Wonen in Amsterdam 2013 Stand van zaken
|
|
- Evelien de Koning
- 8 jaren geleden
- Aantal bezoeken:
Transcriptie
1 Gemeente Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
2 Colofon Uitgave Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Amsterdam Datum Juni 2014 Auteurs Kees Dignum en San Yin Kan Begeleidingsgroep Vertegenwoordigers van stadsdelen, corporaties, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de dienst Wonen, Zorg en Samenleven en Bureau Onderzoek en Statistiek Grafische vormgeving Arie de Zeeuw Omslagfoto Mopet architecten / Lasashka Photography (trappenhuis in Van Ostadestraat) In opdracht van De Dienst Wonen, Zorg en Samenleven, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en alle Amsterdamse stadsdelen Gemeente Amsterdam Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Jodenbreestraat 25 Postbus BX Amsterdam Telefoon communicatie_wzs@amsterdam.nl Website Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Delflandlaan 4 Postbus AR Amsterdam Telefoon W-mail info@afwc.nl Website
3 Wonen in Amsterdam 2013
4 4
5 Inhoudsopgave Samenvatting 5 Hoofdstuk 1 Hoofdstuk 2 Hoofdstuk 3 Hoofdstuk 4 Inleiding 11 De woningvoorraad Inleiding Eigendom Huurwoningen Koopwoningen Kwaliteit Conclusie 39 De bewoners Inleiding Demografische kenmerken Inkomen Conclusie 60 Woningen en bewoners Inleiding Woningvoorraadsegmenten en inkomensgroepen Welke inkomensgroepen wonen in welke woningen? Woonlasten van huurders Woonlasten van woningeigenaren Woningen en huishoudenskenmerken Conclusie 84 Bijlagen 1. Onderzoeksverantwoording Uitleg gehanteerde begrippen Enquête Buurtindeling Amsterdam 105 3
6 4
7 Samenvatting Inleiding In 2013 werd het onderzoek Wonen in Amsterdam voor de tiende keer gehouden. In 2013 werd het onderzoek voor het eerst ook uitgevoerd in de gemeenten van de Stadsregio Amsterdam en enkele gemeenten daarbuiten (Metropoolregio Amsterdam). Voor het Amsterdamse gedeelte zijn Dienst Wonen, Zorg en Samenleven (WZS), de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de stadsdelen de opdrachtgever. Het onderzoek is gehouden onder huishoudens die in zelfstandige woningen wonen. In mei 2013 is gestart met het veldwerk en dit heeft geresulteerd in circa ingevulde enquêtes. De dataverzameling is uitgevoerd door het gemeentelijk Bureau Onderzoek en Statistiek. Dienst WZS heeft het gegevensbestand vervolgens gecontroleerd en waar mogelijk gecorrigeerd. In het rapport Stand van Zaken wordt uitvoerig ingegaan op kenmerken van de woningvoorraad, de bewoners en de woonsituatie. Begin 2014 werd hierover in het factsheet Eerste resultaten al kort over gepubliceerd. Op staan meerdere wia onderzoeken waaronder Stadsdeelprofielen. Het is voor de zeven stadsdelen en ruim tachtig (samengestelde) buurtcombinaties een tabellenboek met de belangrijkste variabelen. In de serie van publicaties volgen nog Woon- en verhuiswensen, Ruimtelijke ontwikkelingen en Betaalbaarheid. 5
8 De Woningen De woningvoorraad groeide ten opzichte van 2011 met ruim eenheden naar een aantal van op 1 januari Het percentage koopwoningen is ten opzichte van 2011 gestegen naar 31,5%, een toename van bijna koopwoningen in twee jaar tijd. Het aantal en het percentage particuliere huurwoningen ligt in 2013 nagenoeg gelijk aan 2011 (22,5%). Het corporatiebezit slonk met bijna woningen naar 46,0% van de totale woningvoorraad. Het aandeel huurwoningen met een huur t/m 575 daalde in de periode elke twee jaar met ongeveer vier procentpunten: van respectievelijk 67%, 63%, 60%, 56% naar 51%, De goedkope plus betaalbare huurwoningenvoorraad (t/m 681) daalde in deze jaren van 71%, 67%, 65%, 61% naar 58%. De gemiddelde huur van alle zelfstandige huurwoningen in 2013 bedraagt 523. Bij de corporatiewoningen is dat 453, bij particuliere huurwoningen 690. De huurprijs ligt gemiddeld 55 hoger dan in De huren in de par ticuliere huursector stegen naar een hoger niveau dan op basis van de trend in de voorgaande tien jaar verwacht mocht worden. Een vergelijking van huurbedragen en WOZ-waarden geeft globaal een ruimtelijke discrepantie tussen de centrale, oudere delen van Amsterdam (Centrum, Zuid, West en Oost) en de naoorlogse stadsdelen Zuidoost, Nieuw-West en Noord. In het centrale gebied zijn de huren laag in ver gelijking met de door de markt bepaalde hoge WOZ-waarden. In de naoorlogse stads delen zijn huren hoog in vergelijking met de door lage marktdruk gematigde WOZ-waarden. In 2013 is het verschil in deze ruimtelijke discrepantie iets groter geworden. Vermoedelijk heeft het te maken met het lage niveau van de WOZ-waarden in de woongebieden buiten de ring. De van koopprijzen afgeleide WOZ-waarden zijn voor huurwoningen vermoedelijk geflatteerd in vergelijking met de huren die gevraagd kunnen worden. De aankoopprijs van woningen die gekocht zijn na 2008 ligt gemiddeld hoger dan van woningen gekocht voor de crisis. De WOZ-waarde van recent gekochte woningen ligt lager dan de aanschafprijs. Bij woningen die langer geleden gekocht zijn is de WOZ-waarde juist hoger dan de aanschafprijs. Hoe verder terug in de tijd des te groter dat verschil, maar dan speelt mee dat WOZ-waarde de actualiteit weergeeft en de aanschafprijs een historisch gegeven is. In de stadsdelen Centrum en Zuid ligt de aanschafprijs, doordat een groter aantal transacties langer geleden is, het meest achter bij de WOZ-waarde. Toch ligt de gemiddelde aanschafprijs in deze stadsdelen op bijna het dubbele van woningen die verkocht zijn in de stadsdelen Zuidoost, Nieuw-West en Noord. Grote huurwoningen zijn duurder dan kleine, maar per vierkante meter gerekend is dat niet zo. In de corporatiesector zijn zelfs kleine woningen wat duurder per vierkante meter. In de particuliere huursector worden over de hele linie vierkante meter prijzen gerekend tussen 11 en 12, maar voor de kleinste particuliere huurwoningen aanzienlijk meer. In de kleinste particuliere huurwoningen ligt de vierkante meterprijs op bijna het dubbele van de grootste corporatiewoningen. 6
9 De waardering voor de woning, uitgedrukt in een rapportcijfer, ligt in 2013 op gemiddeld op 7,6. De trend is, net zoals het rapportcijfer voor de buurt, continu stijgend. Het rapportcijfer voor de woning is voor koophuizen door de jaren stabiel en hoog. De woningwaardering bereikt in 2013 bij corporatiewoningen voor het eerst een gemiddelde boven de 7. Bij particuliere huurwoningen vindt de sterkste stijging plaats in de jaren , van 6,7 naar 7,4. daarnaast is bij particuliere huurwoningen de waardering voor de buurt net zo hoog als bij koopwoningen (rapportcijfer 7,7). Slotermeer-Noordoost is in 2013 de buurtcombinatie met het laagste rapportcijfer voor de woning, maar met een 6,8 gemiddeld is er wel stijging sinds In de Kolenkitbuurt werden in 2011 de woningen nog het laagst gewaardeerd, maar daar is het rapportcijfer gestegen naar een 7,0. Ook in IJplein/Vogelbuurt en Volewijck, twee gebieden in stadsdeel Noord, steeg het woningwaarderingscijfer naar rond een 7 in In de Van Galenbuurt zakte het waarderingscijfer voor de woning in 2013 juist onder de 7. 7
10 De bewoners Het gemiddelde inkomen van Amsterdamse huishoudens is tussen 2011 en 2013 sterker gegroeid dan tussen 2009 en 2011, maar minder sterk dan de periode daarvoor ( ). Het inkomen is met 4% gegroeid naar netto per maand. Het aandeel lage inkomens is weer licht afgenomen tot 31,8%. De groei van de lage inkomens in was een korte onderbreking in de langjarige trend. De groep met een inkomen tussen de en is met 2 procentpunten toegenomen tot een aandeel van 14,2%. De hoogste inkomensgroep, boven 2 x modaal, groeit met 1,7 procentpunt, maar deze groei is voornamelijk het gevolg van een veranderende definitie van het modaal inkomen. De stadsdelen Zuid en Centrum zijn de stadsdelen met het hoogste gemiddelde inkomen. In Zuid zien we een toename ten opzichte van 2011, in Centrum een stabilisatie. Stadsdeel Zuidoost is het enige stadsdeel met een daling van het gemiddelde inkomen. Hier is ook het aandeel lage inkomens toegenomen met 4,7 procentpunt. In de stadsdelen West en Nieuw-West is er een forse afname van het aandeel lage inkomens (rond de 3,5%). In Oost en Noord neemt het aandeel lage inkomens ook af, maar minder sterk. Doordat eenoudergezinnen meestal eenverdieners zijn lijkt hun inkomensprofiel op dat van alleenwonenden. Huishoudens met twee volwassenen zijn vaak tweeverdieners en daarom maakt het niet uit of zij wel of niet kinderen hebben, hun gemiddelde inkomens lijken sterk op elkaar. Door het verschil in aantal verdieners is het inkomen van gezinshuishoudens met twee ouders het dubbele van het inkomen van een eenoudergezin. De gemiddelde inkomensgroei tussen 2011 en 2013 bedraagt 4% voor alle huishoudens in Amsterdam. Bij de groepen met het hoogste gemiddelde inkomen, huishoudens met een autochtone en westers allochtone achtergrond, is de stijging van het inkomen geringer dan het Amsterdams gemiddelde. Het betreft een lichte nivellering. De sterkste relatieve inkomensstijging is er bij huishoudens met een Turkse achtergrond en dan met name de huishoudens met één volwassene. In de jaren is de inkomensvoorsprong voor de leeftijdsgroepen jaar en jaar gegroeid. In de leeftijdsgroepen daarboven is het inkomensniveau steeds trapsgewijs gemiddeld lager. Het inkomensniveau van de oudste leeftijdsgroep ligt lager dan 80% van het Amsterdamse gemiddelde. De jongste leeftijdsgroep (18-24 jaar) heeft door de jaren steeds het laagste inkomen, maar in 2013 valt de aanzienlijke daling op. 8
