalbare huurwoningen maakt dat de corporaties de verkoop van sociale huurwoningen matigen. Tussen 2014 en 2017 daalde het aantal corporatieverkopen in de Stadsregio van naar per jaar, waarvan in 2017 nog 925 sociale huurwoningen. tabel 10 Binnen alleen de gemeente Amsterdam daalde tussen 2014 en 2017 het aantal corporatieverkopen van naar 982, waarvan 747 sociale huurwoningen. Overal in Amsterdam worden veel minder corporatiewoningen verkocht, maar het sterkst is dat in de populaire wijken binnen de ring. In de gezamenlijke stadsdelen Centrum, Zuid, Oost en West bedraagt het aantal verkopen in 2017 nog maar 32% van wat er in 2014 werd verkocht. De corporatiewoningen worden doorgaans betaalbaar verkocht, 53% had een koopprijs onder Deze woningen zijn bereikbaar voor de middengroep tot anderhalf maal modaal. De koopwoningen van corporaties hebben gemiddeld een lagere prijs dan andere koopwoningen, maar ook bij corporatieverkopen neemt het aandeel dat betaalbaar is voor de middeninkomens snel af door de stijgende verkoopprijzen in de markt. Dat geldt vooral voor Amsterdam waar in 2015 nog 83% bereikbaar was voor de groep tot anderhalf maal modaal en in %. Prijsstijgingen doen zich ook voor in Zaanstreek- Waterland en Amstelland-Meerlanden. Tegelijkertijd zien we dat in Zaanstreek-Waterland nog steeds 93% van de corporatiewoningen in 2017 is verkocht met een prijs onder Dat percentage zal als gevolg van de prijsontwikkeling vermoedelijk de komende jaren verder dalen. Hier figuur 7 Woningcorporatie Eigen Haard bouwt sinds begin 2017 aan het nieuwbouwproject Middengebied Europarei in Uithoorn. Europarei is een zeer groene, kindvriendelijke wijk met veel voorzieningen in de buurt. Zo zijn er scholen, buurtcentra en winkels op loopafstand. Een deel van de bestaande hoogbouw in deze wijk is of wordt nog gesloopt en maakt plaats voor eengezinswoningen en appartementen. Dit gebeurt in drie fases. Fase 1 is gebouwd en volledig bewoond. Fase 2 bestaat uit 21 vrije-sectorhuurappartementen, 19 sociale huurwoningen en 7 koopwoningen. Ook Fase 3 bestaat uit een mix van koop- en huurwoningen. Eigen Haard verkoopt deze woningen graag aan doorstromers. Zo zorgt de corporatie voor beweging in de huizenmarkt, waardoor ze de leeggekomen huurwoningen weer passend kan verhuren. Huurders van Eigen Haard die hun sociale huurwoning leeg achter laten krijgen als eerste de kans om een woning te kopen. Ook huurders van sociale huurwoningen van andere Amsterdamse woningcorporaties kunnen gebruik maken van deze voorrang. Ook voor hen geldt de voorwaarde dat zij een sociale huurwoning leeg achter laten

21 Liberalisatie en middensegment In 2017 hebben de corporaties in de Stadsregio Amsterdam nieuwe huurcontracten afgesloten in de vrije huursector met een kale huur van meer dan 711. In 2016 waren dat er nog ruim Van die vrije sector verhuringen waren er 379 daarvóór een sociale huurwoning: door liberalisatie zijn ze in 2017 doorgeschoven van sociale huur naar vrije sector huur. Ze zijn daarmee niet verdwenen, maar voorzien in de huisvesting van huishoudens met een middeninkomen. Van alle vrije sector verhuringen viel in % in het middensegment tot 995. Het aantal liberalisaties neemt de laatste jaren af en is in 2017 zelfs meer dan gehalveerd, want in 2016 werden er nog 767 woningen geliberaliseerd. Totaal mutaties: Sociale huurvoorraad neemt veel minder af Resumerend zijn in 2017 dankzij nieuwbouw inclusief studentenhuisvesting zelfstandige sociale huurwoningen