Interactieve PDF. Jaarbericht Jaarbericht 2018 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

Transcriptie

1 Interactieve PDF Jaarbericht Jaarbericht 2018 // Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

2 Inhoudsopgave Interactieve PDF Pagina 5 Voorwoord Pagina 8 1 Ontwikkeling van de woningvoorraad naar eigendom Pagina 16 2 Nieuwe wooncontracten Pagina 22 3 Samenwerkingsafspraken Pagina 28 4 Thuis in de wijk Pagina 38 5 Betaalbaarheid en schulden Pagina 42 6 Nieuwbouw, renovatie, duurzaamheid en verkoop MEER TABELLEN ONLINE! Kijk onder publicaties voor een compleet jaaroverzicht met alle tabellen. 2 Jaarbericht 2018 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties 3

3 Voorwoord Over de foto s in dit Jaarbericht De foto s in het jaarbericht laten een selectie zien van bijzondere nieuwbouw- en renovatieprojecten van de Amsterdamse woningcorporaties. Bijzonder vanwege bijvoorbeeld de gerichtheid op een speciale doelgroep, de keuzen voor energieopwekking en zuinig verbruik, de combinatie van wonen met een school of vanwege de keuze die bewoners kregen om hun casco woning zelf af te bouwen. Een mooie doorsnee van projecten die in 2017 werden gerealiseerd. Over de omslagfoto Op de foto een groepje nieuwe bewoners van gebouw Fier van woningcorporatie de Alliantie, op Zeeburgereiland. Fier bevat 60 sociale huurwoningen waarvan er twintig zijn toegewezen aan statushouders (vluchtelingen met een verblijfsvergunning). Eén van de eerste bewoners, die in november 2017 de woning betrok, is Winny Filet (met streepjesblouse). Winny is erg enthousiast over de grote diversiteit van woningen en mensen op Zeeburgereiland. Dat is het directe gevolg van de mix van woningen: sociale huur, middenhuur en koop. Gestimuleerd door de Meet-Ups die stadsdeel Oost regelmatig organiseert voor alle nieuwe bewoners, is Winny nu bezig met een opleiding. Deze zal haar een basis verschaffen voor de activiteiten die ze wil ondernemen om bewoners op Zeeburgereiland met elkaar in contact te brengen. Amsterdam is een populaire stad om in te wonen, te werken en te recreëren en iedere dag groeit het aantal mensen dat hier naar toe wil. In de jaren '70 en '80 was Amsterdam een verslonsde stad en namen velen de wijk naar bijvoorbeeld Lelystad, Almere, Duivendrecht, Purmerend of Hoofddorp. Nu zijn wij het centrum van een metropool waar iedereen naar toe wil. Nu we de crisisjaren en de jaren van bezuinigen achter ons hebben en ook de woningcorporaties er weer beter voor staan, merken we de druk nog meer. Er wordt een enorm beroep op ons gedaan en dit neemt dagelijks toe. De cijfers van het recente onderzoek Wonen in de metropoolregio Amsterdam tonen duidelijk aan dat er geen overmaat meer is van goedkopere woningen. Het dagelijks aanbod van de goedkopere woningen is zelfs relatief kleiner dan het aanbod van dure woningen, als je rekening houdt met de omvang van de doelgroep. Dit jaarbericht toont op vele manieren en met diverse feiten hoe de woningcorporaties er beter in slagen om prestaties te leveren voor de doelgroep die een betaalbare woning nodig heeft. Voor het eerst sinds 1999 is de daling van de voorraad sociale huurwoningen van corporaties gestopt. En na zes jaar stijgt het aantal nieuwe verhuringen weer. De sociale huurwoningen die in 2017 met een nieuw huurcontract werden verhuurd, verhuren we goedkoper dan in de vorige jaren en we wijzen de woningen steeds meer passend toe. Het aantal huisuitzettingen wegens schulden is voor het tiende achtereenvolgend jaar substantieel gedaald. We zijn over de dip in de nieuwbouw heen want er zijn in 2017 weer meer dan 2000 nieuwe woningen opgeleverd. En last but not least waren de investeringen in renovatie en verduurzaming van het bestaande bezit weer hoger dan de jaren hiervoor. En toch weten we dat dit niet genoeg is. Wachttijden lopen op en bij sommige spoedzoekers groeit de wanhoop. Gezinnen die krap wonen, mensen die lang in de opvang zitten en huishoudens die al lang op een renovatie wachten, iedereen weet dat je in getallen niet kunt wonen. Dus willen we stap voor stap steeds beter worden. Méér doorstroming bevorderen zodat er meer woningen beschikbaar komen voor de doelgroep. Méér passend toewijzen zodat betaalbare huur en een geschikte woninggrootte voor meer mensen bereikbaar wordt. Méér nieuwe sociale huurwoningen per jaar opleveren, tot per jaar, zodat we op de 40% van het totaal aantal woningen in Amsterdam blijven. Kwetsbare huishoudens alleen huisvesten als de begeleiding van het zelfstandig wonen van voldoende kwaliteit is. De woonruimteverdeling beter maken en zorgen dat mensen met een urgente woonbehoefte meer kans maken. Aan die opgave gaan wij de komende jaren werken. Doet u mee? Egbert de Vries, Directeur AFWC 4 5 Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

4 DE DAMMER, ROCHDALE IN NOORD De Dammer is een duurzaam nieuwbouwcomplex dat Rochdale in 2017 opleverde in Amsterdam Noord. Het zijn in totaal 90 sociale huurwoningen. Vijf begane grondwoningen zijn toegewezen aan 55-plussers. De overige 85 woningen zijn via loting vergeven aan éénen tweepersoons huishoudens. Loting was een uitkomst voor veel jonge mensen die nog weinig jaren inschrijftijd bij WoningNet hebben kunnen opbouwen, en voor wie loting nog een kleine kans bood op een woning. In 2018 is loting door een besluit van de gemeenteraad helaas alleen nog mogelijk voor een deel van de jongerenwoningen die verhuurd worden met een huurcontract van vijf jaar. Voor de energievoorziening van de Dammer plaatste Rochdale zonnepanelen op het dak. De woningen zijn aangesloten op stadsverwarming en hebben allemaal dubbel glas. Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

5 1 Ontwikkeling van de woningvoorraad naar eigendom Amsterdam was tot de jaren tachtig van de vorige eeuw een stad van particuliere huurwoningen. In 1983 bestond bijvoorbeeld nog 52 procent van de voorraad uit particuliere huurwoningen, 42 procent uit corporatiewoningen en maar 6 procent uit FIGUUR 1 Amsterdam: Woningvoorraad naar eigendom in % ( ) 70% koopwoningen. In de jaren tachtig werden in het kader van de stadsvernieuwing veel particuliere huurwoningen aangekocht door de corporaties. Verder bestond bijna 100 procent van de nieuwbouw uit sociale huur. Het corporatiebezit groeide daardoor snel ten koste van de particuliere huursector. In 1987 was de sociale sector voor het eerst groter dan de particuliere huursector en in 1995 werd de top bereikt met 58 procent corporatiewoningen. De particuliere huursector was toen nog 30 procent van de voorraad. Vanaf 1995 begon een andere transformatie, waarbij zowel de sociale huursector als de particuliere huursector afnam en de koopsector groeide. Dit werd door alle partijen ondersteund en was een antwoord op de inkomensstijging en de sterke afname van de groep mensen met lagere inkomens in die periode. Het aandeel koopwoningen nam toe van ongeveer 6 procent in 1983 naar 11 procent in 1995 en 32 procent in Het aandeel corporatiewoningen nam ondertussen af met 15 procentpunten van 58 procent in 1995 naar 43 procent in Het percentage particuliere huurwoningen daalde van 52 procent in 1983 naar 22 procent in Sindsdien zien we weer een groei van de particuliere huursector naar zo n 24 procent in 2015 en Door de afname van de sociale voorraad van particulieren en corporaties in de laatste decennia is de overmaat ten opzichte van de groep lage inkomens kleiner geworden. Volgens de factsheet Wonen in Amsterdam (WiA) is het aandeel gereguleerde woningen van corporaties en particulieren tussen 2015 en 2017 gedaald van 57 naar 53 procent van de woningvoorraad in Amsterdam. Ook prijsstijgingen in de koopvoorraad verkleinen de voorraad betaalbare woningen. Van de woningvoorraad bestaat in 2017 maar 2,4 procent uit koopwoningen met een WOZ waarde tot euro. Anno 2018 is dat prijssegment nog nauwelijks beschikbaar in de stad. Bij elkaar opgeteld, past volgens de redenering in de WiA- Factsheet 55 procent van de woningen bij de 60% 50% FIGUUR 2 Woningmarktsegmenten en inkomensgroepen gemeente Amsterdam ( ) 40% 30% Laag inkomen Middennikomen tot 1,5 maal modaal Inkomen vanaf 1,5 maal modaal Gereguleerde huur en betaalbare koop Middeldure huur en koop Dure huur en koop 20% ,9 21,4 31,8 29,4 10% 0% ,8 17,4 19,6 15, Woningcorporaties Particuliere verhuurders Koop ,4 61,3 48,5 55,0 Bron: OIS Amsterdam en WiA Inkomensgroepen Bron: WiA Woningmarktsegmenten Inkomensgroepen Woningmarktsegmenten Inkomensgroepen Woningmarktsegmenten Inkomensgroepen Woningmarktsegmenten 8 9 Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

