Wonen in Amsterdam 2013 Verhuiswensen

Transcriptie

1 Gemeente Amsterdam Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

2 Colofon Uitgave Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Amsterdam Datum November 2014 Auteur Kees Dignum Grafische vormgeving Arie de Zeeuw In opdracht van De Dienst Wonen, Zorg en Samenleven, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en alle Amsterdamse stadsdelen Gemeente Amsterdam Dienst Wonen, Zorg en Samenleven Jodenbreestraat 25 Postbus BX Amsterdam Telefoon Website Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Delflandlaan 4 Postbus AR Amsterdam Telefoon info@afwc.nl Website Omslagfoto: Landlust Op de omslagfoto is de Bos en Lommerweg in Landlust te zien. De woningwaardering is hier momenteel laag en de wens om te verhuizen hoog (zie pagina 15). De stedelijke vernieuwing is vanwege de crisis uitgesteld. Met een gebiedsgerichte aanpak proberen de corporaties en het stadsdeel huishoudens verder te helpen. In de eerste helft van 2014 zijn door corporaties in deze buurt 35 woningen verkocht. Dit zorgt voor meer differentiatie. Foto: San Yin Kan

3 Wonen in Amsterdam 2013

4 4

5 Inhoudsopgave Samenvatting 5 Hoofdstuk 1 Hoofdstuk 2 Hoofdstuk 3 Hoofdstuk 4 Hoofdstuk 5 Inleiding 9 Verhuisplannen en locatievoorkeuren Inleiding Verhuisintentie Ruimtelijke verschillen Verschillen tussen categorieën Conclusie 21 Verhuisredenen Inleiding Verklaring verhuisgeneigdheid Verhuisredenen in de verschillende buurten Conclusie 32 Gewenste woning en woonomgeving Inleiding Het gewenste woningtype Huren of kopen Prijscategorieën Profielen verhuisgeneigden en voorkeur woonomgeving Conclusie 56 Recente bewoners en recent bewoonde woningen Inleiding Het Amsterdamse woningaanbod Kenmerken van recente bewoners Vorige woonsituatie Doorstroming Conclusie 74 Bijlagen 1 Amsterdamse Woonmilieus 77 2 Enquête 78 3 Buurtindeling Amsterdam 87 3

6 4

7 Samenvatting Verhuiswens De behoefte om te verhuizen is in 2013 groter (25%) dan in 2011, maar het aandeel verhuisgeneigden dat actief zoekt is gedaald. Over de reeks van jaren blijkt dat verhuisgeneigdheid toeneemt als de dynamiek op de woningmarkt daalt. Stijging van de verhuisgeneigdheid is een teken dat meer huishoudens hun woonwensen niet kunnen vervullen. De verhuisbehoefte is hoog op die locaties waar de kwaliteit van woningen en woonomgeving als laag beoordeeld wordt. In West en Nieuw-West bevindt zich een uitgestrekte zone waar de verhuisgeneigdheid boven de 30% ligt. Maar in de ringzone-west is de verhuisbehoefte dalend en juist verder westwaarts in Nieuw-West stijgend. Er tekenen zich op de kaart buurten af die hun stabiele karakter verliezen door een geleidelijk afnemende woonkwaliteit (de Aker, Noordse tuindorpen, Gaasperdam, Buitenveldert) De verhuisgeneigdheid is hoger bij huishoudens met een laag inkomen, vaak omdat ze de behoefte hebben aan hogere woonkwaliteit. Ook bij jongeren is de verhuisintentie hoger, vanwege dezelfde reden, ze staan nog aan het begin van de wooncarrière. Traditioneel zijn hogere inkomens meer op een toekomstige woonlocatie buiten Amsterdam gericht, maar dat is in 2013 in geringere mate het geval dan in voorgaande jaren. De verhuisoriëntatie van stellen zonder kinderen is meer dan gemiddeld buiten Amsterdam gericht, terwijl huishoudens die al kinderen hebben, de gezinnen, meer op Amsterdam gericht zijn. Amsterdam is in de loop van het eerste decennium aantrekkelijker geworden voor gezinnen, werd al in de rapportage van 2011 geconcludeerd. Op zoek naar meer woonkwaliteit Veel Amsterdammers vinden dat ze te klein wonen en zouden graag verhuizen naar een grotere woning. De belangrijkste verklarende variabele voor verhuisgeneigdheid is dan ook ontevredenheid over de woning. Leeftijd is de tweede reden voor verhuisgeneigdheid. Jongeren zijn vaker op zoek naar een andere woning dan ouderen. De eigendomssector is eveneens van invloed. De wens om te verhuizen is groter in de beide huursectoren dan in de koopsector. In de corporatiesector speelt de lage waardering voor de buurt een rol om te willen verhuizen. In de particuliere huursector zijn financiën vaak een prikkel om te willen verhuizen. In de koopsector wordt met name de kleine woning als verhuismotief genoemd. Koophuisbewoners zijn vaak huishoudens van twee verdieners in de fase van gezinsvorming of uitbreiding. Ook al hebben ze al vaker een grotere woning, ruimtebehoefte speelt met name bij deze groep. 5

8 Herkomst heeft geen directe invloed op verhuisgeneigdheid. Maar vanwege het feit dat diverse groepen met een niet westerse achtergrond aangeven in een slechtere woonkwaliteit te leven dan autochtone Nederlanders speelt herkomst indirect een rol bij de verhuisbehoefte. Marokkaanse Amsterdammers hebben de grootste behoefte om te verhuizen. Kopen of huren? De behoefte aan kopen in plaats van huren is na het begin van de woningmarktcrisis in 2008 wel gedaald, maar nog altijd niet zo laag als in de jaren In 2013 wil 41% van de verhuisgeneigden een koopwoning en 49% een huurwoning. Met de geleidelijke verschuiving naar huur in de verhuiswensen, stijgt ook het potentiële huurniveau bij verhuizing. In 2013 ligt het acceptabele huurbedrag voor een volgende woning ruim 100 per maand hoger dan in 2011, ongeacht of men in Amsterdam of daarbuiten wil wonen. De acceptabele koopprijzen liggen ruim lager. Oriëntatie op Amsterdam of juist buiten Amsterdam, gaat gepaard met een overwegende gerichtheid op etagewoningen of eengezinswoningen. Vooral de wens om een vrijstaande woning te bemachtigen doet de voorkeur buiten Amsterdam uitkomen. Dat werkt ook door in het gewenst aantal vierkante meters: hoger indien de wens buiten Amsterdam ligt. In 2013 ligt het gemiddeld inkomen van huishoudens met een koopwens in de regio 80 hoger dan voor huishoudens met een koopwens in Amsterdam. De geïnteresseerden in een huurwoning buiten Amsterdam hebben gemiddeld een 200 hoger maandinkomen dan huishoudens met een huurwens in Amsterdam. In overeenstemming hiermee zijn huishoudens die zich oriënteren op koop- en huurhuizen gemiddeld bereid meer uit te gaan geven voor een woning buiten Amsterdam dan in Amsterdam. In vorige jaren waren deze verschillen groter. In Amsterdam is de belangstelling om een woning te kopen vooral afgenomen in de gebieden met veel koopwoningen, zoals het centrummilieu en enkele van de nieuwbouwlocaties. In de oudere nieuwbouw, met onder meer Gaasperdam en Gein, is de belangstelling om te kopen sterk afgenomen. In de recentere nieuwbouw, waartoe delen van IJburg en de stedelijke vernieuwing van de Bijlmermeer behoren, pakt de ingezakte koopbereidheid weer een stijgende lijn op. De belangstelling om de eigen huurwoning te kopen is in 2013 iets geringer dan in voorgaande jaren. Het gemiddeld inkomen van deze huurders met koop - belangstelling ligt in 2011 en 2013 lager dan in In 2013 ligt de koopprijs die men in gedachte heeft zo n lager dan in

