Wonen in Amsterdam 2013 Eerste resultaten

Transcriptie

1 Gemeente Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Wonen in Amsterdam 2013 Eerste resultaten December 2013 Centraal in het onderzoek Wonen in Amsterdam staat de verhouding tussen de woningmarktsegmenten en de inkomens groepen. Het aandeel koopwoningen neemt toe (31,5% in 2013), terwijl het aandeel goedkope en betaalbare huur woningen afneemt. Deze ontwikkeling sluit aan bij de voornemens uit de woonvisie en het programakkoord. De huurquoten zijn, ook na verrekening van de huur toeslag, gestegen. De huren zijn sneller gestegen dan het inkomen en de huurtoeslag compenseert dat verschil niet volledig. Huurders met huurtoeslag betalen in % van hun inkomen aan huur. In corporatiewoningen steeg de huur gemiddeld met 39 (+10%), in de particuliere huursector met 94 (+16%). Het gemiddelde inkomen stijgt met 97 in de jaren , een grotere stijging dan in de twee jaar ervoor. De economische cijfers zijn voor Amsterdam iets beter dan de landelijke, tegelijkertijd houdt Amsterdam meer midden- en hogere inkomens vast die traditioneel de stad verlaten. Het aandeel huishoudens met een inkomen tot neemt licht af (47,9% in 2013). De groep met hoge inkomens groeit naar 23,1% in De verdeling naar inkomensgroepen en woningmarktsegmenten groeit naar elkaar toe. De groei van het middensegment die na 2009 plaatsvond wordt teniet gedaan door economische laagconjunctuur. De betaalbaarheidskwestie leidt tot aanpassing van de grenzen voor middensegment en duur segment. Meer woningen vallen hierdoor in het dure segment. 1

2 Blijvende groei aandeel koopwoningen Figuur 1 - Woningvoorraad naar eigendom Aantallen Koopwoningen Corporatiehuur Particuliere huur Totaal Percentages Koopwoningen 19,4 % 21,3 % 23,9 % 27,0 % 28,9 % 30,2 % 31,5 % Corporatiehuur 55,5 % 54,9 % 53,8 % 50,6 % 49,4 % 47,2 % 46,0 % Particuliere huur 25,1 % 23,7 % 22,3 % 22,3 % 21,8 % 22,6 % 22,5 % Totaal 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Figuur 2 - Ontwikkeling eigendomssituatie voorraad Koopwoningen Particuliere huur Corporatiehuur Begin 2013 bestond de woningvoorraad uit zelfstandige woningen, dat is een toename van woningen sinds Die groei is gering ten opzichte van voorgaande jaren. Dat werd verwacht omdat de economische en woningmarktcrisis het bouwprogramma aanzienlijk deed inkrimpen en het programma voor de stedelijke vernieuwing gericht werd op de focusgebieden. In Amsterdam groeide de koopsector in de jaren met bijna woningen, ofwel 1,3 procentpunt. Inmiddels is 31,5% van de totale woningvoorraad eigen woning bezit. De groei van de koopsector is groter dan de toename van de totale woning voorraad omdat er huur woningen worden verkocht. Door onder meer verkoop slonk de corporatiesector met bijna woningen. Deze sector omvat nu 46% van de totale voorraad. De particuliere huursector bleef in omvang gelijk (300 woningen erbij, percentueel stabiel op 22,5%). De groei van de koopsector is het sterkst in de stadsdelen waar het aandeel iets lager ligt dan het stedelijk gemiddelde, met als gevolg dat het aandeel koopsector steeds kleinere verschillen vertoont (29% in de stadsdelen West en Noord, 36% in stadsdeel Centrum) Figuur 3 - Aandeel koopwoningen per stadsdeel Centrum 34,8 % 35,7 % 33,8 % 35,5 % West 22,4 % 25,3 % 27,1 % 28,9 % Nieuw-West 28,7 % 30,7 % 31,6 % 32,4 % Zuid 28,8 % 29,8 % 31,3 % 32,0 % Oost 27,2 % 28,6 % 31,7 % 32,4 % Noord 21,7 % 24,0 % 26,6 % 29,1 % Zuidoost 25,0 % 27,2 % 28,1 % 30,0 % Amsterdam 27,0 % 28,8 % 30,2 % 31,5 % 2

