Bouwen en wonen in het buitengebied

Transcriptie

1 Gemeente Hof van Twente, Postbus 54, 7470 AB Goor Tel Fax Website: Bouwen en wonen in het buitengebied

2 Inleiding Op 9 januari 2007 hebben burgemeester en wethouders nieuw beleid voor inwoning, woningsplitsing, woningvergroting en bewoning van bedrijfsgebouwen in het buitengebied van Hof van Twente vastgesteld. Dit treedt in werking met ingang van 1 februari Over het algemeen betekent dit een verruiming van de mogelijkheden. Tegelijkertijd stelt de gemeente meer eisen aan de (ruimtelijke) inpassing van woningen in de omgeving. Op deze manier wil de gemeente tegemoet komen aan vragen over woonmogelijkheden op het platteland en tegelijkertijd de kwaliteit van het buitengebied bewaken en versterken. In deze folder worden in het kort de hoofdlijnen weergegeven van de beleidsregel woningen in het buitengebied. Per onderwerp wordt het beleid, de voorwaarden en de daarbij horende procedure beschreven. Altijd geldt dat voor het realiseren van de plannen een bouwvergunning nodig is, waardoor de plannen onder andere aan redelijke eisen van welstand moeten voldoen. Hoewel er met de nieuwe beleidsregels meer duidelijkheid is over de mogelijkheden ten aanzien van woningen in het buitengebied in het algemeen, zal de gemeente de situatie individueel beoordelen. Bewoners worden daarom geadviseerd om bij plannen vooraf contact op te nemen met de publieksbalie in de centrale hal van het gemeentehuis van de gemeente Hof van Twente. Inwoning 700 m3 Beleid: Bij inwoning kunnen twee huishoudens in één woongebouw intrek nemen, waarvoor één woning van 700 m3 mag worden gerealiseerd. Bestemmingsplantechnisch blijft het geheel één woning. Het beleid geldt tevens voor bestaande woningen die een groter volume hebben dan 700 m3 Voorwaarden: Er worden geen specifieke inrichtingseisen gesteld. Wel moet het uiterlijk van het pand, zoals bijvoorbeeld de gevel en massa, eruit blijven zien als één woning. Procedure: In het algemeen zal een reguliere toets, inclusief welstandstoets en een vrijstelling gebaseerd op het bestemmingsplan volstaan, voordat de bouwvergunning kan worden verleend. Uitbreiden woning naar 750 m3 Beleid: Uitbreiding of nieuwbouw van een woning naar 750 m3 is mogelijk. Vervolgens is verdere uitbreiding niet mogelijk. Voorwaarden: Aanbouwen zijn niet gewenst. Het uiterlijk van het pand, zoals bijvoorbeeld de gevel en de massa, moet eruit zien als één woning. Duidelijk onderscheid tussen het hoofdgebouw en een eventueel bijgebouw is nodig. Er wordt extra gelet op de kwaliteit van het geheel. Zo zijn een hoogwaardig bouwplan, dat bijdraagt aan de architectuur van de woning en een erfinrichtingsplan vereist. Procedure: Bij de toets van het bouwplan moet het plan onder andere voldoen aan de specifieke welstandseisen. Vrijstelling van het bestemmingsplan gebaseerd op artikel 19 lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is nodig, voordat de bouwvergunning kan worden verleend. Woningsplitsing bij karakteristieke woonboerderijen Beleid: Als de inhoud van een als karakteristiek aangemerkte woonboerderij groter is dan 1000 m3 is splitsing mogelijk. Het gebouw mag niet worden vervangen door twee zelfstandige woningen. Bij een bestaand agrarisch bedrijf is splitsing in deze vorm niet gewenst, vanwege mogelijk toekomstige milieukundige belemmeringen. Na splitsing zijn vervolgens per individuele wooneenheid bijgebouwen toegestaan. Voorwaarden: De woonboerderij moet aangemerkt zijn als een karakteristiek gebouw of daarvoor aan te merken zijn en gehandhaafd blijven evenals de aanwezige karakteristiek. Hiervoor gelden specifieke welstandscriteria. De woning moet groter zijn dan 1000 m3. Procedure: De gemeentelijke geïntegreerde welstands/monumentencommissie zal advies uitbrengen over de karakteristiek, zodat kan worden beoordeeld of het pand in aanmerking komt