9 Overige kenmerken Er is een lichte voorkeur voor bestaande bouw boven nieuwbouw, maar het merendeel van de verhuisgeneigden maakt hier geen keuze. Opvallend is wel dat de keuze voor nieuwbouw hoger is bij de lage inkomens. Waarschijnlijk verwachten zij dat de gewenste kwaliteitstoename vooral realiseerbaar is in de nieuwbouw terwijl hoge inkomens zelf in de onvolkomenheden van bestaande bouw kunnen investeren. Bijna de helft van de verhuisgeneigden zou een vorm van zelfbouw prefereren. Hiervan heeft een kwart een vorm van particulier of collectief particulier opdrachtgeverschap voor ogen. Bij het merendeel gaat het om gebruikelijke nieuwbouw met (beperkte of veel) inspraak (42%). Ook de belangstelling voor kluswoningen (34%) valt onder zelfbouw. Zes van de tien verhuisgeneigden vindt een energielabel niet belangrijk maar hecht wel aan voldoende energie-zuinigheid en isolatie van de volgende woning. Iets minder dan een kwart (23%) vindt een energielabel belangrijk, waarvan meer dan de helft met een voorkeur voor energielabel A. Profielgroepen en woonmilieus Een analyse van profielgroepen en toekomstig woonmilieu levert een aantal verwachte combinaties op maar ook enkele aandachtspunten. Zo is er een groep verhuisgeneigden die niet erg gebonden is aan voorzieningen die de stad en de stedelijke woonbuurt te bieden heeft. Ze komen in hun voorkeur dan ook vaak bij landelijk wonen uit. Het knelpunt is dat de financiële situatie van deze groep hier niet op afgestemd is. Voor een categorie die arme ouderen is genoemd, geldt iets soortgelijks. Meer dan gemiddeld zijn ze geïnteresseerd in de woonwijk met eengezinswoningen. Het goede buurtgebonden verzorgingsniveau van dit milieu sluit goed aan bij deze profielgroep, maar praktisch gezien wijst hun keuze naar gemeenten buiten Amsterdam zoals Purmerend of Almere. Ook hier is financiële haalbaarheid een vraagpunt. Zo is ook een deel van de groep senioren met krappe beurs gericht op woonmilieus die niet cor responderen met hun draagkracht (landelijk, ruimte-extensief). Er is hier een ruimtelijke mismatch tussen de woonvoorkeuren van sommige groepen en de ruimtelijke opbouw van stad en regio naar woningvoorraad en woonmilieu. Recente woningmarkt In 2013 geeft bijna een vijfde van de huishoudens (18,9%) aan de woning recent (korter dan 2,5 jaar) te hebben betrokken. Dat aandeel is iets lager dan in 2011 maar hoger dan in Van de vestigers komt 29% uit de Metropoolregio Amsterdam, met Amstelveen, Haarlem, Diemen, Almere, Zaanstad en Haarlemmer meer als hoofdleverancier. Eén gemeente net buiten deze regio overvleugelt dit zestal: 10% van de recente vestigers komt uit Utrecht. Bij vestiging uit het buitenland zijn de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Duitsland veruit het sterkst vertegenwoordigd. 7

10 Recente bewoning van koopwoningen ligt in 2013 (30%) weer iets lager dan in 2011, maar de daling is minder sterk dan in de twee jaar daarvoor. De par ticuliere huursector is in 2013 voor het eerst de grootste sector geworden bij recente bewoning (36%), een nipt verschil met de corporatiesector (35%) die in de voorraad wel dubbel zo groot is als de particuliere huursector. Bij recente bewoning verliezen de huurprijscategorieën tot 575 veel terrein sinds 2011 (van 42% naar 31%). De categorie tussen 575 en 681 wint terrein, maar vooral de vrije sector (boven 681) boekt winst: van 18% naar 26%. In de koopsector zijn de veranderingen in de prijsklassen gering. De meeste van recente bewoners behoren tot de lage inkomens, namelijk 32%. Dit is bijna gelijk aan het aandeel lage inkomens onder alle Amsterdamse huishoudens. Bij recente bewoners zijn lage en middeninkomens relatief licht ondervertegenwoordigd en de hoge inkomens (2 x modaal of hoger) over - vertegenwoordigd. Net als in de populatie als geheel zijn alleenwonenden het sterkst aanwezig onder recente bewoners. Wel is de instroom veel jonger dan de zittende bevolking. Zeven van de tien recente bewoners komen uit Amsterdam zelf, dat aandeel daalt geleidelijk sinds Ruim een derde (37%) van de huishoudens is doorgestroomd van een onzelfstandige woonruimte in Amsterdam naar een zelfstandige woning. Dat aandeel is geleidelijk gegroeid. Meer dan de helft van de instroom in de corporatiesector en de koopsector komt uit deze sectoren zelf maar dat aandeel ligt wel lager dan in De particuliere huursector heeft terrein gewonnen bij recente bewoning, zowel door een toename van de interne doorstroming in deze sector als door doorstroming vanuit koopsector en corporatiesector. Huursprong hoog in particuliere huur Een vergelijking van de vorige en de huidige woonsituatie laat zien dat vooral de particuliere huursector snel duurder geworden is in het voorbije decennium. Kamerbewoners en corporatiehuurders betaalden voor een woning die zij de afgelopen twee jaar verruilden ca 200 meer dan woningen die twintig jaar geleden werden verlaten. Bij particuliere huurwoningen is dat verschil ruim 600. Kamerbewoners en corporatiehuurders die de afgelopen twee jaar verhuisden naar een particuliere huurwoning accepteerden gemiddeld een huursprong van ruim 350 en kwamen met hun huur gemiddeld boven de 800 uit. Bij recente verhuizers binnen de particuliere huursector is de huursprong kleiner (ruim 200) maar het aanvangshuurbedrag ligt veel hoger, waardoor het huidige gemiddelde huurbedrag boven uitkomt. Bij recente doorstromers binnen de corporatiesector is de huursprong zeer bescheiden: gemiddeld 38. 8

