HUURPRIJSBELEID. Wonen Midden-Delfland. Maasland, februari 2019

Transcriptie

1 HUURPRIJSBELEID 2019 Wonen Midden-Delfland Maasland, februari

2 2

3 Inleiding In het najaar van 2016 is het huurbeleid vastgesteld. Voor het huurbeleid gelden dezelfde uitgangspunten als opgenomen in het huurbeleid Wonen Midden-Delfland maakt elk jaar een huurprijsbeleid. Hierin wordt het huurbeleid uitgewerkt en geconcretiseerd voor de huurpaanpassing per 1 juli. Ook in 2019 geldt, net als voor 2016, 2017 en 2018, het door de minister geïntroduceerde huursombeleid. Bij deze huursombenadering gaat het om de totale huurstijging over een heel jaar, incl. harmonisatie. Hierbij wordt harmonisatie n.a.v. renovatie en woningverbetering niet meegenomen. Begrippen In de corporatiesector worden veel begrippen en afkortingen gebruikt. Hieronder een opsomming van de begrippen en groepsdefinities die Wonen Midden-Delfland gebruikt. Maximaal redelijke huur. Dit is de maximaal redelijke huur die voor een woning gevraagd mag worden op basis van de woningwaarderingspunten (wws). De huurprijs kan ingedeeld worden in verschillende huurklasse: - Goedkoop - huur < 424,44 - Betaalbaar I - huur tussen 424,45 en 607,46 - Betaalbaar II - huur tussen 607,47 en 651,03 - Bereikbaar - huur tussen 651,04 en 720,42 - Vrije sector - huur > 720,42. Woningtype worden ingedeeld volgens typering dpi/dvi EGW - Eengezinswoning MGW met lift - Gestapelde bouw met lift MGW zonder lift - Gestapelde bouw zonder lift Inkomensgroepen Primaire Doelgroep - 1 persoonshuishoudens met verzamelinkomen tot meerpersoonshuishoudens met een verzamelinkomen tot Europa-inkomen - Huishoudens met een verzamelinkomen tot Lage Middeninkomens- Huishoudens met een verzamelinkomen tot Hoge Middeninkomen- Huishoudens met een verzamelinkomen tussen en Hoog inkomen - Huishoudens met een verzamelinkomen vanaf (alle bedragen prijspeil 2019) Doelstellingen Wonen Midden-Delfland heeft de volgende doelstellingen t.a.v. het huurbeleid 2019; - Gedeeltelijk gebruik maken van de ruimte die de huursombenadering biedt; - Betaalbaarheid van woningen bewaken; - Geen verkoop van woningen. 3

