Uitspraak. van de Huurcommissie. Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW) ZKN

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Toetsing aanvangshuurprijs (art. 7:249 BW) Woonruimte Hugo Verrieststraat CJ 'S-GRAVENHAGE Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 720,00 per maand, afgesproken per 1 mei 2015, is niet redelijk. Wel redelijk is een huurprijs van 549,41 per maand. Wegens ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 mei 2015 tijdelijk verlaagd tot 219,76 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 16 juli 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de overeengekomen huurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 mei 2015 tegen een huurprijs van 720,00 per maand. Dit bedrag ligt boven de huurliberalisatiegrens van 710,68 per maand. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 8 september 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 7

2 Correspondentie over de zaak Op 27 november 2015 heeft de Huurcommissie een brief van de verhuurder ontvangen. In zijn brief maakt verhuurder bezwaar tegen het puntenrapport. Aan de brief heeft verhuurder zijn eigen puntentelling met betrekking tot de woning gehecht. Dan stelt verhuurder dat volgens de bijgevoegde mailwisseling met huurder was afgesproken dat zij zelf voor verdere reparatie en verbetering van de woning zouden zorgen. Verhuurder heeft niettemin een nieuwe CV, een nieuwe keuken en een nieuwe badkamer geplaatst. Voor het overige moeten er nog wat werkzaamheden worden uitgevoerd, maar de bewoners werken niet mee aan het maken van een afspraak met de betrokken aannemer. Tot slot heeft verhuurder aan zijn brief een kopie gevoegd over het Energielabel D, dat voor deze woning op 22 juli 2015 is geregistreerd. Verhuurders brief met bijlagen moet worden beschouwd als hier overgenomen en ingelast. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurders: Tijdens de bezichtiging van de woonruimte, dat 15 minuten duurde, hebben wij een beperkt aantal gebreken aan de woning gezien. We hebben toen niet in detail besproken wat wij als huurders aan de woning zouden moeten doen. Later bleek er bijvoorbeeld een schilderij te hangen voor een gat in de muur. En bij het weghalen van behang bleek de muur af te brokkelen. De huurprijs die wij betalen bedraagt inderdaad 720,00 per maand. Gas, licht en water betalen wij zelf. De stoffering in de woning bestond uit oud laminaat dat beschadigd was en niet overal in de woning lag. In eerste instantie was er, naar onze perceptie, een huurprijs van 675,00 afgesproken. Nadat de CV was aangebracht werd de huurprijs ineens 720,00 per maand. Bij aanvang van de huurovereenkomst werd een nieuw aanrechtblad geplaatst en een kookelement. Er waren geen tegels in de keuken aangebracht. De tegels die er nu zitten en waarover verhuurders gemachtigden spreken, hebben wij zelf aangebracht. De badkamer zag er bruikbaar uit, maar in slechte staat. Toen we de badkamer in gebruik namen bleek deze echter toch niet bruikbaar. Verhuurder heeft wel wat gedaan aan de badkamer, en er wordt nog wel aan gewerkt, maar de badkamer is nog niet af. Door het breekwerk in de badkamer is het stucwerk in de slaapkamer afgebrokkeld. De meterkast staat nog altijd, zoals gesteld in het rapport, in open verbinding met de badkamer. De deur van de keuken en de woonkamer ontbreken ook nog steeds. De ontbrekende gipsplaat in het plafond van de woonkamer heb ik zelf geplaatst. Er zit nog steeds een gat in het plafond in de badkamer en nog altijd is het natuurlijk ventilatiekanaal niet afgewerkt. Pagina 2 van 7