11 1Inleiding Over een reeks van jaren wil ongeveer een kwart van de huishoudens verhuizen. Dat is en hoog aandeel, maar het niet wil niet zeggen dat die verhuizingen ook werkelijk allemaal plaatsvinden. Omstandigheden in zowel het huishouden als op de woningmarkt kunnen de realisatie van verhuiswensen tegenhouden. Daarnaast is het veel makkelijker om een verhuiswens in een enquête aan te geven dan om alles wat nodig voor een verhuizing werkelijk te organiseren. Toch is een analyse van woonvoorkeuren en verhuiswensen nuttig als verkenning van de vraagkant van de woningmarkt. Welke kenmerken van woning en woonomgeving en het huishouden beïnvloeden de verhuiswens? Levensfase (leeftijd) speelt een belangrijke rol bij de verhuiswens, en aan de kant van de woonsituatie vooral het ervaren gebrek aan woonkwaliteit. Als men ontevreden is over de woning waarin men woont is de wil om weg te gaan groter: meestal gaat het om een te kleine woning. De hoofdlijnen in deze verhuiswensen veranderen niet veel in de tijd, de nuances wel. Is men meer op koop of huur gericht, meer op Amsterdam of op de regio? Traditioneel is het ook van belang om naar de ruimtelijke verschillen te kijken. De woningmarkt van Amsterdam bestaat uit ruimtelijke onderdelen met een zeer verschillend woningmarkt- en bewoningsprofiel. In welke van de woongebieden zijn de woon- en verhuiswensen meer of minder sterk veranderd ten opzichte van het voorgaande jaar? In het tweede hoofdstuk worden de verhuisplannen aan de orde gesteld, samen met de locatievoorkeuren. Welke motieven er achter de verhuisintentie schuilgaan is het thema van het derde hoofdstuk. Wat voor soort woning men op het oog heeft, wordt in het vierde hoofdstuk behandeld. Ook het type woonomgeving waarop men zich oriënteert komt hier aan de orde. In het laatste hoofdstuk wordt de blik niet naar de toekomst gericht maar naar het verleden: de kenmerken van recente bewoners en van recent bewoonde woningen worden tegen het licht gehouden. 9

12 10

13 2Verhuisplannen en locatievoorkeuren 2.1 Inleiding Dynamiek en rust zijn op de woningmarkt gelijktijdige processen. Er is steeds voor veel mensen reden om de woonsituatie aan te passen aan de omstandigheden in het huishouden of om simpelweg op zoek te gaan naar betere woonkwaliteit. Dat levert verhuisdynamiek op. Maar tegelijkertijd heeft een groot deel van de Amsterdamse bevolking geen enkele behoefte aan verhuizen. Zij wonen al goed, of er treden in de omstandigheden van het huishouden (werk, kinderen geboren of juist het huis uit, scheiding of juist samenwoning) geen zodanige veranderingen op dat verhuizen wenselijk wordt. Daarom is de verhuisbehoefte gering van mensen die lang in Amsterdam wonen en hoog voor de recent gearriveerde Amsterdammers. Kort en lang wonen heeft een parallel met jonge en oudere huishoudens. Veel of weinig te winnen op de woningmarkt laat zich zien in lage of hogere woonkwaliteit van de woningen en woonomgeving waarin men zich bevindt. 11

14 2.2 Verhuisintentie Van de Amsterdamse huishoudens geeft 25,1 % aan beslist binnen twee jaar te willen verhuizen. Dat is een stijging sinds 2009 (21,9 %) en 2011 (23,9 %). Het gaat om huishoudens. Als de beslist verhuisgeneigden worden aangevuld met de huishoudens die aangeven misschien (in plaats van beslist) te willen verhuizen dan is het aandeel verhuisgeneigden meer dan de helft (55% = bijna ). Ook dit aandeel is hoger dan in 2009 (52%) en 2011 (54%). Figuur 2.1: Verhuisgeneigdheid, actief woningzoekenden en mutatiegraad 30% % 20% 15% 10% 5% 0% Verhuisgeneigdheid Mutatiegraad N.B.: De mutatiegraad is van het jaar voorafgaand aan het Wonen in Amsterdam jaar. De verhuisgeneigdheid is in figuur 2.1 afgezet tegen de mutatiegraad in de Amsterdamse bevolking. Dat is de optelsom van het aantal personen dat binnen Amsterdam verhuist, zich in Amsterdam vestigt en uit Amsterdam vertrekt, gedeeld op het totale bevolkingsaantal van Amsterdam. In 1997 is deze mutatiegraad 17,0% en in ,2%. De golvende trend in de mutatiegraad in de jaren is van belang voor de trend in de verhuisgeneigdheid. De verhuisgeneigdheid is hoger als de mutatiegraad lager is en andersom. We kunnen de mutatiegraad interpreteren als een indicator voor de dynamiek op de actuele woningmarkt. Is de dynamiek (mutatiegraad) hoger dan zijn recent meer huishoudens erin geslaagd hun verhuiswensen te realiseren. Dan is het percentage verhuisgeneigden lager. Daalt de dynamiek, dan loopt het percentage onvervulde verhuiswensen op. Het percentage verhuisgeneigden ligt dan hoger. In de vorige rapportage werd daarom voor 2013 voorspeld dat de verhuiswens boven de 25% zou uitkomen op basis van de gedaalde 12

15 mutatiegraad in 2012 naar 16,4% 1. Gebruikelijk is dat met de stijging van de verhuisintentie ook het aandeel verhuisgeneigden dat werkelijk actief is op de woningmark toeneemt. In 2013 is er echter bij dit aandeel actief-verhuisgeneigden een trendbreuk. Nog maar 55% is echt actief, terwijl een cijfer rond of boven de 60% gebruikelijk was. Actief woningzoekenden Huishoudens, die beslist willen verhuizen en daar ook actief naar op zoek zijn, hebben een andere verhuistermijn voor ogen dan huishoudens die misschien willen verhuizen. Van de actieve, beslist verhuisgeneigde huishoudens is de termijn waarop men dat wil realiseren ongeveer gelijk verdeeld over korte, middellange en lange termijn. Bij de huishoudens die misschien willen verhuizen denkt het merendeel in termen van een jaar tot twee jaar. Dit patroon verandert niet veel in de tijd. Wel is het percentage dat zegt binnen een half jaar te willen verhuizen gegroeid naar 19% (13% en 15% in de twee voorgaande edities). Figuur 2.2: Verhuisintentie naar gewenste verhuistermijn Binnen 6 maanden Over 6 tot 12 maanden Over 12 tot 24 maanden Totaal Misschien verhuizen 4% 12% 84% 100% Misschien verhuizen en actief 7% 16% 77% 100% Zeker verhuizen 17% 26% 57% 100% Zeker verhuizen en actief 31% 30% 40% 100% Totaal 19% 24% 57% 100% 2.3 Ruimtelijke verschillen De verhuisgeneigdheid is laag in de bekende buurtcombinaties met hoge welstand, zoals de grachtengordel, delen van stadsdeel Zuid ten zuiden van het Museumplein, doorlopend naar Buitenveldert. Verder in de dorpsmilieus van Waterland, Driemond, enkele tuindorpen en in nieuwbouwlocaties zoals Nieuw- Sloten en de Aker. West en Nieuw-West hebben samen een grote aaneengesloten zone met een verhuisintentie hoger dan 30%. Zowel de buurtcombinaties ten westen als ten oosten van de westelijke ringweg kennen deze sterke verhuisbehoefte. Andere gebieden met een hoge potentiële dynamiek zijn binnen de ring Transvaalbuurt en Indische Buurt Oost. In Stadsdeel Zuidoost zijn Venserpolder en Bijlmer Centrum de buurtcombinaties met hoge verhuisgeneigdheid. Buurtcombinatie de Omval in stadsdeel Oost heeft veruit de hoogste verhuisgeneigdheid (54%), maar dat komt door het omvangrijke studentencomplex aan de Wenckebach weg. 1 In de jaren vanaf 1970 daalde de mutatiegraad slechts in drie jaren onder de 15% (de jaren 1979, 2000 en 2001). Een mutatiegraad boven de 18% kwam in deze jaarreeks negen keer voor (maximum 20,7% in 1984). Gegevens over verhuisgeneigdheid zijn er in het onderzoek Wonen in Amsterdam sinds

