Jaarbericht 2017 BEEMSTER PURMEREND EDAM/VOLENDAM OOSTZAAN LANDSMEER WORMERLAND ZAANSTAD WATERLAND NOORD NIEUW-WEST WEST CENTRUM OOST DIEMEN ZUID

Transcriptie

1 BEEMSTER WORMERLAND OOSTZAAN LANDSMEER PURMEREND EDAM/VOLENDAM ZAANSTAD WATERLAND Jaarbericht 2017 NOORD NIEUW-WEST WEST CENTRUM ZUID OOST DIEMEN ZUIDOOST HAARLEMMERMEER AMSTELVEEN OUDER-AMSTEL AALSMEER UITHOORN Woningbezit van de corporaties per Amsterdams stadsdeel en gemeente per Amsterdam en Regio de Alliantie de Key DUWO DUWO / Rochdale Eigen Haard Habion Intermaris Oostzaanse Volkshuisvesting Parteon Rochdale Stadgenoot Vooruitgang Wooncompagnie Woonzorg Wormerwonen Ymere ZVH Koop, particuliere huur en overige corporaties 17

2 Inhoudsopgave Pagina 3 Voorwoord Pagina 6 Woningen van corporaties Pagina 16 Mutaties in de woningvoorraad Pagina 24 Verhuringen van corporatiewoningen 1 2 fill_fout 5 7 Amsterdam en regio fill_fout fill_fout fill_fout Zaanstreek Waterland 1. Beemster 2. Edam-Volendam 3. Landsmeer 4. Oostzaan 5. Purmerend 9 6. Waterland 7. Wormerland 8. Zaanstad Amsterdam 13 Amstel-Meerlanden Aalsmeer 11. Amstelveen 12. Diemen Haarlemmermeer 14. Ouder-Amstel 15. Uithoorn 1

3 Voorwoord Woningcorporatiebezit 2017 De woningmarkt houdt niet op bij de gemeentegrenzen. Woningzoekenden hebben een regionale blik als ze op zoek gaan naar een nieuwe woning. Voor het eerst brengt het Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad (PWNR) een Jaarbericht uit met cijfers over de woningen van de corporaties in de regio Amsterdam. Dit jaarbericht vervangt gedeeltelijk de regionale jaarrapportage woonruimteverdeling die in het verleden verscheen, alsmede onderdelen van de Monitor Betaalbare Voorraad voor de Stadsregio Amsterdam. Dit jaarbericht bestaat uit drie hoofdstukken: het eerste hoofdstuk brengt de voorraad van corporatiewoningen in beeld. Dit hoofdstuk is gebaseerd op de regionale databank van het PWNR. Het tweede hoofdstuk gaat over de veranderingen in de voorraad door nieuwbouw, renovatie, sloop, liberalisatie en verkoop. Hoofdstuk drie gaat over de verhuringen van corporatiewoningen. De cijfers in deze rapportage gaan over het grondgebied van de voormalige Stadsregio Amsterdam. We beseffen dat we daarmee slechts een deel van de regionale woningmarkt te pakken hebben. De woningmarkt functioneert immers op het niveau van de Metropoolregio, waarvan bijvoorbeeld ook Haarlem en Almere deel uitmaken. Gelukkig is het grote onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam 2017 wel op die schaal uitgevoerd. In het voorjaar van 2018 verschijnt de eerste rapportage. De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) lanceerde op 23 maart ter gelegenheid van het 100- jarig jubileum - de nieuwe interactieve digitale Atlas Sociale Woningbouw: een website waarop met enkele klikken het woningbezit inzichtelijk is van alle corporaties in de regio s Amsterdam én Almere. De website is te vinden via amsterdam.nl/afwc/ en is vervaardigd door het Datalab en de afdeling Ruimte en Duurzaamheid van de gemeente Amsterdam met behulp van gegevens uit de databank van PWNR en AFWC. De site toont het volledige woningbezit van alle leden van het PWNR. Aangezien de woningmarkt regionaal is, is ook het bezit van woningcorporaties in de regio meegenomen. Op de website is te zien waar de corporatiewoningen in de gemeenten Aalsmeer, Almere, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Diemen, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Waterland, Wormerland, Uithoorn en Zaanstad staan. Het bezit van de aangesloten corporaties buiten deze gemeenten staat niet op de kaart. Niet alleen is het corporatiebezit inzichtelijk per corporatie, maar ook is de woningbouw per bouwperiode in beeld gebracht. Daarnaast is het percentage bezit van de corporatie per blok weergegeven in gemengde complexen van huur- en koopwoningen. 2 3