6 lage inkomens in Het aandeel lage inkomens tot de zogenaamde EU-grens (bruto jaarinkomen van het huishouden tot euro) is weliswaar gedaald van 51,4 naar 48,5 procent, maar de betaalbare voorraad is sterker gedaald. De marge van 6,5 procentpunt is bovendien verdwenen als wordt meegenomen dat er ook gereguleerde huurwoningen mogen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot euro. (voor particuliere verhuurders van sociale huurwoningen is die grens in Amsterdam euro.) Van de vrijgekomen gereguleerde huurwoningen moet 90 procent worden toegewezen aan huishoudens tot de EU-grens, maar tot en met 2020 geldt deze inkomensgrens maar voor 80 procent van de vrijgekomen woningen. Tot en met 2020 is de groep huishoudens die op deze woningen is aangewezen daarom groter, namelijk 54,7 procent van het totaal aantal huishoudens. De overmaat in de rest van de Metropoolregio Amsterdam is volgens WiMRA 2017 nog wat kleiner dan in de hoofdstad. Voor Amstelland-Meerlanden en Gooi en Vechtstreek geldt zelfs dat de betaalbare voorraad inmiddels kleiner is dan het aandeel lage inkomens in die gebieden. Daarom is er opnieuw behoefte aan groei van de sociale voorraad. De corporaties streven ernaar dat het percentage corporatiebezit in de gemeente Amsterdam constant blijft op zo n 40 procent. Daarom is een groei in absolute aantallen noodzakelijk. De Amsterdamse voorraad groeit immers door nieuwbouw. Groei hoge inkomensgroepen Het onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam laat zien dat in alle deelregio s de groep hoge inkomens boven twee maal modaal sterk groeit. In de gemeente Amsterdam is deze groep toegenomen van 23 procent in 2015 naar 25 procent in De groei van de hoge inkomens gaat vooral ten koste van de groep net daaronder tussen anderhalf en twee maal modaal, die een daling laat zien van 10 naar 7 procent. De toename van hoge inkomens is mede het gevolg van inkomensontwikkeling. Bovendien zijn de mensen die van buiten de metropoolregio naar Amsterdam verhuizen relatief rijker dan in het verleden. Van de huishoudens die tussen 2015 en 2017 in Amsterdam kwamen wonen, heeft 33 procent een inkomen boven twee maal modaal. Bij de instroom vanuit het buitenland is dat zelfs bijna de helft. De stad trekt steeds meer expats met een hoger inkomen. Het aandeel lage inkomens is over een langere periode constant gebleven, terwijl het aandeel middeninkomens (van de EU-grens tot twee maal modaal) is gedaald. Veranderingen in corporatiebezit: De differentiatie van de woningvoorraad in de afgelopen decennia kunnen we aflezen aan de veranderingen in het corporatiebezit zelf. In 1999 waren in Amsterdam vijftien woningcorporaties actief, met woningen en onzelfstandige eenheden in eigendom. Dat was de top van het aantal corporatiewoningen in absolute zin. FIGUUR 3 Woningmarktsegmenten en inkomensgroepen Metropoolregio Amsterdam en gemeente Amsterdam in 2017 FIGUUR 4 Verdeling naar inkomensgroepen in de gemeente Amsterdam ( ) Laag inkomen Middeninkomen tot 1,5 maal modaal Inkomen vanaf 1,5 maal modaal Gereguleerde huur en betaalbare koop Middeldure huur en koop Dure huur en koop Lage inkomens Laag - EU-grens EU-grens ,5 x modaal 1,5 x modaal - 2 x modaal > 2 x modaal ,8 29, , ,6 15, ,9 4,4 7 9, ,4 9, ,5 55, ,6 15,9 Inkomensgroepen Bron: WiMRA MRA Woningmarktsegmenten Inkomensgroepen Gemeente Amsterdam Woningmarktsegmenten ,8 32, Bron: WiA Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

7 FIGUUR 5 Totaal aantal woningen per corporatie per stadsdeel per 1 januari 2018 FIGUUR 6 Ontwikkeling corporatiebezit per stadsdeel ( ). Inclusief onzelfstandige eenheden en vrije sector Totaal de Alliantie DUWO DRC* Eigen Haard de Key Rochdale Stadgenoot Woonzorg Ymere Habion Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Totaal *DRC=Duwo Rochdale Combinatie. Dit zijn woningen die DUWO en Rochdale gezamenlijk in bezit hebben. Bron: databank Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (gegevens kunnen verschillen van de jaarverslagen van de corporaties) Zuidoost Noord West Zuid Nieuw-West Centrum Oost Verschil Bron: Databank, AFWC Inmiddels zijn er negen corporaties die per 1 januari zelfstandige en onzelfstandige woningen in hun bezit hebben. Tussen het topjaar 1999 en 2018 nam het aantal corporatiewoningen met ruim af, mede door verkoop en sloop. Sinds 2016 is de daling van het aantal corporatiewoningen overigens gestopt. Op termijn streven de corporaties weer naar groei van het aantal sociale huurwoningen, mede vanwege de afgenomen overmaat in de betaalbare voorraad. Ontwikkeling per stadsdeel Figuur 6 laat goed zien waar de transformatie van het corporatiebezit in de afgelopen decennia plaats vond. De stadsdelen zijn gerangschikt op toe- en afname van het corporatiebezit tussen het topjaar 1999 en In de naoorlogse stedelijke vernieuwingsgebieden is de corporatievoorraad het sterkst afgenomen. Conform de doelstellingen van gemeente, corporaties en de huurders, zien we transformatie vooral dáár optreden waar het percentage corporatiewoningen hoog lag. Zuidoost is daarvan het duidelijkste voorbeeld. Dit stadsdeel alleen is verantwoordelijk voor 35 procent van de afname van het corporatiebezit in Amsterdam in de afgelopen negentien jaar. Daarna volgen Noord en West. In Stadsdeel Oost nam het corporatiebezit toe met nieuwbouw op IJburg, Zeeburgereiland en in Science Park. In stadsdeel Centrum bleef het constant met onder andere de nieuwbouw van Westerdokseiland en Funen. Verkopen van corporatiewoningen De groeiende behoefte aan betaalbare woningen in Amsterdam maakt dat de corporaties de verkoop van sociale huurwoningen matigen. Tussen 2014 en 2017 daalde het aantal corporatieverkopen van naar 982, waarvan 747 sociale huurwoningen. Alleen de laatste woningen worden meegeteld bij de samenwerkingsafspraken. Vanaf 2014 sterke daling verkoop binnen de ring (A10) Dat er veel minder corporatiewoningen worden verkocht zien we overal in de stad, maar het sterkst in de populaire wijken binnen de ring. In de gezamenlijke stadsdelen Centrum, Zuid, Oost en West bedraagt het aantal verkopen in procent van De daling van het aantal corporatieverkopen tussen 2014 en 2017 is dan ook het sterkst in de stadsdelen Zuid (-81 procent), Centrum (-68 procent), Oost (-62 procent) en West (-61 procent). FIGUUR 7 Verkoop corporatiewoningen binnen en buiten de ring ( ) Centrum, Zuid Oost en West Nieuw West, Noord en Zuidoost Bron: : Ontwikkelingsbedrijf (op datum levering); : Corporaties Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

8 LIEVEN FASE 1, DE KEY IN NIEUW-WEST In de Delflandpleinbuurt in Amsterdam Nieuw-West bouwt woningcorporatie De Key het project Lieven. Lieven is een plek van ontmoeting waar volop ruimte is voor verschillende activiteiten, bedacht door bewoners én buurtbewoners. Lieven biedt straks woonruimte voor circa 1200 woonstarters van 18 tot en met 27 jaar. Bewoners zorgen samen met de buren voor hun eigen woonplek en omgeving en vormen samen een netwerk. Zo helpen zij elkaar een goede start te maken in Amsterdam. Het project is verdeeld over acht fasen. In 2017 werd het rookvrije Lieven 1 opgeleverd met 175 zelfstandige woningen en 44 woningen met gedeelde voorzieningen en een groene buitenruimte. In 2021 zijn alle delen van Lieven gereed. De Key richt zich vooral op woonstarters tot en met 27 jaar, die bij De Key huurcontracten voor 5 jaar krijgen. De jongeren hebben de kans om in 5 jaar tijd een netwerk op te bouwen en zichzelf te ontwikkelen voor een volgende stap. Intussen bouwen ze meer jaren inschrijfduur op bij WoningNet. Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

9 2 Nieuwe wooncontracten in 2017 Voor de woningzoekende is niet zozeer de voorraad van belang als wel het aantal woningen dat jaarlijks vrijkomt. Het aantal vrijkomende sociale huurwoningen via WoningNet is in Amsterdam meer dan gehalveerd van in 2002 naar woningen in Tussen 2012 en 2016 bleef het aantal verhuringen via WoningNet min of meer constant rond de Hoopgevend is dat 2017 voor het eerst sinds jaren een substantiële stijging van het aantal verhuringen via WoningNet laat zien naar Het totaal aantal reguliere sociale verhuringen dat bij de corporaties staat geregistreerd nam toe van in 2016 naar in 2017 (inclusief de directe bemiddeling buiten WoningNet om). Er zijn weer meer verhuisbewegingen door sociale huurders. FIGUUR 8 Woningvoorraad en vrijkomend woningaanbod naar eigendomssector in de gemeente Amsterdam ( ) Gehele voorraad Vrijgekomen % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% FIGUUR 9 Aantal nieuwe wooncontracten corporatiewoningen ( ) Verkoop bestaande corporatiewoningen (inclusief vrije sector, exclusief verkoop aan beleggers) Kortdurende verhuur aan buitenlandse studenten***** Gebruiksovereenkomsten**** Tijdelijke Verhuur*** Woningdelen in de vrije sector, waaronder friendscontracten Vrije Sector Huur > 710,68 Onzelfstandige studentenwoningen Zelfstandige studentenwoningen Sociale verhuur via directe bemiddeling niet geregistreerd bij WoningNet 710,68** Sociale verhuur via WoningNet 710,68 (inclusief directe bemiddeling geregistreerd bij WoningNet)* * Op basis van aanbiedingsdatum ** Onder andere verhuur via instellingen, bijvoorbeeld aan mensen die weer de kans krijgen om zelfstandig te gaan wonen of aan mensen met een geestelijke of lichamelijke handicap. en bv Projecten als Riekerhaven (statushouders en studenten) *** Categorie: huurwoningen bestemd voor sloop of ingrijpende renovatie of leegstaande koopwoningen (in het kader van de Leegstandswet) **** Categorie: leegstaande woningen of bedrijfsruimten (antikraak) gebruikersovereenkomst met zeer beperkte opzegtermijn. ***** Dit kan ook langer zijn dan 6 maanden (voor 2015 en 2016 heeft een administratieve correctie plaatsgevonden t.o.v. het Jaarbericht) Bron: WoningNet en eigen opgave corporaties Corporatiewoning Particuliere huurwoning Koopwoning Bron: WIA Deze stijging van vrijkomende sociale huurwoningen is hard nodig. Mede door de lage mutatiegraad nam het aandeel corporatiewoningen in het vrijkomend woningaanbod volgens het onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) de laatste 8 jaren in een sneller tempo af dan het aandeel in de totale voorraad. Het aandeel corporatiewoningen in de woningvoorraad daalde tussen 2009 en 2017 van 49 procent naar 43 procent, terwijl het aandeel in de vrijkomende woningen daalde van 42 naar 29 procent. In de particuliere huursector ligt de mutatiegraad hoger en komen juist méér woningen vrij dan het aandeel in de voorraad. Dat geldt vooral voor het duurdere 1 Deze stijging is mede het gevolg van een stijging van het aantal afmeldingen van verhuringen in de systemen van WoningNet. segment in de vrije sector huur. In de particuliere huurvoorraad werd volgens de factsheet Wonen in Amsterdam tussen 2015 en procent van de verhuringen in het dure segment verhuurd. In dit segment is de mutatiegraad erg hoog. Huurders die recent een particuliere huurwoning in de vrije sector in Amsterdam hebben betrokken, betalen volgens WiA gemiddeld euro per maand en zijn actiever op zoek naar alternatieven. De Amsterdamse woningcorporaties verhuren hun woningen niet alleen via WoningNet, maar ook via andere wegen. Zo verhuren corporaties maximaal 30 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen via maatschappelijke instellingen, bijvoorbeeld aan daklozen die weer zelfstandig gaan wonen of aan mensen met een geestelijke of lichamelijke handicap. In totaal sloten de corporaties in 2017 voor zo n reguliere sociale huurwoningen nieuwe contracten af. Meer hierover in het hart van deze publicatie. Ook studenteneenheden en tijdelijke verhuur van woningen of leegstaande gebouwen vallen buiten de reguliere verhuur. Daarnaast brengen corporaties huurwoningen in de vrije sector op de markt. Voor de toegankelijkheid van de stad is studentenhuisvesting onontbeerlijk, maar ook via tijdelijke verhuur bieden de corporaties huisvesting aan jonge starters die naar Amsterdam komen voor werk of opleiding Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