3 voor de vrijstelling gebaseerd op artikel 19 lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Nadat is getoetst of de aanvraag voldoet aan specifieke welstandseisen en de andere criteria, wordt een procedure gestart. Na afloop kan meestal de bouwvergunning worden verleend. Wonen op de deel Beleid: Wonen in het inpandige bedrijfsgedeelte (op de deel) is mogelijk. Dit betreft zowel normale bewoning als inwoning. Voorwaarden: Er worden geen inrichtingseisen gesteld. Wel moet het uiterlijk van het pand, zoals bijvoorbeeld de gevel en massa, er uit blijven zien als één woning. Hiervoor gelden de reguliere welstandscriteria. Procedure: Hiervoor wordt vrijstelling verleend van het bestemmingsplan gebaseerd op artikel 19 lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, waarbij een reguliere toets van de aanvraag plaatsvindt. Wonen in agrarische bedrijfsgebouwen Beleid: Bewoning van agrarische bedrijfsgebouwen - anders dan de inpandige bedrijfsruimte (de deel) - is niet gewenst. In uitzonderlijke gevallen kan vrijstelling worden verleend voor bewoning van voormalige bedrijfsgebouwen, als het agrarisch bedrijf is beëindigd. Voorwaarden: Uitzonderingen kunnen worden gemaakt als bijvoorbeeld bewoning de enige manier is om een karakteristiek gebouw te behouden. De voorwaarden zijn gerelateerd aan het rood-voor-rood-beleid. Dat betekent dat er geïnvesteerd moet worden in ruimtelijke kwaliteit en dat overtollige bebouwing wordt gesloopt. Er moet aandacht zijn voor de inrichting van het erf. Het gebouw kan niet meer in gebruik blijven voor het agrarische bedrijf of een andere nevenfunctie. Het agrarische bedrijf is beëindigd. Oorspronkelijke voor bewoning ongeschikt gemaakte woningen komen voor deze uitzondering niet in aanmerking. Procedure: Vrijstelling gebaseerd op artikel 19 lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, waarbij een erfinrichtingschets ter beoordeling wordt ingediend. Voordat de procedure wordt gestart, vindt een specifieke welstandstoets over de aanwezige bebouwing en de erfinrichting plaats. Het bouwplan moet ook aan de andere toetsingsnormen voldoen. Als het perceel een agrarische bestemming heeft, moet de bestemming worden herzien. Nieuwe woning rood-voor-rood Beleid: Nieuwe woningen zijn in het kader van de rood-voor-rood-regeling mogelijk. Voorwaarden: Het uitgangspunt van de rood-voor-rood-regeling is verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Het slopen van alle (voormalige) agrarische bedrijfsbebouwing exclusief woning en karakteristieke bebouwing van tenminste 850 m2 en beëindiging van het bedrijf zijn daarbij voorwaarden. Er kan dan een huis van maximaal 600 m3 worden gebouwd. Een grotere woning is mogelijk bijvoorbeeld bij inwoning. De kavel wordt bij voorkeur toegekend op het bouwperceel van het gestaakte bedrijf, alternatieve locaties moeten bijvoorbeeld worden gezocht bij de kernen of aansluitend bij lintbebouwing. Procedure: Vooroverleg over het plan is nodig, waarbij onder andere het erfinrichtingsplan wordt besproken. De financiële aspecten van de regeling verdienen de aandacht. Er wordt een overeenkomst gesloten, waarin afspraken worden vastgelegd. In alle gevallen zal het bestemmingsplan worden herzien. Soms kan daaraan voorafgaand gebaseerd op artikel 19 lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening vrijstelling worden verleend. De reguliere welstandstoets geldt bij woningen met inhoud van 600 m3. Bij grotere woningen geldt de specifieke welstandstoets.

