Voorbereiden bestemmingsplan 'Elshout, Theodorus Rijkenstraat'

Transcriptie

1 College Onderwerp: V Voorbereiden bestemmingsplan 'Elshout, Theodorus Rijkenstraat' Collegevoorstel Inleiding: Door projectontwikkelaar DWP (Dekkers Wiedeman Projectontwikkeling) is grond aangekocht aan de Theodorus Rijkenstraat te Elshout. Het gaat hier om het perceel kadastraal bekend gemeente Heusden, sectie K, nummer Het is een relatief smalle strook grond, gelegen tussen de genoemde weg aan de westzijde en een kas aan de oostzijde. De grond is gekocht door de ontwikkelaar met als doel woningen te ontwikkelen. Omdat de mogelijkheid hiertoe niet opgenomen is in het vigerende bestemmingsplan is een partiële herziening ervan noodzakelijk. Feitelijke informatie: Huidig gebruik van het perceel is agrarisch. Het is bestemd als Agrarisch, nadere aanduiding kernrandgebied. Woningbouw is niet toegestaan in een dergelijke vorm. Als zodanig is de gewenste ontwikkeling niet mogelijk. In het verleden zijn er verschillende gesprekken geweest tussen DWP en de gemeente Heusden en zijn de plannen tot uiting gekomen. Dit heeft geleid tot een verkavelingsvoorstel waar het college mee ingestemd heeft. In de collegevergadering van 13 januari 2009 is besloten de gronden aan te kopen van DWP. Na gereedmaking van de gronden en de onherroepelijkheid van de juiste juridisch-planologische situatie (bestemmingsplan), zullen de gronden terugverkocht worden aan de ontwikkelaar (zie dossier met nummer V ). Het college is dus eerder akkoord gegaan met de bouwplannen onder voorwaarde dat er vijf starterswoningen in het plan opgenomen worden. Deze starterswoningen zullen ontwikkeld worden door Betaalbaar Wonen Heusden (BWH). Verder zullen er in het plangebied 16 twee-onder-één-kap-woningen gebouwd worden. Afweging: In het bovengenoemde contract is opgenomen dat de gemeente verplicht is de bouw van de woningen mogelijk te maken, ook de juridisch-planologische situatie. Het huidige bestemmingsplan bevat geen mogelijkheid om door middel van een binnenplanse vrijstelling of wijziging de gewenste situatie te realiseren. Derhalve is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Teneinde eventuele andere bouwplannen niet te hinderen zal alleen dít bouwplan opgenomen worden in een nieuw bestemmingsplan. Voor het plan heeft de ontwikkelaar een ruimtelijke onderbouwing laten opstellen en ingediend. Ook zijn er voor de ruimtelijke onderbouwing verschillende onderzoeken uitgevoerd. Hier zijn geen overwegende bezwaren tegen de plannen uit voortgekomen. De ruimtelijke onderbouwing is digitaal bijgevoegd bij dit voorstel. Punt van aandacht is de geluidsituatie zoals die onderzocht is ten behoeve van het project. Uit het onderzoek komt in ieder geval naar voren dat de meest zuidelijke woning een te hoge geluidsbelasting heeft op de eerste verdieping. Hier zal tezijnertijd een hogere grenswaarde voor aangevraagd worden bij het college. Ook heeft toetsing uitgewezen dat de invloed van de Mayweg meegenomen dient te worden; de geluidsinvloed houdt niet op bij het einde van de weg. Nader onderzoek is dus nodig. Onderdeel van de eerdere beslissing van het college is dat er in het plan vijf starterswoningen opgenomen zouden worden. In de herziening van het bestemmingsplan kunnen deze niet met specifieke regels vastgelegd worden. Wel zal er een woonbestemming met de nadere aanduiding geschakelde woningen aan toegekend worden. Hierdoor zijn grotere woningen ook niet mogelijk. 1/3