toegevoegd aan de voorraad onder 711. We laten daarbij de studentenwoningen die niet in eigendom zijn van de corporaties, buiten beschouwing. Deze leveren uiteraard wel een bijdrage aan betaalbare studentenhuisvesting in de stadsregio. Er zijn in de stadsregio woningen verkocht, waarvan 925 met een huur tot 711. Het aantal liberalisaties bedraagt 379 en de sloop De netto afname van de zelfstandige sociale huurvoorraad van corporaties in de hele regio van PWNR komt daarmee uit op 968 in Hier figuur 8 De voorraad sociale huurwoningen daalt daarmee aanzienlijk minder dan een aantal jaren geleden. Zo bedroeg de afname in 2015 nog ruim Dat is mede het gevolg van een forse daling van het aantal verkopen en liberalisaties. Vooral in Amsterdam daalde de sociale voorraad in 2016 en 2017 veel minder dan in de jaren daarvoor. Ook de toename van de nieuwbouw van sociale huurwoningen in Amsterdam draagt bij aan een kleinere afname van het aantal sociale huurwoningen. In Amsterdam werken de corporaties samen met huurders gevoegd of gesplitst. Ook kunnen de huren van vrije sector en gemeente aan een zo hoog mogelijk dynamisch evenwicht. Dat dynamische evenwicht is afgesproken in 2015 en weer in de sociale huursector terechtkomen. Bovendien zijn huurwoningen na mutatie worden verlaagd, waardoor ze zorgt er voor dat het aantal sociale huurwoningen niet meer er van jaar op jaar administratieve correcties. Deze hebben daal, maar dat de afname (sloop, verkoop, liberalisatie) volledig wordt gecompenseerd door nieuwbouw en aankoop. In dige en onzelfstandige woningen in het kader van de BAG. bijvoorbeeld te maken met de definitie van zelfstan- de praktijk zien we dat het bijsturen op verkoop, liberalisatie Daarnaast varieert ook het aantal woningen waarvan de en nieuwbouw effect heeft gehad en dat we inmiddels in de huur niet bekend is (bijvoorbeeld door leegstand of buurt van het dynamisch evenwicht zijn. tijdelijke verhuur). Het is overigens niet mogelijk om deze cijfers helemaal één op één te relateren aan de eerder gepresenteerde voorraadcijfers. Woningen worden immers ook aangekocht, samen- Figuur 8: Mutaties in de zelfstandige sociale huurvoorraad per deelregio ( ) (exclusief nieuwbouw voor derden, exclusief samenvoegen en administratieve correcties) Bron: opgave corporaties Figuur 7: Verkoop corporatiewoningen per deelregio naar prijsklasse in % ( ) Bron: opgave corporaties % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Amsterdam 2015 Amsterdam 2016 Amsterdam 2017 Zaanstreek-Waterland 2015 Zaanstreek-Waterland 2016 Zaanstreek-Waterland 2017 Amstelland-Meerlanden 2015 Amstelland-Meerlanden 2016 Amstelland-Meerlanden 2017 Middelduur hoog en duurder Middelduur midden ( ) Middelduur laag ( ) Goedkoop (< ) Amsterdam 2014 Amsterdam 2015 Amsterdam 2016 Nieuwbouw studenten zelfstandig Nieuwbouw sociale huur Verkoop Liberalisatie Sloop Sloop studenten Afname voorraad sociale huur Amsterdam 2017 Zaanstreek-Waterland 2014 Zaanstreek-Waterland 2015 Zaanstreek-Waterland 2016 Zaanstreek-Waterland 2017 Amstelland-Meerlanden 2014 Amstelland-Meerlanden 2015 Amstelland-Meerlanden 2016 Amstelland-Meerlanden