11 Woningen en huishoudens Er zijn twee manieren om inkomensgroepen met woningvoorraadsegmenten te vergelijken. De eerste manier is om het aandeel huishoudens met lage inkomens te vergelijken met de voorraad huurwoningen met een rekenhuur t/m 575 (kale huur 561). Het aandeel woningen t/m 575 slonk in de periode van 67%, 63%, 60%, 56% naar 51%. Het aandeel lage inkomens nam in langjarige periode geleidelijk af, groeide in 2011 met één procentpunt, maar die groei werd in 2013 weer tenietgedaan (31,8% in 2013). Het verschil tussen de percentages van de huurvoorraad t/m 575 en groep met lage inkomens werd geleidelijk kleiner, maar bedraagt in 2013 nog altijd ruim 19 procentpunten. Bij de andere vergelijking zijn de inkomensgrenzen en van belang. Het aandeel inkomens t/m daalde in de periode geleidelijk van 55%, 53%, 50%, 50% en 48% in Het aandeel huurwoningen t/m 665 (rekenhuur 681), aangevuld met betaalbare koopwoningen (tot ) slonk in de periode van 74%, 69%, 67%, 63% naar 61% in het laatste jaar. Het verschil tussen beide is geleidelijk kleiner geworden en in 2013 op ruim 13 procentpunten uitgekomen. De grens tussen middensegment en duur segment is in 2013 aanzienlijk naar beneden bijgesteld. Voor de huursector was die grens geleidelijk geïndexeerd tot in 2013 en de koopprijs was in 2011 bepaald op Voor de huursector werd in de afspraken voor Bouwen aan de stad in 2011 de grens al weer teruggezet op 930 en dat bedrag lijkt ook voor 2013 een realistische overgang tussen middelduur en duur te markeren. De koopgrens tussen middelduur en duur werd in 2013 verlaagd naar , vooral in verband met geringere hypotheekmogelijkheden. De verlaging van deze grenzen heeft tot gevolg dat een groter deel van de woningvoorraad in het dure segment terechtkomt. Bij de nieuwe grenzen valt 24% in het dure segment, bij de oude grenzen 18,5%. Het middensegment valt hierdoor aanzienlijk kleiner uit, en is qua omvang vergelijkbaar met de jaren De richtlijn van het Ministerie (overgenomen van de Europese Unie) dat 90% van de corporatiewoningen met een huur tot aan de huurtoeslaggrens moet worden toegewezen aan inkomens met een bruto inkomen tot heeft gevolgen voor wat bedoeld wordt met scheef huren. Als deze definitie wordt door getrokken naar alle huurwoningen (dus inclusief particuliere huur) dan huurt 22,5% van de huurders in 2013 scheef. Door het stijgen van de huren bij een geringe inkomensontwikkeling is dat percentage gedaald ten opzichte van 2009 (26%) en 2011 (23,6%). Overigens valt bijna de helft (11,1% van 22,5%) van de scheefheid in de inkomenscategorie , de inkomensgroep waarvan bekend is dat de huishoudens moeilijk kunnen doorstromen. In 2011 was dit in geringere mate het geval (10,5% van 23,6%). De scheefheid neemt ten opzichte van 2011 af bij de inkomensgroep boven de , maar de scheefheid neemt juist toe bij de inkomensgroep Dit patroon doet zich in de meeste stadsdelen voor. Uitzondering is stadsdeel West waar de toename van de scheefheid zich in beide inkomensgroepen voordoet. 9
12 Vanuit de woningvoorraad bekeken, blijkt de goedkope voorraad voor ruim de helft (55%) bewoond te worden door lage inkomens en voor 90% door huishoudens met een inkomen tot Het middensegment (huur en koop ) wordt voor 9% door lage inkomens bewoond. Het dure segment wordt voor 81% bewoond door huishoudens met een inkomen boven De netto huurquote (met verrekening van de huurtoeslag) ligt gemiddeld op bijna 27%. De huurtoeslagontvangers hebben per definitie een lager inkomen dan de andere huurders en voor deze lage inkomens (waaronder veel eenoudergezinnen en alleenwonenden) wordt de huurquote van gemiddeld 44% teruggebracht naar 29% als de huurtoeslag in de berekening wordt meegenomen. Ondanks de huurtoeslag blijven lage inkomens gemiddeld een hoger percentage van hun inkomen aan woonlasten betalen dan hoge inkomens. Bij inkomens boven ligt de huurquote gemiddeld bij 22%. Bewoners van eigen woningen (koopsector) betalen gemiddeld 22% van hun inkomen aan hypotheeklasten (met verrekening van hypotheekrenteaftrek). Maar het aantal lage inkomens, met relatief hoge hypotheeklasten is maar beperkt. Bijna acht van de tien eigen woningbezitters heeft een inkomen van of hoger. In deze categorieën zijn dergelijke hoge woonlasten uitzonderlijk. Bij een inkomen van 2x modaal of hoger ligt de hypotheeklast bij meer dan een derde van de huishoudens lager dan 15%. Dit patroon verschilt weinig van dat in Het eigenwoningbezit onder Amsterdammers van Marokkaanse afkomst blijft behoorlijk achter bij de andere groepen. Vooral de Turkse Amsterdammers zijn met een inhaalslag bezig, Bij deze groep ligt het aandeel koopsector inmiddels hoger dan bij Surinaamse/Antilliaanse Amsterdammers. Van de eerste generatie niet-westerse allochtonen woont inmiddels 16% in een koopwoning en 76% in een corporatiewoning. Van de tweede generatie niet-westerse allochtonen woont 29% in een koopwoning en 52% in een corporatiewoning. Wat woningmarktpositie betreft lijkt de tweede generatie op de autochtonen. Het zijn vooral de grote huishoudens met lagere inkomens die klein wonen. Van de huishoudens met een laag inkomen en vier of meer personen woont 44% in een woning tot 60 m². Van de rijkere huishoudens (inkomen > ) met deze omvang woont 79% in een woning groter dan 60 m². Huishoudens in de leeftijd 75+ wonen veel vaker dan jongere huishoudens in woningen die zonder trappen bereikbaar zijn en intern de kamers op één verdieping hebben. Voor ongeveer de helft van de 75-plussers is dit de woon - situatie, voor de andere helft gelden suboptimale omstandigheden op deze kenmerken en zelfs 8% ondervindt op beide kenmerken hindernissen. Ruim een derde van de 75-plussers vindt de door hen bewoonde woning niet, of alleen na enige aanpassingen, geschikt voor ouderen. 10
13 1Inleiding Het onderzoek Wonen in Amsterdam is in 2013 voor de tiende keer uitgevoerd. Het onderzoek kent zijn oorsprong in de zogenaamde Beleidsovereenkomst In die beleidsovereenkomst (en zijn opvolgers) is besloten om door middel van het onderzoek Wonen in Amsterdam de ontwikkeling van de inkomens van Amsterdammers en de ontwikkeling van de woningvoorraad, met name de omvang van de goedkope voorraad en de betaalbare voorraad, te monitoren. In de loop der tijd treden er veranderingen op in de afspraken. Zo werd er in 2007 in het overleg tussen de gemeente Amsterdam en woningcorporaties (Bouwen aan de Stad) besloten de aanbiedingsafspraken als richtsnoer te nemen voor de vergelijking van inkomens en woningmarktsegmenten. Een afgesproken aantal van de per jaar vrij komende corporatiewoningen tot het vergunningsplichtige huurniveau werd aangeboden aan de inkomensgroep tot aan de ziekenfondsgrens. Vanaf 2011 maakte een nieuwe regel van het Ministerie weer een volgende vergelijking wenselijk. Van de corporatie - woningen tot 643 (huurtoeslaggrens en onderkant van de vrije sector) moet 90% worden toegewezen aan de inkomens tot Deze bedragen zijn in 2013 res pectievelijk 665 kale huur (rekenhuur 681) en Definities, afspraken en regels veranderen zo nu en dan, wat blijft is de behoefte om de ontwikkeling van de woningvoorraad in beeld te brengen in relatie tot de inkomensdifferentiatie en -ontwikkeling. Nieuwe inkomens- en huurgrenzen worden daarvoor toegepast op de vorige edities van Wonen in Amsterdam. In 2013 werd het onderzoek voor het eerst ook uitgevoerd in de gemeenten van de Stadsregio Amsterdam en enkele gemeenten daarbuiten (Metropoolregio Amsterdam). Voor het Amsterdamse gedeelte zijn Dienst Wonen, Zorg en Samenleven (WZS), de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de stadsdelen de opdrachtgever. 11