2 College Onderwerp: V Voorbereiden bestemmingsplan 'Elshout, Theodorus Rijkenstraat' Het is niet mogelijk om het bestemmingsplan Elshout partieel te herzien. Door de digitale verplichting is een klein nieuw bestemmingsplan vereist, ook wel postzegelplan genoemd. Het plan zal een eigen set regels, plankaart en toelichting moeten bevatten. Basis hiervoor vomen het Handboek bestemmingsplannen en de modelregels van de gemeente Heusden. Inzet van middelen: Er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel. Risico's: Het is mogelijk dat inspraakreacties, zienswijzen, bezwaar of beroep de procedure vertragen. Het gaat hier dan om de gehele procedure van het bestemmingsplan. Procedure: vervolgstappen Het bestemmingsplan zal worden vervaardigd door een extern bureau en het voorontwerp zal ter inzage worden gelegd. Eenieder zal de mogelijkheid hebben een inspraakreactie in te dienen. inkoop Kosten van de procedure, dat wil zeggen het bestemmingsplan zelf en eventuele daarmee samenhangende kostenposten zoals onderzoeken en tekeningen, komen voor rekening van de aanvrager (DWP). communicatie De kennisgeving van voorbereiding van het bestemmingsplan zal gepubliceerd worden in de Staatscourant, de Scherper en op de gemeentelijke website. Er worden nu nog geen stukken ter inzage gelegd en er is nu nog geen mogelijkheid om zienswijzen in te dienen. Wel wordt instanties de mogelijkheid geboden een reactie in te dienen. Advies: Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. 2/3

3 College Onderwerp: V Voorbereiden bestemmingsplan 'Elshout, Theodorus Rijkenstraat' BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 8 december 2009; gelet op: Wro, artikel 3.1 (bestemmingsplan); besloten: 1. Kennis te nemen van de ruimtelijke onderbouwing; 2. Aan ontwikkelaar te vragen om het geluidsonderzoek te laten verfijnen, met als aandachtspunten de invloed van de Mayweg en de situatie omtrent de meest zuidelijk gelegen woning; 3. Een bestemmingsplan voor te bereiden, teneinde de bouw mogelijk te maken. namens het college van Heusden, de secretaris, mr. J.T.A.J. van der Ven 3/3

4 College Onderwerp: V Voorbereiden bestemmingsplan 'Elshout, Theodorus Rijkenstraat' Bijlage (bestemmingsplan): Bestemmingsplaninformatie Het vigerend bestemmingsplan is Elshout. Het plan is vastgesteld op 6 juli 2004 door de raad en goedkeuring is gegeven door Gedeputeerde Staten op 1 februari Wél is aan enkele delen goedkeuring onthouden. Om deze delen te repareren is het bestemmingsplan Elshout, herziening 2008 gemaakt. Verschillende delen van de plankaart zijn hiermee gewijzigd. Ook zijn er met dit plan wijzigingen in de regels aangebracht. Als zodanig zijn de regels van de herziening degene waaraan getoetst wordt. Het bestemmingsplan is vastgesteld op 16 december 2008 en is inmiddels onherroepelijk. Huidige bestemming De huidige bestemming is Agrarisch. De voorgenomen woningbouw is als zodanig niet mogelijk op het perceel. Met een wijziging conform artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is het plan niet te realiseren. Een partiële herziening is noodzakelijk. Herziening of postzegelplan Hoewel het plan realiseerbaar is met een herziening van de vigerende plankaart, is dit wettelijk niet mogelijk. Bestemmingsplannen die vastgesteld worden ná 1 januari 2010 moeten digitaal gemaakt worden en voldoen aan de landelijk vastgelegde regels en eisen. In het Handboek bestemmingsplannen van Heusden is dit ook opgenomen. Voor het bouwplan is als zodanig een nieuw bestemmingsplan nodig, een zogenaamd postzegelplan. Een klein bestemmingsplan met een eigen set regels, plankaart en toelichting. Het moet digitaal gemaakt worden en het moet het Handboek bestemmingsplannen volgen. De modelregels die hieraan verbonden zijn vormen de basis en moeten als zodanig opgenomen worden in het plan. Niet alle regels hoeven opgenomen te worden, alleen die nodig zijn voor het plan en vertegenwoordigd zijn op de plankaart. Hoogstwaarschijnlijk beperkt dit zich tot de bestemmingen woon-, groen- en verkeersdoeleinden. Het Handboek zal meegegeven worden aan het bureau dat het bestemmingsplan vervaardigd. Regels Het plan is te realiseren met de regels zoals opgenomen in het Handboek bestemmingsplannen. De bestemming Wonen kan toegepast worden voor de woonpercelen. De bebouwing past in de regels zoals opgenomen in het handboek. Eventueel is het mogelijk een aanduiding op de plankaart op te nemen waarmee de goothoogte verlaagd kan worden van de standaard 7 meter naar de hoogte zoals die opgenomen is in het ontwerp. Op deze manier is de stedenbouwkundige kwaliteit van de woningen te waarborgen. Ook de overige delen in het plangebied zijn op te nemen via de modelregels. 1/1

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23