3 Afname aandeel goedkope huurwoningen Figuur 4 - Verdeling huurwoningenvoorraad naar huurklassen Prijspeil Aantallen Goedkope huur t/m Betaalbare huur 425 t/m Betaalbare huur 561 t/m Middeldure huur 681 t/m Dure huur vanaf Totale huurvoorraad Totale voorraad Percentages Goedkope huur t/m ,2 % 41,5 % 37,4 % 33,0 % 28,1 % Betaalbare huur 425 t/m ,8 % 21,6 % 23,0 % 22,7 % 22,6 % Betaalbare huur 561 t/m 681 4,3 % 4,3 % 4,7 % 5,6 % 7,5 % Middeldure huur 681 t/m ,8 % 4,2 % 4,5 % 5,9 % 6,6 % Dure huur vanaf ,0 % 1,4 % 1,6 % 2,6 % 3,7 % Totale huurvoorraad 76,1 % 73,0 % 71,2 % 69,8 % 68,5 % Deeltabel met grens voor de dure huursector op Aantallen Middeldure huur 681 t/m Dure huur vanaf Percentages Middeldure huur 681 t/m 930 4,9 % Dure huur vanaf 930 5,5 % De transformatie van de huurwoningenvoorraad naar een geringer aandeel goedkope huurwoningen en naar een toe - nemend aandeel betaalbare, middeldure en dure huurwoningen is in 2013 voortgezet. Voor de vergelijking met de inkomensgroepen moeten twee huurprijsgrenzen gevolgd worden: t/m 561 en t/m 665. Voor woningen t/m 665 (rekenhuur 681) is het mogelijk om huurtoeslag te krijgen, maar alleen voor het huurbedrag t/m 561 (rekenhuur 575) wordt huurtoeslag berekend. Voor elke euro boven dat bedrag krijgt de huurder geen toeslag. Het aandeel huurwoningen met een huur t/m 561 daalde in de periode elke twee jaar met ongeveer vier procentpunten: van respectievelijk 67%, 63%, 60%, 56% naar 51%. De laatste twee jaar was deze trend iets sterker. De goedkope plus betaalbare huur - woningen voorraad (t/m 665) daalde in deze jaren van 71%, 67%, 65%, 61% naar 58%. Het middeldure en dure huursegment bij elkaar opgeteld is in de jaren geleidelijk gegroeid van 4,8% naar 10,4%. De grootste groei doet zich voor in de koopsector. De bovengrens van de middeldure huursector is bepaald op Dat bedrag is vanuit 2005 doorgeïndexeerd. Momenteel wordt een bedrag van 930 als bovengrens van de middeldure huursector realistisch gevonden. Van de woningvoorraad valt 4,9% in de huurklasse (6,6% als de grens bij ligt). Het middeldure huursegment is hiermee ruim woningen kleiner (1,7 procentpunt). Het dure segment groeit hierdoor met deze getallen. Figuur 5 - Verdeling huurwoningenvoorraad per stadsdeel T/m t/m t/m 665 > 665 Koop Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Amsterdam De stedelijke trend, een afnemend aandeel goedkope en betaalbare huurwoningen, doet zich in alle stadsdelen voor. De grootste afname van het aandeel goedkope huur woningen (t/m 425) vindt plaats in stadsdeel West, een daling van 5 procent - punten in de afgelopen twee jaar. West blijft echter wel koploper met 39% goed kope huurwoningen. Het laagste aandeel goedkope huurwoningen is te vinden in Zuidoost (18% in 2013). 3

