Wonen in Amsterdam. Stand van zaken. Gemeente Amsterdam Dienst Wonen Stadsdelen. Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Transcriptie

1 Wonen in Amsterdam 2003 Gemeente Amsterdam Dienst Wonen Stadsdelen Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

2 Deel 1 1

3 Inhoudsopgave Samenvatting 3 hoofdstuk 1 Inleiding Opzet onderzoek Wijziging definitie kernvoorraad Leeswijzer 10 hoofdstuk 2 Woningvoorraad Inleiding Eigendom De huurwoningen De koopwoningen Kwaliteit Conclusie 23 hoofdstuk 3 Bewoners Inleiding Bewonerskenmerken Inkomstenbronnen Inkomen Conclusie 37 hoofdstuk 4 Woningen en bewoners Inleiding Inkomensgroepen versus kernvoorraad Woonlasten versus inkomen Woningkenmerken naar huishoudenskenmerken Conclusie 51 hoofdstuk 5 Mening over woning en woonomgeving Inleiding Mening over woning Tevredenheid met onderdelen woning Mening over woonomgeving Conclusie 61 2

4 hoofdstuk 6 Amsterdamse woonmilieus Inleiding Korte milieutyperingen Sociaal-economische differentiatie in de Amsterdamse milieus Woningmarktsectoren in de woonmilieus Woonwaardering Conclusies 73 Bijlagen 1 Onderzoeksverantwoording 75 2 Definities 78 3 Vragenlijst 80 3

5 4

6 Samenvatting en conclusies De woningvoorraad De woningvoorraad in Amsterdam verandert langzaam. Het percentage koopwoningen is tussen 2001 en 2003 met bijna 2 procentpunten gestegen naar 21,3%. Dat is een toename van ca woningen. Vanaf 1999 neemt het aandeel koopwoningen met zo n 1 procentpunt per jaar toe. Dat is minder dan geprognosticeerd in de nota Onverdeeld Amsterdam(s) uit Te verwachten valt dat bij een aantrekkende nieuwbouwproductie en een toename van het aantal te verkopen huurwoningen in 2010 toch meer dan 30% van de voorraad een koopwoning zal zijn. Als we kijken naar de huurwoningen blijkt dat de kernvoorraad met ruim 2 procentpunten is afgenomen; dat is ruim woningen. De kernvoorraad+ volgens de oude definitie is met bijna woningen afgenomen. Als gevolg van een definitiewijziging is evenwel de kernvoorraad+ met circa woningen toegenomen. Het aandeel huurwoningen dat deel uitmaakt van de kernvoorraad+ volgens de nieuwe definitie is dus met 61% vrijwel gelijk gebleven. De gemiddelde huur van alle huurwoningen is 332,--. Bij de corporatiewoningen is dat 304,--; bij particuliere huurwoningen is dat 401,--. Te constateren valt dat het prijsniveau in de particuliere sector aanzienlijk is toegenomen. Een vergelijking van de huren in 2003 met die in 2001 gaat echter mank omdat het over andere woningen gaat. Immers er zijn woningen gesloopt, verkocht en bijgebouwd. De marktwaarde van de koopwoningen, zoals door bewoners ingeschat, is met 16% toegenomen sinds Vooral in Westerpark zijn de bewoners optimistisch over de waardestijging van hun huis. Net als in 2001 scoren koopwoningen en corporatiewoningen beter dan particuliere huurwoningen op het gebied van kwaliteit; deze woningen zijn groter en hebben vaker cv en dubbelglas. Particuliere huurwoningen doen echter de hoogste prijzen naar vierkante meters woonoppervlak. Waar bewoners in corporatiewoningen minder euro s per m 2 betalen voor grotere woningen, is dat bij particuliere huurwoningen met uitzondering van de allerkleinste woningen precies omgekeerd. De bevolking Sinds 1997 heeft de Amsterdamse bevolking geprofiteerd van de economische ontwikkeling. Meer mensen hebben een betaalde baan, en minder mensen maken gebruik van een uitkering. De inkomens zijn steeds verder toegenomen, en het aandeel huishoudens dat deel uitmaakt van de primaire doelgroep is gedaald van 46% in 1995 naar 35% in Het aandeel huishoudens met hoge inkomens is toegenomen. De economische recessie van dit moment is nog nauwelijks terug te vinden in deze onderzoeksgegevens, hoewel duidelijk wordt dat de groei van de afgelopen jaren is afgevlakt. Niet alle groepen in Amsterdam hebben in gelijke mate geprofiteerd van deze welvaartsgroei. Tussen verschillende bevolkingscategorieën zijn er grote verschillen in de ontwikkeling van het inkomen. Eenoudergezinnen zijn er de afgelopen jaren vergeleken met andere huishoudens- 5

7 typen het minst op vooruit gegaan. Het aandeel eenoudergezinnen dat deel uitmaakt van de primaire doelgroep is licht gedaald, maar in 2003 behoort nog 69% van deze gezinnen tot de laagste inkomensgroep. Stellen zonder kinderen hebben de grootste inkomensontwikkeling doorgemaakt. Concluderend kan gesteld worden dat het aandeel middeninkomens (volgens de definities uit WiA 03) onder de stellen met en zonder kinderen aanzienlijk is afgenomen. De middelste inkomensgroep is echter weer aangevuld door met name alleenwonenden, waardoor per saldo de middeninkomensgroep ongeveer gelijk gebleven is. Als we kijken naar etniciteit dan zien we dat de Turkse huishoudens en huishoudens uit niet-geïndustrialiseerde landen het meest geprofiteerd hebben van de economische groei. Het aandeel Turkse huishoudens met een laag inkomen is gedaald van 83% naar 56%, en het gemiddelde inkomen van buitenlanders uit de overige niet-geïndustrialiseerde landen is de afgelopen jaren van alle etnische groepen het meest toegenomen. De Marokkaanse huishoudens doen het van alle groepen het slechtst: 65% maakt nog steeds deel uit van de laagste inkomensgroep. Ook lijkt het jaar 2003 voor deze groep een teruggang te betekenen: het aantal Marokkanen met een betaalde baan is in 2003 gedaald, en het aantal WW- en WAO-uitkeringsgerechtigden is toegenomen. Voorraad en bewoners met elkaar in verband gebracht Er zijn kernvoorraad+ woningen en er zijn huishoudens in de primaire doelgroep. Wanneer we deze twee getallen tegen elkaar afzetten, krijgen we een maat voor de verhouding primaire doelgroep/betaalbare voorraad, die wij overmaat noemen. Hoewel door velen beweerd wordt dat er een tekort is aan alle typen woningen, en er dus geen sprake is van overmaat of van overschotten, geeft de overmaat die wij berekenen aan welke ruimte er in theorie is tussen betaalbare voorraad en primaire doelgroep. De overmaat wordt als volgt berekend: het verschil tussen het aantal kernvoorraad+ woningen en het aantal huishoudens in de primaire doelgroep, gedeeld door het aantal huishoudens in de primaire doelgroep en vermenigvuldigd met 100. Een overmaat van 100% betekent dat er twee maal zoveel kernvoorraad+ woningen zijn als huishoudens in de primaire doelgroep. Door het vrijwel gelijk blijven van de kernvoorraad+ (nieuwe definitie) en het dalen van de primaire doelgroep is de overmaat aan goedkope huurwoningen licht toegenomen. Als we uitgaan van de oude definitie zien we een lichte daling van de overmaat. Een overmaat aan goedkope huurwoningen betekent tevens een tekort aan duurdere huurwoningen en koopwoningen. Het aantal huishoudens met een midden- of hoog inkomen is veel groter dan het aantal duurdere woningen. Een deel van deze huishoudens kan dan ook niet anders dan in een goedkope woning wonen. Dit blijkt ook uit het percentage huurders dat goedkoop scheef woont: 13% van de huurders heeft een inkomen boven de ziekenfondsgrens en bewoont een woning in de kernvoorraad (huur tot 346,--). De gemiddelde huishoudensinkomens zijn verder toegenomen sinds 2001, maar niet zo sterk als in de jaren daarvoor. Dit komt ook tot uiting in het aandeel van het inkomen dat een huurder aan huur betaalt (de huurquote). De gemiddelde huurquote is na jaren van gestage daling de afgelopen twee jaar stabiel gebleven. Voor de primaire doelgroep is de huurquote het hoogst met 27%. Voor stellen met en zonder kinderen is de huurquote het laagst: zij zijn gemiddeld 14% van hun 6

