Wonen in Amsterdam 2011 Stand van zaken

Transcriptie

1 Gemeente Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

2 Colofon Uitgave Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Amsterdam Datum November 2012 Auteurs Kees Dignum en San Yin Kan Begeleidingsgroep Vertegenwoordigers van stadsdelen, corporaties, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de dienst Wonen, Zorg en Samenleven en Bureau Onderzoek en Statistiek Grafische vormgeving Arie de Zeeuw In opdracht van De Dienst Wonen, Zorg en Samenleven, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en alle Amsterdamse stadsdelen Gemeente Amsterdam Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Jodenbreestraat 25 Postbus BX Amsterdam Telefoon Website Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Delflandlaan 4 Postbus AR Amsterdam Telefoon W-mail info@afwc.nl Website

3 Wonen in Amsterdam 2011

4 4

5 Inhoudsopgave Samenvatting 5 Hoofdstuk 1 Hoofdstuk 2 Hoofdstuk 3 Hoofdstuk 4 Hoofdstuk 5 Inleiding 13 De woningvoorraad Inleiding Eigendom Huursector Eigen woning bezit Kwaliteit Conclusie 37 De bewoners Inleiding Enkele demografische kenmerken Inkomstenbronnen Inkomen Conclusie 58 Woningen en bewoners Inleiding Relatie woningvoorraad en inkomensgroepen Welke inkomensgroepen wonen in welke woningen? Woonlasten van huurders Woonlasten van woningeigenaren Woningen en huishoudenskenmerken Conclusie 81 Woonmilieus Inleiding Beschrijving van de twaalf woonmilieus Sociaal-economische differentiatie in woonmilieus Waardering van woning en buurt Conclusies 99 Bijlagen Onderzoeksverantwoording 101 Uitleg gehanteerde begrippen 107 Enquête 110 Buurtindeling Amsterdam 119 3

6 4

7 Samenvatting Inleiding Het onderzoek Wonen in Amsterdam 2011 (WiA 2011) is uitgevoerd door middel van enquêtes die schriftelijk, per computer (online), telefonisch en bij mensen thuis door enquêteurs werden afgenomen. Het onderzoek is gehouden onder huishoudens die in zelfstandige woningen wonen. In april 2011 is gestart met het veldwerk en dit heeft geresulteerd in circa ingevulde enquêtes. De dataverzameling is uitgevoerd door het gemeentelijk Bureau Onderzoek en Statistiek, in opdracht van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven (WZS), de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de stadsdelen. WZS heeft het gegevensbestand vervolgens gecontroleerd en waar mogelijk gecorrigeerd. Zoals ook in de vorige WiA-rapporten wordt uitvoerig ingegaan op kenmerken van de woningvoorraad, de bewoners en de woonsituatie. Ook wordt opnieuw ingegaan op de kenmerken van de verschillende Amsterdamse woonmilieus. Op de website van WZS staat het rapport Stadsdeelprofielen 1. Het is voor de zeven stadsdelen en ruim tachtig (samengestelde) buurtcombinaties een tabellenboek met de belangrijkste variabelen. 1 Alle publicaties van WiA 2011 zijn te vinden op 5

8 De woningen De woningvoorraad groeide ten opzichte van 2009 met ruim eenheden naar een aantal van op 1 januari De bouwgolf van het eerste decennium is voorbij. De groei die in de periode werd gerealiseerd, woningen, zal niet snel weer herhaald worden. Het percentage eigen woningen is ten opzichte van 2009 gestegen naar 30,2% ( woningen). Een toename van ruim eigen woningen in twee jaar tijd. Ook het aantal en het percentage particuliere huurwoningen ( woningen, 22,6%) ligt in 2011 hoger dan in voorgaande jaren. Deze verandering in de langjarige trend heeft te maken met het gegeven dat eigen woningen door de afwachtende huizenmarkt al dan niet tijdelijk verhuurd worden. Het corporatiebezit kwam in 2009 voor het eerst onder de 50% en ligt in 2011 op 47,2% ( ). Het aandeel huurwoningen met een huur t/m 545 daalde in de periode elke twee jaar met ongeveer vier procentpunten: van respectievelijk 67%, 63%, 60% naar 56%, De goedkope plus betaalbare huurwoningenvoorraad (t/m 643) daalde in deze jaren van 71%, 67%, 65% naar 61%. De gemiddelde kale huur van alle zelfstandige huurwoningen in 2011 bedraagt 468, dat is 42 hoger dan in Bij de corporatiewoningen is het gemiddelde 413, bij particuliere huurwoningen 596. De huren in de particuliere huursector stegen naar een hoger niveau dan op basis van de trend in de voorgaande tien jaar verwacht mocht worden. Vergelijking van huurbedragen en WOZ-waarden geeft een ruimtelijke discrepantie tussen de centrale, oudere delen van Amsterdam (Centrum, Zuid, West en Oost) en globaal de naoorlogse stadsdelen Zuidoost, Nieuw West en Noord. In het centrale gebied zijn de huren laag in vergelijking met de door de markt bepaalde, hoge WOZ-waarden. In de naoorlogse stadsdelen zijn huren hoog in vergelijking met de door lage marktdruk gematigde WOZ-waarden. In 2011 is het verschil in deze ruimtelijke discrepantie iets kleiner geworden. Opvallend is dat de door bewoners geschatte waarde van hun eigen woningen (koopsector) stabiliseerde (in Centrum en West zelfs licht gestegen van 2009 naar 2011), terwijl de WOZ-waarde inmiddels gemiddeld euro lager ligt. In de naoorlogse stadsdelen is het verschil tussen WOZ-waarde en zelf geschatte prijzen minder groot. Grote huurwoningen zijn duurder dan kleine, maar per vierkante meter gerekend is dat niet zo. In de corporatiesector zijn zelfs grote woningen wat goedkoper per vierkante meter. In de particuliere huursector wordt over de hele linie ca. 10 per vierkante meter gerekend. In de kleinste particuliere huurwoningen ligt de vierkante meterprijs op bijna het dubbele van de grootste corporatiewoningen. 6

9 Een belangrijke kwaliteitindicator is het rapportcijfer dat bewoners zelf voor hun woning geven. Het aantal vierkante meters is een sterkste indicator voor dat rapportcijfer. Zo wordt in de corporatiesector voor een woning van minder dan 50 m² als rapportcijfer een 6,5 gegeven en voor de allergrootsten bijna een 8. De oppervlaktegerelateerde waarderingslijn is in de afgelopen jaren voor de particuliere huursector opgeschoven richting de koopsector. Er is in de particuliere huursector kennelijk een kwaliteitstoename die er voor zorgt dat over de hele linie hogere rapportcijfers gegeven worden dan enkele jaren terug. Het komt vermoedelijk doordat particuliere huurwoningen gelegen zijn in buurten waar zowel de woningen als de woonomgeving aangepakt worden. Dezelfde waarderingsstijging is er in de periode bij bewoners van particuliere huurwoningen namelijk ook voor hun woonomgeving. Het rapportcijfer voor de woning (alle woningen) ligt gemiddeld op 7,5. Dat wijkt niet af van De stijgende trend van de voorgaande jaren is voorbij. Het cijfer voor de woonomgeving (de buurt) op ligt in 2011 op 7,3. Achter de komma is dat nog een heel kleine stijging van 0,04 punt (significant), maar ook hier heeft stijging plaatsgemaakt voor stabilisatie. 7

