Collegevoorstel Openbaar Onderwerp Pilot Koopgarant Programma / Programmanummer Wonen / 9620 BW-nummer Portefeuillehouder J. van der Meer Samenvatting Talis heeft het voornemen woningen uit haar betaalbare huurvoorraad te verkopen middels koopvarianten met terugkoopplicht. Aangezien dit strijdig is met afspraken over de grootte van haar betaalbare huurvoorraad, kan ons college hier in dit geval voorwaarden aan verbinden. Hierdoor wordt invulling gegeven aan meerdere beleidsdoelen: een experiment om scheefwonen tegen te gaan, realisatie van mengvormen huur-koop, het vergroot kansen op de koopmarkt en wooncarrières in de wijk, zorgt voor meer woningdifferentiatie in de wijk en het waarborgt en stimuleert energetische verbetering van de woning. Het voorstel is om toestemming te verlenen onder de in de brief aan Talis gestelde voorwaarden, medio 2011 te evalueren en de Raad hierover per brief te informeren. Ter besluitvorming door het college 1. De brief aan Talis vast te stellen. 2. De brief aan de Raad vast te stellen. Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. G340, Bas Böhm, 3436 Datum ambtelijk voorstel 21 september 2010 Registratienummer 10.0024139 Paraaf akkoord Datum Leidinggevende K. Donné, G340 Programmamanager A. Hamming Programmadirecteur B. Drummen Alleen ter besluitvorming door het College Actief informeren van de Raad Besluit B&W d.d. 26 oktober 2010 nummer: 3.6 Conform advies Aanhouden Anders, nl. Bestuursagenda Paraaf akkoord Datum Gemeentesecretaris Portefeuillehouder CV pilot koopgarant Talis 210910.doc
Collegevoorstel 1 Probleemstelling Woningcorporatie Talis heeft het voornemen om een deel van haar betaalbare huurvoorraad te verkopen middels koopvarianten met terugkoopplicht (Koopgarant). Indien de door Talis aangewezen woningen worden verkocht is dit in strijd met afspraken over de grootte van haar betaalbare huurvoorraad. Anderzijds is het in lijn met de afspraak om tussenvormen tussen huur en koop op de Nijmeegse koopmarkt te introduceren en wordt hierdoor invulling gegeven aan diverse beleidsdoelstellingen op het terrein van Wonen. 2 Juridische aspecten Afspraken tussen de gemeente en de Nijmeegse woningcorporaties zijn vastgelegd in de Stedelijke Raamovereenkomst Wonen Nijmegen 2010-2015. 3 Doelstelling De problematiek rondom het scheefwonen aan te pakken en invulling te geven aan diverse beleidsdoelstellingen op het gebied van Wonen. 4 Argumenten 1. Geeft invulling aan experiment om scheefwonen tegen te gaan In het coalitieakkoord geeft ons college aan dat tijdelijke koop een manier is om scheefwonen aan te pakken. Door de verkoop in MGE (maatschappelijk gebonden eigendom) geven we hier concreet invulling aan. Immers: Talis heeft door de koopgarantregeling een terugkoopplicht en de woningen worden eerst aangeboden aan zittende huurders. Huurders met een laag inkomen (de primaire doelgroep) zullen niet over de financiële mogelijkheden beschikken tot koop. Dus indien een huurder gebruik maakt van de mogelijkheid tot koop, zal dit een huurder zijn die momenteel scheefwoont. 2. Vergroot kansen voor starters en lagere middeninkomens Voor huurders die de eerste stap op de koopmarkt willen zetten zijn het moeilijke tijden. Koopgarant biedt door korting op de marktwaarde en de terugkoopplicht voor starters en huishoudens met inkomens tot 43.000 (doelgroep plus) kansen op de koopmarkt. Doordat Talis bij kopers een maximum inkomen van 43.000 hanteert wordt gegarandeerd dat de doelgroep wordt bereikt die nu tussen de wal en het schip gaat vallen. Per 1 januari 2011 dient op basis van Europese regelgeving immers 90% van de corporatiewoningen toegewezen te worden aan huishoudens met een inkomen onder de 33.000 en de kansen op de koopmarkt zijn voor de huishoudens met een inkomen tot 43.000 ook gering. 3. Zorgt voor meer woningdifferentiatie en wooncarrières in de wijk Door een minimumpercentage van 25% betaalbare huurwoningen per wijk te hanteren wordt enerzijds gewaarborgd dat het aantal huurwoningen in de wijk op peil blijft en anderszijds dat de woningdifferentiatie toeneemt. Bovendien vergroot tijdelijke verkoop de kans op het maken van wooncarrières in de wijk, één van de doelstellingen uit de Woonvisie. In onderstaande tabel staat het huidige aantal betaalbare huurwoningen (onder de eerste aftoppingsgrens) weergegeven in de wijken waar Talis het voornemen heeft woningen te verkopen. In de laatste kolom staat het aantal woningen dat Talis heeft aangewezen voor verkoop. NB. Het labelen van woningen wil niet zeggen dat woningen ook daadwerkelijk worden verkocht. Talis verwacht dat van de 1.300 aangewezen woningen er daadwerkelijk circa 100 verkocht worden. Daarnaast dient Talis zich dus te houden aan een minimumpercentage van 25% betaalbare huurwoningen per wijk.