8 inkomen kwijt aan huur. De gezinssamenstelling en daarmee het huishoudensinkomen zijn zodoende sterk bepalend voor de hoogte van de huurquote. De woningvoorraad in Amsterdam bestaat voor een groot deel uit kleine woningen. Hierdoor sluiten de woninggrootte en huishoudensgrootte in veel gevallen niet goed op elkaar aan. Uit het onderzoek Wonen in Amsterdam blijkt in het algemeen hoe groter het gezin, hoe groter de woning. We zien echter dat toch nog bijna 40% van de gezinnen met drie of meer kinderen in een woning woont met een oppervlakte tussen de 40 en 60 m 2. Mening over woning en woonomgeving In dit rapport wordt kort ingegaan op de mening over woning en woonomgeving. Veel uitgebreider gebeurt dit in de leefbaarheidsrapportage (deel 4) die de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties later dit jaar zal opstellen. De woningen en de woonomgeving worden in het algemeen goed beoordeeld. In die zin is er de afgelopen twee jaar weinig veranderd. Woningen worden gemiddeld met een 7,2 beoordeeld; de staat van onderhoud van de woningen met een 6,8. De tevredenheid van de woning en de staat van onderhoud hangt samen met de eigendomssituatie en de bouwperiode van de woning: eigenaar-bewoners zijn vaker tevreden over hun woning dan huurders. Nieuwe woningen worden beter beoordeeld dan oude. Daarnaast lijkt het oordeel over de woning ook samen te hangen met het oordeel over de woonomgeving. In buurten die goed beoordeeld worden op woonomgeving, worden ook de woningen beter beoordeeld, en vice versa. Geluidsisolatie is voor alle Amsterdammers het grootste knelpunt van de woning en wordt het meest als verbeterpunt genoemd. Ook de woonomgeving wordt beoordeeld met een 7; er is in dit opzicht niet veel veranderd sinds Wonen in Amsterdam Het onderhoud en schoonhouden van straten, pleinen en groen wordt evenals in het onderzoek van 2001 het meest genoemd als verbeterpunt. Amsterdamse woonmilieus Een nieuw onderdeel in deel 1 is de woonmilieutypologie (hoofdstuk 6). De Amsterdamse buurten zijn in tien woonmilieus ingedeeld op basis van statistische gegevens over bevolking, woningvoorraad en woonomgeving. Op deze manier wordt meer recht gedaan aan de ruimtelijke woningmarktverschillen dan op basis van de indeling in stadsdelen. Binnen één stadsdeel zijn immers vaak verschillende woonmilieus aanwezig. De woonmilieutypologie is geactualiseerd voor 2003 en een aantal bevindingen uit Wonen in Amsterdam is tegen deze woonmilieutypologie afgezet. Het blijkt dat er in ruimtelijke termen grotere verschillen in de stad ontstaan voor wat betreft de verdeling van de woningvoorraad naar koop, particuliere huur en corporatiehuur. Dit gaat gepaard met grotere ruimtelijke verschillen naar sociaaleconomische kenmerken (inkomensgroepen). Deze ruimtelijke differentiatie in de woningmarkt heeft volgens de respondenten van Wonen in Amsterdam ook betekenis voor de kwaliteit van de woonomgeving. In woonmilieus met hogere inkomens en een groter eigenwoningbezit vooral te vinden in het centrum, de zuidsector en de nieuwbouwwijken wordt zowel de kwaliteit van de woningen als die van de omgeving hoger gewaardeerd. In de voor- en naoorlogse wijken en de stadsvernieuwingsbuurten is het sociaal-economische niveau lager en de waar- 7

9 dering voor het wonen en de leefomgeving ook geringer. Er zijn enkele bijzonderheden zoals de ring rondom het centrum. Daar wordt de omgevingskwaliteit relatief hoger gewaardeerd dan de woningkwaliteit. In de nieuwbouwgebieden geldt het omgekeerde. Het is begrijpelijk dat de nieuwbouw de hoogste woonkwaliteit te bieden heeft, maar uit de gegevens blijkt dat dit veel meer voor de kwaliteit van de woning geldt dan voor de woonomgeving. Voor de nieuwe gebieden aan de stadsrand neemt de omgevingswaardering zelfs af. Dit milieu staat er in sociaal-economische termen nog goed voor, maar ziet zijn positie verzwakken. 8

10 hoofdstuk 1 Inleiding Het onderzoek Wonen in Amsterdam wordt uitgevoerd als uitvloeisel van de afspraken uit de Beleidsovereenkomst Volkshuisvesting en de daarop volgende beleidsovereenkomsten. In de Beleidsovereenkomst is besloten om door middel van het onderzoek Wonen in Amsterdam de ontwikkeling van de inkomens van Amsterdammers en de ontwikkeling van woningvoorraad, met name de omvang van de kernvoorraad en de kernvoorraad+, te monitoren. Daarnaast worden deze uitkomsten met elkaar in verband gebracht: hoeveel van het inkomen betalen de verschillende groepen aan huur of hypotheek, hoe ruim of hoe krap wonen de verschillende bevolkingsgroepen, hoe tevreden zijn de bewoners over hun woning en de directe woonomgeving, etc. De rapportage deel 1 geeft op stedelijk niveau de stand van zaken weer en ontwikkelingen ten opzichte van eerdere onderzoeksjaren. Met vijf onderzoeken op een rij is het mogelijk om ontwikkelingen over een langere periode te bekijken. In deze rapportage wordt dan ook waar mogelijk aandacht besteed aan trends vanaf Een nieuw onderdeel in deze rapportage is de woonmilieutypologie (hoofdstuk 6). Hierbij worden de Amsterdamse buurten in tien woonmilieus ingedeeld op basis van statistische bevolkinggegevens, woningvoorraad en woonomgeving. Op deze manier wordt meer recht gedaan aan de ruimtelijke woningmarktverschillen dan op basis van de indeling in stadsdelen. Binnen één stadsdeel zijn immers vaak verschillende woonmilieus aanwezig. Een aantal bevindingen uit Wonen in Amsterdam wordt afgezet tegen deze woonmilieutypologie. Na deze rapportage zullen nog drie rapportages naar aanleiding van het onderzoek verschijnen: Deel 2: Stadsdeelprofielen Deel 3: Woonwensen Deel 4: Leefbaarheid 1.1 Opzet onderzoek Het onderzoek (WiA 03) is uitgevoerd door middel van schriftelijke en mondelinge enquêtes. Het onderzoek is gehouden onder huishoudens die in zelfstandige woningen wonen. Bewoners van onzelfstandige woongelegenheden zijn in principe niet in het onderzoek meegenomen. Zodoende is dit onderzoek geen woningmarktonderzoek, hoewel de geënquêteerde huishoudens wel naar verhuiswensen is gevraagd. In april 2003 is gestart met het veldwerk en dit heeft geresulteerd in circa ingevulde enquêtes. De dataverzameling is uitgevoerd door de Dienst Onderzoek en Statistiek, in opdracht van de Dienst Wonen, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en twaalf van de veertien stadsdelen [1]. De Dienst Wonen heeft het gegevensbestand vervolgens [1] De stadsdelen die meewerken aan het onderzoek zijn: Amsterdam-Centrum, Westerpark, Oud-West, Zeeburg, Bos en Lommer, Amsterdam-Noord, Geuzenveld/Slotermeer, Slotervaart/Overtoomse Veld, Zuidoost, Oost/Watergraafsmeer, Amsterdam Oud-Zuid, Zuideramstel. 9