10 De bewoners Het gemiddelde inkomen van Amsterdamse huishoudens is tussen 2009 en 2011 licht gegroeid, van naar netto per maand. Die groei is echter laag in vergelijking met voorgaande jaren. Anders dan in voorgaande jaren is de groep lage inkomens (éénpersoons huishoudens < en meerpersoons huishoudens < 1.730) gegroeid: met één procentpunt naar 32,5% in de twee jaar van De groei van de lage inkomens gaat voor een deel gepaard met een afname van de inkomensgroep die daar net boven ligt (tot per jaar). De kleine, maar voor het beleid belangrijke inkomensgroep tussen en vertoont de kleinste verandering en maakt 12% uit van alle huishoudens. De inkomens tussen en 2x modaal omvatten 16% van alle huishoudens in Amsterdam. Ook hier verandert weinig. De hoogste inkomensgroep, boven 2x modaal, groeit nog met 0,4 procentpunt, wat heel gering is ten opzichte van vorige jaren. De stadsdelen Centrum en Zuid wisselden ten opzichte van 2009 positie in hun inkomensprofiel. Zuid telt nu het hoogste aandeel hoge inkomens (boven 1,5x modaal) en het laagste aandeel lage inkomens. Stadsdeel Zuid is het enige stadsdeel waar geen groei van het aandeel lage inkomens plaatsvond. Ook Noord en Zuidoost wisselden positie. Noord is nu het stadsdeel met het hoogste aandeel lage inkomens en ook de sterkste groei van deze groep in twee jaar tijd. Doordat eenoudergezinnen meestal eenverdieners zijn lijkt hun inkomensprofiel op dat van alleenwonenden. Huishoudens met twee volwassenen zijn vaak tweeverdieners en daarom maakt het niet uit of zij kinderen hebben of niet, hun gemiddelde inkomens lijken sterk op elkaar. Door het verschil in aantal verdieners is het inkomen van een gezinshuishouden met twee ouders bijna twee keer zo hoog als inkomen van een eenoudergezin. De huishoudenscompositie en het aantal mensen in het huishouden dat een inkomen heeft, werkt ook door naar het inkomensprofiel van de herkomst groepen. Zo ligt het gemiddelde inkomensniveau van groepen met een Turkse en een Marokkaanse herkomst al jarenlang op ca. 75% van het Amsterdamse gemiddelde. Bij deze groepen speelt de geringe economische vooruitgang van de zogenaamde eerste generatie een belangrijke rol in combinatie met het lage percentage tweeverdieners. Overigens is de groep met een Marokkaanse herkomst wel de enige naast autochtone Nederlanders, waar het aandeel tweeverdieners steeg, en ondanks het lage niveau steeg ook het gemiddelde inkomen de laatste twee jaar. In de periode tot 2003 werd het verschil in inkomensniveau tussen de autochtonen en westers allochtonen aan de ene kant en de niet-westerse groepen aan de andere kant kleiner. Daarna zijn de verschillen weer geleidelijk groter geworden. Het grootste inkomenscontrast doet zich voor tussen jonge huishoudens tot en met 24 jaar ( 1.446) en de groep van jaar ( 2.668). Het is een indicatie voor de snelheid waarmee jongeren carrière kunnen maken als ze de fase van studeren en eerste baantjes achter zich hebben gelaten (en in Amsterdam blijven wonen en werken). In de leeftijdsgroep treedt de laatste jaren de sterkste inkomensgroei op, zelfs zodanig dat het inkomensniveau van de leeftijdgroep hierboven (35-44 jaar), die wat betreft de lengte van de carrière een betere potentiële inkomenspositie heeft, bijna wordt geëvenaard. 8

11 Woningen en huishoudens Er zijn twee manieren om inkomensgroepen met woningvoorraadsegmenten te vergelijken. De eerste manier is om het aandeel huishoudens met lage inkomens te vergelijken met de voorraad huurwoningen met een huur t/m 545. Het aandeel woningen t/m 545 slonk in de periode van 67%, 63%, 60% naar 56% in het recentste jaar. Het aandeel lage inkomens nam in deze periode geleidelijk af, maar groeide in de laatste meting van 31,5% naar 32,5%. Het verschil tussen de percentages van de huurvoorraad t/m 545 en de groep met lage inkomens werd geleidelijk kleiner, maar bedraagt in 2011 nog altijd ruim 23 procentpunten. Bij de andere vergelijking is de inkomensgrens van belang omdat door het Ministerie (in navolging van de Europese Unie) bepaald werd dat 90% van de vrij komende corporatiewoningen tot aan de huurtoeslaggrens aan deze inkomens moet worden toegewezen. Het aandeel inkomens t/m daalde in de periode geleidelijk van 55%, 53%, 50% naar net onder de 50% in Het aandeel huurwoningen t/m 643 (overgang van huurtoeslag naar vrije sector), aangevuld met betaalbare eigen woningen (tot ) is geleidelijk kleiner geworden in de periode : 74%, 69%, 67% en 63% ( woningen) in het laatste jaar. Het verschil tussen beide is geleidelijk kleiner geworden en in 2011 op ruim 13 procentpunten uitgekomen. De genoemde richtlijn over huurwoningen tot 643 voor inkomens tot heeft gevolgen voor wat bedoeld wordt met scheef huren. Als deze definitie wordt doorgetrokken naar alle huurwoningen (dus inclusief particuliere huur) dan huurt 23,6% van de huurders scheef. Door het stijgen van de huren bij een geringe inkomensontwikkeling is dat percentage gedaald ten opzichte van 2009 (26%). Overigens valt een groot deel (10,5% van 23,6%) van de scheefheid in de inkomenscategorie , de inkomensgroep waarvan bekend is dat ze moeilijk kunnen doorstromen. Vanuit de woningvoorraad bekeken, blijkt de betaalbare voorraad voor ruim de helft (55%) bewoond te worden door lage inkomens en voor 90% door huishoudens met een inkomen tot Het middensegment (huur en koop ) wordt voor 9% door lage inkomens bewoond. Het dure segment wordt voor 86% bewoond door huishoudens met een inkomen boven De scheefheid in de corporatiesector verschilt niet veel per stadsdeel, die ligt alleen in stadsdeel Centrum iets hoger (25%). Als de scheefheid voor alle huurwoningen wordt berekend dan springt vooral stadsdeel Zuid eruit. De goedkope particuliere huurwoningen (door kwaliteitspunten begrensd) worden daar kennelijk vaak bewoond door huishoudens met een relatief hoog inkomen. De netto huurquote (met verrekening van de huurtoeslag) ligt gemiddeld op 25%. De huurtoeslagontvangers hebben per definitie een lager inkomen dan de andere huurders en met name voor deze lage inkomens (waaronder veel eenoudergezinnen en alleenwonenden) wordt de huurquote van ca. 40% teruggebracht richting een kwart van het inkomen. Lage inkomens blijven 9