4 Hoofddorp (Ymere) Edam, Jonkerlaantje (Wooncompagnie) Amstelveen, Westwijk (Eigen Haard) 4 5

5 Woningen van corporaties De woningcorporaties hebben per 1 januari 2017 ruim huurwoningen in bezit in de Stadsregio Amsterdam, waarvan bijna onzelfstandige eenheden. De laatste staan vooral in de gemeenten Amsterdam, Amstelveen, Diemen en Haarlemmermeer. Dat zijn tegelijkertijd de gemeenten met relatief veel studentenkamers. Per 1 januari 2014 stonden er nog corporatiewoningen in de regio. De corporatievoorraad neemt dus af, maar de afname verloopt de laatste twee jaren minder snel dan de periode daarvoor. De cijfers in dit hoofdstuk gaan over de zelfstandige en onzelfstandige corporatiewoningen samen. Het bezit van de Vooruitgang en de Oostzaanse Volkshuisvesting is daarin meegenomen. Het aandeel zelfstandige corporatiewoningen in de totale woningvoorraad verschilt sterk per gemeente en loopt uiteen van 16% in Beemster en Edam-Volendam tot 42% in de gemeente Amsterdam. In Amstel-Meerlanden ligt het percentage met 26% corporatiebezit lager dan in Zaanstreek- Waterland (33%) en Amsterdam (42%). Het aandeel corporatiewoningen is de laatste decennia sterker afgenomen in de gemeente Amsterdam dan in de andere deelregio s. Tabel 1: Zelfstandige en onzelfstandige corporatiewoningen per gemeente per Tabel 2: Woningvoorraad per corporatie binnen de Stadsregio Amsterdam per 1 januari 2017, zelfstandig en onzelfstandig Gemeente zelfstandige zelfstandige onzelfstandige overige Totaal woningen studenteneenheden studenteneenheden onzelfstandige woningen Aalsmeer Amstelveen Amsterdam Beemster Diemen Edam-Volendam* Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan* Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Corporatie Zelfstandige woningen Onzelfstandige woningen Eindtotaal de Alliantie de Key DUWO / Rochdale DUWO Eigen Haard Habion Intermaris Parteon Rochdale Stadgenoot Wooncompagnie Woonzorg Wormer Wonen Ymere ZVH Oostzaanse Volkshuisvesting* de Vooruitgang* Zaanstreek-Waterland Amstel-Meerlanden Totaal Stadsregio Amsterdam Eindtotaal Bron: Databank, PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties *gegevens de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting per '15, Bron: CorpoData - WSW, ILT/AW en BZK/WB Bron: Databank, PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties *gegevens de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting per '15, Bron: CorpoData - WSW, ILT/AW en BZK/WB 6 7

6 Tabel 3: Aantal zelfstandige woningen per gemeente per corporatie per Corporatie Gemeente de Alliantie de Key DUWO / DUWO Eigen Haard Habion Intermaris Parteon Rochdale Stadgenoot Woon- Woonzorg Wormerwonen Ymere ZVH Oostzaanse de Vooruit- Totaal Rochdale compagnie Volkshuis- gang* vesting* Amsterdam Beemster Edam-Volendam Landsmeer Oostzaan Purmerend Waterland Wormerland Zaanstad Zaanstreek-Waterland Aalsmeer Amstelveen Diemen Haarlemmermeer Ouder-Amstel Uithoorn Amstel-Meerlanden Eindtotaal Bron: Databank, PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties *gegevens de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting per '15, Bron: CorpoData - WSW, ILT/AW en BZK/WB 8 9

7 Tabel 4: Aantal onzelfstandige woningen per gemeente per corporatie per Corporatie Gemeente de Alliantie de Key DUWO / DUWO Eigen Haard Habion Intermaris Parteon Rochdale Stadgenoot Woon- Woonzorg Ymere ZVH Totaal Rochdale compagnie Amsterdam Beemster Edam-Volendam Landsmeer Oostzaan 0 Purmerend Waterland Wormerland 0 Zaanstad Zaanstreek-Waterland Aalsmeer 2 2 Amstelveen Diemen Haarlemmermeer Ouder-Amstel Uithoorn Amstel-Meerlanden Eindtotaal Bron: Databank, PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 10 11