11 gecontroleerd en gecorrigeerd. De onderzoeksverantwoording is te vinden in bijlage 1 achterin dit rapport. 1.2 Wijziging definitie kernvoorraad+ In de huurwoningenvoorraad wordt onderscheid gemaakt tussen de kernvoorraad en de kernvoorraad+. Door een wijziging in de huisvestingsverordening is de definitie van de kernvoorraad+ gewijzigd per 1 juli Volgens de Huisvestingsverordening 2003 is niet meer het aantal kamers uitgangspunt voor woonruimteverdeling, maar de oppervlakte van de woning. In voorgaande jaren bestond het plusdeel uit woningen van tenminste 60 m 2 en met 4 kamers of meer en een bepaalde huur. Nu wordt uitgegaan, overeenkomstig de toewijzingsprincipes van de huisvestingsverordening, van woningen met een oppervlakte van minimaal 60 m 2 en een bepaalde huur. Hoewel het veldwerk van dit onderzoek is uitgevoerd in de periode mei/juni 2003 dus voorafgaand aan 1 juli 2003 willen wij hier toch vast anticiperen op die wijziging van de huisvestingsverordening. Wij geven in het rapport de kernvoorraad+ grens weer op basis van de geïndexeerde huur vanaf 2001 en dus nog niet op basis van de vastgestelde huurprijsgrens in de Huisvestingsverordening In deze rapportage werken wij vaak met de nieuwe definitie; waar het nodig is om een ontwikkelingen aan te geven zullen we ook de kernvoorraad+ volgens de oude definitie noemen (voor de definities zie bijlage 2). 1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden de kenmerken van de woningen beschreven. Centraal daarbij staan het huurniveau en de ontwikkeling van de huren ten opzichte van 1997, en de (geschatte) waarde van koopwoningen en de ontwikkeling daarvan. Daarnaast komt in dit hoofdstuk ook de kwaliteit van de woningvoorraad aan bod. In hoofdstuk 3 worden de Amsterdamse huishoudens omschreven. De nadruk ligt hierbij op de inkomstenbronnen, de hoogte van de inkomens en de inkomensontwikkeling sinds In hoofdstuk 4 wordt de informatie van hoofdstuk 2 en hoofdstuk 3 bij elkaar gebracht. Wie woont in welke woningen? Als eerste worden de inkomensgroepen afgezet tegen de woningvoorraad. Daarna wordt ingegaan op de relatie tussen inkomen en woonlasten. Tot slot komt de woonsituatie van verschillende huishoudenstypen aan bod. In hoofdstuk 5 gaan we in op de mening van bewoners over de woning en woonomgeving. Het onderdeel kopen van een huurwoning is in tegenstelling tot andere jaren niet meegenomen in deze rapportage. Dit zal in deel 3 van Wonen in Amsterdam 2003 Woonwensen nader aan de orde komen. In hoofdstuk 6 worden 355 Amsterdamse buurten, die in tien woonmilieus zijn ingedeeld op basis van statistische gegevens, afgezet tegen een aantal bevindingen uit Wonen in Amsterdam. Tot slot zijn in de bijlagen opgenomen de onderzoeksverantwoording, een definitie-overzicht en de vragenlijst zoals die in april 2003 verstuurd is. 10

12 hoofdstuk 2 De woningvoorraad 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt allereerst ingegaan op de verschillende eigendomscategorieën die er in Amsterdam bestaan. Vervolgens wordt ingezoomd op de ontwikkeling van de huren in zowel de particuliere huurwoningenvoorraad als de corporatievoorraad. Wat betreft de koopwoningen kijken we vooral naar de door de eigenaar-bewoners geschatte waardes van hun woningen en naar de feitelijke verkoopprijzen in In de laatste paragraaf wordt gekeken naar de overige kenmerken van de woningen, zoals grootte, bouwjaar en type. Een beperkt aantal kenmerken wordt ook op stadsdeelniveau gepresenteerd. In een ander rapport (deel 2: stadsdeelprofielen) wordt uitgebreider ingegaan op de kenmerken van de woningvoorraad, uiteraard per stadsdeel en soms per buurtcombinatie. 2.2 Eigendom Het aantal koopwoningen is de laatste jaren behoorlijk toegenomen. In 1999 waren er ca koopwoningen, in en in 2003 zijn er koopwoningen. Dat is een toename van 25% in vier jaar tijd. Deze toename is vooral het gevolg van de bouw van nieuwe koopwoningen en de omzettingen van huurwoningen in koopwoningen. Het aandeel koopwoningen in de gehele voorraad stijgt met ongeveer 1 procentpunt per jaar. In 1999 was het percentage koop 17%, in ,4% en in ,3% [2]. Als deze tendens doorgetrokken wordt, komen we in 2010 uit op 28% koopwoningen. Als de nieuwbouwproductie aantrekt en het splitsings- en verkoopbeleid op gang komt, valt te verwachten dat een percentage van 30% of daarboven te realiseren valt. Tabel 2.1: omvang en ontwikkeling voorraad naar eigendomscategorie koopwoningen % ,4% ,3% particuliere huurwoningen % ,0% ,7% corporatiewoningen % ,6% ,9% totaal % % % In tabel 2.1 is te zien dat de particuliere huurwoningenvoorraad in de periode met hetzelfde percentage is gedaald als waarmee de koopwoningenvoorraad is toegenomen. In absolute aantallen zijn de verschillen markanter: de afname van particuliere huurwoningen omvat woningen in vier jaar tijd. [2] Volgens de vastgoedregistratie lag het percentage koopwoningen in Amsterdam per op 17% (zie Amsterdam in Cijfers van 2003). Al in 1999 is gebleken dat er tussen onderzoek en statistiek zo n 5 procentpunten verschil zat. Uit nader onderzoek van de Dienst O+S is vervolgens gebleken dat administratieve onnauwkeurigheden de belangrijkste oorzaak zijn voor dit verschil, en dat de resultaten uit Wonen in Amsterdam een getrouwer beeld van de werkelijkheid gaven dan de statistiek. 11