4 Streefhuur en beschikbaarheid - Minimaal 70% van beschikbare woningen bieden wij aan met een subsidiabele aanvangshuur onder de 2e aftoppingsgrens ( 651,03). Om dit te halen worden in het 1 e halfjaar nagenoeg alle woning afgetopt tot onder de 2 e aftoppingsgrens; - De gemiddelde streefhuur van het Daeb bezit bedraagt 75% van maximaal redelijk; - De gemiddelde streefhuur van niet-daeb bezit bedraagt 85% van maximaal redelijk bij eengezinswoningen met een maximum van 863,60; - Richtprijs streefhuur is 762,00 bij meergezinswoningen in niet-daeb bezit; - Bij mutatie harmoniseren wij de huur naar de streefhuur; - Woningen in Daeb toppen we af op 720,42 als de streefhuur hoger is dan 720,42; - Afwijkend streefhuurbeleid geldt voor 3 penthouses in niet-daeb bezit. - Bij de MIVA/Fokus woningen stellen we de huurprijs vast op basis van gezinsinkomen van de huurder (wel sociaal contract). Uitganspunten huuraanpassing Sociale huurcontracten - Gemiddelde huuraanpassing 1,80% (inflatie + 0,2%) - Minimale huuraanpassing 0,50% - Maximale huuraanpassing 3,80% - Wettelijk maximum 4,10% (inflatie + 2,5%) - Huurharmonisatie 0,13% Vrije sector huurcontracten - Gemiddelde huuraanpassing 1,80% (inflatie + 0,2%) - Minimale huuraanpassing 0,70% - Maximale huuraanpassing 4,10% (inflatie + 2,5%) - Wettelijk maximum n.v.t. - Huurharmonisatie 0,81% Nieuwbouw en aankoop bezit In 2019 worden geen nieuwbouwwoningen opgeleverd. Wel bestaat een reële kans dat (een deel van) de 38 appartementen van DUWO aan de Drogerij in Den Hoorn worden aangekocht en in exploitatie genomen. Begroting In de begroting is de volgende tekst opgenomen: 2.2 Huurbeleid In 2017 is het streefhuurpercentage in de DAEB tak vastgesteld op 75% van de maximaal redelijke huur. Het bedrag aan huurharmonisatie bij mutatie viel in 2017 en 2018 laag uit. In steeds meer situaties wordt de huur verlaagd bij mutatie. Dit levert een negatieve harmonisatie op. In de niet- DAEB tak is het uitgangspunt een richtprijs van 85% van maximaal redelijk met een maximum van 861,65 aanvangshuur voor eengezinswoningen en 750,00 voor appartementen. Een enkele woning kan een lagere aanvangshuur krijgen. De drie penthouses worden verhuurd vanaf 912,33. Aanvangshuren kunnen in principe ook nog lager uitvallen als blijkt dat er onvoldoende vraag is. Voor 2019 gaan we uit van een totale huursomstijging van inflatie (1,5%) + 0,2%. Als huuraanpassing gaan we uit van inflatie + 0,2%. De huurharmonisatie is minimaal. Wettelijk is bepaald dat de totale huursom van alle woningen in één jaar maximaal mag stijgen met inflatie + 1%. Dit is inclusief de huurharmonisatie bij mutatie. Door de minimale huurharmonisatie en beperkte huuraanpassing zal de totale huursom niet de wettelijk toegestane verhoging overschrijden. 4

5 Voor 2019 geldt dit zowel voor de DAEB en de niet-daeb tak, met uitzondering van de BOG en MOG contracten, waarin andere afspraken zijn vastgelegd. Huurharmonisatie Het nieuwe huurbeleid is ingerekend in de begroting. De inflatieverwachting voor komend jaar is nagenoeg gelijk aan die van 2017, maar neemt daarna weer toe. Door een gematigde huuraanpassing willen wij zorgen dat de betaalbaarheid van onze woningen niet veel verder onder druk komt te staan. Woningvoorraad Het woningbezit van Wonen Midden-Delfland telde op 1 januari woningen. In 2018 zijn 21 appartementen aan Looksingel in Den Hoorn opgeleverd. In 2018 zijn geen woningen verkocht. Op 1 januari 2019 telde de Gemeente Midden-Delfland woningen. Van het totale woningbezit in Midden-Delfland is 20 % huurwoning van Wonen Midden- Delfland. De aantallen zijn exclusief alle overige bedrijfsruimten. Het woningbezit per 1 januari 2019 in Midden-Delfland verdeeld over de kernen. Woningaantal Woningen Woningen Woningen Totaal bezit % sociale % huur totaal DAEB niet-daeb WMD huur DEN HOORN SCHIPLUIDEN MAASLAND Totaal Het woningbezit bestaat uit totaal 1607 woningen waarvan per januari huurders een woning huren in de vrije huursector. In onderstaande tabellen wordt een onderscheid gemaakt tussen de huurders met een sociaal contract en huurders met een vrije sector contract. De grafieken zijn gebaseerd op het totaal aantal woningen (sociale en vrije sector contracten samen). Verdeling van de huurgroep t.o.v. de huidige huurprijs per Sociaal contract Huurgroep huidige Aantal % huur Goedkoop % Betaalbaar I % Betaalbaar II % Bereikbaar % Vrije sector 141 9% Totaal % Vrije sector contract Huurgroep huidige Aantal % huur Goedkoop Betaalbaar I Betaalbaar II Bereikbaar Vrije sector % Totaal % 5