8 Tabel 6 Onderverdeling van het corporatiebezit in vijf huurklassen (zelfstandige en onzelfstandige woningen) kale huur kale huur kale huur kale huur kale huur kale huur > 414,02 > 592,55 > 635,05 > 710,68 > 875 onbekend** 414,02 592,55 635,05 710,68 875*** 995*** > 995*** Totaal Tabel 5: Zelfstandige corporatiewoningen als % van alle woningen per per gemeente Gemeente corporatie- koop en Totaal* % woningen particuliere corporatie huur* woningen Amsterdam % Beemster % Edam-Volendam* % Landsmeer % Oostzaan* % Purmerend % Waterland % Wormerland % Zaanstad % Zaanstreek-Waterland % Aalsmeer % Amstelveen % Diemen % Haarlemmermeer % Ouder-Amstel % Uithoorn % Amstel-Meerlanden % Zo n 80% van de corporatiewoningen in de Stadsregio heeft een huur onder de hoogste aftoppingsgrens, 11% zit tussen 635 en 711 en 9% boven 711. Het percentage woningen onder de aftoppingsgrenzen loopt uiteen van 58% in Aalsmeer tot 91% in Wormerland. Diemen en Amstelveen hebben een relatief hoog aandeel woningen onder de kwaliteitskortingsgrens van 412, mede vanwege de aanwezigheid van studentenwoningen. Aalsmeer Amstelveen Amsterdam Beemster Diemen Edam-Volendam* Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan* Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Zaanstreek-Waterland Amstel-Meerlanden Totaal Stadsregio Amsterdam Bron: Databank, PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties *gegevens de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting per '15, Bron: CorpoData - WSW, ILT/AW en BZK/WB ** Het betreft hier bijvoorbeeld woningen die leeg staan of tijdelijk verhuurd worden in het kader van o.a. renovatie, verkoop of sloop *** niet alle woningen met een huur boven 710,68 euro zitten in de vrije huursector. Er zijn ook sociale huurwoningen die door een huurverhoging boven inflatie een huur boven 710,68 euro kunnen krijgen. Figuur 1: Corporatiewoningen naar huurklasse per gemeente per (gerangschikt op % 635,05) Bron: Databank, AFWC / PWNR Eindtotaal % Bron: Databank, PWNR / Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties *gegevens de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting per '15, Bron: CorpoData - WSW, ILT/AW en BZK/WB ** Bron: OIS Amsterdam, Cijfers Amsterdam per , overige gemeenten % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 12 Aalsmeer Haarlemmermeer Landsmeer Ouder-Amstel Diemen Amstelveen Uithoorn Zaanstad Amsterdam Oostzaan Purmerend Waterland Edam-Volendam Beemster Wormerland >710,68 >635,05 en 710,68 >592,55 en 635,05 > 414,02 en 592,55 414,02 Zaanstreek-Waterland Amstel-Meerlanden Totaal Stadsregio Amsterdam 13

9 Amstelveen, renovatie, Plesmansingel (Eigen Haard) Amsterdam, GAK-gebouw / de Studio (Stadgenoot) Landsmeer (Eigen Haard) 14 15

10 Mutaties in de woningvoorraad Nieuwbouw In 2016 is de nieuwbouw van corporaties weer toegenomen, mede dankzij de bouw van studentenwoningen. Corporaties leverden in 2016 gezamenlijk nieuwbouwwoningen op in de Stadsregio Amsterdam, waarvan reguliere sociale huurwoningen, zelfstandige studentenwoningen, 102 onzelfstandige studentenwoningen, 430 middensegmenthuurwoningen tot 985, 77 overige huurwoningen en 760 koopwoningen. Het grootste deel van deze projecten is gestart voor de Woningwet van Wij verwachten de komende jaren een daling van de oplevering van koopwoningen en vrije sector huur door corporaties. DUWO leverde in 2016 in Amsterdam betaalbare zelfstandige studentenwoningen op in de projecten Jacq. Veltmanstraat, in Amsterdam Nieuw West, Kees Broekmanstraat op het Zeeburgereiland en Kraanspoor in Noord. Deze studentenwoningen zijn inclusief de nieuwbouw van 744 eenheden door DUWO voor derden, met langlopende afspraken over betaalbare huren. Van de totale nieuwbouw werden woningen gerealiseerd in Amsterdam, 267 in Zaanstreek-Waterland en 273 in Amstel-Meerlanden. Wormerwonen leverde in Wormerland woningen op in de Molenbuurt en het gemengde project Met Stip Wonen Noord, met sociale huur, vrije sector huur- en koopwoningen. Parteon leverde in dezelfde gemeente eengezinswoningen op in het project Wormervelden in Wormer. Ook de realisatie van woonprojecten voor statushouders (asielzoekers met een verblijfsvergunning) en jongeren verloopt heel gunstig. Met deze tijdelijke en permanente huisvesting en de menging van twee doelgroepen stimuleren de corporaties de integratie van de statushouders in de Tabel 7: Nieuwbouwopleveringen door woningcorporaties* per gemeente in 2016 (inclusief vernieuwbouw en transformatie van o.a. kantoren en verzorgingshuizen) Sociale huur 710,68 (prijspeil jan 2016) Zelfstandige studentenwoningen 710,68 Onzelfstandige studentenwoningen 710,68 Middensegment 985 Overige huur Koop Totaal Aalsmeer Amstelveen Amsterdam Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Zaanstreek-Waterland Amstel-Meerlanden Totaal Stadsregio Amsterdam Bron: opgave corporaties exclusief de Voortuitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting * inclusief participatie in samenwerkingsverbanden en nieuwbouw voor derden (bv DUWO beheer voor derden met langlopende afspraken over betaalbare huren) Tabel 8: Nieuwbouw sociale huur door corporaties** naar gemeente, 2013 t.m 2016 (inclusief zelfstandige studentenhuisvesting) Opleveringen Sociale huur 710,68 in 2013 Sociale huur 710,68 in 2014 Sociale huur 710,68 in 2015 Exclusief studenten woningen in 2015 Sociale huur 710,68 in 2016 Exclusief studenten woningen in 2016 Aalsmeer Amstelveen Amsterdam* Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Zaanstreek-Waterland Amstel-Meerlanden Totaal Stadsregio Amsterdam * Tot en met 2014 Bron OGA, Gouden Bouwsteen Nul20, 2015 opgave corporaties rest gemeenten opgave corporaties ** inclusief participatie in samenwerkingsverbanden en nieuwbouw voor derden exclusief de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting 16 17