13 De corporatievoorraad blijft nagenoeg op peil: de aantallen woningen die worden gesloopt plus het aantal woningen dat aan bewoners wordt verkocht zijn ongeveer gelijk aan het aantal nieuwbouwhuurwoningen dat wordt bijgebouwd. In tabel 2.2 staat het percentage koopwoningen en huurwoningen per stadsdeel. Over de gehele linie is een toename van het aandeel koopwoningen te zien. In Noord, Slotervaart/Overtoomse Veld en Geuzenveld/Slotermeer is het percentage koopwoningen nagenoeg gelijk gebleven. Tabel 2.2: ontwikkeling aandeel koopwoningen en huurwoningen per stadsdeel koopwoningen corporatiewoningen particuliere huurwoningen Centrum 29% 31% 40% 40% 31% 29% Westerpark 12% 15% 64% 62% 24% 23% Oud-West 18% 21% 38% 39% 43% 40% Zeeburg 20% 22% 64% 60% 16% 17% Bos en Lommer 9% 12% 60% 61% 31% 27% De Baarsjes 14% 15% 40% 41% 46% 43% Noord 17% 17% 80,5% 80% 3% 3% Geuzenveld/Slotermeer 18% 17% 79% 79% 3% 4% Osdorp 25,5% 27% 65,5% 65% 9% 8% Slotervaart/Overtoomse Veld 26% 26% 52% 51% 22% 23% Zuidoost 14,5% 17% 77% 74% 8,5% 8% Oost/Watergraafsmeer 17% 18% 61% 60% 22% 22% Oud-Zuid 21% 24% 33,5% 34% 45,5% 43% Zuideramstel21% 24% 35% 35% 44% 41% Amsterdam totaal 19,4% 21,3% 55,6% 54,9% 25% 23,7% 2.3 De huurwoningen Kernvoorraad en kernvoorraad+ zijn inmiddels gevleugelde begrippen in de Amsterdamse volkshuisvestingswereld. Nu de definitie van het + gedeelte uit de kernvoorraad+ een wijziging heeft ondergaan is het zaak in deze rapportage de gevolgen van de definitieverandering weer te geven. Hieronder wordt derhalve o.a. in tabel 2.3 gerapporteerd over kernvoorraad+ oud en kernvoorraad+ nieuw. Het aandeel huurwoningen dat deel uitmaakt van de kernvoorraad is de afgelopen jaren geleidelijk afgenomen en bedraagt 63,4% van de totale huurwoningenvoorraad in In procenten van de totale voorraad woningen, dus inclusief koopwoningen, is dit 49,9%. Het zogenaamde plusdeel van de kernvoorraad+ is toegenomen wanneer gerekend wordt met de nieuwe definitie. Dit heeft te maken met de aanpassing van huisvestingsverordening. Volgens de Huisvestingsverordening 2003 is niet meer het aantal kamers uitgangspunt voor woonruimteverdeling, maar de oppervlakte van de woning. In voorgaande jaren bestond het plusdeel uit woningen van tenminste 60 m 2 en met 4 kamers of meer in een bepaald huursegment. Nu wordt uitgegaan, overeenkomstig de toewijzings-principes van de huisvestingsverordening, van woningen met een oppervlakte van minimaal 60 m 2 in dat huurseg- 12

14 ment. Volgens de oude definitie is dit deel van de voorraad vrijwel gelijk gebleven met 9,2%. Volgens de nieuwe definitie is de voorraad betaalbare grote woningen toegenomen tot 13,6%. Er zijn dus ongeveer woningen groter dan 60 m 2 met minder dan vier kamers. De kernvoorraad+ (nieuwe definitie) omvat met ca woningen 61% van de totale woningvoorraad. Tabel 2.3: verdeling huurwoningenvoorraad naar huurklassen (prijspeil mei 1995, 1997, 1999 en 2001 geïndexeerd naar mei 2003) huurprijzen geïndexeerd naar mei oud 2003 nieuw kernvoorraad (tot 346) 71% 68,5% 67,5% 65,5% 63,4% 63,4% plusdeel } 21% } 22% 9% 9,4% 9,2% 13,6% overig deel % 14,9% 14,4% 10,% huur % 6,5% 6,5% 5,8% 6,8% 6,8% huur > 550 4% 3,5% 4% 4,3% 6,1% 6,1% totaal 100% 100% 100% 100% 100% 100% Door de afname van de kernvoorraad en de toename van het plusdeel (volgens de nieuwe definitie) is het aandeel kernvoorraad+ op de totale voorraad ongeveer gelijk gebleven. De kernvoorraad+ volgens de oude definitie zou met ongeveer 2 procentpunten zijn afgenomen (in procentpunten van de huurwoningenvoorraad). In tabel 2.4. staat de ontwikkeling van de voorraad weergegeven in percentages en absolute aantallen. Tabel 2.4: de woningvoorraad in absolute aantallen en in procenten voorraad in 1999 voorraad in 2001 voorraad in 2003 % abs. % abs. % abs. koopwoningen 17% ,4% ,3% kernvoorraad (tot 346) 55,8% ,8% ,9% plusdeel ,7% ,6% ,7% overig deel ,5% ,0% ,9% huur ,4% ,7% ,4% huur > 550 3,3% ,5% ,8% totaal 100% % % Het aantal wat duurdere huurwoningen (huren boven de 440,--) is flink toegenomen, van tot , maar vormt nog altijd een zeer klein aandeel van de Amsterdamse woningmarkt. Aandeel kernvoorraad+ woningen per stadsdeel Tabel 2.5 laat de aantallen en percentages kernvoorraad+ zien per stadsdeel. Ter vergelijking is het percentage kernvoorraad+ van 2001 toegevoegd. Opvallend is de flinke toename van de kernvoorraad+ volgens de nieuwe definitie in het stadsdeel Zuidoost: de kernvoorraad is hier afgenomen van 34% naar 31%, maar het plusdeel is toegenomen van 17% naar 29%. Zuidoost heeft veel grote woningen die volgens de oude berekening net niet in de kernvoorraad+ vielen. 13