16 Van de buurtcombinaties zonder een dergelijke vertekening heeft Slotermeer Noordoost in stadsdeel Nieuw-West de hoogste score (39%). Kolenkit was in 2011 de buurtcombinatie met de hoogste verhuisgeneigdheid. Deze buurt maakt deel uit van de westelijke ringzone. Daar is de verhuiswens nog altijd hoog, maar wel gedaald ten opzichte van Slotermeer is juist exemplarisch voor het opschuiven van hoge verhuisbehoefte richting het westen (figuur 2.4). Verschuivingen in de verhuisbehoefte doen zich ook voor in Zuidoost. Daar valt op dat Bijlmer Oost (T94,) met cijfers dicht in de buurt van het stedelijk gemiddelde, de jaren van sterke dynamiek achter zich heeft gelaten. Omgekeerd zijn de buurtcombinaties Nellestein (T95), Gein (T97) en zelfs het dorpsachtige Driemond juist bezig om hun residentiële rust te verliezen: de verhuisintentie is er nog beneden gemiddeld maar wel stijgend. Ook in Noord doen zich dergelijke verschuivingen voor. In zowel Nieuwendam Noord (N68) als Buik - sloter meer (N69) ligt de verhuiswens boven het stedelijk gemiddelde, maar in het eerste gebied treedt daling op terwijl te verhuisintentie in de Buik slotermeer juist snel gestegen is. In Banne Buiksloot (N70) lig de verhuiswens na een aanzienlijke daling al beneden het Amsterdamse gemiddelde. De verhuisintentie is hoger in buurten waar de kwaliteit van het wonen lager is. Figuur 2.5 laat de 84 WiA-woongebieden (buurtcombinaties of samenstellingen daarvan) zien op in een diagram van rapportcijfers voor de woning (het percentage lager dan een 7) en verhuisintentie. Door de puntenwolk is denkbeeldig een opgaande rechte lijn voor te stellen: de correlatie is behoorlijk Figuur 2.3: Beslist verhuisgeneigden per buurtcombinatie Figuur 2.4: Beslist verhuisgeneigden, ontwikkeling Verhuiswens > 35% 30-35% 25-30% 18-25% < 18% Verhuiswens Stijgend Stabiel Dalend 14

17 sterk 2. De uitbijters zijn nog de moeite waard om te benoemen. Eenzaam in de linker benedenhoek van het diagram bevindt zich de combinatie van Nieuwendammerdijk/Buiksloterdijk (N64) en Waterland (N73). In dit gebied heeft slechts 2% de behoefte om te verhuizen: ook het aantal rapportcijfers voor de woning lager dan 7 ligt op een verwaarloosbare 2%. In De Omval (M58) heeft 54% de behoefte om te verhuizen, wat logisch is met de grote concentratie van studenten woningen aan de Wenckebachweg, toch ligt het percentage lage rapportcijfers voor de woning niet extreem hoog (25%). Het kan nog hoger. Dat is het geval in de combinatie van Sloterdijk (E36) en Landlust (E37ab) (foto omslag) met 35% lage rapportcijfers en een verhuiswenspercentage van 34% (dat verhuis wens percentage is het op zes na hoogste van alle gebieden). Figuur 2.5: Relatie woonkwaliteit (rapportcijfers) en verhuisintentie per buurt combinatie 60% 50% Percentage beslist verhuisgeneigden 40% 30% 20% 10% 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Rapportcijfer voor de woning lager dan 7 60% 2 De correlatie tussen het percentage lage rapportcijfers voor de woning en het percentage beslist verhuisgeneigden is 0,75 (Pearson), dat is hoger dan de correlatie tussen verhuiswens en lage rapportcijfers voor de buurt is, Pearson 0,69 15

18 De relatie tussen woonkwaliteit en verhuisgeneigdheid is ook mooi te zien in de woonmilieus. Een woonmilieu is een verzameling van buurten die op het gebied van wonen en bevolking op elkaar lijken. In de Amsterdamse indeling worden 12 woonmilieus onderscheiden 3. In figuur 2.6 is het percentage rapportcijfers voor de woning lager dan een 7 per woonmilieu weergegeven en daarnaast het percentage verhuisgeneigden. Blijft het aandeel huishoudens dat rapportcijfers 7 of lager geeft beperkt tot hooguit een vijfde, dan ligt het percentage verhuisgeneigden niet boven het stedelijk gemiddelde van 25%. Ligt het percentage lage rapportcijfers hoger, dan heeft dat invloed op het aandeel verhuisgeneigden. Zo telt het woonmilieu Verbinding meer dan een kwart relatief lage rapportcijfers, daar ligt de verhuisgeneigdheid op 28%. In het Transitiemilieu, met ruim 40% lage rapportcijfers in 2011, is de verhuisgeneigdheid 34%. De daling van het aantal lage rapportcijfers in dit milieu naar 33% is op zichzelf bemoedigend, maar de verhuisintentie is er maar één procentpunt lager mee geworden. In een paar woonmilieus leidt een relatief hoog aandeel minder tevreden huishoudens niet tot verhoogde verhuisgeneigdheid, zoals in Vergrijsde Tuinstad. Dat heeft te maken met het hoge aandeel ouderen. Ouderen hebben een geringe verhuisbehoefte. In Moderne stad en Compacte Vernieuwing is de verhuisgeneigdheid iets hoger dan in nieuwbouwmilieus gebruikelijk is, ondanks de relatief hoge woontevredenheid. In deze recent opgeleverde buurten, waaruit deze milieus bestaan, is kennelijk de onrust van het recent verhuisd zijn nog niet uitgewoed. Figuur 2.6: Verhuisgeneigdheid, oordeel over de woning en woonomgeving naar woonmilieu Verhuisgeneigd Rapportcijfer woning < Centrum 21% 18% 15% 15% Welgesteld Stedelijk 19% 21% 22% 13% Centrumrand 21% 23% 15% 15% Vergrijsde Tuinstad 21% 23% 17% 20% Verbinding 28% 28% 29% 29% Transitie 34% 33% 40% 33% Water en Groen 14% 14% 5% 6% Amsterdamse Suburb 10% 18% 11% 9% Transformatie 15% 18% 7% 10% Moderne Stad 21% 20% 14% 6% Compacte Vernieuwing 17% 23% 9% 15% Amsterdam 24% 25% 23% 21% 3 Voor een nadere uitleg: zie de factsheet: Amsterdamse Woonmilieus 2008 en het rapport Wonen in Amsterdam 2011, Stand van Zaken, hoofdstuk 5. Bijlage 1 bevat een kaartoverzicht. 16

19 2.4 Verschillen tussen categorieën Eenoudergezinnen en gezinnen met twee ouders zijn meer dan gemiddeld verhuisgeneigd. De verhuisgeneigdheid van eenoudergezinnen ligt het hoogst (34% beslist verhuisgeneigd in 2013). Bij deze groep speelt de combinatie van minder goede woonkwaliteit en de behoefte aan meer woonruimte een rol. De sterkste stijging van de verhuiswens was er bij de alleenwonenden (23% in 2013, 20% in 2011). Marokkaanse Amsterdammers zijn het meest (beslist) verhuis geneigd (37%) en dat was in voorgaande jaren ook al zo. Ook bij de Turkse Amsterdammers is meer dan een derde beslist verhuisgeneigd. Wel is de verhuisintentie bij beide groepen ten opzichte van 2011 iets gedaald. Bij de brede verzameling van overige niet westerse Amsterdammers ligt de verhuisintentie, net zoals bij huishoudens van Surinaamse of Antilliaanse origine, net iets onder de 30%. Bij westers-allochtonen (van 20% naar 26% tussen 2009 en 2013) en autochtonen (van 18% naar 22%) ligt de verhuisintentie lager, maar er is wel een sterkere toename. Figuur 2.7: Verhuisintentie naar huishoudenstype 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Amsterdam Stel met kind Eenoudergezin Stel zonder kind Alleenwonend Ja Misschien Nee Figuur 2.8: Verhuisgeneigdheid naar herkomstgroep 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Amsterdam Marokkaans Turks Overige niet-westers allochtonen Surinaams en Antilliaans Westerse allochtonen Autochtonen Ja Misschien Nee 17