14 Vanaf 2001 werd de omvang van het onderzoek vergroot om uitspraken te kunnen doen op het niveau van de buurtcombinaties. Met name op de kenmerken van de woonomgeving (leefbaarheid) is dit analyseniveau gewenst. Het onderzoek Wonen in Amsterdam 2013 (WiA 2013) is uitgevoerd door middel van enquêtes die schriftelijk, per computer (online), telefonisch en bij mensen thuis door enquêteurs werden afgenomen. Het onderzoek is gehouden onder huishoudens die in zelfstandige woningen wonen. In mei 2013 is gestart met het veldwerk en dit heeft geresulteerd in ingevulde enquêtes. De data verzameling is uitgevoerd door het gemeentelijk Bureau Onderzoek en Statistiek. Dienst WZS heeft het gegevensbestand vervolgens gecontroleerd en waar mogelijk gecorrigeerd. De rapportage geeft de stand van zaken van de woningvoorraad en daarin woonachtige huishoudens weer en de ontwikkelingen ten opzichte van eerdere onderzoeks jaren. Gebruikelijk is het deze rapportage vooraf te laten gaan door een beknopt factsheet over de kern van het materiaal: de ontwikkeling van inkomens groepen en woningmarkt segmenten. Dit factsheet verscheen in januari 2014, gelijktijdig met het factsheet Leefbaarheid. Uit het thema Leefbaarheid wordt in 2014 een serie kaarten op de website geplaatst met een toelichtende tekst. De rapportage Woonwensen en verhuisgedrag staat voor eind van 2014 op het programma. Dit jaar wordt voor het eerst een rapportage Ruimtelijke ontwikkelingen geschreven. Daar is plaats om meer aandacht te geven aan de ruimtelijke differentiatie binnen Amsterdam zoals het thema woon milieus dat traditioneel in het Stand van Zaken rapport aan de orde kwam. Ook wordt de regionale opbouw van de woningmarkt behandeld. Wonen in Amsterdam is in 2013 voor het eerst opgeschaald naar de Stads regio Amsterdam, aangevuld met Almere, Zuid-Kennemerland en IJmond. Dat biedt de mogelijkheid de Amsterdamse situatie in groter verband te plaatsen. De geschreven rapportages gaan gepaard met publicatie van het tabellen boek Stadsdeel profielen, dat op de website van dienst WZS te vinden is. In hoofdstuk 2 worden de kenmerken van de woningen beschreven. Centraal daarbij staan de samenstelling van de woningvoorraad naar eigendomscategorieën en de ontwikkeling van de huren. Het prijsniveau van koop - woningen komt aan de orde in een analyse van de WOZ-waarden in relatie tot het aankoopbedrag van de woning. De kwaliteit van de woningvoorraad wordt weergegeven op kenmerken zoals oppervlakte en kamertal maar ook door de meningen van bewoners: de rapportcijfers die de bewoners zelf aan hun woning geven. Het onderscheid tussen eigen woningen, particuliere huur en corporatie huur is hierbij van belang. In hoofdstuk 3 worden de Amsterdamse huishoudens beschreven naar samenstelling op onder meer de kenmerken leeftijd en huishoudenstype. Het inkomensniveau is echter de centrale invalshoek omdat het de mogelijkheden van huishoudens op de woningmarkt beschrijft. 12
15 In hoofdstuk 4 wordt de informatie van hoofdstuk 2 en hoofdstuk 3 bij elkaar gebracht. Centraal staat de verdeling van inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten. Dat mondt uit in een bespreking van de woonlasten. Voor huurders wordt gekeken naar de huur ten opzichte van het inkomen, voor woning eigenaren naar de hypotheeklasten ten opzichte van het inkomen. Een andere invalshoek is de omvang van het huishouden ten opzichte van de oppervlakte van de woning. Is er een relatie tussen krap of ruim wonen en het inkomensniveau? Ook de geschiktheid van woningen voor de latere levensfase komt in dit hoofdstuk aan de orde. In de bijlagen zijn opgenomen: de onderzoeksverantwoording, een overzicht van definities en gehanteerde begrippen en de vragenlijst zoals die mei 2013 is verstuurd naar de Amsterdamse huishoudens die in de steekproef vielen. 13
16 14
17 2De woningvoorraad 2.1 Inleiding Op 1 januari 2013 telde Amsterdam zelfstandige woningen 1, dat is een toename ten opzichte van 2011 met woningen. Die groei is gering ten opzichte van voorgaande jaren. Dat werd verwacht omdat de economische en woningmarktcrisis het bouwprogramma aanzienlijk deed inkrimpen en het programma voor de stedelijke vernieuwing gericht werd op de focusgebieden. Figuur 2.1: Groei van de woningvoorraad Jaarlijkse groei Totaal aantal woningen Jaarlijkse groei Omvang woningvoorraad Bron: Dienst Onderzoek en Statistiek. Amsterdam in cijfers, verschillende jaargangen 1 Amsterdam in Cijfers 2013, O+S, p.363. Op 1 januari 2014 telt Amsterdam woningen. 15
18 In de twee laatste decennia waren de jaren 2007 en 2008 topjaren voor de uitbreiding van de woningvoorraad. In de recente jaren zakt de voorraadgroei naar circa woningen per jaar. Ook in het eerste decennium van de 21 ste eeuw kwamen enkele jaren voor met lage groei. In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de ontwikkeling van de aantalsverhoudingen in de woningvoorraad, de trend in de drie eigendoms categorieën. Daarna wordt gekeken naar de ontwikkeling van de huren in zowel de particuliere huursector als in de corporatiesector en vervolgens naar de prijzen van koop woningen. De segmentatie van de woningmarkt verandert door een versnelde huurstijging en door de voortdurende crisis op de koopmarkt. De samenstelling van de woningvoorraad naar prijs en kwaliteitskenmerken zoals bouwjaar en oppervlakte (aantal kamers) zijn van belang omdat ze bepalend zijn voor welke huishoudenstypen de betreffende woningen (kunnen) bewonen. Met de waardering van de woning in de vorm van een rapportcijfer wordt de woonkwaliteit in beeld gebracht. Er zijn markante verschillen tussen de drie sectoren. Sommige kenmerken in dit hoofdstuk worden ook op stadsdeelniveau gepresenteerd. Meer informatie op stadsdeelniveau is te vinden in de rapportage WiA 2013, Stadsdeelprofielen 2. Hierin staan de kenmerken van de woningvoorraad per stadsdeel en veelal per buurtcombinatie in tabellen weergegeven Het rapport is te vinden op:
19 2.2 Eigendom In 2011 is het eigen woningbezit boven de 30% uitgekomen, in 2013 is 31,5% van de woningen een koopwoning. Met ruim zijn er in 2013 bijna koopwoningen meer dan in De procentuele toename van de koopsector gaat gepaard met een daling van het aandeel woningen in de huursector. In 2009 omvatte de corporatiesector voor het eerst minder dan de helft van de woningvoorraad, in 2013 is het aandeel corporatiewoningen verder gedaald naar 46%. In 2013 is het aantal corporatiewoningen , bijna kleiner dan in De particuliere huursector bleef met woningen in omvang nagenoeg gelijk (300 woningen erbij, percentueel stabiel op 22,5%). Figuur 2.2: Woningvoorraad naar eigendom Koopwoningen Particuliere huurwoningen Corporatie huurwoningen Figuur 2.3: Woningvoorraad naar eigendom Aantallen Koopwoningen Corporatiehuur Particuliere huur Percentages Koopwoningen 19,4 % 21,3 % 23,9 % 27,0 % 28,9 % 30,2 % 31,5% Corporatiehuur 55,5 % 54,9 % 53,8 % 50,6 % 49,4 % 47,2 % 46,0% Particuliere huur 25,1 % 23,7 % 22,3 % 22,3 % 21,8 % 22,6 % 22,5% 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100% 17
20 Eigendom in Wonen in Amsterdam De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties meldt corporatiewoningen per , in Wonen in Amsterdam is dat Voor de eigendomsbepaling in Wonen in Amsterdam wordt gebruik gemaakt van drie bronnen: de eigendomsverdeling naar drie sectoren volgens de statistiek van O+S (door O+S aan het WiA-databestand toegevoegd), het voorkomen van een huurbedrag bij de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (door deze organisatie beschikbaar gesteld en tevens aan het databestand toegevoegd) en de opgave door de respondent in de enquête of hij of zij in een koopwoning of in een huurwoning van een corporatie of een particuliere verhuurder woont. Deze drie bronnen worden verwerkt in de WiA-eigendomsverdeling. Voor de ophoging van de enquêterecords naar de totale woningvoorraad wordt gewerkt met een weeg/ophoogfactor. In deze factor is de eigendomsverdeling van de O+S statistiek verdisconteerd. Hierdoor komt het aantal corporatiewoningen in Wonen in Amsterdam (vooral sinds 2007) dicht in de buurt van dat in de statistiek van O+S. Voor het verschil in het aantal corporatiewoningen tussen O+S en AFWC bestaan drie belangrijke oorzaken: een faseverschil in de registratie van woningen bij de corporaties en bij het kadaster, het in eigendom zijn van een woning bij of de bouwopdrachtgever zijn van een woning door een consortium waarvan een corporatie een van de partijen is en ten derde het wel of niet meetellen van onzelfstandige woningen voor (het aantal van) de woningvoorraad. De toename van de koopsector is in alle stadsdelen terug te vinden (figuur 2.4). De daling van het aandeel corporatiewoningen doet zich in alle stadsdelen voor behalve in stadsdeel Centrum (stabiel op 31,5%). In de stadsdelen Oost, Nieuw-West en Zuidoost is er de laatste jaren een lichte groei van de particuliere huursector, al blijft het aandeel ver onder het stedelijk gemiddelde. Figuur 2.4: Verdeling eigendomssectoren naar stadsdelen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Centrum West Oost Noord Nieuw-West Zuidoost Zuid Amsterdam Koopwoningen Corporatie huurwoningen Particuliere huurwoningen 18
21 Figuur 2.5 laat zien dat er tussen en binnen stadsdelen een aanzienlijke ruimtelijke differentiatie bestaat in de verdeling naar woningmarktsectoren. De sterke dominantie van de corporatiesector in de stadsdelen Zuidoost, Noord en Nieuw-West vertaalt zich in deze kaart naar een groot aantal buurtcombinaties waar de corporatiesector beeldbepalend is. Buurtcombinaties zijn in deze kaart de kleur gegeven van de sector die in percentage de andere overstijgt en daarbij meer dan 40% haalt. Gebieden waar geen van de sectoren de 40% haalt, kan men gemengd noemen. Zo is bijvoorbeeld in de Jordaan (stadsdeel Centrum) de corporatiesector wel het grootst (37%) ten opzichte van de koopsector (33%) en de particuliere huur sector (30%), maar het omvangsverschil is klein. De drie sectoren verdelen de woningvoorraad in ongeveer drie gelijke delen. Vergelijkbare menging is te vinden in de buurtcombinaties Nieuwmarkt/Lastage, Weesperbuurt/Plantage, Helmersbuurt, Kinkerbuurt, Nieuwe Pijp, Schinkelbuurt. In Zuidoost vallen Nellestein en Kantershof/Geerdinkhof op als gebieden met een sterke koopsector. In Noord zijn het de landelijke gebieden van Waterland en de Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk die een sterke koopsector hebben. In Nieuw-West verschijnen Nieuw Sloten, De Aker en de landelijke Osdorperweg richting Halfweg op de kaart als gebieden met meer dan 40% koopwoningen, net zoals Erasmuspark in stadsdeel West, een recente stedelijke vernieuwingsbuurt. In een aantal buurtcombinaties rondom de Kostverlorenvaart, behorend tot de stadsdelen West, Zuid en Nieuw-West is de particuliere huursector het grootst. Ook in het oudste deel van stadsdeel Centrum (Burgwallen) en het aaneengesloten gebied van Museumkwartier, Weteringschans en Oude Pijp is de particuliere huursector het sterkst vertegenwoordigd. De stadsdelen Zuid en Centrum zijn het meest gemengd. Beide stadsdelen bevatten gebieden waar ofwel particuliere huur, of corporatiehuur of koopwoningen dominant zijn. Deze twee stadsdelen tellen bovendien vijf van de hierboven genoemde zeven buurtcombinaties waar geen van de sectoren boven de 40% uitkomt. Figuur 2.5: Sectorale verdeling per buurtcombinatie > 40% koopwoningen > 40% corporatie huurwoningen > 40% particuliere huurwoningen Geen sector > 40% 19