15 Tabel 2.5: de kernvoorraad en de kernvoorraad+ per stadsdeel kernvoorraad kernvoorraad+ kernvoorraad+ kernvoorraad oude definitie nieuwe definitie Centrum % % % 56% Westerpark % % % 77% Oud-West % % % 67% Zeeburg % % % 61% Bos en Lommer % % % 81% De Baarsjes % % % 70% Noord % % % 64% Geuzenveld/Slotermeer % % % 69% Osdorp % % % 52% Slotervaart/Overtoomse Veld % % % 38% Zuidoost % % % 52% Oost/Watergraafsmeer % % % 67% Oud-Zuid % % % 63% Zuideramstel % % % 45% Amsterdam totaal % % % 60% Huren naar verhuurcategorieën De gemiddelde huur van alle huurwoningen was in mei ,--. Dat is 33,-- of 10% meer dan in Dat is aanmerkelijk meer dan de gemiddelde huurverhoging die bijvoorbeeld de corporaties hun huurders in rekening brengen. Gemiddeld was de huurverhoging bij corporatiewoningen volgens het jaarverslag van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties in ,4% en in 2002 eveneens 3,4%. Dat is inclusief huurharmonisatie. Volgens Wonen in Amsterdam 2003 zijn de corporatiehuren sinds 2001 met 21,-- toegenomen tot 304,-- gemiddeld. Dat is 7,4% meer dan de gemiddelde corporatiehuur in We mogen overigens de huurprijsniveaus van 2003 en 2001 niet zomaar met elkaar vergelijken. Het gaat hier overigens om twee verschillende voorraden: de corporatievoorraad in 2001 en die in Ten opzichte van 2001 zijn er woningen afgegaan door sloop en verkoop en bijgekomen door renovatie- en nieuwbouwopleveringen. Deze wijzigingen in de voorraad leiden tot een hoger percentage dan het percentage van 6,8 (3,4 + 3,4) uit het jaarverslag van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties. Bij particuliere huurwoningen ligt de huurprijs in mei ,-- hoger dan in mei Ook hier mag niet geconcludeerd worden dat de huren van particuliere huurwoningen met gemiddeld 63,-- gestegen zijn. Immers het ging in 2001 om een andere particuliere huurwoningenvoorraad dan in Er zijn goedkope huurwoningen verkocht en dure bijgebouwd. Figuur 2.1 laat de ontwikkeling van de gemiddelde huurprijzen zien vanaf De gemiddelde huur in de particuliere voorraad is beduidend sneller gestegen dan die in de sociale voorraad. Oorzaak hiervoor is zoals gezegd o.a. het omzetten van gesplitste (goedkope) particuliere huurwoningen in koopwoningen en de toevoeging van nieuwe, dure particuliere huurwoningen. Nader onderzocht zal nog worden in hoeverre de afschaffing van de verouderingsaftrek een rol speelt. 14

16 Figuur 2.1: ontwikkeling gemiddelde huurprijs particuliere huur 250 totale huurvoorraad 200 corporatiehuur Figuur 2.2 geeft een beter inzicht in de opbouw van de huren die de twee Amsterdamse verhuurderscategorieën hanteren. Corporaties hebben een grote hoeveelheid goedkope en betaalbare woningen (67% + 27%). Dure huurwoningen komen nauwelijks voor bij de corporaties (1%). Bij particuliere verhuurders is er min of meer sprake van tweepoligheid. Er is een grote goedkope voorraad in het particuliere bezit, maar die wordt zowel procentueel als in aantallen snel kleiner. En er is een aanzienlijke zeker in vergelijking met de corporatiewoningen dure huursector. In paragraaf 2.5 gaan we nader in op de relatie tussen huren en kenmerken van de woning. Figuur 2.2: huren naar verhuurderscategorie 80% particuliere huur 10 corporatiehuur > 550 Tenslotte presenteren we de huurwoningenvoorraad naar verhuurderscategorieën en stadsdelen (zie tabel 2.6). 15

17 Tabel 2.6: kernvoorraad+ naar verhuurderscategorieën en stadsdelen (in procenten van de totale voorraad). corporatiewoningen particuliere huurwoningen kern- kern- kern- kern- kern- kernvoorraad voorraad+ voorraad+ voorraad voorraad+ voorraad+ oude definitie oude definitie Centrum 28,5% 33,7% 32,2% 18,7% 20,0% 19,1% Westerpark 48,4% 57,4% 53,8% 18,8% 19,5% 19,0% Oud-West 31,3% 35,9% 33,4% 29,0% 30,5% 29,8% Zeeburg 39,4% 53,2% 48,4% 8,2% 10,0% 8,7% Bos en Lommer 57,0% 58,8% 58,3% 19,1% 19,7% 19,5% De Baarsjes 37,7% 39,3% 38,4% 29,4% 29,7% 29,6% Noord 47,3% 65,1% 60,4% 1,1% 1,5% 1,4% Geuzenveld/Slotermeer 61,2% 65,3% 64,4% 1,1% 1,2% 1,4% Osdorp 42,2% 50,6% 46,1% 1,8% 2,5% 2,2% Slotervaart/Overtoomse Veld 27,1% 37,5% 34,1% 3,5% 4,1% 4,0% Zuidoost 30,2% 57,1% 52,1% 0,6% 2,4% 1,8% Oost/Watergraafsmeer 45,2% 54,0% 51,2% 11,4% 13,0% 12,4% Oud-Zuid 27,3% 30,7% 29,2% 25,2% 27,3% 26,4% Zuideramstel23,6% 26,8% 25,1% 12,5% 16,4% 14,9% Amsterdam totaal 37,1% 46,4% 43,6% 12,8% 14,1% 13,5% Ten opzichte van 2001 zijn zowel de kernvoorraad als de kernvoorraad+ in de particuliere voorraad met ruim 2 procentpunten gedaald. Naast huureffecten (huurverhogingen, huurharmonisatie) is dit ook een gevolg van het kleiner worden van de particuliere huurwoningenvoorraad. De kernvoorraad+ van de corporaties is met 2 procentpunten toegenomen. Dit vanzelfsprekend ook een gevolg van de nieuwe definitie van de kernvoorraad+. In verschillende stadsdelen is het aandeel kernvoorraadwoningen in het corporatiebezit nauwelijks afgenomen. Alleen in Zeeburg en Zuidoost is de kernvoorraad met meer dan 3 procentpunten afgenomen. Dit is o.a. het gevolg van de toename van de gehele voorraad door nieuwbouw in die stadsdelen. De particuliere kernvoorraad is in de meeste stadsdelen met een omvangrijke particuliere huurwoningenvoorraad met 3 à 4 procentpunten afgenomen. In Oost/Watergraafsmeer en Zuideramstel is de afname slechts 1,5%. 2.4 De koopwoningen Marktwaarde De respondenten voor zover wonend in koopwoningen is gevraagd tot welke categorie woningbezitter zij behoren. Hun antwoord is te zien in figuur 2.3. Bijna 60% van de eigenaar-bewoners is eigenaar van een appartementsrecht. Een kwart heeft een eengezinswoning in bezit en 12% van de eigenaren woont in een woning (meestal een appartement) in een pand waar deze eigenaar ook nog woningen verhuurt. De categorie lidmaatschapsrechten (appartementen in een complex woningen waar eigenaren lid zijn van coöperatie flatexploitatievereniging) wordt langzaam kleiner, ook omdat de gemeente het voor dit soort eigenaren eenvoudiger en aantrekkelijker heeft gemaakt het lidmaatschapsrecht om te zetten in een appartementsrecht. 16

18 Figuur 2.3: verschillende categorieën eigenaar-bewoners 4% appartementsrecht eigenaar van eengezinswoning eigenaarbewoner/verhuurder 2% 12% 24% lidmaatschapsrecht 58% anders Aan de eigenaar-bewoners is gevraagd hoe hoog zij de marktwaarde van hun huizen inschatten. Los daarvan hebben we van de Dienst Onderzoek en Statistiek de verkoopprijzen van bestaande woningen in 2002 opgevraagd (2003 was nog niet voorradig). In figuur 2.4 zijn de resultaten van beide exercities per stadsdeel weergegeven. Figuur 2.4: geschatte marktwaardes en verkoopprijzen volgens het kadaster in 2002 per stadsdeel (x euro) Oud-Zuid Centrum Zeeburg Oud-West Oost/Watergraafsmeer Zuideramstel Slotervaart/Overtoomse Veld Noord Osdorp Westerpark Zuidoost Geuzenveld/Slotermeer De Baarsjes Bos en Lommer marktwaarde Amsterdam verkoopprijzen