20 Jonge huishoudens hebben vaak nog meer te bereiken op het gebied van wonen en huishoudensontwikkeling dan oudere. Het beeld van de met leeftijd afnemende verhuisgeneigdheid verandert dan ook niet veel in de tijd. Ten opzichte van 2009 is de verhuisgeneigdheid van de drie middelbare leeftijdsgroepen tussen 35 en 64 jaar toegenomen, waarbij alleen die van de jarigen boven het Amsterdams gemiddelde ligt. Inkomen heeft maar weinig betekenis voor de verhuisgeneigdheid. Alleen bij de laagste inkomensgroep is deze hoger dan gemiddeld (30%). Bij de groep x modaal is de verhuisbehoefte het sterkst gestegen (24% in 2013, 20% in 2011). Figuur 2.9: Verhuisgeneigdheid naar leeftijdscategorie 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Amsterdam Vanaf 75 jaar t/m t/m t/m t/m t/m t/m Ja Misschien Nee Figuur: 2.10: Verhuisgeneigdheid naar inkomensgroep 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Amsterdam > 2x modaal x modaal EU-grens Laag - EU-grens Lage inkomens Ja Misschien Nee 18

21 Voorkeurslocatie: Amsterdam geniet grootste voorkeur Het merendeel van de beslist verhuisgeneigden wil in Amsterdam blijven (76%, in 2011 was dat 73%), 13% zou elders in Nederland willen gaan wonen, 5% in het buitenland en 7% heeft geen voorkeur. Vooral de voorkeur voor Nederland buiten Amsterdam is aanzienlijk geslonken, dat was in 2011 nog 19%). Naarmate het inkomen hoger is, is de verhuisbehoefte minder op Amsterdam zelf gericht (figuur 2.11), maar juist de groepen boven hebben een sterke inhaalslag in hun oriëntatie op Amsterdam. Zo was de groep x modaal in 2011 voor 62% op Amsterdam gericht, in 2013 is dat 75%. Voor de groep 2x modaal en hoger verschuift die voorkeur van 60% naar 69%. Figuur 2.11: Bestemmingsvoorkeur verhuisgeneigden naar inkomensgroep 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Amsterdam > 2x modaal x modaal EU-grens Laag - EU-grens Lage inkomens Bij voorkeur in Amsterdam blijven Bij voorkeur naar het buitenland Bij voorkeur elders in Nederland gaan wonen Heb geen voorkeur 19

22 Vooral de hoogste leeftijdsgroep (75+: 90%) is sterk op Amsterdam georiënteerd, maar bij geen van de onderscheiden leeftijdsgroepen is de gerichtheid op Amsterdam lager dan 77%. Huishoudens van Marokkaanse herkomst zijn voor 95% op Amsterdam gericht, maar hoewel die dominantie minder sterk is bij autochtone Nederlanders (82%) en westerse allochtonen (80%) ligt ook bij deze groepen de Amsterdam-oriëntatie hoog. Beide groepen verschillen niet in hun idee dat de volgende woning buiten Nederland zou moeten staan (7%). De verhuisoriëntatie van stellen zonder kinderen is meer dan gemiddeld buiten Amsterdam gericht (17%), terwijl huishoudens die al kinderen hebben, de gezinnen, meer op Amsterdam gericht zijn. Amsterdam is in de loop van het eerste decennium aantrekkelijker geworden voor gezinnen, werd al in de rapportage van WiA2011 geconcludeerd. Figuur 2.12: Voorkeurslocatie binnen Amsterdam van beslist-verhuisgeneigden naar leeftijd 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Amsterdam Vanaf 75 jaar t/m t/m t/m t/m t/m t/m Bij voorkeur in eigen buurt Bij voorkeur in eigen stadsdeel blijven, andere buurt Bij voorkeur naar een ander stadsdeel Heb geen voorkeur Op de vraag of men liever in of buiten het eigen stadsdeel verhuist, geven jongeren tot 24 jaar relatief vaak aan het liefst naar een ander stadsdeel te willen (45%). Gemiddeld geeft 36% van de verhuisgeneigden aan binnen de eigen buurt te willen verhuizen. Bij ouderen is dit aandeel beduidend hoger (75+: 57%). Ook gezinnen zijn wat meer buurtgebonden in hun verhuiswens (voornamelijk de gezinnen van twee ouders, 45%). Amsterdammers van Marokkaanse (68%) en Turkse (69%) herkomst zijn vaker (58% gemiddeld in Amsterdam) gericht op het stadsdeel waar men al woont, meestal met een voorkeur voor de eigen buurt. Amsterdammers met een Nederlandse herkomst geven vaker dan gemiddeld (29% tegenover 26% gemiddeld) te willen verhuizen naar een ander stadsdeel dan waar men nu woont. Dat geldt in sterke mate voor autochtonen die woonachtig zijn in Nieuw-West en Zuidoost. In Nieuw-West geeft 33% aan liever naar een ander stadsdeel te gaan, bij autochtone Nederlanders is dat 55%. 20

23 In Zuidoost is dat verschil zelfs nog iets scherper (63% tegenover 38% bij alle verhuisgeneigden in Zuidoost). De wens om binnen het eigen stadsdeel te verhuizen is onder alle Am sterdammers 58% en onder de bewoners van Zuid en Centrum zelfs res pectievelijk 66% en 60%. Met name in Zuidoost en Nieuw-West ligt de behoefte van autochtone huishoudens om in het stadsdeel te blijven wonen aanzienlijk lager dan het stadsdeelgemiddelde (respectievelijk 19 en 25 procentpunten lager). In Zuidoost ligt de wens van Surinaams/Antilliaanse huishoudens om in het stadsdeel te blijven wonen juist ver boven het stadsdeelgemiddelde (+ 10 procentpunten), in Nieuw-West is de wens om in stadsdeel te blijven wonen juist groot onder Turkse (+21) en Marokkaanse (+23) Amsterdammers. Dit selectieve beeld in de verhuisvoorkeuren van de verschillende herkomstgroepen werd in 2011 al gesignaleerd. 2.5 Conclusie De behoefte om te verhuizen is in 2013 groter (25%) dan in 2011, maar het aandeel verhuisgeneigden dat actief zoekt is gedaald. Over de reeks van jaren blijkt dat verhuisgeneigdheid toeneemt als de dynamiek op de woningmarkt daalt. Stijging van de verhuisgeneigdheid is een teken dat meer huishoudens hun woonwensen niet kunnen vervullen. Lage verhuisgeneigdheid is juist een teken van een meer ontspannen woningmarkt. De verhuisbehoefte is hoog op die locaties waar de kwaliteit van woningen en woonomgeving als laag beoordeeld wordt. In West en Nieuw-West bevindt zich een uitgestrekte zone waar de verhuisgeneigdheid boven de 30% ligt. Maar in de ringzone-west is de verhuisbehoefte dalend en juist verder westwaarts in Nieuw-West stijgend. Daling van de verhuisbehoefte heeft vaak te maken met een merkbare recente kwaliteitsverbetering. Daarnaast tekenen zich op de kaart buurten af waar de bekende woonstabiliteit naar meer dynamiek groeit door geleidelijk afnemende woonkwaliteit. De verhuisgeneigdheid is hoger bij huishoudens met een laag inkomen, vaak omdat ze de behoefte hebben aan hogere woonkwaliteit. Ook bij jongeren is de verhuisintentie hoger, vanwege dezelfde reden, ze staan nog aan het begin van de wooncarrière. Traditioneel zijn hogere inkomens meer op een toekomstige woonlocatie buiten Amsterdam gericht, maar dat is in 2013 in geringere mate het geval dan in voorgaande jaren. De verhuisoriëntatie van stellen zonder kinderen is meer dan gemiddeld buiten Amsterdam gericht, terwijl huishoudens die al kinderen hebben, de gezinnen, meer op Amsterdam gericht zijn. Amsterdam is in de loop van het eerste decennium aantrekkelijker geworden voor gezinnen, werd al in de rapportage van 2011 geconcludeerd. 21

