College Onderwerp: V200801547 bouwen van een berging/carport aan de achterzijde van het woonhuis aan de Haarsteegsestraat 36 in Haarsteeg Samenvatting: Inleiding: Tijdens een controle is geconstateerd dat de in aanbouw zijnde berging/carport op het adres Haarsteegsestraat 36 in Haarsteeg zonder bouwvergunning werd gebouwd. Daarop is een bouwstop opgelegd met een last onder dwangsom en is de eigenaar verzocht om een aanvraag om bouwvergunning in te dienen. Afweging: Het bouwplan past niet in de voorschriften van het bestemmingsplan Haarsteeg herziening 2006. Het is te groot. Het legaliseren van de aanbouw kan alleen door middel van buitenplanse ontheffing 3.23. In het nieuwe, in voorbereiding zijnde, bestemmingsplan voor het gebied Vlijmen Vliedberg zal een grotere oppervlakte aan bijgebouwen worden toegestaan. Toegepast op deze aanvraag, zou dat zijn tot 137,5 m2. Het bouwen van de carport/ berging levert geen nieuwe belemmering voor de buren, omdat vóórdat de carport/berging gerealiseerd werd, op dezelfde plaats al een naar verhouding vergelijkbaar bijgebouw stond. Het bouwwerk is nagenoeg gereed. Het niet meewerken aan een ontheffingsprocedure, betekent kosten van afbreken voor de aanvrager. Daarom is, alle belangen tegen elkaar afwegend, het voorstel mee te werken aan het opstarten van de procedure tot verkrijging van ontheffing 3.23 van het bestemmingsplan met als voorwaarde dat de aanvrager 3m² van de bestaande kippenschuur achter op zijn perceel gaat slopen en dat de oude bouwvergunning wordt ingetrokken. Het bouwwerk ligt aan de achterzijde van de woning. De welstandscommissie heeft het huidige plan afgekeurd en stelt een wolfseind voor. Deze wijziging is van ondergeschikte betekenis. Het betreft een dakbeëindiging van een bijgebouw aan de achterkant van de woning op meer dan 25 meter achter de voorgevel die vanaf de weg niet te zien is. Ondanks het negatieve welstandsadvies kan het college op grond van artikel 44, lid 1 onder d van de Woningwet een bouwvergunning verlenen. Voorstel is dat het college van deze bevoegdheid gebruik maakt. Advies: 1. de bouwvergunning 6001 van 17 oktober 1966 voor het aanbouwen van een aanpassingskamer met badgelegenheid in te trekken. 2. de procedure tot verkrijging van de ontheffing artikel 3.23 Wet ruimtelijke ordening op te starten na intrekking van de oude bouwvergunning; 3. indien er geen zienswijzen door derde belanghebbenden tegen de ontheffing zijn, de ontheffing en de bouwvergunning te verlenen direct na de sloop van 3m² van de kippenschuur achter op het perceel; 4. de last onder dwangsom tot het staken van de bouwwerkzaamheden direct na het verlenen van de bouwvergunning in te trekken. 1/1
College Onderwerp: V200801547 bouwen van een berging/carport aan de achterzijde van het woonhuis aan de Haarsteegsestraat 36 in Haarsteeg Collegevoorstel Inleiding: Tijdens een controle is geconstateerd dat de, in aanbouw zijnde, berging/carport op het adres Haarsteegsestraat 36 in Haarsteeg zonder bouwvergunning werd gebouwd. Daarop is een bouwstop opgelegd met een last onder dwangsom en is de eigenaar verzocht om een aanvraag om bouwvergunning in te dienen. Feitelijke informatie: Op 6 juni 2007 is geconstateerd dat op het perceel Haarsteegsestraat 36 in Haarsteeg een bijgebouw aan de achterzijde van de woning werd gebouwd zonder dat hiervoor een bouwvergunning was verleend. Op dezelfde plaats stond een naar verhouding vergelijkbaar bijgebouw (zeugenkooi). De aanvrager heeft de zeugenkooi tot de fundering gesloopt. De overtreder is toen vrijwillig gestopt met bouwen en er is afgesproken dat een bouwaanvraag zou worden ingediend Op 8 juli 2008 is geconstateerd dat verder werd gegaan met de bouw. Aangezien op dat moment nog steeds geen bouwaanvraag was ingediend, is op 11 juli 2008 een last onder dwangsom tot het staken van de bouwwerkzaamheden opgelegd. De