B&W voorstel Nr. : Onderwerp: Ruimtelijke onderbouwing Vliertwijksestraat 61. 1) Status

Transcriptie

1 B&W voorstel Nr. : Reg.nr. : B&W verg. : 20 januari 2016 Onderwerp: Ruimtelijke onderbouwing Vliertwijksestraat 61 1) Status De voorliggende ruimtelijke onderbouwing betreft een concept waarvoor een inspraakprocedure wordt gestart ter voorbereiding van de procedure ex artikel 2.12 lid 1 onder a onder 3 van de Wabo tot afwijking van het bestemmingsplan. 2) Samenvatting Er is een plan ingediend voor de bouw van een nieuwe woning ter plaatse van de bestaande schuur langs de monumentale boerderij aan de Vliertwijksestraat 61 (Duinse Hoeve). Weliswaar geeft het geldende bestemmingsplan voor dit bouwperceel een woonbestemming, maar omdat voor de woning een andere locatie wordt gekozen en het maximaal toegelaten bebouwingsvolume wordt overschreden, is het bouwplan in strijd met het geldende bestemmingsplan. De nieuwe woning wordt gebouwd op de plaats waar nu een schuur staat. Met het plan wordt aangesloten op de bestaande structuur van een boeren erf met bijbehorende bebouwing. De nieuwe woning sluit qua bouwvolume en uitstraling aan bij de nu aanwezige boerderij. De monumentale boerderij is inmiddels gerestaureerd. De bijbehorende bebouwing staat leeg en dreigt verder te vervallen. Met het voorliggende bouwplan ontstaat een aantrekkelijk nieuw ensemble. Voor het plan is een anterieure overeenkomst afgesloten. Er wordt een inspraakprocedure gevoerd, waarna een uitgebreide procedure tot afwijking van het bestemmingsplan ex art 2.12 lid 1 onder a onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht kan worden opgestart. 3) Voorstel. - Instemmen met bijgevoegde concept ruimtelijke onderbouwing - Starten met de procedure van inspraak en vooroverleg Steller : Meulendijks Tel. : b.meulendijks@s-hertogenbosch.nl 2

2 1) Aanleiding Op het perceel aan de Vliertwijksestraat 61 te Rosmalen staat een niet meer in gebruik zijnde agrarische schuur. Deze schuur behoorde voorheen tot de monumentale boerderij op het naastgelegen perceel (Vliertwijksestraat63). De eigenaar is voornemens de voormalige schuur te slopen en daarvoor in de plaats een woning te bouwen. Op het perceel ligt reeds een woonbestemming. Echter de bouw van een woning is alleen mogelijk op de locatie waar vroeger een woning heeft gestaan. Omdat de eigenaar nu op een andere locatie wil bouwen en omdat de gewenste inhoud van de woning groter is dan wat het geldende plan toelaat, wordt afgeweken van het geldende bestemmingsplan. Om deze ontwikkeling door te kunnen laten gaan, is besloten een uitgebreide afwijkingsprocedure te doorlopen conform artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Daartoe is een ruimtelijke onderbouwing nodig. 2) Inhoud Planbeschrijving De nieuwe woning krijgt een inhoud van ca 870 m3 (inclusief overdekte buitenruimte van ca 80 m3) en wordt gebouwd op de plek van de voormalige schuur, evenwijdig aan de monumentale boerderij. Het bestaande ensemble heeft de volgende karakteristieken: 1. Monumentale boerderij met erf en bijgebouwen vormen een compact cluster. 2. De hoge bomen rondom het erf versterken het compacte cluster van de gebouwen. 3. Het compacte cluster bestaat uit diverse gebouwen met elk hun eigen functie. 4. De voorgevel van de monumentale boerderij Duinsche Hoef ligt niet aan de kant van de Oude Baan-Oost. 3

