Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Jan van Heelustraat NE EINDHOVEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 540,00 per maand wordt vanaf 1 december 2014 tijdelijk verlaagd tot 216,00 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 11 januari 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 25 november 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 25 februari 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Pagina 1 van 6

2 Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: 640,00 is de totale huurprijs. Het voorschotbedrag voor gas, water en licht bedraagt 100,00 per maand. De kale huur is 540,00 Het rapport is goed geschreven. De klacht over de verwarming is echter niet goed benoemd in het rapport. Een schuifwand bij de douche, zou ook mogen van mij. Nu waait het douchegordijn soms tegen je aan, dat is niet prettig. Het lekt soms niet en soms wel bij het aanrecht. Bij het bezoek van verhuurder lekte het niet. Als je een volle emmer leeg gooit, dan lekt het wel De deur is inmiddels geplaatst, maar er zit wel een scheurtje bij het slot. De deur heeft 2 sleutels maar de timmerman heeft er 1 gehouden. Dit vind ik niet prettig. Ik heb liever zelf beide sleutels. Er is een plaatje voor het slot gezet, maar het slot is lam. Het raam in de huiskamer is nog niet gemaakt, het is mij niet bekend dat ik zelf een hendel zou zoeken. De keukenkastjes sluiten niet goed. De lekkage is soms wel en soms niet. In de woning is het heel koud. Er was iets in de gang met de elektra. Aan één kant deed het wel andere kant niet. Ik durf hier zelf niet aan te komen. Korte samenvatting verklaring verhuurder: De kale huur bedraagt 540,00. Huurder heeft de klacht over de verwarming wel aangegeven. Het rapport van uw rapporteur klopt wel, maar er zijn al zaken hersteld. Er is een nieuwe keukendeur gehangen, vorige week. Dit kost tijd, want het zijn geen standaardmaten. Er is een nieuwe mengkraan in de douche. De tussendeur, daar zit nu een plaatje voor, zodat je er niet door heen kunt kijken. Dit is de voordeur van huurder. De deurbel is nieuw geplaatst. De douchebak lekt niet. Er hangt een douchegordijn en een stoffen gordijn. Ik vind een deur niet nodig, het waait niet in huis Bij de bezichtiging gaf huurder aan dat zij zelf een hendel zou kopen, maar dat is niet gelukt. De buitendeur van de woonkamer is niet te openen, al 30 jaar niet. De slotjes zijn vervangen. Ik heb gekeken met huurder en het lekte niet bij de gootsteen. De radiator is nagekeken en er is niets mis mee. De elektra heb ik ook nagekeken en er is door huurder met draden geprutst. De factuur van de monteur stuur ik naar huurder. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 30 november Op die datum was de huurprijs 540,00 per maand. Pagina 2 van 6

3 Onderhoud en gebreken Er is sprake van een huurovereenkomst per 1 november Huurder heeft op 29 november 2014 diverse klachten gemeld bij huurder. Door zowel huurder als verhuurder wordt aangegeven dat rapporteur de klachten op correcte wijze heeft weergegeven in het rapport. Door verhuurder wordt aangegeven dat er al diverse werkzaamheden zijn uitgevoerd en dat enkele klachten (zoals de lekkage bij de gootsteen) niet door verhuurder zijn geconstateerd. Op de zitting kon niet worden vastgesteld of de door verhuurder uitgevoerde werkzaamheden hebben geleid tot het opheffen van een gebrek. Om die reden zal de commissie de gebreken, zoals geconstateerd door rapporteur, benoemen. Er zijn meerdere gebreken in de categorie C. Ieder gebrek in de categorie C kan leiden tot een huurprijsverlaging. Pas op het moment dat alle gebreken in de categorie C zijn verholpen, wordt een huurprijsverlaging ongedaan gemaakt. Ter zitting geven huurder en verhuurder aan dat het probleem met de verwarming aan rapporteur is kenbaar gemaakt. Door de commissie wordt vastgesteld dat dit gebrek eerst wordt vermeld in een brief van huurder van 11 februari Deze brief is opgesteld nadat huurder het verzoekschrift bij de Huurcommissie had ingediend. Dit betekent dat in het kader van de behandeling van dit verzoek, de commissie geen uitspraak kan doen over deze klacht. Volledigheidshalve wordt nog opgemerkt dat bij een gebrek aan de c.v.-installatie de commissie bij een eventuele procedure vraagt om een deskundigenrapport. Huurder kan de klacht door een erkend installateur laten controleren. Op basis van de bevindingen van een erkend installateur kan de commissie vaststellen of sprake is van een ernstig gebrek of niet. De commissie vertrouwt er echter op dat deze klacht in onderling overleg zal worden opgelost en dat een vervolgprocedure hierover niet noodzakelijk is. Gelet op het rapport van onderzoek en de verklaringen op de zitting heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: 1. Het zeer oude keukenblok dateert van Het betreft een triplex blok met een granito aanrechtblad. De deurtjes sluiten niet meer omdat de snapslotjes lam zijn. De achterwand onder het blok ontbreekt. Het blad is zeer ruw waardoor en vertoont plaatselijk een scheur. Diverse zetsteentjes zijn gescheurd en ter plaatse van de aansluitingen van de gootsteenbak met het blad zijn brede kieren aanwezig waardoor spatwater in de onderkast lekt. Deze situatie wordt aangemerkt als de gebreken in categorie C, nummer Na5 en nummer Na8. 2. Het ijzeren klepraampje en de buitendeur in de achtergevel van de woonkamer kunnen niet meer worden geopend. Dit is een gebrek in categorie C, nummer D10. Pagina 3 van 6