19 Opmerkelijk is vooral dat de respondenten in Oud-Zuid en Centrum de (gemiddelde!) marktwaarde van hun woning veel hoger inschatten dan de feitelijke (gemiddelde!) verkoopprijzen aangeven. In alle andere stadsdelen (met uitzondering van Oud-West) ligt de geschatte marktwaarde 10 à 20% hoger dan de feitelijk gemiddelde verkoopprijs in Dit komt redelijk overeen met het algemene beeld van de laatste paar jaar dat eigenaren de prijs van hun woning sowieso altijd hoger inschatten dan de prijs die voor die woning uiteindelijk betaald wordt. Een verklaring voor het grote verschil tussen marktwaarde en verkoopprijs in Oud-Zuid en Centrum (en in mindere mate in Oud-West en Zuideramstel) ligt waarschijnlijk aan het feit dat er in de genoemde stadsdelen betrekkelijk veel dure woningen zijn. Hierbij kan van een grote overschatting van de marktwaarde door de huidige eigenaren sprake zijn en van een stagnatie van de verkoop van dit soort dure woningen. In makelaarstermen wordt ook wel gezegd dat de verkooptijd van de duurdere koopwoningen wat langer is geworden. In tabel 2.7 wordt weergegeven wat volgens de eigenaar-bewoners de marktwaarde van hun huizen was in respectievelijk 2001 en Gemiddeld voor Amsterdam is de toename 16% in twee jaar tijd. Dit spoort niet geheel met de gerealiseerde prijsstijgingen in 2001 en Die lagen op 9,4 en 0,4%. Pas in 2003 was voor het eerst sprake van een prijsdaling in Amsterdam. Opmerkelijk is verder de zeer geringe geschatte waardestijging in Zeeburg (Oostelijk Havengebied) en Oost/Watergraafsmeer. In Westerpark zijn de eigenaar-bewoners zeer optimistisch over de waardestijging van hun huizen. Tabel 2.7: toename geschatte marktwaarde (x 1000 euro) (gerangschikt naar marktwaarde) waarde 2003 waarde 2001 toename Oud-Zuid % Centrum % Zeeburg % Oud-West % Oost/Watergraafsmeer % Zuideramstel % Slotervaart/Overtoomse Veld % Noord % Osdorp % Westerpark % Zuidoost % Geuzenveld/Slotermeer % De Baarsjes % Bos en Lommer % Amsterdam totaal % 2.5 Kwaliteit In deze paragraaf belichten we een aantal kwaliteitsaspecten van de woningen. Van alle woningen is nog steeds 12% een eengezinswoning. Tussen de verschillende eigendomscategorieën bestaan aanzienlijke verschillen. De verhouding is 18

20 niet gewijzigd tussen 2001 en De ruim woningen die de laatste twee jaar zijn bijgebouwd hebben niet geleid tot in relatieve zin meer eengezinswoningen. Tabel 2.8: woningen naar woningtype en eigendomscategorie eengezins meergezins koopwoning 27,8% 72,2% 100% corporatiewoning 9,2% 90,8% 100% particuliere huurwoning 5,4% 94,6% 100% totaal 12,2% 87,8% 100% Ook qua bouwperiode verandert de verdeling van de Amsterdamse voorraad nauwelijks. In de relatieve verdeling is er een afname van 2% van de particuliere huurwoningenvoorraad in de periode en een toename van 2% in de periode na Respectievelijk verkopen (dus verschuiving naar koopwoningen ) en nieuwbouwtoevoegingen zullen daar debet aan zijn. Verder zijn de veranderingen ten opzichte van Wonen in Amsterdam 2001 erg marginaal. Nog steeds is 47% van de voorraad en 78% van de particuliere huurwoningen van vóór Tabel 2.9: woningen naar bouwperiode en eigendomscategorie < > 1970 koopwoning 30% 17% 14% 39% 100% corporatiewoning 14% 19% 27% 39% 100% particuliere huurwoning 41% 37% 8% 15% 100% totaal 24% 23% 20% 33% 100% Wat altijd interessant blijft in de rapportage is het verschil tussen het officiële kamertal zoals dat uit de statistiek (vastgoedbestanden) blijkt en het kamertal dat de bewoners zelf opgeven in de vragenlijst. Ook nu maar nog sterker dan in 2001 zijn er grote verschillen tussen de statistiek en wat bewoners zelf opgeven. De discrepantie schuilt vooral in de 1- en 2- kamerwoningen en de 4-kamerwoningen. Dat de aandelen 3-kamerwoningen wel lijken te kloppen, is schijn. Veel 4-kamerwoningen zijn 3-kamerwoningen geworden; veel 3-kamerwoningen zijn getransformeerd in 2-kamerwoningen. De grootste verschillen zijn te vinden in het particuliere huurwoningenbezit. Tabel 2.10: woningen naar eigendomscategorie en kamertal 1/2 kamers 3 kamers 4 kamers 5 kamers of meer WiA 03 STIF* WiA 03 STIF WiA 03 STIF WiA 03 STIF koopwoning 19% 13% 35% 32% 25% 35% 21% 20% 100% corporatiewoning 33% 26% 36% 35% 25% 32% 5% 7% 100% particuliere huurwoning 35% 20% 36% 36% 21% 33% 7% 11% 100% totaal 31% 22% 36% 34% 24% 33% 9% 10% 100% * STIF: gegevens afkomstig van het Statistiekbestand van de Dienst Onderzoek en Statistiek 19

21 Omdat kamertal niet of nauwelijks een rol speelt in de woonruimtebemiddeling sinds de invoering van de nieuwe Huisvestingsverordening 2003, is het des te belangrijker goed te monitoren hoe groot de woningen zijn naar woonoppervlak. Krap 14% van de huurwoningen is kleiner dan 40 m 2 ; 65% à 70% van alle huurwoningen is kleiner dan 60 m 2. Corporaties hebben nauwelijks grote woningen (meer dan 80 m 2 ). Van de koopwoningen heeft bijna 65% een woonoppervlak van meer dan 60 m 2. Figuur 2.5: eigendomscategorie naar woonoppervlak 60% koopwoning 20 corporatiewoning 10 particuliere huurwoning 0 0 tot 40 m 2 40 tot 60 m 2 60 tot 80 m 2 80 m 2 en meer Ook de aanwezigheid van bepaalde voorzieningen in de woning varieert per eigendomscategorie. Corporatiewoningen zijn voor 83% voorzien van dubbelglas. Bijna de helft van de particuliere huurwoningen heeft geen dubbelglas. Wat individuele centrale verwarming betreft scoren koopwoningen het hoogst. Driekwart van de koopwoningen beschikt over een eigen cv-ketel. Opvallend is het hoge aandeel particuliere huurwoningen dat nog verwarmd wordt middels een gaskachel. Tabel 2.11: eigendomscategorieën naar aanwezigheid dubbelglas wel dubbel glas geen dubbel glas geen opgave koopwoning 75% 22% 2% 100% corporatiewoning 83% 15% 2% 100% particuliere huurwoning 52% 46% 2% 100% totaal 60% 24% 2% 100% 20