11 Nederlandse samenleving. Gerealiseerde voorbeelden zijn onder meer het Startblok Riekerhaven (De Key), het NDSMterrein (Rochdale), De Maurits (Ymere) en Wonen op de Hoek (De Alliantie). Daar komen nog nieuwe vergelijkbare projecten bij in 2017 en 2018 zoals van Eigen Haard en De Key in Amsterdam Noord. Renovaties Corporaties verbeteren de kwaliteit van hun woningen door te investeren in onderhoud en renovatie. In totaal zijn in de Stadsregio Amsterdam door de woningcorporaties woningen op hoog niveau gerenoveerd, waarvan in Amsterdam. Een belangrijk doel daarbij is de verduurzaming van de woningen, mede door isolatie. Ook wordt aandacht besteed aan duurzame energieopwekking door onder andere zonnepanelen. Tabel 9 Hoog niveau renovatie* (exclusief samenvoegen) per gemeente in 2017 en 2018 aantal aantal gerenoveerde woningen na woningen renovatie onder liberalisatiegrens, kale huur 710,68 prijspeil januari 2016 Aalsmeer 0 0 Amstelveen Amsterdam Beemster 0 0 Diemen 0 0 Edam-Volendam 0 0 Ruim gerenoveerde woningen in de Stadsregio zijn na de renovatie weer verhuurd met een huurprijs onder de liberalisatiegrens ( 711). Het grootste deel van de woningen blijft dus na renovatie in de sociale huursector. Naast renovatie, knappen corporaties woningen op bij mutatie. Deze renovatie bij mutatie komt niet terug in deze cijfers, omdat de investering over het algemeen lager is dan per woning. Sloop In 2016 zijn 585 woningen gesloopt, waarvan 257 in Amsterdam en 127 in Uithoorn. De sloop valt veel lager uit dan in Dat komt mede omdat in studenteneenheden uit exploitatie werden genomen in Amsterdam (geregistreerd als sloop). Tabel: 10 Sloop Corporatiewoningen per gemeente in 2013 t/m 2016 (inclusief uit exploitatie nemen studentenwoningen) Verkoop In 2016 hebben de corporaties in de Stadsregio bestaande woningen verkocht aan particulieren, waarvan in Amsterdam (inclusief de verkoop van vrije sector huur). De groeiende behoefte aan betaalbare huurwoningen maakt dat de corporaties de verkoop van sociale huurwoningen matigen. Tussen 2014 en 2016 daalde het aantal corporatieverkopen in de Stadsregio van naar Vooral in Amsterdam, Haarlemmermeer en Purmerend is het aantal verkopen gedaald. In Amsterdam is een sterke daling van verkopen in 2014 naar in De daling van verkoop van corporatiewoningen zien we overal in Amsterdam, maar het sterkst in de Tabel 11. Verkoop corporatiewoningen* per gemeente 2013 tot en met 2016 Het aantal hoog niveau renovaties in Amsterdam is in een jaar tijd meer dan verdubbeld van woningen in 2015 naar in Stadgenoot en Ymere zijn hierbij de koplopers met respectievelijk en 445 renovaties in We spreken van een hoogniveau renovatie als er minimaal euro per woning is geïnvesteerd. Vooral in de Amsterdamse stadsdelen Zuidoost, Nieuw-West en Noord is in 2016 veel gerenoveerd, waaronder bijvoorbeeld in Holendrecht en de Van der Pekbuurt. Eigen Haard heeft behalve in Amsterdam ook woningen gerenoveerd in Amstelveen en Uithoorn. Intermaris heeft 114 woningen gerenoveerd in Purmerend, Parteon 112 in Zaanstad en ZVH 72 aldaar. Haarlemmermeer 0 0 Landsmeer 0 0 Oostzaan 0 0 Ouder-Amstel 0 0 Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland 0 0 Zaanstad Zaanstreek-Waterland Amstel-Meerlanden Totaal Stadsregio Amsterdam Aalsmeer Amstelveen* Amsterdam** Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Aalsmeer Amstelveen Amsterdam Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Wormerland Bron: opgave corporaties exclusief de Voortuitgang en Oostzaanse Zaanstad Zaanstad Volkshuisvesting *Minimale investering van (uitsluitend investeringen in de Zaanstreek-Waterland Zaanstreek-Waterland verbetering van de woning, dus geen verhuiskostenvergoeding, Amstel-Meerlanden Amstel-Meerlanden communicatie en proceskosten etc) Bron: opgave corporaties exclusief de Voortuitgang en Totaal Totaal Oostzaanse Volkshuisvesting Stadsregio Amsterdam Stadsregio Amsterdam Bron: eigen opgave corporaties exclusief de Vooruitgang en Oostzaanse Bron: eigen opgave corporaties Volkshuisvesting * Inclusief Vrije sector huur * waarvan 176 studentenwoningen uit exploitatie in 2014 ** waarvan 89 studentenwoningen uit exploitatie in 2014 en 914 in