3 De elektriciteitsdraden hangen uit het plafond. De lekkage ten gevolge van de losstaande toiletpot is in september 2015 hersteld. De gevolgen van deze lekkage echter niet. Van de vloer in de gang zijn de balken doorgezakt. In de kruipkelder is sprake van houtworm en het is er heel vochtig. De radiator in de badkamer is nog altijd niet teruggeplaatst. Met uw woningwaardering van 111 punten gaan wij akkoord. Zaaknummer Korte samenvatting verklaring verhuurder gemachtigden: De woning is verhuurd als kluswoning. Huurder heeft meerdere panden bezichtigd en voor deze gekozen. Huurder wilde er 700,00 per maand voor betalen, maar de eigenaar wilde een huurprijs van 720,00 per maand. Uiteindelijk is huurder met laatstgenoemde huurprijs akkoord gegaan. De badkamer en keuken plaatsen wij. Ook plaatsen wij in de keuken een afzuigkap en een kookplaat. De stoffering heeft huurder eruit gehaald. Dat is zijn goed recht, maar het is wel mee gehuurd. Als huurder uit de woning gaat, dan moet er met verhuurder nog goed worden afgesproken over wat huurder dan nog in orde moet maken. Naar aanleiding van een inspectierapport heeft de eigenaar gezegd dat er sommige werkzaamheden voor rekening van verhuurder zullen worden uitgevoerd. Zo hebben wij na ingang van de huurovereenkomst met huurder afgesproken dat wij, uit coulance, de badkamer zouden doen. Als er muren in de woning, zoals huurder stelt, niet goed zijn, dan is dat voor rekening van verhuurder om dat op te knappen. Wij hebben bezwaren tegen uw puntentelling. Voor die bezwaren verwijzen wij naar onze brief die u op 27 november 2015 heeft ontvangen. Het aanrechtblad is 2 meter, met aftrek van de kookplaat. De afzuigkap is goed voor een bijtelling van 0,5 punt. De afzuigkap is loshangend, althans niet ingebouwd. Na aanvang van de huurovereenkomst is het Energielabel opgenomen dat op 22 juli 2015 is geregistreerd. De keuken is een luxe uitvoering, waarvoor 1 punt moet worden bijgeteld. De badkamer moet worden meegeteld als een verwarmd vertrek. In de badkamer is een luxe radiator aangebracht. Ook zijn er in de keuken extra tegels aangebracht. De klachten waarvan huurder zegt dat deze nog altijd aanwezig zijn zullen wij nazien. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de huurprijs die op 1 mei 2015 is afgesproken, redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. Ook bekijkt de Huurcommissie of de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst gebreken had. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Puntenaantal In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 111 punten. Over verhuurders bezwaren tegen dit puntenaantal is de commissie als volgt van oordeel: Pagina 3 van 7

4 Bij de beoordeling van het thans voorgelegde verzoekschrift heeft voor de commissie te gelden het moment dat de huurovereenkomst is ingegaan. Dat was op 1 mei De toestand van de woonruimte moet de commissie op die datum beoordelen. Dat nadien een badkamer, keuken en een CV is aangebracht is voor de commissie in deze procedure van ondergeschikt belang. Oppervlakte vertrekken De commissie gaat uit van de eigen waarnemingen ter plaatse van haar rapporteur. Verhuurder geeft in zijn puntentelling per vertrek wel een totaal aantal vierkante meters op, maar heeft voor het overige niet, althans niet voldoende, gemotiveerd waarom de commissie zou moeten afgaan op de meting door verhuurder en zou moeten afwijken van de waarnemingen van de rapporteur van de Huurcommissie. De commissie passeert dit bezwaar. Aantal verwarmde vertrekken Verhuurder pleit ervoor de badkamer mee te tellen als verwarmd vertrek. Tijdens de zitting is het de commissie gebleken dat er geen radiator in de badkamer aanwezig is. De commissie vindt het dan ook terecht dat de rapporteur de badkamer niet heeft meegeteld als verwarmd vertrek. De energieprestatie Met betrekking tot het bezwaar van verhuurders gemachtigde ten aanzien van het energielabel (vanaf 1 januari 2015 de Energie Index) merkt de commissie op dat in het afmeldsysteem van AgentschapNL de energieprestatie voor woningen zijn geregistreerd. De Huurcommissie beschouwt deze informatie als bindend. De energieprestatie maakt voor geschillen met een peildatum na 1 juli 2011 deel uit van de woningwaardering. Bij de toets van de overeengekomen huurprijs is de ingangsdatum van het huurcontract de geldende peildatum. Uit controle blijkt dat voor deze woning op 22 juli 2015 een Energie-Index van 1,58 is afgegeven. Aan deze waarde wordt, volgens het woningwaarderingsstelsel, 15 punten toegekend. De commissie is echter van oordeel dat terecht in het puntenrapport is uitgegaan van het bouwjaar (1933) van de woonruimte en dat dus terecht geen rekening is gehouden met het pas na ingang van de huurovereenkomst, op 22 juli 2015 afgegeven energielabel. In mogelijk toekomstige procedures telt de Energie-index wel mee in de puntentelling, die dan met 15 punten stijgt. De commissie is zich ervan bewust dat dit voor deze procedure (toets van de overeengekomen huurprijs) een groot verschil is, maar gezien ook de uitspraken van kantonrechters over dit onderwerp kan de commissie niet anders dan in dit geval uitgaan van het bouwjaar van de woning en de juistheid op dit onderdeel van het puntenrapport. Punten voor extra kwaliteit De extra punten voor de afzuigkap, een groter aanrecht, een luxe keuken met 2 extra bovenkasten en een extra dubbele kast en voor de tegels in de keuken tellen naar het oordeel van de commissie ook niet mee voor deze procedure. Dit, omdat het een en ander na de aanvang van de huurovereenkomst in/aan de woning is aangebracht. Pagina 4 van 7