10 Corporaties verhuurden en verkochten in 2017: reguliere huurwoningen onder de huurtoeslaggrens (711 euro) via WoningNet. Dat is inclusief de directe bemiddeling geregistreerd bij WoningNet. 674 reguliere sociale huurwoningen via instellingen en overige directe bemiddelingen, waaronder de toewijzing aan statushouders en gemotiveerde jongeren in diverse projecten (het totaal aantal reguliere sociale verhuringen komt daarmee op 7.513); zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen; 963 woningen via tijdelijke verhuur en woningen met een gebruiksovereenkomst; kortdurende verhuringen aan buitenlandse studenten; vrijesectorverhuringen, waarvan regulier en 123 via friendscontracten; 982 bestaande corporatiewoningen werden verkocht aan particulieren, waarvan 747 voormalige sociale huurwoningen. Rekenen we de verkochte woningen mee, dan komen we in totaal uit op ruim nieuwe wooncontracten in Ten opzichte van de afgelopen jaren zien we in 2017 een stijging van het aantal reguliere sociale verhuringen, een sterke daling van het aantal verkopen en een daling van het aantal verhuringen van corporaties in de vrije sector. In alle stadsdelen, met uitzondering van Nieuw-West, nam het aantal reguliere sociale verhuringen toe. De schommelingen in Nieuw-West van jaar op jaar worden veroorzaakt door oplevering van nieuwbouw. Druk blijft groot De druk op de sociale huursector blijft groot. Het aantal actief woningzoekenden met herkomst Amsterdam nam toe van huishoudens in 2016 naar in We spreken over actief zoekenden als mensen minstens één maal op een woning hebben gereageerd in Voor de regio als geheel is het aantal actief woningzoekenden toegenomen van naar bijna inclusief zoekenden van buiten de regio. FIGUUR 10 Verhuringen reguliere sociale huurwoningen ( ) per stadsdeel (inclusief directe bemiddeling, exclusief studentenhuisvesting en tijdelijke verhuur) Centrum West Nieuw West Zuid Oost Noord Zuidoost Bron: Eigen opgave corporaties Relatief is de toename van actief zoekenden afkomstig van buiten de regio Amsterdam, het sterkst. De gemiddelde inschrijfduur bij bemachtiging van een woning in de gemeente Amsterdam steeg voor starters en doorstromers samen van 13,1 jaar in 2015 via 14,1 jaar in 2016 naar 15 jaar in Ieder jaar lijkt de benodigde inschrijfduur weer met 1 jaar toe te nemen. Specifiek voor starters is de inschrijfduur toegenomen van 8,6 jaar in 2015 via 9,7 jaar in 2016 naar 10,8 jaar in Voor doorstromers ligt deze inmiddels op 20,3 jaar. Let op: de inschrijfduur bij bemachtiging van een woning is niet hetzelfde als de actieve zoektijd die mensen besteden aan het zoeken naar een woning. In 2017 werd gemiddeld keer gereageerd op lotingwoningen, in 2016 waren dat reacties. Op niet-lotingwoningen reageerden gemiddeld 293 woningzoekenden, dat was in 2016 nog 259. Het gemiddeld aantal woningzoekenden die reageren op een woning komt in 2017 daarmee uit op 474 tegenover 421 in Hoewel heel veel wordt gereageerd op woningen, zijn er ook veel woningzoekenden die de woning ook weigeren na bezichtiging. Gemiddeld accepteert in Amsterdam pas de achtste kandidaat de aangeboden sociale huurwoning. Jongeren hebben de laagste slaagkans in WoningNet Om inzicht te geven in de slaagkansen van woningzoekenden, vergelijken we de actief woningzoekenden en de geslaagde woningzoekenden via WoningNet. Bij de verdeling in leeftijdsklassen zien we grote verschillen tussen de actief woningzoekenden en de geslaagden. De actieve zoeker is gemiddeld jonger dan de geslaagde vinder. Van de groep actief woningzoekenden afkomstig uit de gemeente Amsterdam is bijvoorbeeld 15 procent 23 jaar of jonger, bij de geslaagden is dit 6 procent. Voor ouderen boven 65 jaar geldt het omgekeerde. Zij maken in de gemeente Amsterdam slechts 5 procent van de actief zoekenden uit, maar 14 procent van de geslaagden. De reden daarvoor is dat ouderen vanwege hun langere inschrijfduur meer kans maken op een woning. Bij loten heeft iedereen gelijke kansen. Ruim drie kwart van de woningzoekenden die een woning via FIGUUR 11 Actief zoekenden en geslaagden in WoningNet, Amsterdam % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Actief zoekenden Bron: WoningNet Geslaagden jaar jaar jaar jaar < 23 jaar loten bemachtigde, is jonger dan 35 jaar. Jongeren zoeken dus vaker via loten en slagen ook vaker via loten. Loting bood voor deze groep en andere spoedzoekers nog een kleine kans om sneller een woning te bemachtigen. De corporaties wilden daarom graag doorgaan met het verloten van een deel van de vrijkomende woningen en voerden in 2017 campagne daarvoor. In 2017 kwam 12 procent van de WoningNetverhuringen in Amsterdam via loting tot stand. De Amsterdamse gemeenteraad besloot echter in december 2017, dat loting per 1 januari 2018 alleen nog mogelijk is voor een deel van de jongerenwoningen die worden verhuurd met een vijfjaren contract. Woningcorporaties verwachten dat de wettelijke mogelijkheid van tijdelijke contracten voor jongeren hun slaagkansen en het aantal vrijkomende woningen op termijn zal vergroten. Vanaf juli 2016 bestaat de mogelijkheid om woningen te verhuren met een tijdelijk jongerencontract. In 2017 hebben de corporaties 770 woningen op die manier verhuurd. Dat is ruim 10 procent van de reguliere sociale verhuringen die bij de corporaties staan geregistreerd. Dit is ruim binnen de met de gemeente en huurdersorganisatie afgesproken bovengrens van 33 procent Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

11 DE LEERMEESTER, EIGEN HAARD IN WEST Verouderde woonblokken maakten in de Kolenkitbuurt (Amsterdam West) plaats voor 73 splinternieuwe sociale huurwoningen en de Bos en Lommerschool. Daarmee rondde Eigen Haard in 2017 het project De Meesters af, de tweede fase van een grootscheepse vernieuwingsslag in de wijk. In de hele wijk is er extra aandacht voor gezinnen en zijn er nu veel meer ruime gezinswoningen. Ook is de hele buurt kindvriendelijk gemaakt: autoluw, met veel groen in de openbare ruimte, speeltoestellen, twee kinderdagverblijven en natuurlijk de nieuwbouw van de Bos en Lommerschool door Eigen Haard met bovenop de school 36 woningen. Tegenover de school komt een Buitenschoolse opvang en diverse voorzieningen voor kinderen. Zo vormt zich de Kindercampus Bos en Lommer. Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