Collegevoorstel Vervolgvel 2 Zelfstandige woningen, huurwoningen (onder de eerste aftoppingsgrens) per wijk in 2009 en huurwoningen gelabeld door Talis voor tijdelijke verkoop aangewezen Wijk zelfst. woningen huurwoningen < 1e aft.grens door Talis aantal aantal % aantal % aantal % Aldenhof 1130 829 73% 733 65% 222 20% De Kamp 2306 994 43% 573 25% 166 7% t Broek 1570 719 46% 421 27% 151 10% Grootstal 2587 1872 72% 1469 57% 308 12% Brakkenstein 1584 671 42% 460 29% 458 29% Bron: Stadsgetallen Gemeente Nijmegen, Talis 4. Tussenvorm huur-koop geeft invulling aan prestatieafspraak Verkoop middels koopgarant is een tussenvorm tussen huur en koop. De woningcorporatie heeft immers een terugkoopplicht. Hiermee geven we concreet invulling aan een afspraak uit de Stedelijke Raamovereenkomst Wonen 2010-2015: de inspanning van partijen om tussenvormen tussen huur en koop te introduceren op de Nijmeegse woningmarkt. 5. Woningen worden energetisch verbeterd en stimuleert energiebewustzijn Kopers wordt een energiepakket aangeboden, waardoor het energielabel van woningen wordt opgewaardeerd. De koop van een huis is bij uitstek een moment om (energie)maatregelen te treffen aan een woning. Door het energiepakket worden kopers extra gestimuleerd zelf ook energiebesparende maatregelen te treffen. Het energiepakket bestaat uit het aanbod om de woning op kosten van Talis te na-isoleren. Daarnaast worden kopers geattendeerd op de verschillende energiesubsidies en -leningen waar men gebruik van kan maken, waaronder de gemeentelijke duurzaamheidslening, zonnekrachtsubsidie en groene dakensubsidie. Bij de na-isolatie wordt het energielabel per complex minimaal opgewaard naar: energielabel B: Leuvensbroek 1 en 3 (huidig label: C, na-isolatie in 2015) Wedesteinbroek (huidig label: D, na-isolatie in 2011) energielabel C: Aldenhof (huidig label C, na-isolatie in 2010) Voorstenkamp (huidig label C, na-isolatie in 2017) Wellenkamp (huidig label D, na-isolatie in 2012) Oud Brakkenstein 1 en 2 (huidig label D, na-isolatie in 2013) Brakkenstein Kanunnikbuurt (huidig label D, na-isolatie in 2010) energielabel D: Grootstal 1 (huidig label D, na-isolatie in 2012) Grootstal 2A en 2B (huidig label E, na-isolatie in 2011) Brakkenstein (huidig label E, na-isolatie in 2010) In enkele gevallen wordt het huidige label niet opgewaardeerd. Energetisch worden deze complexen echter wel verbeterd. Talis heeft het streven om alle woningen naar label C op te waarderen. Met reguliere maatregelen is label C in bestaande bouw echter niet altijd haalbaar. Om dit te bereiken zal bijvoorbeeld een geheel nieuwe gevel gebouwd moeten worden. Daarnaast zijn vloeren soms onbereikbaar voor na-isolatie of wordt het energielabel gedrukt door bijvoorbeeld het aanbrengen van mechanische ventilatie. Dit komt de leefkwaliteit ten goede, maar heeft een negatief effect op het energielabel.