22 2.3 Huurwoningen De omvang van de particuliere huursector is in woningen en die van de corporatie sector Het aandeel huurwoningen in de totale woningvoorraad is kleiner geworden: in de opeenvolgende tweejaarlijkse meetpunten vanaf 2005, van 76% naar 73%, 71%, 70% en uiteindelijk naar 68,5% in Dit is het gevolg van de verkoop en sloop van huurwoningen maar ook van de bouw van koopwoningen. Bij nieuwbouw ligt de laatste jaren een minder sterk accent op koop door de aanhoudende problemen op de koopmarkt. Vrije sector huur is bij de nieuwbouw hierdoor belangrijker geworden. Definities huurprijssegmenten Tot 2007 werd er nog gesproken van kernvoorraad en kernvoorraadplus. In de jaren daarna werden in de afspraken tussen de gemeente Amsterdam en woningcorporaties (Bouwen aan de Stad) aanbiedingsafspraken geïntroduceerd. In deze aanbiedingsafspraken werden huurwoningen met een rekenhuur tot 575, kale huur 561 (prijspeil eerste helft 2013) als uitgangspunt genomen. Dit bedrag staat voor de vergunningplichtige huurwoningen. De voormalige kernvoorraad wordt tegenwoordig goedkope huur genoemd (< 425 kale huur). De grootte van de woning speelt daarbij geen rol meer. Betaalbare huur is het segment tussen 425 en 665 (rekenhuur 681). Dat is de maximale huur waarvoor huurtoeslag mogelijk is. Binnen de betaalbare huur wordt op 561 (rekenhuur 575) een subcategorie gevormd. Boven de 665 begint de vrije sector huur, huren boven de worden aangeduid met dure huur. De bovengrens van de middeldure huursector is bepaald op Dat bedrag is vanuit 2005 doorgeïndexeerd. Momenteel wordt een bedrag van 930 als bovengrens van de middeldure huursector realistisch gevonden. De transformatie van de huurwoningenvoorraad naar een geringer aandeel goedkope huurwoningen en naar een toenemend aandeel betaalbare, middeldure en dure huurwoningen is in 2013 voortgezet. Voor de vergelijking met de inkomensgroepen (zie hoofdstuk 4) moeten twee huurprijsgrenzen gevolgd worden: t/m 575 en t/m 681. Voor elke woning t/m 681 kan een huishoudens beneden een maximum inkomen huurtoeslag krijgen, maar voor het gedeelte boven 575 wordt een aanzienlijk lager huurtoeslagbedrag toegekend. Het aandeel huurwoningen met een huur t/m 575 daalde in de periode elke twee jaar met ongeveer vier procentpunten: van respectievelijk 67%, 63%, 60%, 56% naar 51%, De goedkope plus betaalbare huurwoningenvoorraad (t/m 681) daalde in deze jaren van 71%, 67%, 65%, 61% naar 58%. Het middeldure en dure huursegment bij elkaar opgeteld (dus met een huur boven 681) is in de jaren geleidelijk gegroeid van 4,8% naar 10,4%. De grootste groei is die van de koopsector, van 24% naar 31,5% in deze periode. 20
23 Figuur 2.6: Verdeling huurwoningenvoorraad naar huurklassen Prijspeil Aantallen Goedkope huur t/m Betaalbare huur 425 t/m Betaalbare huur 575 t/m Middeldure huur 681 t/m Dure huur vanaf Totale huurvoorraad Totale voorraad Percentages Goedkope huur t/m ,2 % 41,5 % 37,4 % 33,0 % 28,1 % Betaalbare huur 425 t/m ,8 % 21,6 % 23,0 % 22,7 % 22,6 % Betaalbare huur 575 t/m 681 4,3 % 4,3 % 4,7 % 5,6 % 7,5 % Middeldure huur 681 t/m ,8 % 4,2 % 4,5 % 5,9 % 6,6 % Dure huur vanaf ,0 % 1,4 % 1,6 % 2,6 % 3,7 % Totale huurvoorraad 76,1 % 73,0 % 71,2 % 69,8 % 68,5 % Deeltabel met grens voor de dure huursector op Aantallen Middeldure huur 681 t/m Dure huur vanaf Percentages Middeldure huur 681 t/m 930 4,9 % Dure huur vanaf 930 5,5 % 21
24 Figuur 2.7: Verdeling naar huur- en koopklassen in procenten Dure koop Dure huur Middeldure koop Middeldure huur Betaalbare koop Betaalbare huur Goedkope huur % 10% 20% 30% 40% 50% In deze figuur ligt de grens van de dure huursector bij De laatste jaren is echter discussie ontstaan over de grens van het dure huur - segment. De bovengrens van de middeldure huursector is bepaald op Dat bedrag is vanuit 2005 doorgeïndexeerd. Momenteel wordt een bedrag van 930 als bovengrens van de middeldure huursector realistisch gevonden. Van de woningvoorraad valt 4,9% in de huurklasse (6,6% als de grens bij ligt). Het middeldure huursegment is hiermee ruim woningen kleiner (1,7 procentpunt). Het dure segment groeit hierdoor met deze getallen. 22
25 Aandeel goedkope huurwoningen per stadsdeel Figuur 2.8 laat de verdeling van de huurvoorraad zien over de stadsdelen. In alle stadsdelen is voor 2013 een afname van het aandeel goedkope plus betaalbare huurwoningen te zien ten opzichte van de voorgaande jaren. In de jaren kwam het verlies aan goedkope huursector voor een belangrijk deel in de betaalbare sector (deel tot 575) terecht. Zo daalde het aandeel goedkope huursector in Amsterdam in die jaren van 57% naar 53% (4 procentpunt verlies) terwijl het aandeel betaalbare huursector (het deel tot 575) steeg van 30% naar 32% (2 procentpunt winst). In de jaren is die compensatie er niet meer, omdat er al weer meer woningen doorschuiven naar het segment boven de aftoppingsgrens ( 575) en de liberalisatiegrens ( 681, rekenhuur). In Zuidoost (7,4 procentpunten) is de afname van het aandeel goedkope plus betaalbare huurwoningen aanzienlijk sterker dan in Amsterdam als geheel (5,8 procentpunten). Daar vindt de afname plaats in zowel het goedkope als betaalbare deel (tot 575) van de huursector. Figuur 2.8: Verdeling huurprijssegmenten naar stadsdelen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Centrum West Oost Noord Nieuw-West Zuidoost Zuid Amsterdam Goedkope huur Huur Huur Huur > 681 In Centrum (28%) en met name Zuid (20%) is de vrije sector (middel duur en duur) een aanzienlijk deel van de huurvoorraad gaan innemen. In Zuidoost (18% in 2013) en Nieuw-West (14%) is de huursector tussen 575 en 681 flink gegroeid in de jaren
26 Huren naar eigendomscategorieën In mei 2013 lag de gemiddelde kale huur van zelfstandige huurwoningen op 523 (figuur 2.9). Dit is 55 hoger dan in De gemiddelde huur van corporatiewoningen bedroeg 453, die van particuliere huurwoningen 690. In 2013 liggen de huren van corporatiewoningen 9,5% (+ 39) hoger dan in 2011; de huren van particuliere huurwoningen liggen 15,8% (+ 94) hoger dan in Deze stijging is ruim boven het gemiddelde stijgingspercentage voor de langjarige periode (12,1%). De invoering van boventrendmatige huurverhoging bij huurders met een relatief laag inkomen ten opzichte van de huur speelt in de periode nog bijna geen rol 3. De invoering van de zogenaamde Donner-punten bij nieuwe verhuringen speelt sinds oktober 2011 wel een rol en heeft invloed op de punten telling volgens het Woningwaarderingstelsel (WWS). In Amsterdam, één van de tien Nederlandse schaarstegebieden, krijgen huurwoningen met een WOZ waarde boven de per m² er 25 punten bij en 15 punten erbij voor wonin gen onder de per m². Doordat die punten erbij komen komt de maximale huurprijs volgens het Woningwaarderingstelsel ook 15 of 25 punten hoger te liggen. Dat geeft de mogelijkheid om bij nieuwe verhuring meer huur te vragen. Bij 15 punten extra kan er bij nieuwe verhuring ruim 70 meer huur worden gevraagd en bij 25 extra punten ruim 120. Althans voor zover de huur niet boven de liberalisatiegrens komt. Als door de puntenstijging de woning bo ven de huurtoeslaggrens komt (142 punten) is het aan de verhuurder vrij welke huurprijs hij vraagt. Figuur 2.9: Gemiddelde (kale) huurprijs naar huursector Corporatiehuur Particuliere huur Alle huurwoningen 3 De huurverhogingen vinden plaats per juli 2013 terwijl de meeste enquêtes voor WiA 2013 dan al binnen zijn. 24
27 In de particuliere huursector is de mutatiegraad aanzienlijk hoger dan in de corporatiesector. Bij alle muterende woningen is derhalve maximaal 70 of 120 toegepast of zelfs hoger als de puntenstijging de woning naar de vrije markt tilt. Sinds 1 juli 2011 is bovendien het energielabel bepalend voor het wws-puntenaantal in plaats van energiebesparende woningvoorzieningen zoals warmte-isolatie of een hoogrendementketel. Dat kan een stijging van het aantal punten veroorzaken en bij woningmutatie recht geven om een hogere huur te vragen. Naast deze veranderingen in het Rijksbeleid speelt bij de stijging van de gemiddelde huur mee dat de samenstelling van zowel de corporatiesector als de particuliere huursector verandert door verkoop van woningen, en in de corporatie sector ook door sloop en nieuw bouw. Bij de bouw gaat het vaak om duurdere huurwoningen, bij sloop vaak om goed kope huurwoningen. Het verschil tussen de gemiddelde huur van particuliere huurwoningen en die van corporatiewoningen wordt steeds groter. Was het verschil in 1997 nog slechts 37, in 2013 is het opgelopen tot 237. Voor een deel is dit verklaarbaar doordat er meer particuliere huurwoningen boven de huurtoeslaggrens vallen. Boven deze grens zijn verhuurders vrij te vragen wat ze willen. Deze duurdere woningen beïnvloeden dan ook het gemiddelde. In geen enkel stadsdeel is de gemiddelde huurprijs van particuliere huurwoningen lager dan de gemiddelde huurprijs van corporatiewoningen (figuur 2.10). 800 Figuur 2.10: Gemiddelde kale huren per stadsdeel naar huursector West Noord Zuidoost Nieuw-West Oost Centrum Zuid Amsterdam Corporatie huurwoningen Particuliere huurwoningen Totale huur 25