12 3 Samenwerkingsafspraken De Huurdersvereniging Amsterdam, de Amsterdamse corporaties en de gemeente Amsterdam maakten in juni 2015 Samenwerkingsafspraken voor de periode De betaalbaarheid van het wonen staat daarin centraal. Drie ambities springen eruit: meer betaalbare woningen aanbieden, meer nieuwe woningen bouwen en toewerken naar een stabiele voorraad van sociale huurwoningen. Uiteindelijk streven de partijen samen naar een duurzaam en dynamisch evenwicht in de sociale huursector. Eventuele verkoop, sloop of liberalisatie van sociale woningen moet op termijn in evenwicht komen met de nieuwbouw en aankoop van sociale huurwoningen, zodat er voldoende sociale huurwoningen blijven. Beschikbaarheid: aantal sociale huurwoningen blijft op peil Afgesproken is dat de voorraad sociale huurwoningen in bezit van corporaties per 1 januari 2019 tenminste is. In de periode willen we tot een dynamisch evenwicht komen. We leggen het niveau van dat dynamisch evenwicht nu nog niet vast. Op termijn streven de corporaties weer naar groei van de sociale voorraad. Want om het percentage sociale huurwoningen op peil te houden, is bij een groeiende vraag en groeiende Amsterdamse woningvoorraad ook FIGUUR 12 Corporatiebezit en sociale huurwoningen tov totale woningvoorraad per stadsdeel op 1 januari 2018 FIGUUR 13 Monitoring aanbiedingsafspraken Amsterdam ( ), Betaalbaarheid samenwerkingsafspraken* (sociale huur via Woningnet, directe bemiddeling** en studentenwoningen Sociale verhuur (WoningNet en directe bemiddeling) < 592, ,55-635,05 aan > 2 personen < 592,55 / 635, Zelfstandige studentenwoningen < 592, Zelfstandig sociaal < 710, < 592,55 / 635, % < Aftoppingsgrenzen 592,55 / 635,05 (inclusief studenten) 62% 85% 84% Onzelfstandige Zelfstandige Zelfstandige Totaal Totale % Zelfst. % Zelfst. eenheden woningen sociale corporatiebezit voorraad corporatie sociale huur- * ** huurwoningen **** woningen woningen t.o.v. totale t.o.v. totale voorraad *** voorraad *** Centrum % 25% Westpoort % 0% West % 36% Nieuw-West % 46% Zuid % 25% Oost % 42% Noord % 55% Zuidoost % 50% Totaal % 38% * Categorie B Conform definitie DVI ** Categorie A Conform definitie DVI *** Exclusief onzelfstandige woningen **** Woningvoorraad OIS, nog niet definitief. Betreft zelfstandige woningen en geclusterde onzelfstandige eenheden conform BAG registratie. Bron: databank Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (gegevens kunnen verschillen van de jaarverslagen van de corporaties) * Deze afspraken gelden vanaf juli 2015, maar de cijfers gaan over het gehele jaar is het eerste volledige jaar van de afspraken. ** Vanaf 2013 zijn alle reguliere verhuringen van sociale huurwoningen rechtstreeks opgevraagd bij de corporaties. Vanwege directe bemiddeling (o.a. via instellingen) verhuurden de corporaties in , in en in woningen meer dan bij WoningNet staan geregistreerd. Bron: eigen opgave corporaties een absolute groei van de voorraad sociale huurwoningen noodzakelijk. Per 1 januari 2018 hebben de corporaties zelfstandige sociale huurwoningen in bezit. Op 1 januari 2017 waren dat er Het aantal sociale huurwoningen van corporaties blijft dus, na een jarenlange daling, min of meer constant. De beleidsomslag van de corporaties tekent zich hier duidelijk af. Wel neemt het percentage sociale huurwoningen van corporaties als aandeel van de totale voorraad af van 39 procent in 2017 naar 38 procent in De totale Amsterdamse woningvoorraad groeit immers door nieuwbouw. De Amsterdamse corporaties hebben ook ruim onzelfstandige eenheden (zoals studentenkamers) in bezit. Deze zijn niet inbegrepen in het bovengenoemde aantal van sociale huurwoningen, maar vervullen wel een rol bij de huisvesting van lage inkomensgroepen in de stad 1. 1 De gemeente telt bij de totale woningvoorraad per stadsdeel ook (geclusterde) onzelfstandige eenheden mee met een eigen BAG-adres. Deze onzelfstandige eenheden worden aan de tellerkant van deze berekening niet meegenomen, omdat daarbij alleen de zelfstandige huurwoningen van de corporaties worden meegeteld. Het aandeel sociale huurwoningen (inclusief onzelfstandige eenheden) ligt dus in werkelijkheid wat hoger dan 38 procent Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

13 Betaalbaarheid: aanbiedingsafspraken Amsterdam In de Samenwerkingsafspraken staat betaalbaarheid voorop. Afgesproken werd dat 75 procent van de zelfstandige sociale huurwoningen van corporaties (inclusief studentenwoningen) wordt verhuurd onder de hoge en lage aftoppingsgrens (respectievelijk 592,55 en 635,05 euro, prijspeil 2017). De eerste grens geldt voor kleine huishoudens tot en met twee personen, de tweede grens voor drie of meer personen. Het jaar 2016 was het eerste volledige jaar van deze afspraak, omdat tot juli 2015 nog andere afspraken golden. Vanaf 2016 moesten corporaties conform rijksbeleid voldoen aan de 95-procentnorm voor het passend toewijzen van huurwoningen aan mensen met recht op huurtoeslag. Deze passendheidstoets houdt in dat ten minste 95 procent van de huishoudens met recht op huurtoeslag die een huurwoning betrekken, een woning met een huur onder de aftoppingsgrenzen toegewezen krijgen. De Amsterdamse afspraak van de 75 procent toewijzing onder de aftoppingsgrenzen hangt samen met de introductie van de landelijke passendheidstoets. In 2016 werden zowel de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken als de passenheidstoets geïmplementeerd in het huurbeleid van de Amsterdamse corporaties. Dat is duidelijk te merken, want het percentage verhuringen onder de aftoppingsgrenzen nam toe van 62 procent in 2015 (nulmeting) tot 85 procent in 2016 en 84 procent in Daarmee voldoen de corporaties ruimschoots aan de aanbiedingsafspraak van 75 procent. De betaalbaarheid van het vrijkomende aanbod is daarmee fors toegenomen. In 2015 werden zelfstandige sociale huurwoningen en studentenwoningen verhuurd onder de aftoppingsgrenzen, in 2016 zijn dit er en in 2017 gaat het om woningen. Dat het aantal niet nog verder is gestegen komt vooral door een daling van het aantal verhuringen van studentenwoningen. In de reguliere sociale verhuur is het aantal verhuringen onder de aftoppingsgrenzen sterk toegenomen van in 2015 via in 2016 naar in Betaalbaarheid: aanbod per stadsdeel In de Samenwerkingsafspraken is ook afgesproken dat we onderzoeken hoe in gebieden met een hoge druk, zoals Centrum, Zuid en delen van West, voldoende woningen onder de aftoppingsgrens worden aangeboden. We monitoren dat per stadsdeel (minimaal) 75 procent wordt aangeboden onder de lage en hoge aftoppingsgrens. Daarbij hanteren we een marge van 5 procent. De cijfers over 2017 laten zien dat het aandeel verhuringen onder de aftoppingsgrenzen uiteen loopt van 74 procent in Zuid tot 95 procent in Zuidoost. De cijfers per stadsdeel komen daarmee niet onder de afgesproken marge. Wel worden er in de stadsdelen Nieuw West (90 procent) en Zuidoost (95 procent) juist relatief veel woningen onder de aftoppingsgrenzen verhuurd. Het aanbod dat bereikbaar is voor huishoudens met recht op huurtoeslag is dus de laatste jaren toegenomen. Tegelijkertijd is er minder aanbod voor huishoudens met een inkomen tussen en Euro per jaar. De instroom dreigt daardoor eenzijdiger te worden met residualisering van de sociale huursector als gevolg. Gemiddeld kwam 83 procent van de sociale verhuringen (inclusief zelfstandige studentenhuisvesting) in 2017 terecht bij de primaire doelgroep van mensen met lage inkomens. Dit aandeel loopt uiteen van 76 procent in stadsdeel Zuid tot 92 procent in stadsdeel Zuidoost. De instroom in de sociale huursector in het laatste stadsdeel bestaat dus vooral uit mensen met lage inkomens. Middensegment Mensen met een middeninkomen vallen op de Amsterdamse woningmarkt tussen wal en schip. FIGUUR 14 Aanbiedingsafspraak per stadsdeel, % verhuringen onder aftoppingsgrenzen en % verhuringen aan primaire doelgroep reguliere sociale verhuur en zelfstandige studentenwoningen 2017 Sinds 2011 komen ze niet langer in aanmerking voor sociale huurwoningen en de koopsector is voor hen in grote delen van Amsterdam door de prijsstijgingen zo langzamerhand onbetaalbaar geworden. Ook de corporaties kunnen met hun koopwoningen de middengroep minder bedienen, want ook de corporatiewoningen moeten tegen marktprijzen worden 592,55 > 592,55 en > 592,55 en > 635,05 en Totaal 635,05 aan 635,05 aan 710,68 710,68 1 en 2 persoons- 3 en meerpersoonshuishoudens huishoudens Centrum West Nieuw West Zuid Oost Noord Zuidoost Totaal Aanbiedingsafspraak Aanbiedingsafspraak Verhuring aan primaire Verhuring aan primaire Amsterdam 2017 Amsterdam 2016 doelgroep 2017 doelgroep 2016* Centrum 75% 71% 78% 75% West 81% 76% 82% 80% Nieuw West 90% 85% 86% 85% Zuid 74% 74% 76% 77% Oost 86% 88% 85% 89% Noord 79% 90% 77% 90% Zuidoost 95% 91% 92% 90% Totaal 84% 85% 83% 86% *Ten opzichte van het Jaarbericht 2017 heeft een administratieve correctie plaatsgevonden. Bron: eigen opgave corporaties verkocht. Van de corporatieverkopen in 2017 werd 45 procent verkocht onder euro. In de Samenwerkingsafspraken werd afgesproken dat de corporaties hun huurwoningen in de vrije sector, voor 65 procent aanbieden in het middensegment (< 995 euro, prijspeil 2017). De gemiddelde huur van Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