6 Totaal Goedkoop Betaalbaar I Betaalbaar II Bereikbaar Vrije sector 73 % van de huurders betaalt een huurprijs in het betaalbare segment (tot 651,03). In 2017 was dit ook 73%. 9% van de huurders met een sociaal contract betaalt een huurprijs boven 720,42. Dit aantal is met 1% afgenomen t.o.v door de verhoging van de liberalisatiegrens. 12 huurders betalen een netto huur hoger dan 800,--. Verdeling van de huurgroep t.o.v. de streefhuur na aftoppen per Sociaal contract Vrije sector contract Huurgroep Aantal % streefhuur Goedkoop 81 6% Betaalbaar I % Betaalbaar II % Bereikbaar % Vrije sector Totaal % Huurgroep Aantal % streefhuur Goedkoop Betaalbaar I Betaalbaar II Bereikbaar Vrije sector % Totaal % Totaal Totaal Goedkoop Betaalbaar I Betaalbaar II Bereikbaar Vrije sector 6

7 Bij mutatie worden woningen opnieuw verhuurd op de streefhuur (75% van maximaal redelijk). Daeb woningen met een streefhuur boven 720,42 worden afgetopt op de liberalisatiegrens. Het streefhuurpercentage van deze woningen ligt lager dan 75%. Verdeling van de huurgroep (huidige huurprijs) naar woningtype per Sociaal contract Huurgroep t.o.v. type woning EGW MGW met lift MGW zonder lift Totaal Goedkoop Betaalbaar I Betaalbaar II Bereikbaar Vrije sector Totaal Vrije sector contract Huurgroep t.o.v. type woning EGW MGW met lift Totaal Goedkoop Betaalbaar I Betaalbaar II Bereikbaar Vrije sector Totaal EGW MGW m/lift MGW z/lift GOEDKOOP BETAALBAAR I BETAALBAAR II BEREIKBAAR VRIJE SECTOR 974 huurders betalen een huurprijs tot en met 607, huurders betalen een huurprijs tussen 607,47 en 651,03. Totaal wonen 1157 huurders in een betaalbare woning. In 2018 waren dit 1143 huurders. Van de huurders met een betaalbare woning wonen 520 huurders in een eengezinswoning. Van de totaal 169 huurders die meer dan 720,42 betalen hebben 141 huurders een sociaal huurcontract. De andere 28 huurders hebben een geliberaliseerd contract. 7

8 Verdeling van de huurgroep (streefhuur na aftoppen) naar woningtype per Sociaal contract Huurgroep EGW MGW MGW Totaal t.o.v. type woning met lift zonder lift Goedkoop Betaalbaar I Betaalbaar II Bereikbaar Vrije sector Totaal Vrije sector contract Huurgroep EGW MGW Totaal t.o.v. type woning met lift Goedkoop Betaalbaar I Betaalbaar II Bereikbaar Vrije sector Totaal EGW MGW m/lift MGW z/lift GOEDKOOP BETAALBAAR I BETAALBAAR II BEREIKBAAR VRIJE SECTOR Bij volledige harmonisatie naar streefhuur krijgen 146 woningen een aanvangshuur boven de 720,42. Deze woningen worden afgetopt op 720,42. Dit geldt uiteraard niet voor de 123 woningen die zijn overgegaan naar de niet-daeb tak en na mutatie worden verhuurd in de vrije sector. Na mutatie gaat een deel van de woningen over van het betaalbare segment naar het bereikbare segment. Het gaat hier vooral om eengezinswoningen woningen hebben een streefhuur in het betaalbare segment. Dit is 73,65% van alle sociale huurwoningen. Dit betekent dat bij een gelijkmatig verdeelde mutatiegraad er nagenoeg geen woningen meer afgetopt hoeven te worden op de 2 e aftoppingsgrens om te voldoen aan de regionale afspraak van 70% aanbieden in het betaalbare segment. 8