22 Verhuringen van corporatiewoningen Voor de woningzoekende is niet zozeer de voorraad van belang als wel de woningen die vrijkomen. Het aantal vrijkomende sociale huurwoningen via WoningNet is in de Stadsregio Amsterdam gedaald van bijna woningen in 2002 naar ruim in Tussen 2012 en 2016 is het aantal reguliere sociale verhuringen min of meer constant gebleven rond de 10 a In 2017 zien we een lichte toename van naar (inclusief directe bemiddeling). Die toename is vooral te danken aan de stijging in de gemeente Amsterdam waar het aantal verhuringen met bijna 600 toenam, mede dankzij nieuwbouw. In Amstelland- Meerlanden is het aantal sociale verhuringen constant gebleven en in Zaanstreek-Waterland gedaald met 132. Vanaf januari 2016 worden de woningen van Intermaris en Wooncompagnie in Zaanstreek-Waterland niet langer aangeboden via WoningNet, maar via Woonmatch Waterland. Het betreft onder andere woningen in de gemeenten Beemster, Edam-Volendam, Purmerend en Waterland. Voor de monitoring van de verhuringen in 2016 en 2017 gaan wij daarom uit van de verhuringen zoals die bij de corporaties bekend zijn en niet langer de gegevens van WoningNet. De verhuringen van de Vooruitgang in Volendam en de Oostzaanse Volkshuisvesting zijn niet meegenomen in dit hoofdstuk. De woningcorporaties in de regio Amsterdam verhuren hun woningen niet alleen via WoningNet of Woonmatch, maar ook via andere wegen. Zo verhuren corporaties woningen via maatschappelijke instellingen, bijvoorbeeld aan daklozen die weer zelfstandig gaan wonen, aan mensen met een geestelijke of lichamelijke handicap of aan statushouders. Ook studenteneenheden en tijdelijke verhuur van woningen in leegstaande gebouwen vallen buiten de reguliere verhuur. Daarnaast brengen corporaties huurwoningen in de vrije sector op de markt. Voor de toegankelijkheid van de stad is studentenhuisvesting onontbeerlijk, maar ook via tijdelijke verhuur bieden de corporaties huisvesting aan jonge starters die naar de regio Amsterdam komen voor werk of opleiding. Corporaties verhuurden in 2016 in de Stadsregio: reguliere huurwoningen onder de huurtoeslaggrens ( 711). Dat is inclusief directe bemiddeling, waaronder de toewijzing aan statushouders en jongeren in diverse projecten; zelfstandige studentenwoningen; onzelfstandige studentenwoningen; woningen via tijdelijke verhuur en woningen met een gebruiksovereenkomst; kortdurende verhuringen aan buitenlandse studenten; vrije sector verhuringen, waarvan in Amsterdam 123 via friendscontracten (woningdelen in de vrije sector). Tellen we al deze verhuringen bij elkaar op, dan komen we in totaal uit op bijna nieuwe verhuringen in 2017 in Amsterdam, Amstelland-Meerlanden en Zaanstreek- Waterland tegen bijna in Het is voor de dynamiek op de woningmarkt dus goed om verder te kijken dan alleen de reguliere sociale verhuur. Hier tabel 12 Tabel 12: Nieuwe verhuringen corporaties in 2017 per categorie per gemeente Reguliere Zelfstandige Onzelfstandige Kortdurende Vrije sector Tijdelijke Gebruiks- Totaal sociale studenten- studenten- verhuur aan huur verhuur* overeen- aantal verhuur woningen woningen buitenlandse komsten** verhuringen 710,68 studenten*** Aalsmeer Amstelveen Amsterdam Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Zaanstreek-Waterland Amstelland-Meerlanden Totaal Stadsregio Amsterdam Bron: Opgave corporaties exclusief de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting * Categorie: huurwoningen bestemd voor sloop of ingrijpende renovatie of leegstaande koopwoningen (in het kader van de Leegstandswet) ** Categorie: leegstaande woningen of bedrijfsruimten (antikraak) gebruikersovereenkomst met zeer beperkte opzegtermijn. *** Dit kan ook langer zijn dan 6 maanden 40 41