14 deze middensegmentwoningen bedraagt maximaal 875 euro (prijspeil 2017). Het aantal verhuringen in de vrije sector van corporaties is wel fors gedaald van in 2016 naar woningen in 2017, waarvan 52 procent in het middensegment (< 995 euro, prijspeil 2016). De gemiddelde huurprijs van die middensegmentwoningen ligt op 895 euro per maand. Het percentage en de gemiddelde huur voldoen dus in 2017 niet aan de afspraak. Dat heeft mede te maken met een hogere mutatiegraad bij duurdere vrije sector huurwoningen dan woningen in het middensegment. Deze is vooraf lastig in te schatten. Een andere verklaring is de verhuring aan friends. De corporaties hebben 123 van de vrije sectorwoningen verhuurd via friendscontracten, waarmee 294 personen een woning delen. De friendscontracten hebben per woning weliswaar gemiddeld een hogere huur, maar meerdere personen met een laag- of middeninkomen hebben zo woonruimte verkregen. Van de vrije sectorverhuringen in 2017 waren er 298 woningen daarvóór een sociale huurwoning. In 2016 waren er nog 520 en in van deze liberalisaties. Het aantal liberalisaties is dus fors afgenomen. Platform Amsterdam Middenhuur In het voorjaar van 2017 hebben vijf woningcorporaties (De Alliantie, Eigen Haard, Stadgenoot, Rochdale en Ymere) en vijf instititutionele beleggers (Wonam, Bouwinvest, Amvest, Vesteda en Syntrus Achmea) het Platform Amsterdam Middenhuur opgericht. De partijen willen samen zorgen voor meer middenhuur woningen. Zij constateren bij een groot aantal mensen met inkomens van 1 tot 2 keer modaal een grote vraag naar huurwoningen met een prijs van 725 tot 1000 euro per maand. Daarbij denken zij aan woningen met een minimale grootte van 50m 2. De partijen willen op alle Amsterdamse nieuwbouwlocaties tot 2025 minimaal nieuwe middenhuur woningen bouwen. Beleggers willen langjarig investeren in een divers woningaanbod in groot Amsterdam. De corporaties zullen woningen vanuit de sociale huur overhevelen naar middenhuur en creëren zo meer aanbod voor huurders met inkomens boven modaal (> euro per jaar). Dit bevordert de doorstroming van mensen met middeninkomens waardoor er in de sociale huur meer woningen vrij komen voor mensen met lagere inkomens die op zoek zijn naar een huurwoning. Sociale huurders (doorstromers) krijgen bij de PAM partijen voorrang. Voor hen willen de partijen 25% van de middenhuur woningen reserveren. De PAM-voornemens werden in de loop van 2017 overgenomen door de gemeente. Als gevolg daarvan zijn vier tenders gestart en daarvan is er inmiddels één afgerond. Dat het verhuren van middensegment huurwoningen bijdraagt aan de doorstroming blijkt uit de resultaten van Eigen Haard. Deze corporatie verhuurde in 2017 meer dan de helft van de vrijkomende huurwoningen in het middensegment aan mensen die een sociale huurwoning achterlieten Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

15 De Amsterdamse woningcorporaties huisvesten veel bijzondere doelgroepen. Dit is onder meer het gevolg van het landelijke beleid om mensen minder lang in instellingen te laten wonen en van de komst van vluchtelingen. Daarnaast maken mensen met een sociaal-medische of een stadsvernieuwingsurgentie deel uit van de bijzondere doelgroepen. Thuis in de wijk In het voormalige Schippersinternaat in Geuzenveld bouwde Stadgenoot 64 herstartstudio s. Hier wonen sinds april 2017 voormalig daklozen en mensen die bijvoorbeeld uit detentie en verslavingsklinieken komen. De studio s zijn een tussenstap op weg naar volledig zelfstandig wonen. Het gebouw dateert uit 1940, en was een internaat voor schipperskinderen in het buitengebied van Amsterdam. Geuzenveld is pas later, tussen 1953 en 1959, gebouwd. Het pand is nu eigendom van Stadgenoot en wordt gehuurd door de Volksbond, een stichting die professionele ondersteuning biedt aan (ex) daklozen en mensen met een psychiatrische beperking. De studio s in het voormalig Schippersinternaat zijn voor mensen die nog cliënt zijn in de Maatschappelijke Opvang, maar toe zijn aan een volgende stap of nog even willen oefenen met zelfstandig wonen. Het zijn zelfstandige woningen met een eigen voordeur en huisnummer, waar cliënten twee jaar kunnen wonen en begeleiding ontvangen van de ambulante zorgmedewerkers van De Volksbond. Bij de opening van het verbouwde internaat in april 2017 werden de buurtbewoners speciaal uitgenodigd en kregen zij informatie over de huurders en over de begeleiding door de medewerkers van De Volksbond. In 2017 verhuurden de corporaties in totaal sociale huurwoningen aan bijzondere doelgroepen. Dit zijn ruim 350 verhuringen meer dan in Het aantal toewijzingen aan mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang en aan stadsvernieuwingsurgenten nam in 2017 toe en er werd door corporaties iets meer gebruik gemaakt van de mogelijkheid voor een maatwerkregeling. Het aantal verhuringen aan statushouders nam juist af met ruim 200 verhuringen in vergelijking met De Huurdersvereniging Amsterdam, gemeente en corporaties kwamen in de Samenwerkingsafspraken voor de jaren overeen, dat maximaal 30 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen in deze periode wordt toegewezen aan kwetsbare huishoudens conform het Programma huisvesting kwetsbare groepen. Tenminste 50 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen in Amsterdam blijft beschikbaar voor reguliere woningzoekenden. De corporaties houden zich aan deze afspraak. In 2017 wezen zij sociale huurwoningen toe aan huishoudens die vallen onder het programma, dit is 29 procent van het totaal aantal sociale verhuringen 1. Daarnaast verhuurden 28 Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave 29 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

16 Ik zag twee engelen aankomen Annemiek den Held (schuldhulpverlener bij Doras) en Abderrahim Gamgami (huurder Ymere) zij 14 procent van de vrijkomende woningen aan stadsvernieuwingsurgenten en 3 procent via de maatwerkregeling. In totaal komt dit neer op 46 procent van het totaal aantal verhuringen. De overige 54 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen werd verhuurd aan regulier woningzoekenden. FIGUUR 15 Verhuringen aan bijzondere doelgroepen ( ) Dringende medische en sociale redenen, (O)MPG en OOV* Uitstroom maatschappelijke De datum staat in zijn geheugen gegrift: maandag 11 mei Abderrahim Gamgami (roepnaam Gami) stond voor het raam. Hopeloos, want over twee dagen zou zijn woning wegens huurschuld worden ontruimd. Een uitweg zag hij niet. Tot hij Annemiek den Held en haar collega Linda van Altena van het team Vroeg Eropaf zag aankomen. Hij deed de deur open, raakte in gesprek en accepteerde hun begeleiding. De ontruiming werd opgeschort en is inmiddels afgeblazen. opvang* Vrouwenopvang (huiselijk geweld)* Verblijfsgerechtigden (taakstelling Rijk)* Stadsvernieuwingsurgent Maatwerk corporaties Totaal * Deze doelgroepen maken onderdeel uit van het programma huisvesting kwetsbare groepen Bronnen: Programma huisvesting kwetsbare groepen en WoningNet. Woonzorgbegeleiding op maat De gemeente, zorg- en welzijnspartijen en woningcorporaties hebben met het programma huisvesting kwetsbare groepen de ambitie om kwetsbare bewoners met een urgente woonvraag vanaf 2018 binnen drie maanden passende woonruimte aan te bieden. 1 Voor de noemer gaan wij daarbij uit van het aantal verhuringen bij WoningNet in 2017, zoals bekend op 15 januari 2018, namelijk Dit is overeenkomstig de afspraak met het programma huisvesting kwetsbare groepen. 2 De cijfers in figuur 15 zijn exclusief de gemengde woonprojecten op pagina 48 en 49. Corporaties verhuren dus meer woningen aan bijzondere doelgroepen. 30 We hadden al eerder contact gezocht, maar hij ging er nooit op in, vertelt Annemiek den Held. Corporaties proberen huurachterstanden te voorkomen en bieden allerlei hulp. Ze dragen mensen met huurschuld van twee maanden voor bij het team Vroeg Eropaf en als er echt een ontruiming dreigt komt er nog een allerlaatste melding. Dan gaat het team er nog een keer op af. Ik had moeite om hulp te accepteren, zegt Gami, terwijl hij thee inschenkt en zelfgebakken cake aansnijdt. Het voelt als bedelen. Ik wilde het liever zelf oplossen, maar het lukt me niet om werk te vinden. Zonder werk en zonder geld heb je geen vrienden meer. Ik verdeelde één portie shoarma over vijf dagen. Rust in de tent Het was of mijn gebeden waren verhoord, herinnert Gami zich die maandag in mei. Er kwamen twee engelen aan en na een uurtje praten had ik het vertrouwen dat het goed zou komen. Ik heb de hulp met beide handen aangepakt. Hij werd de eerste deelnemer van de ontzorgservice van Ymere. Bij deze pilot werd de huur- achterstand bevroren, zodat hij rust kreeg om onder begeleiding van Doras zijn leven weer op de rit te krijgen. Dat werd breed aangepakt, want achter huurschuld schuilen meestal een heleboel andere problemen. Mensen doen er alles aan om hun woning te behouden, weet Annemiek. Als ze die rekening niet meer betalen is er heel wat aan de hand. Met de ontzorgservice worden niet alleen de schulden aangepakt, maar de hele levenssituatie, zodat er weer uitzicht komt op activiteiten en gezonder leven. Schuldhulpmaatje Bijna drie jaar later heeft Gami een groot deel van de schulden weggewerkt. Je hebt het allemaal zelf gedaan, benadrukt Annemieke als hij haar blijft bedanken. Je had ook je administratie keurig op orde. Dat gebeurt bijna nooit, vaak maken mensen de post niet meer open. Er is veel veranderd. Gami volgde een training budgetbeheer, maar ging ook hardlopen. Hij viel zestien kilo af en deed mee met de damtot-dam-loop. De finishfoto pronkt in het trapportaal. Hij is actief als vrijwilliger in buurthuis De Meeuw. Ik kom weer onder de mensen. Ook heb ik geleerd om meer voor mezelf op te komen. Dat gunt hij ook anderen en daarom volgde hij een training tot schuldhulpmaatje. Deze vrijwilligers vormen een brug tussen mensen met schulden en professionele hulpverleners. Weer meedraaien Ymere heeft in 2018 opnieuw een project waarbij mensen met een huurachterstand brede begeleiding krijgen. Dat is hoe het moet, vindt Annemiek. Meer Vroeg Eropaf, minder deurwaarders. De bewoner maakt een plan van aanpak op alle gebieden. Dus naast schulden wegwerken ook dagbesteding, gezondheid en onderzoeken wat je wilt met je leven. Dat geeft je ruimte om te denken over je dromen, je wensen, je prioriteiten. Zodat je weer kunt meedraaien in de maatschappij. Ooit was Gami te trots om hulp te vragen. Nu is hij trots op wat hij heeft bereikt. Als ik thuis kom en ik steek de sleutel in het slot, dan voel ik me als een koning! 31 Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