Collegevoorstel Vervolgvel 3 6. Vergroot investeringscapaciteit corporaties (Tijdelijke) verkoop van huurwoningen levert corporaties financiële middelen op. Hierdoor wordt het mogelijk voor Talis om doelstellingen op het gebied van nieuwbouw, leefbaarheid en duurzaamheid waar te maken. 5 Klimaat Door voorwaarden te stellen aan de tijdelijke verkoop worden woningen energetisch verbeterd. Door het aanbieden van een energiepakket worden kopers gestimuleerd om de woning nog verder te verbeteren. Hiermee wordt invulling gegeven aan het e-noveren van de bestaande woningvoorraad, één van de doelstellingen uit het coalitieakkoord. 6 Financiën N.v.t. 7 Communicatie Via bijgevoegd persbericht. 8 Uitvoering en evaluatie In de zomer van 2011 zullen resultaten door Talis en gemeente worden geëvalueerd en worden afspraken gemaakt over een eventueel vervolg. In de evaluatie wordt in algemene zin gekeken naar het aantal verkopen en wordt getoetst of is voldaan aan de voorwaarden. Daarnaast wordt bekeken welke resultaten de pilot heeft opgeleverd ten aanzien van: scheefwonen / wooncarrières: - hoeveel zittende huurders hebben gebruik gemaakt van de regeling? starters: - hoeveel starters (uit de wijk/nijmegen/elders) hebben gebruik gemaakt van de regeling? energiemaatregelen: - hoeveel kopers hebben gebruik gemaakt van het energiepakket? - welke energiemaatregelen zijn (of worden) getroffen door Talis en/of koper? woningdifferentiatie in de wijk: - wat is het aantal verkochte woningen per wijk? - wat is het percentage betaalbare huurwoningen per wijk? 9 Risico De afspraken over de grootte van de betaalbare huurvoorraad zijn gemaakt met alle Nijmeegse woningcorporaties (m.u.v. de SSHN). Indien andere corporaties voornemens hebben ook betaalbare huurwoningen te verkopen en dit ten koste gaat van het vastgelegde aantal betaalbare huurwoningen in Nijmegen, zal ons college met hen op eenzelfde wijze om dienen te gaan. Bijlage(n): Brief aan de gemeenteraad Brief aan Talis Persbericht
Directie Grondgebied Bouwen en Wonen Aan de gemeenteraad van Nijmegen Mariënburg 75 6511 PS Nijmegen Telefoon 14024 Telefax (024) 322 78 48 E-mail gemeente@nijmegen.nl Postadres Postbus 9105 6500 HG Nijmegen Datum 26 oktober 2010 Ons kenmerk G340/10.0024141 Contactpersoon Bas Böhm Onderwerp Pilot Koopgarant Datum uw brief - Doorkiesnummer 3436 Geachte leden van de raad, Hierbij informeren wij u over de pilot Koopgarant die we samen met woningcorporatie Talis starten in het kader van het tegengaan van het scheefwonen. In het coalitieakkoord is aandacht besteed aan de problematiek van het scheefwonen. We spreken van scheefwonen als iemand in een huis woont waarvan de huur te laag is in verhouding tot het inkomen. Eén van de manieren om scheefwonen aan te pakken is door tijdelijke koop van huurwoningen. Onder tijdelijke koop verstaan we hier een verkoopvariant met terugkoopplicht door de woningcorporatie. Met Talis starten we een pilot waarbij betaalbare huurwoningen via een MGE (Maatschappelijk Gebonden Eigendom)-constructie met terugkoopplicht, in dit geval Koopgarant, onder voorwaarden verkocht kunnen worden. Allereerst geven wij u aan hoe Koopgarant werkt en om welke woningen het gaat. Vervolgens melden wij u welke andere voorwaarden wij aan verkoop verbinden en aan welke beleidsdoelstellingen wij hiermee invulling geven. Koopgarant Indien iemand een woning van een corporatie met Koopgarant koopt, krijgt de koper de garantie dat deze woning bij eventuele verkoop weer wordt teruggekocht door de corporatie. Daarnaast krijgen kopers een korting op de marktwaarde van de woning. Hierdoor is het mogelijk om woningen betaalbaar te kopen, zónder het risico dat de woning bij een eventuele verhuizing niet wordt verkocht. De ontwikkeling in de marktwaarde van de woning (winst of verlies) wordt bij terugkoop gedeeld door de corporatie en verkoper. De corporatie kan bij terugkoop vervolgens besluiten de woning opnieuw onder voorwaarden te verkopen of deze weer betaalbaar te verhuren. Het scheefwonen wordt hierdoor tegengegaan, doordat zittende huurders met een te hoog inkomen in verhouding tot de huur de mogelijkheid krijgen hun woning te kopen. Talis heeft hierbij als ondergrens een verkoopprijs van circa 120.000 (inclusief korting) gesteld, waardoor huishoudens met een inkomen vanaf 28.000 hier gebruik van kunnen maken. Hierdoor worden huishoudens bereikt met inkomens boven de primaire doelgroepgrens (op basis van de de www.nijmegen.nl Brief aan raad pilot Koopgarant