22 Tabel 2.12: eigendomscategorieën naar soort verwarming collectieve collectieve anders/ cv met ind. cv zonder stads- geen gaskachel ind. cv meter ind.meter verwarming opgave koopwoning 9% 72% 9% 3% 5% 3% 100% corporatiewoning 24% 59% 6% 7% 1% 3% 100% particuliere huurwoning 39% 44% 8% 6% 1% 3% 100% totaal 25% 58% 7% 6% 2% 3% 100% Eigendomscategorieën naar kwaliteit en huurhoogte Uit figuur 2.6 blijkt dat bewoners van grote corporatiewoningen een veel lagere prijs per m 2 betalen dan bewoners van kleine corporatiewoningen. Bewoners van kleine particuliere huurwoningen betalen de hoogste prijs per m 2. Verder geldt voor particuliere huurwoningen met uitzondering dus van de allerkleinste woningen hoe groter de woning hoe meer euro s men neerlegt per m 2. Figuur 2.6: gemiddelde huurprijzen per m 2 naar verhuurderscategorie (in euro s) corporaties particuliere verhuurders tot 40 m 2 40 tot 60 m 2 60 tot 80 m 2 80 m 2 en meer Tabel 2.11 geeft nader inzicht welke huren betaald moeten worden binnen de verschillende oppervlakteklassen. In de corporatiesector hoeft voor een woning met een oppervlak tussen 60 en 80 m 2 slechts door 13% van de bewoners meer dan 440,-- betaald te worden: 87% betaalt dus minder dan 440,--. In de grootste corporatiewoningen (>80 m 2 ) betaalt tweederde van de bewoners niet meer dan 440,--. In de particuliere huursector ligt dat heel anders: 55% van de bewoners betaalt meer dan 440,-- voor een woning met een woonoppervlak tussen de 60 en 80 m 2. Voor de grootste woningen (>80 m 2 ) betaalt bijna tweederde van de bewoners meer dan 550,--, terwijl bij de corporatiewoningen dat slechts 15% is. 21

23 Tabel 2.13: huren naar woonoppervlak per verhuurderscategorie < > 550 totaal corporatiewoning 0 tot 40 m 2 97% 2% 1% 0% 100% 40 tot 60 m 2 81% 17% 2% 0% 100% 60 tot 80 m 2 28% 59% 11% 2% 100% 80 m 2 en meer 16% 51% 18% 15% 100% totaal 67% 27% 5% 1% 100% particuliere huurwoning 0 tot 40 m 2 85% 9% 2% 4% 100% 40 tot 60 m 2 69% 19% 8% 4% 100% 60 tot 80 m 2 24% 20% 23% 32% 100% 80 m 2 en meer 12% 8% 16% 63% 100% totaal 54% 17% 12% 17% 100% Tenslotte gaan we in op de cijfers met betrekking tot kernvoorraad+ oud en kernvoorraad+ nieuw. Tabel 2.14 geeft een vrij nauwkeurige indicatie van de verschuivingen die plaats vinden als gevolg van de nieuwe definitie van de kernvoorraad+. Vrij nauwkeurig omdat niet van alle woningen oppervlakte en/of kamertal bekend is. De geel gekleurde aantallen woningen zijn de woningen die zowel onder de oude als de nieuwe definitie tot de kernvoorraad+ behoren, De omlijnde en oranje gekleurde aantallen woningen zijn woningen die eerst niet maar vanaf 1 juli 2003 wel tot de kernvoorraad+ nieuw gerekend worden. Dat zijn circa woningen, waarvan het merendeel corporatiewoning is. Tabel 2.14: verschuivingen van kernvoorraad+ oud naar kernvoorraad+ nieuw < > 550 totaal corporatiewoning >60 en >3 kamers % 59% 14% 3% 100% >60 en <4 kamers % 56% 7% 4% 100% <60 en <4 kamers % 13% 1% 0% 100% < 60 en >3 kamers % 20% 5% 0% 100% totaal % 27% 5% 1% 100% particuliere huurwoning >60 en >3 kamers % 16% 24% 45% 100% >60 en <4 kamers % 17% 17% 38% 100% <60 en <4 kamers % 17% 6% 4% 100% < 60 en >3 kamers % 21% 12% 6% 100% totaal % 17% 12% 17% 100% 22

24 2.6 Conclusies Het aandeel koopwoningen is met bijna 2 procentpunten gestegen tot 21,3% in Dat is minder dan verwacht werd volgens de prognoses in Onverdeeld Amsterdam(s). Te verwachten valt dat bij een aantrekkende nieuwbouwproductie en bij een toename van het aantal te verkopen huurwoningen in 2010 toch meer dan 30% van de voorraad een koopwoning is. De kernvoorraad+ volgens de oude definitie is met circa woningen afgenomen. Als gevolg van een definitiewijziging is de kernvoorraad+ met circa woningen toegenomen. De gemiddelde huur van alle huurwoningen is 332,--. Bij de corporatiewoningen is dat 304,--; bij particuliere huurwoningen is dat 401,--. Een vergelijking van de huren in 2003 met die in 2001 gaat echter mank omdat het over andere woningen gaat. Immers er zijn woningen gesloopt, verkocht en bijgebouwd. Wel valt te constateren dat het prijsniveau in de particuliere sector aanzienlijk is toegenomen. De marktwaarde van de koopwoningen, zoals door bewoners ingeschat, is met 16% toegenomen sinds Vooral in Westerpark zijn de bewoners zijn de bewoners optimistisch over de waardestijging van hun huis. Wat betreft de kwaliteit van de woningen naar oppervlakte en voorzieningen als cv en dubbelglas laten de cijfers hetzelfde beeld zien als in 2001: koopwoningen en corporatiewoningen scoren beter dan particuliere huurwoningen. Particuliere huurwoningen doen echter ondanks minder voorzieningen de hoogste prijzen naar vierkante meters woonoppervlak. Waar bewoners in corporatiewoningen minder euro s per m 2 betalen voor grotere woningen, is dat bij particuliere huurwoningen met uitzondering van de allerkleinste woningen precies omgekeerd. 23

25 24

26 hoofdstuk 3 Bewoners 3.1 Inleiding Het onderzoek Wonen in Amsterdam gaat over woningen en hun bewoners. In het vorige hoofdstuk is de woningvoorraad uitgebreid beschreven; hier gaan we dieper op de kenmerken van de Amsterdamse huishoudens. Het belangrijkste gegeven is het inkomen: inkomstenbronnen, de inkomensverdeling en de ontwikkeling van het inkomen onder de verschillende bevolkingsgroepen. Andere bevolkingskenmerken zoals huishoudenssamenstelling, leeftijd en opleiding zijn met name waardevol voor de analyse met betrekking tot de woningvoorraad. Deze kenmerken zullen in dit hoofdstuk beperkt aan bod komen. 3.2 Bewonerskenmerken Uit Wonen in Amsterdam blijkt dat de huishoudenssamenstelling in Amsterdam al jaren nagenoeg gelijk is. In 2003 bestaat de helft van de huishoudens (die in een zelfstandige woning wonen) uit één persoon. Verder zijn er zo n stellen zonder kinderen, eenoudergezinnen en stellen met kinderen. Tussen de verschillende etnische groepen zijn grote verschillen te zien (figuur 3.1). Van de Nederlandse huishoudens is meer dan de helft alleenwonend, terwijl de Marokkaanse en Turkse huishoudens voornamelijk uit gezinnen met kinderen bestaan. Onder de groep Surinamers en Antillianen zijn relatief veel eenoudergezinnen. Figuur 3.1: etnische groepen naar huishoudenstype Amsterdam totaal alleenwonend stel zonder kind eenoudergezin Marokkaans Turks niet-geïndustrialiseerd Surinaams en Antilliaans stel met kinderen geïndustrialiseerd/zuid-europees overig Nederlands % Volgens is 39% van de Amsterdamse huishoudens allochtoon. Uit de bevolkingsstatistiek van de Dienst Onderzoek en Statistiek (Dienst O+S) blijkt dat 47% van alle inwoners allochtoon is. Dit verschil is te 25