24 22

25 3Verhuisredenen 3.1 Inleiding Ouderen willen veel minder graag verhuizen dan jongeren, Nederlanders van Marokkaanse afkomst willen vaker verhuizen dan autochtone Nederlanders, en hebben meer de voorkeur in het eigen stadsdeel te blijven. In dit hoofdstuk gaan we na wat de redenen zijn achter die verschillen in verhuisgeneigdheid. Welke factoren zijn het meest van invloed op de verhuisbehoefte. Een aantal factoren is al genoemd in hoofdstuk 2. Wat zijn voor de verschillende groepen respondenten de belangrijkste verhuisreden? 23

26 3.2 Verklaring verhuisgeneigdheid Door middel van een regressieanalyse kunnen we een rangorde opstellen van de belangrijkste verklarende factoren voor verhuisgeneigdheid (zie figuur 3.1). Uit de regressieanalyse blijkt dat het oordeel over de woning net als in 2007, 2009 en 2011 de zwaarst wegende verklaring is voor het wel of niet willen verhuizen. Hoe hoger het rapportcijfer voor de woning, des te minder de behoefte om te verhuizen. Daarnaast blijken leeftijd, het thuis voelen in de buurt, en in mindere mate het hebben van een koop- of huurwoning van invloed te zijn op de verhuisgeneigdheid van Amsterdamse huishoudens. De eigendomssituatie werd als verklarende variabele voor verhuisgeneigdheid in 2009 sterker dan de hoogte van het inkomen. In 2011 en 2013 is dat zo gebleven, maar een grote rol spelen beide variabelen niet in de verklaring van de verhuisbehoefte. Als zowel het rapportcijfer voor de buurt als thuis voelen in de buurt in de regressieanalyse worden aangeboden, blijkt thuis voelen een sterkere betekenis te hebben en vervolgens de rol van buurttevredenheid tot niet significant te reduceren. Figuur 3.1: Belangrijkste verklarende variabelen voor verhuisgeneigdheid 1. Tevredenheid woning 2. Leeftijd 3. Thuisvoelen in de buurt 4. Huur- of koopwoning 5. Netto maandinkomen Verhuisredenen en prioriteiten Het al of niet tevreden zijn met de huidige woning is een belangrijke verklarende factor voor verhuisgeneigdheid. De vraag in Wonen in Amsterdam naar de verhuisredenen is anders gesteld dan in voorgaande jaren, daarom kunnen de percentages niet goed worden vergeleken. Toch is het beeld gelijk aan eerdere edities van WiA, twee antwoorden die iets zeggen over de behoefte om meer woonkwaliteit te verwerven voeren de lijst aan van meest genoemde verhuisredenen (figuur 3.2). De eerste is de behoefte om groter te wonen (de huidige woning is te klein), de tweede is behoefte aan een betere of mooiere woning, beide door meer dan een derde van de respondenten genoemd. Verderop in het rijtje staan nog andere verhuisredenen die met de kwaliteit van de woning te maken hebben: zoals de behoefte aan een (grotere) tuin of balkon (22%), het woningtype (15%), of de slechte kwaliteit van de woning. De veelheid van woningkenmerken die als verhuisredenen vaak genoemd worden, ligt in de lijn met de constatering dat tevredenheid met de woning de belangrijkste verklarende variabele voor de verhuisbehoefte is. 24

27 Derde in het rijtje van figuur 3.2 staat omstandigheden in het huishouden (31%). Het gaat om bijvoorbeeld samen gaan wonen, gezinsuitbreiding of juist veranderingen die verkleining van het huishouden tot gevolg hebben zoals een scheiding of een sterfgeval. Dat is een verhuisreden die met leeftijd ge associeerd kan worden, de tweede verklarende variabele voor verhuisgeneigdheid (zie figuur 3.1). De niet gelijkvloerse woning is ook zo n aan leeftijd gerelateerde verhuisreden (13% van de respondenten noemt dit). Dat geldt in mindere mate ook voor het antwoord werk of studie (ook 13%). Dat de buurt niet (meer) bevalt wordt door 13% van de respondenten genoemd: het is de verhuisreden die hoort bij de derde verklarende variabele voor verhuisintentie: rapportcijfer voor thuis voelen in de buurt. Ook de verhuisreden wil kopen in plaats van huren of andersom (11%) is gekoppeld aan een van de verklarende variabelen achter verhuisintentie: namelijk of men momenteel een huur- of een koopwoning bewoont. Tot slot heeft de financiële situatie als verhuisreden (14%) een parallel met de verklarende variabele maandinkomen, al is het de variabele met de minste verklaringskracht. Figuur 3.2: Verhuisredenen 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% Wil groter wonen Wil mooier/beter wonen Omstandigheden huishouden Geen of te kleine tuin/balkon Woningtype Financiële situatie Werk of studie Buurt bevalt niet (meer) Te veel trappen Slechte kwaliteit woning Van huur naar koop of andersom Wil dichter bij familie/vrienden Huurcontract loopt af 25