23 Figuur 9: Amsterdam: Aantal nieuwe verhuringen corporatiewoningen ( ) (aantal woningen) Figuur 10: Zaanstreek-Waterland: Aantal nieuwe verhuringen corporatiewoningen ( ) Bron: opgave corporaties Figuur 12: Reguliere verhuringen naar huurklasse per deelregio, ( ) (exclusief studentenhuisvesting) Bron: opgave corporaties Bron: opgave corporaties % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% > 995 > 710, > 635,05 en 710,68 635, Legenda voor figuur 9, 10 en 11 Kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten*** Gebruiksovereenkomsten* Tijdelijke Verhuur* Woningdelen in de vrije sector, waaronder friendscontracten Vrije Sector Huur > 710,68 Onzelfstandige studentenwoningen Zelfstandige studentenwoningen Reguliere sociale verhuur * Categorie: huurwoningen bestemd voor sloop of ingrijpende renovatie of leegstaande koopwoningen (in het kader van de Leegstandswet) Figuur 11: Amstelland-Meerlanden: Aantal nieuwe verhuringen corporatiewoningen ( ) Bron: opgave corporaties Amsterdam 2013 Amsterdam 2014 Amsterdam 2015 Amsterdam 2016 Amsterdam 2017 Zaanstreek Waterland 2013 Zaanstreek Waterland 2014 Zaanstreek Waterland 2015 Zaanstreek Waterland 2016 Vooral in Amstelland-Meerlanden en Amsterdam worden relatief veel studentenwoningen verhuurd, alsmede kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten. In Zaanstreek-Waterland overheerst de reguliere sociale verhuur. Hier figuur 9,10 en 11. Betaalbaarheid Vanaf 2016 moeten corporaties conform rijksbeleid voldoen aan de 95-procentnorm voor het passend toewijzen van huurwoningen aan mensen met recht op huurtoeslag. Deze passendheidstoets houdt in dat ten minste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag die in een jaar een huurwoning betrekken, een woning met een huur onder de aftoppingsgrenzen toegewezen krijgen. De aftoppingsgrens voor 1 en 2 persoonshuishoudens Zaanstreek Waterland 2017 Amstelland-Meerlanden 2013 Amstelland-Meerlanden 2014 Amstelland-Meerlanden 2015 Amstelland-Meerlanden 2016 Amstelland-Meerlanden 2017 bedraagt in ,55 en voor 3- en meerpersoonshuishoudens 635,05. Al voor de invoering van de passendheidstoets hebben de corporaties hun huurbeleid aangepast. De betaalbaarheid van het aanbod aan vrijkomende woningen is daardoor fors toegenomen. Bekijken wij alle reguliere verhuringen van corporaties inclusief vrije sector huur, maar exclusief studentenhuisvesting en tijdelijke verhuur, dan zien we een sterke toename van het percentage verhuringen onder de hoogste aftoppingsgrens van 635,05. In Amsterdam is dit percentage tussen 2013 en 2017 toegenomen van 43% naar 68% van alle verhuringen (inclusief vrije sector), in Zaanstreek-Waterland van 52% naar 81% en in Amstelland-Meerlanden van 39% naar 68%. Hier figuur 12 Hier tabel 13 ** Categorie: leegstaande woningen of bedrijfsruimten (antikraak) gebruikersovereenkomst met zeer beperkte opzegtermijn. *** Dit kan ook langer zijn dan 6 maanden (voor 2015 heeft een administratieve correctie plaatsgevonden t.o.v. het Jaarbericht) 42 43

24 Tabel 13: Verhuring Reguliere sociale verhuur onder de aftoppingsgrenzen per gemeente in ,68 > 586,68 en > 586,68 en > 628,76 en Totaal 710,68 628,76 628,76 710,68 aan 1 en 2 persoons- aan 3 en meerhuishoudens persoonshuishoudens Aalsmeer Amstelveen Amsterdam Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Zaanstreek-Waterland Amstelland-Meerlanden Totaal Stadsregio Amsterdam Figuur 13: Reguliere sociale verhuringen onder de aftoppingsgrenzen per deelregio, ( ) Bron: Opgave corporaties > 5635,05 en 710,68 > 592,55 en 635,05 aan en meerpersoonshuishoudens > 592,55 en 635,05 aan en 2 