27 verklaren doordat allochtone huishoudens gemiddeld groter zijn, waardoor het percentage allochtone huishoudens lager uitkomt dan het percentage allochtone inwoners. Tabel 3.1: verdeling etnische huishoudens in 2003 absoluut percentage Surinaams en Antilliaans % Turks % Marokkaans % niet-geïndustrialiseerd % geïndustrialiseerd/zuid Europees % Nederlands % Amsterdam totaal % 3.3 Inkomstenbronnen Als we kijken naar de inkomstenbronnen van de gemiddelde respondent, dan blijkt dat de gevolgen van de economische teruggang nog niet of nauwelijks zichtbaar zijn. Het veldwerk van het onderzoek vond plaats in mei 2003, en viel daarmee samen met de officiële start van de recessie. Tabel 3.2 laat zien dat er sinds 1999 meer mensen een betaalde baan hebben en minder mensen een uitkering. Tussen 2001 en 2003 is het aandeel mensen met een betaalde baan nog licht gestegen; tegelijkertijd is het aandeel mensen met een WAO- of WW-uitkering met één procentpunt toegenomen. Het jaar 2003 lijkt een keerpunt te zijn in de economische ontwikkeling van de inwoners van Amsterdam. Tabel 3.2: inkomstenbronnen van respondenten in 1999, 2001 en 2003 [3] betaalde arbeid 46% 50% 52% eigen onderneming/freelance 11% 11% 13% uitkering sociale dienst 12% 9% 9% WAO/WW 13% 10% 11% AOW/ANW/AKW 19% 22% 25% pensioen/vut 16% 18% 17% overige inkomstenbronnen 5% 5% 7% totaal 122% 125% 134% Tussen de verschillende huishoudenstypen zijn er grote variaties in de manier waarop er geld het huishouden binnenkomt (tabel 3.3). Stellen met kinderen hebben vaker dan andere huishoudenstypen (onder andere) betaald werk als inkomstenbron. Dat is niet vreemd omdat deze groep grotendeels jonger is dan 65 jaar. [3] Deze tabel laat zien welke verschillende inkomstenbronnen respondenten hebben. Dat kunnen meerdere inkomstenbronnen tegelijkertijd zijn, daarom ligt het totaalpercentage hoger dan 100%. 52% betaalde arbeid betekent dus dat 52% van de respondenten onder andere een betaalde baan als inkomstenbron heeft. Het totaalpercentage is sinds 1999 toegenomen naar 134%, dit betekent dat respondenten méér verschillende inkomstenbronnen hebben. 26

28 Verder zien we dat éénoudergezinnen vaker een uitkering ontvangen van de sociale dienst dan andere huishoudens. Onder de alleenwonenden en stellen zonder kinderen zijn veel ouderen die inkomsten ontvangen uit AOW, pensioen of VUT-regeling. Tabel 3.3: inkomstenbronnen naar huishoudenstype in 2003 (inkomstenbronnen van het gehele huishouden) inkomstenbronnen alleenwonend stel zonder kind(eren) éénoudergezin stel met kind(eren) betaalde arbeid 48% 58% 58% 79% eigen onderneming/freelance 12% 18% 10% 22% uitkering sociale dienst 9% 4% 26% 6% WAO/WW 12% 13% 13% 15% AOW/pensioen/VUT 28% 37% 10% 6% kinderbijslag n.v.t. n.v.t. 42% 40% overig 8% 8% 18% 9% totaal 118% 138% 177% 177% Als we kijken naar etniciteit en inkomstenbronnen, dan zien we dat voor met name Marokkanen het jaar 2003 al een teruggang lijkt te betekenen. In figuur 3.2 is de ontwikkeling van inkomstenbronnen van Turken, Marokkanen, Nederlanders en Surinamers en Antillianen uitgelicht. Hieruit blijkt dat in 2003 zowel Turken als Marokkanen minder vaak een betaalde baan hadden en vaker aanspraak maakten op een WAO of WW-uitkering, terwijl bij Nederlanders en Surinamers en Antillianen het aandeel huishoudens met een betaalde baan in 2003 nog licht is toegenomen. Opvallend is verder dat Turken steeds vaker inkomsten hebben uit een eigen bedrijf of freelancewerk. Dit is met 15% hoger dan het aandeel Nederlanders dat op die manier in het levensonderhoud voorziet. In figuur 3.2 zien we verder dat het percentage van de Surinamers en Antillianen dat inkomsten heeft uit betaald werk groter is dan het aandeel Nederlanders in loondienst. Turken zitten op het niveau van de Nederlanders. Dit heeft te maken met de verschillende leeftijdsopbouw van de etnische groepen. Bijna 30% van de Nederlanders is ouder dan 65, is gepensioneerd en heeft geen inkomsten meer uit arbeid (AOW en pensioen zijn niet meegenomen in figuur 3.2). 27

29 Figuur 3.2: inkomstenbronnen van Turken, Marokkanen, Nederlanders en Surinamers en Antillianen in 1999, 2001 en 2003 Turken 60% betaalde arbeid eigen onderneming/freelance bijstand WAO/WW Marokkanen 60% betaalde arbeid eigen onderneming/ freelance bijstand WAO/WW Nederlanders 60% betaalde arbeid eigen onderneming/ freelance bijstand WAO/WW Surinamers en Antillianen 60% betaalde arbeid eigen onderneming/ freelance bijstand WAO/WW 28

30 3.4 Inkomen Ook als we naar inkomen kijken zien we de economische recessie nog niet terug in de onderzoeksgegevens. De gemiddelde inkomens zijn de afgelopen jaren flink toegenomen, al is de stijging in de periode wel minder dan de jaren ervoor. Deze inkomensgroei heeft te maken met een groeiende werkgelegenheid en een dalende afhankelijkheid van uitkeringen. tabel 3.4: ontwikkeling en groei gemiddeld netto-inkomen per maand gemiddeld inkomen groei in 2 jaar toename in % 7,5% 14,1% 16,4% 11,2% In Wonen in Amsterdam worden steeds vier inkomensgroepen onderscheiden: de primaire doelgroep, de secundaire doelgroep tot de ziekenfondsgrens (zfg.), de inkomens van de ziekenfondsgrens tot hogere inkomens en de hogere inkomensgroep (tabel 3.5). We onderscheiden deze vier inkomensgroepen om inzicht te krijgen in de verdeling van de verschillende inkomensgroepen over de woningmarkt. In hoofdstuk 4, waarin bewoners met hun kenmerken gerelateerd worden aan de woningen, gaan we daar verder op in. Het gaat hier om geïndexeerde grenzen, wat het mogelijk maakt om de ontwikkeling van doelgroepen sinds 1995 in beeld te brengen (figuur 3.3). In bijlage 2 staat een overzicht van de gebruikte inkomensgrenzen sinds tabel 3.5: inkomensgrenzen (in euro s) alleenstaanden meerpersoonshuishouden primaire doelgroep t/m t/m secundaire doelgroep tot zfg t/m t/m zfg. tot hogere inkomens t/m t/m hogere inkomens en meer en meer 29