9 Verdeling huurgroep (huidige huurprijs) naar percentage van max. redelijke huur per Sociaal contract Huurgroep <55% <65% <75% <85% >85% Totaal Goedkoop Betaalbaar I Betaalbaar II Bereikbaar Vrije sector Totaal Vrije sector contract Huurgroep <75% <85% >85% Totaal Goedkoop Betaalbaar I Betaalbaar II Bereikbaar Vrije sector Totaal Het aantal zittende huurders dat minder dan 55% van de maximaal redelijke huur betaalt is gedaald van 57 naar 39 huurders. Er zijn 685 huurders die meer dan 75% van de maximaal redelijk huur betalen. Dit aantal is iets toegenomen. De energetische verbeteringen die in 2017 en 2018, zonder huuraanpassing, zijn uitgevoerd zijn nog niet verwerkt in de puntentelling. Als dit is verwerkt zal het aantal huurders dat meer dan 75% betaalt dalen en het percentage dat minder dan 55% betaalt toenemen. Het is nog niet duidelijk of de aanpassing van het energielabel voor de huuraanpassing van 1 juli 2019 is verwerkt. Ook zijn in 2018 alle plattegronden van de woningen opnieuw getekend door tekenplus. Deze nieuwe tekeningen zijn nog niet verwerkt in ons 9

10 basissysteem en de wijzigingen in punten daarmee ook niet. Ook hiervan is niet duidelijk of dit voor de huuraanpassing 2019 gerealiseerd is. Gemiddeld betalen de huurders 72,69% van de maximaal redelijke huur met als laagste percentage 45% en als hoogste 98% van maximaal redelijk. Huursombenadering De huursombenadering stelt woningcorporaties in staat de huren meer in overeenstemming te brengen met de kwaliteit van de woningen. Het geeft de corporatie de mogelijkheid een woning die een relatief lage huur heeft meer huuraanpassing te geven en een woning die al een goede prijs heeft, niet of nauwelijks te verhogen. De totale huursom mag over de periode 1 januari januari 2020 in totaal met niet meer dan 1% boven inflatie stijgen. Dus een huurstijging van totaal 2,6%. Daarbinnen mag de corporatie variëren, met een maximale jaarlijkse huuraanpassing van 2,5% boven inflatie(= 4,1%) voor een individuele woning. De huurharmonisatie telt mee in de berekening van de maximale huursomstijging. Harmonisatie over 2018 komt op iets meer dan ,-. Het percentage harmonisatie bij de vrije sector huurwoningen is hoger vastgesteld in de begroting, omdat bij mutatie de harmonisatie een stuk hoger zal zijn dan bij woningen in de DAEB tak. Inkomensafhankelijke huuraanpassing In de nieuwe huursombenadering is het nog steeds mogelijk om inkomensafhankelijke huuraanpassing door te voeren. Dit geldt alleen nog voor inkomens vanaf Binnen deze categorie ontvangen de ouderen en gezinnen vanaf 4 personen geen inkomensafhankelijke huuraanpassing. Wonen Midden-Delfland heeft ervoor gekozen om in 2019 geen inkomensafhankelijke huuraanpassing door te voeren. Bij de huuraanpassing van 2019 willen we een gedifferentieerd huurbeleid toepassen. Hierbij zullen huurders die minder dan 55% van de maximaal redelijke huur betalen een relatief hogere huuraanpassing ontvangen. Voor huurders die een huur betalen hoger dan 85% van de maximaal redelijke huur zal de huur zo minimaal mogelijk stijgen. Hieronder een voorstel aan de huurdersverenigingen voor een gedifferentieerde huuraanpassing Deze uitgangspunten worden besproken met de huurdersverenigingen. Na overleg wordt een definitief voorstel voorgelegd waarop zij een zienswijze kunnen geven. De huuraanpassing er als volgt uit: % max. redelijk Sociaal contract Vrije sector contract 00% < 55% 3,70% 4,10% 55% < 65% 3,20% 2,60% 65% < 75% 1,80% 2,40% 75% > 85% 1,00% 1,90% > 85% 0,50% 1,60% Totale huuraanpassing 1,80% 1,80% 10