12 echter, ook na aftrek van huurtoeslag, gemiddeld een hoger percentage van hun inkomen aan huur betalen dan hoge inkomens. Bij inkomens boven ligt de huurquote namelijk gemiddeld bij 20%. Daarnaast moet bedacht worden dat bij een gelijke huurquote, voor een huishouden met een laag inkomen een veel geringer inkomen overblijft na aftrek van (gesubsidieerde) huur, dan bij een middeninkomen of hoger inkomen. Woonlasten van kopers zijn moeilijk vergelijkbaar met die van huurders. Eigenaren hebben te maken met onderhoudskosten en hogere lokale lasten. De hypotheek van eigenaren is daarom niet zonder meer vergelijkbaar met het huurbedrag dat huurders maandelijks betalen. Bewoners van eigen woningen (koopsector) betalen gemiddeld 23% van hun inkomen aan hypotheeklasten (met verrekening van belastingteruggave). Het aantal lage inkomens met relatief hoge hypotheeklasten is echter gering. Bij inkomens boven betaalt meer dan de helft minder dan 25% van het inkomen aan de hypotheek. In de enquête geeft 8% aan helemaal geen hypotheek te hebben. Waarschijnlijk ligt dit aandeel hoger omdat een deel van de respondenten dat geen antwoord geeft op de hypotheekvraag ook hypotheekvrij is. Het eigen woningbezit onder Amsterdammers van Marokkaanse afkomst blijft behoorlijk achter bij dat van andere groepen bewoners in Amsterdam. Met name de Turkse Amsterdammers zijn met een inhaalslag bezig, Bij deze groep wijkt het eigen woningbezit niet meer af van dat bij Surinamers/Antillianen. Van de eerste generatie niet-westerse allochtonen woont inmiddels 14% in een eigen woning en 77% in een corporatiewoning. Van de tweede generatie niet-westerse allochtonen woont 28% in een eigen woning en 48% in een corporatiewoning. Wat woningmarktpositie betreft lijkt de tweede generatie dus op de autochtonen. Vooral grote huishoudens met een laag inkomen wonen klein. Van de huishoudens met een laag inkomen en vier of meer personen woont 43% in een woning tot 60 m². Van de rijkere huishoudens (inkomen > 2.070) van deze omvang woont 76% in een woning groter dan 60 m². Huishoudens in de leeftijd 75+ wonen veel vaker dan jongere huishoudens in woningen die zonder trappen bereikbaar zijn en intern de kamers op één verdieping hebben (51%). Toch moet 40% van de huishoudens in deze leeftijdsgroep een trap op om de etage te bereiken of naar een ander vertrek te gaan binnen het huis: 9% ondervindt op beide kenmerken hindernissen. Ruim een derde van de 75-plussers vindt de door hen bewoonde woning dan ook niet, of alleen na enige aanpassingen, geschikt voor ouderen. Dit zou zelfs voor 60% van de woningvoorraad gelden als de vraag wordt voorgelegd aan alle huishoudens, ongeacht hun leeftijd. 10

13 Verschillen tussen eigendomsectoren Vanaf 2005 is de afstand van het gemiddelde inkomen in de koopsector ten opzichte van het Amsterdams gemiddelde geleidelijk afgenomen. Die trend is in 2011 gestopt. De dalende trend in voorgaande jaren werd in verband gebracht met de veranderende samenstelling van de koopsector, waar door verkoop van huurwoningen een segment van betaalbare eigen woningen ontstond (met toegankelijkheid voor middeninkomens). Kennelijk speelt dit in 2011 minder. Opvallend is dat het inkomenscijfer in de particuliere huursector van 2009 naar 2011 vier procentpunten vooruitgang boekt (tot juist op het Amsterdams gemiddelde). Deze sprong valt samen met de eveneens sterk gestegen huurprijzen in deze sector de laatste twee jaar. De dalende inkomenstrend in de corporatiesector ten opzichte van het stedelijk gemiddelde zet door. Lag in 2001 en 2003 het indexcijfer voor deze sector nog op 80, resp. 78, om vervolgens in de metingen van naar respectievelijk 72, 71, 69 en 66 te dalen. De verhouding tussen de drie woningmarktsectoren verandert in de loop van het eerste decennium geleidelijk. In de eerste jaren was sprake van inkomensnivellering, 2009 bleek een overgangsjaar te zijn met inkomensdaling in alle drie de sectoren. In 2011 blijkt de inkomensontwikkeling in de koopsector te stabiliseren, de particuliere huursector heeft een stijgende trend ontwikkeld en de corporatiesector is de enige van de drie waar de dalende inkomenstrend gebleven is. 11

14 Woonmilieus Deze inkomensveranderingen in de drie sectoren hebben geen gevolgen gehad voor de inkomenshiërarchie van de twaalf woonmilieus. Wel is de relatieve inkomensstijging ten opzichte van 2009 in de milieus centrum en welgesteld stedelijk in verband te brengen met de inkomenstrend in de particuliere huursector van deze milieus. Dat eigen woningen vrijwel ongeacht de plaats in de stad waar ze staan, ervaren worden als van een zeer hoge woonkwaliteit voor wat betreft de woning zelf, werd al eerder beschreven. Hoe hoog het gemiddelde waarderingscijfer is voor alle woningen in een milieu, is dus sterk afhankelijk van het aantal (hoog gewaardeerde) eigen woningen in betreffend milieu. Door de snelle stijging van de ervaren woonkwaliteit van woningen in de particuliere huursector, begint het inmiddels voor de totale woningwaardering per milieu ook uit te maken of er veel of weinig particuliere huurwoningen in het milieu te vinden zijn. Woonmilieus waar de particuliere huursector zich wat betreft de ervaren kwaliteit van de woningen onderscheidt van de corporatiesector en waar dit verschil van 2009 naar 2011 gegroeid is zijn delen van de naoorlogse woonwijken (milieu vergrijsde tuinstad) en de nieuwbouwbuurten van de jaren tachtig en negentig (milieus Amsterdamse suburb en transformatie). In deze milieus is de particuliere huursector niet groot, maar wel medebepalend voor de ervaren kwaliteit van het wonen in het gehele milieu. Echt hoge waarderingscijfers, voor zowel de woningen als de buurt, worden geboekt in de buurten ten zuiden van het Vondelpark behorend tot het milieu welgesteld stedelijk en de buurten van het dorpsmilieu. Hoog zijn ook de cijfers voor centrum (grachtengordel) en centrumrand (de rest van stadsdeel Centrum en grote delen van de negentiende eeuwse gordel). Maar voor beide gebieden geldt dat de stijging van de voorbije jaren is omgeslagen naar stabilisatie. Verbinding is het milieu dat een groot deel van de gordel vertegenwoordigt. Hier vindt in korte tijd een stijging plaats naar cijfers boven 7 gemiddeld. De buurtwaardering in het milieu transitie, dat model staat voor de kwalitatief lagere delen van (overwegend) de naoorlogse stad, is in 2011 hoger dan in 2009 (rapportcijfer van 6,2 naar 6,4 ). 12