4 3. De doucheruimte bevindt zich in de gang naast de trap-/meterkast. In het plafond is een natuurlijk ventilatiekanaal aanwezig dat tijdens het onderzoek nauwelijks trek vertoont. Hierdoor condenseert het douchevocht op het stucwerk en het plafond waardoor schimmelvorming ontstaat. Huurster heeft recent het stucwerk en het plafond opnieuw gesaust. Deze situatie wordt aangemerkt als een gebrek in categorie C, nummer De doucheruimte is niet voorzien van een binnendeur waardoor de waterdamp na het nemen van een stortbad verplaatst wordt naar constructiedelen met een relatief lagere oppervlaktetemperatuur elders in de woning. Dit is een gebrek in categorie C, nummer A2. 5. De achterdeur van de keuken is scheluw waardoor aan de sluitkant een kier aanwezig is van circa 15 mm. Omdat de deur scheluw is valt de dagschoot niet meer in de sluitkom. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer D5. De Huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Daarnaast mag de Huurcommissie binnen deze procedure slechts klachten behandelen die kenbaar zijn gemaakt aan verhuurder, voorafgaande aan het indienen van het verzoekschrift. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs ( 540,00). De huurder betaalt dus 216,00 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 11 januari Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 december De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 540,00 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Pagina 4 van 6

5 Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 december 2014 de volgende ernstige gebreken: 1. Het zeer oude keukenblok dateert van Het betreft een triplex blok met een granito aanrechtblad. De deurtjes sluiten niet meer omdat de snapslotjes lam zijn. De achterwand onder het blok ontbreekt. Het blad is zeer ruw waardoor en vertoont plaatselijk een scheur. Diverse zetsteentjes zijn gescheurd en ter plaatse van de aansluitingen van de gootsteenbak met het blad zijn brede kieren aanwezig waardoor spatwater in de onderkast lekt. Deze situatie wordt aangemerkt als de gebreken in categorie C, nummer Na5 en nummer Na8. 2. Het ijzeren klepraampje en de buitendeur in de achtergevel van de woonkamer kunnen niet meer worden geopend. Dit is een gebrek in categorie C, nummer D De doucheruimte bevindt zich in de gang naast de trap-/meterkast. In het plafond is een natuurlijk ventilatiekanaal aanwezig dat tijdens het onderzoek nauwelijks trek vertoont. Hierdoor condenseert het douchevocht op het stucwerk en het plafond waardoor schimmelvorming ontstaat. Huurster heeft recent het stucwerk en het plafond opnieuw gesaust. Deze situatie wordt aangemerkt als een gebrek in categorie C, nummer De doucheruimte is niet voorzien van een binnendeur waardoor de waterdamp na het nemen van een stortbad verplaatst wordt naar constructiedelen met een relatief lagere oppervlaktetemperatuur elders in de woning. Dit is een gebrek in categorie C, nummer A2. 5. De achterdeur van de keuken is scheluw waardoor aan de sluitkant een kier aanwezig is van circa 15 mm. Omdat de deur scheluw is valt de dagschoot niet meer in de sluitkom. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer D5. De geldende huurprijs van 540,00 wordt vanaf 1 december 2014 tijdelijk verlaagd tot 216,00 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Pagina 5 van 6

6 Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. EINDHOVEN, De Huurcommissie, mr. L.E.M. Zalme R. van Hilten en C.C.M. Hamers M.Sc. Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6