4 Figuur 6 - Gemiddelde kale huurprijs naar huursector, Maar hier is juist de betaalbare huursector (de twee categorieën tussen 425 en 665) de grootste ten opzichte van de andere stadsdelen (31%+13% =44%). In alle stadsdelen behalve Noord is dit betaalbare segment licht gegroeid, in Amsterdam als geheel van 28% naar 30%. Het aandeel huurwoningen boven 665, is in alle stadsdelen gegroeid. Zuid (15%) en Centrum (13%) hebben het hoogste aandeel huur boven 665 en inmiddels ligt dat percentage in Oost op het stedelijk gemiddelde van 11% Corporatiehuur Particuliere huur Alle huurwoningen De gemiddelde kale huur van corporatiewoningen en particuliere huurwoningen is verder uit elkaar gaan lopen. In 2013 ligt de gemiddelde kale huur van zelfstandige huurwoningen op 523. Dit is 55 hoger dan in De gemiddelde huur van corporatiewoningen bedroeg 453, die van particuliere huurwoningen 690. In 2013 liggen de huren van corporatiewoningen 39 (+10%) hoger dan in 2011, de huren van particuliere huurwoningen liggen 94 (+16%) hoger dan in Figuur 7 - Aandeel vrije huursector in de particuliere huur en corporatiehuur Particuliere huur 21,5% 22,9% 31,4% 36,7% Corporatie huur 1,6% 2,2% 3,0% 4,9% Totale huur 7,7% 8,5% 12,2% 15,3% In de jaren is het percentage vrije sector huur gestegen van 7,7% van de totale huursector naar 15,1%. In de corporatiesector ging het aandeel vrije huursector van 1,6% naar 4,9% en in de particuliere huursector van 21,5% naar 36,0%. Huurquoten Figuur 8 - Netto huurquoten van huurders met en zonder huurtoeslag Met huurtoeslag 25,0% 26,7% 28,0% Zonder huurtoeslag 23,0% 24,5% 26,4% All huurders 24,0% 25,2% 26,9% In 2011 steeg de netto huurquote voor het eerst sinds jaren van 24% naar 25%. Die trend heeft zich naar 2013 sterk doorgetrokken. Het rijksbeleid ten aanzien van huren heeft in 2013 duidelijke contouren gekregen. Doordat de huren sneller stegen dan de inkomens is de netto huurquote gestegen naar 27%. Huurders die huurtoeslag ontvangen zouden 41% van hun inkomen aan huur betalen als de huurtoeslag niet bestond. Met verrekening van de huurtoeslag betalen deze huishoudens 28% van hun inkomen aan huur. De huurquoten van huurders die geen huurtoeslag ontvangen liggen een fractie lager (26%) omdat hun inkomens hoger zijn. 4

5 Figuur 9 - Gestandaardiseerd besteedbaar huishoudensinkomen in Nederland en netto maandinkomen in Amsterdam volgens WiA Jaarinkomen Nederland Figuur 10 - Verdeling naar zes inkomensgroepen in Amsterdam 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Bij het gestandaardiseerd besteedbaar inkomen wordt het inkomen van huishoudens van verschillende grootte en samenstelling vergelijkbaar gemaakt. Voor de eeuwwisseling lag het Amsterdamse gestandaardiseerde besteedbare huishoudinkomen op ca. 93% van het Nederlandse niveau, na de eeuwwisseling op ongeveer 98% (98,3% in 2010). Voor Nederland (in de grafiek) is een recenter cijfer beschikbaar dan voor Amsterdam. Lage inkomens , Laag - EU-grens Nederland 16, EU-grens x modaal > 2x modaal , Amsterdam (WiA) 14, ,1 Maandinkomen Amsterdam Vasthouden van huishoudens met een stijgend inkomen Het gemiddelde inkomen van Amsterdammers trekt weer aan. In de jaren werd elke twee jaar van een WiA-meting ca. 150 inkomensvooruitgang geboekt, maar in 2011 was dit tot 36 gereduceerd. Tussen 2011 en 2013 is het inkomen met 97 gegroeid. Iets meer inkomensgroei ten opzichte van lijkt vreemd omdat de werkloosheid in de tussentijd verder is opgelopen. Maar de economische cijfers van Amsterdam tekenen zich ook tijdens de recessie positief af ten opzichte van de landelijke. Een andere trend is dat de huishoudens die zich in de fase van gezinsopbouw en inkomenscarrière bevinden in geringere mate de stad verlaten. De recessie speelt hierin een rol, maar ook de toegenomen voorkeur voor stedelijk wonen. Amsterdam houdt hierdoor (al dan niet tijdelijk) meer huishoudens vast met een groeiend inkomen. De trend in het gemiddelde inkomen is zichtbaar in de vulling van de inkomensklassen. De groep lage inkomens is tussen 2009 en 2011 een procentpunt gegroeid, maar is in 2013 weer bijna een procentpunt kleiner geworden. De sterke dalingstendens van het begin van de eeuw keert hiermee echter niet terug. De inkomensgroep die daarboven ligt, (tot de EU-grens van ) is ook een procentpunt kleiner geworden. De gezamenlijke inkomensgroep tot aan de EU-grens omvat in % van alle huishoudens, in 2009 en 2011 lag dit nog rond 50%. De inkomensgroep tussen (de EU-grens) en groeit met twee procentpunten naar 14%. Deze voor de woningmarkt belangrijke groep (geen aanspraak op een sociale huurwoning en een te laag inkomen voor de koopsector), telt momenteel huishoudens. De groep van tot 2x modaal werd iets kleiner dan in voorgaande jaren (van 17% naar 15%), maar dat komt ook doordat de grens van het modale inkomen iets lager kwam te liggen dan in voorgaande jaren. De hoogste inkomensgroep, boven 2x modaal, groeit tussen 2011 en 2013 met bijna twee procentpunten en ligt in 2013 op 23%. Ook hier speelt de verlaging van het modale inkomen en dus ook van 2x modaal een rol. 5