Gemeente Nijmegen Directie Grondgebied Bouwen en Wonen Vervolgvel 1 Algemene Wet Inkomensafhankelijke Regelingen). Indien een huurder geen gebruik maakt van de mogelijkheid tot koop en de woning bij mutatie vrijkomt, zal Talis de woning aanbieden aan huishoudens met een inkomen tot 43.000. Hierdoor krijgen onder meer starters en werkende jongeren een belangrijk steuntje in de rug bij het kopen van een woning in Nijmegen. Welke woningen Voor verkoop met Koopgarant heeft Talis circa 1.300 eengezinswoningen aangewezen. Dit wil overigens niet zeggen dat deze woningen ook daadwerkelijk verkocht worden. Talis verwacht in een jaar circa 100 woningen te verkopen. De woningen staan in de wijken Aldenhof, De Kamp, t Broek, Grootstal en Brakkenstein. Door verkoop van woningen wordt de investeringscapaciteit van Talis vergroot en worden middelen gegenereerd voor nieuwbouw en investeringen in duurzaamheid en leefbaarheid. Door verkoop via Koopgarant wordt ook concreet invulling gegeven aan de afspraak uit de Stedelijke Raamovereenkomst Wonen Nijmegen 2010-2015 om tussenvormen tussen huur en koop te introduceren op de Nijmeegse koopmarkt. Verkoop van deze woningen is tegelijkertijd echter in strijd met de afspraak uit de Raamovereenkomst over de grootte van de betaalbare huurvoorraad in Nijmegen. Formeel heeft de gemeente in principe geen zeggenschap over verkoop van huurwoningen door corporaties. Door de afspraak in de Raamovereenkomst is het in dit geval echter mogelijk om nadere voorwaarden te stellen. Voorwaarden Wij hebben besloten tot 1 juli 2011 toestemming tot verkoop te verlenen onder de volgende voorwaarden: 1. Bij verkoop wordt een MGE(Maatschappelijk Gebonden Eigendom)-constructie met terugkoopplicht gehanteerd. 2. Woningen worden aangeboden aan zittende huurders en bij mutatie aan huishoudens met een inkomen tot maximaal 43.000. 3. Van het totaal aantal zelfstandige woningen dient in elke wijk minimaal 25% te bestaan uit betaalbare huurwoningen. 4. Kopers wordt een energiepakket aangeboden, waardoor het energielabel van woningen wordt opgewaardeerd. Dit energiepakket bestaat uit het aanbod om de woning op kosten van Talis te na-isoleren. Daarnaast worden kopers geattendeerd op de verschillende energiesubsidies en -leningen waar men gebruik van kan maken, waaronder de gemeentelijke duurzaamheidslening, zonnekrachtsubsidie en groene dakensubsidie. Bij de na-isolatie wordt het energielabel per complex minimaal opgewaard naar: energielabel B: Leuvensbroek 1 en 3 (huidig label: C, na-isolatie in 2015) Wedesteinbroek (huidig label: D, na-isolatie in 2011) energielabel C: Aldenhof (huidig label C, na-isolatie in2010) Voorstenkamp (huidig label C, na-isolatie in 2017) Wellenkamp (huidig label D, na-isolatie in 2012) Oud Brakkenstein 1 en 2 (huidig label D, na-isolatie in 2013) Brakkenstein Kanunnikbuurt (huidig label D, na-isolatie in 2010) energielabel D: Grootstal 1 (huidig label D, na-isolatie in 2012) www.nijmegen.nl Brief aan raad pilot Koopgarant