28 Leeftijd en huishouden Leeftijd is de belangrijkste demografische variabele. Met name jongere en jongmiddelbare huishoudens zijn nog in ontwikkeling wat betreft hun huishouden, hun werkcarrière en hun wooncarrière. Zo is te zien dat bij de leeftijdgroepen en jaar de te kleine woning een veel belangrijkere verhuisreden is dan gemiddeld. Ook de omstandigheden in het huishouden (zoals gezin) worden vaker genoemd in deze leeftijdsgroepen, dat is vermoedelijk ook de reden waarom de tuin vaker gemist wordt. Werk of studie is vanzelfsprekend bij de Figuur 3.3: Verhuisredenen naar leeftijdscategorie >75 jaar Totaal Wil groter wonen 31% 51% 50% 32% 18% 12% 7% 38% Wil mooier/beter wonen 44% 37% 38% 38% 31% 26% 19% 36% Omstandigheden huishouden 33% 48% 33% 19% 17% 14% 20% 31% Geen of te kleine tuin/balkon 18% 27% 30% 19% 15% 10% 9% 22% Woningtype 21% 16% 16% 14% 12% 11% 6% 15% Financiële situatie 20% 13% 12% 17% 18% 13% 10% 14% Werk of studie 40% 18% 12% 9% 5% 1% 1% 13% Buurt bevalt niet (meer) 17% 12% 13% 14% 14% 15% 10% 13% Te veel trappen 3% 6% 7% 15% 27% 35% 30% 13% Slechte kwaliteit woning 12% 11% 11% 15% 11% 10% 3% 12% Van huur naar koop of andersom 8% 19% 13% 7% 5% 3% 2% 11% Wil dichter bij familie/vrienden 8% 5% 5% 5% 8% 10% 8% 6% Huurcontract loopt af 31% 8% 1% 1% 0% 0% 0% 5% Hoge score Lage score Figuur 3.4 Verhuisredenen naar huishoudensgrootte 1 persoon 2 personen 3 of 4 personen 5 of meer pers. Totaal Wil groter wonen 35% 42% 54% 61% 43% Wil mooier/beter wonen 39% 39% 41% 29% 39% Omstandigheden huishouden 21% 30% 33% 22% 27% Geen of te kleine tuin/balkon 21% 23% 25% 13% 22% Buurt bevalt niet (meer) 20% 20% 18% 9% 19% Woningtype 16% 17% 21% 16% 18% Slechte kwaliteit woning 17% 14% 16% 18% 16% Te veel trappen 14% 15% 14% 9% 14% Financiële situatie 16% 15% 11% 11% 14% Van huur naar koop of andersom 9% 14% 10% 3% 10% Werk of studie 12% 9% 6% 3% 9% Wil dichter bij familie/vrienden 7% 7% 5% 6% 7% Huurcontract loopt af 9% 6% 3% 0% 6% Hoge score Lage score 26

29 jongste leeftijdsgroep een zeer belangrijke verhuisreden, maar ook de financiële situatie, de buurt waar men woont en het aflopen van het huurcontract. Niet alleen bij de jarigen is dat aflopend huurcontract een belangrijke verhuisreden (typerend voor de fase van studeren), ook bij de jarigen is dit motief niet te verwaarlozen. De niet gelijkvloerse woning is voor huishoudens vanaf 55 jaar een belangrijke verhuisreden. De beperkte grootte van de huidige woning wordt vanzelfsprekend vaker genoemd door grote huishoudens dan door kleine huishoudens (figuur 3.4). Daarbij maakt het weinig uit of het om echt grote huishoudens (minimaal 5 personen) gaat of om huishoudens van 3 of 4 personen. Eigendomsector Of men in een koop- of een huurwoning woont speelt mee in de mate waarin men verhuisgeneigd is. Huurders in de particuliere huursector hebben de sterkste verhuisbehoefte: een derde (32%) zou binnen twee jaar willen verhuizen en een ruime meerderheid van deze verhuisgeneigden is daar ook actief mee bezig. In deze sector is de verhuisbehoefte ook licht toegenomen sinds In de corporatiesector ligt de verhuisbehoefte wat lager (28%), maar een werkelijk lagere behoefte om naar een andere woning te gaan is er in de koopsector (16%). De te kleine woning is voor alle groepen bewoners de meest genoemde verhuisreden, maar opvallend genoeg halen eigenaar-bewoners op deze verhuisreden het hoogste percentage. Uit de combinatie van een verhoogde score op omstandigheden in het huishouden en geen tuin of balkon kan vermoed worden dat het vaak huishoudens betreft in de gezinsfase. Ruimtebehoefte blijft bij deze groep dus de belangrijkste verhuisreden, ondanks dat men met een koopwoning al ruimer bemeten is dan huishoudens in een huurwoning. Figuur 3.5: Verhuisgeneigdheid naar eigendomsector 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Amsterdam Particuliere huurwoning Corporatiewoning Koopwoning Ja actief Ja Misschien actief Misschien Nee 27

30 Figuur 3.6: Verhuisredenen naar eigendomsector Koop Corporatiehuur Particuliere huur Totaal Wil groter wonen 48% 43% 40% 43% Wil mooier/beter wonen 37% 40% 38% 39% Omstandigheden huishouden 35% 20% 33% 27% Geen of te kleine tuin/balkon 28% 18% 27% 22% Buurt bevalt niet 20% 21% 12% 19% Woningtype 20% 18% 15% 18% Slechte kwaliteit woning 5% 20% 18% 16% Te veel trappen 11% 17% 11% 14% Financiële situatie 15% 12% 18% 14% Van huur naar koop of andersom 4% 7% 23% 10% Werk of studie 7% 8% 14% 9% Wil dichter bij familie/vrienden 4% 8% 6% 7% Huurcontract loopt af 0% 8% 6% 6% Hoge score Lage score Bewoners van corporatiewoningen noemen wat vaker de kwaliteit van de woning en de niet gelijkvloerse woning als verhuisreden. Bewoners van particuliere huurwoningen noemen relatief vaak de financiële situatie als verhuisreden en dat men liever een woning zou willen kopen. Het heeft waarschijnlijk te maken met de snel duurder geworden particuliere huursector dat huishoudens voordelen gaan inzien van een woning kopen. Inkomen Het hebben van een koop- of huurwoning is een belangrijkere verklarende variabele dan het inkomen. Bewoners van particuliere huurwoningen zijn het meest verhuisgeneigd; eigenaren-bewoners het minst. De verhuisgeneigdheid van de hogere inkomensgroepen wijkt maar weinig af van het gemiddelde. Alleen de laagste inkomensgroep heeft een verhoogde verhuisgeneigdheid (30%). De verhuismotieven zijn echter niet zo evenwichtig verdeeld. Hogere inkomens komen vaker voor bij huishoudens van tweeverdieners. De hogere inkomensgroepen bestaan hierdoor vaker uit huishoudens van twee volwassenen die vaker dan huishoudens van alleenwonenden kinderen hebben of aan de vooravond staan van gezinsvorming. Dat is de reden dat de hogere inkomens meer behoefte hebben aan een grotere woning, een balkon of een tuin en daarnaast aangeven dat omstandigheden in het huishoudens aanleiding zijn om te willen verhuizen. Bij de laagste inkomensgroep speelt de slechte kwaliteit van de woning vaker een rol bij de wens te willen verhuizen. 28

31 Figuur 3.7: Verhuisredenen naar inkomensgroep Lage inkomens Laag - EU-grens EU-grens ,5x modaal 1,5-2x modaal > 2x modaal Totaal Wil groter wonen 42% 45% 46% 45% 47% 51% 45% Wil mooier/beter wonen 39% 36% 39% 42% 40% 40% 39% Omstandigheden huishouden 21% 26% 28% 32% 34% 38% 28% Geen of te kleine tuin/balkon 17% 23% 20% 28% 34% 35% 24% Buurt bevalt niet 21% 15% 17% 22% 18% 15% 18% Woningtype 17% 14% 15% 18% 24% 18% 17% Slechte kwaliteit woning 19% 21% 17% 18% 12% 5% 16% Te veel trappen 18% 16% 11% 16% 10% 9% 14% Financiële situatie 14% 19% 14% 17% 11% 10% 14% Van huur naar koop of andersom 3% 12% 14% 15% 20% 22% 12% Werk of studie 9% 8% 10% 7% 8% 10% 9% Huurcontract loopt af 10% 5% 5% 4% 2% 5% 6% Wil dichter bij familie/vrienden 7% 6% 6% 3% 5% 5% 6% Hoge score Lage score Herkomst De herkomst van de huishoudens speelt geen belangrijke rol in de mate van verhuisgeneigdheid omdat andere variabelen het effect van herkomst overschaduwen, zoals de kwaliteit van de woning, en de woningsector (huur- of koopwoning). De herkomstgroepen zijn niet gelijk verdeeld over de Amsterdamse woningvoorraad naar sector en kwaliteitsniveau. Uit figuur 3.8 blijkt dat Nederlanders van Turkse en Marokkaanse komaf hun woning veel lager waarderen dan de andere groepen. Autochtone Nederlanders en westerse allochtonen hebben de hoogste waardering voor de woning. Surinamers en Antillianen en de brede groep van huishoudens met een overige niet-westers Figuur 3.8: Waardering woning naar herkomstgroep Rapportcijfer 7,5 7 7,7 7,8 6,5 6,7 6,9 6 5,5 5 5,5 6,1 4,5 4 Marokkaans 6,1 6,5 6,8 7,1 7,7 7,8 Turks Overig niet westers Surinaams en Antilliaans Westerse allochtonen Autochtonen