17 Belangrijk dat mensen hier een goede start kunnen maken Mieke Bakker (vrijwilliger Vluchtelingenwerk) en Ayoub Sharhani (huurder Rochdale) Een belangrijk onderdeel van het programma is het bieden van goede woonzorgbegeleiding op maat. De interviews met Abderrahim, Ayoub en Mark zijn hier een voorbeeld van. Van de woningen die verhuurd zijn via het programma, is meer dan de helft verhuurd aan mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang en begeleid wonen. Voor deze huurders geldt dat zij niet meteen een huurcontract op eigen naam krijgen, maar dat een huurcontract wordt gesloten met de zorginstelling via zogenoemde intermediaire verhuur. De zorginstelling en de corporatie werken zorgvuldig samen volgens werkafspraken, die begin 2018 zijn vastgesteld. Anderhalf jaar verbleef statushouder Ayoub Sharhani in AZC s. Na een lange koude winter in het tentenkamp Heumensoord bij Nijmegen, verkaste hij nog vijf keer van de ene naar de andere stad. In de zomer van 2017 kreeg hij eindelijk een eigen plek in het tijdelijke studentencomplex van De Key aan de Wenckebachweg. Mieke Bakker hielp hem bij de formaliteiten. Inmiddels woont Ayoub met zijn vrouw in een driekamerwoning van Rochdale. Deze werkafspraken bevatten onder meer een afgestemd aanbod van wonen en zorg, afspraken over wonen en goed nabuurschap, vroege signalering van eventuele problemen om terugval en overlast te voorkomen en ondersteuning bij financieel beheer. De eerste resultaten van het werken met deze afspraken zijn positief: de cliënten zijn tevreden met de matching, de samenwerking tussen de partners loopt goed en buurtbewoners melden minder overlast. Het huisvesten van kwetsbare bewoners vraagt ook veel van woningcorporaties. Zo hebben de corporatiemedewerkers veel meer contact met hulpverleners van de zorginstelling. Dat begint al bij het matchen van de woning met de klant, het maken van afspraken over woondoelen en het jaarlijks evalueren van de voortgang. Voor de medewerkers van alle samenwerkingspartners (corporaties en zorginstellingen) is het van groot belang dat zij mandaat hebben om maatwerk per cliënt te verlenen en vertrouwen hebben in elkaars kwaliteit en ervaring. Het werken met de werkafspraken is daarmee een proces van leren en fouten durven maken. Corporaties huisvesten kwetsbare bewoners vanuit hun sociale doelstelling. Wij zijn er juist voor mensen die ondersteuning nodig hebben bij het (weer) zelfstandig wonen. Hierin zijn wij verantwoordelijk voor het bieden van een goede woonplek. De zorgpartij is verantwoordelijk voor het bieden van een passend zorgarrangement en de gemeente faciliteert de nodige voorzieningen op buurtniveau. Door intensief samen te werken dragen we allemaal bij aan het herstel en het goed zelfstandig wonen door kwetsbare Amsterdammers. 32 Die eerste woning was niet zo ruim, vertelt Ayoub. Maar het was er wel leuk. Ik heb er veel mensen leren kennen. In het complex van containerwoningen stimuleert De Key een community van studenten en statushouders. Veel informatie Op de dag van de sleuteluitreiking maakte Ayoub kennis met Mieke. Als vrijwilliger voor Vluchtelingenwerk begeleidt zij statushouders uit een AZC naar hun eerste zelfstandige woning. Want daar komt nogal wat bij kijken. Na uitleg over het huurcontract volgt een bezoekje aan de Dienst Wonen voor de aanvraag van huur- en zorgtoeslag. Ook krijgen statushouders een lening voor de inrichting van hun woning. Een week later gingen Ayoub en Mieke samen naar WPI (werk, participatie en inkomen) om een uitkering en de zorgverzekering aan te vragen. Statushouders krijgen bij de corporatie en de gemeente heel veel informatie over zich heen, zegt Mieke. Wij vinden het belangrijk dat de mensen snappen wat er gebeurt. Een goede start Ayoub was blij met de hulp. Mieke heeft me veel steun gegeven. We hebben na die eerste week nog een paar keer afgesproken en ook een wandeling gemaakt. Dat doet Mieke niet met iedereen: Met Ayoub was er een klik; hij is de eerste vluchteling die ik ontmoette die boeken heeft. Ze doet dit vrijwilligerswerk nu ongeveer een jaar en heeft al zo n vijftig statushouders begeleid. Ik vind het belangrijk dat we met elkaar zorgen dat mensen die hier komen een goede start kunnen maken. Iemand als Ayoub kan al snel zelfstandig verder. Lastiger is het bijvoorbeeld voor jonge statushouders tussen de 18 en 23 jaar, die pas in Nederland zijn. Die hebben onze hulp hard nodig. Gezinshereniging Toen eind 2017 Ayoubs vrouw naar Nederland mocht komen, was het zoeken naar een andere woning. Begin dit jaar kwam het verlossende telefoontje. Dat is best snel, zegt Mieke. Meestal duurt dat langer, want de woningvoorraad in Amsterdam is niet groot. Vooral woningen voor gezinnen met kinderen zijn er veel te weinig. De gemeente zorgde voor vloerbedekking en verlichting in de nieuwe woning. Het is heel groot, zegt Ayoub. De driekamerwoning heeft een aparte keuken en een groot balkon. Hier kan hij de Nederlandse woorden daar en hier oefenen, lacht Ayoub: In mijn vorige huis was alles dichtbij. Anders dan in het studentencomplex heeft hij nu niet veel contact met zijn buren. Het zijn oudere mensen, ik kom ze niet vaak tegen. Wel hielp een buurman met uitleg over de cv-ketel. Vol ambities Ayoub is actief in het Movement Hotel een popup-hotel in de Bijlmer Bajes dat wordt gerund door vluchtelingen en professionals. Hij hielp de cellen opknappen en zit elke zaterdag achter de receptie. Ayoub behoort tot een Arabische minderheid in Iran en studeerde politicologie in Libanon. Na een intensieve taalcursus Nederlands bij de VU wil hij ook zijn Engels verbeteren om zijn master af te kunnen ronden. En dan zo snel mogelijk aan het werk, want hij wil niet afhankelijk blijven van een uitkering. Daarom zoekt hij nu al parttime werk, waarbij hij ook zijn Nederlands in de praktijk kan oefenen. Intussen helpt Mieke weer andere statushouders op weg. Ik vind dit echt heel relevant werk. Het geeft me veel voldoening. En ik kom in buurten van Amsterdam die ik niet kende. 33 Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

18 We hebben een klik Muriël (woonbegeleider Leger des Heils) en Mark (woont met begeleiding in een woning van Eigen Haard) Goed wonen is essentieel Goed kunnen wonen speelt een belangrijke rol in het leven van mensen. De loop van iemands leven kun je zien als het resultaat van vier factoren: eigen keuzes, optredende risico's, menselijk kapitaal en het gebruik van de 'lange systemen' zoals toegelicht in een publicatie van De Vernieuwde Stad. In Nederland hebben we op belangrijke sociaaleconomische terreinen collectieve systemen, dit zijn de zogenoemde lange systemen waar iedereen deel van uitmaakt. De woningmarkt is zo n systeem, net als onderwijs, zorg, sociale zekerheid, pensioen en de arbeidsmarkt. Het functioneren in deze systemen beïnvloedt de loop van ieders leven: het opleidingsniveau, het bezitten of huren van een woning, het opbouwen van pensioen, het afhankelijk zijn van een uitkering, van zorg of begeleiding bij het zelfstandig wonen. Gemiddeld genomen zijn mensen die behoren tot de kwetsbare doelgroepen afhankelijk van een sociale huurwoning. Vaak ontvangen zij een uitkering en zijn bij de start afhankelijk van begeleiding om (weer) zelfstandig te kunnen wonen. Ze ervaren minder regie over hun eigen leven. Soms is de kwetsbaarheid het gevolg van een fysieke of psychische beperking. Maar de kwetsbaarheid kan ook ontstaan door omstandigheden in het land van herkomst, zoals bij een statushouder die een nieuwe start maakt op de Nederlandse woningmarkt en arbeidsmarkt. Weer anderen zijn door financiële of relationele problemen in de knel geraakt. Een groep ongelijke mensen, die vraagt om ongelijke behandeling. Samenwerken aan (woon)oplossingen Door te kijken naar de invloed van de lange systemen op levens van mensen, kunnen we anders kijken naar de levens van kwetsbare huurders. Als er op één of meerdere levensgebieden een probleem is, heeft dit ook invloed op het wonen en komen corporaties huurders tegen op het moment dat betaalproblemen ontstaan, er overlast is of vermoedens van woonfraude zijn. Wij pakken deze signalen op en werken samen met zorgpartijen, maatschappelijke dienstverlening, de gemeente en de huurder zelf aan een oplossing, zodat de huurder weer regie krijgt over zijn eigen leven. Maatwerk is hierin leidend, de (woon) oplossing wordt in Amsterdam afgestemd op wat iemand zelf kan en nodig heeft. 34 Mark draagt een shirt van Newcastle United, de voetbalclub waar hij lang geleden bij speelde. De strepen komen overeen met de kleding van Muriël, zijn begeleider vanuit het Leger des Heils. Ze zien elkaar elke vrijdag en als het nodig is kan Mark altijd bellen of appen. Sinds eind vorig jaar woont Mark zelfstandig en met een beetje hulp van Muriël gaat dat heel erg goed. Ik moet nog even opruimen, zegt Mark terwijl snel hij de salontafel leegruimt. Hij komt net van zijn werk bij het 50/50 workcenter van het Leger des Heils. Vier dagen per week sorteert hij kleding en schoenen die mensen in de inzamelcontainers hebben gedaan. De andere dagen zorgt hij voor zichzelf en zijn woning. Housing first Mark heeft twaalf jaar bij Domus gewoond, een beschermde woonvorm waar ex-daklozen 24-uursbegeleiding krijgen. Ik had er een kamertje met eigen wc en douche. Er was een gezamenlijke huiskamer, maar daar kwam ik nooit. Ik had me er al bij neergelegd dat dat mijn eindhalte zou zijn. Ik ging nergens heen, zat de hele dag binnen. De ommekeer begon met dagbesteding, eerst een halve dag per week en nu al vier dagen. In het begin zag ik het niet zitten, maar opeens kreeg ik er zin in. En afgelopen zomer hoorde hij voor het eerst over de mogelijkheden van begeleid wonen. Dat was het housing first-project, vertelt Muriël. Dat is bedoeld voor mensen in een wooninstelling die al redelijk zelfstandig zijn. Een half jaar later kreeg Mark het bericht dat er een woning voor hem was gevonden. Ik dacht dat ik flauw zou vallen. Ik kon het niet geloven. Meer zeggenschap Muriël werkt als ambulant woonbegeleider bij het Leger des Heils. Zij begeleidt acht cliënten zoals Mark die vanuit het stedelijke traject huisvesting kwetsbare doelgroepen op zichzelf gaan wonen. We hebben kennisgemaakt en wat formulieren ingevuld en toen zijn we snel naar de woning gegaan, want Mark was super benieuwd. De tweekamerwoning met douche, wc, keuken, balkon en een berging is enorm, vindt Mark. Maar misschien nog wel belangrijker is dat hij meer zeggenschap heeft over zijn leven: Ik bepaal zelf wat ik eet, wanneer ik ga slapen, hoe ik mijn dag indeel. Het Leger des Heils huurt de woning bij woningcorporatie Eigen Haard en zorgt voor de begeleiding. Een van de voorwaarden is dat er geen overlast mag zijn voor de buren. Dat is bij Mark gelukkig geen probleem. Hij kent de regels: niet te veel mensen tegelijkertijd op bezoek en geen lawaai maken. Zijn vaste lasten worden betaald via FIBU, financieel budgetbeheer van de gemeente. Mark krijgt wekelijks leefgeld en een klein extraatje vanuit zijn sorteerwerk. Wekelijks huisbezoek Muriël hielp met het aanvragen van bijzondere bijstand om meubels voor de woning te kunnen kopen. De spullen kocht Mark zelfstandig: twee rode banken, een televisie, een bed, een wasmachine, keukengerei. Hij heeft ook de lead bij het wekelijks huisbezoek van Muriël. Ze nemen administratie door, ze helpt met het betalen van rekeningen en ze bespreken persoonlijke kwesties. Ik laat het van hem afhangen, waar hij behoefte aan heeft, benadrukt Muriël. In het begin was het nog wat zoeken hoe hij zijn tijd moet indelen, maar inmiddels loopt het goed. Mark vindt de begeleiding prettig, We hebben een klik en zo hoef ik niet altijd op mijn dochters terug te vallen. Ik heb het hier enorm naar mijn zin, zegt Mark. Ik geniet van alles wat ik meemaak en ben dankbaar dat ik hier mag zijn. Muriël is trots op hem: Na twaalf jaar wonen in een instelling en vier maanden in een zelfstandige woning, is hij gegroeid naar iemand die alles zelfstandig doet met slechts een paar uur begeleiding per week. 35 Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