Gemeente Nijmegen Directie Grondgebied Bouwen en Wonen Vervolgvel 2 Grootstal 2A en 2B (huidig label E, na-isolatie in 2011) Brakkenstein (huidig label E, na-isolatie in 2010) 5. In de zomer van 2011 zullen de resultaten door Talis en de gemeente worden geëvalueerd. Invulling beleidsdoelstellingen Naast het tegengaan van scheefwonen en het realiseren van meer tussenvormen huur-koop, geven wij met verkoop onder deze voorwaarden invulling aan de speerpunten uit de Woonvisie: een ongedeelde stad en bewoners binden. Door het hanteren van een minimumpercentage betaalbare huurwoningen per wijk wordt een gedifferentieerd woningaanbod per wijk gewaarborgd. Bewoners binden we doordat we het voor huurders mogelijk maken om wooncarrière in de wijk te maken. Door aanbieding van het energiepakket zorgen we ervoor dat woningen energiezuiniger worden gemaakt, zónder kosten voor de koper. Bovendien dragen we door dit pakket bij aan het energiebewustzijn van kopers. In de zomer van 2011 zullen we met Talis deze pilot evalueren en bekijken in hoeverre we daadwerkelijk invulling hebben kunnen geven aan de beleidsdoelstellingen. Wij gaan ervan uit u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben. Hoogachtend, college van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Gemeentesecretaris, mr. Th.C. de Graaf drs. B. van der Ploeg www.nijmegen.nl Brief aan raad pilot Koopgarant
Directie Stadsbedrijven Communicatie PERSBERICHT Datum Nummer persbericht 26 oktober 2010 101026L Telefoon (024) 329 2380 Piket (024) 329 2585 (buiten kantooruren) E-mail persvoorlichting@nijmegen.nl Gemeente en Talis pakken scheefwonen aan met Koopgarantwoningen Burgemeester en wethouders zijn met woningcorporatie Talis een proef overeengekomen om scheefwonen aan te pakken door de verkoop van huurwoningen met een terugkoopgarantie. Circa 1.300 eengezinswoningen in de wijken Aldenhof, t Broek, Grootstal en Brakkenstein komen hiervoor in aanmerking. De proef loopt tot 1 juli 2011. Er is sprake van scheefwonen als huizen met lage huren bewoond worden door mensen die op grond van hun inkomen een hogere huur kunnen betalen. Door de woning aan deze mensen te verkopen kunnen deze mensen 'wooncarrière' in de wijk maken en krijgt de corporatie gelden beschikbaar voor het bouwen van nieuwe woningen en investeringen in duurzaamheid en leefbaarheid. Tegelijkertijd neemt het scheefwonen af. De woningen worden verkocht voor een prijs vanaf 120.000,00. Deze prijs ligt beneden de marktwaarde. Hierdoor kunnen huishoudens met een jaarinkomen vanaf 28.000,00 hiervan gebruik maken. Wanneer een huurder een goedkope huurwoning verlaat biedt Talis deze woning te koop aan aan huishoudens met een maximaal jaarinkomen van 43.000,00. Hiermee krijgen vooral koopstarters en bewoners met lagere middeninkomens meer kans op een koopwoning. Wil een eigenaar van een koopgarantwoning verhuizen dan koopt Talis de woning terug. Zowel de winst als verlies wordt dan gelijk gedeeld. Het kopen van een woning is daarmee minder risicovol en Talis kan de woning op termijn weer verhuren aan huishoudens met lage inkomens. Er is tevens afgesproken dat de kopers op kosten van Talis een energiepakket krijgen aangeboden om de woning te isoleren, waardoor het energielabel verbetert en de woonlasten verlagen. Kopers kunnen tevens gebruik maken van gemeentelijke energiebesparingregelingen, zoals de duurzaamheidlening. Op deze manier wordt met de proef ook meer energiebesparing bereikt. Dit is een ander speerpunt van het gemeentebestuur. Aan het aantal te verkopen woningen per wijk is een bovengrens gesteld. Hiermee wordt door verkoop wel meer variatie in het aanbod bereikt maar ook geregeld dat er voldoende betaalbare huurwoningen overblijven in een wijk. Zo moet in elke wijk van de zelfstandige woningen minimaal 25 % bestaan uit betaalbare huurwoningen. Met deze proef gaan Talis en de gemeente dus niet alleen scheefwonen tegen. Koopkansen voor starters en lagere middeninkomens worden vergroot, door meer woningdifferentiatie kunnen er wooncarrières in de wijk worden gemaakt en tot slot worden woningen beter geïsoleerd. Talis verwacht in een jaar 100 woningen met deze regeling te verkopen. In de zomer van 2011 zullen Talis en gemeente de resultaten evalueren. \\karelstad\data\groepsdata\b\bs46\publiceren\_bis_werk\b&w voorstellen\2010 openbaar\c20101026\c20101026 3.06rbr g340 pilot koopgarant\101026lkoopgaranttalis.doc