12 populaire gebieden binnen de ring. In de gezamenlijke stadsdelen Centrum, Zuid, West en Oost is het aantal verkopen tussen 2014 en 2016 gehalveerd, terwijl we in de combinatie van Noord, Zuidoost en Nieuw-West een afname van 33 procent zien. De daling van het aantal corporatieverkopen tussen 2014 en van 2016 is het sterkst in de stadsdelen West (van 594 naar 251) en Zuid (van 570 naar 257). huursector met een kale huur van meer dan 711. Van die woningen waren er 767 daarvoor een sociale huurwoning: door liberalisatie zijn ze in 2016 doorgeschoven van sociale huur naar vrije sector huur. Ze zijn daarmee niet verdwenen, maar dragen bij aan de huisvesting van huishoudens met een middeninkomen. Het aantal liberalisaties neemt de laatste jaren af. Figuur 3: Mutaties in de sociale huurvoorraad per deelregio, (exclusief nieuwbouw voor derden) Bron: opgave corporaties Het grootste deel van de corporatiewoningen wordt verkocht voor een koopprijs onder Deze wonin- Sociale huurvoorraad neemt veel minder af Totaal mutaties gen zijn bereikbaar voor de middengroep tot anderhalf maal Resumerend zijn in 2016 dankzij nieuwbouw inclusief studentenhuisvesting zelfstandige sociale huurwoningen modaal. Wel zien we de betaalbaarheid afnemen door de stijgende verkoopprijzen. Dat geldt vooral voor Amsterdam waar toegevoegd aan de voorraad onder 711. We laten daarbij in 2015 nog 83% bereikbaar was voor de groep tot anderhalf de studentenwoningen die niet in eigendom zijn van de corporaties buiten beschouwing. Deze leveren uiteraard wel maal modaal, in % en in de eerste drie kwartalen van %. Prijsstijgingen doen zich ook voor in Zaanstreek- een bijdrage aan betaalbare studentenhuisvesting in de Waterland en Amstel-Meerlanden. Tegelijkertijd zien we dat stadsregio. in Zaanstreek-Waterland nog steeds 99% van de woningen in 2016 wordt verkocht met een prijs onder Er zijn in de stadsregio bijna woningen verkocht, waarvan met een huur tot 711. Het aantal liberalisaties bedraagt 767 en de sloop 585. De netto afname van Liberalisatie en middensegment In 2016 hebben de corporaties in de Stadsregio Amsterdam de zelfstandige sociale huurvoorraad van corporaties komt ruim nieuwe huurcontracten afgesloten in de vrije daarmee uit op in Figuur 2: Verkoop corporatiewoningen per deelregio naar prijsklasse in % Bron: opgave corporaties 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Amsterdam 2015 Amsterdam 2016 Zaanstreek-Waterland 2015 Zaanstreek-Waterland 2016 Amstel-Meerlanden 2015 Amstel-Meerlanden duur (> ) 4. middelduur hoog ( ) 3. middelduur midden ( ) 2. middelduur laag ( ) 1. goedkoop (< ) Amsterdam 2014 Amsterdam 2015 Amsterdam 2016 Zaanstreek-Waterland 2014 Zaanstreek-Waterland 2015 Nieuwbouw studenten zelfstandig Liberalisatie Nieuwbouw sociale huur 710,68 Sloop Verkoop Sloop studenten De sociale voorraad neemt daarmee aanzienlijk minder af dan in de afgelopen jaren. Zo bedroeg de afname in 2014 nog ruim De daling van deze afname is mede het gevolg van een forse afname van het aantal verkopen en liberalisaties. Vooral in Amsterdam neemt de sociale voorraad in 2016 veel minder af dan in de afgelopen jaren. In Amsterdam werken de corporaties samen met Huurdersvereniging en gemeente aan een zo hoog mogelijk dynamisch evenwicht. Dat dynamische evenwicht is een aantal sociale huurwoningen dat niet meer daalt, maar Zaanstreek-Waterland 2016 Amstel-Meerlanden 2014 Amstel-Meerlanden 2015 Amstel-Meerlanden 2016 Verandering in voorraad sociale huur waar de afname (sloop, verkoop, liberalisatie), volledig wordt gecompenseerd door nieuwbouw. In de praktijk zien we dus dat het bijsturen op verkoop en liberalisatie effect heeft gehad. We verwachten dat we de komende jaren in de buurt van het dynamisch evenwicht gaan komen. Het is overigens niet mogelijk om deze cijfers helemaal één op één te relateren aan de eerder gepresenteerde voorraadcijfers. Woningen worden immers ook samengevoegd of gesplitst. Bovendien zijn er van jaar op jaar administratieve correcties en varieert ook het aantal woningen waarvan de huur niet bekend is (bijvoorbeeld door leegstand of tijdelijke verhuur)