19 FIER, DE ALLIANTIE OP ZEEBURGEREILAND IN OOST Op Zeeburgereiland (Amsterdam Oost) realiseert de Alliantie diverse woningbouwprojecten. Eind 2017 werd Fier opgeleverd, een gebouw met 60 sociale huurwoningen aan het park. Daarvan worden er 20 toegewezen aan vluchtelingen met een verblijfsvergunning. Op de begane grond zit een buurtsupermarkt. Onderin het gebouw bevinden zich een parkeergarage, bergingen en fietsenstallingen. Op het dak liggen zonnepanelen, waarop een deel van de woningen is aangesloten. Alle woningen zijn voorzien van verspringende ruime balkons van twee meter diep. Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

20 5 Betaalbaarheid en schulden Daling huisuitzettingen als gevolg van huurschuld zet door Amsterdamse woningcorporaties ontruimden in 2017 nog 257 huurwoningen. Dat zijn er historisch weinig en 150 minder dan in In 2007 waren dat er veel meer, namelijk 885 woningen. FIGUUR 16 Ontruimingen corporaties naar stadsdeel ( ) De gezamenlijke aanpak van gemeente, woningcorporaties, energie- en verzekeringsmaatschappijen en instellingen voor maatschappelijke dienstverlening is effectief. Op 22 november 2017 is een nieuw convenant getekend waarin vroegsignalering en een sluitende aanpak centraal staan. Zodra er betalingsachterstand is, benaderen de corporaties de huurder. Vaak is meer aan de hand dan alleen financiële problemen en hebben mensen ook maatschappelijke hulp nodig. Zo vallen steeds minder mensen met schulden tussen wal en schip en worden jaarlijks duizenden huurders tijdig geholpen en kunnen ze gewoon in hun huis blijven wonen. De corporaties hebben ook veel geïnvesteerd in verbetering van incasso-processen. Ze doen er alles aan om persoonlijk contact met de huurder te krijgen zodat een regeling op maat getroffen kan worden. Ook komt het voor dat huurders die een bijstandsuitkering krijgen, toestemming geven dat de huur rechtstreeks aan de corporatie wordt betaald en ingehouden op hun uitkering (project Geregelde Betaling). Pas als een huurder alle hulp weigert, wordt zijn of haar dossier overgedragen aan een deurwaarder. Dat alle inzet werkt, laten de elk jaar dalende cijfers van woningontruimingen als gevolg van huurachterstand zien. In 2007 werden 885 corporatiewoningen Centrum West Nieuw West Oost Noord Zuid Zuidoost Totaal Bron: gemeente Amsterdam, WPI ontruimd, in 2016 ging het om 407 corporatiewoningen en in 2017 waren dat er nog maar 257. Bij ongeveer de helft van deze huishoudens speelden in 2017 ook zaken als woonfraude en/of ernstige overlast. In deze situaties wordt in de meeste gevallen direct een ontruimingsvonnis aangevraagd bij de rechter en wordt géén regeling aangeboden. Ook de aanpak bij enkel huurschulden is niet vrijblijvend. Na herhaalde weigering van zo n regeling of bij het niet nakomen van afspraken door de huurder zal een corporatie alsnog een ontruimingsvonnis aanvragen bij de rechter. In 2017 is een start gemaakt met een nog nauwere samenwerking tussen corporaties en maatschappelijke dienstverleners, onder andere door de ontwikkeling van een gezamenlijk dashboard en pilots waarin gezamenlijke huisbezoeken plaatsvinden. Betaalbaarheid: matiging huurverhoging Ten behoeve van de betaalbaarheid ontzien corporaties de laagste inkomensgroep, met een relatief hoge huur, bij de jaarlijkse huurverhoging. De meeste corporaties verhogen de huur niet of met minder dan inflatie voor deze groep. De wettelijk maximale huursom stijging van 1%, exclusief inflatie wordt in 2018 door de meeste corporaties dan ook niet volledig benut. Daarnaast draagt het passend toewijzen bij aan betaalbare huren voor nieuwe huurders. Zij krijgen vanaf het moment van verhuring een beter bij hun inkomen en huishoudenssamenstelling passende woning toegewezen. Betaalbaarheid: bijdrage voor woonlasten Specifiek voor de huurders met een langdurig laag inkomen en relatief hoge huur, is een regeling getroffen als onderdeel van de Amsterdamse Samenwerkingsafspraken. Deze huurders kunnen een bijdrage krijgen voor hun huur. De gemeente stelt hier voor nog tot en met ,5 miljoen euro per jaar beschikbaar. Als gevolg hiervan werd in 2017 gemiddeld 480 euro per jaar toegewezen als bijdrage voor de huur aan circa huurders Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

21 MERKELBACH, YMERE IN WEST In de buurt Landlust in Bos en Lommer (West) renoveerde Ymere het wooncomplex Merkelbach met 206 appartementen, waarvan 129 voor sociale verhuur. Merkelbach is een monument uit de jaren 30 van de vorige eeuw, ontworpen volgens de filosofie van het Nieuwe Bouwen met veel meer licht en luchtbeleving in huis. Naast de 129 sociale huurwoningen bood Ymere circa 72 betaalbare casco gerenoveerde koopwoningen aan van circa 45 tot 55 m2. Ymere zorgt voor het dak, de gevel, de vloer, de woning-scheidende wanden en het trappenhuis. De bewoners zorgen helemaal zelf voor de afbouw en de afwerking van de binnenkant. Zo kon Ymere de appartementen voor een aantrekkelijke prijs aanbieden én kunnen de bewoners de woning helemaal naar eigen wens afmaken, al dan niet met gebruik van afbouwpakketten. Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

22 6 Nieuwbouw, renovatie, duurzaamheid en verkoop Met de toenemende druk op de stad blijft nieuwbouw hard nodig. De gemeente Amsterdam heeft plannen om tot 2025 de bouw van woningen binnen de stadsgrenzen mogelijk te maken. Dit wordt gerealiseerd door nieuwbouw en voor een deel ook door transformatie van leegstaand vastgoed, zo blijkt uit Koers In de hele Metropoolregio Amsterdam zijn tot 2040 zelfs extra woningen nodig. De Amsterdamse Samenwerkingsafspraken gaan voor de periode tot 2019 uit van een programma van gemiddeld nieuwe sociale huurwoningen per jaar door corporaties, waarvan 800 reguliere woningen (niet zijnde studentenwoningen). De corporaties willen en kunnen deze afspraak verdubbelen naar nieuwe sociale huurwoningen per jaar. De corporaties hebben daarvoor weer de (financiële) mogelijkheden en zoeken naar locaties waar zij weer kunnen bouwen. Record van opleveringen in 2017 in Amsterdam Uit de nieuwbouwcijfers voor 2017 en de vergelijking met voorgaande jaren valt op te maken dat de totale nieuwbouw in Amsterdam enorm in de lift zit. In 2017 werden volgens het basisbestand van de afdeling Grond en Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam woningen opgeleverd in de stad tegen in 2016, in 2015, in 2014 en in Nog niet eerder werden zoveel woningen gebouwd in de stad, ook niet in het recordjaar 1984 toen bijna woningen werden opgeleverd. Sinds 2015 bouwen ook corporaties weer veel meer nieuwe woningen. In 2017 leverden de corporaties nieuwbouwwoningen op, waarvan 44 onzelfstandige eenheden. Van de nieuwe zelfstandige woningen zijn er sociale huurwoningen, FIGUUR 17 Ontwikkeling nieuwbouw in Amsterdam ( ) FIGUUR 18 Opleveringen nieuwbouw door woningcorporaties in Opleveringen Start bouw 0 Centrum West Nieuw West Zuid Oost Noord Zuidoost Nieuwbouw koop Nieuwbouw overige huur Nieuwbouw middensegment 995 Nieuwbouw onzelfstandige studentenwoningen 710,68 Nieuwbouw zelfstandige studentenwoningen 710,68 Nieuwbouw sociale huur 710,68 (prijspeil jan. 2017) Bron: OIS Amsterdam, Grond en Ontwikkeling Gemeente Amsterdam Bron: eigen opgave corporaties Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