4 Woonbeleid in landbouwontwikkelingsgebieden Beleid: De mogelijkheden voor realiseren en uitbreiden van woonruimte in landbouwontwikkelingsgebieden zijn beperkt in verband met het eventueel belemmeren van uitbreiding en nieuwvestiging van agrarische bedrijven. Voorkomen moet worden dat de woonruimte de bedrijfsvoering gaat belemmeren. Extra woning bij voortzetting agrarisch bedrijf Beleid: Een extra woning bij een agrarisch bedrijf is niet gewenst in verband met mogelijke belemmering voor bedrijfsvoering. Als de arbeidsbehoefte dat toestaat, is in uitzonderlijke gevallen een extra bedrijfswoning mogelijk. De bedrijfsparticipatie en het toezicht op de veestapel staan voorop. Voorwaarden: In deze gevallen moet zijn aangetoond, dat de woonfunctie huidige en toekomstige ontwikkelingen niet belemmert en dat de arbeidsbehoefte een tweede bedrijfswoning noodzakelijk maakt. Procedure: Vrijstelling wordt verleend op basis van het bestemmingsplan, waarbij de aanvraag regulier wordt getoetst onder andere aan redelijke eisen van welstand. Nieuwbouw en behoud bijgebouwen Beleid: Bij een woning mag volgens geldende bestemmingsplannen maximaal 50 of 75 m2 aan bijgebouwen worden gerealiseerd. Voorwaarden: Bij sanering van bebouwing kan de oppervlakte worden vergroot naar maximaal 150 m2. Voor de exacte voorwaarden kunt u terecht bij de Publieksbalie in de centrale hal van het gemeentehuis. Bestaande opstallen mogen worden onderhouden en gedeeltelijk worden vernieuwd. Ook wanneer de oppervlakte groter is dan 150 m2. Dit is niet het geval als er afspraken zijn gemaakt over sloop. Om de typische Twentse bouwstijl in stand te houden is bij karakteristieke erven een vergroting van de opstallen in overleg met de gemeente soms mogelijk. Er gelden dan specifieke welstandseisen. Procedure: Vrijstelling moet worden verleend als bestemmingsplan een kleinere oppervlakte toestaat. Soms is in het bestemmingsplan een regeling opgenomen, anders wordt vrijstelling verleend gebaseerd op artikel 19, lid 2 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Het bouwplan wordt regulier getoetst aan onder andere welstandscriteria. Bij de beoordeling van de karakteristiek van het erf wordt een erfinrichtingsplan gevraagd en beoordeeld. Dan gelden de specifieke welstandscriteria naast de andere toetsingsgronden. Huisnummering Bij inwoning kan een a-nummer worden aangevraagd in verband met het regelen van aansluitingen bij nutsbedrijven. Dit verandert echter niets aan de rechten in het bestemmingsplan. Er is bij inwoning formeel slechts één woning toegestaan, ook bij nieuwbouw. Procedures Een procedure vergt tijd onder andere omdat onderzoek moet worden gepleegd en plannen ter inzage worden gelegd. De benodigde tijd hangt af van de benodigde procedure en de daarbij ingebrachte reacties. De kosten samenhangend met de procedures en de daarbij noodzakelijke onderzoeken worden op grond van de legesverordening in rekening gebracht bij de aanvrager. Afspraken worden eventueel vastgelegd in een overeenkomst. Informatie en aanvraag Voor de volledige tekst van de beleidsregel of meer informatie over de mogelijkheden en de te volgen procedures, kunt u contact opnemen met gemeente Hof van Twente publieksbalie in de centrale hal van het gemeentehuis, tel of kijken op de website:

5