32 herkomst hebben in de beleving van woonkwaliteit een middenpositie. Bemoedigend is dat de groepen met relatieve kwaliteitsachterstand de snelste positieve ontwikkeling hebben. Door het verschil in verworven woonkwaliteit zijn huishoudens met een Nederlandse herkomst iets minder verhuisgeneigd (22% tegenover 25% voor Amsterdam gemiddeld) en sommige van de huishoudensgroepen met een allochtone herkomst juist meer dan gemiddeld. Huishouden met Marokkaanse herkomst zijn het meest verhuisgeneigd (37%). Maar ook huishoudens met een Turkse (34%) en een Surinaamse/Antilliaanse herkomt (29%) stijgen ruim boven het gemiddelde uit. Wel pakt de verhuisgeneigdheid bij deze groepen iets lager uit dan in 2011, wat in overeenstemming is met hun toegenomen ervaren woonkwaliteit. Nederlanders van Turkse en Marokkaanse komaf geven veel vaker dan de andere etnische groepen aan dat de kwaliteit van de woning (slecht, te klein) de reden is om te verhuizen (figuur 3.9). Voor autochtone Nederlanders is de kwaliteit van de woning veel minder een reden om te verhuizen. Huishoudens van Turkse herkomst noemen vaker fysieke barrières in de woning (woning niet gelijkvloers) als verhuismotief. In voorgaande jaren was dat juist bij de Surinaamse/Antilliaanse groep het geval, maar kennelijk is dat bezwaar snel verminderd. Figuur 3.9: Verhuisredenen naar herkomstgroep Surinaams en Antilliaans Turks Marokkaans Overig iet-westers Westerse allochtonen Autochtonen Totaal Wil groter wonen 39% 49% 56% 51% 41% 40% 43% Wil mooier/beter wonen 39% 40% 44% 39% 39% 37% 39% Omstandigheden huishouden 22% 21% 21% 24% 27% 29% 27% Geen of te kleine tuin/balkon 15% 14% 12% 16% 24% 28% 22% Buurt bevalt niet 22% 14% 18% 12% 19% 20% 19% Woningtype 16% 17% 19% 17% 18% 18% 18% Slechte kwaliteit woning 19% 26% 29% 19% 14% 12% 16% Te veel trappen 16% 19% 15% 15% 14% 13% 14% Financiële situatie 16% 7% 9% 14% 18% 14% 14% Van huur naar koop of andersom 6% 6% 4% 8% 12% 13% 10% Werk of studie 6% 5% 1% 9% 16% 10% 9% Wil dichter bij familie/vrienden 8% 10% 5% 7% 8% 5% 7% Huurcontract loopt af 4% 2% 1% 7% 9% 7% 6% Hoge score Lage score 30

33 3.3 Verhuisredenen in de verschillende buurten De mate van verhuisgeneigdheid is ongelijk over de stad verdeeld. Dat kwam in het vorige hoofdstuk aan de orde. De verhuismotieven verschillen per woonmilieu 4. Zowel de kwaliteit van woningen en woonomgeving als de verschillende typen huishoudens zijn ongelijk over de stad verspreid. De woonmilieu-indeling is een handige manier om daar naar te kijken (figuur 3.10). Zie bijlage 1 voor de woonmilieukaart. Het woonmilieu dorp is samengevoegd met Welgesteld Stedelijk. Verder zijn Centrum en Centrumrand samengevoegd en voorts zijn de vijf nieuwbouw milieus samengevoegd naar ouderdom: De woonmilieus Amsterdamse suburb, Transformatie en Water en Groen zijn de oude nieuwbouwmilieus, Moderne Stad en Compacte Vernieuwing vertegenwoordigen de nieuwe nieuwbouw. In Centrum en Centrumrand is de te kleine woning en het ontbreken van een tuin of balkon een belangrijke verhuisreden. Aan het feit dat omstandig heden in het huishouden en omstandigheden in werk of studie een rol spelen, is te zien dat ook de bewoners een bijzonder profiel hebben. Slechte kwaliteit van de woning is een verhuisreden in de milieus Transitie en Verbinding. In Transitie springt bovendien het feit dat de buurt niet bevalt eruit als verhuisargument. Opvallend is dat ook in de recentere nieuwbouwmilieus het ontbreken van voldoende privé buitenruimte naar boven komt als verhuisreden. Daarnaast speelt kwaliteit van de woning in de nieuwbouw geen rol maar de buurtkwaliteit wordt wel vaker als verhuisreden genoemd. Ook in de oudere nieuwbouw speelt de buurt als verhuisargument. Een aspect dat minder met kwaliteit te maken heeft is de prijs. Het aantal huishoudens dat de financiële motieven noemt om te willen verhuizen ligt in de nieuwbouwmilieus aanzienlijk hoger dan in Amsterdam gemiddeld. Figuur 3.10: Verhuisredenen van beslist verhuisgeneigden naar woonmilieu Centrum centrumrand Welgesteld stedelijk en dorp Vergrijsde tuinstad Verbinding Transitie Oude nieuwbouw Nieuwe nieuwbouw Te kleine woning 52% 42% 38% 49% 42% 22% 31% 43% Wil mooier/beter wonen 35% 30% 40% 46% 41% 26% 35% 39% Omstandigheden huishouden 31% 35% 27% 27% 22% 22% 19% 27% Geen of te kleine tuin/balkon 31% 31% 17% 24% 13% 16% 27% 22% Buurt bevalt niet 9% 8% 22% 18% 27% 24% 25% 18% Woningtype 17% 16% 16% 17% 18% 20% 18% 17% Slechte kwaliteit woning 18% 10% 17% 20% 19% 4% 5% 16% Te veel trappen 16% 17% 12% 15% 14% 19% 6% 15% Financiële situatie 16% 15% 19% 10% 9% 23% 18% 14% Van huur naar koop of andersom 14% 17% 9% 11% 5% 10% 13% 10% Werk of studie 10% 10% 7% 6% 7% 8% 15% 8% Wil dichter bij familie/vrienden 4% 7% 8% 6% 8% 5% 8% 6% Huurcontract loopt af 5% 5% 5% 4% 7% 2% 1% 5% Totaal 4 De indeling naar twaalf woonmilieus vond plaats met buurtgegevens van Een beschrijving van de woonmilieus te lezen in het factsheet Amsterdamse woonmilieus 2008 of het rapport Wonen in Amsterdam 2011, Stand van Zaken: 31