13 Amsterdam, Zeeburgereiland, Kees Broekmanstraat (DUWO) Zaandam, Havenstad (Rochdale) Amsterdam, Startblok Rierhaven (De Key) 22 23

14 Verhuringen van corporatiewoningen Voor de woningzoekende is niet zozeer de voorraad van belang als wel het aantal woningen dat jaarlijks vrijkomt. Het aantal vrijkomende sociale huurwoningen via WoningNet is in de Stadsregio Amsterdam gedaald van bijna in 2002 naar ruim in Sindsdien is het aantal reguliere sociale verhuringen min of meer constant gebleven. In 2016 ligt het aantal reguliere verhuringen in de Stadsregio bijvoorbeeld op zo n tegen in 2015 (inclusief directe bemiddeling). Vanaf januari 2016 worden de woningen van Intermaris en Wooncompagnie in de Stadsregio niet langer aangeboden via WoningNet, maar via Woonmatch Waterland. Het betreft onder andere woningen in de gemeenten Beemster, Edam- Volendam, Purmerend en Waterland. Voor de monitoring van de verhuringen in 2015 en 2016 gaan wij daarom uit van de verhuringen zoals die bij de corporaties bekend zijn en niet langer de gegevens van WoningNet. De verhuringen van de Vooruitgang in Volendam en de Oostzaanse Volkshuisvesting zijn niet meegenomen in dit hoofdstuk. De woningcorporaties in de regio Amsterdam verhuren hun woningen niet alleen via WoningNet of Woonmatch, maar ook via andere wegen. Zo verhuren corporaties woningen via maatschappelijke instellingen, bijvoorbeeld aan daklozen die weer zelfstandig gaan wonen, aan mensen met een geestelijke of lichamelijke handicap of aan statushouders. Ook studenteneenheden en tijdelijke verhuur van woningen of leegstaande gebouwen vallen buiten de reguliere verhuur. Daarnaast brengen corporaties huurwoningen in de vrije sector op de markt. Voor de toegankelijkheid van de stad is studentenhuisvesting onontbeerlijk, maar ook via tijdelijke verhuur bieden de corporaties huisvesting aan jonge starters die naar de regio Amsterdam komen voor werk of opleiding. Corporaties verhuurden in 2016 in de Stadsregio: reguliere huurwoningen onder de huurtoeslaggrens ( 711). Dat is inclusief directe bemiddeling, waaronder de toewijzing aan statushouders en jongeren in het project Riekerhaven in Amsterdam; zelfstandige studentenwoningen; onzelfstandige studentenwoningen; woningen via tijdelijke verhuur en 802 woningen met een gebruiksovereenkomst; kortdurende verhuringen aan buitenlandse studenten; vrijesectorverhuringen, waarvan in Amsterdam 244 via friendscontracten (woningdelen in de vrije sector). Tellen we al deze verhuringen bij elkaar op, dan komen we in totaal uit op bijna nieuwe verhuringen in 2016 in de Stadsregio Amsterdam. Het is voor de dynamiek op de woningmarkt dus goed om verder te kijken dan alleen de reguliere sociale verhuur. Tabel 12 Nieuwe verhuringen corporaties in 2016 per categorie per gemeente reguliere zelfstandige onzelfstandige kortdurende vrije sector tijdelijke gebruiks- totaal sociale studenten- studenten- verhuur aan huur verhuur* overeen- aantal verhuur woningen woningen buitenlandse komsten** verhuringen 710,68 studenten*** Aalsmeer Amstelveen Amsterdam Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Zaanstreek-Waterland Amstel-Meerlanden Totaal Stadsregio Amsterdam Bron: eigen opgave corporaties exclusief de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting * Categorie: huurwoningen bestemd voor sloop of ingrijpende renovatie of leegstaande koopwoningen (in het kader van de Leegstandswet) "** Categorie: leegstaande woningen of bedrijfsruimten (antikraak) gebruikersovereenkomst met zeer beperkte opzegtermijn. *** Dit kan ook langer zijn dan 6 maanden Bron: Opgave corporaties (exclusief de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuivesting) 24 25