5 Gelet op het voorgaande, waaruit blijkt dat de Huurcommissie geen redenen aanwezig acht om de puntentelling aan te passen, stelt de commissie de woningwaardering op 1 mei 2015 vast op 111 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 549,41 per maand. Dit bedrag ligt onder de huurliberalisatiegrens. Dit betekent dat de Huurcommissie uitspraak mag doen over de huurprijs. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen van partijen op de zitting, en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, had de woonruimte bij het ingaan van de huurovereenkomst volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: Van de meterkast in de gang ontbreekt het plafond, of loopt de achterwand niet door tot aan het plafond. Daardoor staat de meterkast in open verbinding met de badkamer. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Nb2) van het gebrekenboek van de Huurcommissie. De deuren van de keuken en woonkamer ontbreken. Dit zijn gebreken in categorie C (nummer A2). In de woonkamer ontbreekt een gipsplaat op het plafond. De commissie merkt dit aan als een gebrek in categorie C (nummer L3). In het plafond van de badkamer zit een gat en is het natuurlijk ventilatiekanaal niet afgewerkt. Ook hangen uit het plafond stroomdraden los, zonder aarde aansluiting. Dit is een gebrek in categorie C (nummer L3). De muur achter de toiletpot is nat over een oppervlak van 0,3 m2. De andere zijde van de muur in de slaapkamer aan de voorzijde van de woning is nat over een oppervlakte van 0,5 m2. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1). De muren in de gang zijn op diverse plaatsen beschadigd en het stucwerk is op meerdere plaatsen eruit gevallen. Door normaal behang- en schilderwerk is dit niet meer te herstellen. De commissie merkt dit gebrek aan als een gebrek analoog aan een gebrek in categorie C (nummer L3). De overige onderhoudsklachten zijn naar het oordeel van de commissie niet van dien aard dat zij een tijdelijke huurverlaging zouden kunnen rechtvaardigen. Zaaknummer Het bepaalde in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en het gestelde in de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte zijn regels van dwingend recht. Het staat partijen vrij om, ten aanzien van het herstellen van onderhoudsgebreken in relatie tot de hoogte van de huurprijs, allerlei afspraken te maken. Nu echter in dit geval de commissie om een oordeel is gevraagd, dienen voor de commissie de regels volgens de genoemde dwingend rechtelijke regelgeving te prevaleren boven de door partijen gemaakte afspraken. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Met ingang van 1 mei 2015 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 40% van 549,41 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 219,76 per maand. Pagina 5 van 7

6 De verlaging blijft gelden tot de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat de gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 549,41 per maand betalen. Zolang de gebreken niet zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval verlaagt de Huurcommissie de overeengekomen huurprijs tot de maximaal redelijke huurprijs. Bovendien wordt tijdelijk de huurprijs van de woonruimte verlaagd, omdat er gebreken zijn. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 111. Bij dit puntenaantal is de maximaal redelijke huurprijs 549,41. De huurprijs van 720,00 per maand, overeengekomen per 1 mei 2015, is dus niet redelijk. De woonruimte heeft op 1 mei 2015 de volgende ernstige gebreken: -Van de meterkast in de gang ontbreekt het plafond, of loopt de achterwand niet door tot aan het plafond. Daardoor staat de meterkast in open verbinding met de badkamer. Dit is een gebrek in categorie C (nummer Nb2) van het gebrekenboek van de Huurcommissie. -De deuren van de keuken en woonkamer ontbreken. Dit zijn gebreken in categorie C (nummer A2). -In de woonkamer ontbreekt een gipsplaat op het plafond. De commissie merkt dit aan als een gebrek in categorie C (nummer L3). -In het plafond van de badkamer zit een gat en is het natuurlijk ventilatiekanaal niet afgewerkt. Ook hangen uit het plafond stroomdraden los, zonder aarde aansluiting. Dit is een gebrek in categorie C (nummer L3). -De muur achter de toiletpot is nat over een oppervlak van 0,3 m2. De andere zijde van de muur in de slaapkamer aan de voorzijde van de woning is nat over een oppervlakte van 0,5 m2. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V1). -De muren in de gang zijn op diverse plaatsen beschadigd en het stucwerk is op meerdere plaatsen eruit gevallen. Door normaal behang- en schilderwerk is dit niet meer te herstellen. De commissie merkt dit gebrek aan als een gebrek analoog aan een gebrek in categorie C (nummer L3). Wegens deze ernstige gebreken in de woonruimte wordt de huurprijs per 1 mei 2015 tijdelijk verlaagd tot 219,76 per maand. Pagina 6 van 7

7 Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. 'S-GRAVENHAGE, De Huurcommissie, mr. E.M. Jacquemijns mr. J.C.F. van Gelder en mr. C.A. Oskam Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 7 van 7