berging/carport is in feite bijna afgebouwd. Het metselwerk en de balken zijn geplaatst, de dakconstructie is gemaakt. De aanvrager heeft op 27 november 2008 een complete aanvraag ingediend. Eerder is een op 19 augustus 2008 ingediende aanvraag bouwvergunning buiten behandeling gesteld op basis van onduidelijke tekeningen en het niet aanvullen daarvan. Bestemmingsplan: Het bouwplan voldoet niet aan het geldende bestemmingsplan Haarsteeg herziening 2006. Het perceel is bestemd tot woondoeleinden voor 1075 m2, en het achterste deel van het perceel tot tuin. De gezamenlijke oppervlakte van de aangebouwde en vrijstaande bijgebouwen op een perceel met de bestemming woondoeleinden mag ten hoogste 60 m² bedragen. Met een binnenplanse ontheffing is tot 100 m² aan gezamenlijk oppervlak van bijgebouwen mogelijk. De nieuw gebouwde carport/berging is 50,5 m². Op het perceel van de aanvrager staat een hoofdgebouw met een zijdelingse uitbouw. Van deze uitbouw valt een deel in de bijgebouwenzone, waardoor 13,5 m² bij het totale oppervlak aan bijgebouwen gerekend worden. Er is een schuur op het perceel, waar de grens tussen de bestemmingen woondoeleinden en tuin doorheen loopt. De schuur valt met een oppervlakte van ca. 65 m² in de bestemming woondoeleinden en de rest in de bestemming tuin. Verder achter op het perceel, in de bestemming tuin staat nog een voormalig kippenhok. In totaal gaat het dus om 129 m² aan bijgebouwen binnen de bestemming woondoeleinden. Zou aanvrager ervoor hebben gekozen om de oude zeugenkooi niet te slopen, maar gedeeltelijk te veranderen of vernieuwen dan was de overgangsregeling van toepassing geweest. Welstand: Het plan ligt in een gebied waar welstandsniveau 1 (hoogste niveau) van toepassing is. Op 2 september 2008 is de eerste bouwaanvraag, met schetstekeningen, door de welstandscommissie afgekeurd. Deze commissie stelt dat het toepassen van een schilddak en een flauwe dakhelling vreemd oogt in deze omgeving. Vervolgens werd deze aanvraag niet meer aangevuld met degelijk tekenwerk en werd de aanvraag buiten behandeling gesteld. 1/4
College Onderwerp: V200801547 bouwen van een berging/carport aan de achterzijde van het woonhuis aan de Haarsteegsestraat 36 in Haarsteeg In de op 27 november ingediende nieuwe aanvraag is er geen verandering in de vormgeving van het bouwwerk aangebracht. De tekeningen waren van goede kwaliteit, en konden goed beoordeeld worden. Op 9 december 2008 heeft de aanvrager met de welstandcommissie een afspraak gehad. Hierbij heeft de commissie dezelfde mening als in september weergegeven. Geadviseerd wordt een topgevel met een wolfseind toe te passen. Oude bouwvergunning Na aanleiding van de aanvraag zijn naspeuringen gedaan in het archief op het adres Haarsteegsestraat 36. Daaruit is een oude bouwvergunning nummer 6001 van 17 oktober 1966 gekomen waarmee een aanbouw van 40 m2 aan de linker zijkant van de woning is vergund. Deze aanbouw is nooit gerealiseerd. Indien dat wel zou gebeuren, zou het totaal aan aan- en bijgebouwen op 169 m2 komen. Afweging: Er zijn diverse gesprekken gevoerd met de aanvrager, met als doel te komen tot een voor alle partijen acceptabele oplossing. Ontheffingsprocedure Het legaliseren van de aanbouw kan alleen door middel van buitenplanse ontheffing als bedoeld in artikel 3.23 vande Wet op de ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan is recent. Was dit geen handhavingcasus, maar een nieuwe aanvraag, dan zou niet meegewerkt worden aan een buitenplanse ontheffing. In het nieuwe, in voorbereiding zijnde, bestemmingsplan Vlijmen Vliedberg wordt een grotere oppervlakte aan bijgebouwen toegestaan, in dit geval tot 137,5 m2, namelijk 60 m2 + (1075-300)*10%. Het totaal van 129 m2 blijft hieronder. Het bouwen van de carport/ berging levert geen nieuwe belemmering voor de buren, omdat vóórdat de carport/berging gerealiseerd