28 In stadsdeel Nieuw-West is de gemiddelde huurprijs in de particuliere huur sector het hoogst ( 759), daar is het verschil met de gemiddelde huur in de corporatiesector ook het grootst. Dat de particuliere huursector daar maar klein is, is te zien aan het feit dat het gemiddelde van alle huren in dit stadsdeel niet ver afligt van de gemiddelde huur in de corporatiesector. Dat beeld is ook te zien in Zuidoost, Oost en Noord. In Centrum en Zuid ligt het gemiddelde huurniveau precies tussen dat van de beide huursectoren. In deze stadsdelen zijn beide sectoren in omvang dan ook vergelijkbaar. West is het enige stadsdeel waar de gemiddelde huur in de particuliere sector beneden de 600 gebleven is. In 2011 was dat ook het geval in Noord, maar de kleine particuliere huursector is daar snel duur geworden. De figuren 2.11 en 2.12 geven een beeld van waar het aandeel particuliere huur hoog is en waar het aandeel huren boven de huurtoeslaggrens hoog is. Zo is bijvoorbeeld te zien dat in de buurtcombinaties Burgwallen Oude Zijde en Nieuwe Zijde (het centrum van het centrum), het Museumkwartier en de Scheldebuurt (beide stadsdeel Zuid) het aandeel particuliere huursector boven de 50% ligt. In deze buurten is het aandeel huren boven 681 ook hoog. Apollobuurt is met 79% de lijstaanvoerder van de buurtcombinaties voor wat betreft het aandeel vrije sectorhuur, terwijl de particuliere huursector hier 40% van de voorraad omvat. In de buurtcombinaties Sloter-/Riekerpolder, Willemspark, Grachtengordel-West en Grachtengordel-Zuid ligt het aandeel vrije sector huur net boven de 50% terwijl het aandeel particuliere huur in deze buurtcombinaties varieert tussen 28% en 43% van de gehele voorraad. Figuur 2.11: Aandeel particuliere huur per buurtcombinatie Figuur 2.12: Aandeel huren boven 681(vrije sector) > 50% 40-50% 30-40% 20-30% 10-20% < 10% > 30% < 10% 26
29 In figuur 2.13 wordt een beeld gegeven van de spreiding van de huren bij de twee huursectoren. Beide huursectoren hebben hun zwaartepunt bij huren tussen 250 en 550, maar de corporatiesector overtreft in deze prijsklassen in omvang de particuliere huursector. Boven de 700 overtreft de particuliere huursector de corporatiesector. Inmiddels heeft 12,3% van de huursector een huur hoger dan 700, waarvan de particuliere huursector 9,6% voor zijn rekening neemt (in 2011 waren de overeenkomende percentages 9,5% en 8%). De sterke dominantie van de particuliere huursector in dit duurdere segment (ten opzichte van de corporatiesector) is de oorzaak van het aanzienlijke verschil in gemiddeld huurniveau tussen beide sectoren. Figuur 2.13: Verdeling naar huurprijssegment van particuliere huur en corporatiehuur 18% % 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% < > < > Corporatiehuur Particuliere huur De totale huursector (100% in deze grafiek) bestaat voor 70% uit corporatiewoningen en voor 30% uit particuliere huurwoningen 27
30 In figuur 2.14 wordt de woningvoorraad gepresenteerd naar huurklassen per huursector en per stadsdeel. Stadsdeel West heeft de grootste goedkope corporatievoorraad (tot 425), terwijl de goedkope particuliere huursector hier bijna net zo groot is als in Centrum en Zuid. Bij elkaar opgeteld is de goedkope huursector in stadsdeel West nog altijd 39% van de totale woningvoorraad (in 2011 was dat 45%). Ook Oost, Noord, en Nieuw-West hebben een aanzienlijk aandeel goedkope corporatiewoningen (23-26%), maar goedkope particuliere huurwoningen zijn daar schaars. Figuur 2.14: Huurklassen per huursector en per stadsdeel Centrum West Oost Noord Nieuw-West Zuidoost Zuid Amsterdam totaal Particuliere huur t/m 425 Particuliere huur vanaf 425 t/m 575 Particuliere huur vanaf 575 t/m 681 Particuliere huur vanaf 681 Corporatiehuur t/m 425 Corporatiehuur vanaf 425 t/m 575 Corporatiehuur vanaf 575 t/m 681 Corporatiehuur vanaf 681 Koopwoningen Het grootste aandeel betaalbare huurwoningen ( ) is te vinden in stadsdeel Zuidoost, waar 44% van de woningen in deze categorie valt. In stadsdeel Noord is dat vergelijkbaar: 38%. In Nieuw-West en Oost ligt dit aandeel bij 30% en in Zuid, West en Centrum iets boven de 20%. Het grootste aandeel huurwoningen met een huurprijs boven de 681 is te vinden in de stadsdelen Centrum (12,6%) en Zuid (14,6%). WOZ-waarden van huurwoningen worden gerelateerd aan de lokale prijzen van koopwoningen. Al jaren is de gewildheid van het centrale en het zuidelijke gedeelte van Amsterdam het grootst en daardoor zijn de koopprijzen en WOZ-waarden het hoogst in de stadsdelen Zuid en Centrum. In de stadsdelen buiten de ring A10 en ten noorden van het IJ zijn de prijzen van koop woningen lager en liggen de WOZ-waarden - van koopwoningen en dus ook van 28
31 huur woningen - lager. In de huursector werd tot voor kort de huurprijs echter alleen bepaald door het aantal kwaliteitspunten. Tot en met 142 punten kan de huur maximaal 681 (rekenhuur, juli 2013) bedragen, boven dat puntenaantal geldt de vrije markt. Omdat de oppervlakte van de woning meeweegt in de kwaliteitspuntentelling hebben veel van de oudere en kleinere woningen in de centralere delen van de stad lage huren en de grotere woningen van de naoorlogse bouwperiodes gemiddeld hogere huren. De confrontatie van marktgerelateerde WOZ-waarden en overwegend oppervlakte gerelateerde kwaliteitspunten leidt ertoe dat de huren in de centrale delen van de stad relatief laag zijn ten opzichte van de WOZ-waarden en dat in de meer aan de rand gelegen delen van de stad de huren juist hoog zijn ten opzichte van de WOZ-waarden. Figuur 2.15 vat dit samen in een verhoudingsgetal. Zo is in 2013 de gemiddelde huur in de corporatiesector 453, bij een gemiddelde WOZ-waarde van ruim Het verhoudingsgetal dat hierbij hoort is (453/ )*1.000=2,6. Voor de particuliere huursector is dat 2,9, bij een gemiddelde huur van 690 en een gemiddelde WOZ-waarde van ruim Dat het verhoudingsgetal in de particuliere huursector in 2011 en 2013 hoger ligt dan in de corporatiesector, terwijl in 2009 de verhouding nog andersom lag, is een indicatie voor de snellere huurprijsstijging in de particuliere huursector. Figuur 2.15: Relatie tussen huurprijs en WOZ-waarde per huursector en stadsdeel Weergegeven is de gemiddelde maandhuur gedeeld door gemiddelde Woz-waarde, vermenigvuldigd met ,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Zuid West Centrum Oost Noord Nieuw-West Zuidoost Amsterdam Particuliere huurwoningen Corporatie huurwoningen
32 Het verschil tussen de stadsdelen met lage en hoge verhoudingsgetallen is in de jaren in beide huursectoren groter geworden terwijl tussen 2009 en 2011 nog een lichte trend naar nivellering te zien was. In Zuidoost zijn de gemiddelde huurbedragen voor zowel de particuliere huursector als de corporatiesector het hoogst. De stijging van het gemiddelde in de particuliere huursector is tussen 2011 en 2013 in Zuidoost (verhoudingsgetal toegenomen met 0,67) veel groter dan in stadsdeel Zuid met het laagste verhoudingsgetal (toename 0,53). Zo is de stijging van het verhoudingsgetal in de corporatiesector in Zuidoost eveneens groter (verhoudingsgetal gestegen met 0,57 in de jaren ) dan de stijging in stadsdeel Centrum waar het getal voor de corporatie sector het laagst is en met 0,27 steeg De stijging van het verhoudingsgetal naar hoge waarden in Zuidoost en Nieuw-West is interessant omdat huurwoningen bij mutatie er maar 15 punten bij krijgen (in plaats van 25 punten). Misschien is het aantal mutaties hoger in deze segmenten, maar waarschijnlijk is dat de WOZ-waarde van deze woningen lager is dan op basis van kwaliteit en marktsituatie verwacht mocht worden. 2.4 Koopwoningen Aan de huizenbezitters is in de enquête Wonen in Amsterdam 2013 gevraagd het aankoopbedrag van de huidige woning te noemen. Dat aankoopbedrag voor woningen die betrokken zijn in de jaren vanaf het begin van de woningmarktcrisis (na 2008) ligt gemiddeld op De crisis mag dan wel effect hebben op het aantal transacties, maar op het gemiddelde aankoopbedrag is het effect niet zichtbaar. Woningen die gekocht werden in de jaren kostten destijds gemiddeld (gemiddeld ). De WOZ-waarde van deze woningen is in de tijd gegroeid naar een gemiddelde van Bij woningen gekocht na 2008 is dat andersom, het gemiddelde aankoopbedrag overtreft de gemiddelde WOZ-waarde. Hoe verder terug in de tijd, des te groter het verschil tussen de huidige WOZ-waarde en het toenmalige aankoopbedrag. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen die in de vorige eeuw gekocht werden is gemiddeld voor het decennium en voor woningen die nog eerder gekocht zijn. De aankoopbedragen van de woningen in deze periodes bedroegen respectievelijk gemiddeld en De verklaring is dat de WOZ-bedragen met de waardeontwikkeling meegegroeid zijn terwijl de aanschafbedragen inmiddels historische feiten zijn (en niet voor inflatie gecorrigeerd). 30