15 Figuur 4 Amsterdam: Aantal nieuwe verhuringen corporatiewoningen 2015 en 2016 (aantal woningen) Bron: opgave corporaties Figuur 6 Amstel-Meerlanden: Aantal nieuwe verhuringen corporatiewoningen 2015 en 2016 (aantal woningen) Bron: opgave corporaties Kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten*** Gebruiksovereenkomsten** Tijdelijke Verhuur* * Categorie: huurwoningen bestemd voor sloop of ingrijpende renovatie of leegstaande koopwoningen (in het kader van de Leegstandswet) Woningdelen in de vrije sector, waaronder friendscontracten Vrije Sector Huur > 710,68 ** Categorie: leegstaande woningen of bedrijfsruimten (antikraak) gebruikersovereenkomst met zeer beperkte opzegtermijn. *** Dit kan ook langer zijn dan 6 maanden (voor 2015 heeft een Onzelfstandige studentenwoningen Zelfstandige studentenwoningen Reguliere sociale verhuur administratieve correctie plaatsgevonden t.o.v. het Jaarbericht) en 2 persoonshuishoudens bedraagt in ,68 en voor 3- en meerpersoonshuishoudens 628,76. Al voor de invoering van de passendheidstoets hebben de corporaties hun huurbeleid aangepast. De betaalbaarheid van het aanbod aan vrijkomende woningen is daardoor fors toegenomen. Bekijken wij alle reguliere verhuringen van corporaties inclusief vrije sector huur, maar exclusief studentenhuisvesting en tijdelijke verhuur dan zien we een sterke toename van het percentage verhuringen onder de hoogste aftoppingsgrens van 628,76. In Amsterdam is dit percentage tussen 2013 en 2016 toegenomen van 43% naar 63% van alle verhuringen (inclusief vrije sector), in Zaanstreek-Waterland van 52% naar 73% en in Amstel-Meerlanden van 39% naar 63%. Figuur 7: Reguliere verhuringen naar huurklasse per deelregio (exclusief studentenhuisvesting) Bron: opgave corporaties Figuur 5 Zaanstreek-Waterland: Aantal nieuwe verhuringen corporatiewoningen 2015 en 2016 (aantal woningen) Bron: opgave corporaties Vooral in Amstel-Meerlanden en Amsterdam worden relatief veel studentenwoningen verhuurd, alsmede kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten. In Zaanstreek-Waterland overheerst de reguliere sociale verhuur. Het aantal reguliere sociale verhuringen is in Amsterdam licht gegroeid, in Zaanstreek-Waterland constant gebleven en in Amstel- Meerlanden afgenomen. Vooral het aantal verhuringen van studentenwoningen in Amstel-Meerlanden is in 2016 afgenomen vanwege de oplevering van nieuwbouw in Hierdoor kunnen van jaar op jaar schommelingen ontstaan. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% >985 >710, > 628,76 en 710,68 628, Betaalbaarheid Vanaf 2016 moeten corporaties conform rijksbeleid voldoen aan de 95-procentnorm voor het passend toewijzen van huurwoningen aan mensen met recht op huurtoeslag. Deze passendheidstoets houdt in dat ten minste 95 procent van de huishoudens met recht op huurtoeslag die in 2016 een huurwoning betrekken, een woning met een huur onder de aftoppingsgrenzen toegewezen krijgen. De aftoppingsgrens voor 1 Amsterdam 2013 Amsterdam 2014 Amsterdam 2015 Amsterdam 2016 Zaanstreek Waterland 2013 Zaanstreek Waterland 2014 Zaanstreek Waterland 2015 Zaanstreek Waterland 2016 Amstel-Meerlanden 2013 Amstel-Meerlanden 2014 Amstel-Meerlanden 2015 Amstel-Meerlanden

