Copyright SBR, Rotterdam

Transcriptie

1

2 Rapprteur: Ir. J. Persn, Buwhulp Grep B.V., indhven Vrmgeving: Vincent Schepman, Zetermeer Illustraties: Buwhulp Grep B.v., indhven Druk: W.O. Meinema B.V., Delft

3 al stichting buwresearch Ducherenvatie Standaardisatie met ptimale vrijheid Rtterdam, maart 2000

4 DOLSTLLING STICHTING BOUWRSARCH Stichting Buwresearch (SBR) verleent de buwnijverheid hulp bij het vrkmen en het plssen van knelpunten bij tepassing van nieuwe inzichten en ntwikkelingen gericht p verbetering van kwaliteit, prductiviteit, arbeidsmstandigheden en zrg vr de werkgelegenheid. Belangrijke delstellingen zijn: Het verzamelen van knelpunten en het waarnemen van relevante ntwikkelingen vr de buwnijverheid. Het stimuleren van de cördinatie van de prgrammering van nderzek. Het leidinggeven aan nderzekprjecten. Het verspreiden en uitdragen van de resultaten naar alle geledingen van de bedrijfstak. De Stichting en degenen die aan dit prduct hebben meegewerkt hebben een z grt mgelijke zrgvuldigheid betracht bij het verwerken -naar de laatste inzichten- van de pgenmen gegevens. De mgelijkheid dat zich desndanks tch njuistheden en/ f nvlkmenheden kunnen vrden, kan niet wrden uitgeslten. De gebruiker van het prduct aanvaardt daarvr het risic. De Stichting sluit, mede ten beheve van degenen die aan dit prduct hebben meegewerkt, iedere aansprakelijkheid uit vr schade die mcht vrtvleien uit het gebruik van infrmatie uit dit prduct. Stichting Buwresearch Alle rechten vrbehuden. Niets uit deze uitgave mag wrden verveelvudigd, pgeslagen in een geautmatiseerd gegevensbestand, getransfrmeerd tt sftware, f penbaar gemaakt, in enige vrm f p enige wijze, hetzij elektrnisch, mechanisch, dr ftkpieën, pname f enige andere manier, znder vrafgaande schriftelijke testemming van de uitgever. Vrzver het maken van kpieën uit deze uitgave is tegestaan p grnd van artikel16b Auteurswet 19 in verbinding met het Besluit van 23 augustus 1985, Stb. 471 en artikel 17 Auteurswet 19, dient men de daarvr wettelijk verschuldigde vergedingen te vlden aan de Stichting Reprrecht (Pstbus 882, 1180 AW Amstelveen). Vr het vernemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in blemlezingen, readers en andere cmpilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 19) dient u zich te richten tt: Stichting Buwresearch, Pstbus 1819, 3000 BV Rtterdam. N part f this bk may be reprduced in any frm by print, phtprint, micrfilm, stred in a database r retrieval system, r any ther means withut written permis sin frm the Stichting Buwresearch.

5 Inhud Wrd vraf 4 Intrductie 5 Het waarm van ducherenvatie Hgere eisen Belangrijke markt Tijdstip ducherenvatie Onderverdeling markt vr ducherenvatie en begrte ksten Knelpunten bij ducherenvatie Sciaal-ecnmische knelpunten Technische knelpunten Organisatrische knelpunten Randvrwaarden vr plssingen Infrastructuur Scheiden sc en afwerking envudig veranderen Invled technische dienst Duurzaamheid Samenvatting randvrwaarden succesvlle ducherenvatie 11 Nieuw ntwerpcncept vr ducherenvatie Aandachtspunten Flexibiliteit Latere aanpassingen Kwaliteitsbewaking Specialisme f niet? Ksten 13 Het ntwerpcncept in beeld Duchebak f duchevler Plaatsen installaties Typen vrzetwanden Plaatmateriaal Achteraf plaatsen apparatuur Industriële aanpak Vrwaarden nieuw ntwerpcncept Planningsschema ducherenvatie vlgens nieuw ntwerpcncept Ducherenvatie in de praktijk 18 stichting buwresearch 3

6 "'Gj.c ';: GI 'ii Q. <ai GI UI :s. " c. ' GI C GI. GI.c u :::l C Wrd vraf Het karakter van nderhud en renvatie is het afgelpen decennium sterk gewijzigd. Nieuwe reparatietechnieken zals aan betn en kzijnen, zijn mede nder invled van duurzaam buwen, p het tneel verschenen. Tegelijkertijd wrdt er anders, meer marktgericht tegen vervanging aangekeken. Naast technische levensduur en het minimaliseren van nderhud wrdt k steeds nadrukkelijker gekeken naar een betere afstemming van het aanbd p de vraag. Dat betekent dat beheerders anders naar een gebuw gaan kijken. Het nderhud wrdt niet alleen aangestuurd dr de technische kwaliteit van z'n 200 á 300 elementen afznderlijk, maar dr de samenhangende buwdelen, die vr het gebruik een bepaalde kwaliteit leveren. In die zin wrdt gekeken naar gevels maar k naar wn- en gebruiksruimtes zals de keuken f de badkamer. In de traditinele renvatie-aanpak is ducheverbetering drgaans een kstbare activiteit, die bvendien veel prblemen en verlast met zich meebrengt. Dit geldt niet in de laatste plaats vr wningen die in de krt na-rlg se peride gebuwd zijn en die vrzien zijn van kleine duchecellen. Vral bij de meergezinswningen uit die peride is ducherenvatie vaak een ingewikkeld prces. Daarm heeft Stichting Buwresearch in samenwerking met marktpartijen aan de Buwhulp Grep B.V. pdracht gegeven m plssingsprincipes vr ducheverbetering te ntwikkelen, waarbij de huidige knelpunten wrden gereduceerd en een ptimale afstemming p de marktvraag mgelijk is. Het nderzek is financieel ndersteund dr de vlgende bedrijven: Ith B.V. te Schiedam Geberit B.V. te Nieuwegein Omnicl te Hedel Het prttype van de badkamer is gebuwd dr gebr. Verschr Buw- en Aannemingsbedrijf te Pernis. De inhudelijke begeleiding heeft plaatsgevnden dr een werkgrep waarin zitting hadden: B. Beukers Ith B.V. te Schiedam P. van Beurden Omnicl te Hedel F.J. de Bever Ankerplast N.V. te Weelde België J. Blaauber t Stichting Buwresearch te Rtterdam ing. J.e. van s Stichting Buwresearch te Rtterdam, prjectmanager e. shuis Stichting Verenigde Wningcrpratie SVW te Tilburg L.H. van Gulik Ith B. V. te Schiedam A. de Jng Breijer Ventilatietechniek te Rtterdam A.A. Kapen VBS Ldgietersbedrijf te Rtterdam ir. M. Liebregts Buwhulp Grep B.V. te indhven J.J.L.J. van Ln Geberit B.V. te Nieuwegein ir. J, Persn Buwhulp Grep B.V. te indhven, rapprteur J.L. Wudenberg Wningstichting Samenwerking Vlaardingen te Vlaardingen A.J.M. van der Zwan Geberit B.V. te Nieuwegein Deze handleiding is geschreven dr K.S. te Lintel Hekkert (Tekstvrm Infrmatieverdracht B.V. te Bemmel). De redactiecmmissie bestnd uit: e. shuis Stichting Verenigde Wningcrpratie SVW te Tilburg mw. H. Mathijssen Wningstichting 'Ons Bezit' te Vught G. Veraa Dmein 'Partner in Wnen' te indhven J.L. Wudenberg Wningstichting Samenwerking Vlaardingen te Vlaardingen 4 stichting buwresearch

7 Intrductie Ducherenvatie, een actueel nderwerp in crpratieland. Maar tegelijkertijd een nderwerp met zwel een technische als een ecnmische invalshek. Het maakt nu eenmaal verschil f het de renvatie van duches in een studentenflat betreft f de ducheverbetering in wningen uit het hgere huursegment. n daartussen zijn uiteraard allerlei variaties denkbaar. Ok het mment waarp de ducherenvatie wrdt uitgeverd kan heel verschillend zijn. In smmige gevallen vindt een dergelijke aanpassing plaats tijdens mutatienderhud. In andere gevallen ligt het echter vr de hand een cmplex in zijn geheel aan te pakken. Krtm, de markt vr ducherenvaties is zeer divers. Op het eerste gezicht dwingt deze marktsituatie niet tt standaardisatie. Technisch ligt dat anders. In welk marktsegment ducherenvatie k plaatsvindt, steeds is er sprake van veel hak- en breekwerk. Wie dat kan vermijden, bespaart ksten, tijd en verlast. Vanuit dat gezichtspunt is standaardisatie wel aantrekkelijk. Daar kmt ng een actuele marktfactr bij. De ducheruimte in wningen wrdt steeds mdegeveliger. Bewners willen trends vlgen in kleur en inrichting. Dat pleit vr een flexibele pzet van de ducheruimte. Standaardisatie is dan een nmisbaar hulpmiddel. In deze handleiding kunt u lezen ver een ntwerpmethde m ducherenvatie gestandaardiseerd aan te pakken. Met ptimale vrijheid, dat wel. De methde is rsprnkelijk ntwikkeld vr het renveren van ducheruimten in udere wningen die niet meer vlden aan de huidige eisen. Op zich al een gigantische markt. Onderzekers en begeleidingscmmissie kwamen er echter allengs achter dat de ntwikkelde ntwerpmethde veel breder inzetbaar is. Tegelijkertijd luidt de cnstatering dat er met name vr de televerende industrie een frse taak ligt m prducten te ntwikkelen die inspelen p de gewenste standaardisatie. Al met al is deze handleiding bedeld m wningbuwverenigingen en andere beheerders van wningcmplexen, maar k de televerende industrie, architecten en het uitverend buwbedrijf te laten zien dat het ntwikkelde cncept 'Ducherenvatie - Standaardisatie met ptimale vrijheid' ged inspeelt p de behefte uit de markt. stichting buwresearch 5

8 "C 'ai =. ';:! '';::; a. ti '';::;,!!! "C. "C C Ul c..c u ::::I Het waarm van ducherenvatie en aparte ducheruimte was lang een luxe in de gemiddelde wning. Pas in de jaren vijftig verscheen de ducheruimte in de buwvrschriften vr gesubsidieerde wningbuw, en maatregel bedeld m dr betere hygiënische mstandigheden de vlksgezndheid te bevrderen. Veel ruimte vr een ducheruimte in de sciale wningbuw was er aanvankelijk niet. In wningcmplexen gebuwd vóór het jaar 1965 is die ruimte ver het algemeen niet grter dan 2 m 2 Het remruchte lavet maakte het mgelijk m de ducheruimte tevens te gebruiken vr het den van de was. In gunstige gevallen beschikte de ruimte daarnaast ver een wastafel. Het afwerkingsniveau van de ducheruimten was laag. Sms was niet eens de hele vler betegeld, afscht ntbrak veelal en de wanden werden vaak afgewerkt met betn le, m de duurdere wandtegels uit te sparen. Maar vral de slechte ventilatie, zeker van inpandig gelegen ducheruimten, leidde p termijn tt vchtklachten en schimmels p de muren. Over hygiëne gesprken. Tch zijn vele duizenden wningen p die manier gebuwd. Ducheruimten in wningcmplexen gebuwd tussen 1965 en 1980 zijn wat grter. De basisinrichting bestnd ver het algemeen uit een duche, wastafel en een aansluiting vr de wasmachine. Tch was k in deze peride het afwerkingsniveau van de ruimte aanvankelijk laag. Hgere eisen De behefte aan meer luxe manifesteerde zich het eerst bij eengezinswningen. In de jaren tachtig ntstnd de behefte aan een tweede tilet. Daarm mesten de ducheruimten grter wrden. Dat strkte eveneens met de tenemende behefte aan een bad. De stijgende welvaart en daaraan gekppelde tenemende wn wensen maakten van de ducheruimte, k in de sciale wningbuw een badkamer. Tegenwrdig is de badkamer een mdegevelig nderdeel van de wning, net zals de keuken. igenaren en beheerders van udere wningcmplexen wrstelen met het prbleem m de ducheruimten in hun wningbestand p een verantwrde manier tegemet te laten kmen aan de eisen van de huidige en tekmstige wncnsument. Het gaat daarbij niet alleen m het uiterlijk. Ok de eisen aan het cmfrt wrden belangrijker, vral met betrekking tt de gebruiksmgelijkheden vr udere bewners. Te denken valt dan aan een lage instap, streve vlerafwerking en de mgelijkheid m beugels te bevestigen. Belangrijke markt Het gaat bij ducherenvatie m niet geringe aantallen. Alleen al het aantal wningen gebuwd vóór 1965 bedraagt 2,8 miljen. Heveel daarvan inmiddels een verbeterde ducheruimte hebben, is niet vast te stellen. Naar schatting kmen in de kmende peride jaarlijks z'n à duches in aanmerking vr renvatie f grt nderhud, al dan niet bij gebruikerswisseling. In de peride zijn cir 2 miljen wningen gebuwd. Ok de ducheruimten in deze wningen zijn vr een grt deel technisch veruderd f vlden niet meer aan bewnerswensen. Dit levert een geschatte jaarlijkse renvatieglf p van ducheruimten. Veg daarbij ng eens cir.000 jaarlijkse ducherenvaties bij als gevlg van wningaanpassing vr gehandipten en er blijkt een (theretische) markt te zijn van bijna ducherenvaties per jaar. Tijdstip ducherenvatie Ducheverbetering kan p verschillende manieren in de explitatieperide van wningbestanden wrden aangepakt. De meest vr de hand liggende aanleidingen tt renvatie zijn: als nderdeel van het planmatig nderhud; tijdens mutatienderhud; p basis van klantgerichte aanpak (vraag uit de markt). Individuele wensen van (nieuwe) bewners wrden steeds vaker gehnreerd, k ls van grtschalige ingrepen. Het gaat er dan m bepaalde wningen aantrekkelijk te huden vr de verhuurmarkt. Als keuken, ducheruimte en tilet van een beter kwaliteitsniveau zijn, hebben veel bewners vrede met een hgere huur. 6 stichting buwresearch

9 Onderverdeling markt vr ducherenvatie en begrte ksten De ksten vr het renveren van een gemiddelde ducheruimte in de sciale sectr is berekend p f 5000,- à f 6.000,-. In de particuliere sectr zullen de materiaalksten hger zijn. Arbeid wrdt dan echter gemiddeld gedkper dr zelfwerkzaamheid en uitvering via het 'grijze' circuit. Uitgaande van genemde aantallen is met ducherenvatie jaarlijks een bedrag van ruim 1 miljard gulden gemeid. Sectr Aantal in% Ksten Sciale huursectr Buwjaar vóór f ,- Buwjaar tussen 1966 en ,5 f ,- Particuliere sectr Buwjaar vóór f ,- Buwjaar tussen 1966 en ,5 f ,- Aanpassing t.b.v. gehandipten f ,- Ttaal f ,- stichting buwresearch 7

10 "0 -ai J:. '': 'i ';: CL,!!! "0 "0 c: IJ) ';: c: J:. u ::J Knelpunten bij ducherenvatie r vindt een verschuiving plaats p de sciale wningmarkt. In het verleden was het aanbd bepalend, nu is de markt afhankelijker van de vraag. De klant staat centraal. Steeds meer crpraties hanteren het zgeheten 'wndienstenmdel' m de kwaliteit van hun bestand te laten aansluiten bij de vraag. Dit heeft gevlgen vr de manier waarp verhuurders plssingen vr het verbeteren van ducheruimten aanbieden en realiseren. In dit prces kunnen knelpunten ptreden van sciaal-ecnmische, technische f rganisatrische aard. Deze knelpunten wrden hierna in het krt tegelicht. Sciaal-ecnmische knelpunten Knelpunten p dit gebied zijn terug te veren tt: het marktsegment waarin de betreffende wningen meten functineren; de ksten die met het renveren van de ducheruimte gepaard gaan; de sciale gevlgen van breken en buwen. In wningen gebuwd vr 1965 is het lavet vaak ng aanwezig. Iedere verh uurder / beheerder zal zelf meten berdelen f en in welke mate ducherenvatie aansluit bij de vraag. Knelpunt kan zijn f een huurverhging wel f niet aanvaardbaar is. Ok zal meten wrden berdeeld f het niveau van vrzieningen als keuken, tilet en ducheruimte de cncurrentiepsitie van wat duurdere bestaande wningen kunnen versterken ten pzichte van Vinex-Ities. Deze factren bepalen f de te maken ksten rendabel zijn f niet. Tensltte zal meten wrden berdeeld in heverre de renvatie sciaal aanvaardbaar is in een wningcmplex. He ingrijpend zullen de te nemen maatregelen zijn, heveel verlast zullen ze verrzaken, bijvrbeeld dr het tijdelijk niet kunnen duchen, en wat zijn de mgelijkheden m die verlast zveel mgelijk te beperken? Rilering van asbesthudend materiaal in udere wningcmplexen kan tt grte vertragingen en extra ksten leiden. 8 stichting buwresearch