11 Gegevens opvragen bij belastingdienst Wonen Midden-Delfland kiest ervoor om in 2019 geen inkomensafhankelijke huuraanpassing door te voeren. Om die reden vragen wij dan ook geen gegevens op bij de belastingdienst. Wonen Midden-Delfland verhoogt de huur in 2019 alleen op basis van het huidige percentage van de maximaal redelijke huurprijs. Bezwaarprocedure Bij het toepassen van de huuraanpassing blijft Wonen Midden-Delfland binnen de wettelijke kaders. Daarnaast zien wij af van inkomensafhankelijke huuraanpassing. Op deze basis van het voorstel huuraanpassing zijn er geen gronden om bezwaar te maken tegen de huuraanpassing. Als blijkt dat het gehanteerde percentage van maximaal redelijk (op basis van het puntenaantal van de woning) niet juist is, zal dit aangepast worden. Hieruit kan een wijziging in het huuraanpassingspercentage volgen. Daarnaast kunnen huurders die inkomen op bijstandsniveau hebben nog steeds een verzoek indienen om de huuraanpassing te verlagen naar het laagste inkomenspercentage. Overleg met huurdersorganisaties over het huurprijsbeleid In oktober 2016 is het huurbeleid besproken met de beide huurdersverenigingen. Zij hebben een zienswijze gegeven op dit beleid. De opmerkingen uit de zienswijze heeft Wonen Midden-Delfland grotendeels overgenomen in het huurprijsbeleid. In januari 2019 zijn de uitgangspunten van het huurprijsbeleid 2019 aan de huurdersverenigingen voorgelegd. Ook hierop hebben beiden huurdersverenigingen een positieve reactie gegeven. Aanvullend op de uitgangspunten huurprijsbeleid 2019 spraken we af dat huurders met een sociaal contract die op 1 januari 2019 een netto huurprijs betalen groter dan 800,- een huuraanpassing ontvangen van 0,50%. Het gaat om 12 huurders. In vervolg op het de uitgangspunten huurprijsbeleid is het definitieve huurprijsbeleid 2019 geschreven. Evenals voorgaande jaren bespreekt Wonen Midden-Delfland het huurprijsbeleid met de huurdersverenigingen. Overleg over het huurprijsbeleid staat gepland op de agenda van het structurele overleg op 12 februari Gezamenlijk willen we in dit overleg een goede invulling geven van het huurprijsbeleid. De huurdersverenigingen kunnen uiterlijk 12 maart 2018 een schriftelijke zienswijze indienen. 11

12 Planning Week Datum Actie Wie 3 15 januari Bespreken uitgangspunten huurbeleid met HV s en 21 januari Aandachtspunten HV s en voorstel beleid bespreken in MT Daphne/Linda Linda 7 of 8 12 februari Huurprijsbeleid 2019 bespreken met HV s Peter/Linda 11 Uiterlijk 12 maart 11 Uiterlijk 15 maart Zienswijze van HV s Reactie op zienswijze HV s HV s Peter/Linda 12 Vanaf 18 maart Stroomschema NCCW volgen en bewaken Linda maart Huurprijsbeleid uitwerken voor upload NCCW Linda maart Controle uitwerking upload NCCW Lenny/Petra maart Opstarten output NCCW Linda maart Begeleidende brief voor huurders maken Peter/Linda april Correspondentie Website Linda/Gianna 16 Uiterlijk 19 april Versturen huuraanpassing Linda Maasland, 5 februari 2019 Huurbeleid 2019/huurprijsbeleid