33 Figuur 2.16: Gemiddeld aankoopbedrag en WOZ-waarde voor koopwoningen, naar woonduur Vanaf 2008 Sinds Sinds Voor 1990 Amsterdam WOZ-waarde 2012 Aanschafprijs Figuur 2.17: Gemiddelde aankoopbedrag en WOZ-waarde koopwoningen per stadsdeel in Zuid Centrum Oost West Noord Nieuw-West Zuidoost Amsterdam WOZ-waarde 2012 Aanschafprijs Al met al ligt gemiddeld voor de Amsterdamse koopwoningen de WOZ-waarde aanzienlijk boven de aanschafprijs. In de stadsdelen Zuid en Centrum zijn beide het hoogst en is tevens het verschil tussen beide het grootst. Dat zijn dan ook de stadsdelen waar de koopsector voor 1990 al enige omvang had en waar het effect van historische, lage aanschafprijzen en doorgegroeide WOZ-waarden het sterkst is. 31
Wonen in Amsterdam 2013 Eerste resultaten
Gemeente Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Wonen in Amsterdam 2013 Eerste resultaten December 2013 Centraal in het onderzoek Wonen in Amsterdam staat de verhouding tussen de woningmarktsegmenten
Nadere informatieWonen in Amsterdam 2011 Eerste resultaten
Gemeente Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Wonen in Amsterdam 2011 Eerste resultaten November 2012 Continuïteit in ontwikkeling woningmarkt, stabilisatie inkomens Centraal in het onderzoek
Nadere informatieWonen in Amsterdam 2011 Stand van zaken
Gemeente Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Colofon Uitgave Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Amsterdam Datum November 2012 Auteurs Kees Dignum en San Yin Kan Begeleidingsgroep Vertegenwoordigers
Nadere informatieTabellen en figuren Woningmarkt algemeen. Jaarbericht Jaarbericht 2016 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
Tabellen en figuren Jaarbericht 201 1 Jaarbericht 201 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Amsterdam in cijfers 201 Deze tabellen en figuren horen bij het Jaarbericht 201 van de Federatie. De
Nadere informatieWonen in Amsterdam 2017 Woningmarkt
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Wonen in Amsterdam 17 Woningmarkt Februari 18 Centraal in het onderzoek Wonen in Amsterdam staat de verhouding tussen woningmarktsegmenten en inkomensgroepen:
Nadere informatieWonen in Amsterdam 2015 Eerste resultaten woningmarkt
Gemeente Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Wonen in Amsterdam Eerste resultaten woningmarkt Maart 2016 Centraal in het onderzoek Wonen in Amsterdam staat de verhouding tussen de woningmarktsegmenten
Nadere informatieFact sheet. Dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Eigen woningbezit 1e en 2e generatie allochtonen. Aandeel stijgt, maar afstand blijft
Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Fact sheet nummer 1 januari 211 Eigen woningbezit 1e en Aandeel stijgt, maar afstand blijft Het eigen woningbezit in Amsterdam is de laatste jaren sterk toegenomen. De
Nadere informatieWonen in Amsterdam 2013 Stadsdeelprofielen
Stadsdeelprofielen Gemeente Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Colofon Uitgave Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Amsterdam Datum Juni 2014 Auteurs Kees Dignum en Hester Booi Grafische
Nadere informatieTabellen en figuren 2018 Woningmarkt algemeen
Tabellen en figuren 2018 Jaarbericht 2018 18 Jaarbericht 2018 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Amsterdam in cijfers 2018 Deze tabellen en figuren horen bij het Jaarbericht 2018 van de Federatie.
Nadere informatieTabellen en figuren Woningmarkt algemeen. Jaarbericht Jaarbericht 2017 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
Tabellen en figuren Woningmarkt algemeen Jaarbericht 2017 17 Jaarbericht 2017 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Amsterdam in cijfers 2017 Deze tabellen en figuren horen bij het Jaarbericht
Nadere informatie15 Jaarbericht 2015 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
Jaarbericht 2015 15 Jaarbericht 2015 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Amsterdam in cijfers 2015 Deze tabellen horen bij het Jaarbericht 2015 van de Federatie. De tabellen in dit jaarbericht
Nadere informatie15 Jaarbericht 2015 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
Jaarbericht 2015 Amsterdam in cijfers 2015 Deze tabellen horen bij het Jaarbericht 2015 van de Federatie. De tabellen in dit jaarbericht zijn grotendeels gebaseerd op de databank van de Federatie. Hierbij
Nadere informatieFact sheet Wonen in Amsterdam 2017
Fact sheet Wonen in Amsterdam 2017 Amsterdam in het kort Er wonen 462.000 huishoudens in Amsterdam. Amsterdam telt relatief veel alleenwonenden, 49% van de huishoudens woont alleen. Gemiddeld ligt dit
Nadere informatieFact sheet Wonen in Zaanstad 2017
Fact sheet Wonen in 07 in het kort telt 69.000 huishoudens in 07. Er wonen veel gezinnen (9 stellen met kinderen, eenoudergezinnen), net als gemiddeld in Zaanstreek/Waterland. De leeftijdssamenstelling
Nadere informatieVerkoop door woningcorporaties
2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam
Nadere informatieDoelgroepen TREND A variant
Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling
Nadere informatieVerkoop door woningcorporaties
34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.
Nadere informatiejaarbericht 2019 Amsterdam in cijfers Tabellen en figuren 2019 Woningmarkt algemeen
jaarbericht 2019 Amsterdam in cijfers Tabellen en figuren 2019 Woningmarkt algemeen 18 amsterdamse federatie van woningcorporaties Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 1 Amsterdam in cijfers 2019
Nadere informatieGemeente Amsterdam. Particuliere huursector, vliegwiel van de woningmarkt
Gemeente Maart 2015 sector, vliegwiel van de woningmarkt De particuliere huursector vervult momenteel een dynamische rol in de se woningmarkt. De koopsector had een aantal jaren last van de economische
Nadere informatieFact sheet Wonen in Gooise Meren 2017
Fact sheet Wonen in Gooise Meren 0 Gooise Meren in het kort In Gooise Meren wonen 6.000 huishoudens. De meeste () zijn alleenwonend, in Gooi en Vechtstreek is dat, in de is dat. De grootste groep is tussen
Nadere informatie16 Jaarbericht 2016 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
Jaarbericht 2016 16 Jaarbericht 2016 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Amsterdam in cijfers 2016 Deze tabellen horen bij het Jaarbericht 2016 van de Federatie. De tabellen in dit jaarbericht
Nadere informatieFact sheet Wonen in Blaricum 2017
Fact sheet Wonen in 7 in het kort In wonen 4. huishoudens. is alleenwonend, stel zonder kinderen en stel met kinderen. Vergeleken met de MRA (6) en de regio () heeft relatief veel stellen zonder kinderen.
Nadere informatieFact sheet Wonen in Diemen 2017
Fact sheet Wonen in Diemen 2017 Diemen in het kort Er wonen 14.000 huishoudens in Diemen. Diemen telt relatief veel alleenwonenden: 41%, vergeleken met 31% in Amstel- Meerlanden en 39% in de Metropoolregio
Nadere informatieFact sheet Wonen in Haarlemmermeer 2017
Fact sheet Wonen in Haarlemmermeer 2017 Haarlemmermeer in het kort Er wonen ruim 61.000 huishoudens in Haarlemmermeer. Haarlemmermeer telt relatief veel gezinnen met kinderen: 35%, tegenover 32% in Amstelland-Meerlanden
Nadere informatieFact sheet Wonen in Almere. Kerncijfers
Fact sheet Wonen in Kerncijfers SRA- Noord SRA-Zuid Amsterdam* huishoudens (abs. bron: CBS/OIS) 8.79 43.2 4.9.8 Woningvoorraad (abs. bron: CBS/OIS) 78.33 42.93 4.347 47.9 Aantal respondenten enquête..73.77
Nadere informatieFact sheet Wonen in Beverwijk 2017
Fact sheet Wonen in Beverwijk 2017 Beverwijk in het kort Er wonen 18.800 huishoudens in Beverwijk. Beverwijk telt vergeleken met de Metropoolregio Amsterdam (MRA) iets meer gezinnen met kinderen. Het aandeel
Nadere informatieDe particuliere huursector en zijn bewoners
Fact sheet juli 2008 Gemeente Amsterdam Dienst Wonen De particuliere huursector en zijn bewoners woningen binnen de ring voor de jonge, hoogopgeleide Nederlanders Inleiding Huisjesmelkers, torenhoge huurprijzen
Nadere informatieFact sheet Wonen in Zandvoort 2017
Fact sheet Wonen in 01 in het kort Er wonen.000 huishoudens in. Vier op de tien huishoudens (0)is een alleenwonende, gelijk aan het gemiddelde in de MRA. Bijna de helft van de huishoudens in is tussen
Nadere informatie30,3 29,2. Koopwoningen Corporatiewoningen Particuliere huurwoningen Heeze-Leende Metropoolregio Eindhoven Nederland
In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens
Nadere informatieFact sheet Wonen in Weesp 2017
Fact sheet Wonen in 01 in het kort Er wonen ruim 8.00 huishoudens in. De huishoudenssamenstelling wijkt nauwelijks af van die van Gooi en Vechtstreek. In is het aandeel alleenwonenden net wat hoger dan
Nadere informatieFact sheet Wonen in Heemskerk 2017
Fact sheet Wonen in Heemskerk 2017 Heemskerk in het kort Er wonen 17.300 huishoudens in Heemskerk. Heemskerk telt relatief veel stellen zonder kinderen, 31% van de huishoudens is een stel zonder kinderen.
Nadere informatie30,3 29,2 17,1 10,9. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning Son en Breugel Metropoolregio Eindhoven Nederland
In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens
Nadere informatieBijlage bij brief Modernisering Huurbeleid
Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw
Nadere informatieKoopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning Deurne Metropoolregio Eindhoven Nederland
In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens
Nadere informatieFact sheet Wonen in Heemstede 2017
Fact sheet Wonen in 7 in het kort Er wonen.000 huishoudens in. telt zowel relatief veel stellen met kinderen (0) en stellen zonder kinderen (0). In Zuid-Kennemerland ligt dit op 8 voor beide gevallen en
Nadere informatie** Meer rapporten en actuele overheidsinformatie over gemeente Eindhoven, vindt u op WSJG.nl: Cijfers Gemeente Eindhoven
In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens
Nadere informatie30,3 29,2 15 9,7. Koopwoningen Corporatiewoningen Particuliere huurwoningen Heeze-Leende Metropoolregio Eindhoven Nederland
1. VOORRAAD Dit onderdeel gaat in op de samenstelling van de woningvoorraad. Wat betreft het aanbod of de voorraad zijn er drie soorten eigendom: koop, particuliere huur en corporatiewoningen. Die laatste
Nadere informatieFact sheet Wonen in Ouder-Amstel 2017
Fact sheet Wonen in Ouder-Amstel 2017 Ouder-Amstel in het kort Er wonen 5.900 huishoudens in Ouder- Amstel. De grootste groep is alleenwonend, al ligt hun aandeel (32%) lager dan gemiddeld in de Metropoolregio
Nadere informatieFact sheet Wonen in Beemster 2017
Fact sheet Wonen in Beemster 07 Beemster in het kort Er wonen.800 huishoudens in Beemster. In Beemster wonen iets meer gezinnen met kinderen dan gemiddeld, namelijk van de huishoudens is een stel met kinderen.
Nadere informatieTabellen en figuren 2018 Amsterdam in cijfers
Tabellen en figuren 2018 Amsterdam in cijfers Jaarbericht 2018 18 Jaarbericht 2018 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Amsterdam in cijfers 2018 Deze tabellen en figuren horen bij het Jaarbericht
Nadere informatieFact sheet Wonen in Amstelveen 2017
Fact sheet Wonen in Amstelveen 2017 Amstelveen in het kort Er wonen 4.000 huishoudens in Amstelveen. De grootste groep is alleenwonend, al ligt hun aandeel (%) lager dan gemiddeld in de Metropoolregio
Nadere informatieWonen in Amsterdam. Stadsdeelprofielen. Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Stadsdelen Amsterdamse Woningcorporaties
2011 Wonen in Amsterdam Stadsdeelprofielen Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Stadsdelen Amsterdamse Woningcorporaties Colofon Uitgave Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Datum Augustus 2012 Auteurs Kees Dignum
Nadere informatieFact sheet Wonen in Oostzaan 2017
Fact sheet Wonen in Oostzaan Oostzaan in het kort Oostzaan telt ongeveer 000 huishoudens in. Er wonen veel stellen met kinderen ( versus gemiddeld in de ) en stellen zonder kinderen ( versus gemiddeld).
Nadere informatieRapportage WoON Analyse van Utrechtse woningmarkt o.b.v. Woononderzoek Nederland Utrecht.nl/onderzoek
Rapportage WoON 2015 Analyse van Utrechtse woningmarkt o.b.v. Woononderzoek Nederland 2015 Utrecht.nl/onderzoek Colofon uitgave Afdeling Onderzoek Gemeente Utrecht Postbus 16200 3500 CE Utrecht 030-286
Nadere informatieFact sheet Wonen in Velsen 2017
Fact sheet Wonen in Velsen 2017 Velsen in het kort Er wonen 30.400 huishoudens in Velsen. Velsen telt relatief weinig alleenwonenden, 31% van de huishoudens woont alleen. Gemiddeld ligt dit op 33% in IJmond,
Nadere informatieFact sheet Wonen in Uithoorn 2017
Fact sheet Wonen in Uithoorn 2017 Uithoorn in het kort Er wonen 13.000 huishoudens in Uithoorn. Stellen met kinderen vormen de grootste groep, en hun aandeel ligt met 32% hoger dan gemiddeld in de Metropoolregio
Nadere informatieCentraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009
Centraal Bureau voor de Statistiek Persbericht PB10-020 22 maart 2010 9.30 uur Woononderzoek Nederland 2009 Totale woonlasten stijgen in dezelfde mate als netto inkomen Aandeel en omvang aflossingsvrije
Nadere informatie16,5. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning Nuenen, Gerwen en Nederwetten Metropoolregio Eindhoven Nederland
In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens
Nadere informatieFact sheet Wonen in Haarlemmerliede en Spaarnwoude 2017
Fact sheet Wonen in Haarlemmerliede en Spaarnwoude 07 Haarlemmerliede en Spaarnwoude in het kort Er wonen 00 huishoudens in Haarlemmerliede en Spaarnwoude. Haarlemmerliede en Spaarnwoude telt relatief
Nadere informatieFact sheet Wonen in Laren 2017
Fact sheet Wonen in Laren 207 Laren in het kort Er wonen bijna 000 huishoudens in Laren. Ongeveer een derde (33) van de huishoudens is een stel zonder kinderen, in de metropoolregio Amsterdam (MRA) bedraagt
Nadere informatieBijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen
Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlage 1 Socrates model Het Socrates-model is een kwalitatief woningmarktsimulatiemodel. Dit model bouwt voort op het bekende demografisch
Nadere informatie1. VOORRAAD. Samenstelling woningvoorraad in %
In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens
Nadere informatieFact sheet Wonen in Huizen 2017
Fact sheet Wonen in 7 in het kort In wonen 8. huishoudens. is alleenwonend, stel zonder kinderen en stel met kinderen. Vergeleken met de MRA () en de regio () heeft relatief veel stellen zonder kinderen.
Nadere informatieFact sheet Wonen in Bloemendaal 2017
Fact sheet Wonen in 0 in het kort Er wonen.000 huishoudens in. telt relatief veel stellen met en zonder kinderen in vergelijking met de. Zo is in een stel zonder kinderen en 8 alleenwonend. Vaak gaat het
Nadere informatie30,3 27,5. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning. Vught Noordoost Brabant Nederland
In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens
Nadere informatieFact sheet Wonen in Purmerend 2017
Fact sheet Wonen in Purmerend 0 Purmerend in het kort Purmerend telt.000 huishoudens in 0. Er wonen veel gezinnen ( stellen met kinderen, eenoudergezinnen), net als gemiddeld in Zaanstreek/Waterland. Ook
Nadere informatieInhoud. amsterdam woon. inhoud
Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.
Nadere informatieFact sheet Wonen in Lelystad 2017
Fact sheet Wonen in Lelystad 2017 Lelystad in het kort Er wonen 33.400 huishoudens in Lelystad. Lelystad telt relatief veel stellen zonder kinderen (29%). Gemiddeld ligt dit op 26% in zowel Almere/Lelystad
Nadere informatieFact sheet Wonen in Almere 2017
Fact sheet Wonen in Almere 2017 Almere in het kort Er wonen 84.000 huishoudens in Almere. Almere telt relatief veel gezinnen met kinderen, 33% van de huishoudens is een stel met kinderen. Gemiddeld ligt
Nadere informatieFact sheet Wonen in Wormerland 2017
Fact sheet Wonen in 07 in het kort telt bijna 7000 huishoudens in 07. Er wonen veel stellen zonder kinderen (33 versus gemiddeld in de ) en stellen met kinderen ( versus gemiddeld). Huishoudens in zijn
Nadere informatieIn opdracht van: Stadsregio Amsterdam, Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad, gemeente Almere, Ymere
Wonen in de regio Amsterdam In opdracht van: Stadsregio Amsterdam, Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad, gemeente Almere, Ymere Projectnummer: H. Booi A. Smits M. Hendriks D. Stojmenovska Bezoekadres:
Nadere informatie31,4 30,3. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning. Nijmegen Arnhem/Nijmegen Nederland
In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk- en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens
Nadere informatie2010-2012 SAMENVATTING
2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis
Nadere informatieWoonruimteverdeling in Breda
RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Woonruimteverdeling in Breda De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of
Nadere informatieLokale Monitor Wonen Gemeente Lelystad ( )
Lokale Monitor Wonen Gemeente Lelystad (15-2-2017) INLEIDING De betaalbaarheid van woningen en de verdeling van de woningvoorraad staan hoog op de lokale agenda voor bestuurders van gemeenten, woningcorporaties
Nadere informatieMeer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector
Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden
Nadere informatieStedelijke ontwikkeling
Woningvoorraad 373 Stedelijke ontwikkeling.1.2.3.4 Woningvoorraad Woningmarkt Huisvesting Vastgoed Amsterdam in cijfers 20 374 Stedelijke ontwikkeling Amsterdam telt op 1 januari 20 398.565 woningen, 1.543
Nadere informatieWOZ-waarde woningen weer verder gedaald
WOZ-waarde woningen weer verder gedaald Na september 2008 zijn onder invloed van de kredietcrisis de koopprijzen van woningen gedaald en daarmee ook de WOZ-waarde, want die is gebaseerd op marktontwikkelingen.