6 Woningvoorraad en inkomens groepen met elkaar vergeleken Na de inkomensontwikkeling en de trend in de woningvoorraad naar prijssegmenten kunnen beide naast elkaar gelegd worden. De eerste manier is om het aandeel huishoudens met lage inkomens te vergelijken met de voorraad huurwoningen met een huur t/m 561 (rekenhuur 575). Dit percentage subsidiabele woningen slonk in de periode van 67% naar 50%. Het aandeel lage inkomens is in deze jaren geslonken van 35% naar 32%. Het verschil tussen beide percentages werd geleidelijk kleiner, maar is in 2013 nog altijd bijna 19 procentpunten. Door het besluit van de Europese Unie in 2011 worden in 2013 corporatiehuurwoningen t/m 665 (rekenhuur 681) voor 90% gereserveerd voor huishoudens met een inkomen t/m Dat levert de tweede vergelijking van woningvoorraad en Figuur 11 - Vergelijking inkomensgroepen en woningmarktsegmenten+ Inkomensgroepen Lage inkomens 35,2 33,2 31,5 32,5 31,8 Laag tot EU-grens 19,7 19,9 18,7 17,1 16,2 EU-grens tot ,0 12,6 11,9 12,2 14, x modaal 16,8 15,7 16,9 16,8 14,8 > 2x modaal 16,4 18,6 21,0 21,4 23,1 100% 100% 100% 100% 100% Woningmarktsegmenten Oude grenzen voor middeldure en dure segment Huur t/m ,2 41,5 37,4 33,0 28,1 Huur t/m ,8 21,6 23,0 22,7 22,6 Huur t/m 665 en koop t/m ,3 7,7 6,2 7,5 10,4 Huur t/m en koop t/m ,0 16,2 15,4 19,3 20,6 Huur > en koop > ,7 13,0 18,0 17,5 18,5 100% 100% 100% 100% 100% Nieuwe grenzen voor middeldure en dure segment Huur t/m ,1 Huur t/m ,6 Huur t/m 665 en koop t/m ,9 Huur t/m 930 en koop t/m ,5 Huur > 930 en koop > ,0 100% inkomens groepen op. Het aandeel huurwoningen t/m 661 aangevuld met betaalbare koopwoningen (tot ) is in de periode eveneens geslonken, van 74% naar 61%. Het verschil tussen beide is geleidelijk kleiner geworden en in 2013 op 13 procentpunten uitgekomen. Het middeldure segment met huur woningen tussen 665 en en koopwoningen tussen en groeit met 1,4 procentpunt naar 20,6% en ook het dure segment groeit één procentpunt (naar 18,5%). De economische laagconjunctuur die inmiddels vijf jaar duurt, maakt het echter nodig om op een andere manier naar de woningmarktsegmenten te kijken. De grens tussen het middeldure en dure huursegment werd in het traject van de gemeentelijke woonvisie voor het jaar 2005 vastgesteld op 932 en de jaren daarna geïndexeerd tot in In 2011 werd met de afspraken voor Bouwen aan de Stad II de grens weer teruggezet op 930 en die grens lijkt ook voor 2013 een realistische scheidslijn tussen middelduur en duur. Ook in de koopsector is er alle aanleiding om de grenzen tussen de segmenten te verlagen. Hypotheekmogelijkheden en leencapaciteit zijn door de banken verschraald, veel huishoudens hebben een breuk in hun inkomensontwikkeling of baanzekerheid. Met de huidige normen voor de Nationale Hypotheekgarantie liggen de grenzen in 2013 voor het middeldure en dure koopsegment bij en in plaats van en in vorige jaren. Het onderste deel van figuur 11 bevat de percentages voor de woningmarktsegmenten volgens deze verlaagde grenswaarden. Een aanzienlijke verandering is er in het middensegment. Met 15,5% is het aandeel van dit segment met deze nieuwe definitie weer terug op dat in de jaren Daarnaast maakt het dure segment een duidelijke sprong, het omvat volgens deze grenzen 24% van de totale woningvoorraad. 6