23 876 studentenwoningen en 162 middensegmenthuurwoningen. Vooral De Alliantie leverde veel woningen op (661 sociale huurwoningen en 63 middensegmentwoningen). Het gaat daarbij onder andere om de vernieuwing van de Struikbuurt en de Staalmanpleinbuurt en nieuwbouw op het Zeeburgereiland. In de vernieuwingsbuurten hebben bewoners een belangrijke stem gehad in de plannen. Ten opzichte van de afgelopen jaren neemt het aandeel koopwoningen en markthuurwoningen in de nieuwbouw van corporaties af, terwijl de reguliere sociale huur toeneemt. De nieuwe Woningwet van 2015 belemmert namelijk de mogelijkheden van corporaties om marktwoningen te bouwen. Een aantal corporaties richt zich met de nieuwbouw nu primair op de realisatie van sociale huurwoningen voor de doelgroep met lage inkomens. Van alle stadsdelen loopt Nieuw West in 2017 op kop met de oplevering van nieuwbouwwoningen door woningcorporaties, waarvan 548 voor reguliere sociale verhuur en 787 studentenhuisvesting. Het betreft hier onder andere de oplevering van studentenwoningen in het project Little Manhattan door DUWO samen met IC-campus en Lieven-1 door de Key. Op de foto s in dit Jaarbericht, tonen we voorbeelden van nieuwbouw en renovatieprojecten van corporaties in Start bouw In 2017 werd in Amsterdam voor in totaal woningen de eerste paal geslagen. In 2016 waren dat woningen. Ook de corporaties maken weer vaart met nieuwbouw en sloegen in 2017 de eerste paal voor woningen, waarvan reguliere sociale huurwoningen, 122 zelfstandige studentenwoningen en 246 middenhuurwoningen. FIGUUR 20 Nieuwbouw zelfstandige sociale huur en studentenwoningen door corporaties in Amsterdam ( ) FIGUUR 19 Start nieuwbouw door corporaties per stadsdeel in 2017 Ook hier is Nieuw-West koploper met bouwstart van corporatiewoningen. Bij de start bouw zien we opnieuw een toename van de reguliere sociale verhuur en een afname van de bouw van studentenwoningen Oplevering zelfstandige sociale huur Oplevering zelfstandige studentenwoningen Start bouw zelfstandige sociale huur Start bouw zelfstandige studentenwoningen Bron: eigen opgave corporaties 0 Centrum West Nieuw West Zuid Oost Noord Zuidoost Nieuwbouw koop Nieuwbouw overige huur Nieuwbouw middensegment 995 Nieuwbouw onzelfstandige studentenwoningen 710,68 Nieuwbouw zelfstandige studentenwoningen 710,68 Nieuwbouw sociale huur 710,68 (prijspeil jan. 2017) Bron: eigen opgave corporaties Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

24 Renovatie Corporaties verbeteren de kwaliteit van hun woningen door te investeren in onderhoud en renovatie. Het aantal renovaties op hoog niveau lag in 2017 op Stadgenoot en Rochdale zijn hierbij de koplopers met respectievelijk 442 en 438 renovaties in We spreken van een hoog niveau renovatie als er FIGUUR 21 Nieuwbouw, renovatie, sloop en verkoop door corporaties ( ) minimaal euro per woning is geïnvesteerd. Vooral in de stadsdelen Oost en Nieuw-West is in 2017 veel gerenoveerd. Bijna gerenoveerde woningen zijn na de renovatie weer verhuurd met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (711 euro). Het grootste deel van de FIGUUR 22 Hoog niveau renovatie* (exclusief samenvoegen) per stadsdeel ( ) Aantal gerenoveerde woningen Aantal woningen na renovatie onder liberalisatiegrens, kale huur 710,68, prijspeil januari Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Totaal * Minimale investering van (uitsluitend investeringen in de verbetering van de woning, dus geen verhuiskostenvergoeding, communicatie en proceskosten etc). Bron: eigen opgave corporaties Hoog niveau renovatie* Sloop** Nieuwbouw*** Verkoop**** * Investering > ** Inclusief uit exploitatie nemen studenteneenheden (914 in 2015) *** Tot en met 2014, Bron: Grond en Ontwikkeling gemeente Amsterdam, 2015, Bron: eigen opgave corporaties *** Inclusief tijdelijke eenheden voor statushouders en jongeren, inclusief nieuwbouw studenten en nieuwbouw studenten voor derden (beheer door DUWO), exclusief onzelfstandige eenheden **** Tot en met 2010, Bron: Grond en Ontwikkeling gemeente Amsterdam, vanaf 2011, Bron: eigen opgave corporaties, exclusief verkoop aan beleggers Bron: eigen opgave corporaties woningen blijft dus na renovatie in de sociale huursector. Naast renovatie, knappen corporaties woningen op bij mutatie. Deze renovatie bij mutatie komt niet terug in deze cijfers, omdat de investering dan over het algemeen lager is dan euro per woning. Duurzaamheid, keuzevrijheid en betaalbaarheid Er werden in 2017 meer woningen duurzaam gerenoveerd dan een paar jaar geleden gepland. En last but not least, werken de Amsterdamse corporaties aan plannen om woningen op termijn aardgasloos te maken en deze te voorzien van alternatieve verwarmings- en energievoorzieningen. De corporaties leggen zich niet bij voorbaat vast op één optie en volgen alle innovaties op de voet. Keuzevrijheid en betaalbaarheid voor huurders vinden zij essentieel. Voorwaarde is dat de netten open zijn en daarop diverse duurzame bronnen kunnen worden aangetakt. Per buurt en per wijk onderzoeken de corporaties samen met gemeente en energiepartijen de komende jaren de meest geschikte optie Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

25 Gemengde woonprojecten voor jonge statushouders en andere jongeren De corporaties realiseren diverse woonprojecten voor jonge statushouders (asielzoekers met een verblijfsvergunning) en andere jongeren. Met deze tijdelijke en permanente huisvesting en de menging van twee doelgroepen stimuleren de corporaties de integratie van de statushouders in de Nederlandse samenleving. De Key realiseerde in 2016 als eerste het Startblok in Riekerhaven (Nieuw- West), een community waar circa 275 jonge statushouders samenwonen met 275 jonge Amsterdammers. Aan de Wenckebachweg (Oost) laat De Key 750 tijdelijke studentenwoningen langer staan dan oorspronkelijk gepland. Hier komen geleidelijk 120 jonge vluchtelingen met een verblijfsstatus te wonen. Academie van de Stad vond een aantal woonbegeleiders: betrokken studenten die zelf ook in het complex wonen en de statushouders wegwijs maken en helpen bij hun nieuwe start. Rochdale realiseerde op de NDSMwerf een vergelijkbare woonvorm met 378 woonunits en verbouwde aan de Nierkerkestraat een wooncomplex voor statushouders en andere woningzoekenden, waaronder ook enkele gezinnen. Daarnaast bouwt Rochdale op het Science Park nu 250 woonstudio s voor eenpersoons huishoudens. Oplevering in De Alliantie zorgt eind 2017 voor 81 woningen (96 bewoners) aan de Van Lohuizenlaan en 110 woningen (132 bewoners) op het voormalig ACTAterrein in Slotervaart (project Karmijn). In het tweede kwartaal van 2018 levert de Alliantie 142 woningen op (180 bewoners) aan de Daguerrestraat. Stadgenoot realiseert 250 eenpersoons studio s aan de Kruislaan in Oost die in de zomer van 2018 worden opgeleverd. Najaar 2016 leverde Stadgenoot het voormalig Broederhuis op, met 30 studio s aan de Postjesweg waarvan 8 voor statushouders. Ymere realiseerde in Noord een woonvoorziening voor 13 minderjarige statushouders tot 18 jaar aan de Dwergvinvisstraat en opende woonproject De Maurits met 24 woningen voor jonge statushouders en andere jongeren. Transformatie gemeentelijke panden In 2017 kochten Amsterdamse woningcorporaties zes gemeentelijke panden aan om deze te transformeren naar meer dan 200 sociale huurwoningen. Deze staan in de stadsdelen Zuid, West en Noord en zijn eveneens vooral bedoeld voor jonge woningzoekenden en statushouders (vluchtelingen met een verblijfsstatus). Het gaat om de volgende locaties: Ook hier worden de statushouders en jonge woningzoekenden gemengd gehuisvest zodat in de eigen woonomgeving kan worden gewerkt aan een prettig leefklimaat en aan goede en snelle integratie. De corporaties en de gemeente informeren en betrekken in alle buurten de omwonenden bij het uitwerken van de transformatieplannen. Ze werken samen ideeën uit voor het vergemakkelijken van ontmoetingen tussen de huidige en de nieuwe bewoners, bijvoorbeeld door gezamenlijke ontmoetingsruimtes te creëren en activiteiten te organiseren. Rijnstraat 115/Vechtstraat 92 (Zuid) De Alliantie 35 woningen en het Huis van de Wijk Henrick de Keijserstraat 14 (Zuid) Stadgenoot 12 woningen Papaverhoek 1-3 (Noord) Eigen Haard 16 woningen Havikslaan (Noord) Stadgenoot 24 woningen Wormerveerstraat 15 (West) De Key ± 100 woningen Admiraal de Ruyterweg 410 (West) Rochdale 36 woningen Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties

26 LITTLE MANHATTAN IN NIEUW-WEST, DUWO In november 2017 werd het wooncomplex Little Manhattan opgeleverd naast NS- en metrostation Lelylaan in Nieuw-West. Het 23 etages tellende gebouw bevat 870 studio appartementen. Daarvan worden er 590 door woningcorporatie DUWO betaalbaar verhuurd aan studenten. Elke studio heeft een eigen keuken, douche/wc en voordeur. In de gemeenschappelijke ruimten kunnen de studenten elkaar beter leren kennen en wie weet vriendschappen voor het leven sluiten. Jaarbericht 2018 terug naar de inhoudsopgave Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties