uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Bomansplaats NT EINDHOVEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Naam: [xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: huurder [xxx] Wederpartij Naam: [xxx] (aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 365,00 per maand wordt vanaf 1 juni 2013 tijdelijk verlaagd tot 162,86 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 11 juni 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 2 mei 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 26 augustus 2013 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 5

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring door of namens huurder: Mijn vader was bij het onderzoek aanwezig. De rapporteur heeft de klacht goed beschreven. De airco droogt de lucht nog beter dan bij een normale ventilatie. De schimmel is niet bij de afzuigventilatie, maar op de koude delen. Bij de koude burg. De woning kan niet gespuid worden. Er is maar één raam en dit kan alleen op kiepstand. Dit is nog voorzien van een brede decoratierand. De woning werd extreem warm. Overdag moest ik op de universiteit studeren en 's avonds naar mijn ouders om te slapen. Wij konden niet in beroep tegen uitspraak kantonrechter, de kanonrechter was de tweede termijn. De kantonrechter heeft het energielabel naast zich neergelegd en gezegd dat woning voldoende voorzieningen heeft om huurprijs te rechtvaardigen. De woning is in de winter zeer koud en in de zomer zeer warm. Ik ben akkoord met 74 punten. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Mijn collega was bij het onderzoek aanwezig. Na de melding van de klacht ben ik ook ter plaatse geweest en. Wij constateerden dat de airco op de centrale afzuiging was geplaatst. Daarmee was de afzuiging geblokkeerd. De mail is van 4 april en dat is geen hartje zomer. De afvoer van de airco lag onder het afzuigventiel. Op het moment dat er niet geventileerd wordt, of kan worden, dan condenseert de vochtige lucht. De mechanische ventilatie zuigt af in de keuken en de badkamer en net boven de badkamer. Als er een vacuüm ontstaat, dan kan de vochtige lucht in de andere ruimten komen. Er zijn een zevental kamers in dit pand met exact dezelfde constructie, die hebben geen klachten. Mijn collega heeft aangegeven niet akkoord te zijn met de woningwaardering. De kantonrechter gaf aan dat in verband met het schaarstegebied er 25 punten moeten worden toegekend en dat uitgegaan moet worden van het bouwjaar Het onderdeel schaarstegebied is niet verbeterd in de woningwaardering. Er is over meerdere zaken uitspraak gedaan door de kantonrechter. In het voorjaar is de verwarming aangepast. Er was een probleem op de vierde etage. Deze winter zou de woning goed verwarmd moeten kunnen worden. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 mei Op die datum was de huurprijs 365,00 per maand. Pagina 2 van 5

3 Onderhoud en gebreken In de woonruimte is sprake van oppervlaktecondensatie. Rapporteur geeft aan dat dit het gevolg is van een koudebrug. Verhuurder geeft aan dat dit een gevolg is van het gebruik van een airco, die aangesloten zou zijn geweest op het afvoerkanaal van de mechanische ventilatie. Een airco voert in beginsel de warme, vaak vochtige, lucht af en blaast koelere lucht in de woonruimte. Het staat verder niet vast of, en gedurende welke periode, de airco aangesloten is geweest. De commissie wijkt daarom om basis van de verklaring van verhuurder niet af van de bevindingen van haar rapporteur. Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: De aansluiting van de buitenmuur (kopgevel) met het plafond in de woonkamer is bedekt met droge vochtplekken over een totale oppervlakte van ca. 0,25 m² als gevolg van oppervlaktecondensatie. De oorzaak is een koudebrug. Het binnen spouwblad van de woning bestaat uit beton. De betonnen gevel is afgedekt met sandwich panelen. In de winter periode vindt in de woning oppervlakte condensatie plaats als gevolg de slechte thermische kwaliteit van de constructiedelen (betonnen muur). Dit is een gebrek in categorie C (nummer V3). Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte op 1 juni 2013 gewaardeerd op 74 punten. De verhuurder maakt bezwaar tegen dit puntenaantal. Verhuurder geeft aan dat de ligging in een schaarstegebied onvoldoende is gewaardeerd en dat uitgegaan moet worden van het bouwjaar Door de commissie is vastgesteld dat de waardering van deze woonruimte niet volledig is. Bij een onderhoudsprocedure is, gelet op de overgangsregeling, het oude woningwaarderingstelsel van toepassing. Dit betekent dat wel de ligging in het schaarstegebied van toepassing is, maar dat de waardering op basis van een energielabel of een bouwjaar niet van toepassing is. Wel dienen in de waardering de punten bij rubriek 3 en 4 (technische installaties en warmte-isolatie) volledig ingevuld te worden. Deze gegevens waren ter zitting niet beschikbaar. Ook een eerste dossieronderzoek leverde niet de gewenste gegevens op. Om die reden zijn huurder en verhuurder in kennis gesteld van het voornemen om een aanvullend onderzoek uit te laten voeren om een woningwaardering op grond van het oud- WWS op te maken. Door een tweede rapporteur, die bekend is met het complex, zijn vervolgens de volgende gegevens aangeleverd: Er is sprake van een collectieve HR ketel (1 punt), de oppervlakte van de isolerende beglazing bedraagt 3,40 m2 (1,36 punt). De isolatie is berekend op basis van een omslag. De waardering omslag dakisolatie bedraagt 0,4 punten, de spouw/gevelisolatie bedraagt 0,25 punt. In de woning zijn twee radiatoren met thermosstatische ventielen. De waardering hiervan bedraagt 2 x 0,25 punten. Er is sprake van een woonkamer met open keuken. Dit betekent dat dit gewaardeerd dient te worden als zijnde twee verwarmde vertrekken (2 x 2 punten), totaal zijnde 4 punten. In het complex is een zonneboiler en/of zonnecollector aanwezig. Die wordt gewaardeerd met 1 punt. Pagina 3 van 5

4 Door de commissie is vastgesteld dat uitsluitend de waardering van de verwarmde vertrekken is opgenomen in de puntentelling. Op basis van de bevindingen van rapporteur dient de waardering van de rubrieken 3 en 4 bijgesteld te worden met +1 (collectieve HR ketel), + 1,36 (isolatieglas) + 0,4 (omslag dakisolatie), + 0,25 (omslag spouw/gevelisolatie), 0,5 (thermosstatische ventielen op radiatoren) en +1 (zonneboiler/zonnecollectoren). Deze onderdelen worden in totaal daarom verhoogd met 4,51 punten. Door de commissie is vervolgens de WOZ-waarde van de woonruimte opgevraagd. De WOZ-waarde 2012 is vastgesteld op ,00, de WOZ-waarde 2013 is vastgesteld op ,00. De oppervlakte van de woonruimte is bepaald op 21,5 m². Dit betekent dat de prijs per m² hoger is dan 2900,00 per m². De waardering voor de ligging in een schaarstegebied bedraagt daarom niet 15, maar 25 punten: dit onderdeel van de waardering wordt daarom met 10 punten verhoogd. De waardering van de woonruimte was berekend op 73,75 (voor afronding). Deze waardering wordt bijgesteld met 4,51 (technische installaties en isolatie) + 10 punten (waardering schaarstegebied). Het totaal bedraagt derhalve 88,26, afgerond 88 punten. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 juni 2013 vast op 88 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 407,14 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van 407,14 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 162,86 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 11 juni Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 juni De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 365,00 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Welke partij betaalt de leges? De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag? Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00 leges. De verhuurder is een rechtspersoon en moet dus 450,00 betalen. Pagina 4 van 5

5 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juni 2013 het volgende ernstige gebrek: De aansluiting van de buitenmuur (kopgevel) met het plafond in de woonkamer is bedekt met droge vochtplekken over een totale oppervlakte van ca. 0,25 m² als gevolg van oppervlaktecondensatie. De oorzaak is een koudebrug. Het binnen spouwblad van de woning bestaat uit beton. De betonnen gevel is afgedekt met sandwich panelen. In de winter periode vindt in de woning oppervlakte condensatie plaats als gevolg de slechte thermische kwaliteit van de constructiedelen (betonnen muur). Dit is een gebrek in categorie C (nummer V3). het puntenaantal van de woonruimte is 88 punten. De huurprijs van 365,00 die geldt op 31 mei 2013 wordt vanaf 1 juni 2013 tijdelijk verlaagd tot 162,86 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Kosten De verhuurder moet 450,00 leges betalen. EINDHOVEN, De Huurcommissie, mr. W.C. Brouwer C. Kwast-Vastenhoud en C.C.M. Hamers Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5