werd, op dezelfde plaats al een naar verhouding vergelijkbaar bijgebouw stond. Het bouwwerk is nagenoeg gereed. Het niet meewerken aan een ontheffingsprocedure, betekent kosten van afbreken voor de aanvrager. Daarom is, alle belangen tegen elkaar afwegend, het voorstel mee te werken aan het opstarten van de procedure tot verkrijging van ontheffing 3.23 van het bestemmingsplan. De nieuwe carport/ berging is 3 m² groter dan de gesloopte zeugenstal. Daarom wordt voorgesteld als voorwaarde op te nemen dat de carport/berging mag blijven staan als een deel (groot 3 m²) van de in de achtertuin aanwezige voormalige kippenschuur wordt gesloopt. Oude bouwvergunning intrekken Indien de gemeente meewerkt aan het opstarten van de ontheffingsprocedure is dit voor het realiseren van 129 m2 aan- en bijgebouwen. Niet voor 169 m2. Voorstel is daarom de bouwvergunning uit 1966 in te trekken. Redenen daarvoor zijn dat de bouwvergunning ruim 42 jaar niet gebruikt is, deze dateert uit de tijd dat het nog een boerenbedrijf was en het aantal m2 aan- en bijgebouwen al meer dan 100 m2 wordt, zonder de realisatie van die bouwvergunning. Redelijke eisen van welstand Het bouwwerk ligt aan de achterzijde van de woning. De wijziging die de welstandscommissie voorstelt (wolfseind), is van ondergeschikte betekenis. Het betreft een dakbeëindiging van een bijgebouw aan de achterkant van de woning op meer dan 25 meter achter de voorgevel, die van de weg af niet te zien is. Ondanks het negatieve welstandsadvies kan het college op grond van artikel 44, lid 1 onder d van de Woningwet toch een bouwvergunning verlenen. Voorstel is dat het college van deze bevoegdheid 2/4
College Onderwerp: V200801547 bouwen van een berging/carport aan de achterzijde van het woonhuis aan de Haarsteegsestraat 36 in Haarsteeg gebruik maakt. Door in te stemmen met het opstarten van de ontheffingsprocedure en, bij geen zienswijzen van derde belanghebbenden, de bouwvergunning en ontheffing te verlenen, maakt het college gebruik van de bevoegdheid uit artikel 44 lid 1 onder d van de Woningwet. Inzet van middelen: Er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel. Procedure: Voor het afwerken van de bouwaanvraag zullen de volgende stappen worden genomen, waarbij het afwerken van de stap ervoor telkens een voorwaarde is voor de stap erna. 1) de oude bouwvergunning 6001 d.d. 17 oktober 1966 wordt ingetrokken 2) de bouwaanvraag met ontwerp ontheffing wordt zes weken ter inzage gelegd. 3) de aanvrager breekt een deel van de voormalige kippenschuur af 4) de ontheffing en de bouwvergunning zullen, indien geen zienswijzen binnenkomen, worden verleend. Komen er wel zienswijzen dan moeten die voor afgifte van de bouwvergunning en ontheffing weerlegd worden. 5) de bouwstop kan direct na verlening van de bouwvergunning worden ingetrokken. Advies: Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. 3/4
College Onderwerp: V200801547 bouwen van een berging/carport aan de achterzijde van het woonhuis aan de Haarsteegsestraat 36 in Haarsteeg BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 27 januari 2009; gelet op: 44 1e lid onder d van de Woningwet en artikel 3.23 van de Wet ruimtelijke ordening; besloten: 1. de bouwvergunning 6001 van 17 oktober 1966 voor het aanbouwen van een aanpassingskamer met badgelegenheid in te trekken. 2. de procedure tot verkrijging van de ontheffing artikel 3.23 Wet ruimtelijke ordening op te starten na intrekking van de oude bouwvergunning; 3. indien er geen zienswijzen door derde belanghebbenden tegen de ontheffing zijn, de ontheffing en de bouwvergunning te verlenen direct na de sloop van 3m² van de kippenschuur achter op het perceel; 4. de last onder dwangsom tot het staken van de bouwwerkzaamheden direct na het verlenen van de bouwvergunning in te trekken. namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 4/4