15 1Inleiding In de Beleidsovereenkomst en de daarop volgende beleidsovereen komsten is besloten om door middel van het onderzoek Wonen in Amsterdam de ontwikkeling van de inkomens van Amsterdammers en de ontwikkeling van de woningvoorraad, met name de omvang van de goedkope voorraad en de betaalbare voorraad, te monitoren. In de loop der tijd treden er veranderingen op in de afspraken. Zo werd er in 2007 in het overleg tussen de gemeente Amsterdam en woningcorporaties (Bouwen aan de Stad) besloten de aanbiedings afspraken als richtsnoer te nemen voor de vergelijking van inkomens en woningmarktsegmenten. Een afgesproken aantal van de per jaar vrij komende corporatiewoningen tot het vergunningsplichtige huurniveau werd aangeboden aan de inkomensgroep tot aan de ziekenfondsgrens. Vanaf 2011 maakte een nieuwe regel van het Ministerie (in navolging van de Europese Unie) weer een volgende vergelijking wenselijk. Van de corporatiewoningen tot 643 (huurtoeslaggrens en onderkant van de vrije sector) moet 90% worden toegewezen aan de inkomens tot Definities, afspraken en regels veranderen zo nu en dan, wat blijft is de behoefte om de ontwikkeling van de woningvoorraad in beeld te brengen in relatie tot de inkomensdifferentiatie en -ontwikkeling. Nieuwe inkomens- en huurgrenzen worden daarvoor toegepast op de vorige edities van Wonen in Amsterdam. In 2011 is het onderzoek voor de negende keer uitgevoerd. Vanaf 2001 werd de omvang van het onderzoek vergroot om uitspraken te kunnen doen op het niveau van de buurtcombinaties. Met name op de kenmerken van de woon - omgeving (leefbaarheid) is dit analyseniveau gewenst. Het onderzoek Wonen in Amsterdam 2011 (WiA 2011) is uitgevoerd door middel van enquêtes die schriftelijk, per computer (online), telefonisch en bij mensen thuis door enquêteurs werden afgenomen. Het onderzoek is gehouden onder huishoudens die in zelfstandige woningen wonen. In april 2011 is gestart met het veldwerk en dit heeft geresulteerd in ingevulde enquêtes. De data verzameling is uitgevoerd door het gemeentelijk Bureau Onderzoek en Statistiek, in opdracht van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven (WZS), de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de stadsdelen. WZS heeft het gegevensbestand vervolgens gecontroleerd en waar mogelijk ge corrigeerd. 13

16 De rapportage geeft op stedelijk niveau en op het niveau van de stadsdelen de stand van zaken van de woningvoorraad en daarin woonachtige huishoudens weer en de ontwikkelingen ten opzichte van eerdere onderzoeksjaren. Gebruikelijk is het deze rapportage vooraf te laten gaan door een beknopt factsheet over de kern van het materiaal: de ontwikkeling van inkomensgroepen en woningmarktsegmenten. Technische problemen met de data verhinderden dat. Het factsheet wordt nu tegelijk met het rapport Stand van Zaken aangeboden. Begin 2012 is wel het factsheet Leefbaarheid verschenen. Binnenkort volgt de hoofdrapportage van het thema Leefbaarheid. De rapportage Woonwensen en verhuisgedrag staat voor eind van 2012 op het programma. De geschreven rapportages gaan gepaard met publicatie van het tabellenboek Stadsdeelprofielen, dat op de website van dienst WZS te vinden is. In hoofdstuk 2 worden de kenmerken van de woningen beschreven. Centraal daarbij staan de samenstelling van de woningvoorraad naar eigendomscategorieën en de ontwikkeling van de huren. Het prijsniveau van eigen woningen komt aan de orde in een analyse van de WOZ-waarden en de door bewoners zelf geschatte verkoopwaarden. De kwaliteit van de woningvoorraad wordt weergegeven door de meningen van bewoners: de rapportcijfers die de bewoners zelf aan hun woning geven. Het onderscheid tussen eigen woningen, particuliere huur en corporatie huur is hierbij van belang. In hoofdstuk 3 worden de Amsterdamse huishoudens beschreven naar samenstelling op onder meer de kenmerken leeftijd en huishoudenstype. Het inkomensniveau is echter de centrale invalshoek omdat het de mogelijkheden van huishoudens op de woningmarkt beschrijft. In hoofdstuk 4 wordt de informatie van hoofdstuk 2 en hoofdstuk 3 bij elkaar gebracht. Centraal staat de verdeling van inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten. Dat mondt uit in een bespreking van de woonlasten. Voor huurders wordt gekeken naar de huur ten opzichte van het inkomen, voor woningeigenaren naar de hypotheeklasten ten opzichte van het inkomen. Een andere invalshoek is de te kijken naar de omvang van het huishouden ten opzichte van de oppervlakte van de woning. Is er een relatie tussen krap of ruim wonen en het inkomensniveau? Ook de geschiktheid van woningen voor de latere levensfase komt in dit hoofdstuk aan de orde. In hoofdstuk 5 worden de waarderingscijfers over de woningen en de woonomgeving tegen het licht van twaalf Amsterdamse woonmilieus gehouden. Die waardering vertoont parallellen met de sociaaleconomische profielen van de woonmilieus en met de eigendomsverhouding binnen en tussen de woonmilieus. In de bijlagen zijn opgenomen: de onderzoeksverantwoording, een overzicht van definities en gehanteerde begrippen en de vragenlijst zoals die april 2011 is verstuurd naar de Amsterdamse huishoudens die in de steekproef vielen. 14

17 2De woningvoorraad 2.1 Inleiding Op 1 januari 2011 telde Amsterdam zelfstandige woningen, dat is een toename ten opzichte van 2009 met ruim woningen. Die groei is gering ten opzichte van de twee jaar daarvoor ( ), toen de woningvoorraad met woningen groeide. In de twee laatste decennia waren de jaren 2007 en 2008 dan ook beide topjaren voor de uitbreiding van de woningvoorraad. Aan de jaren 2009 en 2010 is te zien dat de bouwgolf van het eerste decennium van de 21ste eeuw voorbij is, en 2011 behoort inmiddels tot de magere jaren. Figuur 2.1: Groei van de woningvoorraad Jaarlijkse groei Totaal aantal woningen Jaarlijkse groei Omvang woningvoorraad Bron: Dienst Onderzoek en Statistiek. Amsterdam in cijfers, verschillende jaargangen 15

18 In dit hoofdstuk wordt eerst ingegaan op de ontwikkeling van de aantalsverhoudingen in de woningvoorraad, de trend in de drie eigendoms categorieën. Daarna wordt gekeken naar de ontwikkeling van de huren in zowel de par ticuliere huursector als in de corporatiesector en vervolgens naar de prijzen van eigen woningen. De samenstelling van de woningvoorraad naar prijs en kwaliteits kenmerken zoals bouwjaar en oppervlakte (aantal kamers) zijn van belang omdat ze bepalend zijn voor welke huishoudenstypen de betreffende woningen (kunnen) bewonen. De waardering van de woning in de vorm van een rapportcijfer is misschien wel de beste manier om kwaliteit in beeld te brengen. Die waardering heeft sterk te maken met oppervlakte (hoe groter, hoe hoger de waardering), maar er zijn ook markante verschillen tussen de drie sectoren. Een beperkt aantal kenmerken in dit hoofdstuk wordt ook op stadsdeelniveau gepresenteerd. Meer informatie op stadsdeelniveau is te vinden in de rapportage WiA 2011: Stadsdeelprofielen. Hierin staan alle kenmerken van de woningvoorraad, uiteraard per stadsdeel, maar vaak ook per buurtcombinatie, in tabellen weergegeven. 2.2 Eigendom Vanaf de tweede helft van de jaren negentig vindt een duidelijke verschuiving plaats in de eigendomsverdeling van de Amsterdamse woningvoorraad. In 2011 is het eigen woningbezit (de koopsector) boven de 30% uitgekomen: 30,2%, zo blijkt uit Wonen in Amsterdam Met ruim zijn er in 2011 bijna eigen woningen meer dan in Over de periode van de voorbije decennia gaat de procentuele toename van de koopsector gepaard met een daling van het aandeel woningen in de beide huursectoren. In 2011 is het aandeel corporatiewoningen verder gedaald naar 47,2%, terwijl in 2009 de corporatiesector voor het eerst minder dan de helft van de woningvoorraad omvatte (49,4%). In 2011 is het aantal corporatiewoningen bijna kleiner dan in Het aandeel particuliere huurwoningen ligt in 2011 echter iets hoger dan in de jaren 2005, 2007 en 2009: 22,6%. In aantallen is de particuliere huursector ruim eenheden groter dan in Door de woningmarktcrisis kunnen eigen woningen minder makkelijk verkocht worden: dat leidt tot een, al dan niet tijdelijke, verhuur van betreffende woningen. 16

19 Figuur 2.2: Woningvoorraad naar eigendom 100% 90% % 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Corporatiewoning Eigen woning Particuliere huurwoning Figuur 2.3: Woningvoorraad naar eigendom Aantallen Eigen woningen Corporatiewoningen Particuliere huur Percentages Eigen woningen 19,4 % 21,3 % 23,9 % 27,0 % 28,9 % 30,2 % Corporatiewoningen 55,5 % 54,9 % 53,8 % 50,6 % 49,4 % 47,2 % Particuliere huur 25,1 % 23,7 % 22,3 % 22,3 % 21,8 % 22,6 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 17

20 De toename van de koopsector is in alle stadsdelen terug te vinden (figuur 2.4), behalve in stadsdeel Centrum, daar ligt het aandeel eigen woningbezit in 2011 lager dan in Het gedaalde aandeel corporatiewoningen doet zich in alle stadsdelen voor, het licht hogere aandeel particuliere huurwoningen in 2011 is te zien in alle stadsdelen, behalve in West en Zuid. In beide stadsdelen zet de trend van de voorbije jaren zich voort. Vermoedelijk weegt daar de geleidelijke omzetting van particuliere huurwoningen naar eigen woningen (met op de achter grond het splitsingsbeleid) op tegen de eerder besproken factoren die de particuliere huursector voor de stad als geheel deden groeien. Figuur 2.4: Verdeling eigendomssectoren naar stadsdelen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Centrum West Oost Noord Nieuw-West Zuidoost Zuid Amsterdam Eigen woningen Corporatiewoningen Particuliere huurwoningen Figuur 2.5 laat zien dat er tussen en binnen stadsdelen een aanzienlijke ruimtelijke differentiatie bestaat in de verdeling naar woningmarktsectoren. De sterke dominantie van de corporatiesector in de stadsdelen Zuidoost, Noord en Nieuw West vertaalt zich in deze kaart naar een groot aantal buurtcombinaties waar de corporatiesector beeldbepalend is. Buurtcombinaties zijn in deze kaart de kleur gegeven van de sector die in percentage de andere overstijgt en daarbij meer dan 40% haalt. Gebieden waar geen van de sectoren de 40% haalt, kan men gemengd noemen. Zo is bijvoorbeeld in de Jordaan (stadsdeel Centrum) de corporatiesector wel het grootst (38%) ten opzichte van particuliere huur (33%) en eigenaar bewoning (29%), maar met wat minder oog voor de precieze percentages kan men ook zeggen dat de drie sectoren de woningvoorraad in ongeveer drie gelijke delen verdelen. Vergelijkbare menging is te vinden in de buurtcombinaties Nieuwmarkt/Lastage, Helmersbuurt, Nieuwe Pijp, Weesperzijde, Schinkelbuurt en Buitenveldert Oost. 18

21 In Zuidoost vallen Nellestein en Kantershof/Geerdinkhof op als gebieden met een sterke koopsector. In Noord zijn het de landelijke gebieden van Waterland en de Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk die zich als gebieden met een sterke koopsector op de kaart laten zien. In Nieuw West verschijnen Nieuw Sloten, De Aker en de landelijke Osdorperweg richting Halfweg op de kaart als gebieden met meer dan 40% eigen woningen, net zoals Erasmuspark, een recente stedelijke vernieuwingsbuurt. In een aantal buurtcombinaties rondom de Kostverlorenvaart, behorend tot de stadsdelen West, Zuid en Nieuw West is de particuliere huursector het grootst. Ook in het oudste deel van stadsdeel Centrum (Burgwallen) en het aaneengesloten gebied van Museumkwartier, Weteringschans en Oude Pijp is de particuliere huursector het sterkst vertegenwoordigd. De stadsdelen Zuid en Centrum zijn het meest gemengd. Beide stadsdelen bevatten gebieden waar ofwel particuliere huur, of corporatiehuur of eigen woningen dominant zijn. Deze twee stadsdelen tellen bovendien vijf van de hierboven genoemde zeven buurtcombinaties waar geen van de sectoren boven de 40% uitkomt. Figuur 2.5: Sectorale verdeling per buurtcombinatie Geen sector > 40% > 40% particuliere huurwoningen > 40% corporatie huurwoningen > 40% eigen woningen Zie bijlage 4 voor een overzicht van de Amsterdamse gebiedsindeling. 19

22 2.3 Huursector Definities huurprijssegmenten Tot 2007 werd er nog gesproken van kernvoorraad en kernvoorraadplus. In de jaren daarna werden in de afspraken tussen de gemeente en woningcorporaties (Bouwen aan de Stad) aanbiedingsafspraken geïntroduceerd. In deze aanbiedingsafspraken werden huurwoningen met een rekenhuur tot 555, kale huur 545 (prijspeil eerste helft 2011) als uitgangspunt genomen. Dit bedrag staat voor de vergunningplichtige huurwoningen. De voormalige kernvoorraad wordt tegenwoordig goedkope huur genoemd (< 412). De grootte van de woning speelt daarbij geen rol meer. Betaalbare huur is het segment tussen 412 en 643. Dat is de maximale huur waarvoor huurtoeslag mogelijk is. Binnen de betaalbare huur wordt op 545 een subcategorie gevormd. Boven de 643 begint de vrije sector huur, huren boven de worden aangeduid met dure huur. Het aandeel huurwoningen in de totale woningvoorraad is kleiner geworden: in de opeenvolgende tweejaarlijkse meetpunten vanaf 2005, van 76% naar 73%, 71% en uiteindelijk iets minder dan 70% in Dit is het gevolg van de verkoop en sloop van huurwoningen maar ook van de grote hoeveelheid nieuwe eigen woningen die bijgebouwd zijn. Bij nieuwbouw ligt immers de nadruk op eigen woningen. Figuur 2.6: Verdeling huurwoningenvoorraad naar huurklassen Goedkope huur t/m Betaalbare huur 412 t/m t/m Middeldure huur 643 t/m Dure huur vanaf Totale huur Goedkope huur t/m ,2 % 41,5 % 37,4 % 33,0 % Betaalbare huur 412 t/m ,8 % 21,6 % 23,0 % 22,7 % 545 t/m 643 4,3 % 4,3 % 4,7 % 5,6 % Middeldure huur 643 t/m ,8 % 4,2 % 4,5 % 5,9 % Dure huur vanaf ,0 % 1,4 % 1,6 % 2,6 % Totale huur 76,1 % 73,0 % 71,2 % 69,8 % De transformatie van de huurwoningenvoorraad naar een geringer aandeel goedkope huurwoningen en naar een toenemend aandeel betaalbare, middeldure en dure huurwoningen is in 2011 voortgezet. Voor de vergelijking met de inkomensgroepen (zie hoofdstuk 4) moeten twee huurprijsgrenzen gevolgd worden: t/m 545 en t/m 643. Voor elke woning t/m 643 kan een huishoudens beneden een maximum inkomen huurtoeslag krijgen, maar voor het gedeelte boven 545 wordt een aanzienlijk lager huurtoeslagbedrag toegekend. 20

23 Figuur 2.7: Verdeling naar huur- en koopklassen in procenten 0% 10% 20% 30% 40% 50% Dure koop Dure huur Middeldure koop Middeldure huur Betaalbare koop Betaalbare huur Goedkope huur Het aandeel huurwoningen met een huur t/m 545 daalde in de periode elke twee jaar met ongeveer vier procentpunten: van respectievelijk 67%, 63%, 60% naar 56%, De goedkope plus betaalbare huurwoningenvoorraad (t/m 643) daalde in deze jaren van 71%, 67%, 65% naar 61%. Het middeldure en dure huursegment bij elkaar opgeteld (dus met een huur boven 643) is in de jaren geleidelijk gegroeid van 4,8% naar 8,5%. De grootste groei is die van de koopsector, van 24% naar 30% in deze periode. De prijsgrenzen (figuur 2.7) tussen betaalbare, middeldure en dure koopsector werden in 2011 niet veranderd ten opzichte van 2009: en

24 Aandeel goedkope huurwoningen per stadsdeel Figuur 2.8 laat de verdeling van de huurvoorraad zien over de stadsdelen. In alle stadsdelen is een afname van het aandeel goedkope huurwoningen te zien ten opzichte van 2007 en In de stadsdelen Centrum, West en Oost bedraagt de afname rond de elf procentpunten sinds De verkoop van huurwoningen en huurharmonisatie hebben hier sterk aan bijgedragen. In Zuid, Nieuw West en Noord is de afname beperkter, 7 à 8 procentpunten in vier jaar tijd. In Zuidoost is de afname het geringst, 5 procentpunten. Figuur 2.8: Verdeling huurprijssegmenten naar stadsdelen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Centrum West Oost Noord Nieuw-West Zuidoost Zuid Amsterdam Goedkope huur Huur Huur Huur >

25 Huren naar eigendomscategorieën In mei 2011 lag de gemiddelde kale huur van zelfstandige huurwoningen op 468 (figuur 2.9). Dit is 42 hoger dan in De gemiddelde huur van corporatie woningen bedroeg 413, die van particuliere huurwoningen 596. In 2011 liggen de huren van corporatiewoningen 7,2% hoger dan in 2009; de huren van particuliere huurwoningen liggen 15,2% hoger dan in Deze stijging is ruim boven het gemiddelde stijgingspercentage voor de langjarige periode (11,6%). Een mix van veranderingen gaat schuil achter deze gemiddelde huurstijging. Het optrekken van de huren bij zittende bewoners en bij mutaties zal in de particuliere huursector sterk bijdragen aan de stijging van de gemiddelde bedragen. Maar ook speelt mee dat de samenstelling van zowel de corporatiesector als de particuliere huursector verandert door verkoop van woningen, door sloop en door nieuwbouw. Bij de bouw gaat het vaak om duurdere huurwoningen, bij sloop vaak om goedkope huurwoningen. Figuur 2.9: Gemiddelde (kale) huurprijs naar huursector Corporatiehuur Particuliere huur Alle huurwoningen 23

26 Het verschil tussen de gemiddelde huur van particuliere huurwoningen en die van corporatiewoningen wordt steeds groter. Was het verschil in 1997 nog slechts 37, in 2011 is het opgelopen tot 183.Voor een deel is dit verklaarbaar doordat er meer particuliere huurwoningen boven de 142-puntengrens vallen. Boven deze grens zijn verhuurders vrij te vragen wat ze willen. Deze duurdere woningen beïnvloeden dan ook het gemiddelde. In geen enkel stadsdeel is de gemiddelde huurprijs van particuliere huurwoningen lager dan de gemiddelde huurprijs van corporatiewoningen (zie figuur 2.10). Dat het gemiddelde huurprijsverschil tussen corporatiesector en particuliere huur nog beneden de 200 blijft, is te danken aan de stadsdelen West en Noord waar het gemiddelde huurprijsverschil tussen beide sectoren net boven de 100 ligt. In de overige stadsdelen is dit verschil meer dan 200, met als hoogste in stadsdeel Nieuw West. Gemiddeld is het verschil daar 254. Dat de particuliere huursector daar maar klein is, is te zien aan het feit dat het gemiddelde van alle huren in dit stadsdeel niet ver afligt van de gemiddelde huur in de corporatiesector. Dat beeld is ook te zien in Zuidoost en Oost. In Centrum en Zuid ligt het gemiddelde huurniveau precies tussen dat van de beide huursectoren. In deze stadsdelen zijn beide sectoren in omvang dan ook vergelijkbaar. Figuur 2.10: Gemiddelde kale huren per stadsdeel naar huursector West Noord Oost Zuidoost Nieuw-West Centrum Zuid Amsterdam Corporatiehuur Particuliere huur Totale huur 24

27 In de stadsdelen met woningen van recentere bouwperiodes zijn de particulie re huurwoningen gemiddeld flink duurder dan de corporatiewoningen. Dit is bijvoorbeeld te zien in de stadsdelen Zuidoost en Nieuw West. De gemiddelde kale huur voor een particuliere huurwoning ligt daar in 2011 op respectievelijk 668 en 679. Ter vergelijking, in stadsdeel West, met vooral vooroorlogs bezit, ligt de gemiddelde prijs van een particuliere huurwoning op 481. Corporatiewoningen komen in West uit op gemiddeld 444. Belangrijkste verklaring hiervoor is dat een vrij groot gedeelte van de huurwoningen in dit stadsdeel klein is: het woningwaarderingsstelsel, waarin oppervlakte van de woning een belangrijke rol speelt, tempert hier de huren. De figuren 2.11 en 2.12 geven de ruimtelijke detaillering. Zo is bijvoorbeeld te zien dat in de gebieden Burgwallen Oude en Nieuwe Zijde in stadsdeel Centrum de particuliere huursector meer dan de helft van de woningvoorraad omvat. Toch is het de Grachtengordel waar een hoger aandeel huren boven 545 voorkomt, ondanks dat de particuliere huursector hier minder sterk vertegenwoordigd is (rond 40%). In het Museumkwartier en de Apollobuurt is er wel een sterke samenhang tussen een hoog aandeel particuliere huursector en een hoog percentage woningen boven de 545. Figuur 2.11: Aandeel particuliere huur per buurtcombinatie Figuur 2.12: Aandeel huren boven 545 per buurtcombinatie % Particuliere huur > 50% 40-50% 30-40% 20-30% < 20% > 45% < 20% 25

28 In figuur 2.13 wordt een beeld gegeven van de spreiding van de huren bij de twee huursectoren. Beide huursectoren hebben hun zwaartepunt bij huren tussen 250 en 550, maar de corporatiesector overtreft in deze prijsklassen in omvang de particuliere huursector. Boven de 600 overtreft de particuliere huursector de corporatiesector, maar het gaat dan al om lage percentages. 13,6% Van de huursector heeft een huur hoger dan 600, waarvan de particuliere huursector 10,4% voor zijn rekening neemt. De sterke dominantie van de particuliere huursector in dit duurdere segment (ten opzichte van de corporatiesector) is de oorzaak van het aanzienlijke verschil in gemiddeld huurniveau tussen beide sectoren. Figuur 2.13: Verdeling naar huurprijssegment van particuliere huur en corporatiehuur 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% > < 150 Corporatiewoning Particuliere huur Toelichting: De totale huursector (100% in deze grafiek) bestaat voor 69,8% uit corporatiewoningen en 30,2% uit particuliere huur. In figuur 2.14 wordt de woningvoorraad gepresenteerd naar huurklassen per huursector en per stadsdeel. Stadsdeel West heeft zowel de grootste goedkope corporatievoorraad (tot 412) als de grootste goedkope particuliere huurwoningenvoorraad (samen 45%). Oost, Noord, Zuidoost en Nieuw West hebben een aanzienlijk aandeel goedkope corporatiewoningen (23-30%), maar goedkope particuliere huurwoningen zijn daar schaars. 26

29 Figuur 2.14: Huurklassen per huursector en per stadsdeel Centrum West Oost Noord Nieuw-West Zuidoost Zuid Amsterdam totaal Corporatiewoningen t/m 412 Corporatiewoningen vanaf 412 t/m 545 Corporatiewoningen vanaf 545 t/m 653 Corporatiewoningen vanaf 653 Particuliere huurwoningen t/m 412 Particuliere huurwoningen vanaf 412 t/m 545 Particuliere huurwoningen vanaf 545 t/m 653 Particuliere huurwoningen vanaf 653 Eigen woningen Het grootste aandeel betaalbare huurwoningen ( ) is te vinden in stadsdeel Zuidoost, waar 42% van de woningen in deze categorie valt. In stadsdeel Noord is dat vergelijkbaar: 39%. In Nieuw West en Oost ligt dit aandeel bij 30% en in Zuid, West en Centrum iets boven de 20%. Het grootste aandeel huurwoningen met een huurprijs boven de 653 is te vinden in de stadsdelen Centrum (11,7%) en Zuid (12,3%). WOZ-waarden van huurwoningen worden gerelateerd aan de lokale prijzen van eigen woningen. Al jaren is de gewildheid van het centrale en het zuidelijke gedeelte van Amsterdam het grootst en daardoor zijn de koopprijzen en WOZwaarden het hoogst in de stadsdelen Zuid en Centrum. In de stadsdelen buiten de ring A10 en ten noorden van het IJ zijn de prijzen van eigen woningen lager en liggen de WOZ-waarden - van eigen woningen en dus ook van huur woningen - lager. In de huursector wordt de huurprijs echter bepaald door het aantal kwaliteitspunten.tot en met 142 punten kan de huur maximaal 643 (kale huur, juli 2011) bedragen, boven dat puntenaantal geldt de vrije markt. Omdat de oppervlakte van de woning meeweegt in de kwaliteitspuntentelling hebben veel van de oudere en kleinere woningen in de centralere delen van de stad lage huren en de grotere woningen van de naoorlogse bouwperiodes gemiddeld hogere huren 2. 2 Vanaf oktober 2011 is de invloed van oppervlak geringer door de invoering van energiepunten en schaarstepunten (Donner), dat zal dus de analyse van het volgende onderzoek Wonen in Amsterdam beïnvloeden. 27

30 De confrontatie van marktgerelateerde WOZ-waarden en overwegend oppervlakte gerelateerde kwaliteitspunten leidt ertoe dat de huren in de centrale delen van de stad laag zijn ten opzichte van de WOZ-waarden en in de meer aan de rand gelegen delen van de stad juist hoog ten opzichte van de WOZ-waarden. Figuur 2.15 vat dit samen in een verhoudingsgetal. Zo is in 2011 de gemiddelde huur in de corporatiesector 413, bij een gemiddelde WOZ-waarde van ruim Het verhoudingsgetal dat hierbij hoort is (413/ )*1.000=2,1. Voor de particuliere huursector is dat 2,2, bij een gemiddelde huur van 596 en een gemiddelde WOZ-waarde van bijna Dat het verhoudingsgetal in de particuliere huursector in 2011 hoger ligt dan in de corporatiesector, terwijl in 2009 de verhouding nog andersom lag, is een indicatie voor de snellere huurprijsstijging in de particuliere huursector. Het verschil tussen de stadsdelen met lage en hoge verhoudingsgetallen is in de jaren (voorafgaand aan de introductie van de schaarste-punten ofwel Donner-punten, per oktober 2011) in beide huursectoren iets kleiner geworden. In Zuidoost zijn de gemiddelde huurbedragen voor zowel de particuliere huursector als de corporatiesector het hoogst. De stijging van het gemiddelde in de particuliere huursector is daar echter iets geringer dan de stijging in stadsdeel Zuid met het laagste verhoudingsgetal. Zo is de stijging van het verhoudingsgetal in de corporatiesector in Zuidoost ook kleiner dan de stijging in stadsdeel Centrum waar het getal voor de corporatiesector het laagst is. Figuur 2.15: Relatie tussen huurprijs en WOZ-waarde per huursector en stadsdeel In deze grafiek is per huursector en stadsdeel weegegeven: de gemiddelde maandhuur gedeeld door gemiddelde Woz-waarde, vermenigvuldigd met ,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Zuid Centrum West Oost Noord Nieuw-West Zuidoost Partiuliere huur 2009 Corporatiehuur 2009 Partiuliere huur 2011 Corporatiehuur 2011 Amsterdam 28

31 2.4 Eigen woning bezit In 2011 is het eigen woningbezit in Amsterdam gegroeid tot ruim 30%. Er zijn nu eigen woningen in Amsterdam, bijna meer dan in Aan de huizenbezitters is in de enquête Wonen in Amsterdam gevraagd een schatting te maken van de huidige marktwaarde van hun woning. In figuur 2.16 staan de gemiddelde geschatte marktwaardes per stadsdeel. Er is een vergelijking gemaakt met de gemiddelde WOZ-waarden van het voorafgaande jaar. Opvallend is dat de WOZ-waarden tussen 2008 en 2010 met bijna gedaald zijn, terwijl de gemiddelde geschatte marktwaarde van eigen woningen niet veranderde, deze bleef stabiel op Het is gebruikelijk dat de geschatte marktwaarde gemiddeld hoger ligt dan de WOZ-waarde. In 2005 waren, door een snel stijgende prijstrend in de koopmarkt, de verwachtingen bij eigenaar bewoners hoog gespannen. In dat jaar lag in de voormalige stadsdelen De Baarsjes en Bos en Lommer de geschatte woningwaarde 35%, respectievelijk 25% boven de WOZ-waarde. In 2009 was het verschil tussen WOZ-waarde en geschatte marktwaarde vrij bescheiden als gevolg van een recent aangebrachte positieve bijstelling van de WOZ-waarden. In 2011 zijn de verschillen met name groot in de centrale stadsdelen Centrum (18%), West (16%), Zuid (12%) en Oost (11%). In de andere stadsdelen liggen de verschillen tussen WOZ-waarden en geschatte marktprijs lager dan 7%. Dat de prijsverwachtingen in de centrale stadsdelen hoger zijn dan in de stadsdelen die overwegend de bouwperiodes van na de Tweede Wereldoorlog omvatten, correspondeert met het al langer bestaande ruimtelijke verschil in marktdruk of gewildheid van beide delen van Amsterdam. Opvallend is dat in de stadsdelen Centrum en West, ondanks de crisisverschijnselen die de koopmarkt al weer enkele jaren treft, de geschatte marktwaarde in 2011 nog hoger ligt dan in Figuur 2.16: Gemiddelde geschatte marktwaarde van eigen woningen en gemiddelde WOZ-waarde in het voorafgaande jaar, Centrum Zuid Oost West Noord Nieuw-West Zuidoost WOZ-waarde 2008 Geschatte waarde 2009 WOZ-waarde 2010 Geschatte waarde 2011 Amsterdam 29

32 2.5 Kwaliteit De Amsterdamse woningvoorraad bestaat voor 13% uit eengezins- en voor 87% uit meergezinswoningen. Het bouwprogramma verandert daar niet veel aan. In de woningen van recente bouwjaren treft men globaal 20% eengezinswoningen. Van de particuliere huurwoningen is 94% een appartement; van de eigen woningen is dat 76%. Corporatiewoningen zijn voor ruim 90% appartementen. Vooral in de tuindorpen in Noord, in Watergraafsmeer (Betondorp en Amsteldorp) en in enclaves binnen stadsdeel Nieuw West zijn kleine corporatieeengezinswoningen te vinden. Figuur 2.17: Woningvoorraad naar eigendomssector en woningtype 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Amsterdam totaal Particuliere huur Corporatiehuur Eigen woning Eengezinswoning Meergezinswoning Eengezinswoningen zijn van buiten af zonder trappen bereikbaar en de vertrekken liggen meestal op verschillende verdiepingen. Toch zijn er nog meer woningen die zonder trappen bereikbaar zijn en over meer etages verdeeld. Gedacht moet worden aan moderne maisonnettes in de hoogbouw, met een lift bereikbaar. Daarom ligt het aandeel woningen dat op deze manier bereikbaar en toegankelijk is, met 17% hoger dan het aandeel eengezinswoningen (zie figuur 2.18). Bijna vier van de tien woningen (39%) is alleen via een trap bereikbaar, maar intern zijn de vertrekken op één verdieping. Dat is de typerende omschrijving van de toegankelijkheid van de oudere portieketageflats (niet begane grond). De moderne variant bestaat uit woningen die zonder trappen bereikbaar zijn en waarvan de kamers op dezelfde verdieping liggen. Behoudens enkele bungalows zijn dit moderne etageflats voorzien van een centrale lift. 19% Van de woningen is alleen via de trap bereikbaar en heeft intern ook nog eens de vertrekken verspreid over meer etages. 30