7 Definities huur- en koopprijssegmenten Tot 2007 werd er nog gesproken van kernvoorraad en kernvoorraadplus. In de jaren daarna werden in de afspraken tussen de gemeente Amsterdam en woningcorporaties (Bouwen aan de Stad) aanbiedingsafspraken geïntroduceerd. In deze aanbiedingsafspraken worden huurwoningen met een kale huur 561 (prijspeil eerste helft 2013, komt overeen met rekenhuur 575) als uitgangspunt genomen. Dit bedrag staat voor de vergunningplichtige huurwoningen. De voormalige kernvoorraad wordt tegenwoordig goedkope huur genoemd (< 425). De grootte van de woning speelt daarbij geen rol meer. Betaalbare huur is het segment tussen 425 en 665. Dat is de maximale huur waarvoor Individuele huursubsidie mogelijk is. Binnen de betaalbare huur wordt op 561 een subcategorie gevormd. Boven de 665 begint de vrije sector huur, huren boven de worden aangeduid met dure huur. In 2013 wordt de grens tussen middeldure en dure huur weer teruggeplaatst naar 930, dat is het bedrag dat zowel voor 2005 als 2011 in beleidsdocumenten genoemd werd. De eurobedragen voor koopwoningen in de drie betreffende woning markt segmenten zijn in 2013 verlaagd. Dalende prijzen op de koopwoningen markt en strengere inkomenseisen bij hypotheekverstrekking zorgen voor een trendbreuk. Voor de nieuwe grenzen is informatie gebruikt van de hypotheeklastencalculator.nl bij bepaling van een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie. De grens van de goedkope koopsector is in 2013 bepaald op (in 2009 en 2013 op ). De grens tussen middeldure en dure koopwoningen ligt in 2013 op (in 2009 en 2011 op ). Definities Inkomensklassen De inkomensklassen zijn in 2013 licht aangepast ten opzichte van voorgaande jaren. De door de Europese Unie en de rijksoverheid sinds 2011 gehanteerde inkomensgrens waarbinnen 90% van de huishoudens in aanmerking komt voor een sociale huurwoning ligt in 2013 op De in dat jaar geïntrodu ceerde inkomensgrens voor het opleggen van boven trendmatige huurverhoging ligt inmiddels op De grens van het lage inkomen is ten opzichte van voorgaande jaren licht aangepast. Voor het modale inkomen wordt het CBS gevolgd, de grens van het modale inkomen (en dus ook 1,5 x modaal en 2x modaal) ligt in 2013 iets lager dan in Netto per maand Lage inkomens 1 persoonshuishoudens Tot en met Lage inkomens meerpersoonshuishoudens Tot en met Lage inkomens tot EU-grens ( ) Tot en met EU-grens tot t/m tot 1,5 x modaal t/m ,5-2x modaal t/m Hoge inkomens Hoger dan

8 Achtergrond Het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) is een belangrijke graadmeter voor het Amsterdamse Woonbeleid: hoe ontwikkelt de voorraad zich naar prijsniveau, hoeveel hebben bewoners te besteden, hoe oordelen zij over hun woning en woonomgeving en wat zijn hun woon- en verhuiswensen? In het voorjaar 2013 werd dit onderzoek voor de tiende keer gehouden. In 2013 werd het onderzoek voor het eerst ook uitgevoerd in de gemeenten van de Stadsregio Amsterdam en enkele gemeenten daarbuiten (Metropoolregio Amsterdam). Voor het Amsterdamse gedeelte zijn dienst WZS, de gezamenlijke corporaties en de Amsterdamse stadsdelen de opdrachtgever. Bureau Onderzoek en Statistiek (O+S) voert de dataverzameling uit. Dat heeft geresulteerd in ingevulde vragenlijsten. Dienst WZS heeft vervolgens de gegevens in het door O+S geleverde onderzoeksbestand gecontroleerd en waar nodig gecorrigeerd. In het rapport Stand van zaken worden de inkomens-, huur- en koopgrenzen toegelicht. Colofon Gemeente Amsterdam Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Postbus 1900, 1000 BX Amsterdam Auteur: Kees Dignum Vormgeving: Arie de Zeeuw In het onderzoek Wonen in Amsterdam rapporteren we over de zelfstandige woningvoorraad. Naast zelfstandige woningen zijn er onzelfstandige eenheden waar mensen wonen, woonboten, verpleeg- en verzorgingstehuizen waar mensen verblijven, gevangenissen, en overige woonruimten. Bewoners van deze woonruimtes zijn niet geënquêteerd. Er is een discrepantie tussen de uitkomst van WiA en de officiële statistiek, vooral wat betreft de omvang van het aantal koopwoningen en het aantal particuliere huurwoningen. Deze discrepantie heeft te maken met definities. De dienst WZS en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties rapporteren in verschillende rapporten en factsheets over de uitkomsten. In dit factsheet presenteert dienst WZS de eerste resultaten op het thema inkomensgroepen en woningmarktsegmenten. 8