3 In het nieuwe plan is rekening gehouden met deze karakteristieken: 1. Boerderij met erf en bijgebouwen vormen een compact cluster. Om het compacte cluster te behouden wordt de nieuwe woning op nagenoeg dezelfde locatie als de voormalige schuur, evenwijdig aan de monumentale boerderij gesitueerd (zie afbeelding). Het oorspronkelijke erf tussen de beide gebouwen blijft daarmee herkenbaar. 2. De hoge bomen rondom het erf versterken het compacte cluster van gebouwen De landschappelijke inpassing blijft ongewijzigd. De referentie naar het compacte cluster blijft daarmee herkenbaar. De hoge bomen langs de toegangspaden blijven eveneens behouden (zie afbeelding). 3. Het compacte cluster bestaat uit diverse gebouwen met elk hun eigen functie. De nieuwe woning zal gebouwd worden als vervanging van de voormalige schuur. Naast positionering is het van belang de massa terug te laten komen om het compacte cluster en karakter van boerenerf te behouden. Schuren hebben karakteristiek een grote omvang om voldoende functioneel te kunnen zijn ten behoeve van het bedrijf. Voor de nieuwe woning is daarom een bruto inhoudsmaat van ca. 870 m³ (inclusief overdekte buitenruimte van ca. 80 m³) gekozen. Het bijgebouw heeft een bruto inhoud van 285 m³. Daarnaast is de nieuwe woning ontworpen als schuur behorend bij de boerderij om ook op die manier de karakteristiek van het boerenbedrijf te bewaren. De woning is vorm gegeven als een langgerekt eenvoudig volume met een kap, zoals een schuur. Detaillering en materiaal gebruik zijn eenvoudig, en gevelopeningen zijn grote gaten, als schuurdeuren. Door vorm, massa, ligging, detaillering en materiaalgebruik aan te laten sluiten bij de typologie van een schuur manifesteert de nieuwbouw zich duidelijk als functioneel bedrijfsgebouw behorend bij de bestaande monumentale boerderij (zie afbeeldingen). 4. De voorgevel van de Duinsche Hoef ligt niet aan de kant van de Oude Baan-Oost. De zuidzijde van het erf zal onbebouwd blijven zodat dit als voorzijde van de boerderij herkenbaar blijft. Het nieuwe bijgebouw wordt op het achtererf geplaatst. De huidige vertroebeling van voor- en achtererf wordt hiermee opgeheven en het verschil in karakter tussen het voor en achtererf wordt versterkt. 4

4 Structuurvisie Hooge Heide Midden In de structuurvisie Hooge Heide Midden van april 2008 wordt melding gemaakt van het bebouwingscluster Duinse Hoeve. Als bijzondere kenmerken van de Vliertwijksestraat en omgeving worden daarin genoemd de ligging van agrarische bedrijven op afstand van de weg en het halfopen groene karakter. Met dit plan wordt aangesloten op deze karakteristieken. Beoordeling Verbetering ruimtelijke kwaliteit. Een van de voorwaarden van een ruimtelijke ontwikkeling in het buitengebied is dat de ruimtelijke situatie ter plaatse wordt verbeterd. Ter plaatse zijn nu een oude schuur en een voormalige noodwoning aanwezig. Deze gebouwen staan leeg en dreigen te vervallen. Met dit plan wordt deze situatie verbeterd. Tevens wordt daarbij goed aangesloten op de pas 5

5 gerestaureerde monumentale boerderij, waardoor een aantrekkelijk nieuw ensemble ontstaat. Samenvattend zijn wij van mening dat hier sprake is van een goede ruimtelijke ontwikkeling. 3) Burgerparagraaf Ten behoeve van dit plan wordt éérst een inspraakprocedure gevoerd en overleg gevoerd met de provincie en waterschap op grond van art 6.18 van het Besluit omgevingsrecht. Daarna kan de uitgebreide vergunningsprocedure tot afwijking van het bestemmingsplan (artikel 2.12 Wabo) worden opgestart. 4) Financiële verantwoording Voor dit plan is een anterieure overeenkomst met initiatiefnemer gesloten. Bijlagen: - Concept ruimtelijke ordening Ter inzage: 6