16 Tabel 13 Verhuring Reguliere sociale verhuur onder de aftoppingsgrenzen Figuur 8: Reguliere sociale verhuringen onder de aftoppingsgrenzen per deelregio, 2015 en ,68 > 586,68 en > 586,68 en > 628,76 en Totaal 710,68 Bron: opgave corporaties 628,76 628,76 710, aan 1 en 2 persoons- aan 3 en meerhuihoudens persoonshuishoudens Aalsmeer Amstelveen Amsterdam > 628,76 en 710,68 > 586,68 en 628,76 aan 3 en meerpersoonshuishoudens > 586,68 en 628,76 aan 1 en 2 persoonshuishoudens 586,68 Beemster Diemen Edam-Volendam Haarlemmermeer Landsmeer Oostzaan Ouder-Amstel Purmerend Uithoorn Waterland Wormerland Zaanstad Zaanstreek-Waterland Amstel-Meerlanden Amsterdam 2015 Amsterdam 2016 Zaanstreek-Waterland 2015 Zaanstreek-Waterland 2016 Amstel-Meerlanden 2015 Amstel-Meerlanden 2016 Totaal Stadsregio Amsterdam Bron: eigen opgave corporaties exclusief de Vooruitgang en Oostzaanse Volkshuisvesting Kijken we alleen naar het aantal verhuringen in de reguliere sociale huursector, dan zien we ook in absolute aantallen een forse toename van het aantal verhuringen onder de laagste aftoppingsgrens van 586,68 van ruim in 2015 naar ruim in Het aantal verhuringen tussen 628,76 en 711 neemt intussen sterk af. Tegelijkertijd zien we dat woningen met een huur tussen 586,68 en 628,76 vooral terecht komen bij 3- en meerpersoonshuishoudens, terwijl in 2015 nog de meerderheid van deze woningen aan kleine huishoudens werd verhuurd. Het aanbod voor huishoudens met recht op huurtoeslag is dus toegenomen. Tegelijkertijd is er minder aanbod voor huishoudens met een inkomen tussen en In de Amsterdamse stadsdelen Noord en Zuidoost heeft meer dan 90% van de nieuwe huurders van corporatiewoningen een inkomen onder de huurtoeslaggrenzen. De instroom dreigt daardoor eenzijdiger te worden met residualisering van de sociale huursector als gevolg. Middensegment Middeninkomens vallen op de woningmarkt in de regio Amsterdam tussen wal en schip, omdat ze sinds 2011 niet langer in aanmerking komen voor sociale huurwoningen en omdat de koopsector en particuliere vrije sector huur in vooral Amsterdam en Amstel-Meerlanden door de prijsstijgingen minder bereikbaar is geworden. Corporaties voorzien in aanbod van middenhuurwoningen. In 2016 hebben de corporaties in de Stadsregio Amsterdam vrije sector huurwoningen verhuurd, waarvan 68% in het middensegment (< 985, prijspeil 2016). Binnen de vrije sector verhuringen van de corporaties is het percentage verhuringen in het middensegment 61% in Amsterdam, 85% in Amstel-Meerlanden en 91% in Zaanstreek-Waterland. Er zijn in Amsterdam via woningdelen 244 van de vrije sectorwoningen verhuurd via friendscontracten, waarmee 613 personen aan een woning zijn geholpen. De friendscontracten hebben per woning weliswaar gemiddeld een hogere huur, maar er worden wel meerdere personen met een laag of middeninkomen aan een woning geholpen.. PAM In februari 2017 hebben vijf woningcorporaties en vijf instititutionele beleggers het Platform Amsterdam Middenhuur opgericht. De partijen willen samen zorgen voor meer middenhuur woningen. Zij constateren bij een groot aantal mensen met inkomens van 1 tot 2 keer modaal een grote vraag naar huurwoningen met een prijs van 725 tot 1000 euro per maand. Daarbij denken zij aan woningen met een minimale grootte van 50m 2. De partijen willen op alle Amsterdamse nieuwbouwlocaties tot 2025 minimaal nieuwe middenhuur woningen bouwen. Beleggers 28 29

17 willen langjarig investeren in een divers woningaanbod in groot Amsterdam. De corporaties zullen woningen vanuit de sociale huur overhevelen naar middenhuur en creëren zo meer aanbod voor huurders met inkomens boven modaal (> euro per jaar). Dit bevordert de doorstroming van mensen met middeninkomens waardoor er in de sociale huur meer woningen vrij komen voor mensen met lagere inkomens die op zoek zijn naar een huurwoning. Sociale huurders (doorstromers) krijgen bij de PAM partijen voorrang. Voor hen willen de partijen 25% van de middenhuur woningen reserveren. Uit onderzoek van een van de PAM-partners, Ymere, kan worden afgeleid dat ongeveer 90% van de potentiële doorstromers een inkomen heeft van 1 tot 2x modaal. De verhuisgeneigdheid is het grootst onder huishoudens in de leeftijdscategorie tot 40 jaar. PAM partner Eigen Haard heeft in 2016 in de regio Amsterdam meer dan 700 middenhuur woningen verhuurd. Van de nieuwe bewoners heeft 45% een sociale huurwoning achtergelaten. Dit laat zien dat doorstroming werkt

18 Uitgave December 2017 Derkinderenstraat DB Amsterdam Postbus AR Amsterdam Auteurs Jeroen van der Veer Eindredactie Jeroen van der Veer Berthilde Lammertink Tabellen en grafieken Daniel Bende Jeroen van der Veer Basisontwerp Antoin Buissink Fotografie Nico Boink Roos Aldershoff Eline Tamer DUWO Eigen Haard Wooncompagnie Printwerk Rijnja Repro 32

19 // 20