persoonshuishoudens 592, Amsterdam 2015 Amsterdam 2016 Amsterdam 2017 Zaanstreek-Waterland 2015 Zaanstreek-Waterland 2016 Zaanstreek-Waterland 2017 Amstelland-Meerlanden 2015 Amstelland-Meerlanden 2016 Amstelland-Meerlanden 2017 Bron: Opgave corporaties exclusief de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting Kijken we alleen naar het aantal verhuringen in de reguliere sociale huursector, dan zien we ook in absolute aantallen een forse toename van het aantal verhuringen onder de laagste aftoppingsgrens van 592,55 van ruim in 2015 naar ruim in 2017 in de gehele regio. Vooral In de gemeente Amsterdam is dat toegenomen, van naar Het aantal verhuringen tussen 635 en 711 neemt intussen sterk af. Tegelijkertijd zien we dat woningen met een huur tussen 592,55 en 635 vanaf 2016 vooral terecht komen bij 3- en meerpersoonshuishoudens, terwijl in 2015 nog de meerderheid van deze woningen aan kleine huishoudens werd verhuurd. Dat betekent dat betaalbare grote woningen meer beschikbaar komen voor gezinnen. Van de gemeenten in de regio laten Wormerland en Edam- Volendam het hoogste aandeel verhuringen onder de aftoppingsgrenzen zien en Diemen het laagste. In Amsterdam worden voor de samenwerkingsafspraken ook de zelfstandige studentenwoningen meegenomen. Met die definitie is in % van de vrijkomende sociale huurwoningen in Amsterdam verhuurd met een huur onder de aftoppingsgrenzen, terwijl de afspraak minimaal 75% is. Hier figuur 13 Het aanbod voor huishoudens met recht op huurtoeslag is dus toegenomen. Tegelijkertijd is er minder aanbod voor huishoudens met een inkomen tussen en In het Amsterdamse stadsdeel Zuidoost heeft meer dan 90% van de nieuwe huurders van corporatiewoningen een inkomen onder de huurtoeslaggrenzen. De instroom dreigt daardoor eenzijdiger te worden met residualisering van de sociale huursector als gevolg. Middensegment Middeninkomens met een inkomen tussen zo n en vallen op de woningmarkt in de regio Amsterdam tussen wal en schip, omdat ze sinds 2011 niet langer in aanmerking komen voor sociale huurwoningen en omdat de koopsector en particuliere vrije sector huur in vooral Amsterdam en Amstelland-Meerlanden door de prijsstijgingen minder bereikbaar is geworden. Corporaties voorzien in aanbod van middenhuurwoningen. In 2017 hebben de corporaties in de Stadsregio Amsterdam vrije sector huurwoningen verhuurd, waarvan 62% in het middensegment (< 995, prijspeil 2017). De Amsterdamse corporaties verhuren via woningdelen 123 van de vrijkomende vrij sectorwoningen via friendscontracten, waarmee 294 personen een woning delen. De friends-contracten hebben per woning weliswaar gemiddeld een hogere huur, maar er worden wel meerdere personen met een laag of middeninkomen aan een betaalbare woonplek geholpen

25 Prettig wonen Tevredenheid over de buurt De best gewaardeerde buurten in de Stadsregio Amsterdam Nieuw-West. Deze buurt valt in Amsterdam onder het pro- (WiMRA) hebben inwoners met een rapportcijfer aangege- Bewoners van de Metropoolregio Amsterdam zijn in de regel zijn het landelijk deel van Amsterdam Noord (Waterland) en gramma van de Ontwikkelbuurten. In deze buurten worden de ven hoe tevreden zij zijn met hun buurt en de woningen in de tevreden over hun buurt; ze geven hiervoor gemiddeld een de Apollobuurt in Amsterdam Zuid. Buiten Amsterdam (maar woningen en openbare ruimte verbeterd, worden maatschap- buurt. Het onderzoek is uitgevoerd onder alle inwoners, dus 7,6. In 2015 werd de buurt ook gemiddeld met een 7,6 gewaar- binnen