Nadere informatie> Retouradres Postbus 20301 2500 EH Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Schedeldoekshaven 200 2511 EX Den Haag Postbus 20301 2500 EH Den Haag
Nadere informatieOmvang doelgroep en omvang kernvoorraad in 2008
Omvang doelgroep en omvang kernvoorraad in 2008 Van: college van BenW Aan: commissie RF 1. Inleiding In de op 8 juli 2004 gesloten prestatieafspraken tussen de gemeente Helmond en de Helmondse corporaties
Nadere informatieFact sheet Wonen in Aalsmeer 2017
Fact sheet Wonen in Aalsmeer 0 Aalsmeer in het kort Er wonen 3.000 huishoudens in Aalsmeer. Aalsmeer telt relatief veel gezinnen met kinderen, 3 van de huishoudens is een stel met kinderen. Gemiddeld ligt
Nadere informatieAmsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Slaagkansenmonitor 2003
Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 2 Inhoud Inleiding 5 Aanleiding 5 5 Leeswijzer 7 Deel 1 9 1. De vraagkant op de Amsterdamse woningmarkt 9 1.1. Omvang van groep verhuisgeneigde huishoudens 9
Nadere informatieFact sheet Wonen in Waterland 2017
Fact sheet Wonen in 0 in het kort telt ruim 000 huishoudens in 0. Er wonen veel stellen met kinderen (3 versus gemiddeld in de ) en stellen zonder kinderen (3 versus gemiddeld). Dit is ook meer dan gemiddeld
Nadere informatieBij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden
Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 030-286 11 12 www.utrecht.nl /twitter @PaulusJansenSP Aan de leden van de commissie Stad en Ruimte Behandeld door B.J. Brijder Doorkiesnummer 030-28 64408
Nadere informatieWoON 2015 Zuid-Holland. Berry Blijie
WoON 2015 Zuid-Holland Berry Blijie 15233-WON Inhoud 1. Inleiding 2. Contouren van de woningmarkt 3. De woningvoorraad 4. Huishoudens in woningen 5. Inkomens en woonuitgaven 6. Verhuizingen en verhuisplannen
Nadere informatieKerncijfers Woningvoorraad 10.2 Woningmarkt 10.3 Huisvesting 10.4 Vastgoed. Amsterdam in cijfers 2014
Kerncijfers 307 Stedelijke ontwikkeling en wonen. Woningvoorraad.2 Woningmarkt.3 Huisvesting.4 Vastgoed Amsterdam in cijfers 204 308 Stedelijke ontwikkeling Nieuwbouwproductie blijft hoog De Amsterdamse
Nadere informatieBij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden
Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 030-286 11 12 www.utrecht.nl /twitter @PaulusJansenSP Aan de leden van de commissie Stad en Ruimte Behandeld door B.J. Brijder Datum 4 oktober 2016 Doorkiesnummer
Nadere informatieWoonmonitor Drechtsteden 2010
2 Woonmonitor Drechtsteden 2010 Onderzoekcentrum Drechtsteden drs. J.M.A. Schalk juni 2010 Colofon Opdrachtgever Tekst Drukwerk Informatie GR Drechtsteden Onderzoekcentrum Drechtsteden Impuls Publiciteit,
Nadere informatieBrief van de minister voor Wonen en Rijksdienst
27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:
Nadere informatieFact sheet Wonen in Landsmeer 2017
Fact sheet Wonen in Landsmeer 0 Landsmeer in het kort Er wonen.00 huishoudens in Landsmeer. Hier wonen iets meer gezinnen met kinderen (33) dan gemiddeld ( regio en 6 MRA) en ook meer stellen zonder kinderen
Nadere informatieFact sheet Wonen in Amstelveen. Kerncijfers
Fact sheet Wonen in Amstelveen Kerncijfers Amstelveen SRA- Noord SRA-Zuid Amsterdam* totaal huishoudens (abs. bron: CBS/OIS) 42.33 43.2 4. 3.8 Woningvoorraad (abs. bron: CBS/OIS) 42.73 42.3 4.347 4. Aantal
Nadere informatieWoningmarktanalyse Gooise Meren
Woningmarktanalyse Gooise Meren Op basis van WOZ en BAG gegevens Versie Kerngegevens Woningmarktanalyse Gooise Meren De in dit rapport gepresenteerde analyses zijn gemaakt met behulp van gemeentelijke
Nadere informatievoor middelgrote woningen... 23
INHOUD TABELLENBOEK INHOUD TABELLENBOEK... 1 6 Marktwerking... 18 6-1 Tabellen gemiddelde maandhuur gekruist met vraag-aanbodverhouding in stedelijke centrumgebieden... 18 6-1-a Gemiddelde maandhuur per
Nadere informatieFact sheet Wonen in Zaanstad (2015) Kerncijfers
Fact sheet Wonen in (5) Kerncijfers SRA- Noord SRA-Zuid Amsterdam* huishoudens (abs. bron: CBS/OIS)) 67.56.62 6.59 9.8 Woningvoorraad (abs. bron: CBS/OIS) 66.59 2.9 6.7 7.9 Aantal respondenten enquête.58
Nadere informatieTweede Kamer der Staten-Generaal
Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2013 2014 27 926 Huurbeleid Nr. 216 HERDRUK 1 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den
Nadere informatie17 Jaarbericht 2017 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
Jaarbericht 217 17 Jaarbericht 217 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Amsterdam in cijfers 217 Deze tabellen en figuren horen bij het Jaarbericht 217 van de Federatie. De tabellen en figuren
Nadere informatieStadsregio Amsterdam
Monitor betaalbare voorraad Stadsregio Amsterdam 2014 Stadsregio Amsterdam Interactief schermdocument PAGINA 5 Inleiding 6 1 De woningvoorraad 7 7 7 1.1 Corporatiebezit 1.2 Woningen naar woningtype 1.3
Nadere informatieRapportage Woonruimteverdeling 2012. Stadsregio Amsterdam
Rapportage Woonruimteverdeling 2012 Stadsregio Amsterdam 1 2 Inhoudsopgave Samenvatting en conclusie... 5 Kengetallen 2010-2012... 7 1 Voorraad en verhuringen in de sociale huursector... 8 1.1 Media en
Nadere informatieWoningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam
Woningmarktrapport 4e kwartaal 215 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 3 Aantal verkocht 25 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 1e kwartaal
Nadere informatieKerncijfers 339. 10.1 Woningvoorraad 10.2 Woningmarkt 10.3 Huisvesting 10.4 Vastgoed. Amsterdam in cijfers 2014
Kerncijfers 339 Stedelijke ontwikkeling en wonen.1 Woningvoorraad.2 Woningmarkt.3 Huisvesting.4 Vastgoed Amsterdam in cijfers 2014 340 Stedelijke ontwikkeling en wonen De Amsterdamse woningvoorraad telt
Nadere informatieWoonuitgaven in beeld
www.vrom.nl Woonuitgaven 2002-2006 in beeld Woonuitgaven 2002-2006 in beeld Inhoudsopgave 1. Ter introductie 03 2. Samenvatting 04 3. Woonuitgaven in de huursector 05 3.1 Inkomen daalt, woonuitgaven en
Nadere informatieFact sheet Wonen in Wijdemeren 2017
Fact sheet Wonen in 21 in het kort In wonen ruim 1. huishoudens. Er wonen relatief veel stellen zonder kinderen (). In Gooi en Vechtstreek is gemiddeld 2 van de huishoudens een stel zonder kinderen en
Nadere informatieBIJLAGE 5.a Nieuwe aanbiedingsafspraken Bouwen aan de Stad II
BIJLAGE 5.a Nieuwe aanbiedingsafspraken Bouwen aan de Stad II Versie 29 mei 2013 Inleiding Op 19 september 2011 hebben de Gemeente Amsterdam, de Amsterdamse stadsdelen, de Huurdersvereniging Amsterdam
Nadere informatieFact sheet Wonen in Haarlem 2017
Fact sheet Wonen in 0 in het kort Er wonen.000 huishoudens in. Vier op de tien huishoudens is een alleenwonende, gelijk aan het gemiddelde in de MRA. Wat betreft de leeftijdsopbouw lijkt sterk op Zuid-
Nadere informatiede gemeenten in de regio Alkmaar Woonwaard, Kennemer Wonen, Van Alckmaer, Wooncompagnie en Ymere
Alkmaar, juni 2014 Aan: Van: de gemeenten in de regio Alkmaar Woonwaard, Kennemer Wonen, Van Alckmaer, Wooncompagnie en Ymere Met deze notitie bieden wij u het rapport Betaalbaar Wonen in de regio Alkmaar
Nadere informatieRESULTATEN WOONONDERZOEK PURMEREND UPDATE MAART 2015
Inhoud 1. Woningvoorraad 2 2. Huishoudens 4 3. Huishoudens in woningen 5 4. Verhuizingen 8 5. Verhuiswensen doorstromers 10 6. Verhuiswensen starters 14 7. Woonruimteverdeling 15 Inleiding Er is heel veel
Nadere informatieFact sheet Wonen in Edam-Volendam 2017
Fact sheet Wonen in Edam-Volendam 0 Edam-Volendam in het kort Er wonen.600 huishoudens in Edam- Volendam. Hier wonen meer gezinnen met kinderen (6) dan gemiddeld (0 regio en 6 MRA) en ook meer stellen
Nadere informatie2013D20434 LIJST VAN VRAGEN
2013D20434 LIJST VAN VRAGEN Nr. Vraag 1 In hoeverre komt het percentage van het aandeel sociale huurvoorraad met een huur tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens overeen met het percentage van de
Nadere informatieWoningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam
Woningmarktrapport 3e kwartaal 215 Gemeente Rotterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 9 Aantal verkocht 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e kwartaal
Nadere informatieGemeente Amsterdam Dienst Wonen, Zorg en Samenleven
Gemeente Amsterdam Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Woonsituatie en woningmarktpositie van Amsterdamse senioren 2013 Gemeente Amsterdam Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Postbus 1900 1000 BX Amsterdam www.amsterdam.nl/wonen
Nadere informatie