de Stadsregio) krijgen ook dorpen als Ilpendam en pelijke voorzieningen gerealiseerd en zijn er ook sociale pro- ook de bewoners van koopwoningen en particuliere huur- deerd. Een blik op de kaart van het gehele gebied MRA-gebied Warder hoge waarderingen rond de 8,5. De laagst gewaar- gramma s. Ook in Poelenburg (Zaanstad) is de waardering voor woningen zijn in dit onderzoek meegenomen. De gemid- leert ons dat naoorlogse wijken aan de rand van de steden deerde buurt is Wijk 12 Poelenburg in Zaanstad met een 6,2, de woningen in de buurt lager dan een 6. Ook daar worden de delde rapportcijfers zijn zo veel mogelijk op wijkniveau in (Zaandam, Haarlem, delen van de IJmond, Amsterdam Nieuw gevolgd door Zeeburgereiland, Slotermeer en Geuzenveld in woningen gerenoveerd en de openbare ruimte aangepakt. Zie beeld gebracht, mits er voldoende respondenten waren. Indien West, Noord, delen van Haarlem en Zuidoost) de laagste waar- Amsterdam. Er is overigens geen enkele buurt die onvoldoende daarvoor ook het voorbeeld van de renovatie door Parteon.. minder dan 20 mensen de vragenlijst hebben ingevuld in een dering krijgen van de bewoners. De hoogste waardering scoort op totaaloordeel voor de buurt. De woningen in de buurt worden het hoogst gewaardeerd in wijk, worden de scores niet ingevuld op de kaarten en blijft het krijgen landelijke gebieden, welgestelde suburbs op de zand- gebied wit. In dit hoofdstuk gaan we vooral in op de hoogste gronden in het duingebied en het Gooi en delen van historische en laagste scores binnen de Stadsregio Amsterdam, terwijl op stadscentra. Hier kaart 5 In het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam de kaarten de gehele MRA-regio is afgebeeld. de Grachtengordel West (8,6), gevolgd door het landelijk deel Tevredenheid over woningen in de buurt dering van bewoners voor de woningen in de buurt zien. Die gen in de buurt het laagst (5,6) in Slotermeer in Amsterdam waardering ligt gemiddeld aanzienlijk lager dan de waardering Kaart 5: Tevredenheid over de buurt Kaart 6: Tevredenheid over de woningen in de buurt Bron: WiMRA 2017 Bron: WiMRA 2017 Wijk 12 Poelenburg Wijk 12 Poelenburg Wa terland Wa terland Apollobuurt Zeeburgereiland/Nieuwe Diep 1 = Zeer ontevreden 1 = Zeer ontevreden 10 = Zeer tevreden 10 = Zeer tevreden 8,1 tot 8,8 7,5 tot 7,8 6,2 tot 7,0 8,0 tot 8,6 7,8 tot 8,1 7,0 tot 7,5 46 van Amsterdam Noord (Waterland). Deze kaart laat de waar- Op wijkniveau is de gemiddelde waardering voor de wonin- 7,5 tot 8,0 Grachtengordel-West Slotermeer-Noordoost Slotermeer-Zuidwest 7,0 tot 7,5 6,0 tot 7,0 5,6 tot 6,0 47

26 Poelenburg Zaandam voor de eigen huur- of koopwoning. kaart 6 Hier foto en kader Poelenburg, Zaandam Mening over de ontwikkeling van de buurt in de Binnen de Stadsregio Amsterdam zijn bewoners het meest toekomst positief over de ontwikkeling van de buurt in de toekomst op Bewoners van de Burgwallen Oude Zijde in Amsterdam de Zuidas, Noordelijke IJ-oevers West en de Houthavens in zijn het meest negatief over de ontwikkeling van hun Amsterdam. Al deze Amsterdamse nieuwbouw- en transfor- buurt in de toekomst; gevolgd door de bewoners van de matiegebieden zijn nog volop in ontwikkeling. Ook over de Burgwallen Nieuwe Zijde. Ook in een aantal andere buurten toekomstige ontwikkeling van het Zeeburgereiland zijn bewo- in het Centrum van Amsterdam zijn bewoners minder ners positief, terwijl de buurt op dit moment door de bewo- positief over de toekomst. De toenemende toeristendrukte, ners het laagste oordeel krijgt als totaaloordeel voor de buurt overlast en vervuiling is daar terug te zien in een dalende binnen de gemeente Amsterdam (6,3). Dat heeft bijvoorbeeld buurttevredenheid. Zo scoort de Burgwallen Oude Zijde ook te maken met het lage oordeel van bewoners voor de aanwe- het laagst van de regio op de overlast van andere groepen zigheid van winkels voor dagelijkse boodschappen (2,4). mensen (3,8). Ook in Poelenburg in Zaanstad en Slotermeer De eerste buurtsupermarkt heeft zich sindsdien gevestigd in Amsterdam Nieuw-West zijn bewoners gemiddeld op het Zeeburgereiland in een nieuw complex van de minder positief over de toekomst van hun buurt. In deze Alliantie. Ook in Westzaan (Zaanstad) en Warder (Edam- naoorlogse buurten wordt de overlast niet veroorzaakt Volendam) zijn bewoners uitgesproken positief over de ont- door toeristen, maar door andere groepen mensen. wikkeling van de buurt in de toekomst. Hier kaart 7 Hier kaart 8 Kaart 7: Overlast andere groepen mensen Bron: WiMRA 2017 Foto beschikbaar gesteld door Parteon Wijk 03 Middelie Wijk 81 Westzaan Woningcorporatie Parteon reno- Van de galerijwoningen werd zowel In totaal gaf 72% van de bewoners veerde in de jaren in totaal de binnen- als buitenzijde aange- aan tevreden te zijn met het resul- 436 woningen in de wijk Poelenburg pakt. Verouderde cv-ketels zijn ver- taat met een gemiddeld cijfer van in Zaandam. In juli 2017 werden 72 vangen door nieuwe HR-ketels. De 7,4 voor het hele project. Uitschieter galerijwoningen in drie flats aan de buitenzijde van de woningen kreeg was het cijfer voor de werklie- Wachterstraat en Poelenburg fees- een volledige make-over. Dankzij den, een 8,5. Voor het eindresultaat 1 = Ernstige overlast telijk opgeleverd. diverse energiebesparende maatre- gaven de bewoners een 8,1. 10 = Geen overlast gelen hebben de woningen De werkzaamheden in de nu energielabel A. Wachterstraat en Poelenburg 8,0 tot 8,9 Burgwallen-Oude Zijde 7,5 tot 8,0 7,0 tot 7,5 maken deel uit van een omvangrijk Voor de uitvoering van de werk- 6,0 tot 7,0 project waarin Parteon in drie jaar zaamheden had Parteon regelmatig 3,8 tot 6,0 tijd totaal zes complexen renoveert. contact met de bewonerscommissie

27 Zeeburgereiland Amsterdam Oost Kaart 8: Ontwikkeling van de buurt in de toekomst Hier Bron:foto WiMRA en 2017 kader Zeeburgereiland, de Allianti Wijk 15 Kogerveldwijk Wijk 81 Westzaan Wijk 12 Poelenburg Wi jk 02 Warder Houthavens Noordelijke IJ-oevers West 1 = Zeer negatief 10 = Zeer positief 7,7 tot 8,3 Burgwallen-Oude Zijde Burgwallen-Nieuwe Zijde Zeeburgereiland/Nieuwe Diep 7,0 tot 7,7 6,4 tot 7,0 5,8 tot 6,4 5,15 tot 5,8 Foto: Nico Boink De ontwikkeling van wen is 'Fier'. Dit wooncomplex heeft wordt aangesloten. De woningen Zeeburgereiland in Amsterdam 60 sociale huurwoningen verdeeld variëren in oppervlakte, de kleinste lag lange tijd stil door de crisis. over 10 verdiepingen en ligt aan een heeft een kamer, de grootste hebben Woningcorporatie De Alliantie is een park op een iets verhoogd parkeer- er vier. Ze hebben allemaal versprin- van de initiatiefnemers van de ver- dek. Twintig woningen zijn toege- gende ruime balkons van 2 meter snelde aanpak. In 2017 leverde De wezen aan vluchtelingen met een diep. Alle woningen zijn sinds novem- Alliantie maar liefst vier woonge- verblijfsvergunning. ber 2017 verhuurd. bouwen op met in totaal 232 betaal- 50 bare huurwoningen. Op het dak liggen zonnepanelen, Eén van de opgeleverde gebou- waar een deel van de woningen op 51